2011汇达广场项目市场调查报告及营销合作计划.ppt

汇达广场项目市场调查报告汇达广场项目市场调查报告 暨营销合作计划暨营销合作计划 客户：辽宁汇达投资有限公司客户：辽宁汇达投资有限公司 撰写：杭州圣宝房产代理有限公司撰写：杭州圣宝房产代理有限公司 20112011年年7 7月月7 7日日 第一部分第一部分 营口宏观情况营口宏观情况 第二部分第二部分 营口房地产市场分析营口房地产市场分析 第三部分第三部分 本项目的市场分析本项目的市场分析 一、一、城市基本情况城市基本情况 营口宏观情况营口宏观情况 第一部分第一部分 1 1、自然地理、自然地理 营口市距离辽宁省省会沈阳市179公里 ；南同“北方明珠”大连市接壤，距离 220公里；东北与中国“钢都”鞍山市相 依；东与中国最大的边境城市丹东市 毗邻；北与辽河油田属地盘锦市隔河 相望，中国七大水系之一的大辽河从 里注入渤海，区域位置十分优越。 营口是辽宁省管辖的地级市，是全国 重点沿海开放城市。营口市地势自东 南向西北倾斜，东西宽50.7公里，南 北长111.8公里，市域总面积5365平方 公里，占辽宁省总面积的4.88%，海岸 线长96公里，近海难涂16万多亩。 2 2、行政区划、行政区划 截至2005年12月31日 营口市辖四区 （站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区） 两市 （大石桥市、盖州市） 41个建制镇 （其中老边区4个、大石桥市15个、盖州市22个） 14个乡 （盖州市） 27个街道办事站 （站前区7个、西市区7个、老边区2个、鲅鱼圈区4个、盖州市2 个、大石桥市5个） 14个国有农场 929个行政村。 3 3、交通情况、交通情况 营口天然具备着良好的地理位置，是环渤海经济带上的重要港口城市 之一，是东北最重要的航运枢纽和物流中心。营口市中国北方离内陆 最近的港口城市，营口一市三港（营口老港、鲅鱼圈港、仙人岛港） ，已经与50多个国家和地区的140多个港口通航，年吞吐量突破 2500万吨，成为东北第二大港、中国第十大港。 营口陆路交通亦是四通八达，东北铁路、电气化高速铁路、公路、高 速公路构成的交通网络纵贯营口境内。长大铁路、沈大高速公路、哈 大公路（202国道）、庄林公路（305国道）纵贯南北；大营铁路、 营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。营口港（包括鲅鱼圈 港区和老港区）为全国19个主枢纽港之一。市域内有两条跨市输油管 道通向营口港（鲅鱼圈区），有一条跨省输油管道经过境内。 营口立交桥成为东北最大的交互式公路立交桥。营大公路、辽河大街 、盼盼路、渤海大街、金牛山大街宽敞明亮。营口是中国首批投资硬 环境建设40优城市之一。 4 4、人口结构、人口结构 营口全市共有26个民族 市域总人口2229139人 其中站前区260071人 西市区159904人 老边区123418人 鲅鱼圈区103525人 大石桥市705285人 盖州市876936人 城市化水平为38.58% 2010年 营口城镇人口有148.32万人 城镇化率为61.8%。 第六次人口普查结果显示，营口全市人口中，居住在城镇的人口1429494 人，占58.86%；居住在乡村的人口为999040人，占41.14%。同2000年 第五次全国人口普查相比，城镇人口增加318265人，乡村人口减少 186271人，城镇人口比重上升10.48个百分点，高于全省平均上升7.2个 百分点的幅度。 居住地区人口数量百分比 城镇人口142949458.86% 乡村人口99904041.14% 营口市第六次人口普查结果 2010年末，全市总人口达到235.5万人，其中，非农业人口111.5万人。 人口自然增长率2.37。年末全市城镇登记失业人员2.5万人，城镇登记 失业率4.5%，比上年下降0.4个百分点。 全年城镇居民人均可支配收入18055元，比上年增长13.9%，扣除价格因 素，实际增长10.7%。农村居民人均纯收入8863元，比上年增长15.3%， 扣除价格因素，实际增长10.9%（用全省平均农村居民消费价格指数扣除 ）。 居民类型 2010年人均可支 配收入 比上年增长（% ） 实际 增长（%） 城镇居民1805523.910.7 农村居民886315.310.9 人均收入增长一览表人均收入增长一览表 全年新增实名制就业8.9万人，比上年增长0.5%。全市城镇登记失业人员 2.1万人，城镇登记失业率为3.4%，低于全省0.3个百分点。 2010年末城镇职工基本养老保险参保人数44.7万人，比上年末增长5.3% 。城镇职工基本医疗保险参保人数59.9万人，比上年末增长2.0%；城镇 居民基本医疗保险参保人数42.1万人，比上年末增长2.0%。失业保险参 保人数21.9万人，比上年末增长1.1%。工伤保险参保人数28.3万人，比 上年末增长5.8%。生育保险参保人数19.4万人，比上年末增长9.0%。为 8.3万名城镇困难居民发放了最低生活保障金。全市共投入扶贫款物980万 元。 保险类型参保人数同期增长（%） 城镇职工基本养老保险44.7万5.30% 城镇职工基本医疗保险59.9万2.00% 城镇居民基本医疗保险42.1万2.00% 失业保险21.9万1.10% 工伤保险28.3万5.80% 生育保险19.4万9.00% 20102010年末营口市参保情况年末营口市参保情况 二、宏观经济环境二、宏观经济环境 营口是中国最早兴办近代工业的城市之一，是中国轻纺工业基地。全市拥 有40多个行业，3000多家企业，主要产品700多种，省优、部优产品达 300多种，轻工、纺织、机械、冶金、家电、电子、建材、乐器、绢纺、 石化、印染、医药等门类齐全，成为营口经济发展的支柱产业，百家企业 获得国际iso9000质量体系认证。针织、棉纺、锦纶、66#长丝生产居全 国首位，营口名牌产品，驰名中外。 2010年全年实现生产总值1002.4亿元，按可比价格计算，比上年增长 17.8%。分产业看，第一产业增加值77.2亿元，增长6.0%；第二产业增加 值554.8亿元，增长18.5%；第三产业增加值370.4亿元，增长19.0%。三 次产业增加值占生产总值的比重为7.7:55.3:37.0。人均生产总值42604元 ，按可比价格计算，比上年增长17.3%。 “十一五十一五”营口市生产总值及其增长速度营口市生产总值及其增长速度 “十一五十一五”营口市粮食产量及其增长速度营口市粮食产量及其增长速度 工业和建筑业行业，全年全部工业增加值497.8亿元，按可比价格计算， 比上年增长18.0%。规模以上工业增加值按可比价格计算，比上年增长 22.3%。轻工业增长速度为20.0%，重工业增长速度为22.9%，轻工业占 全市规模以上工业增加值的比重比上年提高0.8个百分点。 从经济类型看，国有企业增加值比上年增长18.9%，集体企业增加值增长 29.9%，股份制企业增加值增长23.9%，股份合作企业增加值增长38.3% ，外商及港澳台商投资企业增加值增长19.3%。 六大产业集群实现工业增加值同比增长22.2%。装备制造产业增加值比上 年增长33.9%，占规模以上工业增加值的比重达到17.2%。 其中，通用设备制造业增加值增长38.6%，专用设备制造业增加值增长 37.8%，交通运输设备制造业增加值增长46.0%，通信设备、计算机及其 他电子设备制造业增加值增长35.5%，金属制品业增加值增长22.9%，仪 器、仪表及文化、办公用机械制造业增加值增长44.6%。冶金产业增加值 比上年增长16.3%，占规模以上工业增加值的比重为14.4%。石化产业增 加值比上年增长13.2%，占规模以上工业增加值的比重为10.4%。镁质材 料产业集群增加值比上年增长20.5%，占规模以上工业增加值的比重为 21.8%；纺织服装产业集群增加值比上年增长21.6%，占规模以上工业增 加值的比重为7.7%；新型建材产业集群增加值比上年增长26.5%，占规模 以上工业增加值的比重为6.8%。食品饮料及烟草业增加值比上年增长 15%，占规模以上工业增加值的比重为6.7%；电力、煤气和水的生产供 应业增加值比上年增长27.4%，占规模以上工业增加值的比重为2.7%。 20102010年营口市规模以上工业产业构成年营口市规模以上工业产业构成 固定资产投资方面，全社会固定资产投资完成982.9亿元，同比增长 36.3%。其中，城镇投资完成880.8亿元，占投资总量的89.6%，增长 31.6%。在城镇投资中，建设项目完成投资701.7亿元，房地产开发完成 投资179.1亿元，分别增长26.3%和57.8%。新增固定资产507.0亿元，比 上年增长8.4%。 投资类资类 型投资额资额 度（亿亿元）同比增长长（%） 全社会固定资产 投资982.936.3 城镇投资880.889.6 建设项 目完成投资701.726.3 房地产开发完成投资179.157.8 新增固定资产5078.4 20102010年营口市规模以上工业产业构成年营口市规模以上工业产业构成 第一产业投资1.2亿元（不含农户个人，下同），比上年下降25.0%；第 二产业投资442.4亿元，增长15.4%；第三产业投资485.8亿元，增长 53.8%。投资三次产业构成为0.147.652.3。制造业投资增长16.3%， 批发和零售业投资增长71.8%，房地产业投资增长66.7%，科学研究、技 术服务和地质勘查业投资增长8.7倍，水利、环境和公共设施管理业投资 增长19.1%，居民服务和其他服务业投资增长28.8%，卫生、社会保障和 社会福利业投资增长8.4%，文化体育、娱乐业投资增长67.5%。 全年房地产开发投资179.1亿元，比上年增长57.8%。其中，住宅投资 136.6亿元，增长42.0%；商业营业用房投资21.0亿元，增长94.1%。房 屋施工面积1131.1万平方米，比上年增长72.3%；房屋竣工面积529.6万 平方米，增长26.2%。商品房销售持续活跃，商品房销售面积532.6万平 方米，比上年增长48.9%，其中，现房销售面积121.3万平方米，增长 17.1%；商品房销售额184.3亿元，增长81.4%，其中，现房销售额38.2 亿元，增长35.5%。 全市施工计划总投资亿元以上建设项目由上年的227个 增加到385个，完成投资623.5亿元，比上年增长 39.0%；1000万元以上建设项目由上年的1082个增加 到1337个，完成投资924.0亿元，比上年增长35.4%。 “十一五十一五”固定资产投资及其增长速度固定资产投资及其增长速度 “十一五十一五”社会消费品零售总额及其增长速度社会消费品零售总额及其增长速度 “十一五十一五”营口市进出口总额营口市进出口总额 “十一五十一五”营口市城乡居民储蓄存款余额及增长速度营口市城乡居民储蓄存款余额及增长速度 三、城市规划及建设三、城市规划及建设 总体规划将原总体规划提出的主城区 和老边城区合二为一，扩大老城区， 发展由原总体规划提出的鲅鱼圈城区 （含熊岳镇区、芦屯镇区和红旗镇区 ）构成的新城区，实施统一规划。营 口市城市规划区范围：包括站前区、 西市区、老边区和鲅鱼圈区等4个区， 以及因城市建设和发展需要实施规划 控制的区域，即盖州市的沙岗子、九 垄地、归洲等3个建制镇，总面积约 1130平方公里。 城市性质：以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市。城市 规模：到2010年，城市人口规模将达到100万人，城市实际居住人口 134万；到2020年，城市人口规模将达到134万，城市实际居住人口212 万。 市域城镇体系规划：遵循均衡布局、主次有别的原则，由老城区、新城 区、大石桥城区、盖州城区，构成“大三角”的城市形态，最终将营口市 发展成为具有多核结构的组合型特大城市。 城市发展战略规划：实施“南进”、“东拓”，近期重点发展“一带五区”。 南进：南进：老城区的“南进”，是将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的 部分用地作为制造业新区；新城区的“南进”，是将熊岳河以南的部分用 地作为仙人岛能源化工区； 东拓：东拓：从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥新区，连接海 花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营 大公路和营柳公路发展的横向经济带； 一带五区：一带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区 、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。这将城市发 展所涉及的区域有机地组成一个统一的整体，逐步形成分散组团式城市 发展格局，将市域范围内最核心的经济能量整合为一体，进行优势互补 ，最大限度地发挥城市的规模经济效益。 而汇达广场项目正好处于城市发展规划的沿海产业基地（沿海新城）的 中心区域，盘踞新城行政、商业、文化、居住中心。南面紧紧依靠营口 新市委行政中心、基地行政管理中心，而北面距离老城区仅仅1公里， 举步即可到达，距离奥体中心400米、文化艺术中心500米。周边的生活 教育和休闲娱乐设施一一具备，地段牢不可撼，汇达广场的发展潜力和 受投资商的欢迎是不言自明，繁华是早已被决定下了的，只等时间来验 证。 一、营口房地产市场基本情况一、营口房地产市场基本情况 营口房地产市场分析营口房地产市场分析 第第二二部分部分 1、开发规模保持增长。2010年全市房地产开发投资179亿元，同比增长 57.8%。房屋施工面积883万平方米，同比增长6.5%。 年份房地产产开发发投资额资额 （亿亿元）同比增长长（%） 200855.516 2009113.5104.3 201017957.8 2、房屋新开工量与竣工量情况。2010年全市房屋新开工面积1212万平 方米，同比增长70.4%。房屋竣工面积530万平方米，同比增长26.2%。 房屋新开工量与竣工量2010年同比增长长（%） 房屋新开工面积（万平方米）121270.4 房屋竣工面积（万平方米）53026.2 3、商品房销售持续放量走高。2010年全市商品房销售面积532万平方米 ，同比增长48.9%。全市商品房销售额实现184亿元，同比增长81.4%。 全市商品房平均价格3460元/平方米，同比增长22%。 年份 商品房销销售面积积商品房平均价格商品房销销售额额 销售面积 （万平方 米） 同比增长 （%） 商品房平 均价格（ 元） 同比增长 （%） 商品房销 售额（亿 元） 同比增长 （%） 2008179.977.2246121.241.2829.7 2009357.756.92839.5 101.6101.3 201053248.934602218481.40% 4、二手房交易呈价增量跌趋势。2010年全市二手房成交面积112.19万平 方米，同比下降43%。全市二手房房交额实现25.2亿元，同比下降24%。 全市二手房平均价格为2246元/平方米，同比增长34%。 年份二手房平均价格（元/平方米）同比增长长（%） 2008年145014.7 2009年167615.6 2010年224634 二、二、20102010年及年及20112011年营口市年营口市 房地产市场运行特点房地产市场运行特点 （一）房地产开发投资增速稳健，各项建设指标持续趋好（一）房地产开发投资增速稳健，各项建设指标持续趋好 2010年112月全市房地产开发投资总额达到179亿元，其中市区投 资总额为50亿元，同比分别增长57.8%和172.5%，呈现明显增长态 势。全年房屋施工面积已经将近2000万平方米，新开工面积突破 1000万平方米。而2011年上半年的开发投资和施工面积又一次上了 一个新的台阶，特别是在沿海产业基地（沿海新城），处处的建设工 地让投资者看到了欣欣向荣的市场状况。 其主要原因为：营口市房地产市场发展良好，购房需求持续稳定；沿 海经济带建设和城市化步伐的加快，各区域更加重视房地产业对经济 发展的拉动作用，城市经济快速提升；除了当地的开发商之外，国内 一些知名开发企业，例如恒大、保利、佳兆业等，不断来营口进行投 资，投资热情旺盛，促进了区域房地产发展。 （二）商品住房供应及销售均增幅明显，住房消费热点已（二）商品住房供应及销售均增幅明显，住房消费热点已 经从首次置业的自住购房转移为改善型自住购房经从首次置业的自住购房转移为改善型自住购房 在商品房供应方面，2010年112月全市批准商品房预售面积 481.37万平方米，其中市区134.34万平方米，较去年分别同期增长 45.12%、172%。112月全市商品房销售面积532万平方米，其中 市区202万平方米，同期分别增长48.9%、106.4%，全地区中老边区 增长最为明显，销售面积45.36万平方米，增长幅度为178%。 据备案登记数据显示，2010年1-12月份市区商品住宅备案6410套， 从登记套型状况来看，套型面积90120平方米的商品住宅是营口市 消费的高峰段，占销售总量的39%。套型90平米以上的住宅占销售 总量的64%，这说明目前营口市商品住房消费的热点为改善型住宅。 户户型（平方米）销销售量（套）比例（%） 60以下2514 6090207932 90120247239 12015010396 150以上5659 20102010年年112112月营口市区商品住宅备案登记户型结构表月营口市区商品住宅备案登记户型结构表 以上虽然是去年的数据，但是随着人们生活水平和自身的需求，这种 趋势将在今年仍然有所持续。 （三）商品住房价格稳中有升（三）商品住房价格稳中有升 2010年112月，全市商品房销售均价为3460元/平方米，市区商品 住房销售价格为3553元/平方米，较去年同期分别增长22%、18.9% 。今年虽然有严厉的宏观调控政策和不断的调息加息消息，但是仍然 不见房价降低，而是有小幅度的上扬。 其主要原因有四：一是购房需求基本以自住及改善性需求为主，投资 与投机需求相对较少，购房环境较好，消费者购房相对理性；二是商 品住房供应量得到一定程度的释放，基本可以满足不同购房阶段与层 次的需求；三是随着辽宁沿海经济带发展规划及沈阳经济区两个 国家战略的实施，营口市作为其中一个重要城市，交通等基础设施配 套不断完善，较好地提升区域房地产价值；四是当前投资渠道依然较 窄且通胀预期较强，部分消费者选择房产作为投资及避险工具。 （四）二手房市场成交量下降（四）二手房市场成交量下降 2010年112月全市二手房成交112.19万平方米，其中市区成交 24.53万平方米，较去年分别同期下降24%、59%。 分析交易量下降原因：一是国家税费优惠政策的截止。从2010年1月 1日，营口市二手房个人普通住房转让营业税免征时限由2年恢复到5 年，而契约的全额补贴也全面终止，此举增加了二手房交易成本，影 响了市场的流通性。二是市场房源少。由于大量购房者为赶政策末班 车已经在去年年底前集中置业，透支了相当一部分购房需求，不少房 源被提前消耗。另一方面，一些二手房房主因预测房价上涨，则多数 将出售转为出租，造成目前市场适销房源少。 户户型（平方米）销销售量（套）比例（%） 60以下94434 6090122444 9012039414 1201501776 150以上522 20102010年年112112月营口市市区二手住宅户型结构月营口市市区二手住宅户型结构 从以上数据看来，中小户型依然是最受欢迎的户型。各面积段中，60 平方米以下住宅占总成交量的34%；6090平方米住宅占总成交量 的44%；90120平方米的面积段占总成交量的14%；120平方米以 上房源占了总成交量的8%。从以上统计数据来看，90平方米以下的 中小户型房源占总成交量的78%，仍居二手房消费主流。 （五）房屋租赁市场活跃（五）房屋租赁市场活跃 由于预期房价上涨及国家税费调整等原因，二手房房主多数将出售转 为出租。 随着营口市招商引资的步伐加快，沿海城市优势地位的凸显，大量外 来企业、外来务工人员及毕业生流的到来以及营口市拆迁进程的实施 ，房屋租赁需求量逐渐增加，每月租金也普遍上涨100元至500元不 等。据了解，目前营口市的二手房租赁市场出现低端、中端和高端三 级阶梯状。低端市场月租金在1000元以下，中端在10002000元， 高档租赁市场的月租金在2000元以上。地段优越、交通便利、配套 齐全、小区环境不错的小户型房子目前呈现供不应求的“烫手”现象 。 （六）外来人员来营置业有增无减（六）外来人员来营置业有增无减 虽然2010年国家房地产调控新政加紧出台，异地购房门槛提高，但 外地人员来营购房置业并未受到抑制。去年营口市市区商品房备案 7107套，其中市区（站前区、西市区）购房比例为70%；县区（大 石桥、盖州、开发区、老边区）购买比例为17%；本省以内购买比例 为6.8%，本省以外购买比例为6.2%，同比上升2个百分点。 从来营口购房者来看，可分为三种情况：一是在营口工作、做生意或 者投资的外地人；二是在外地工作的营口人为父母、子女等亲属购房 ；三是外地人看好营口居住环境为养老和度假购房，以及看好营口房 地产投资潜力而投资购房。 三、三、20112011年营口市房地产年营口市房地产 展望分析展望分析 （一）（一）20112011年营口房地产市场展望年营口房地产市场展望 为了充分翔实地掌握房地产市场实际情况，按照站前、西市、老边、 产业基地等四个区域为统计口径，逐个开发商、逐个项目统计落实， 就09年及10年结转的存量面积及11年的新开工面积进行了统计，这 些不包括11年出让土地并开工的项目，大致取得了2011年营口房地 产市场整体的待去化量，从而考量营口房地产市场的总体形势。 区域 09年10年项项目库库存 未施工面积积（万平方 ） 11年之后项项目当年施 工面积积（万平方） 站前区62.12101.9 西市区54.3787.48 产业基地145140.6 老边区85.35353.5 合计346.84683.48 营口市主城区房地产项目情况表营口市主城区房地产项目情况表 1、2011年营口主城区房地产市场情况 区域 2011年施工面积积（万 平方） 2010年销销售面积积（万 平方） 市区（站前区、西市区 ） 305.87202.59 产业基地285.65.55 老边区438.8545.36 合计1030.32253.5 营口市主城区营口市主城区20112011年施工面积与年施工面积与20102010年销售面积对比表年销售面积对比表 （一）（一）20112011年营口房地产市场展望年营口房地产市场展望 根据以上的统计数据大致可以看出2011年营口主城区总体的房地产态势 ： 从区域角度看，站前区、西市区可以称之为老城区，老边区（特别是营 口东新城）、产业基地可以称之为新城区，从房地产市场的角度可以纳 入到营口主城区的范围内进行考量和分析。 从2011年的推向市场的开发量角度，主城区各个区域均呈现大幅度增长 态势，但是各个区域增长不均衡，新城区的新开发量增长明显高于老城 区，因此新城区的市场压力要明显高于新城区。从2010年的销售数据来 看，无论哪个区域，市场供给远远大于市场需求，当然市场不能只做简 单的加减法，但是供给与需求的巨大缺口是非常明显的。 2、2011年营口主城区房地产市场需求分析 2010年营口市区（站前区、西市区）商品房备案共7107套，下表为 购房者的分布区域。 区域比例（%） 市区（站前区、西市区）70 县区（大石桥、盖州市、开发区 、老边区） 17 省内各市6.8 省外6.2 合计100 上表虽然是2010年市区的数据，但是对于2011年营口主城区的市场是 一个非常重要的参考依据（市区与主城区的市场越来越趋于整体化， 属于整体市场的版块之分），对于这四块市场，哪些是具有开发潜力 的。 市区市场部分是一个相对稳定的市场，不可能在短期内有大的增长性 需求；县区市场是一个较大潜力的市场，取决于城市化进程的速度及 营口的城市向心力，在这方面已经具备一定的条件，相信2011年会有 较大的增长，但是制约这块市场的问题是支付能力问题，这部分客层 对于价格的敏感度较高。 省内和省外市场更加是一个潜力巨大的市场，虽然目前处在一个比较 低的比例，但是已经呈现明显的上升势头，并且这种势头是在自发、 自然成长的情况下，如果对这部分市场进行精心的策划和推广，相信 会取得明显的收效，当然一个城市的推介是一个巨大的工程，效果的 实现和扩大需要一个过程，但是这个趋势已经是箭在弦上。 （二）政策分析（二）政策分析 营口的房地产市场面临巨大的市场压力的同时，2011年伊始，就迎来了 更加严厉的宏观调控。“国八条”除了以往的信贷杠杆、保障房、问责 之外，一个关键词就是“限购”。大的宏观背景看，2011年是本届政府 交班前的最后一年，在通胀的压力下，保持宏观经济稳定和社会稳定是 压倒一切的。那么就房地产市场而言，在通胀压力下，只能通过抑制需 求，也就是“限购”来保持房价的稳定。 “国八条”会对营口的房地产市场带来哪些负面的影响呢？营口不属于 文件中所列举的城市范畴。客观上，营口的房价也刚刚走上上升通道， 与购房者得支付能力相匹配，没有泡沫。换句话说，营口不在房价过快 上升的城市范围之内，但是它又不可能不受到调控的影响。首先是统一 的一刀切的金融杠杆政策，购房者的首付和利息支付都随之增加，在宏 观紧缩调控的环境下，购房者得积极性不可能不受到压抑；再就是政策 对购房者心理上的影响，可能导致购房者在看不清市场走势的情况下采 取持币观望的态度，那么这个市场就像是得了流感一样受到传染，从而 引起市场形势发生变化，这一点更为严重。 一件事情总有正反两方面，“国八条”会给营口房地产市场带来不小的 机会。对于一线城市及热点城市的“限购”更加主要的是针对外地购房 者，这可能会使以前从营口流出的一部分人回流，选择回营口安家就业 。这部分人大多数属于高素质人才，但是这部分的市场份额比较有限。 还有就是大量的投资客层，一些选择在北京等一线城市投资的人群在遭 遇“限购”后，会不会把资金转移到营口这样有发展潜力的、不受“限 购”限制的三线城市呢。理论上，是很有这种可能性的，并且一旦成为 现实，这部分的市场份额会很大。但是要赢得这些投资，需要政府引导 多方合作才能促成。 四、营口部分项目情况四、营口部分项目情况 楼盘盘名 物业业 类类型 物业业地址、电话电话 装修 标标 准 均价开盘时间盘时间开发发商 备备注（最高最 低价） 营口义乌 小商 品城 商业 营口市鲅鱼 圈区青龙山大 街与闽江路交界处。0417- 6196166/6196266 毛坯16000元/平方米2011.07 营口营城房地 产开发有限公 司 一层是18800、 二层是15800、 三层是13800 万隆广场商业 鲅鱼 圈昆仑大街中段26号 8205555 毛坯分层不详 中冶置业（营 口）万隆广场 有限公司 地下一层为 2.4 万元/平方米， 五层为 13000元/ 平方米 营口居然之家商业 老边渤海大街东段路南， 庄林路东500米。0417- 3900777/3926666 毛坯1.5万/平方米不详 华联 （营口） 房地产有限公 司 无 楼盘盘名 物业业 类类型 物业业地址、电话电话 装修 标标 准 均价开盘时间盘时间开发发商 备备注（最高最 低价） 沿海天地商业 沿海产业 基地城市主干道 博文路与营盖路交汇处 。2133666 毛坯未定不详 高迪（营口） 房地产开发有 限公司 无 凯宾 国际 酒店公 寓 鲅鱼 圈辽东 湾大街与长江 路交汇处 。0417- 6182345/6183777 精装 修 6000元/平方米 2011.06.2 5 营口中世房地 产开发有限公 司 无 国宝壹号 住宅 西市渤海大街与清华路交 汇3533333 毛坯5000元/平方米不详 营口智达房地 产开发有限公 司 无 楼盘盘名 物业业 类类型 物业业地址、电话电话 装修 标标 准 均价开盘时间盘时间开发发商 备备注（最高最 低价） 天赐家园住宅 鲅鱼 圈闽江路与桃花潭路 之间。0417- 6199955/6202777 毛坯5000元/平方米不详 营口天赐房地 产开发有限公 司 无 海韵明珠住宅 鲅鱼 圈昆仑大街中段万隆 广场西30米。0417- 6207387/6227191 毛坯4600元/平方米2011.6 营口东都房地 产有限公司 2011.05.17， 5000元/平方米 ；2011.05.30， 4999元/平方米 金禾旺族家园住宅 鲅鱼 圈山海大道中段，嘉 和山海/金禾百货南侧。6896999 毛坯3688元/平方米2011.4.18 营口金禾实业 有限公司 无 楼盘盘名 物业业 类类型 物业业地址、电话电话 装修 标标 准 均价开盘时间盘时间开发发商 备备注（最高最 低价） 海韵明珠住宅 鲅鱼 圈昆仑大街中段万隆 广场西30米。0417- 6207387/6227191 毛坯4600元/平方米2011.6 营口东都房地 产有限公司 2011.05.17， 5000元/平方米 ；2011.05.30， 4999元/平方米 金禾旺族家园住宅 鲅鱼 圈山海大道中段，嘉 和山海/金禾百货南侧。6896999 毛坯3688元/平方米2011.4.18 营口金禾实业 有限公司 无 福旺桃源阳光住宅 鲅鱼 圈青龙山大街与桃花 谭路交汇处 。0417- 6716666/6716789 毛坯待定待定 营口旺福房地 产有限公司 无 楼盘盘名 物业业 类类型 物业业地址、电话电话 装修 标标 准 均价开盘时间盘时间开发发商 备备注（最高最 低价） 丰华伊嘉园住宅 大石桥市农村信用合作社 北5388888 待定3500元/平方米待定 辽宁丰华发 展 集团房地产有 限公司 无 中天桃花住宅 站前区盼盼路与青花大街交 汇处 。0417- 2978888/2977888 精装 修 均价4100元/平方 米 待定 辽宁中天企业 集团有限公司 永安嘉园住宅 盖州市大景城正门道北。毛坯3300元/平方米待定 盖州市宝泰隆 地产开发有限 公司 2011.05.31， 3300元/平方米 ；2011.03.18， 2980元/平方米 楼盘盘名 物业业 类类型 物业业地址、电话电话 装修 标标 准 均价开盘时间盘时间开发发商 备备注（最高最 低价） 蟠龙山水居住宅 大石桥市哈大北路西三角 里5650777 毛坯3200元/平方米待定 大石桥市中鸿 基房地产开发 有限公司 2011.05.31， 3200元/平方米 ；2011.03.18， 2500元/平方米 东方新天地住宅 营东 新城渤海大街东段， 营口实验 学校南面。0417- 2166666/3255555 毛坯3750元/平方米待定 营东 新城渤海 大街东段，营 口实验 学校南 面 2011.06.09， 3750元/平方米 ；2011.05.31， 4900元/平方米 ；2011.04.03， 3700元/平方米 世贸皇冠花园住宅 鲅鱼 圈平安东街和日月大 道交汇处 。0417- 6187555/6204177 毛坯4380元/平方米2011.3.27 营口世贸地产 开发有限公司 无 楼盘盘名 物业业 类类型 物业业地址、电话电话 装修 标标 准 均价开盘时间盘时间开发发商 备备注（最高最 低价） 御海明珠住宅 鲅鱼 圈区辽东 湾大街南段 月亮湖公园、皇家园林酒店 东侧 。0417- 6711111/6722222 毛坯5500元/平方米2011.5 营口兴辰实业 （集团）-御海 房地产开发有 限公司 无 渤海钰珠住宅 鲅鱼 圈青龙山大街与闽江 路交界处。待定4700元/平方米待定 营口营城房地 产开发有限公 司 2011.04.22， 4500元/平方米 ；2011.05.31， 4700元/平方米 怡景湾壹号住宅 盖州市市政路7号。0417- 7329999 毛坯3800元/平方 米待定 营口弘鼎房地 产开发有限公 司 2010.10.20， 3480元/平方米 、3580元/平方 米 楼盘盘名 物业业 类类型 物业业地址、电话电话 装修 标标 准 均价开盘时间盘时间开发发商 备备注（最高最 低价） 名泉河畔住宅 盖州市双台子镇鲅 孔路。999 毛坯3350元/平方米待定 盖州市泉城房 地产开发有限 公司 无 富甲天下住宅 站前盼盼路南湖公园南侧 2934888 毛坯 3900元/平方米2011.10.23 营口奕亨房地 产开发有限公 司 无 碧海阳光住宅 春华海鲜城西50米。无待定待定无无 楼盘盘名 物业业 类类型 物业业地址、电话电话 装修 标标 准 均价开盘时间盘时间开发发商 备备注（最高最 低价） 东海岸学府新 城 住宅 芦屯中街道口。0417- 7299999 毛坯2880元/平方米待定无无 金御蓝湾住宅 鲅鱼 圈平安大街以东/蝴蝶 泉路以南/红海河北岸。888 毛坯5000元/平方米2010.9.29 营口经济 技术 开发区华誉房 地产开发有限 公司 2010.10.12 ， 3700元/平方米 ；2011.05.27 3950元/平方米 昆仑三号 酒店式 公寓， 住宅 鲅鱼 圈昆仑大街与营港路 交汇处 /世纪广场东 北角。精装 修 6000元/平方米2010.10.23 营口正丰房地 产开发有限公 司 2010.10.25 ， 5700元/平方米 和6790元/平方 米；2011.02.18 4500元/平方米 楼盘盘名 物业业 类类型 物业业地址、电话电话 装修 标标 准 均价开盘时间盘时间开发发商 备备注（最高最 低价） 圣丰明珠家园住宅 鲅鱼 圈区青龙山大街与闽 江路交汇口。0417- 7245111/7244111 毛坯4500元/平方米2010.10 营口圣丰房地 产开发有限公 司 2011.04.02 3499 元/平方米； 2011.05.31 4600 元/平方米 聚合城住宅 站前区渤海大街东段十六 中东侧 ，泰和公园对过 。3526666 毛坯4000元/平方米未定 营口巨和房地 产开发有限公 司 无 金街领郡住宅 站前学府路、建设街口站 前学府路、建设街口。毛坯4200元/平方米未定 营口大安房地 产开发有限公 司 无 楼盘盘名 物业业 类类型 物业业地址、电话电话 装修 标标 准 均价开盘时间盘时间开发发商 备备注（最高最 低价） 城上城住宅 站前区新兴大街，站前区 区政府正对面。0417- 3509999 毛坯待定未定 营口市巨和房 地产开发公司 无 枫合万嘉住宅 站前渤海大街与光华路交 汇处 （原天力电机厂）。2883111 无4000元/平方米未定 营口国合汇邦 房地产开发有 限公司 无 湖海假日住宅 鲅鱼 圈区辽东 湾大街南 月 亮湖公园对面。0417- 6856888 毛坯5700元/平方米2011.10.2 营口红兴 房地 产开发有限公 司 2010.09.26 4310 元/平方米； 2011.02.24 4810 元/平方米、 6000元/平方米 楼盘盘名 物业业 类类型 物业业地址、电话电话 装修 标标 准 均价开盘时间盘时间开发发商 备备注（最高最 低价） 庆营 嘉和苑住宅 西市金牛山大街南，得胜 路东。0417- 4845555/4846666 无3900元/平方米2010.9.29 营口庆营 置业 有限公司 2010.10.25， 3800元/平方米 ；2011.05.31 3900元/平方米 新丰园住宅 站前区金牛山大街南。0417 -2882555 毛坯4000元/平方米2010.8.28无 2010.10.25， 3350元/平方米 、4050元/平方 米 玄水云山住宅 站前区公园路气象局东。无3900元/平方米2011.5 营口弘逸房地 产开发有限公 司 无 楼盘盘名 物业业 类类型 物业业地址、电话电话 装修 标标 准 均价开盘时间盘时间开发发商 备备注（最高最 低价） 紫文苑三期住宅 西市新兴大街北行200米， 辽南育才学校南行100米。2627777 无4300元/平方米2009.11.22 辽宁翰鸿置业 有限公司 无 华城花园住宅 西市渤海大街南，镜湖西 路西。0417- 4845999/4845666 无3080元/平方米2010.7.10 营口华城置业 有限公司 2010.10.25， 4580元/平方米 ；2011.05.31 3080元/平方米 永江裕华园住宅 西市渤海大街与得胜路交 会处北行300米。0417- 2805555/2806666 毛坯3600元/平方米无 营口永江金誉 房地产开发有 限公司 2011.04.22， 3200元/平方米 ；2011.05.31 3600元/平方米 一、关于汇达广场项目一、关于汇达广场项目 本项目的市场分析本项目的市场分析 第第三三部分部分 一、关于汇达广场项目一、关于汇达广场项目 虽然营口的商业已经发展很久了，但是营口的商业模式还仅仅停留在继 商店、百货商场后的第三代产品，存在诸多问题。该状况与营口人们的 生活水平和生活需求相比，已经脱节。2010年以来，红星美凯龙、居然 之家等家居连锁企业以及沃尔玛、家乐福、乐购、新玛特等大型品牌超 市入驻营口，为营口的商业模式和商业的发展带来了新的机遇。而汇达 广场就是在这样的情况下横空出世，必然吸引了大量的眼球和关注。 汇达广场占地面积210000平方米，建筑面积为530000平方米，是温州 资本在营口30亿元的巨大投资而建。该广场力求打造一站式家居购物专 业的市场，立足辽宁、辐射东北，甚至是整个北方，集会展销售、仓储 物流、信息商务、生活配套于一体的一站式家居、灯饰集散地。 汇达广场包含4个板块和8个主题。4个板块分别为商业区、商务区、公 寓区、商业街区；8大主题分别为汇达灯饰广场、汇达家居广场、汇达 家电广场、汇达建材广场、汇达购物广场、汇达美食广场、汇达时尚广 场、汇达休闲广场，成为营口首个国际化的多功能复合型的城市综合体 。 二、项目优劣分析二、项目优劣分析 项目优劣分析项目优劣分析 优势：优势： （1）该项目属于政府支持的工程； （2）汇达广场位于营口新城的行政、商业、文化、居住中心。 （3）项目的专业性和大体量决定了其后期对整个东北的影响力，发展 潜力巨大，成为城市商圈中心； （4）项目周边大量的在建建筑会给项目前期带来很大的影响； （5）项目濒临海边，周围环境优美，吸引大量的人流和客流。 劣势：劣势： （1）项目在沿海新城，周围的生活配套和设施不完善； （2）该项目所在地目前的区域商业氛围不足。 三、周边可参考项目情况三、周边可参考项目情况 三、周边可参考项目情况三、周边可参考项目情况 1、营口义乌小商品城 物业地址：营口市鲅鱼圈区青龙山大街与闽江路交界处 开发商：营口营城房地产开发有限公司 项目概况：第一期已经在2010年7月1日开的盘，1000多个铺子售罄。 现在是第二期工程，仍然是1000多个铺位，13万平方米体量的超大市场 集群；出售的是纯套内面积，一个铺子在1020方，总价在20万30 万。项目价格为一层是18800，二层是15800，三层是13800。 2、万隆广场 物业地址：鲅鱼圈昆仑大街中段26号 开发商：中冶置业（营口）万隆广场有限公司 项目概况：a座不出售，只做出租使用。现在出售的是b座的地下一层和 地上五层。 地下一层，价钱在2.4万，计划是当做特色餐饮业态；地上五层，均价在 1.3万左右。 每个铺在30100平方，40年产权。 3、营口居然之家 物业地址：老边渤海大街东段路南，庄林路东500米 开发商：华联（营口）房地产有限公司 项目概况：居然之家带租约的产权商铺，只租不售的，为营口地区投资 者开创了全新的投资模式。项目均价为1.5万，合同20年。对购买者， 开发商进行一定的返祖回报，第1年5年为每年7%租金的回报；第6 10年为每年9%的租金回报；第1120年为每年12%的租金回报。 4、沿海天地 物业地址：沿海产业基地城市主干道博文路与营盖路交汇处 开发商：高迪（营口）房地产开发有限公司 项目概况：该项目属于一次性付款，不可以按揭贷款。商铺面积在30 300平方之间。现在价格未定。出售之后，开发商不负责市场的管理。 5、凯宾国际 物业地址：鲅鱼圈辽东湾大街与长江路交汇处 开发商：营口中世房地产开发有限公司 项目概况：该项目属于酒店公寓，由于是政府重点支持和照顾的项目， 所以公寓产权为70年。周围生活圈和商业圈都很成熟，是鲅鱼圈最早有 人居住的地方，该市场前景不错。该项目6月25日开盘，开盘当日卖掉 100多套。户型面积在2873平方，其中40多平方的居多。单价在 50006000之间，一套大概就是在20万左右。 6、国宝壹号 物业地址：西市渤海大街与清华路交汇 开发商：营口智达房地产开发有限公司 项目概况：该项目位于渤海大街城市核心地段，占地面积为65240平方 米，总建筑面积约26万平方米，绿化率为45%，容积率为3.31，最大楼 间距达到200多米。项目总户数1317户，一梯两户，高层共8栋，小高 层2栋。项目周边生活、教育和商业配套齐全。项目均价为5000元/平方 米。 7、天赐家园 物业地址：鲅鱼圈闽江路与桃花潭路之间 开发商：营口天赐房地产开发有限公司 项目概况：目前卖的是第一期产品，属于多层；后会有第二期的高层住 宅。本项目的商铺已经售完，剩下的是住宅，价格在48005200元/平 方米。对于付款方面，当地户口人买房子首付为3成；非本地户口首套 房子为5成，第二套为6成。 综上分析可以得到综上分析可以得到，营口市的人们对市场认可度是比较高的，并且市场 的发展潜力很大，对市场现在所存的项目价格都可以接受。对于商业店 铺和临街商铺来说，单价在1.3万2万的价格都可以被认可，所以在进 行市场调查之后，我司初步把汇达广场的价格定在均价为1.5万左右。 营口市及东北地区客户与投资者对现在市场的价格和市场发展前景都是 具备很强的信心，只是当地对项目的销售方式有所保守和被动，所以去 化速度很慢，不能很快回笼资金。只要可以对本市场进行正确的理财观 念进行引导，推行恰当的销售模式，都可以提高去化速度，尽快回笼资 金。 四、营销合作计划四、营销合作计划 销售时机的选择销售时机的选择 销售价格的制定销售价格的制定 目标客群的来源目标客群的来源 具体的销售模式具体的销售模式 开盘销售的方案开盘销售的方案 销售时机的选择销售时机的选择 一一 外部因素：外部因素： 1、针对住宅市场，国家宏观调控措施依旧严厉。 2、受cpi高涨，通货澎涨再次上演，民众急需寻找保值渠道。 3、营口房地产销售的黄金周期为8、9、10三个月，进入秋冬