城市房屋征收动拆迁基本法律问题概述(讲课稿)

房屋征收拆迁法律问题房屋征收拆迁法律问题 主讲人：四川苍龙律师事务所 胡俊律师 第一章第一章 房屋征收的原则、主体及实施单位房屋征收的原则、主体及实施单位 一、房屋征收的原则一、房屋征收的原则 第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。 二、房屋征收的主体二、房屋征收的主体-政府政府 核心问题：新征收条例与原拆迁条例有何区别？ 1、新房屋征收条例与原拆迁条例的区别分析： 变化一：责任主体的变化 新条例则规定了房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府，承担房屋征收与补 偿工作的单位不得以营利为目的，禁止建设单位参与搬迁。 变化二：法律关系的变化 根据新条例规定，征收的法律关系产生于征收人（政府）和被征收人之间，政府 作为当事人一方，不再作为中立的第三方，因而不具有行政裁决权。 变化三：程序的变化 新条例规定，征收程序由政府直接启动，由政府作出房屋征收决定，政府确定的 房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收补偿工作。 变化四：强制执行模式的变化 新条例取消了行政机关自行强制拆迁的规定，由政府申请人民法院司法强制执行， 执行依据是政府作出的补偿决定。 变化五：征收前必须进行维稳评估 新条例把社会稳定风险评估作为房屋征收决定的必经程序，通过风险评估及早发 现征收项目中存在影响社会稳定的隐患，并采取有效措施予以化解，从源头上预防和减少 矛盾纠纷，把问题解决在基层、解决在萌芽状态。 2、房屋征收补偿行政工作体制 首先，房屋征收是政府行为。其次，政府有关部门有相互配合，保障房屋征收与补偿 工作的顺利进行的责任。再次，上级有关部门有监督和指导责任。 三、房屋征收实施单位三、房屋征收实施单位-房屋征收事务所房屋征收事务所 新征收条例统一称为“某某房屋征收事务所” 。 新征收条例征收事务所不得以营利为目的，人员费用列入项目预算，由政府支付。 新征收条例征收事务所要求应当通过市房屋行政管理部门组织的有关法律知识、业务知识 的培训考核，持证上岗。 2 第二章第二章 房屋征收决定房屋征收决定 一、房屋征收的前提：一、房屋征收的前提：公共利益需要公共利益需要 核心问题：符合何种情形才能做出房屋征收决定 1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的 需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减 灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安 居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设 施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 也即是，必须符合上述六种情形，才能列入公共利益需要。 同时，征收条例第九条规定，依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动， 应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安 居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。 二、房屋征收决定的法律救济二、房屋征收决定的法律救济 公告、行政复议、行政诉讼 核心问题：征收决定如何作出？对房屋征收决定不服，如何处理？ 1、 作出征收决定的程序 （1）市、县级人民政府对符合法律规定的征收项目，应当及时作出房屋征收决定。房屋 征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。 （2）市、县级人民政府作出征收决定后，应当及时公告。 （3）征收公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。 （4）市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。 （5）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。 （6）因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收 人根据征收补偿方案签订附生效条件的协议。在签约期限内达到签约比例的，补偿 协议生效；在签约期限内未达到签约比例的，征收决定终止执行。签约比例在征收 方案中明确。 2、 不服征收决定的法律救济 （1）行政复议 被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议。 （2）行政诉讼 被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，也可以依法提起行政诉讼。 三、房屋征收决定的法律后果三、房屋征收决定的法律后果 核心问题：房屋征收范围确定后，哪些行为不得实施？ 1、 房屋征收范围内被征收房屋的调查登记 （1）房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组 织调查登记。 （2）被征收人对上述调查应当予以配合。 （3）调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 2、 不得实施的行为 3 （1）房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房 屋用途等不当增加补偿费用的行为。 （2）不当增加补偿费用的行为一般还包括： 建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名； 房屋转让、析产、分割、赠与、租赁、抵押； 新增、变更工商营业登记； 迁入户口或者分户； 以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续； 已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建； 新增种植、养殖； 其他不当增加补偿费用的行为。 （3）违反规定实施不当增加补偿费用的行为的，不予补偿。 （4）房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续 第三章第三章 房屋征收补偿方案房屋征收补偿方案 一、补偿方案的制定和修改一、补偿方案的制定和修改 核心问题：房屋征收补偿方案如何确定？ 1、 征收补偿方案的拟定和论证 （1）房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。 （2）市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公 众意见。征求意见期限不得少于 30 日。 （3）被征收人需提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书 面形式提交。 （4）因旧城区改建需要征收房屋的征收补偿方案，如果多数被征收人有异议，市、县级 人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方 案。 （5）征收补偿方案一般应当包括以下内容： 房屋征收与补偿的法律依据； 房屋征收的目的； 房屋征收的范围； 被征收房屋类型和建筑面积的认定办法； 房屋征收补偿方式、标准和计算方法； 补贴和奖励标准； 用于产权调换房屋的基本情况和选购方法； 房屋征收评估机构选定办法； 房屋征收补偿的签约期限； 搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限； 受委托的房屋征收事务所名称； 其他事项。 2、 征收补偿方案的公布和备案 （1）市、县级人民政府应当将根据公众和被征收人意见修改后的方案及时进行公告。 （2）市、县级人民政府应当将修改后的征收补偿方案报市征收办 4 二、征收补偿费及房源的监管二、征收补偿费及房源的监管 核心问题：房屋征收补偿款如何发放？安置房源如何落实？ 1、 对征收补偿费用的具体要求 （1）用于货币补偿的资金在房屋征收决定作出前应当足额到位、专户存储、专款专用。 （2）用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可 要求，并产权清晰、无权利负担。 2、 对征收补偿费用的监管 市房屋征收部门为征收补偿费用的监管部门，对项目征收补偿费用的使用进行监管， 确保资金足额到位，并专款用于征收补偿。 提供房屋产权调换房源的，应当向市房屋征收部门提供房屋来源证明。 第四章第四章 房屋征收社会风险评估房屋征收社会风险评估 一、房屋征收第三方参与机制一、房屋征收第三方参与机制 核心问题：律师作为第三方参与房屋征收动拆迁案件是否具备可行性？ 1、房屋征收社会稳定风险评估必要性、评估方式及内容 （1）必要性：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风 险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。 （2）评估方式：风险评估可通过收集文件资料、问卷调查、民意测验、座谈走访、听证会、 论证会等方式。 （3）房屋征收风险评估一般包括以下内容： 征收项目的基本情况。包括征收计划和征收方案、征收范围内被征收房屋及产权人基本 情况、补偿资金和产权调换房源的落实等有关情况、被征收人选择补偿方式情况。 征收项目的合规性审查。包括征收项目的实施是否符合有关法律法规的要求，是否是为 了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要；是否符合国民经济和社会 发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；保障性安居工程建设、旧城区改建 是否纳入了市、区（市）县国民经济和社会发展年度计划等。 征收项目的准备工作情况审查。包括征收项目实施的各项准备工作是否充分，包括征收 补偿方案是否进行了论证并征求公众意见，征收补偿费用是否及时到位，征收法规政策的 宣传公示是否到位等。 征收项目影响情况分析。包括征收项目的实施是否会引起征收片区内或周边居民的严重 不满，征收补偿是否与同类地区的项目存在明显的不公平；对因征收项目实施产生影响社 会治安和社会稳定的因素，因征收可能引发的其他类型矛盾等问题进行评估预测和分析研 究的相关情况，包括防范对策和预案措施。 征收项目风险防范组织及责任人。包括征收项目风险防范及维护稳定的相关组织机构和 责任人员。 评估结论。风险评估报告应当做出风险存在、中风险和高风险的风险预警评价，并提出 可实施、暂缓实施和不可实施的建议。 2、律师作为第三方参与房屋征收动拆迁案件的必要性及工作内容 （1）必要性：律师作为第三方全程深度介入房屋征收动拆迁案件，把动迁纠纷化解在萌芽 状态，从根本上降低了“维稳”成本。 5 （2）律师作为第三方参与房屋征收动拆迁案件主要工作内容： 社会稳定风险评估、违法建筑的认定与救济、补偿安置方案的听证； 协助政府部门完善有关规章制度和操作规范，审核相关法律文件的合 法合规性； 协助政府部门做好对房企和拆迁户的法制宣传； 为政府部门事先预见动拆迁改造中可能出现的矛盾纠纷，预测和评估法律风险，并提出 防范措施； 针对已出现的法律纠纷为政府部门提供法律咨询、出具法律意见； 协助政府部门进行事后跟踪总结，做好后续法务工作。 协助政府部门提前介入法制宣传，为棚户改造工作的开展扫除民众思想上的障碍；（如： 集中宣讲、制作并向社区居民发放法律宣传卡册等） ； 在拆迁补偿等事务中，协同政府部门参与必要的协商、谈判和合同签署等； 为政府部门与拆迁单位、拆迁户之间关系的协调发展搭建桥梁，协助政府部门处理争议 与纠纷； 为地区百姓在旧区改造中遇到的法律事务和疑难问题提供法律帮助。 二、房屋征收信访矛盾化解二、房屋征收信访矛盾化解 核心问题：律师如何协助化解房屋征收动拆迁信访矛盾案件？ 【分析提示】 1、 房屋征收动拆迁信访矛盾案件处理原则 按照“属地管理、分级负责”的原则，积极采取措施，妥善解决历史遗留问题，保护 拆迁当事人的合法权益。及时掌握和化解房屋征收与补偿中出现的苗头性、倾向性问题， 防止矛盾激化，避免因房屋征收与补偿引发非正常上访事件，切实维护社会和谐稳定。 2、 律师协助化解房屋征收动拆迁信访矛盾案件工作内容 （1）全程法律顾问服务。参与政策宣传、咨询，参与矛盾协调、化解。 （2）房屋征收动迁拆信访案件全过程核查，出具核查报告及律师意见。核查征收决定、 征收补偿方案、征收程序等征收全过程是否符合法律规定，被征收人的诉求是否有 依据，并给出化解、中止或终结的律师意见。 （3）做好项目的衔接，妥善解决矛盾纠纷 ）各市、县级人民政府及有关部门要强化政治意识、大局意识和责任意识，按照“属 地管理、分级负责”的原则，及时掌握和化解房屋征收与补偿中出现的苗头性、倾向性问 题，防止矛盾激化，避免因房屋征收与补偿引发非正常上访事件，切实维护社会和谐稳定。 要加强舆论引导，妥善应对涉及房屋征收补偿的相关舆情，严防失实报道或渲染炒作。 3、健全征收投诉机制。各区（市）县应设立征收投诉中心，公开投诉电话。被征收人对补 偿标准、安置方案有异议的，可向投诉中心投诉。投诉中心应及时调查核实，并答复当事 人。被征收人对房屋征收、补偿决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起行政 诉讼。对涉及被征收人数量较多的，可邀请人大、政协、法律专家等人士参与协调，积极 化解征收与补偿矛盾纠纷。 第五章第五章 房屋征收对象的调查及认定房屋征收对象的调查及认定 一、被征收房屋安置人员一、被征收房屋安置人员 核心问题：哪些人员应当认定为被征收房屋的安置人员？ 6 1、 征收个人住宅住房保障的政策规定 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政 府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 2、 全国各省、自治区、直辖市甚至不同的基地都有不同的住房保证政策 二、被征收房屋面积的认定二、被征收房屋面积的认定 核心问题：房屋征收中，房屋面积如何认定？未经登记的建筑面积如何补偿？ 1、 房屋征收中未经登记的建筑面积处理原则 （1）市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经 登记的建筑进行调查、认定和处理。 （2）对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法 建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 2、 房屋面积认定原则 （1）对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为 准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确 有错误外，以房地产登记簿为准。 （2）未经登记的建筑面积如何认定和补偿各地规定不一 上海市：对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑 面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未 记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在 1981 年以前已经建造并用 于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。 第六章第六章 房屋征收评估房屋征收评估 一、评估机构的选定一、评估机构的选定 核心问题：房屋征收评估机构如何选定？ 1、 房屋征收评估机构选定原则 （1）房地产价格评估机构应具有相应资质； （2）房地产价格评估机构由被征收人协商选定； （3）房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构予以公告。 （4）协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市 制定。 二、评估复核与鉴定二、评估复核与鉴定 核心问题：对房屋征收评估结果不服，如何处理？ 1、 对房屋评估结果有异议的处理方案 （1）可以向房地产价格评估机构申请复核评估； （2）对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 （3）应当自收到评估报告或复核结果之日起 10 日内作出申请。 （4）房地产价格评估、鉴定费用原则上由委托人承担。但经鉴定改变原评估结果的，鉴 7 定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。 第七章第七章 房屋征收补偿房屋征收补偿 一、房屋征收补偿范围一、房屋征收补偿范围 原则：不低于类似房屋市场价。问题：评估权的掌控原则：不低于类似房屋市场价。问题：评估权的掌控 核心问题：房屋征收如何补偿？补偿范围包括哪些？ 1、 房屋征收的补偿范围 （1）被征收房屋价值的补偿； （2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿； （4）对被征收人给予补助和奖励； （5）征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民 政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 【法律指引】 （1） 国有土地上房屋征收与补偿条例 第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县 级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似 房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋 征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。 对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公 开征求意见。 二、房屋征收补偿方式二、房屋征收补偿方式 核心问题：房屋征收的补偿方式是什么 1、 房屋征收的补偿方式 （1）征收居住房屋的，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 （2）被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。 （3）征收非住宅房屋无法按原有用途安置的，实行货币补偿。 第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被 征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 8 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房 屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 三、房屋征收补偿协议三、房屋征收补偿协议 核心问题：房屋征收补偿协议包含哪些内容？应当如何签订？ 1、 房屋征收补偿协议内容 （1）房屋征收补偿协议内容包括：补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋 的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过 渡方式和过渡期限等事项。 （2）补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依 法提起诉讼。 （3）征收补偿协议主体：房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人。 （4）房屋征收补偿协议示范文本由市房屋征收部门统一印制。 【法律指引】 第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支 付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业 损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。 补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法 提起诉讼。 四、非居住面积的认定及停产停业补偿四、非居住面积的认定及停产停业补偿 核心问题：非居住房屋如何认定，停产停业损失如何补偿定？ 1、 非居住房屋认定 （1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当 认定为非居住房屋； （2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居 住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋； （3）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房 屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外； （4）原始设计为居住房屋，经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居 住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。 （5）特定时间以前已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房 屋。各地规定不一样。 2、 停产停业损失补偿 （1）对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限 等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 （2）各省、自治区、直辖市关于停产停业损失补偿的规定： 五、房屋征收补偿款的归属五、房屋征收补偿款的归属 核心问题：房屋征收补偿款应当如何分割？ 1、 房屋征收补偿款分割原则 9 （1）征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋 使用人； （2）公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住 人共有。 （3）被征收人、公有房屋承租人、同住人、房屋使用人对征收补偿有约定的，按照约定 一、一、 企业搬迁企业搬迁 自由产权自由产权 租赁租赁 核心问题：企业搬迁，应当如何补偿？ （1）地上物的损失（房屋、机器设备等固定资产） 地上物包括房屋、临时建筑、树木花草、道路、机器设备等。可搬迁的，折价补偿，不可 搬迁的，应全部补偿。这些损失需要专业的评估公司参与。 （2）停业停产损失 根据企业经营范围和营业创收，拆迁导致企业停产停业的时间会有所不同，造成的损失也 不同。 （3）搬迁费用。根据搬迁所需要的人力物力协商确定。 （4）其他合理补偿。 第八章第八章 房屋征收补偿决定房屋征收补偿决定 一、房屋征收补偿决定的作出一、房屋征收补偿决定的作出-程序程序 核心问题：房屋征收无法达成补偿协议，该如何处理？ 1、 补偿决定如何作出 （1）作出补偿决定的前提：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内 达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的； （2）由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照国有土地上房屋 征收与补偿条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内 予以公告。 （3）补偿决定应当公平。 二、房屋征收补偿决定的法律救济二、房屋征收补偿决定的法律救济 核心问题：不服房屋征收补偿决定，如何处理？ 1、 不服房屋征收补偿决定的法律救济途径 （1）被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议； （2）被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，也可以依法行政诉讼。 不服房屋征收决定行政诉讼案例。 10 第九章第