国美与苏宁的租金比较

比起空调彩电等等，小家电(行情 专区)的成本要低很多，而其利润却最高。据测算有些高 档品牌售价 2000 元的剃须刀制造成本也就只比售价 200 元的剃须刀高 2 倍左右，但在零售 时却可以卖到普通产品十几倍的价钱，你说它的利润高不高。 国美与苏宁的租金比较 (2011-12-12 10:21:44) 在写前一篇文章时，做了很多数据表，其中有一个是国美与苏宁的比较。每平米的年租 金是用未来一年承诺的租金数除以当年的租赁面积，因为当年新开店的租金不是付了一年， 也许是一个，二个季度之类。而下一年的承诺租金解接近当年所有店面的年租金。还有报 表中有些年份的自有店铺披露不详，所以下表会有误差。 国美 20102009200820072006 店铺数 826726859726572 店面面积(万平米） 307.6267.5312264222 其中自有门店 3434302115 自有门店面积 21.421.423.1614.710.5 租赁门店 792692829705557 租赁面积(万平米） 286.2246.1288.84249.3211.5 一年内承诺租金（万） 224368178860199341179863138418 每平米的租金 783.96 726.78 690.14 721.47 654.46 苏宁 20102009200820072006 年初店面数 941812632351224 新增店面 370129180281127 年末店面数 1311941812632351 店面的面积（万平米） 516.07399.26346.2264.21142.22 自有店面 1717178 自有店面平米数 21.8621.8621.869.99 租赁面积（万平米） 494.21377.4324.34254.22142.22 一年内承诺租金（亿） 19.9418.4815.69.49 每平米租金 528.35 569.77 613.64 667.28 苏宁 2007 年以后的每平米租金低于国美，原因是什么？我推测： 苏宁在进入 08 年金融危机后，开始扩店，当时的租金低，所以拉低了整体租金。而国 美在关店，没有在租金低时扩张。这个问题，我没有细研究，不知大家有何高见？ 基本面通讯兄写了一篇苏宁电器 2011 上半年少计 11 亿租金？的文章，质疑的逻辑是 有道理的，因为苏宁一直没有公告，所以本人认真看了一下苏宁的报表，也分析一下苏宁 租金的问题，供大家参考： 经营租赁承诺是已签订租金合同的汇总，以下是苏宁从 2007 年末到 2011 年半年的经 营租赁的承诺。从历史看，一年内，一年到二年，二年到三年的数是接近的，而在 2010 年 报出现了异常，如红字部分。而且 2011 半年报显示三个数又接近。所以如果历史数据和 2011 半年报数据都是正确的，那么 2010 年的这两个数据是错报的可能性很大，按照规律 推算： （1）从历史看，一年内，一年到二年，二年到三年的数是接近的，就是说年租金应该相差 不大，所以这两个数应该接近二年到三年的 26.22 亿。 （2）这两个数应该在 2010 年半年报披露的数据和 2011 年半年披露的数据之间。 经营租 赁承诺 （千元） 2011 年 半 2010 年 末 2010 年 半 2009 年 末 2009 年 半 2008 年 末 2008 年 半 2007 年 末 一年以 内 3427107 4759695 1972402 1994600 1739810 1848651 1704835 1559540 一年至 二年 3382532 5805139 2348678 2058318 1884041 1533015 1779007 1602360 二年至 三年 3245110 2622029 2253689 2015406 1814230 1591112 2260285 1639043 三年以 上 1721624 3 1512516 6 1117480 6 9310409 8687234 9199838 9439251 7647255 合计 2727099 2 2831202 9 1774957 5 1537873 3 1412531 5 1417261 6 1518337 8 1244819 8 另一种计算一年内经营租赁承诺数的方法： 2010 年半年报承诺的一年内租金=2010 年下半年的租金+2011 年上半年的租金 2011 年半年报承诺的一年内租金=2011 年下半年的租金+2012 上年上半年的租金。 从历史规律看，上下半年的租金基本相同。 所以 2011 年承诺的租金=19.72/2+34.27/2=9.86+17.14=27 亿。一到二年承诺的租金算法类 似。 经营租赁承诺2011 年半2010 年半 一年以内 3,427,107 1,972,402 一年至二年 3,382,532 2,348,678 二年至三年 3,245,110 2,253,689 三年以上 17,216,243 11,174,806 合计 27,270,992 17,749,575 或曰,不能仅按历史规律来分析，是否 2011 年有大量店面租约到期，使租金大幅上升？ 从经营上分析，苏宁一般是 8 年以上的租约，用合计数除以一年内的承诺租金也可看出是 8 年租约。也可以看出 2010 年末数据出现了异常。 经营租赁 承诺（千 元） 2011 年半 2010 年 末 2010 年 半 2009 年末 2009 年半 2008 年末 2008 年 半 2007 合计 272709 92 28312029 17749575 153787 33 141253 15 141726 16 1518337 8 12448198 一年以内 承诺租金 342710 7 4759695 1972402 199460 0 173981 0 184865 1 1704835 1559540 租赁年限 7.96 5.95 9.00 7.71 8.12 7.67 8.91 7.98 从 2011 年倒推 8 年是 2003 年，2003 年是 38 家店。如果到期，2011 年租金上升的是这 38 家店。2010 年末是 1311 家店，占比是 2.9%。2004 年的店面总面积是 37.53 万平米，共 84 家店，单店面积约是 4500 平米左右，38 家店约是 17 万平米。苏宁的每平米年租金 500 元左右，即使上升 1 倍，达到 1000 元，38 家店影响的是 1.7 亿。即使考虑种种因素，达到 一年内 48 亿的可能性不大。 如果历史数据和 2011 年半年报数据正确，从以上分析看，一年内承诺租金是 27 亿的可 能性比较大。至于 2010 年报的公司这两个数据是怎么记录错误的，不得而知，但是如果这 两个数据是正确的，那么历史租金数据就有了问题，那就不是一个小问题了。所以苏宁的 做法是尽快公告澄清，如果不及时公告，可能会导致有两个结果： 1、面临小股东诉讼：最近公司股价跌幅远超过大盘，就像五粮液数据错报一样，如 果你不及时澄清，因为你的数据错误，导致估值偏差引起损失，会引起诉讼，其实真正的 原因也许是市场担心苏宁的业绩受房地产调控的影响的缘故。 2、导致对相关人员的问责：这个事情也许相关人员认为问题不大，并未向张近东汇 报，但在明年的年度股东大会上，损失比较多得股东会将此事向张近东提出，对相关人员 的不作为，表示自己的意见，也许会导致张近东的问责。 老子有云：“为之于未有，治之于未乱。”苏宁是中国蓝筹股的代表，为维护公司形象， 避免导致更大问题，应该即早公告，尽快消除市场疑虑才是明智的做法。 苏宁电器股份有限公司关于 2011 年非公开发行股票进度等相关情况说明的公告中： “租金费用方面，公司的租约期限较长，一般为 8-12 年，同时还加强了与大型商业 地产开发企业的合作，有效保证了租赁期限以及租赁金额的长期稳定。另一方面，公司未 来每年租约到期门店数量属可控范围，未来三年（2012-2014 年）中国的大陆地区租约到 期的连锁店分别为 52 家、61 家、90 家，在目前较快的连锁发展速度下，到期门店当年占 比较低，因此续租租金的一定上涨对公司整体租金费用的增加不会产生实质的影响。此外， 公司还将加强坪效的管理，建立持续的、闭环的单店经营分析机制，通过各种措施如提升 销售人员的经营能力、优化商品品类以及 SKU 组合以提升单店产出水平，通过合理的坪效 分析、合理使用经营面积、适当的进行相关业态的转租，以降低租金。总体来看，公司租 金费用将控制在合理的增长范围内。” 没有直接公告说 2010 年承诺租金的数据错误，但租约 8-12 年，未来几年到期店面不 多，一年租金涨到 48 亿的可能性不大，具体数据更正要在年报中才能看到了。 苏宁在大店模式上更是不遗余力，位于正佳广场的苏宁电器经扩充后，一 跃成为苏宁电器超级旗舰店。短短几年间，苏宁电器在广州已有 5 家超级旗舰 店。 即便在全国范围内，国美