政府机关大楼物业管理投标书

政 府机关大楼物业管理投标书 致 某某市 机关事务管理局 本公司于 二一三年 十二月七日收到贵局发出的招标入围通知书后，经过慎重研究和详细考察，同意接受 某某市 委市政府机关新大院物业管理招标书及有关招标文件所提出的全部条件，并据此编制本投标书。如投被 接受（中标），将成为物业管理委托合同的组成部分，除双方另有约定外， 投标书中的所有内容均具有法律效力。 为进一步表达我公司志在夺标的诚挚态度，确保 某某市 机关大楼物业管理 目标的顺利实现，我们郑重承诺： 严格执行国 家有关法律、法规和 某某市 有关地方法规，信守投标书中 具有法律效力的约定和物业管理委托合同中包含的约定内容。 大楼日常管理工作由新组建的深业物业长沙公司在机关事务管理局和 物业总公司的双重监管下实施，并接受 某某市 有关部门的监督和指导。 严格按照 国城市物业管理优秀示范小区 考核标准进行管理，两年内达到“省级物业管理优秀大厦”标准，三年内获 得“全国物业管理优秀示范大厦”称号。 拟定的物业管理费收费标准为 平方米建筑面积月，待报 经 物价管理部门批准后执行。 通过考核、培训、再考核的方式，优先聘用原机关事务管理局属下员 工加入新组建的管理班子，量才录用、按劳计酬，充分发挥员工的专长和潜能。 配合、依靠机关事务管理局和有关部门，发挥优势、善用资源，共创 全国党政机关大楼管理的经典品牌。 某某 物业管理有限公司 二一三年 十二月二十八 第一章 总体设想及管理思路 第一章 总体设想及管理思路 突出机关大楼庄严、质朴、开放 的形象特征 满足安全、高效、优美的功能需求 本情况 某某市 委市政府机关新址位于湘江北桥西侧 院由市委、市政府、市人大、市政协等机关办公大楼和会展中心、新闻中心等建筑组成，是 某某市 未来的政治经济文化中心。 根据招标书规定，本次招标物业管理的范围是即将建成的市委市政府办公大楼和大楼南面广场。 市委市政府办公大楼位于规划片区的中央，南面是一个硕大的绿地广场，北面是一个宽阔的人工湖泊。整个大楼平面呈“工”字型布局，南座 15 层为市政府行政办公使用，北座 13 层为市委行政办公使用。南北座由一 个三层高、玻璃顶盖的会议展览大厅连接，“工”字中轴线与两侧连廊围合成两个对称的园林庭院。地面首层全部架空，架空层用于停车等辅助功能。市委市政府办公大楼整体风格表现为庄严、稳重、质朴、典雅，将成为 某某市 一个主要的标志性建筑。 主要经济技术指标： 第一章 总体设想及管理思路 占地面积 180,000 建筑面积 87,000 建筑密度 绿 化 率 绿化面积 136,860 硬地面积 35,340体设想 新 某某市 委市政府办公大楼将是三湘首邑的政治、经济和文 化中枢，是跨世纪的“西文东市”战略布局的重要组成部分。它不仅仅是一座社会公共建筑物，也是执政机关权力的象征，是党和政府形象的外化，是这座“楚汉名城”发展的百年之基。 党政机关办公楼具有庄严、质朴、开放的形象特征和安全、高效、优美的功能需求。“庄严”是政治权力机构固有的文化氛围；“质朴”体现了党政机关务实的作风；“开放”是现代社会对政府机关的要求；“安全”则是维持正常公务秩序的保证；“高效”满足机关对效率的追求；“优美”更体现出人们对良好工作环境的需求。 物业管理服务是一项很平凡的工作，它与“安邦治国平天下” 的大业无法比肩，但它与人们的工作和生活息息相关。扎实到位的物业管理将保证大楼的各项设计功能充分发挥，为机关大楼增添风采。社会化的物业管理还将强化公务职能，提高办事效率，树立良好的机关公务形象。 作为中国物业管理协会常务理事单位、深圳市甲级物业管理公司，我们对管好 某某市 委市政府办公大楼成竹在胸： 首先，是深圳市政府驻香港窗口企业深业集团的全资公司，与政府有直接的血缘关系，因此管理磨合期接近“零”； 其次，成功管理的深圳证券交易所所在的深业中心大厦，在“ 1999 年全国物业管理工作会议”上被肯定为全国高层写字楼管 理典范； 再次，是全国唯一在香港上市的物业管理公司，具有雄厚的经济实力； 此外， 管理类型多元化，除涵盖办公、商业、住宅区、工业区，还涉及到海南国第一章 总体设想及管理思路 科园实验学校等社会综合机构的管理。项目遍布青岛、哈尔滨、南京、海口、珠海、东莞等地，总规模达到 110万平方米。全部管理项目获得市级以上物业管理优秀小区（大厦）称号， 3个项目获得全国物业管理优秀示范小区（大厦）称号。 怀着强烈的责任心和使命感，我们以“弘扬机关公务形象，创建物业经典品牌”作为 某某市 委市政府办公大楼的管理服务目标，在做好常规物业管理服务的基础上，围绕机关 中心工作，结合地域文化特色，努力突出机关形象特征，充分满足功能需求，创造全新的机关大楼管理模式。 理思路 我们将坚持“脚踏实地，精益求精”的质量方针，发扬“立足平凡，追求卓越”的管理作风，与机关事务管理局密切配合，共创经典。我们的管理思路是： 突出特色，善用资源，双重监管，服务多元。 主要体现在：外弛内张、重点防范的保安体系。党政机关办公大楼的保卫工作，不仅是物业管理的常规服务项目，更是一项艰巨的政治任务。我们将在机关保卫处的统一领导下，与其他部门紧密配合，建立既分工明 确又相互渗透、人防技防相结合的安全防范体系，并体现重点突出、形式各异的布防特点。对广场、大楼首层等开放的窗口部门，采取“技防为主，微笑服务”；对高级领导办公区、外事接待用房及机要室等实行“专人看守，重点设防”；贵宾来访时，保安人员将随行至车门，实行“贴身护卫，以策万全”。 管理特色还体现在：入职政审、严格培训的保密措施。党政机关办公大楼内国家机密集中，作为物业管理人员，必须具备高度的保密意识和一定的保密知识。首先要严把管理人员的入职政审关，并通过机关事务管理局审定之后方能聘用。上岗前聘请专家进行保密培训，深 入学习保密法及相关法规，掌握基本的防窃密、泄密技术和技能，自觉履行保密义务。在 由专人负责检查考核。确保国家秘密控制在一定的范围和时间内，防止被非法泄漏和利用。 “安全用电”是机关大楼管理的重中之重，我们郑重承诺：当一路供电发生故障第一章 总体设想及管理思路 时，即时切换到另一路供电线路；即使市电断电，备用发电机组也将在 15秒内启动，确保不间断持续供电。 人力资源方面。根据测算，机关大楼需要机电人员 25名、保安人员 32名、清洁人员 29名、绿化 工 6名。我们把原机关大楼维护人员视为宝贵的人力资源而善加利用，拟通过考核、培训、再考核的方式加以录用，充分发挥每个员工的专长和潜能。 人文资源方面。湖湘有着深厚的文化积淀，人文资源丰富。我们要将深业物业的企业文化与湖湘地域文化有机地结合起来，通过一系列高格调、高品位的活动，充分展示现代公仆的风采。如端午节组织“屈子杯”书画大赛，装裱后进行义卖，所得款项援助贫困地区的失学儿童；暑期举办“天心朗月”广场音乐会，免费对某某市 民开放；每月出版一期宣传栏，推荐一首好歌、一本好书、一部好影片等等。 重监管 机关大厦的物业管理将由新组建的深业物业长沙公司实施，并在机关事务管理局和总公司的双重监管下进行。双重监管内容包括：物业管理服务品质监管；聘用人员资格审查，严把入职关；两金（公用设施和本体基金）年度计划审查和事前审批；通过电脑联网，随时监督、检查管理服务效果；按季度审查管理费收支情况报告等。 品质监管的核心是严格按照 业性强、灵活适度、操作简便的管理规章制度，对每一个岗位、每一个环节进行量化的质量考核（见第二章物业管理服务内容和标准）；通过系列培训，确 保员工掌握和贯彻质量管理标准、操作程序、作业方法，理解公司的管理理念和质量方针；建立完善的品质考核制度，由公司经理和总公司品质部定期组织考核，并将考核结果直接与员工的经济利益挂钩；采用聘用合同制，优胜劣汰、按劳付酬，以增强员工危机感，提高员工队伍整体素质。 第一章 总体设想及管理思路 务多元 我们拥有各类高级人才储备，具备提供高品位、专业化服务的能力：掌握不同规格接待的礼仪和程序，成功地接待过李鹏等党和国家领导人及外国首脑，可以有效地协助政府有关部门完成接待工作；在策划和举办社会活动方面积累了丰富的经验，曾先后独 创性地开展飞越彩虹、新纪元的祝福、物业管理进行曲等影响深远的大型活动，有能力为政府组织的各类社会公益活动作好后勤保障。 优质服务于细微处见精神，努力营造浓郁的文化氛围，创造和谐的工作环境，如免费上网查询信息，下雨天在大堂花岗石地面铺上防滑地毯，利用大楼消防广播播放轻柔的背景音乐，卫生间点缀赏心悦目小摆设，让你在不经意间体会到深业物业人的拳拳心意。 大楼将设立服务中心，专门提供各项服务，如室内保洁、门窗和设施的维修、办公用具维修、办公室内盆栽养护、办公室搬迁、收发邮件报刊、代寄邮件、代招出租车、代 购飞机票和车船票、代预定酒店、安排临时就餐等，并协助机关事务管理局和各用户处理非公务类业务事项。机关大楼的办公自动化系统的电脑局域网建成后，搭建电子服务平台，通过网络提供更为丰富、全面、快捷的服务。第二章 物业管理服务内容和标准 第二章 物业管理服务内容和标准 采取“外弛内张，重点防范”的保安策略 清洁、绿化聘请深圳专业公司打理 根据物业管理企业的管理服务范围，结合 某某市 委市政府办公大楼的实际情况和用户的服务需求，我们提供的常规管理服务内容和标准如下： 理服务内容 本章所述的常规管理服务项目是指面向所有用户的公共管理服务内 容（专项和委托管理服务的内容详见第八章前期介入和后续工程的管理服务和第九章 务中心）。 户管理 为了保障物业的安全与合理使用，维护全体用户的合法权益，规范用户行为，创造安全、文明、优美、舒适的办公环境，我公司将与机关事务管理局等部门共同起草制订 某某市 委市政府办公大楼公共管理公约（以下简称管理公约）并根据管理公约及其他有关法规、条例对机关大楼的用户进行管理。主要管理内容如下： 制订机关大楼公众管理制度，包括：楼宇使用管理规定、公共设备设施使用管理规定、装修管理规定、 清洁卫生公约、用户物品搬运管理规定、消防管理规定、停车场管理规定、安全用电用水管理规定等一系列规范文件。 宣传、教育和监督用户遵守管理公约和各项管理制度，如出现违规行为，给予规劝、制止并按有关规定处理。 户入伙服务 机关大楼完成房屋接管验收后（接管验收详见第八章 屋接管验收），在各使用单位搬迁入驻阶段，管理处将提供如下入伙服务工作： 协助机关事务管理局处理有关向用户交房、验收、返修、搬迁、监管等事项。在房屋保修期限内若出现属保修范围的质量问题，向机关事务管理局 或施工单位第二章 物业管理服务内容和标准 报修。 指导用户正确使用楼宇设施设备。管理处人员向用户介绍智能化系统及有关设施设备的使用方法，对于涉及人身安全的设施设备等，重点指导用户安全使用。 防止搬迁损坏措施。确定机关大楼入驻时间后，管理处组织人员对大楼的花岗石地面、墙面转角、电梯轿箱和门扇等容易碰撞刮花的部位增设保护设施，防止在搬迁过程中受到损坏。对于一些超大超重物品的搬迁工作，要求制订严密安全的搬运方案，并派专人监护搬运过程，防止损坏大楼及设施。 修管理 装修申报与审批管理 装修申报。用户填写装修申请审批表，提交装修 设计方案、施工方案（附图纸）、施工单位资质证书、营业执照、施工人员名单。需经管理处审批同意后，用户方可动工装修。 装修审批。管理处对装修设计方案、施工方案、施工单位资质、施工人员等内容进行详细审查，达到以下条件则批准施工。 （ l）不影响整体结构； （ 2）不超过楼层楼板的承载； （ 3）装修材料符合防火规定； （ 4）不影响毗邻房屋的安全使用； （ 5）不影响房屋外观和整体效果及环境； （ 6）不更改、封闭、私装管道和设备； （ 7）施工单位资质必须符合有关管理规定。 签订协议。施工单位与管理处签署 装修管理协议书、缴交装修保证金和装修垃圾清运费、办理装修施工许可证和施工人员出入证后，方可动工。 装修施工管理 追踪监管装修施工过程。管理处派专门人员追踪监管装修施工过程。装修施工过程要求遵守下列事项： （ 1）必须按批准装修设计方案施工，遵守管理处各项装修管理规定，确保不出现违章作业，不得损坏房屋结构及公共设施设备。 （ 2）不得在公共楼梯、楼道及其他公共场地上堆放装修材料和垃圾，装修垃圾全部实行袋装化，并按指定的时间、地点堆放，由管理处定期组织清运。 第二章 物业管理服务内容和标准 （ 3）装修施工临时用电、用水应提前向管理处 申报，由管理处技术操作人员驳接，用户或施工单位不得私自驳接。管理处随时检查装修施工的消防和安全措施。 （ 4）装修期间严禁动用明火或使用易燃易爆品，如：氧焊、电焊、煤气瓶等。如确属施工需要，须报管理处审批，并在采取有关防范措施后方可使用。 （ 5）按规定的装修施工时间施工，不得以噪音扰民。 （ 6）施工人员出入机关大楼必须佩带出入证，物品运出机关大楼须到管理处办理放行手续。 装修验收。施工结束，管理处派人现场查验，如无违章行为，退还装修保证金。否则，需责令整改或恢复，并视情节轻重按章处罚。 屋使用 管理 管理处向用户提供楼宇使用管理规定等房屋本体的使用指南，并要求遵守以下规定： （ 1）遵守房屋使用说明书的使用规定。 （ 2）禁止用户在大楼内随便设置和使用动力设备，以免造成结构破坏。 （ 3）禁止楼板荷载超重使用。 （ 4）禁止在大楼外墙面、天台以及其他公共场所乱竖招牌、乱挂条幅、乱拉管线，以免破坏大楼的整体效果及环境。 （ 5）禁止在公共通道或楼梯间等处放置任何影响公共安全或妨碍他人的物件，公共区域的墙面不得随便张贴、乱钉乱挂标牌，以免影响楼内整洁。 共安全管理 机关大楼采取全封 闭保安管理，实行 24 小时保安值班巡视制，采用“外弛内张，重点防范”的保安策略 ,人防与技防相结合，与武警、内保等治安部门紧密配合协调，建立机关大楼安全防范体系，维护管辖区内公共安全秩序。具体内容如下： 第二章 物业管理服务内容和标准 出入口设置保安固定门岗。大楼南北向大堂 2 个入口、东西向车场出入口设置固定岗，对进出机关大楼的人员、车辆、物品进行监控和管理。来访人员进入机关大楼必须经核实身份及登记后，方可进入。 设置流动巡查岗。巡查范围包括：机关大楼内各楼层及天面、架空层和地下室、庭院绿地、南面广场和四周道路。每处巡逻间隔时间不大于 30分钟，接到突发事件报告后 3 分钟内到达现场，并第一时间采取恰当处理措施。对大楼内重要部位、领导办公楼层、专用通道、来访接待场所等处设置专门流动巡查岗进行重点巡查。设置专门流动巡查岗巡查南面广场的绿地、灯光、园林等设施，防止人为破坏。 安全监控中心设置固定值班岗。由专人对机关大楼消防保安监控系统等设施进行操作和值守。监控系统一旦报警，立刻通知相关人员 3 分钟内到达现场查看和处理。 在涉及人身安全处，设置明显标志并制定防范措施。 对火警、交通事故、治安事件以及其他紧急情况有处置预案，一旦发生事故要及时处理，并上报有关主管 部门。如机关大楼内出现违法现象，应及时报告有关治安管理部门并协助处理。 保安人员实行准军事化管理。当值外时间必须留守在辖区内待命，确保一旦发生紧急情况能够迅速集中全体出动。当值外时间外出须经保安班长批准并保证同一时间外出人员不超过两人。 (保安人员配备和岗位设置详见第四章 。 外宾或领导到机关大楼参观时，大楼的保安人员给予协助配合，并做好外围的维持秩序工作。 洁卫生服务 为了达到专业保洁效果，我公司将聘请在深圳为“沃尔玛”、“华为”、“中兴通讯”、“深交所”等知名客户提供专业保洁 服务的玉皇清洁公司担任顾问，按专业化保洁标准提供保洁服务（保洁标准详见本章 洁保洁服务标准）。 保洁范围包括：大楼内各层的公共走廊、楼梯间、卫生间、茶水间、屋面、架空第二章 物业管理服务内容和标准 0 层和地下室停车场、设备房，管辖区域内的道路、地面、公共场所、公共绿地等。 清洁卫生服务内容包括： 清扫、拖洗楼内公共走廊地面和楼梯间地面、步级并随时保洁。 清抹擦拭各层办公室外门和门套、防烟门、走廊灯具、开关、栏杆、楼梯扶手、花岗岩墙面、窗台板等。 随时清抹大堂玻璃门、电梯门、电梯按钮、电梯轿箱内不锈钢壁面。 公共洗手间和茶水间内的墙 面、地面、台面及卫生洁具的及时清洗和保洁，及时清倒、清洗垃圾桶。 大堂花岗岩地面定期抛光、打蜡翻新，公共走道和楼梯彩色水磨石地面定期打蜡和养护。 大楼的围墙面、玻璃幕墙、会议展览大厅的玻璃顶盖每年至少清洗一次。 下雨天在大堂入口花岗岩地面铺设防滑地毯至电梯口。 大楼外道路、南广场地面每天清扫和定时清洗，垃圾桶每天及时清倒、清洗；及时清理公共场所、公共绿地的废弃杂物；及时清扫积水和积雪；及时组织清理乱堆放物品、乱张贴宣传品等。 定期清抹路灯、园林灯、标识牌、栏杆扶手、雕塑等。 生活垃圾集中堆放，每天清运一次。 负责辖区内除“四害”消杀工作，定期投放灭鼠、灭蟑螂药物。 保洁时间尽量与机关办公时间错开，避免干扰正常办公。每天室内地面两次清扫需在机关上班前（ 7 00 开始清扫）和中午休息时间内完成，大范围和大规模的保洁工作一般安排休息日和节假日进行。 林绿化日常维护管理 为了达到专业绿化养护效果，我们将聘请承担深圳深南大道、滨海大道、信兴广场（地王大厦）等市政和公共绿地工程施工和养护的专业绿化公司 梧桐山绿化公司担任本项目的绿化养护管理顾问，主要内容包括：绿化带清洁卫生、浇水、除杂草、整形修剪、 松土、施肥、病虫害防治、外力破坏防止、死苗更换等。 绿化带清洁卫生：养护工人每天对园内绿地的垃圾、枯枝、落叶进行清第二章 物业管理服务内容和标准 1 理，保持大厦绿地整洁，防止病虫害滋生。 浇水：根据不同植物的不同生长特性及不同气候条件确定浇水量和浇水频度。一般而言，以浇透为原则，每次浇水最低水量为灌满树木积水圈为准，其频度为一天一次或隔日一次。此外将结合天气土壤干湿情况适当调整浇水频度。一般应保持草地湿润，以达到满足花草树及草坪的生长。 施肥：每月施肥二次。一般乔木、大灌木以花生麸穴施为主，小灌木及草本以复合肥、尿素撒施为主。 整形修剪：机 关大楼周围绿化需要专业水平的修枝整形，以增强绿化美化效果。整形修剪能调节和均衡树势，使树木生长健壮，树形美观，花繁叶茂，还能提高新移植树木的成活率，需整形的乔木每 2 个月修剪一次，大灌木每月一次，以保持冠形完整饱满；修剪树木的残、枯、阴枝，以保障健康枝条的生长。小灌木每月修剪一至二次。 除杂草和松土：做到即见即除，斩草除根。乔木、大灌木积水圈及小灌木株行间每月松土一次。通过松土，给苗木创造一个良好的生长环境。 病虫害防治：以预防为主、综合治理为辅。及时发现，对症下药，及时处理，以免病虫害蔓延。 补苗：对意外损 伤或自然死亡及老化的苗木、草皮及时进行更换，以避免出现裸露土地，影响整体景观效果。 摆花：平日在大堂摆放盆花，重要节日在公共场地摆放盆花、设置花坛，增加节日庆贺气氛。 屋本体公共部位的管理 每天巡视检查，公共设施出现损坏及时修复，保持房屋外观完好、整洁，外墙面无脱落、无污迹。公共楼梯间扶手完好、梯灯正常、消防门启闭正常、无杂物乱堆放。公共卫生间和茶水间的洁具和设施完好、使用功能正常。负责组织对房屋外墙、楼梯间通道、屋面、上下水管道等房屋本体公用设施的定期养护和维修，并编制维修计划。（物业维修计 划详见第十一章） 共设施的日常维护 第二章 物业管理服务内容和标准 2 机关大楼公共设施维护管理工作是： 二次供水设施的日常运作、维修养护和水箱定期清洗； 公共排水、排污系统及化粪池等的清疏、维护； 公共场所地面、道路及其他设施的保养和维修； 消防栓、喷淋、防排烟设备、灭火器等消防设施的定期检测和养护； 公共楼道灯、路灯、庭院灯和南广场环境灯光等公共照明的维护和保养。 电设备的日常维护 机电设备日常维护管理的内容有： 供配电系统。配电房专人值班守护，运行记录， 清除柜内外灰尘、污垢，机房保洁，按维修保养计划定期保养 。柴油发电机定期开机检测保养，保持良好的备用状态。 电梯。每天检查电梯运行状态，检查监督养护计划实施，定期维修保护和检测、更换磨损部件。一旦发生故障立刻采取应急措施进行处理并组织及时抢修。 空调系统。每天上班前半小时开机，按季节设定空调供水温度，定时做主机运行记录。定期清洗盘管风机和风柜、水处理、检查冷媒量。 消防报警系统。每季度检测一次，每半年做一次消防演习。 楼宇自控系统（ 设定控制参数、专人监控、定期检测、工作台和设备的保洁。 安全防范系统。定期检测，随时维修，保持镜头清洁，检查摄像、录像效果 。 机电设备保修期内负责检测设备的质量和运行情况。 （机电设备的维修养护计划和标准详见第十章机电设备设施管理） 区内车辆行驶和停泊管理 车场保安员 24 小时巡逻，以保持辖区内交通秩序良好及道路畅通。为了加强对辖区内车辆进出、停泊、行驶等的管理，预防交通事故和失窃事件发生，特规定第二章 物业管理服务内容和标准 3 如下： 对停车场实行固定车位和临时车位分区域管理，并划定停车泊位。 根据招标书文件规定，机关大楼停车场为大楼专用停车场，不对外经营。原则上外来车辆（包括出租车）可以进入但下客即走，不得在辖区内停放、停留、游荡。 大货车、 集装箱车、拖拉机、水陆两用车、工程车等不得进入辖区内。 进入车辆必须按指定位置停放，不得堵赛消防通道、进出车路口或停放在其他不允许停车的位置，不得驶上人行道或草坪、绿地。 车辆进出必须登记车辆型号、进入时间等，进场取停车卡，凭卡出场。 车辆带大型物品出场，需到管理处办理放行手续，凭放行手续出场。 不得在辖区内练车。 在辖区内不得鸣号，时速不得超过 15公里 /小时。 务人员准则 全体管理服务人员必须遵守如下工作准则 : 各职守岗位统一着装。 上班时间佩戴工作牌。 仪容仪表整洁、大方、得体。 热情待人，文 明礼貌，使用服务规范用语。 开展微笑服务，遇到用户时主动问候和招呼。 遇到用户或访客需要求助时，应热情帮助和妥善处理，不得推诿。 坚守工作岗位，不脱岗离岗，值守时严禁睡觉。 遵守各项纪律和规章制度。 遵守安全工作规定及操作程序，及时发现不安全因素，正确处理突发事件。 不损坏、不拿取公共或用户的财物。 遵守保密规定，不得擅自进入机要部位，不得随便对外透露机关消息和用户情况。 理服务标准 第二章 物业管理服务内容和标准 4 常事务管理服务标准 项目 方式 标准 装修审核 工作时间内随来随办 符合规定，不危及安全、外观用 途无改变。 装修监管 每天巡查四遍 无违章装修，发现违章及时制止。 日常巡视 每天二遍 无乱堆放、乱接、乱搭，无违章装修，房屋本体保持完好 走访用户 每月走访一次 每年全部走访一遍 及时听取用户意见，满足用户合理要求，用户满意率 95%以上。 维修回访 维修后 24小时内 维修回访率为 100%，回访满意率 95%以上。 屋及公用设施维修养护工作标准 部位 方式 标准 室内维修 用户报修 急修不过夜，小修 24 小时内完成，中修以上二天内有回复。 各层卫生间、茶水间 每天检查二遍，即坏即 修 洁具和设施完好，使用功能正常，无滴漏，无堵塞。 道路停车场 每天检查二遍，即坏即修 平整无积水、无缺损，完好率 100%以上。 楼梯及墙面 每周检查一遍，即坏即修 每年漆刷一遍，整洁、无缺损、扶手完好、梯灯正常、无 张贴痕迹。 明暗沟 每周检查一遍，即坏即修 畅通、无积水、无塌陷、无鼠洞。 污水管 每季检查二遍 无堵、少污积、无外溢。 污、雨水井 每月检查、清淤 一遍 少污积、无外溢、井盖完好无缺。 化粪池 每半年清淤一遍 无外溢，井盖完好无缺。 供水、供电、供气管线 每月细查一遍 运作正常、无 乱搭接、无泄漏。发现异常，即修即办，小修以上立即报相关部门。 供水水池 每半年检查一次 全面清洗消毒，清除污垢淤泥，取水样送检。 消防设施 每周检查一遍 使用正常， 100%完好。 第二章 物业管理服务内容和标准 5 路灯、庭园灯、广场灯 每日检查一遍，即坏即修 灯泡、灯罩 100%完好。 共安全管理服务标准 岗位 事项 工作方式 工作标准 门岗 用户及访客进出 查验、记录 文明礼貌、语言规范。 车辆进出 控制、记录 查看车况，凭证放行。 物品放行 控制、记录 手续完善，按章放行，严禁危险品进入 大楼。 岗亭 内务 岗亭内保持整洁、卫生。 巡查岗 南广场、道路 每 30 分钟对管辖区域巡查一次，并记录在巡更系统上。接到报警 3分钟内到达现场。 无攀爬旗杆及基座、无损坏绿地、无可疑人员逗留。 楼内各层楼面 检查有无异常情况。 停车场（含单车、摩托车） 整齐有序，防止车辆损坏、丢失。无违章停放、无喇叭扰人。 公共设施 无被盗、损坏发生，无安全隐患。 休闲场所 非开放时间不允许逗留。 涉及人身安全场所 禁止无关人员进入。 违规及违法行为 及时处理和报告。 监控中心 操作和值守 维持 系统正常运作，随时掌握当值巡查岗位置，报警后立刻通知相关人员到现场查看和处置。 洁保洁服务标准 清洁项目 清洁工作内容 清洁标准 每天 每两周 每月 每季 首 层大堂花岗石地面 每天拖地两次并随时用吸尘器除尘 用抛光机配合抛光蜡水抛光三次 起蜡并重新打蜡一次 随时保持干净，无污渍、尘渍、痰渍，地板明洁如镜、光亮如新 花 岗 石 墙面、柱面 保洁，清抹水平面一次 清抹墙身一次 无尘渍、污渍 玻璃门 随时清抹 用玻璃清洁剂清刮二次 无手印、污渍 第二章 物业管理服务内容和标准 6 部分 天花板 清扫蜘蛛网及灰尘一次 大清洁一次 灯饰、风口 清抹一次 无蛛丝、尘渍 指示牌和悬挂牌 清抹四次 无尘渍 花盆、花槽 清除杂物一次 清抹四次 无尘渍、杂物 烟灰筒、废纸筒 清倒垃圾一次、清抹筒盖、垃圾筒、垃圾缸一次 无污渍、痰渍、烟灰 电 梯 门 按钮、门框不锈钢 用毛巾配合不锈钢清洁剂随时清抹污渍、手印 擦不锈钢油五次 无手印、污渍，保持不锈钢表面亮丽的金属光泽 电 梯 间 灯饰、按钮 随时清抹污渍、手印 电 梯 内 灯饰、排气扇、防护罩清洁二次 无手印、污渍 电梯内部分 电梯轿箱不锈钢壁面 干毛巾配合不锈钢清洁剂随时清抹污渍，手印，喷空气清新剂二次 除渍并上不锈钢油五次 无手印、污渍，保持不锈钢亮丽的金属光泽 地板 拖抹二次，随时保持干净 保持干净，无污渍、痰渍等 电梯内玻璃镜 随时清抹污渍、手印 用玻璃清洁剂清刮二次 无手印、污渍 公共走廊及电梯间部分 彩色水磨石地面 上下午清扫、拖地并保洁 清理并重新打蜡一次 无杂物、污渍、尘渍、痰渍，保持洁净、光泽 墙身、窗台 保洁，清抹水平面一次 清抹灰尘、污渍 保持干净，无尘渍 玻璃窗 保洁 清抹二次 无污渍 灯饰及其他 保洁 清抹二次、保洁 除蜘蛛网 保持干净，无蛛丝 防烟门 保洁 清抹四次 无污渍 烟灰筒、垃圾桶 清倒垃圾二次 清洗桶四次 无痰渍、污渍、烟灰 （续前页） 清洁项目 清洁工作内容 清洁标准 每天 每两周 每月 每季 男女洗手间部瓷砖墙身 保洁 清洗二次、除污渍 无污渍 瓷砖地面 用清洁剂拖地并随时保持干净 用洁厕灵清洗二次并拖抹干净 无污渍、纸屑 洗手间大门 保洁 用清洁剂洗抹二次 无污渍 洗手间内玻璃镜面 随时清抹、保持无污渍、水渍 用玻璃清洁剂清刮一次 无水渍、污渍、手印 第二章 物业管理服务内容和标准 7 分 小便器、坐厕、洗手盆 用清洁剂清洗并放除臭香球 用强力除渍剂去除尿垢、黄斑等 用消毒水清洁消毒二次 无 臭 ， 无垢，保持瓷器 的 明 洁如新 洗手间隔断板 保洁 用清洁剂洗抹二次，保持干净 无污渍 洗手间灯饰 保洁 用毛巾抹擦灯饰 无蛛丝 室外庭院部分 地面 清扫二次、并随时保持干净、清除杂物 无果皮、纸屑、烟蒂、痰渍等 花池、绿化带 清除果皮、纸屑、烟蒂等杂物 清洗花池一次 无杂物 楼梯间部分 墙身 清扫一次并保洁 无蛛丝 彩色水磨石地面及楼梯级 清扫一次、保持干净 用清洁剂清洗地面、梯级保持干净 无纸屑、污渍、梯级保持干净 天花灯饰 保洁 清抹一次 无蛛丝 木扶手 清抹一次 干毛巾配合不锈钢清洁剂清抹一次 除渍并上不锈钢油一次 保持干净 消防栓、防烟门 保洁 用清洁剂清抹一次、保持干净 无污渍 停车场部分 地面 随时清除纸屑、杂物、保洁 大清扫一次 大清扫一次 无果皮、纸屑、杂物等 指示牌 清抹一次 无污渍 墙身及天花 清扫蛛 丝灰尘 无蛛丝 开水层 墙身 保洁 清洗一次、除污渍 无污渍 地面 随时拖抹、保洁 用洁瓷灵清洗二次 无污渍 水池 随时拖抹、保洁 用洁瓷灵清洗二次 无污渍 中控房、保安室、电工房 保洁一次 无杂物 风机房 清扫二次 无杂物 （续前页） 清洁项目 清洁要求 清洁标准 每天 每两周 每月 南广场、四周道地面、道路、车场 清扫二次并保洁 用水清洗一次 保持干净，无纸屑、果皮、杂物等 绿化带 清除纸屑、果皮、烟蒂等 无纸屑 、塑料袋等 旗杆基座 清抹一次 无灰尘、蛛丝 第二章 物业管理服务内容和标准 8 路、公共场地 垃圾桶 清倒垃圾一次 清抹表面一次 洗刷四次 干净，无渍、无异味 路灯、园林灯等 清抹一次 无灰尘、蛛丝 标识牌 保洁 清抹二次 无灰尘、蛛丝 花池、花槽 清除果皮、纸屑、烟蒂等杂物 清洗花池、花槽外边 一次 无杂物 园林小品 雕塑 保洁 清抹二次 无灰尘、污垢 水池 保洁 无漂浮物 休闲凳 清抹一次 用水冲洗一次 无灰尘、污垢 天面、平台 清扫二次 无杂物、积水 外墙、玻璃幕墙、 玻璃屋顶 每年全面清洗一次 不定期项目 清扫积水、积雪，清理乱堆放物品、乱张贴，清运装修垃圾。 化养护标准 项目 工作要求 标准 每天 每两周 每月 每季 乔木 浇水一遍（冬季除外）、清除枯枝败叶 除杂草 整形造型、施肥、杀虫一遍 花妍叶绿、整齐美观，无裸露土，无病虫害，长势良好。 灌木 修剪一次 补缺一遍 除杂草 花坛 修剪一次 草坪 除杂草 剪草，保持草长 5三章 管理方式、工作计划和物资装备 9 第三章 管理方式、工作计划和物资装备 实行管理公司和机关事务管理局双向协同运作、双重 品质监管的管理模式 力争物业管理服务“零”磨合期 理模式 根据 某某市 委市政府办公大楼庄严、质朴、开放的形象特征和安全、高效、优美的功能需求，建立以管理创新理论为先导，以 业管理公司和机关事务管理局双向协同运作与双重品质监管相结合的管理模式 ,力争实现物业管理服务“零”磨合期。 向协同运作 机关事务管理局代表大楼业主方，直接行使机关大楼业主（委员会）的权利与义务。权利包括：定期代表用户向物业管理公司提出管理服务需求及建议；审议决定“两金”使用的计划、预算 并监督其使用过程和结果；签订、变更或解除本项物业管理委托合同；审议管理服务费收费标准；审定管理服务收支状况；监督物业管理公司的管理服务工作内容及效果等。义务包括：协助物业管理公司及时了解本大楼的管理服务特性和用户特殊需求；协助管理人员顺利进入管理；及时审核审批“两金”使用的计划及预算；及时支付应由其承担的各项费用；帮助协调管理公司与各用户的关系等。 我公司授权机关大楼管理处为大楼物业管理服务方，按本标书内容、物业管理委托合同以及用户所需的其他管理服务内容从事物业管理服务，并达到物业管理委托合同约定的 管理服务标准。 以机关事务管理局和物业管理公司双方各行其责、协同运作为基本原则，建立双向协同运作关系，即：在行使各自权利、义务、职责的同时，相互理解支持，共同协商协作，积极建议改进，始终保持畅通的沟通渠道和良好的协调方式。通过双向协同运作，凭借我公司对党政机关工作程序和方式的了解，争取实现机关大楼物业管理“零”磨合期。 为了更好地协调关系，方便管理，建议由机关事务管理局组建机关大楼用户管理委员会（简称大楼管委会）。大楼管委会在机关事务管理局授权下专门负责大楼用户的咨询协调组织工作：负责收集和反映各用户对物业 管理工作的意见和建议；协调各用户之间以及与物业管理公司之间的关系；帮助传达管理规定等。大第三章 管理方式、工作计划和物资装备 0 楼管委会的工作直接对机关事务管理局负责。 重品质监管 管理处在具体提供有关管理服务时，同时接受物业管理公司和机关事务管理局的双重监督（如图 示）。监督内容包括： 人员的配置和录用：根据本标书第四章有关人员配置和录用要求，严格选拔、任用重要岗位人员，充分利用机关事务管理局原服务中心人员。 费用计划、预算和支出：大楼费用开支使用办法的规定可参照物业管理公司的现有规定，经机关事务管理局审议后确定并实 施。费用的年度、季度计划和专项预算须事前报物业管理公司批准方可执行，费用支出情况每季度通报机关事务管理局一次。机关事务管理局审批和监督“两金”的计划、预算和支出，“两金”的实际使用情况每季度一次上报物业管理公司备案。 管理服务品质：见 督机制和 励机制内容，物业管理公司品质部每季度一次对大楼管理服务品质进行检查和定量考评，机关事务管理局可参照我公司管理服务标准，随时检查、监督、考核大楼的管理服务品质，并通过双向协同的关系渠道，及时反馈给管理处和物业管理公司。 制度执行情况：管理 处通过大楼局域网将有关管理规章制度及考核评分制度对机关事务管理局公布，以便其监督执行情况。 部管理组织架构 根据机关大楼管理特点及要求，本着合理调配、精简高效使用人力资源的原则，我公司拟设立机关大楼管理处，专职管理 某某市 委市政府办公大楼，同时向当地协调 深业物业 管理公司 机关事务局 (大楼管委会 ) 机关大楼 管理处 图 重品质监管机制 第三章 管理方式、工作计划和物资装备 1 工商部门申请登记注册成立长沙分公司，分公司与管理处暂时采用一套人员、两块牌子方式进行运作。管理处在经济上实行独立核算。 管理处采用直线管理、层层负责的组织结构进行运作。管理服务人员由两个层次组成：管理层由主任、副主任和各专业主管组成，作业层由事务部、 机电维修班、保安班、保洁绿化班等人员组成。 管理层（管理处主任、副主任、专业主管） 在公司指导和监督下全面负责管理处日常工作，组织实施各项物业管理服务，监督控制管理服务质量，保持与机关事务管理局的联系和沟通。专业主管分工管理各部门工作。 作业层 管理处下设四个服务部门，每个部门由各专业主管分工管理，协同工作。四个部门的分工及职责如下： 事务部 负责管理处行政事务及服务中心的工作。 配合公司行政人事部开展人事、劳资、培训工作。 负责各项社区文化活动、便民服务项目的策划及组织实施。 负责日常的房 屋巡查，纠正违章现象。 协助管理处主任对管理处人员进行监督、考核工作。 负责日常与机关事务管理局（或大楼管委会）的联系和沟通。 负责日常与政府有关管理部门和相关机构的联系、协调和沟通。 工程部 负责制定管理服务范围内公共设施、设备、房屋本体的维修和定期保养计划，并组织实施、监督和考核。 对管理处管理的公共设施、机电设备、消防设施设备等进行日常维护和保养。 负责管理处的其他工程技术工作。 保安部 负责管理服务范围内的安全保卫，维护公共秩序，防范治安事件发生。 负责辖区内车辆进出、行使、停泊管理 。 负责对管理处保安员的监督、考核及培训工作。 负责与机关保卫处及有关治安单位协调、沟通。 第三章 管理方式、工作计划和物资装备 2 环境部 负责管理服务区域内公共区域及业主委托范围内的卫生保洁工作。 负责管理服务区域内公共绿化和园林设施的日常养护管理。 督机制 监督包括机关事务管理局（大楼管委会）、物业管理公司两方面对管理处管理活动的监督，以及管理处各职能系统相互的制约和监督（详见 重品质监管）。 公司品质部作为公司物业管理服务质量监控中心，履行对管理处工作的监督职能，运用内部 质量审核、质量大检查、管理评审等手段，达到持续改进工作质量、完善管理的目的。 委托 监督 指导 管理 监督 机关 事务管理局 深业物业 总公司 图表 1 房管局等 政府职能部门 监督考核 组织控制 管理处 主 任： 1 人 副 主 任： 1 人 事务主管：（兼） 技术主管： 1 人 保安主管： 1 人 环境主管： 1 人 事务部 (5 人 ) 事务助理 :3 人 财务员 :2 人 保安部 (32 人 ) 领班： 3 人 保安员： 29 人 工程部 (27 人 ) 工程师： 2 人班长： 2 人 维修工： 23 人 环境部 (35 人 ) 班长： 2 人 保洁工： 28 人绿化工： 5 人 图 织架构图 大楼管 委会 第三章 管理方式、工作计划和物资装备 3 励机制 有效的竞争激励机制是我们保持和提高管理服务水平的必要保证。 建立竞争上岗机制：建立“岗位能上能下、人员能进能出、工资能高能低”的竞争上岗机制。对管理处包括主任在内的全部人员实行聘用合同制，竞争上岗、优胜劣汰。公司每年与员工签订劳动合同，合同期满时根据员工表现优劣重新决定续聘、晋升或解聘。 实行管理目标责任制：管理处实施管理目标责任制，层层签订目标责任书，落实责任者的权限与职责。责任者有保证圆满完成规定任务的责任 ，同时有对所辖人员工资奖金的决定权和对人员岗位的调整权。上级责任者按审。 建立与每月奖金挂钩的目标管理考评机制：管理处事务部代表总公司品质部（总公司品质部前往考核时，以品质部考核为准）每月对保安、卫生、社区文化活动、机电与消防、财务等项目进行量化考核评分。每月月初以上月评分实得分数百分比例与当月管理处奖金总额挂钩；由各部门考核者于每月五日前对下属每位员工上一月的工作实绩按量化标准进行考核评分，以此决定下属人员的工资、奖金发放额。考核优胜者在公司刊物上予以表扬，全 年考核名列前茅者，年终予以奖励。此外，考评成绩还作为年底员工续聘与否的依据。 实行首数晋升制和尾数淘汰制：年终管理处根据员工全年工作实绩考核分数实行首数 5%加薪或升职，尾数 5%降职或淘汰，以增加员工职业危机感，强化员工竞争意识。 对部门的管理目标责任考核和对员工的业绩量化考核，均