地产新政 商业地产坐收渔翁之利

地产新政地产新政 商业地产坐收渔翁之利商业地产坐收渔翁之利 地产新政的频出以及效应的日益凸显，商业地产似乎情不自禁地在坐收渔翁之 利，焕发出蓬勃生机和令人艳羡的容光。用北京京港澳地产总经理张科的话说： “新政对于住宅市场进行的一步步体系调整，确实让一部分的资产泡沫已经逐渐 挤出，资金更多地流向相邻的商业地产并形成输入效益。比如首创和万科更为 坚定的投身于商业地产并加大投入比例，万达在商业地产上大比例增加项目等， 这都说明中国的房地产市场正在经历一场洗礼。” 京城商业地产一路高歌京城商业地产一路高歌 北京商业地产经过十多年的发展，已经到了一个相对成熟的阶段，大型的购 物中心陆续开业，回顾 2010 年，北京开业的购物中心达到 73 万平方米，当中 属于社区型的购物中心占 56 万平方米。 进入 2011 年，北京商业地产市场 1 月在售项目成交数据再次明显上升，成 交总价约翻一番，成交面积已经超过去年 11 月的峰值数据，有相关数据统计 显示，1 月里单个项目累计成交价超过 5000 万的大宗交易连续出现。 写字楼出售市场成交数据回升明显，综合 1 月热点写字楼报价情况，在租写 字楼的租金大幅上扬增加了投资者的回报预期，专家称在售价涨幅相对较小的 时候出手更有利于增加投资筹码。本月热点写字楼再次出现大规模集中成交， 西单大厦成交总价居首。 同时，预售写字楼方面的回升也较为明显。值得注意的是，由于商铺成交项 目多集中于昌平、丰台等均价较低的区县，使得成交均价有所下降；也显示京 城商铺投资者的关注热点正在向郊区转移。 京城商业地产的脉络走向京城商业地产的脉络走向 DTZ 戴德梁行华北区商铺部负责人聂绮冰向本报记者表示，目前北京购物中 心的开发和营运已经比较成熟，随着城市的发展和居民的消费需求，北京商业 地产近年呈现出几个特点： 1、从市区回社区，随着社区发展渐见成熟，居住人口的数量和消费力不断 提高，社区商业发展也到了新阶段，2010 年已开业的购物中心，属于社区型的 购物中心占百分之七十五，可见近年开发商十分重视小区型购物中心的开发。 同时基于满足居民更高层次的购物需求，除了超市大卖场外，一站式的大型购 物中心也落户成熟社区，购物中心的休闲娱乐业态比例增加。 2、从户内到户外，随着消费者对购物体验和环境的要求续渐提高，传统购 物中心已没法满足消费者的需求，多元化的购物场所将陆续出现。早年在北京 已经出现户内户外相结合的购物中心，例如三里屯 Village，蓝色港湾等，随着 他们经营成功，大型户外的奥特莱斯也陆续出现，这类型的奥特莱斯一般位于 交通便利的郊区和高速公路旁边，备有充足的地面停车位，同时通过和旅游景 点相结合，打造风情小镇式的休闲购物环境。 3、从购物到体验，花钱购物已经不是消费者逛街的唯一目的，他们追求更 新的消费体验的地方，希望在购物中享受愉快的消费心情。因此，近年的购物 中心增加以体验为主题的店铺，例如 Apple，Kidzana，Sony Style 等强调生活 体验的主题店。同时，零售商在店内加设体验元素，让消费者对该产品的深入 了解，从而达到促进产品销量的目的。未来，我们可以见到结合游乐场和购物 的大型购物乐园也会陆续出现。 专家提醒：商业地产操作不同于住宅地产专家提醒：商业地产操作不同于住宅地产 住宅地产在调控高压下已逐步从过去的狂热转为理性，越来越多的开发商已 经将目光转移到商业地产，而商业地产与生俱来的“高投入、高回报、高风险和 高难度”四大特征，又使得无论是开发商还是投资客在转身进入商业地产时需要 更为谨慎和专业性。 中国社区商业工作委员会筹备委员会主任董利接受本报记者采访时表示：商 业地产在未来的发展中，作为政府应该做到合理的城市规划，控制不必要的商 业项目建设；作为开发商来说，应该理性开发，在准备开发之前进行严格的选 址，以及从定位、招生、运营等整个流程都需要配备专业运营人才或专业机构 的介入，万不能像开发住宅项目一样运作商业项目；作为个人投资者来说，不 能盲目的追求“一铺养三代”，应该反复比较，选择品牌性和更具投资潜力的商 业物业。 商业地产喜迎开春暖流商业地产喜迎开春暖流 随着新华社关于“最严格的楼市调控如何继续？”的解读，住宅市场继续走低的 态势已成不争的事实，而商业地产迎来新的发展机遇也成为必然。 向来是两条腿走路的地产市场，在相对成熟的住宅市场发展受挫之时，商业 地产的起步发展显得更加长远和谨慎，一如新年红红火火的爆竹声一样，南昌 商业地产的发展也将由时代的前瞻性和商铺的独特竞争力为引线，“噼里啪啦” 的打响开来。 商业地产喜迎开春暖流 据南昌市房地产信息网每日商品房的交易数据显示，自 2011 年 2 月 1 日南 昌实施“限购令”起，新建商品住房成交量大为下降，2 月 2 日至 3 日甚至出现零 成交的情况。2 月 1 日8 日，新建商品住房成交仅 41 套，二手房成交量 51 套，住宅市场呈现低迷景象。与之相反的是，近日来南昌市的商业地产产品成 交量却全线飘红，电视、网络无不大面积的充斥着商铺、写字楼等的出售及招 商信息，南昌商业地产迎来了开春暖流。 其实早在 2010 年 5 月 19 日，在名为的“新政下商业地产的机会与挑战”话题 讨论中，深圳市鸿隆集团总监陈良满就提出，未来随着制造业向服务业的转型、 创业板，中小板的逐渐上市及银行杠杆效应和万科、保利等地产大佬纷纷转站 商业地产，未来十年是商业地产的黄金十年。同年 8 月 12 日，金地集团董事 长凌克在 2010 博鳌房地产论坛开幕仪式上发表讲话，也直言看好未来商业地 产的发展前景。 可以说，随着经历了轮番调控后的住宅市场价格的回落，越来越多的地产商 看到了商业地产的前景而纷纷融资买入，以抢占未来商业市场的先机，同时也 为住宅市场的失利赢回更多胜算。而对于大多数中小投资客来说，房产泡沫的 破碎和市场通胀压力的紧逼迫使他们在资金的流动上更加谨慎，投资更加趋向 于有良好保值增值性能的商业地产产品。南昌随着城际铁路的开通和地铁线路 的修建，生活圈、商业圈都在逐渐放大，未来还会有更多的商业契机。不置可 否，商业地产作为蛰伏了良久的地产产品，在住宅市场接受宏观调控之后，终 于迎来了自己的春天。 市场热激发企业“竞争热” 在商业地产市场逐渐被大家看好并越发走热时，越来越多的地产商开始思考 未来的商业地产模式并付诸行动。在 2010 年年末的版面中，我们关注过南昌 楼市的“地标之争”和逐渐“热”起来的社区商铺、高级写字楼，综合分析了它们发 展的现状和前景，作为同一类的地产产品，如何吸引投资客的青睐，它们都展 示了自己独特的市场定位和鲜明的个性魅力。这是通胀形势下市场规律的由使， 也是时代发展中商业竞争的必然。 当内地第一品牌价值住宅地产公司万科专注于“减法”之时，国内最大的商业 地产公司万达集团则在酝酿一个又一个的“加法”。两家龙头企业的背道而驰正 是为我们揭示了一个道理：只有占领了市场的空白点，才能占领市场的制高点， 达到企业长远发展的目的。这也给无论是开发商还是投资客对于商业地产的投 注以很好的启发及警惕，在商业地产走热的大势之下，不能盲目随从，而需谨 慎思考。 记者在调查走访中发现，以南昌五大组团的区域来划分，由于各地的人口规 模、职业形态、交通状况和现有的商业模式不同，各地的商业地产形态也有较 大的差异。例如九龙湖组团依托赣江、湖泊、丘陵、温泉等自然资源优势，将 会大力发展办公、疗养、休闲、会展类的商业地产，而梅岭组团则依托生态优 势，发展观光、度假类的地产，吸引来自外地的游客。 未来，随着商业地产的全面走热，对于企业核心竞争力的思考还将更加深刻， 对于商业地产的潜力开发也将更趋深入，市场热将全面带动整个业界的“竞争热” 。 “竞争力”助推城市综合测评 商业地产对城市的发展和综合素质提高的影响主要集中在三方面：一方面是 改变城市产业链结构，优化 GDP 现状，一方面是改善城市生活水平和生活状 态，还有一方面就是加强资源集合，提高城市综合竞争力。 随着城市的发展和城市居民消费水平的提高，商业活动日益增多的今天作为 商业活动载体的商业地产更是借由市场经济的发展成为其中的翘楚。很多商业 地产项目成为城市的地标或名片。商业地产的大量兴建也丰富了居民的日常生 活，解决了大量下岗人员的再就业问题，因此商业地产在城市经济发展中占据 着重要的地位，当之无愧的成为了考核城市综合水平的重要指标。 自 2 月 1 日南昌出台住宅“限购令”，有意识的将市场的资金流引向更加合理 的市场渠道，在上周的商品房成交量看来，已初见成效。而大部分投资客对于 商业地产的选择和投注也因为通胀时代的到来更加谨慎，由此引发了开发商对 于未来商业地产模式的思考，为自己的产品注入更加创新的元素，从而形成了 同类产品强有力的竞争力。不得不说，借由政府宏观调控对于市场经济的辅助， 商业地产呈现了良好的可循环发展势头，而城市也将借由商业地产的这份创新 力量，展现出更加活跃的脉搏。所以，如果说未来的十年是商业地产的“黄金十 年”，那么未来城市的综合考量标准，势必也将随着城市商业地产的竞争力而起 起伏伏了。 商业地产成最受青睐投资对象商业地产成最受青睐投资对象 尽管外界一再揣测在调控频频加码、楼市前途未明情况下，投资者可能将目光 放在黄金、股票等其他领域，然而 2 月 13 日北京中原联合新浪乐居推出的相 关调查结果却显示，商业地产成最受青睐的投资对象，挤出效应多半将被楼市 “内部”消化。 调查结合中原近 200 家门店，及新浪乐居购房者网页调查，总样本 1500 份问卷。最终调查结果显示：在所有投资者中，后调控期的首选投资是商业地 产，占比达到 38.2%，而选择住宅的锐减，只有 12.3%，选择股市的最少只有 8.5%。 “除调控政策未对资金进入商业地产加以限制外，政府对资金进入商业地产 领域有意无意的鼓励，是商业地产受到投资者青睐的主要因素。”中国商业地产 联盟秘书长王永平认为，所谓有意无意的鼓励，主要指类似此前保监会发布的 多项力促千亿险资“能且仅能”进入商业地产领域等隐性鼓励政策。 上述政策也透露了政府在本轮楼市调控中的思路：一方面抑制住宅市场的 投资、投机行为，另一方面引导过于充裕的流动性资金进入商业地产，将住宅 地产被过度凸显的投资性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上， 期望房地产市场的良性循环。 北京中原地产三级市场部研究总监张大伟也认为，地产投资分为三个阶段： 分别为住宅投资，商业投资，地产服务业。显然，目