天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程-审查后改

天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 1 目目 录录 第 1 章 总 论.1 1.1 项目名称1 1.2 项目建设单位1 1.3 建设单位概况1 1.4 项目建设地址2 1.5 项目建设性质3 1.6 项目提出的理由与过程3 1.7 建设项目概况与规模4 1.8 项目建设范围及项目资金筹措8 1.9 项目建设期8 1.10 项目建设目标.8 1.11 项目建设的投资与经济、环境、社会效益.9 1.12 项目编制原则9 1.13 项目编制依据9 1.14 研究范围11 1.15 建议与问题11 1.16 结论12 第 2 章 项目建设的必要性及可行性分析.13 2.1 项目背景13 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 2 2.2 棚户区现状及特点.14 2.3 项目建设的必要性15 2.4 建设项目的可行性20 第 3 章 需求分析与建设规模.22 3.1 建设项目的合理性分析22 3.2 棚户区改造方案.22 3.4 城市建设与城市发展前景分析.25 3.5 经济效益分析及评价.27 第 4 章 场址选择.32 4.1 场址现状32 第 5 章 建筑方案.36 5.1 建筑设计依据36 5.2 建筑设计指导思想与原则37 5.3 总平面设计38 5.5 结构专业设计43 5.6 给排水专业设计47 5.7 暖通专业设计56 5.8 电气专业设计62 第 6 章 室外工程设计.85 6.1 室外工程设计85 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 3 6.2 道路工程设计.86 6.3 给排水设计.87 6.4 室外电气设计.89 第 7 章 节能分析.92 7.1 建筑节能设计.92 7.2 建筑项目主要特征表.93 7.3 墙体.94 7.4 暖通节能.95 7.5 电气节能.95 第 8 章 绿色建筑设计专篇.97 8.1 项目基本情况.97 8.2 建筑99 8.3 结构101 第 9 章 节能节水措施.103 9.1 设计依据103 9.2 节能措施103 第 10 章 环境影响分析.105 10.1 施工期的环境影响105 10.2 运营期的环境影响106 10.3 绿化原则107 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 4 10.4 环境影响评价108 第 11 章 风险分析.109 11.1 内部风险分析109 11.2 外部风险分析114 11.3 防范与降低风险的对策.116 第 12 章 项目组织管理及工程招投标.117 12.1 项目组织管理117 12.2 工程管理118 12.3 工程招投标119 第 13 章 项目实施进度.121 13.1 项目阶段划分121 13.2 建设工期121 第 14 章 投资估算与资金筹措.123 14.1 投资估算依据123 14.2 投资估算见附表123 第 15 章 社会评价.124 15.1 社会影响分析124 15.2 互适性分析125 第 16 章 社会稳定风险分析.127 16.1 项目概况.127 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 5 16.2 项目风险因素分析.127 第 17 章 结论与建议.129 17.1 结论129 17.2 建议130 附件：.131 1.国有土地使用证天国用（2002）字第秦 015 号131 2.规划条件通知书天规工件条 【2016】19 号.131 3.方案核定通知书天规建方 【2016】22 号.131 4.方案核定通知书天规建方 【2016】22 号.131 5.房管局的方案批复 天市房【2015】51 号.131 6.环评批复天秦环发 【2016】103 号.131 7.房管局的方案批复 天市房【2015】51 号.131 8.供水承诺函131 9.供热承诺函天市热函【2016】8 号.131 10.供电承诺函131 11.关于天水市工业企业国有资产经营公司“天水风动厂城 市棚户区”改造项目净空限高的意见.131 12.关于天水市市属改制工业企业城市棚户区改造项目建设 用地预审的函天国土资函 【2016】84 号131 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 0 第第 1 1 章章 总总 论论 1.1 项目名称 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程 1.2 项目建设单位 天水市工业国有资产投资有限公司 1.3 建设单位概况 天水市工业国有资产投资有限公司（以下简称公司）是经天水市人 民政府关于组建天水市工业企业国有资产经营有限责任公司的批复 (天政发201055 号)批准设立，由天水市工业和信息化委员会（以下 简称市工信委）授权经营的国有独资公司，对授权范围内的国有资产和 股权进行经营。 公司宗旨：通过对市工信委授权范围内的国有资产进行投资运作 和资本经营活动，提高资产的运营效益，实现国有资产的保值增值。 公司的经营范围：经营管理工业企业国有资产；负责组织实施工业 企业棚户区改造项目；对重点工业企业及项目进行投资；为重点工业项 目和中小企业提供融资担保；盘活企业土地资产；物业服务。 公司的主要职能： 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 1 1、资本运营职能：按市场规则进行国有资本运营，实现对企业国 有股权管理、运营，剥离、处置企业不良金融债务； 2、资产经营职能：盘活企业存量经营性国有资产和土地资产，整 合处置已改制企业剥离的非经营性国有资产，采取整合、租赁、转让、 拍卖等多种形式，实现国有资产的保值增值； 3、投资职能：围绕着全市工业经济发展战略，通过与其他资本联 合，实施战略投资，引导、培育、壮大支柱性产业和产业链； 4、融资职能：通过直接贷款壮大工业企业资产经营公司的实力， 通过发行企业债券以及利用存量国有资产为其他企业提供担保等形式， 为市重点工业项目融资，为全市中小企业发展筹措资金； 5、托管职能：对无承接主体的破产关闭企业的家属区和职工进行 管理和安置，确保稳定过渡，并且逐步解决国企改革后的遗留问题。 天水市工业国有资产投资有限公司公司承建过得项目主要有天水造 纸厂城市棚户区改造项目，天水长仪厂城市棚户区改造项目，天水拖拉 机厂城市棚户区改造项目，天水长材厂城市棚户区改造项目，天水轴仪 厂城市棚户区改造项目，绿色可持续发展技术麦积山论坛会址项目（一 期）等。 1.4 项目建设地址 工程建设地址位于天水市麦积区，场地地理位置优越，场地北邻社 棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，该 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 2 场地地势高差不大，北高南低，西高东低，无不良地质作用，满足各项 施工条件。 1.5 项目建设性质 棚户区改造（新建）。 1.6 项目提出的理由与过程 棚户区是我国快速城市化过程中的一个非常普遍的现象和热门话题。 棚户区是指农村在快速城市化过程中，在城市建成区内以原农村居民点 依托形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村居民“一户一栋” 为基本特征的特殊居住区，也称“都市里的村庄”。随着城市化的不断 深化，棚户区日益表现出诸如违法建设泛滥、安全隐患严重、环境质量 低下、社会问题突出等种种复杂而严重问题，对所在城市的统一规划和 统一管理产生极大破坏，改造棚户区一时成为各界共同的呼声。天水市 随着经济的迅速发展和城市化进程的加快，城市建设突飞猛进，城市规 模日益扩张。“棚户区”改造作为城市建设难题也提上了议事日程。 2016 年，天水市工业国有资产投资有限公司提出了对风动厂家属区棚户 区改造工程立项的申请。切实解决好风动厂家属区棚户区居民生活环境， 建设宜居小区，提升居民幸福指数，提升天水市麦积区城市整体形象。 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程位于天水市麦积区，北临 社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区， 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 3 是风动厂员工及家属居住点，现有 176 户，人口 338 人，拆迁面积 7746.42 平方米，安置比例为 1.0:1.5，安置总建筑面积为 11620，剩 余部分住宅交麦积区房管局，并按照住房管理实施细则向符合条件的城 镇居民出售，以平衡经济效益。 根据棚户区现状，该区亟待改造的原因是： 1、区内危房多 大多数房屋建成年份久，设计落后质量低劣。 2、卫生条件差 区内杂草丛生，垃圾成堆，基本无排水、排污设施，污水、粪水漫 溢，不符合争创省级卫生城市的要求。 3、安全隐患大 区内房屋私建乱搭现象严重，房屋间隔距离小，通道不符合消防标 准，基本无消防设施，一旦发生火灾蔓延迅速，难以控制。 依照天水市房地产管理局关于风动厂经济适用住房项目建设方案 的批复天市房（2016）66 号文件，同意将“天水市风动厂棚户区改造 项目”列入 2016 年度城市棚户区改造计划。 1.7 建设项目概况与规模 工程建设地址位于天水市麦积区，北临社棠路，南面为成纪大道东 路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，一期总建筑面积 63083.18， 1#、2#住宅规划总用地面积为 7594.93，3#住宅楼总用地面积 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 4 27026.26（含 4-6 号楼用地）。1#、2#住宅楼地上建筑面积为 27783.14，地下建筑面积为 4980.0，总户数：288 户，停车位：地 上 29 辆，地下 115 辆；3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为 22422.5， 商业建筑面积 2345.60，地下一层建筑面积 2345.6，地下二层建筑 面积为 3206.34，总户数：240 户，停车位：120 辆。该项目整体投资 总额约 21548.2 万元。 以下表格为天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程(1#、2#住 宅楼)经济技术指标: 项目单位数量备注 总用地面积7594.9311.39 亩 总建筑面积32763.14 地上建筑面积27783.14 1#建筑面积13891.5718F 其 中 2#建筑面积13891.5718F 地下总建筑面积4980.00 总户数户288 总基底面积1542.90 建筑密度%26.53 容积率5.0 绿地面积1405.83 绿地率%27.77 停车位个144 地上 29，地下 115 以下表格为天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程(3#住宅楼) 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 5 经济技术指标: 类 别数 量单 位 总用地面积27021.26 总建筑面积30320.04 地上住宅部分建筑面积22422.5 地上一层商业建筑面积2345.60 地下总建筑面积5551.94 总户数240户 总基底面积2348.0 建筑密度30.66% 容积率3.12 绿地面积8357.69（3#-6#） 绿地率30.93 机动车停车位120辆 以下表格为风动厂棚户区改造项目主要特征表: 楼栋号部位部位编号主要功能 层高 （m） 标准层建筑 面积（） 备 注 18F/1D住宅3.0773.02 1#楼高层 屋顶楼梯间3.948.0 18F/1D住宅3.0773.02 2#楼高层 屋顶楼梯间3.948.0 16F/2D住宅3.0737.22 3#楼高层 屋顶楼梯间3.948.0 1、2#楼-1F停车4.84980.0 地下室 3#楼-2F停车3.6/3.95551.94 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 6 以下表格为风动厂棚户区改造项目室外工程用料表 名称适用范围类 别备 注 道路建筑物四周混凝土路面180mm厚，C30混凝土 散水建筑物四周混凝土散水1500宽，60mm厚C15混凝土 台阶出入口水泥台阶 项 目 名 称指 标备 注 耐火等级一、二级地下室、地上耐火等级一级其余为二级 设计使用年限50年 抗震设防烈度8度(0.3g) 地 下 1#、2#地下一层，3#地下两 层 建筑层数 地 上 1#、2#地上18层、3#地上16 层 楼地面水泥砂浆楼地面 屋面水泥砂浆面层屋面(不上人) 两层4厚SBS改 性沥青防水卷材 保温防盗门分户门 普通木质夹板门内 门 电子对讲门单元门 塑钢推拉门阳台门 门 防火门 用于管道井、地下室、 窗铝合金节能推拉窗所有外窗 顶 棚普通抹灰 所有房间(人防地下室 顶板不抹灰) 面砖防水墙面卫 生 间 面砖墙面厨 房内墙面 内墙涂料其余房间 GRC墙面住宅 建 筑 构 造 及 装 修 外墙面 乳胶漆墙面住宅 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 7 坡道无障碍坡道混凝土坡道 1#、2#住宅楼户型指数一览表 套型建筑面积 套内建筑 面积 阳台面积 标准层建 筑面积 标准层公 摊面积 本套公摊 面积 套数 1 套型103.1688.83.0814.362 2 套型88.2976012.292 3 套型100.4986.5013.992 4 套型94.5781.4013.172 合计773.02665.43.08 773.02 107.62 8 说明：共计 288 套 3#住宅楼户型指数一览表 套型建筑面积 套内建筑 面积 阳台面积 标准层建 筑面积 标准层公 摊面积 本套公摊 面积 套数 3-1 套型103.9888.83.0815.182 3-2 套型88.9976012.992 3-3 套型101.2986.5014.792 3-4 套型74.3563.5010.852 合计737.22629.63.08 737.22 107.62 8 说明：共计 240 套 1.8 项目建设范围及项目资金筹措 （1）项目范围： 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程建设内容主要为 1#、2#、3#楼住宅项目。 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 8 风动厂家属区棚户区改造基本情况表 序号建设名称户数（户） 人数（人） 拆迁面积（） 1风动厂家属区1763387746.42 （2）项目资金筹措： 项目建设资金来源：申请中央和省上棚户区改造补助资金 5%； 国家开发银行或农业发展银行棚户区改造专项贷款资金 25%建设单位 自筹资金 70%。 1.9 项目建设期 该项目分两期建设：一期项目（3#住宅楼）建设周期为 12 个月， 建筑面积 30320.04，主要用于风动厂家属区安置用房；二期项目 （1#、2#住宅楼）建设周期为 16 个月，建筑面积 32763.14，按照天 水市经济适用住房管理实施细则规定，房屋建成后交由麦积区房地产管 理处组织，向符合条件的城镇居民出售。 1.10 项目建设目标 通过棚户改造，将改善风动厂家属区原有居住环境的同时，也进一 步加快麦积区城乡一体化建设，提升城市品位及该区的土地利用率，使 经济发展得到提高，人们生活水平得以上升。 该项目本身污染较小，施工期及运营期均可以进行有效的控制。项 目建设地址环境质量良好，区内绿化率高，建设棚户区改造安置小区符 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 9 合国家住房有关政策，保障家庭的基本住房需求。本项目对优化居民居 住环境具有明显的推进作用。 1.11 项目建设的投资与经济、环境、社会效益 该项目整体投资总额约 21548.2 万元，项目的整体收入约为 21565.4 万元，整体收益为 219.7 万元，投资回报率不高，但社会效益 和环境效益十分显著。通过政府引导示范，以及加强小区环境绿化美化 及基础设施完善配套，有利于提高群众的环境保护意识，增强环境综合 整治效果，使群众自觉参与植绿、护绿行动，逐步走上可持续发展之路。 因此，针对性的对原风动厂周边区域进行改造，对加快城区的整体建设 步伐具有十分重大意义。 1.12 项目编制原则 1、立足实情，理论与实践相结合的原则 2、以市场需求为导向，遵循市场规律原则 3、统筹规划，重视资源整合，降低建设成本原则 4、社会经济环境可持续发展原则 1.13 项目编制依据 1、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国 办发200724 号； 2、住房和城乡建设部国家发展和改革委员会财政部国土资源部 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 10 中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 (建保2009295 号) 3、甘肃省人民政府关于城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意 见（甘政发201013 号） 4、甘政发200792 号甘肃省人民政府关于解决城市低收入家 庭住房困难的意见； 5、甘肃省住房和城乡建设厅关于全省城市和国有工矿棚户区改 造项目空间规划编制和建筑设计工作的指导意见 6、甘肃省人民政府关于加快棚户区改造的实施意见（甘政发 201395 号） 7、天水市人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见 （天政 发201482 号） 8、天水市人民政府办公室关于印发天水市棚户区改造国家开发银 行贷款项目监管及贷款资金管理办法的通知天政办发 2014 109 号 9、天水市城市总体规划（20052020）； 10、甘肃天水市十二五城镇建设规划； 11、项目单位提供的基础资料。 12、国有土地使用证天国用（2014）字第麦 58 号 13、规划条件通知书天规工件条 【2016】14 号、15 号 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 11 14、方案核定通知书天规建方 【2016】21 号 15、房管局的方案批复 天市房【2016】66 号 16、关于成立天水风动厂城市棚户区改造项目领导小组的通知 17、关于天水市工业企业国有资产经营公司“天水风动厂城市棚户 区”改造项目净空限高的意见。 18、供水承诺函 19、供热承诺函 20、供电承诺函 1.14 研究范围 根据国家发改委、城乡建设部关于对项目可行性研究报告内容的要 求，并在麦积区建设局提供相关资料和数据的基础上，结合项目的实际 情况对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设地点及建设条件、建 设规模及内容、项目建设进度和组织管理、投资估算和资金筹措、社会 效益分析等方面进行论述、研究和计算，对项目的决策提供依据。 1.15 建议与问题 1.15.11.15.1 建议建议 项目业主应强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能 发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，为保证项目按期完成， 提出以下几点建议。 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 12 （1）项目在获得立项批复后，应尽办理完善相关手续。实行速度 管理，加强项目运作速度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的 危险。 （2）项目建设单位应抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力 度，确保项目顺利实施。 （3）加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好成 本控制。 1.15.21.15.2 问题问题 项目的征收量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民 的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。 1.16 结论 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程抢抓国家大规模推进棚户 区改造的机遇，着力改善城市家庭的居住条件，促进社会经济协调发展 为目的，坚持政府主导，市场运作，政府统筹协调和组织实施，着力解 决改善棚户区居民生活条件，是一项真正的民生工程，德政工程。因此， 该项目是可行的。 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 13 第第 2 2 章章 项目建设的必要性项目建设的必要性及可行性分析及可行性分析 2.1 项目背景 棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条 件而推出的一项民心工程。 棚户区的存在是一个历史遗留的欠账问题，已成为城市中“二元结 构”的一大表现，有必要加快改造的步伐。 党中央、国务院高度重视城市、工矿（含煤矿）、林区、垦区棚户 区居民住房困难、居住环境差的问题，这几年加大了对各类棚户区改造 的工作力度。2008 年中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚 户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重 要内容，加快了改造步伐。2010 年，中央全面启动城市和国有工矿棚户 区改造工作，并继续推进国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区 危房、中央下放地方煤矿棚户区改造。经过几年的努力，各类棚户区改 造已经取得积极成效。 实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市 功能、改善城市环境。各地对棚户区改造实行了“保底”安置，安置标 准普遍达到了户均 45 平方米以上，保证了实施改造后群众居住水平都 能明显提高。棚户区改造还要求加强改造建设和安置住房分配过程的公 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 14 开透明，维护棚户区群众的知情权和参与权，确保分配结果群众满意。 从这几年实践来看，扎实推进各类棚户区改造，既能改善民生，又 是扩大内需的一项重要举措。棚户区改造产业关联度高，带动力强，不 仅能够增加投资，而且能够带动消费，可以有效消化钢铁、建材、家电 等上下游产能和产品。 2012 年 9 月 25 日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在 全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上强 调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区 改造力度，“三位一体”推进，着力破解城市内部二元结构难题，带动 内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路。 按照中央、甘肃省、天水市统一安排，天水市启动了国有企业及城 镇棚户区改造工程。天水市麦积区为提升麦积区城市品位，按照区政府 安排，由天水市工业企业国有资产经营公司负责实施天水风动厂城市棚 户区改造项目一期工程，项目现已纳入 2016 年天水市棚户区改造计划。 按照市规划局出具的项目选址意见复函，该项目拟建设区域位于天水市 麦积区。 2.2 棚户区现状及特点 （1）村民居住现状 风动厂家属区房屋结构简易，建筑密度较大，基础设施简陋，房屋 构成年限较长，使用功能不全基础设施也不齐全，安全隐患突出，交通 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 15 不便利，治安和消防隐患也比较大，环境卫生脏乱差也是很明显的问题。 目前，根据建设方提供的天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程 基础资料，棚户区改造户为 176 户/338 人，按照安置政策来测算，安置 成本较大。 （2）公共服务设施 风动厂原有家属区配套服务设施缺口较大，且原有家属楼设施比较 落后，均为五六十年代房屋和原有风动厂厂房，且房间布局也不再适应 现在人们生活的需求。且周边无文化活动中心和相应的配套设施。 2.3 项目建设的必要性 2.3.1 项目建设是贯彻落实党中央、国务院相关政策的要求 国务院关于加快棚户区改造工作的意见国发（2013）25 号文件，强调“棚户区改造是重大的民生工程和发展工程”，各省、自 治区、直辖市人民政府，及国务院各部委、各直属机构，应依据该文件 提出的意见，需要进一步加大推进棚户区改造力度，让更多困难群众的 住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产 业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续发 展和民生不断改善的积极效应。 现阶段，我国城镇化水平与发达国家依然有较大差距，随着国家 “十二五”规划纲要中城市化进程的推进，为实现社会持续健康发展， 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 16 棚户区改造工程势在必行。本建设项目积极响应国家和天水市的发展需 要，致力于改善民生、加快城市化进程，从国家和地方相关政策而言， 该项目的建设是十分必要的。 2.3.2 项目建设是实现公平正义、促进社会和谐的重要举措 党的十八大提出，要“努力形成全体人民各尽其能、各得其所而又 和谐相处的局面”，实现“社会更加和谐”。新一届政府把加强党的执 政能力建设作为党执政的重要目标，并把和谐社会建设摆在同经济建设、 政治建设、文化建设并列的突出位置。 在这样的背景下，我们党必须按照与时俱进的要求，制定正确的社 会政策，妥善协调和处理好各方面的利益关系，正确反映和兼顾不同方 面群众的利益，进一步密切党同各阶层群众的联系，最大限度地整合不 同的利益群体，保持社会的协调稳定发展。 2.3.3 项目建设对促进经济社会协调发展都具有重要意义 中央和甘肃省均把加快保障性安居工程建设作为保增长、保民生、 保稳定的重要措施。实施天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程，既 可以有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调 整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极 的贡献，又可以配合天水市麦积区的的建设，而对风动厂家属区棚户区 改造作为麦积区的一个重点项目，棚户区的改造将为发展公共服务，加 强社会管理，推进平安社区建设及对推动经济社会协调发展的意义重大。 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 17 2.3.4 项目建设是促进房地产市场平稳健康发展的有效举措 2010 年初，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展 的通知，详细列出了 11 条措施，被称为“国十一条”。“国十一条” 文件为 2010 年房地产市场调控定下了基调：“遏制房价过快上涨、打 击投资性购房”。具体工作内容之一就是增加供给，主要是增加土地供 给和普通商品住房的供给，对房价较高、上涨较快的地方，在增加普通 商品住房的同时，要加快保障性住房的建设，包括限价房、经济适用房、 公共租赁房、廉租房以及城市和工矿棚户区改造，特别是一定要增加中 小套型普通商品住房供应的比例。2010 年政府工作报告也指出“要坚决 遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房要求”。 棚户区改造建设的大部分是安置用房，直接增加了中低位、中小户型住 房供应，有利于改善住房供应结构，促进房地产市场的平衡健康发展。 2.3.5 项目建设是推进城镇化，提升城镇发展的客观要求 城镇化是我国发展的一个大战略，城镇化不是简单的城市人口比例 增加和面积扩张，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式 等方面实现由“乡”到“城”的转变。与传统的城镇化相比，新型城镇 化优点在于其强调消费升级，尤其要把生态文明理念和原则全面融入城 镇化全过程，实现城市的集约化、智能化、绿色化、低碳化。 而实施新型的城镇化战略，必须依托现有的行政区划去改善农村基 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 18 础设施建设和社会事业发展，缩小城乡在公共服务和居民生活水平等方 面的差距，要把城镇化的重点放在县域城乡发展一体化上，特别要发挥 重点镇的节点作用，发挥中心镇的产业平台作用，推进城乡基础设施与 公共服务能力向乡村的延伸和扩展。 麦积区风动厂家属区区位优势明显，交通发达，北侧紧邻社棠路。 因此，本项目的建设将有利于进一步完善麦积区风动厂家属区整体功能， 促进区域建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地资源，并将杂乱 无章、存在安全隐患的旧、危楼建筑群改造成适合居住的和谐新型生活 区，其环境保护和改造意义重大。 2.3.6 项目建设是加快天水经济发展，促进天水经济增长的需要 天水近年来经济总量有了很大的提高，但与周边兄弟地市相比，差 距仍然很大。棚户区项目的开发不仅对城市建设的影响很大，对国民经 济的作用也很大。据测算，房地产对国民经济的拉动作用约 1.52 个 百分点。因此应立足自力更生，加大城镇棚户区改造的力度，精心培育 高质的商住综合区，搞活本地经济，提高人民的物质、文化、生活水平。 2.3.7 项目建设是加快天水麦积区建设进度的需要 麦积区建设将以创造天水城市综合开发建设新模式，建设区域性 现代化大城市为目标，按照市委、市政府高标准抓好规划、高质量开展 建设、高起点改善环境、高效能加强管理的要求，坚持“政府主导、规 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 19 划先行、市场运作、生态优先、体现文化”的原则，立足于“新城开发、 旧城改造、景区拓展”的定位，加强市政基础设施建设和土地开发，完 善城市功能。目前，天水麦积区的建设正如火如荼的建设当中，而天水 风动厂城市棚户区改造项目一期工程的实施将为把该新城建设成为生态 环境优美、功能设施齐全、现代气息浓厚的现代商贸展示区和山水园林 居住区而增砖添瓦。 2.3.7 项目建设是节约用地，培育长效城市产业的迫切需要 当前，天水市旧城区发展已经严重受到土地资源的制约，除了开发 新区以外，棚户区的改造对整个天水市的经济文化发展依然具有重要意 义。麦积区作为天水两大大中心城区之一，是天水市一个重要的的经济 中心，而该项目的实施，将为中心城区节约大量的土地资源，再加上自 然生态条件优越，近旁有天水火车站人流集散中心为依托，将是当地居 民理想的就业之地。当前，国家出台了一系列的土地调控政策，提出要 大力节约土地等有效资源。启动本项目建设，能有效利用现有土地，改 棚户，建高楼，提升容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过 该项目开发可刺激建筑、商贸服务等行业的发展，培育新的经济增长点 和新型特色产业。 综上所述，天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程势在必行，无 论是经济效益、社会效益、生态效益于民于国均意义重大。 为了使城镇棚户区住户的改造尽快实施，不影响麦积区的建设进度， 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 20 本项目成立“天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程”工作领导小组， 下设综合办公室、拆迁安置办公室、项目建设办公室三个办事机构。 2.4 建设项目的可行性 2.4.1 内部条件的可行性 项目建设以原居住区为主，根据现有居民住宅分布情况，采用分期 建设的方式，将棚户区改造成为符合现代居住条件的生活区。项目区现 有土地的使用权为风动厂，为划拨用地，因此建设成本不含土地费。 2.4.2 技术层面的可行性 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程供排水、供电、供暖系统 依托麦积区，交通及通信等城市基础设施较为完善，电话、有线电视、 移动通讯网络均可覆盖项目安置区，能够满足项目未来使用的需求。 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程位于机场保护区内，有限 高要求，建（构）筑物位置和高度及建设工程中临时搭建的塔吊等设施 的最高点不得超过 1134.73 米，因此对航空器噪声及电磁环境也都做相 应的措施，满足相关规定和使用要求。 2.4.3 交通条件 项目区北面临城市干道，交通便利，便于机械设备和建筑材料的运 输。 2.4.4 主要建筑材料来源、供应 1.建筑材料种类和来源 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 21 根据该项目的建设内容，项目建设所需的主要材料为钢筋、水泥、 防水卷材、建筑陶瓷、电缆、给排水管材等；主要地材包括砂、石料、 砖等；上述这些材料均为常规品种，可在当地建材市场采购，用量较大 时，从确保质量和降低成本方面考虑，也可直接从厂家订购。 2.运输条件 项目所处区域道路交通便利，原材料运输主要采取公路运输。 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 22 第第 3 3 章章 需求分析与建设规模需求分析与建设规模 3.1 建设项目的合理性分析 3.1.13.1.1 项目选址及用地方案项目选址及用地方案 本项目工程建设地址位于天水市麦积区，场地北邻社棠路，南面为 成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，该场地地势高差 不大，北高南低，西高东低，无不良地质作用，满足各项施工条件。规 划总用地面积 1#、2#住宅楼为 7594.93，3#-6#楼（一期只涉及 3#住 宅楼）用地面积为 27021.26。一期总建筑面积 63083.18，1#、2# 住宅规划总用地面积为 7594.93，3#住宅楼总用地面积 27026.26 （含 4-6 号楼用地）。1#、2#住宅楼地上建筑面积为 27783.14，地下 建筑面积为 4980.0，总户数：288 户，停车位：地上 29 辆，地下 115 辆；3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为 22422.5，商业建筑面积 2345.60，地下一层建筑面积 2345.6，地下二层建筑面积为 3206.34，总户数：240 户，停车位：120 辆。 3.1.23.1.2 土地利用合理性分析土地利用合理性分析 该项目为原址建设，天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程土地 性质属住宅划拨用地，符合天水市的整体土地利用规划。 3.1.33.1.3 项目改造计划实施时间项目改造计划实施时间 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 23 该项目分两期建设：一期项目（3#住宅楼）建设周期为 12 个月； 二期项目（1#、2#住宅楼）建设周期为 16 个月。 3.2棚户区改造方案 3.2.1.拆迁补偿方案 1) 原址实物安置： 原址实物安置住户的拆迁安置补偿依据天政发201482 号文件精神， 棚户区改造危旧房“实行产权调换的，对超过应安置的建筑面积，可分 档次由被征收人以优惠价格购买（10以内按工程造价买；10-20以 内按综合成本价购买，超过 20按市场价购买），调换后的房屋产权归 被征收人所有”。 2) 房屋产权比例及面积以现有房产证为准 产权为 100%的房屋按 1:1.5 补偿 产权为 70%的房屋，其中 70%面积按 1:1.5 补偿，所余 30%部分， 按实际建安工程造价收取（本工程目前不涉及）。 公房无拆迁补偿；公房住户可按 3400 元/价格购买安置房（本 工程目前不涉及）。 3) 货币安置： 对于需要货币安置的住户，依据天政发201482 号文件精神征收补 偿政策中有关条款，按原房屋产权比例及房屋建筑面积，按照建安成本 价格由天水市工业国有资产投资有限公司征收。不足 40的房屋按 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 24 40征收，征收款项按交回原房屋及产权证时一次性付给原住户。货币 安置的住户不再提供搬迁费及过渡安置费。 根据本次实际调查，货币安置本工程目前不涉及。 3.2.2. 搬家补偿费与临时过渡安置费 （1）对被搬迁人或房屋现住人按被搬迁房屋，以户为单位，每户 一次性发放 500 元搬家补助费。 （2）临时过渡补助费，以被征收人户籍在册人数为准，每户每月 按 700 元人民币补助，过渡期限为 18 个月，如因工程进度原因过渡期 延长，过渡费继续发放。 （3）对在改造期间持有城市居民最低生活保障证的被征收人 和伤残军人、“三属”（烈士家属、因公牺牲军人家属、病故军人家属） 、老复员军人、带病回乡退伍军人、参战退役人员等重点优抚对象，临 时安置过渡费可在规定标准上增加 10%予以困难补助。 3.2.3 拆迁安置补偿面积： 本次对风动厂家属区棚户区改造，改造拆除民宅面积总计 7746.42，本次改造安置补偿，主要包括风动厂家属区住宅拆迁安置 补偿及公共服务设施拆迁补偿。 （1）住宅安置补偿面积： 本次棚户区改造拆迁 7746.42，根据建设部门执行拆迁安置实行 的安置标准，实有的住房面积和安居楼面积按照 1.0:1.5 的比例进行兑 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 25 换。 3.3 生态环境影响分析 由于该项目属于棚户区改造项目，在地块的景观设计中，不仅仅是 单纯地考虑观赏，同时又可以使人们参与其中、享受其中。 “提供给 空间以各种可能性，通过暗示，或者诱导，在这些大空间中诱发不同的 生活场景。”整个景观设计采用中式的建筑空间与布局，创造步移景异 的景观效果，通过对景、借景、序列、渗透、交融等设计手法，使整个 绿化空间得到升华。 本项目建成后，周边道路的硬化和排水沟的合理布置，不仅美化了 环境，而且减少了水土流失，降低了地质灾害的风险。 3.4 城市建设与城市发展前景分析 天水作为陇东南的核心城市，重点发展以装备制造业，包括机械、 电子、电器工业在内的现代工业、基础原材料及能源工业和以旅游商贸、 服务业为主的第三产业。规划期内搬迁机场，两区相向发展，形成“一 带多心，轴向强化，组团发展，山水连城” 的空间布局结构。 根据十二五规划，麦积区通过五年不懈努力，力争经济总量在全省 的位次逐年前移，实现地区生产总值、财政收入、固定资产投资、工业 增加值、社会消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯 收入“七个翻番”，城乡基础设施、宜居环境建设、城市综合功能、社 会保障能力、公共服务水平“五个大幅提升”。到“十二五”末，全区 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 26 生产总值达到 195.4 亿元，年均增长 15%；固定资产投资达到 237.6 亿 元，年均增长 30%；规模以上工业增加值达到 51.5 亿元，年均增长 20%；社会消费品零售总额达到 104.3 亿元，年均增长 21%；大口径财政 收入达到 23.1 亿元，年均增长 20%；城镇居民人均可支配收入达到 22539 元，年均增长 15%；农民人均纯收入达到 6165 元，年均增长 15%；万元 GDP 能耗年均下降 2；人口自然增长率、城镇登记失业率控 制在全市平均水平以下。 按照天水市城市近期建设规划（2010-2015 年），天水市要坚 持以科学发展观统领经济社会发展全局，实施“工业强市、农业稳市、 商贸活市、旅游富市、科教兴市”五大战略，围绕循环经济、装备制造 业、现代物流、绿色农产品加工、宜居城市环境、旅游功能建设，实现 土地等资源利用效益、社会服务水平、基础设施条件和生态环境质量的 明显提高，促进城市和谐发展。加强生态建设，协调区域发展关系，初 步形成陇东南商贸、物流、服务中心。 全面深化区域合作和加强区域协调发展，进一步强化天水作为陇东 南地区中心城市在政治、经济、文化等方面的中心地位和综合职能，把 天水建设成为以装备制造业、旅游产业及物流业为发展重点中心城市、 国家级历史文化名城，成为环境优美、生态良好、具有陇上江南特色的 宜居城市。 按照“一带多心，轴向强化，组团发展，山水连城”的空间结构模 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 27 式，加快城市空间的拓展，拉开城市框架，调整城市布局，优化功能分 区，完善城市路网，改善和提升配套设施，推进古城保护和旧城改造， 加快新区开发，使城市综合服务功能进一步增强，形成现代化城市的基 本框架；营造良好的生态环境和投资环境，提高市民的居住水平和生活 质量。 在巩固中国优秀旅游城市、省级卫生城市、省级园林城市、全国双 拥模范城市、全国水土保持生态环境建设示范城市等荣誉称号的基础上， 创建“国家园林城市”、“国家卫生城市”和“中国最佳历史文化旅游 城市”，实现三城联创。 以秦州、麦积两区中心城区为依托，按照东西延伸、南北拓展、两 区相向、新区开发、组团发展的总体战略，坚持土地集约、产业集聚、 要素集合、人口集中的原则，拓展城市空间，夯实基础设施，完善城市 功能，优化产业布局，提升产业层次，努力把天水建成全国卫生城市、 国家园林城市、中国最佳历史文化旅游城市。随着经济的大发展，城乡 人均收入的持续增加，该市住房产业将具有更为广阔的发展前景。 3.5 经济效益分析及评价 3.5.1. 本次测算的依据 国家发改委、建设部关于颁布工程勘察设计收费管理规定的通 知（计价【2002】10 号） 国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 28 （计价【20021980 号） 天水市建设委员会关于印发实施细则的通知 甘肃物价局、甘肃省财政厅甘价发【2005】90 号关于天水市城市 基础设施配套收费标准及有关问题的通知 天水市人民政府关于印发天水市棚户区改造管理办法的通知 甘肃省发改委编制的甘肃省建设工程其他费用额定 3.5.2. 商品房价格分析 （1）总则 一方面充分考虑主要客户群体的未来生活需求，另一方面应规避项 目周边麦积区还未完全建成造成的负面影响，因此，应在小区园林景观， 园林小品方面凸显特色，在配套设施方面有针对性的设置符合主要客户 群体的娱乐设施，提升项目自身品质，力求营造一个环境优雅，品味高 尚精英型高尚住宅小区。 （2）定位思路 一是倡导品质与档次为项目出发点，积极挖掘适宜于主要客户群体 需求和创造宜居环境的理念为基本点；二是立足于地缘客户的需求特征， 提供性价比高的产品；三是积极宣扬产品的独特价值；四是产品设计、 建设的各个环节均力求精致、细腻。 （3）价格定位 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 29 按照 2012-2015 年房价涨幅来推断，本项目开发部分预计 2017 年 下半年麦积区整体房价应该在 4500 元/左右，综合考虑各类保障性住 房的价格因素，目前定价为 4300 元，但该区域内商铺暂不列为销售 范围，用于出租以满足小区公共服务费用等。 3.5.3. 经济效益分析 （1）投资估算的依据 全国统一安装预算定额甘肃省定价表（2001） 国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知 （计价格【2012】1980 号） 天水市建设委员关于印发实施细则的通知（市建发【2000】418 号） 天水市棚户区改造工作实施意见（2010）209 号 天水市物价局关于收取城市基础设施配套费有关问题的通知 （2005） （2）投资收益平衡估算表 序号项目数量单位 1项目整体投资21548.2万元 1.1建设项目建设安装投资13354.8万元 1.2室外配套建设投资5221.0万元 1.3其他费用及预备费2872.5万元 2项目整体收入21668.0万元 2.1争取棚户区政策支持资金704万元 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 30 2.2商业及住房出售20964.0万元 3项目整体收益219.7万元 说明： 本项目的收益为商住房出售（48753*0.43）及棚改政策资金 （4.0*176），规划总面积为 63083.18 平方米，拆迁面积为 7746.42 平 方米，安置总面积为 11620.0 平方米，剩余出售面积 48753.0。 3.5.3. 资金筹措 针对居民个人力量有限的风动厂家属区。需要政府主导，市场运作。 政府统筹协调和组织实施，在政策、土地、资金、税收、金融上给予支 持，出台相关优惠政策。充分发挥市场机制作用，积极推行市场化运作 模式，充分调动企业和棚户区居民积极性，动员社会力量广泛参与。并 要有融资平台，积极争取棚户区改造项目授信贷款。 本项目融资渠道： 安置过渡费及拆迁、返还安置资金全部由政策性银行贷款及申请 政府棚户区改造资金来完成。 项目建设及公共设施配套建设费由通过出售开发后的住宅进行经 济效益平衡。 3.5.3.投资收益及财务评价 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程整体建设投资总额约 21548.2 万元，项目的整体收入约为 21668 万元，整体收益为 219.7 万 元，投资回报率较低，但为了进一步加快城乡一体化建设，提升麦积区 天水风动厂城市棚户区改造项目一期工程可行性研究报告 31 片区城市品位及新区的土地利用率，针对性的对麦积区周边区域进行改 造，以便完成加快城区的整体建设步伐具有十分重大意义。因前期拆迁 资金投入量大，因此