商业地产项目营运全阶段

商业营运项目工程管理流程商业营运项目工程管理流程 第一章第一章 项目筹建阶段项目筹建阶段 一、市场调查：网店选址（1）人口密度（2）家庭收入（3）客群结构（4）街道分析（5） 竞争对手分析（6）有效服务半径（7）场地条件 二、项目建议书和可行性研究报告 三、立项报告 四、商业租赁合同及交房标准的协商和拟定 商业建筑“五证”齐全建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 建筑工程施 工许可证 、 国有土地使用证和商品房预售许可证 商业建筑建筑消防验收合格意见书 第二章第二章 项目委托设计阶段项目委托设计阶段 一、编写项目设计任务书,确定项目设计范围及内容。 二、编制项目总投资成本控制目标。 三、编制项目总进度计划时间表。 第三章第三章 项目设计阶段项目设计阶段 一、设计前准备阶段及（现场勘查、资料收集阶段）： 主要的目的：1、为后期物业条件提前做好必要的准备工作。 2、为后续室内装饰、电气、暖通等专业设计收集相关资料。 主要的工作内容：根据租赁合同附件和交房标准,对以下几个项目完成程度作逐一记录。若 对方未按要求完成，那么就未完成的项目做详细的情况说明和原因分析。提出两个以上的 解决方案。待方案确定后，拟定一个合理的完成时间。 该项工作所涉及的专业大致由九个部分组成： 1、建筑部分 1.1 项目所在建筑总平面图及相关图纸 建筑周边地理环境、交通情况 1.2 项目交通组织情况 主入口、次入口、物流通道的地理方位、数量和尺寸 1.3 所在项目的基本情况 1.3.1、楼层：物理层数、实际层数 1.3.2、面积：建筑面积、使用面积 1.3.3、楼层荷载：设计荷载、实际荷载 1.3.4、防水处理：处理的方式和使用的材质。防水处理的面积、位置 1.3.5、配电室、强电井、弱电井及其他功能房设置 1.3.6、管道井、新风井、油烟井的位置、数量、截面尺寸。 1.4 卫生间的数量、位置、使用样式（男女公用、分离） 、属性划分（公共卫生间、超市员 工专用、残障人士专用） 2、电气安装部分 2.1 建筑电气安装图的收集、整理 2.1.1 类型：竣工图、施工图 2.1.2 图纸载体：电子文档、纸质图纸 2.1.3 图纸内容是否完整齐全 2.2 供电系统的基本情况 2.2.1、供电制式：TN-S、TN-C-S、TN-C 2.2.2、双电源：型号、输出电压、输出功率等参数 2.2.3、计量方式：高压计量、低压计量 2.2.4、合同负荷、实际负荷 2.2.5、负荷等级：一级负荷、二级负荷电源形式、最大装机容量 2.2.6、配电屏（柜）：安装位置、配置情况等 2.2.7、配电系统与消防联动部分的设置 3、消防部分 3.1、建筑消防合格意见书：这是该项目是否已具备接房条件的一个重要标志之一。应为它 是后期室内装饰报消防、设计图报审、工程招投标、施工许可证备案等办理相关行政手续 必须提供归档的文件。 3.2、建筑消防系统是否完备：系统是否完整、能否正常使用、资料是否齐全 3.3、安装单位、维保单位：该设备设计使用年限、已使用年限、相关单位联系方式 3.4、消防系统类型 3.5、消防给水系统：系统运行情况、消火栓配置情况、因经营需要对系统的改造（如房间 增设喷淋点位、消火栓的移位等） 3.6、消防机械排烟：新风系统、风机类型、排烟分区面积和数量、挡烟垂壁的走向、类型 等 3.7、消防报警系统是否齐备、正常 温感、烟感、可燃气体探测、声光报警器、手动报警器等 3.8、防火分区 3.8.1、防火分区面积：按一、二类建筑划分，地上部分不大于 4000mm*2，地下部分不到 2000mm*2。 3.8.2、防火卷帘类型：双轨双帘、单轨单帘 3.9、消防通道 3.9.1、疏散间距、出口疏散宽度 3.9.2、消防通道报警逃生门锁：联动型、独立型 3.10、疏散指示、疏散地标、应急照明的设置 3.11、消防控制室的位置和管理人界定 4、暖通部分 4.1、空调类型、技术指标： 4.1.1、设备类型、运行情况、设计使用年限、已使用年限 4.1.2、竣工资料、用户手册、相关安装维保单位联系方式 4.2、新风系统：是否与空调公用风管、运行情况、设计新风量 5、直升电梯、电扶梯部分 5.1、直升电梯： 品牌、型号、类型（客梯、货梯、客货两用） 、核定载重、设计使用年限、已使用年限、质 检部门检测报告、技术资料、用户手册、相关安装维保单位联系方式 5.2、电扶梯电梯： 品牌、型号、类型（普通式、履带式） 、扶梯安装方向（平行梯、交叉梯、均有） 、核定载 重、设计使用年限、已使用年限、坡度 （30 度、35 度） 、扶梯装饰及安全防护装置、质检 部门检测报告、技术资料、用户手册、相关安装维保单位联系方式 直升电梯、电扶梯系统运行情况，是否满足经营需求。 6、给排水 商业项目工程管理流程商业项目工程管理流程 第 3 页 共 4 页 6.1、给水管径大小、接入点位置、过户手续是否办理 6.2、排水管径大小、接入点位置、排放方式、油水分离池 7、 燃气部分 调压箱的位置、接入点位、有无燃气报警装置 8、冷冻设备冷凝器（室外机）安装位置的确定 9、网络通讯的安装调试 二、项目深化设计阶段： 可以大致分为二个阶段：初步方案确定阶段和施工图深化设计阶段 1、 初步方案确定阶段遵循卖场设计“三原则” 。 1.1 卖场设计的层次性：二维设计、三维设计、四维设计、意境设计 1.2 设计顾客心理 1.3 卖场设计的经济性 2、施工图深化设计阶段：按专业分解项目安排设计任务，完成后的施工图。要求各专业共 同会审无缝对接。 第四章第四章 项目行政手续办理阶段项目行政手续办理阶段 1、施工图审核意见书（勘察设计处） 2、装饰消防施工图审核流程（消防部门） 3、项目报建流程（建设委员会）施工单位办理施工许可证 4、项目招投标申报（招标站） 第五章第五章 项目实施阶段：施工前准备阶段和施工阶段项目实施阶段：施工前准备阶段和施工阶段 一、施工前准备阶段：对施工单位相应的工作进行全面复核，具体体现在以下几个方面。 1、对管理团队的搭建、施工队的组建进行复核。 2、检查材料物资、技术措施、机械的准备情况。 3、对建设工程合同、工程信息进行有针对性的收集和整理。 4、对施工组织设计、施工方案、施工进度计划中存在不足的地方，提出合理建议。 二、施工阶段：“三控两管一协调” “三控”成本控制、进度控制、质量控制 “两管”安全管理、合同及信息管理 “一协调”项目相关单位的组织协调 这些工作项目，几乎涵盖了建筑工程管理的全部内容，在具体实施中我们只要按程序和规 范把相关工作落实到位，具体到人，工程项目就会顺利地完成。 1 质量控制流程： 1.1 装饰装修材料选型报审（业主、设计、监理） 1.2 审核及确认材料（出具评审项目清单） 1.3 材料封样于监理处 1.4 材料进场报审（核查质保资料、与样品核对、必要时进行见证复检） 1.5 样板段（间）施工 1.6 样板段（间）验收与确认（业主、设计、监理） 1.7 施工工序过程控制 ：巡视旁站记录（监理） 1.8 隐蔽工程验收 ：检验批工程质量抽查记录（监理） 1.9 分项工程验收 ：分项工程质量抽查记录（监理） 1.10 分部工程验收：楼地面工程、墙柱面工程、天棚工程、门窗工程、抹灰工程、涂饰工 程、裱糊与软包工程、幕墙工程的主控项目和一般控制性项目。 1.11 工程项目综合验收 1.12 工程质量评价报告 建筑内部装修设计防火规范GB50222 建筑设计防火规范GBJ16 高层民