城中村改造中的项目融资模式探讨

分分 类类 号：号： 单位代码：单位代码：10183 研究生学号：研究生学号： 20XXXXXXXXXXXXXX 密密 级：公开级：公开 吉 林 大 学 硕士学位论文 城中村改造中的项目融资模式探讨 City village Renovation of Project Financing Model to Discuss 作者姓名：王作者姓名：王 磊磊 专专 业：工程硕士业：工程硕士 研究方向：项目融资研究方向：项目融资 指导教师：谢地指导教师：谢地 培养单位：经济学院培养单位：经济学院 20132013 年年 4 4 月月 城中村改造中的项目融资模式探讨 City village Renovation of Project Financing Model to Discuss 作者姓名：王 磊 专业名称：项目管理 指导教师：谢 地 学位类别：工程硕士 答辩日期：2013 年 月 日 未经本论文作者的书面授权，依法收存和保管本论 文书面版本、电子版本的任何单位和个人，均不得对本 论文的全部或部分内容进行任何形式的复制、修改、发 行、出租、改编等有碍作者著作权的商业性使用（但纯 学术性使用不在此限） 。否则，应承担侵权的法律责任。 吉林大学硕士学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交学位论文，是本人在指导教师的指导 下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内 容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作 品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中 以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 中国优秀博硕士学位论文全文数据库中国优秀博硕士学位论文全文数据库投稿声明投稿声明 研究生院： 本人同意中国优秀博硕士学位论文全文数据库出版章程的 内容，愿意将本人的学位论文委托研究生院向中国学术期刊（光盘 版）电子杂志社的中国优秀博硕士学位论文全文数据库投稿， 希望中国优秀博硕士学位论文全文数据库给予出版，并同意在 中国博硕士学位论文评价数据库和 CNKI 系列数据库中使用，同 意按章程规定享受相关权益。 论文级别：硕士 博士 学科专业：项目管理 论文题目：城中村改造中的项目融资模式探讨 作者签名： 指导教师签名： 年 月 日 作者联系地址（邮编）： 作者联系电话： I 摘摘 要要 城中村改造中的项目融资模式探讨城中村改造中的项目融资模式探讨 随着城市的快速发展， “城中村”作为城市中的一种特殊聚落逐渐引起人 们的注意。 “城中村”改造得到了各级政府的高度重视，国内外不少城市启动 了城中村改造的工作。城中村改造不是简单的拆旧建新，而是在城市统一规划 下对存量土地资源的有效整合，其实质是调节政府、村民与房地产开发商三方 相互关系，以达到利益均衡的博弈过程，它是城市化向纵深发展或向高级阶段 推进的结果,是城市由初期的外延式扩张向中后期内涵式发展转变的必然趋势， 其实质属于“内涵式城市化”或“城市的城市化” 。城中村改造是一项复杂的 系统工程，涉及的因素较多，尤其是城中村改造的项目融资模式。城中村改造 的的项目融资模式在各个城市的城中村改造中，提出了不同的模式。本次通过 对国内当前不同融资模式的分析研究，结合员岗村村的城中村改造，提出了村 集体主导，分期改造，分期融资的模式。 具体来讲就是城中村改造还分为两个阶段，一个是土地整理阶段；一个是 土地拍卖阶段，在土地整理阶段，村集体通过市场竞争引进投资商，负责征地、 拆迁、补偿、安置、策划整合土地，该投资商开展相应工作所需要支付的利益 从二期土地市场出让的融资中按照相应的比例予以支付。其二阶段就是对整理 出来的土地通过招拍挂，出让整理出来的土地进行市场融资。市场融资所得一 部份用于偿还在第一阶段协助开发的投资商，一部分用于村集体物业的建设。 并且，在第二阶段的土地出让中，第一阶段参与合作开发的投资商具有优先所 得权。即在相同条件下，前期合作的投资商可以优先取得该村出让的土地。这 种模式既实现了改造项目自身的经济平衡，保证了城中村村民、集体的相关利 益，又通过法定的途径筹到了旧村改造的资金需求；政府同时也在不投入资金 的情况下也促进了城市旧村的改造；对资金投入方而言，所得土地通过政府出 II 让的方式所得，自身的合法权益也有了法律保证。从而探讨一种有效利用社会 资金进行城中村改造，使资金投入主体、城市改造方和政府三方共赢的新型项 目融资合作模式 关键词：关键词： 城中村, 城中村改造，项目融资,融资模式 III Abstract City village Renovation of Project Financing Model to Discuss With the rapid development of the city, “ city village “ as a kind of special settlement in the city gradually attracted peoples attention. “ Urban village “ transformation to get the attention of governments at all levels, many domestic and foreign city launched the city village renovation work.Reconstruction of the village is not a simple down old buildings and building new, but the effective integration of the stock of land resources in the city under the unified planning, its essence is the regulation of the government, the villagers and the real estate developers of three party relations, in order to achieve the balance of interests of the game process, which is the city to develop in depth or promotion to advanced stage results, Is the inevitable trend of city from extensive expansion to the change in the late stage of connotation development, it belongs to the connotation of “ city “ or “ city “. Reconstruction of the village is a complex systems engineering, involves many factors, especially the project financing mode of urban village reconstruction.Reconstruction of the village in the city village reconstruction project financing mode, put forward different models. Through this study the different financing mode analysis, combined with the reconstruction of the village clerk Gang village, the village collective leading, staging, stage financing mode. Specifically, reconstruction of the village is divided into two stages, one is the land consolidation stage; a land auction stage, in the land consolidation stage, the village collective through the market competition, the introduction of investment, responsible for land acquisition, demolition, compensation, resettlement, land planning integration, the investors in the corresponding work required to pay benefit from the two periods of land market financing in accordance with the corresponding proportion pay.The second stage is to move up through the sorting out land leasing, sorted out the land market financing. A part of market financing income for the first stage is to assist the development of compensation of investors, in part for the IV construction of the village collective property. And, in the second phase of the land, the first stage involved in development cooperation investment income right has priority.In the same conditions, the cooperation of the investors can obtain the village transferring land. This mode is not only achieving economic balance transformation project itself, which related to the interests of villagers, collective, and through legal means to raise the old village transformation funding requirements; the government also in less investment circumstances also promoted the reformation of city old village; On the investment side, the land through government transferring income, their legitimate rights and interests are the legal guarantee. In order to explore an effective use of social funds for the reconstruction of the village, the investment subject, the transformation of the city party and government three win-win new project financing mode of cooperation KeyWords： City village, reconstruction of the village, project financing, financing model V 目 录 绪绪 论论 .1 0.1 研究背景1 0.2 研究意义1 0.3 研究方法与创新2 第第 1 章章 城中村改造与项目融资概论城中村改造与项目融资概论.4 1.1 城中村社会影响的复杂性及其改造的必然性4 1.1.1 城中村 4 1.1.2 城中村形成的原因5 1.1.3 城中村复杂的社会问题6 1.1.4 城中村改造的必然性8 1.1.5 城中村改造的复杂性9 1.1.6 城中村改造中的融资必要性9 1.2 城中村改造中的项目融资10 1.2.1 项目融资概念 10 1.2.2 项目融资的特点 10 1.2.3 项目融资的参与者11 1.2.4 适用范围 11 1.2.5 项目融资模式 12 1.2.6 项目融资可以适用于城中村改造14 第第 2 章章 城中村改造中的项目融资模式及分析城中村改造中的项目融资模式及分析.16 2.1 政府直接投入型的融资模式16 2.1.1 概念释义 16 2.1.2 具体案例：小谷围岛的城中村改造17 VI 2.1.3 优缺点分析 18 2.1.4 应用范围 19 2.2 村集体主导型的融资模式19 2.2.1 概念释义 19 2.2.2 具体案例：广州市猎德村改造20 2.2.3 优缺点分析 21 2.2.4 应用范围 22 2.3 开发商投入型的融资模式22 2.3.1 概念释义 22 2.3.2 具体案例：深圳南山区大冲村改造23 2.3.3 优缺点分析 25 2.3.4 应用范围 25 2.4 分析总结25 第第 3 章章 员岗村改造项目背景员岗村改造项目背景.27 3.1 员岗村简介27 3.2 员岗村属于典型的城中村28 3.3 员岗村亟待改造28 3.4 员岗村改造的可行性29 第第 4 章章 员岗村改造的成本测算员岗村改造的成本测算.31 4.1 员岗村改造的成本分析31 4.1.1 员岗村的建筑现状31 4.1.2 员岗村的公共服务设施现状31 4.1.3 员岗村的历史文化遗存32 4.2 员岗村改造的复建标准及复建规模33 4.2.1 村民住宅复建 33 4.2.2 有证居民住宅拆复建33 VII 4.2.3 村集体物业复建 34 4.2.4 国有建筑复建 34 4.3 员岗村改造的成本测算34 第第 5 章章 员岗村改造的经济测算员岗村改造的经济测算.38 5.1 员岗村的土地现状38 5.2 员岗村的土地融资方案38 5.3 楼面地价估算40 5.4 员岗村改造的经济测算40 第第 6 章章 员岗村改造的项目融资模式员岗村改造的项目融资模式.41 6.1 员岗村改造的项目融资模式选择41 6.2 员岗村改造的项目融资模式设计41 6.2.1 融资模式设计 41 6.2.2 员岗村改造的项目融资模式特点42 6.3 融资风险性评价42 6.3.1 开发强度风险分析42 6.3.2 楼面地价分风险分析43 6.4 对当前城中村改造的启示43 结结 论论 .47 参考文献参考文献 .48 后后 记记 .50 绪 论 1 绪绪 论论 0.1 研究背景研究背景 员岗村位于番禺区北部的南村镇内，与汉溪-长隆商贸旅游服务中心、广 州大学城及其南岸发展片区毗邻。同时，员岗村地处广州城市拓展轴的南拓轴， 沿江城市发展带的沿珠江后航道发展带上，也是广州市地铁 7 号线上的一个重 要节点，是广州市番禺区城市快速发展带中的一个亟待改造的城中村。番禺区 政府一直计划启动该地区的旧村改造，但时机都不成熟。近期广州市政府将启 动地铁 7 号线的开发建设，且在该村的范围内要实施建设该站点，该村的区位 优势也进一步凸显，经济效益热点进一步激化，尤其是 7 号线在该村的站点建 设不可避免的需要该村全力配合，由此该地区的改造工作也被再次启动。城中 村改造涉及到的权属较多，利益复杂，因素较多，特别是改造资金的筹措。本 次有机会主持负责该村的改造方案规划设计，从而得以对城中村改造的融资模 式进行研究探讨，尤其是如何在充分保障村民利益，政府少投入，的情况下， 利用员岗村自身的区域位置、地理优势等，设置合理的融资方案，筹得充裕的 资金推进该村的顺利改造。 0.2 研究意义研究意义 对于城市中的农村实施改造。是一项复杂的系统工程，涉及的因素较多， 但其中不可忽视的一个重要因素就是城中村改造的资金筹集。可以说城中村位 置因素为改造提供了可能性，但城中村改造能否顺利启动，乃至成功，在很大 程度上取决于城中村改造的项目资金是否充分。 广州市的城中村改造启动过程就是明显例子。广州市一直有意推动广州市 的城中村改造，但又担心在城中村改造过程中，开发商介入会损害村集体或者 政府的利益。广州市前任市委书记林树森多次明确表示，不准开发商参与包括 2 城中村在内的旧城改造。但是，巨额的改造资金令政府独木难支，广州市的城 中村改造也一直雷声大，雨点小，难以真正推进，而城中村因各种问题突出又 被认为已日益成为城市的“毒瘤” 。尤其是其它省市城中村改造迅速推进，广 州市政府终于改变策略，在 2007 年连任市长不久，张广宁市长就在该市一年 一度的城建工作会议上明确表示， “欢迎开发商参与城中村改造” 。首度在城中 村改造中引入开发商。开发商的引入实质上就是为城中村改造引入了资金源， 从而保证城中村可以顺利启动。因此，融资在城中村改造中重要性不言而喻。 那么对于城中村改造中的资金需求如何进行筹措满足。关于城中村改造， 各地已先后启动，也在改造建设中积累了不少经验，国内学者对此也进行了积 极的分析总结，但可能专业的原因，对城中村改造的总结多是规划界方面的专 家学者，他们对于城中村改造的总结研究多集中在城中村改造的利弊、意义， 以及改造模式方面，对于影响城中村改造的资金筹措研究不多，或者简单提及。 本次通过对国内选取广州市、深圳市等不同城市不同城中村改造的典型实例， 进行分析探讨和总结，尤其是资金筹措方面，结合项目融资的相关知识，提出 了城中村改造中项目融资的相关模式，并且利用负责广州市番禺区员岗村改造 的方案的机会，在实践中予以实证，以期对今后相关的城中村改造项目融资予 以启示，顺利实施城中村改造，加快各地的城市化速度，快速推进我国的城镇 化步伐。 0.3 研究方法与创新研究方法与创新 项目融资常应用大型市政建设和能源矿业等领域，尤其是政府依托特许权 向社会企业进行融资。本次研究以项目融资理论为基础，但又不拘泥传统项目 融资的内容，而是依托项目融资的概念和项目融资概念的本身意义，把项目融 资放在城中村改造的项目中研究，更关注于融资模式的设计，通过融资模式的 设计达到融资的目的。研究方法主要通过研究模型的设定，采用实例研究法、 比较分析法对当前城中村改造的项目融资模式进行分析，采用实证研究法对城 绪 论 3 中村改造的融资模式进行具体分析。提出了在不依靠政府资金的情况下，科学 合理的引进社会资金。既充分有效的保障村民的利益、村集体自身的利益和今 后长远的发展；又使旧村得以合理改造，从而推动城市自身进一步的完善优化， 达到经济效益、社会效益和环境效益的高度统一，使城市更加美丽、社会更加 和谐的新型融资模式。 4 第第 1 章章 城中村改造与项目融资概论城中村改造与项目融资概论 1.1 城中村社会影响的复杂性及其改造的必然性城中村社会影响的复杂性及其改造的必然性 1.1.1 城中村城中村 城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。在 1978 年 开始改革开放后的 30 多年间里，一些经济发达地区（如珠三角、长三角、环 渤海、直辖市、省会城市等）城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边 的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的 村庄 1” 。比较著名的城市如北京、天津、重庆、上海、武汉、广州、深圳等城 市。 因此，所谓“城中村” ，是指在城市高速发展的过程之中，村民的集体土 地被征用，村民的农民身份发生转变，成为城市为居民，但是住的地方没变， 仍在原村集体所在地，另一种情况是城市化过程之中，村民的集体土地被征用， 但又与城市的发展不同步，周边已经成为城市发展区，而村民居住的村庄仍然 是村庄，村民依然是村民，仍然按照村庄的生活和管理模式生活，村被城市包 围，也称为城市内的农村 2。 从目前这些城中村与土地的关系也可清晰的看出这些特征。目前城中村的 土地所有权方面分为以下三种不同的情况： （1）已“转村为居” ，土地由于城市建设而被征用，农民没有集体土地所 有权，村庄成为城市包围下的村庄，生活在村庄的农民转变为城市居民，但生 活模式依然按照过去农村的生活模式生活。 （2）正在“转村为居” 。村庄的大部分土地已被政府征用，集体土地所有 权大部分属于国家，还有一部分属于集体，生活在村庄的农民依然是农民。 （3）尚未“转村为居” ，在城市规划确定的城市发展区内，而目前村庄依 1 徐 娜.中国城镇化进程中的城中村改造.山西建筑. 2011 年 01 期 2 陈柳钦.城市化进程中的“城中村”问题探索.（天津社会科学院城市经济研究所.天津.300191 第 1 章 城中村改造与项目融资概论 5 然是村庄，还未按照城市规划的要求被征地。 1.1.2 城中村形成的原因城中村形成的原因 分析城中村形成的原因，从“城中村”演变过程中可以看到“城中村“形成 的主要原因： 从城市发展的客观现实来看，是因为我国城市化水平不断提高的结果。在 过去的 20 多年中，由于改革开发的快速发展，我国城市化进程不断加速，城 市化水平不断提高，目前，全国的城市数量也从 1978 年的 320 个迅猛发展到 现在的 662 个。这些城市建成区面积不断扩大，早期是 3.6 万平方公里，而目 前据调查已经达到到 9 万多平方公里 3。在城市化进程中，城市政府往往通过 征用近郊农村土地来实现其城市规模的扩大。特别是为了减轻城市发展成本， 遇到农村绕着走，需要土地时，只征农民旧村之外，尚未建设的用地，而村民 生活、生产的区域由于征收和改造成本太高，而绕开不管，最终村庄被城市所 包围，形成城市中的村庄，也就是“城中村“。 另一方面，我国的城市化进程已成为一个不可逆转的历史趋势。据估计， 到 2030 年左右，我国城市化率将达到 65%以上，城市人口达 10 亿人左右 4。随 着城市规模的不断扩大，土地所有权通过国家征收不断从农村集体经济组织所 有变为国家所有。但是随着农村村民维权意识的增强，进一步的城市化扩张中， 农村集体经济组织和农民在失去大部分或全部耕地的时，对抗也在不断增强， 面对此种状况，地方政府和开发商一般会选择先行迂回绕开村庄的方式进行城 市建设和开发，当城市建成区逐渐连成一片后，原有的村中就逐步萎缩为仅剩 村民宅基地和小部分农用地。从而彻底形成了“城中有村，城村共存”的现象。 从根本上看，城中村的形成是因为我国当前城市和乡村实施两种不同的管 理体制和土地所有体制，也就是城市按照城市进行管理，管理的对象主要是城 3 吴亮.城中村改造过程中存在的问题及对策研究.西安建筑科技大学.2005 年 4 2008 年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告报告对中国城市群未来发展进行预测：预计 2030 年，从规模上来看，城市化率达到 65%以上，城市人口达 10 亿人左右。城市数量达到 1000 个左右， 小城镇 15002000 个之间；从等级上来看：世界顶级城市 1 个，世界城市 35 个，国际化城市 15 个左 右，国家级城市 3050 个。从城市群竞争力看，珠三角城市群竞争力位居三甲之列。 6 市居民，而农村按照农村进行管理，管理对象主要是村民。其次在城市，人们 生活居住工作的空间土地主要是国有建设用地，即通过征收，用地所有权属于 国家，使用权属于政府，或者某个生产业主通过向政府缴交费用的基础上，按 照法定手续所得。而农村土地主要属于村集体所有，不是某个个体拥有，在该 空间上进行的开发建设行为，必须征得集体成员的同意，但同时村民按照国家 土地管理条例的规定，享有一户一宅的权利，即村民个人在达到法定年龄，成 家分户时可以向村集体申请宅基地建设住宅的权利。通常所说的城乡二元体制。 因此，从“城中村”的形成和发展过程中我们可以看出，正是土地的二元 所有制结构导致了 “城中村”的形成。因为二元所有制结构，村民可以可以 在法定要求内，分户建房，且成本很低。同时对于城中村的村民，土地被征收， 失去土地后，村民为了自己的经济收入，往往会违反相关管理要求，提高住宅 的层数，加大住宅建设面积，多余的面积用来出租获取收入，从传统的“耕地” 转向“耕屋” 。也有人指出 “从个体理性选择的角度看， 城中村这种特殊 的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下， 追求土地和房屋租金收益最大化的结果。 ”也进一步加剧了“城中村” 的形成。 1.1.3 城中村复杂的社会问题城中村复杂的社会问题 “城中村”在从乡村向城市转变过程中，因土地、户籍、人口等多方面均 属城乡二元管理体制，没有完全纳入城市统一规划、建设和管理，其发展有很 大的自发性和盲目性，在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚 的农民特征，因而影响了城市基础设施布局，乃至城市整体规划的实施。 “城 中村”的长期存在，已经成为我国很多城市发展面临的一个难题。其中比较典 型的有以下几点: 一城中村治安形势严峻。城中村人口混杂， “城中村” 的人口构成主要是 村民、市民和流动人口。流动人口自身无固定工作，容易流动、生活压力大， 而低成本的城中村往往成为流动人口居住的首选，另一方面，城中村特殊的管 第 1 章 城中村改造与项目融资概论 7 图 1.1 广州市石牌村中的握手楼 理模式和杂乱的建设空间，在一定程度上为流动人口犯罪提供了可能，从而使 城中村成为城市藏污纳垢的所在地，导致城中村的治安管理形势十分严峻。 二是违法建设建设严重。村集体特殊的自我管理模式，邻里之间难以割舍 的宗族关系，村集体自身不可能真正按照正常的城市规划进行管理，从而导致 大量违法建筑出现，且难以遏制。尤其是在失地后经济利益的强烈驱动下，村 民见缝插针式的进行建设，且不经过任何规划与建设部门的批准，从而导致城 中村“一线天” 、 “握手楼” 、 “贴面楼”等的出现，房屋房屋之间，采光通风成 为奢望，要的只是居住面积和高居住面积下带来的高经济效益。 风景独特。 由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。 三是城中村落后的居住条件。城中村没有合理的规划，也难以按照规划进 行建设，早期的基础设施在日益增多的违法建设面前显得日益不足。卫生条件 差。市政管线杂乱无章，排水排污难以保障，垃圾随意堆放。同时违法建设， “一线天” 、 “握手楼” 、 “贴面楼”的形成致使消防工作难以正常进行，一旦发 生火灾不可设想，可以说存在严重的消防隐患， 四是违法使用土地。城中村内商业用地、工业用地和宅基地混杂在一起， 乱占、乱圈地现象严重。没有完善合法用地手续，就租赁土地给他人使用，用 集体土地进行非法的房地产开发、经营，用集体土地抵押贷款，以土地入股开 办各种实业。 五是“城中村”村小农经济观念浓重,安于现状,受教育程度普遍偏低,综 合素质较差,就业困难,较难适应城市发展的要求。 8 图 1.2 广州市石牌村 例如位于天河核心区的石牌村，是广州最大也是历史最长的城中村，由村 民宅基地扩展起来的密集建筑群（被称为“接吻楼” ） 及部分自留地构成，由 170 条窄小的古巷支撑，面积约一平方公里的石牌村里居住着 5 万多的外来人 口，这个有 700 多年历史的老村子，被征完了所有土地。如今，村落的周边已 经建设为广州最为繁华的都市，四周被广州 CBD 里的高楼大厦和繁荣的商业街 包围，周边毗邻 IT 销售圈、天河娱乐城、天河电影院、地中海国际大酒店 （五星） 、总统大酒店（四星） 、大华酒店（四星） 、中山三院等、现有石牌东 路和石牌西路两条繁华的商业街平行围绕，以华南师范大学和暨南大学等高等 学府相邻。但是高楼簇拥下的城中村内，密密麻麻盖了 3656 栋房子，整个村 子没有一点空地，最小的一块宅基地只有 8 平方米，上面却神奇地盖起了 42 平方米的建筑面积。 “贴面楼” 、 “接吻楼” ，让狭窄的街道“暗无天日” 。 石牌仅仅只是城中村的一个缩影，几乎所有在城中村居住过的人，都清楚 其中隐藏的偷盗、凶杀以及消防问题的严重性。据广州市社科院最近的调查， 广州市近年来各类治安案件中，有约 60%由藏匿在城中村的流动人口所为。治 安恶化一度令广州背上恶名。可以说“城中村”的存在不仅严重影响了城市的 环境美观，也制约着城市向更高层次的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼 疾” 。 第 1 章 城中村改造与项目融资概论 9 1.1.4 城中村改造的必然性城中村改造的必然性 大量的“城中村”存在于都市之中，给城市建设和管理带来很大的负面影 响，亟待改造。一方面,改造“城中村”是推进城市化进程的迫切需要。城市 对周边地区有较强的主导作用和聚集力、辐射力.也是现代文明向广大农村辐 射的源头。如果“城中村”不进行彻底的改造,城乡建设和管理就难以适应经 济发展和居民生活水平的提高。另一方面,改造“城中村”是建设现代化城市、 营造良好发展环境的迫切需要。 “城中村”杂乱的建筑景观,“脏、乱、差” 的生活环境.在很大程度上破坏了城市的形象,降低了城市的品位,成为城市现 代化的一大障碍。因此,要建设现代化城市,提高城市的品位和竞争力,就必须 从物质形态、管理体制上改造好“城中村” 。其次,改造“城中村”也是加强社 会主义精神文明建设的迫切需要。 “城中村”缺乏配套基础设施,居民受教育 程度普遍偏低,就业困难,不能适应城市发展的要求。因此,改造“城中村”的 物质环境,加强社区建设,更新居民的思想观念和提高其文明素质,已成为维护 社会治安和加强城市精神文明建设的当务之急。 1.1.5 城中村改造的复杂性城中村改造的复杂性 城中村资源的稀缺性及复杂的社会影响已决定了无论是地方政府还是开发 商都对城中村改造产生了浓厚的兴趣。城中村改造简单而言就是按照相关的规 划要求，对城市中的旧村进行改造。 目前杭州、深圳、广州、福州、南昌、天津、青岛、太原、西安等很多城 市先后开始了城中村改造。但是如何改造“城中村” ，是全国几乎所有城市都 正在面临的重大课题。由于国家拆迁政策和土地政策的调整，居民和农民产权 意识和维权意识的提高，拆迁、征地难度非常大。而“城中村”大都建筑密度 很高，外来人口多，很多村民没有工作，很多还是靠出租违章建筑为生。不同 “城中村”的房屋土地产权混乱，土地和宅基地城镇产权和农民产权都有。很 多“城中村”还保留着乡、村行政建制，还有很多农民集体企业财产，是当地 农民赖以为生的生存基础，处理这些财产，解决安置农民就业问题更是巨大的 难题。这些都给“城中村”的改造增加了很多困难。 10 1.1.6 城中村改造中的融资必要性城中村改造中的融资必要性 城中村改造的问题较多，但归根结底这些问题主要在于利益的分配是否满 意，因此城中村改造的重点在于利益分配，关键在于项目融资。利益分配在一 定程度上表现为城中村改造前后的利益保障。如果城中村该由村集体进行，则 村自身资金能力不足，难以一己之力启动城中村改造，另一方面村集体开发建 设的经验不足，对顺利推动本村的改造具有一定难度；如果城府直接投入，大 包大揽，违背市场经济规律，不按市场经济规律办事，投入过多，成本考虑较 少，更多的考虑政绩工程，一种是改造是好了，村集体认为政府的投入是理所 应该的，要求过多，但政府负债较多，一种是政府难以承受负债之中，中途过 程中偷工减料，表面是好了，但出现质量问题，一种是半途而废，出现半拉子 工程，一种是政府强势推进，村集体的利益得不到保证。由此决定了城中村改 造必须依靠引进外界资金来推动，即必须进行融资。 1.2 城中村改造中的项目融资城中村改造中的项目融资 5 1.2.1 项目融资概念项目融资概念 项目融资是指贷款人向特定的工程项目提供贷款协议融资，对于该项目所 产生的现金流量享有偿债请求权，并以该项目资产作为附属担保的融资类型。 它是一种以项目的未来收益和资产作为偿还贷款的资金来源和安全保障的融资 方式。 从广义上讲，为了建设一个新项目或者收购一个现有项目，或者对已有项 目进行债务重组所进行的一切融资活动都可以被称为项目融资。 从狭义上讲， 项目融资是指通过项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或 有限追索权的融资或贷款活动。项目融资最早开始于上世纪 30 年代美国一家 公司的油田开发工程，后来应用越来越广，应用到煤炭、铜、石油、天然气、 铝等矿产资源的开发，如世界最大的，年产 80 万吨铜的智利埃斯康迪达铜矿， 5 项目融资是近些年兴起的一种融资手段，是以项目的名义筹措一年期以上的资金，以项目营运收入承 担债务偿还责任的融资形式。形式有很多，也比较灵活，至于趋势，每一种模式都有适用的领域和趋势。 第 1 章 城中村改造与项目融资概论 11 就是通过项目融资实现开发的。 1.2.2 项目融资的特点项目融资的特点 项目融资和传统融资方式相比，具有以下特点： （1 1）融资主体的排他性。融资主体的排他性。 项目融资主要依赖项目自身未来现金流量及形成的资产，而不是依赖项目 的投资者或发起人的资信及项目自身以外的资产来安排融资。融资主体的排他 性决定了债权人关注的是项目未来现金流量中可用于还款的有多少，其融资额 度、成本结构等都与项目未来现金流量和资产价值密切相关。 （2 2）追索权的有限性。追索权的有限性。 在其它融资方式中，投资者向金融机构的贷款尽管是用于项目，但是债务 人是投资者而不是项目，整个投资者的资产都可能用于提供担保或偿还债务； 也就是说债权人对债务有完全的追索权，即使项目失败也必须由投资者还贷， 因而贷款的风险对金融机构来讲相对较小。而在项目融资中，投资者只承担有 限的债务责任，贷款银行一般在贷款的某个特定阶段(如项目的建设期)或特定 范围可以对投资者实行追索，而一旦项目达到完工标准，贷款将变成无追索。 （3 3）项目风险的分散性。项目风险的分散性。 因融资主体的排他性、追索权的有限性，决定着作为项目签约各方对各种 风险因素和收益的充分论证。确定各方参与者所能承受的最大风险及合作的可 能性，利用一切优势条件，设计出最有利的融资方案。 1.2.3 项目融资的参与者项目融资的参与者 由于项目融资的结构复杂，因此参与融资的利益主体也较传统的融资方式 要多。概括起来主要包括以下几种：项目公司、项目投资者、银行等金融机构、 项目产品购买者、项目承包工程公司、材料供应商、融资顾问、项目管理公司 等。 项目公司是直接参与项目建设和管理，并承担债务责任的法律实体。也是 组织和协调整个项目开发建设的核心。项目投资者拥有项目公司的全部或部分 12 股权，除提供部分股本资金外，还需要以直接或间接担保的形式为项目公司提 供一定的信用支持。 1.2.4 适用范围适用范围 项目融资主要运用于三类项目：资源开发、基础设施建设、制造业项目。 （1 1）资源开发项目资源开发项目 资源开发项目包括石油、天然气、煤炭、铁、铜等开采业。项目融资最早 就是源于资源开发项目。 （2 2）基础设施建设项目基础设施建设项目 基础设施一般包括铁路、公路、港口、电讯和能源等项目的建设。基础设 施建设是项目融资应用最多的领域，其原因是：一方面，这类项目投资规模巨 大，完全由政府出资有困难；另一方面，商业化经营的需要，只有商业化经营， 才能产生收益，提高收益。在发达国家中，许多基础设施建设项目因采用项目 融资而取得成功，发展中国家也逐渐引入这种融资方式。 （3 3）制造业项目制造业项目 虽然项目融资在制造业领域有所应用，但范围比较窄，因为制造业中间产 品很多， 工序多，操作起来比较困难，另外，其对资金需求也不如前两个领 域那么大。在制造业中，项目融资多用于工程上比较单纯或某个工程阶段中已 使用特定技术的制造 业项目，此外，也适用于委托加工生产的制造业项目。 1.2.5 项目融资模式项目融资模式 项目融资模式是指项目法人取得资金的具体形式。解决 who, how 的问题， 融资模式设计事实上是一个多目标的决策过程。常用的模式有以下 （1 1）产品支付产品支付 产品支付主要是就项目贷款的还款方式来讲的，项目投产后直接用项目生 产的产品来还本付息。在贷款偿还以前，贷款方可以拥有项目的部分或全部产 品。产品支付这种模式常常应用于天然气、石油和采矿等大型能源型的项目融 资中，其特点是：用来清偿债务本息的唯一来源是项目产品；而且贷款的偿还 第 1 章 城中村改造与项目融资概论 13 期常常短于项目有效生产期；同时贷款方对项目经营费用不承担直接责任。 （2 2）融资租赁）融资租赁 融资租赁是一种债务融资方式，项目建设单位向银行、信托等金融机构申 请融资租赁，金融机构购入标的设备后租借给建设单位，建设单位通过分期支 付租金的方式，租借金融机构的设备。融资租赁主要应用于资产抵押性融资， 尤其是在购买轮船和飞机，或者在筹建大型如三峡大坝类的电力、水利项目中 可采用融资租赁。 （3 3）BOTBOT 融资融资 BOT 融资是私营企业参与政府预期的基础设施建设，向社会提供公共服务 的一种方式。BOT 方式在不同的国家有不同称谓，我国一般称其为“特许权” 。 BOT 投资方式常应用于建设发电厂、铁路、收费公路、城市地铁和废水处理设 施等基础设施项目。 在此基础上，BOT 在不同的层面，由于建设、经营和拥有建设项目的不同， 演化出了多种模式，如：BT（建设转让） 、BOOT（建设经营拥有转让） 、 TOT（转让经营转让） 、BLT（建设租赁转让） 、BTO（建设转让经 营） 、BOO（建设经营拥有）等。 （4 4）TOTTOT 融资融资 TOT(Transfer-Operate-Transfer)就是“移交经营移交”的简称， 常指民间投资者与政府签订特许经营协议后，从政府手中获得己经投产运行的 可收益公共设施项目的经营权，凭借该设施在未来若干年内的收益，一次性地 给政府一笔资金，城市政府在获得该笔资金后可以用于建设新的基础设施项目； 特许经营期满后，投资者再把该设施无偿移交给政府管理。 TOT 方式与 BOT 方式是有明显的不同，TOT 不需要投资者直接投资建设基 础设施，接手的是已经建设好的具有特许权的公益设施，如此可以避开基础设 施建设过程中产生的风险和矛盾，政府与投资者比较容易达成一致。TOT 方式 常应用于交通基础设施的建设。 14 （5 5）PPPPPP 融资融资 PPP（Public Private Partnership） ，即：公共、民营、伙伴，该模式的 构架是：从公共事业的需求出发，利用民营资源的产业化优势，通过政府与民 营企业双方合作，共同开发、投资建设，并维护运营公共事业的合作模式，即 政府与民营经济在公共领域的合作伙伴关系。通过这种合作形式，合作各方可 以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。合作各方参与某个项目时，由参 与合作的各方共同承担责任和融资风险。 （6 6）PFIPFI 融资融资 PFI 融资模式的实质在于政府从私人处购买服务，多用于社会福利性质的 建设项目，被那些硬件基础设施相对已经较为完善的发达国家采用。 （7 7）ABSABS 融资融资 ABS 融资也即资产收益证券化融资。它是以项目资产可以带来的预期收益 为保证，通过一套提高信用等级计划在资本市场发行债券来募集资金的一种项 目融资方式。具体运作过程是：（1）组建目标公司。 （2）目标公司选择能进 行资产证券化融资的对象。 （3）以合同、协议等方式将政府项目未来现金收入 的权利转让给目标公司。 （4）目标公司直接在资本市场发行债券募集资金或者 由目标公司信用担保，由其他机构组织发行，并将募集到的资金用于项目建设。 （5）目标公司通过项目资产的现金流入清偿债券本息。 1.2.6 项目融资可以适用于城中村改造项目融资可以适用于城中村改造 城中村改造本身是一个建设项目。但是从项目融资的适用范围和模式来看， 项目融资似乎很难应用于城中村改造。或者说城中村改造很难与项目融资有直 接的关联。项目融资似乎更多的适用于资源开发、基础设施建设、制造业等项 目，项目融资模式也更多的关注于开发商与金融机构或者政府与金融机构，信 托机构、其他大型投资者等，但从项目融资的概念来看城中村改造的筹资可以 归属于项目融资。 首先城中村改造的融资活动符合项目融资的概念。城中村改造的融资简单 第 1 章 城中村改造与项目融资概论 15 而言就是借助城中村改造未来的预期收益进行筹资。符合为了一个建设项目而 进行融资活动的广义项目融资概念，也符合以项目的资产、权益或预期收益作 为抵押取得一种无追索权或者有限追索权的融资或贷款活动的狭义概念。 其次城中村改造的融资活动具有项目融资的特点。具有融资主体的排他性 特点。城中村改造的项目融资主要依赖项目自身未来现金流量及形成的资产， 而不是依赖项目的投资者或发起人的资信及项目自身以外的资产来安排融资。 融资主体的排他性决定了债权人关注的是项目未来现金流量中可用于还款的有 多少，其融资额度、成本结构等都与项目未来现金流量和资产价值密切相关。 再次融资模式来看，城中村改造的筹资模式具有类似与项目融资模式的特 点。简单的从项目融资的模式来看，城中村改造的社会融资似乎不属于传统项 目融资中产品支付、融资租赁、BOT 融资、TOT 融资、PPP 融资、PPP 融资、 PFI 融资、ABS 融资的任何一种。这些项目融资更多的在于从政府与私人的合 作模式和投资方式来进行定义，但城中村改造作为一种建设行为，以空间用地 为载体，与城市建设紧密相联，决定了它具有不同于传统融资模式的特点。它 的融资活动主要是以土地为媒介，利用土地资源的稀缺性来吸引社会投资者投 资而进行的一种融资活动。如果从另一角度分析，城中村的村集体自身是具有 独立法人的机构，它可以通过自身的权益（土地）出让去获得资金，则城中村 的融资模式可以类似于政府出让自身的某种特殊权来筹资建设基础设施，具有 BOT 融资模式的特点。 因此，可以说城中村改造中的融资活动符合项目融资的特点，项目融资的 相关模式可以在城中村改造中应用。 16 第第 2 章章 城中村改造中的项目融资模式及分析城中村改造中的项目融资模式及分析 城中村改造中的融资活动本身就是一种项目融资。本次就是以地方政府、 村集体、社会投资者三个为基本要素，从村集体与社会投资者的合作模式为媒 介，从改造效果为评判标准设定研究模型来探讨城中村改造中的项目融资。 此种融资不同于常见领域（能源开发项目、石油