大工14秋《房地产开发与经营》期末复习题

大工大工 14 秋秋 房地房地产产开开发发与与经营经营 期末复期末复习题习题 一、单项选择题（本大题共一、单项选择题（本大题共 15 小题，每小题小题，每小题 2 分，共分，共 30 分）分） 1、房地产开发的程序主要分为( C )阶段。 A投资机会选择、决策分析、建设、物业管理 B投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理 C投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售 D决策分析、前期工作、施工与竣工、租售 2、下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是( B )。 A旅游用地 50 年B教育用地 50 年 C综合用地 40 年D体育用地 40 年 答案解析：答案解析：按国家有关法律规定,各类用地的出让最高年限为:居住用地 70 年;工业用地 50 年;教育、科技、 文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年。 3、价值定价法的定价哲学是( D )。 A高价格、高价值B低价格 C名牌效应D物美价廉 4、物业代理佣金，对出租物业收取年租金的（B ）或相当于一个月租金，出售物业收取销售额的( B )。 A8，1-5B10，1-3 C12，2-3D8，1-2 5、对于开发销售模式下的房地产项目，开发商所投入的开发建设资金属于（ C ）性质。 A递延资产 B无形资产 C流动资金 D固定资产投资 6、获取土地使用权，进行征地、拆迁、安置、补偿是( B )阶段的主要工作。 A投资机会选择与决策分析B前期工作 C建设D租售 7、写字楼经营者与甲公司签订了 10 年的租赁合同，租金 800 元m2年，则其面临( D )。 A市场供求风险B周期风险 C变现风险D通货膨胀风险 8、消费者在购买商品房时应缴纳（ A ） 。 A契税B固定资产投资方向调节税 2 C房产税D土地使用税 9、下列关于内部收益率的表述中，不正确的是（ C ） 。 A内部收益率小于行业基准收益率时，项目在财务上不可行。 B在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。 C内部收益率表明项目投资所能支付的最低贷款利率。 D内部收益率是项目在整个计算期内，净现值等于零时的折现率。 解析：内部收益率表明项目投资所能支付的最高贷款利率。 10、成本加成定价法所确定的单位价格为( D )。 A单位价格=单位成本(1+目标利润率)(1税率) B单位价格=单位成本(1+目标利润率) C单位价格=单位成本(1税率)(1+目标利润率) D单位价格=单位成本(1+目标利润率)(1税率) 11、市场分析与项目财务评估是（ A ）阶段的主要工作。 A投资机会选择与决策分析B前期工作 C建设D租售 12、在我国境内销售不动产的单位和个人，为（ B ）的纳税义务人。 A契税B营业税 C房产税D土地使用税 13、规划设计及建设方案的制定是（B ）阶段的工作内容。 A投资机会选择与决策分析B前期工作 C建设D租售 14、某小区规划建设用地面积 20000 平方米，其上建有 8 栋 6 层住宅楼，各层建筑面积均为 600 平方米， 该小区容积率为（ B ） 。 A1.25 B1.44 C1.5 D1.65 解析：小区容积率=居住区总建筑面积/居住区用地面积=86600/20000=1.44 15、招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金，作为参加投标的担保。投标保证金有效期应 当超出投标有效期（ B）天。 A15B30 C45D60 大工房地产开发与经营期末复习题第 3 页 共 14 页 二、多项选择题（本大题共二、多项选择题（本大题共 1515 小题，每小题小题，每小题 4 4 分，共分，共 6060 分）分） 1、新区开发与旧区改造相比，有( BC )特点。 A土地费用高 C拆迁安置补偿费低 E开发周期延长 B受周围环境制约少 D城市规划限制条件苛刻 2、投资者可以控制的风险有( BCD )。 A或然损失风险 C时间风险 E通货膨胀风险 B比较风险 D资本价值风险 3、关于实际利率和名义利率下列说法正确的是( BCE )。 A当每年计息周期数 m1 时，实际利率200%，土地增值税=增值额60%-扣除项目金额35%） （10 分） 解： 增值率=增值额/扣除项目金额=1000/400=250%200% 采用土地增值税第四类速算公式计算为： 土地增值税=增值额*60%-扣除项目金额*35%=100060%-40035%=460（万元） 3.某房地产开发商向银行贷款 2000 万元，期限为 3 年，年利率为 8%。若该笔贷款的还款方式为期间按季 度付息，到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利 息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？（10 分） 解：（1）第一问实际上是按单利计息 按季度付息，一年有 4 个季度，一年计 4 次息，3 年计 12 次息，年利率 8%为名义利率，实际季利 大大连连理工大学网理工大学网络络教育学院教育学院 第 11 页 共 14 页 率为 8%/4=2% 按单利计息的公式计算 （2）第二问是按复利计息，按复利计息的公式计算 4某家庭以抵押贷款方式购买一套价值为 25 万元的住宅,如果该家庭首付款为房价的 30%,其余房款用抵 押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 10 年，按月等额偿还，年贷款利率为 15%。问月还款额为多少？ （10 分） 解：已知：抵押贷款额 P=2570%=17.5（万元） ；月贷款利率 %,25 . 1 12%15i 计息周期数则月还款额： ),(1201210个月n )( 4 . 2823 1%)25 . 1 1 ( %)25 . 1 1%(25 . 1 175000 1)1 ( )1 ( 120 120 元 n n i ii PA 5某家庭预计在今后 10 年的月收入为 16000 元，如果其中的 30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额， 年贷款利率为 12%。问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？（10 分） 解:已经该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额 A=1600030%=4800(元);月贷款利率=12%/12=1%,计 息周期数=1012=120(个月),则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额: )(46.33%)11%(1 1%)11(4800 )1 ( 1)1 ( 120120 万元 n n ii i AP 6.某开发商以 5000 万元的价格获得了一宗占地面积为 4000 平方米的土地 50 年使用权，建筑容积率为 5.5，建筑覆盖率为 60%，楼高 14 层，14 层建筑面积相等，514 层为塔楼（均为标准层） ，建造成本 为 3500 元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的 8%，行政性收费等其他费用为 460 万元，管理费为 土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的 3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别 为销售收入的 0.5%,3.0%和 6.5%，预计建成后售价为 12000 元/平方米。项目开发周期为 3 年，后 2 年为 建设期，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年 贷款利率为 12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的 10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和 开发商可获得的成本利润率是多少？（20 分） 解：（1）项目总开发价值 项目建筑面积为：40005.5=22000（平方米） 标准层每层建筑面积为：（220004000604）101240（平方米） 项目总销售收入：220001200026400（万元） )(48012%22000万元niPI )(48.5362000%)21 (2000 12 万元I 12 销售税费：264006.51716（万元） 项目总开发价值：26400171624684（万元） （2）项目总开发成本 土地成本：5000 万元 建造成本：2200035007700（万元） 专业人员费用：77008616（万元） 其他费用：460 万元。 管理费：（5000+7700+616+460）3.5%=482.16（万元） 财务费用： 土地费用利息： )( 8 . 2128 1)4%121(5000 43 万元 建造费用专业人员费用其他费用管理费用利息： )(98.1161 1)4%121()16.4824606167700( 4)22( 万元 融资费用：（2128.80+1161.98）10%=329.08（万元） 财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08=3619.86（万元） 市场推广及销售代理费用：26400（0.5%+3.0%）=924(万元) 项目总开发成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02(万元) （3）开发商利润：24684-18802.02=5881.98（万元） （4）成本利润率：5881.9818802.02100%=31.28% 7.已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者的目标收益率为 10%，求该投资项目的财务净现 值。单位为万元。 （10 分） 年份 012345 现金流入 300300300300500 现金流出 1000 净现金流量 -1000300300300300500 解：利用净现值公式，则该项目财务净现值 n t t ct iCOCINPV 0 )1 ()( )(42.261%)101 (500 %)101 (300%)101 (300%)101 (300%)101 (3001000 5 4321 万元 NPV 8已知某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元，流动资金为 500 万元。如果投资者投入的权益资本 为 1500 万元，经营期内年平均利润总额为 650 万元、年平均税后利润为 500 万元。试计算该投资项目的 大大连连理工大学网理工大学网络络教育学院教育学院 第 13 页 共 14 页 投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率。 （10 分） 解： %13%100 5004500 650 %100 项目总投资 年平均利润总额 投资利润率 % 3 . 43%100 1500 650 %100 资本金 年平均利润总额 资本金利润率 % 3 . 33%100 1500 500 %100 资本金 年平均税后利润总额 资本金净利润率 9某房地产开发项目，建设期为 3 年，在建设期第 1 年借款 300 万元，第 2 年借款 600 万元，第 3 年借 款 400 万元，年利率为 12%，试计算建设期利息。 （10 分） 解：第 1 年利息=（0+300/2） 12%=18（万元） 第 2 年利息=（318+600/2） 12%=74.16（万元） 第 3 年利息=（318+600+74.16+400/2） 12%=143.06（万元） 建设期利息合计=18+74.16+143.06=235.22 （万元） 10某房地产项目,借款 1500 万元,年利率为 10%,要求按等额还本付息方式还款。借款从当年起，5 年内 还清本息。试计算每年还本付息及偿付的本金和利息。 （15 分） 解:每年等额还本付息额 第 1 年利息=150010%=150(万元) 第 1 年还本=395.7-150=245.7(万元) 第 2 年年初借款本息累计=1500+150-395.7=1254.3(万元) 第 2 年利息=1254.310%=125.43(万元) 第 2 年还本=395.7-125.43=269.27(万元) 第 3 年年初借款本息累计=1254.3+ 125.43 -395.7= 985.03(万元) 第 3 年利息= 985.03 10%=98.5(万元) 第 3 年还本=395.7-98.5=297.2(万元) 第 4 年年初借款本息累计= 985.03 + 98.5 -395.7=687.83 (万元) 第 4 年利息= 687.83 10%=68.78(万元) 第 4 年还本=395.7-68.78= 326.92(万元) )( 7 . 395 %)101 (1 %10 1500 )1 (1 5 元 n i i PA 14 第 5 年年初借款本息累计=687.83+ 68.78 -395.7= 360.9 (万元) 第 5 年利息= 360.910%=36.09(万元) 第 5 年还本=395.7-36.09=359.61(万元) 11某小型写字楼的购买价格为 50 万元,其中投资者投入的权益资本为 20 万元,另外 30 万元为年利率 7.5%,期限 30 年,按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为 40 万元，按有关规定可在 25 年内直线折旧。 预计该写字楼的年毛租金收入为 10 万元，空置和收租损失为毛租金收入的 10%，包括房产税、保险费、 维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的 30%。试计算该写字楼投资项 目第 1 年利息备付率与偿债备付率指标。 （15 分） 解：每年等额还本付息额 第 1 年利息=3000007.5%=22500(元) 第 1 年折旧费=400000/25=16000（元） 第 1 年利