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保障性安居工程贷款业务保障性安居工程贷款业务 一、基础知识一、基础知识 保障性安居工程简介保障性安居工程简介 保障性安居工程项目是指由政府统一组织、或调动 社会力量参与开发建设，以解决中低收入家庭住房困难 为目的，面向中低收入家庭分配、销售或租赁，供中低 收入家庭居住使用的住房项目。 项目类型项目类型 项目所建住房类型主要包括廉租住房、经济适用住 房、限价商品房、公共租赁住房、城市和国有工矿棚户 区改造、国有林区棚户区改造、垦区危房改造，以及农 村危旧房改造等。 廉租住房。廉租住房。由财政投资，以低租金出租；套型控制 在 50 平方米以内。也可发放租赁补贴、由保障对象承租 市场住房。 公共租赁住房。公共租赁住房。由政府主导、社会参与，按略低于 市场价格出租，解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、 新就业职工、外来务工人员等的阶段性住房困难。以 40 平方米左右的中小套型为主。 经济适用住房。经济适用住房。由政府组织、社会投资建设，保本 微利出售。套型控制在 60 平方米以内；购房人享有有限 产权。 限价商品住房。限价商品住房。向本地中低收入家庭销售。土地出 让时限定套型、销售价位，主要在房价上涨过快的城市 实行。 棚改安置住房。棚改安置住房。面向棚户区居民，多为低收入家庭。 农村危旧房改造。农村危旧房改造。 加快保障性安居工程建设的意义加快保障性安居工程建设的意义 保障性安居工程是一项重大的民生工程，也是完善 住房政策和供应体系的必然要求，关系经济社会发展全 局，惠及广大人民群众。大规模实施保障性安居工程， 是管理通胀 、保持经济平稳较快发展的重大举措，是保 障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求，是转变 经济发展方式、调整经济结构的有效途径。 二、开行特色实践二、开行特色实践 业务基本情况业务基本情况 多年来，开行积极贯彻国家加快推动保障性安居工 程建设的决策部署，不断加大 “输血力度”，推动住房保 障机制体制建设，成为全国保障性安居工程建设的重要 金融支柱。截至 2013 年 6 月底，开行累计发放保障性安 居工程贷款 5301 亿元，贷款余额 3773 亿元，同业占比 超过 50%，撬动社会资金 1500 亿元，支持项目总建筑 面积 3.7 亿平方米，惠及 699 万户、2195 万人，有力地 促进了中低收入群众住房条件改善，得到了社会各界充 分肯定和广泛赞誉，荣获“2011 年度最佳保障房建设融 资银行”奖项。 主要做法主要做法 1.深化部委合作，坚持规划先行。与住建部签订合 作协议，合作开展住房保障政策和资金筹措方案研究。 发挥规划引领作用，积极参与全国和各地保障性安居工 程规划编制，提出系统性融资规划建议。 2.强化机制建设，推进体系完善。在湖北黄石、江 苏常州开展试点，推动“政府主导、专门机构实施、开发 性金融支持、社会公众监督”四位一体的住房保障体系建 设。协助地方政府强化质量和招投标管理，健全准入与 退出机制，支持各地建立质量有保证、分配与退出公平 公正的住房保障体系。 3.创新融资模式，拓宽融资渠道。加大贷款支持力 度，发挥综合金融服务优势，多渠道破解保障房融资难 题。 4.完善方法制度，防范信贷风险。结合形势变化， 不断修订完善内部规章制度，强化贷款投向管理，为贷 款质量始终保持优良提供了切实有效的制度保障。 融资模式融资模式 1.政府主导、专门化投融资平台实施的回购或委托 代建模式。 2.政府协调加市场化运作“捆绑改造、移丰补欠”实 现现金流平衡的模式。 3.由纯粹市场主体负责实施、项目自身实现资金平 衡的模式。 三、常见问题问答三、常见问题问答 问：保障性安居工程项目建设主要的融资渠道包括问：保障性安居工程项目建设主要的融资渠道包括 哪些，各有什么特点？哪些，各有什么特点？ 答：答：保障性安居工程建设的融资渠道主要有以下几方 面： 一是银行贷款。具有期限长、融资成本相对较低等优 势，是目前的主要融资方式。 二是住房公积金。作为互助性住房储蓄，公积金规模 大、储蓄周期长、回报率要求相对较低，与保障房等项 目的资金需求相匹配。 三是保险、社保资金。其规模巨大，可成为保障性安 居工程稳定、充足的资金来源。 四是融资租赁（售后回租）。是指企业将其拥有并有 权处分的资产出售给租赁公司，然后租回的融资方式， 具有可为已建成项目提供融资的特点，是国际上房产融 资的有效手段之一。 五是企业债和公司债。其发行分别由发改委、证监会 负责审批，是向社会或特定投资人发行的债务融资工具， 审批程序相比传统融资更为简便，不受贷款规模限制， 是目前发展最为快速的保障房直接筹资工具。 六是中期票据。由具有法人资格的非金融企业按照计 划分期发行，约定在一定期限还本付息的债务融资工具。 相对于企业债，中期票据的发行条件相对宽松，完全靠 信用支持，无需担保，在注册有效期限内可以分次发