第二章产开发项目选择和土地使用权获取方式ppt课件

开 发 流 程 三、开发流程 1.市场条件判断2.项目位置选择 1.确定开发方案2.编制可行性研究报告 1.办理建设用地规划许可证2.领取国有土地使用证 1.领取建设工程规划许可证 2.领取建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设 1.领取商品房销售许可证 选 址 立项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 建 设 用 地 规 划 许 可 证 三、开发流程 房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿 商 品 房 销 售 许 可 证 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 国 有 土 地 使 用 证 一二三四五 图片暂缺 三、开发流程 证件解释 建设用地规划许可证是建设单位在向土地管 理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政 主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划 的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个 人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。 规划局 建设项目选 址意见书 国土局 土地挂牌 拍卖手续 地震局 建设工程抗震 设防要求审批 环保局 建设项目环 境保护审批 其他相关部门 （水利、交通、人防 、供排水、文保、气 象等相关意见） 申报材料： 1、机构代码证副 本、代码（首次 申报）； 2、申请表； 3、意向性批文、 项目建议书或选 址申请； 4、现势原件地形 图2份； 5、其它相关材料 ； 申报材料 ： 提供计委 、规划、 土地部门 相关审批 材料 申报材料： 1、项目所在地环保部门和 行业主管部门签署预审意见 的环境影响报告表5份 及其软盘 2、建设项目排放污染物 指标申请表、建设项目 环境保护审批登记表及其 软盘 3、附有环境影响专项分析 或专项评价的应附环境保护 咨询中介机构技术评估意见 及评审专家组名单 申报材料： 1、机构代码证副本、 代码（首次申报）； 2、申请表； 3、项目有效批准文件 ； 4、选址意见书复印件 （含附图）； 5、已批总平面方案； 6、现势原件地形图3份 ； 7、其它相关材料； 选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 三、开发流程 开发商 选址、立项 国土局 国有土地使用证 计委 项目建议书，可研报 告规划局 建设用地规划许可 证 三、开发流程 证件解释 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划 要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是 建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建 设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属 证件。 建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单 位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单 位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要 依据之一。 三、开发流程 立 项开工建设规划设计取得土地 选选 址址 竣工验收 人目的事提交文件 开发商寻找可以投资的 地块 1.市场条件判断 2.地块位置寻找 投资分析报告 n 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书 n 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断 需要提交文件为: 项目建议书 可行性研究报告 开发商 三、开发流程 立立 项项开工建设规划设计取得土地选 址 竣工验收 人目的事向政府提交文件 开发商取得项目开发经营权 1.投资分析 2.编制项目建议书 3.编制可行性研究报告 4.进行项目方案概念设计 项目建议书 可行性研究报告 涉及部门分别为: 计委 规划局 建委 三、开发流程 立 项开工建设规划设计取得土地取得土地选 址竣工验收 人目的事向政府提交文件 开发商 取得土地开发与使 用权 1.取得建设用地规划许可 证 2.取得国有土地使用证 1.建设用地规划许可证规定提 交文件 2.国有土地使用证规定提交文 件 办理建设用地规划许可证: 需准备文件如下： 1.立项批复 2.建设项目规划审批表 3.市政府征地批复 4.用地钉桩成果 5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件 6.审定设计方案通知书 三、开发流程 立 项开工建设规划设计取得土地取得土地选 址竣工验收 办理国有土地使用证: 需准备文件如下： 1.立项批复 2.办理土地出让手续申请 3.审定设计方案通知书 4.土地评估报告原件 5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图 或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地 使用证附图（加盖双方公章） 6.建设用地规划许可证及钉桩成果通知单 7.建筑面积与用途说明书 8.加盖工商部门备案章的营业执照复印件 9.建设用地批准书或原用地单位的国有 土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属 来源证明文件（原件） 10.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿 协议、联建协议及相关文件 11.房地产开发企业资质证书等 三、开发流程 立 项开工建设规划设计规划设计取得土地选 址竣工验收 人目的事向政府提交文件 开发商项目方案满足市场需要和政府要求 1.项目方案设计 2.项目方案审批 3领取建设工程规划许可证 项目设计方案 办理建设工程规划许可证: 需准备文件如下： 1.供电、给水、市政、燃气电力 等部门意见 2.建设项目规划审批报表 3.审定设计方案 4.建筑工程施工设计图纸 5.工程档案登记证明 6.按审定设计方案要求取得的 7.协议通知书 三、开发流程 立 项开工建设开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收 人目的事向政府提交文件 开发商找到符合条件施工队,开发建设 1.施工队招标 2.领取建筑工程施工许可证 项目设计方案 办理国有土地使用证: 需准备文件如下： 1.建筑工程施工许可申请表一式两份 2.建设用地规划许可证及附件 3.建设工程规划许可证及附件 4.施工图纸设计文件审查通知书 5.经过备案的施工合同 6.监理单位中标通知书 7.项目建设资金落实证明 8.年度施工计划 9.人防工程备案通知书 10.园林局伐移树木批准文件 11.四源费统一收费凭证 12.质量监督通知书 13.安全监督通知书 14.建筑节能新型墙体收费凭证 15.统计局登记通知 三、开发流程 立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收竣工验收 人目的事向政府提交文件 开发商完成建造,出售,回收资金及获利 1.建设项目 2.工程验收 之前取得的所有证 办理商品房销售（预售）许可证: 需准备文件如下： 1.年度施工计划 2.施工合同 3.地名办批复 4.物业管理公约批复 5.临时国有土地使用证，国有土地使用 权出让合同，出让金缴纳证明 6.建设工程规划许可证 7.建筑工程施工许可证 8.销售（预售）房价监管协议书，投资 总额达35%以上的证明材料 9.销售（预售）商品房面积测量报告和 分摊部位的说明，各层平面图 10.市政府征地的批复 11.销售（预售）商品房图，装修标准和 设备简介等 三、开发流程 总 结 1.房地产开发过程中所涉及的部门有: 计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等 2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有: 建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工 程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售( 预售)许可证 3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有: 项目建议书、立项报告、可行性研究报告、 设计方案送审书、施工图等以及各相关部门的批文 第二章 房地产开发项目选择 和土地使用权获取方式 第一节 房地产开发项目选择的概念和程序 一、项目选择的概念 项目选择一般可分六个步骤 广泛寻找投资项目； 精心筛选投资项目； 对重点项目进行初步可行性研究； 项目投资谈判； 详细可行性研究 房地产开发公司的总体决策。 二、项目选择的程序 （一）投资项目寻找 称为“看地”或“选址”。项目数量10：1 （二）投资项目精选 （三）初步可行性研究 （四）项目谈判 （五）详细的可行性研究 公司总体决策 一个房地产项目最终选定的决策权 在公司，服从于公司的总体发展事略和 投资方针。 第二节 房地产建设项目选址 一、项目选址管理 城市规划法规定：“城市规划区 内的建设工程的选址和布局必须符合城 市规划。设计任务书报请批准时，必须 附有城市规划行政主管部门的选址意见 书。” 二、住宅项目选址原则 一城九镇（现为三城（松江大学城 、南汇临江新城、嘉定安亭汽车城）若 干镇） 三、住宅区位及住宅生态环境 （一）住宅区位 是指住宅的地理位置及社会经济位置的综 合。 （二）住宅与生态系统 是生物群落与其环境之间在能量流动和物 质循环过程中形成的一个统一的有机整体。生 态系统是由生命物质和非生命物质构成的。 四、申领建筑项目选址意见书 （一）住宅开发单位必须填写建筑项 目选址意见申请表 （二）规划管理部门核发住宅建设项 目选址意见书 第三节 住宅项目建设用地规划管理 一、建设用地规划管理的概念和主要内容 （一）概念 建设用地规划管理是城市规划管理部门根 据城市总体规划（包括分区规划、专业系统规 划、详细规划）对建设单位或个人申请的建设 项目用地进行审查，确定其建设地址，用地范 围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要 求，核发建设用地规划许可证。 （一）主要内容 1、核定土地使用性质 2、核定土地开发强度 （1）容积率 （2）建筑密度 （3）拟定土地使用的其他规划管理的要求： a、 H=1.5（W+S） S W b、AL（W+S）（投影角为56.3度） 或 A1.5L（W+S）（投影角为45度）。 c、建筑退让 d、建筑间距；建筑高度；绿地率；基地标 高等。 二、申领建设用地规划许可证操作程序 凡未取得建设用地规划许可证，而 取得建设用地批准文件占用土地的，批 准文件无效；未经发证机关审核同意， 建设用地规划许可证的有关规定不得变 更。 第四节 住宅项目建设工程规划管理 一、建设工程规划管理的概念 建设工程规划管理，是根据城市规划管理 的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等 工程，由规划管理部门审核，并会同相关专业 管理部门协同审核意见，对拟建工程项目的性 质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、 建筑平面、空间以及朝向，基地出入口、基地 标高、建筑色彩和风格进行核定，并核发建设 工程法律凭证建设工程规划许可证。 二、住宅项目建设工程规划管理的内容 （一）按土地来源不同对工程规划进行管理 2、在土地使用权有偿出让基地上建设 在土地使用权有偿出让基地，在受让方签 订土地使用权出让合同，申领建设用地规划许 可证，并进行土地使用权初试登记取得土地使 用权证（或房地产权证）后，方可向规划部门 送审建筑设计方案，申领建设工程规划许可证 。 第二节城市开发用地获取 2.2.1 我国现行土地制度 2.2 2 房地产开发用地的选择 2.2.3 房地产开发用地的取得 2.2.4 在建项目收购与项目公司入股 2.2.5 开发建设中的农地征用 2.2.6 房地产开发可接受的地价的测算 2.2.1现行的土地制度 1土地的基本概念 土地是指地球的陆域表层，包括内陆水域、沿海滩涂 及岛屿。它是一个自然、经济的综合体。 澄清三个概念： 1、土地与土壤的区别 土地的含义比土壤广泛。 2、土地与国土的区别 3、土地与土地资源的区别 2、土地分类 生地：是指未进行征地补偿的新区土地。 毛地：是指未经拆迁安置补偿的旧城区土地 。 熟地：是指已经具备“七通一平”“五通一平”或 “三通一平”建设条件的土地。 用途 开发程度 （土地一级开发 ） 工业用地 商业用地 绿化用地 特殊用房 仓储用房 居住用地 交通用地 市政公共设施用地 3土地的职能和特点 4土地相关权利 所有权 使用权 抵押权 典 权 租赁权 (1)土地所有权 土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。 中国 城市土地所有权属于国家 （国有土地） 农村、城郊除法规外属于集体（ 集体土地） 征地费用征地 1、土地征用补偿费 2、劳动力安置补偿 费 3、地上附着物及青 苗补偿费 (2)土地使用权 （1）土地使用权定义 （2）取得方式 行政划拨（有限定） 出让 转让 （3）使用年限 协议 挂牌 招标 拍卖 买卖 赠与 交换 土地一级市场 土地二级市场 70年居住用地 50年工业、文、体、医、综合用地 40年商业、旅游、娱乐用地 土地使用权出让 指国家国家将一定年限内的国有土地使用权出让给 土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行 为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有期限的基础 上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵 押，其合法权益受国家法律保护。 土地使用权转让 指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土 地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。 土地使用年限 指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用 权的总年期。按国家有关法律规定，各类用地的最高出让年限 为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生 、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地50年 。 土地一级市场土地一级市场 是指土地使用权的出让市场。是国家以所有者 身份向建设用地单位或土地经营单位有偿、有期限地出让土地 使用权，并收取土地出让金的土地经营市场。包括土地征购市 场（具有一定的强制性）、土地出让市场和土地租赁市场。 土地二级市场土地二级市场 就是土地使用权转让市场，是土地使用者和土地 经营单位有偿转让土地使用权给其他单位的市场。 (3)土地抵押权 抵押权抵押权 是指债务人或第三人提供一定的财产作债务履行的担 保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵 押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利。 土地抵押权土地抵押权 是一种担保物权，是抵押人以其合法的土地以不 转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人 不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的 价款优先受偿。在我国，特指土地使用权抵押。在我国，特指土地使用权抵押。 (4)土地典权 典权典权 是指一方支付典价占有他人所有的不动产并占有、使用、 收益的权利。在典权法律关系中，支付典价者为典权人，收取他 人典价并将自己财产供典权人占有、使用、收益者为出典人。作 为典权标的物的不动产为典物。典权人交付于出典人的价金称为 典价。 期满后，出典人退还典价，可赎回土地及地上建筑物、其他附着 物的使用权。典期期满逾期10年，或典契未写明年限而经营30年 未赎回的，原则上视为绝赎。 (5)土地租赁权 是指土地所有者或非土地所有者依法作为土地出租 人将土地使用权随同地上或地下建筑物、其他附着 物租赁给承租人使用，并依法向承租人收取租金的 权利。 n土地管理基本制度 n土地管理法中明确规定了我国土地管理的六项 制度，即社会主义土地公有制度，国有土地有偿使 用制度，土地用途管制制度，占用耕地补偿制度， 基本农田保护制度，土地登记制度。社会主义公有 制是土地所有制的一种。 n国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让 ； n房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。 n在本节中，重点介绍土地所有制和国有土地使用制 度。 4土地管理制度及其演变土地管理制度及其演变 （1）土地所有制 v 我国的土地所有制分为以下两种： 全民所有制 土地管理法实施条例第二条规定，下列土地属于全民所 有即国家所有： 城市市区的土地； 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 国家依法征收的土地； 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集 体所有的土地； 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后 不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 集体所有制 w劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有的形式，该种 所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。 w农民集体的范围包括：村农民集体；村内两个以上农村集体 经济组织的农民集体；乡(镇)农民集体。 w土地管理法第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村 农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理 ；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有 的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已 经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体组织经营、管理 。” （2）国有土地使用制度 v这种土地使用制度，是在不改变城市土地国有的前提下，采取 拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出 让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转 让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律 保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市 场情况补交地价。 v土地管理法：国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是 ，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 v城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例：土地使用权出 让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与 土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行 为。” v土地使用权可分为两类： w 一类是土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权，称 为所有权能的使用权，又称为所有人的使用权； w 另一类是非土地所有权人对土地享有的权利，称为与所有 权相分离的使用权，或叫非所有人的使用权。 v土地使用权指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利 。同样具有占有、使用、收益和处分四项权能。 （3）土地使用权类型与权能 2 土地使用权获取方式的历史演变 v我国土地使用权获取方式的演变经历了四个阶段： 第一阶段（1949年1954年） 1954年以前，国家从制度上承认城市土地的商品属性，对城市 国有土地实行有偿使用，无论全民所有制单位还是集体所有制单位 ，只要使用城市国有土地，都必须向国家缴纳租金和有关税费。这 种有偿使用制度实质上是具有市场配置含义的。 第二阶段（1955年1987年） 1954年以后，我国建立了高度集中的计划经济体制，土地管理 制度也由市场配置转变为计划配置，城市土地取消了有偿使用，确 立了行政划拨土地制度。国有土地的行政划拨制度具有划拨手段的 行政性、使用期限的无限制性、土地获取和使用的无偿性、土地物 权的无流动性四个特征。 第三阶段（1988年2000年) 1987年，深圳市敲响了国有土地拍卖的第一槌。 1988年，宪法修正案规定,土地使用权可以依照法律的规定 转让。 1990年，国务院出台城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。 1995年，城市房地产管理法规定，国家依法实行国有土地 有偿、有限期使用制度。 1998年，土地管理法规定，国家依法实行国有土地有偿使 用制度，建设单位使用国有土地应当以出让等有偿方式取得。 自此，国有土地有偿使用制度正式确立。 但是，这一阶段的土地出让以协议出让为主，市场配置与计划配 置同时存在，并不能完全体现土地的市场价值，甚至造成了大量 土地的不规范出让，滋生腐败，损害了国家利益。由于出让市场 的不规范，造成土地二级市场发展缓慢，市场需求多是通过一级 市场解决。 第四阶段（2001年至今） 2001年国务院下发的关于加强国有土地资产管理的通知明 确提出，为体现市场经济原则，确保土地使用权交易的公开、公 平和公正，各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。同年，国土 资源部发布了划拨用地目录，不符合目录的建设用地，不得 划拨供地，必须有偿供应。 2002年、2003年，国土资源部陆续发布了招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权规定和协议出让国有土地使用权规定。 在这三年间，国有土地划拨供应的范围进一步明确，招拍挂出 让和协议出让有了具体细化的范围与操作程序，国有土地市场配 置的制度框架初步确立。 现阶段，房地产开发项目除经济适用房、廉租房等保障性住 房可以通过划拨方式获得土地使用权外，其它商品房开发项目获 取土地使用权的主要方式有三种，分别是：土地使用权出让、在 建项目收购和项目公司入股。 2.2.2 城市开发用地的选择 n1开发用地的必备条件 国有用地 n根据中华人民共和国土地法和城市房地产管理法 的规定，在城市规划区内，只有国有土地才能投入房地产 开发；城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国 有土地后，才可用于房地产开发； 城市用地 开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合 开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。 n开发用地的使用权 n根据我国房地产管理法的规定： n对开发用地，国家实行有偿、有期限使用制度； n开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使用权。 2房地产开发用地的选择 （1） 地段影响因素分析 市场供求行情：地块需求呈上升趋势，价格必然上扬， 好的地块。 自然条件：与市中心的距离、土地的承载力、地形地势 、地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降 水量、自然灾害等。 社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、 社会治安状况、政局稳定情况等 环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉 效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状 态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度 增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件 1、市场供求行情 2、地块的自然条件 3、地块的社会条件 4、地块的环境条件 5、地块周围的经济条件 6、政策限制 7、人口因素 8、城市规划因素 9、心理影响 10、国际关系 地段的影响因素：地段的影响因素： 地块与市中心的距离 土地承载力 地形地势 土地面积 地块形状 日 照 风力和风向 温 度 降水量 自然灾害 空气污染程度 噪音大小 绿化程度 视觉效果 清洁程度 地块附近的城市基础设施情况 附近的房地产情况 社会治安情况 政局稳定情况 当地经济发展状况 物价水平 工资水平 储蓄利率 投资水平 价格限制 税收限制 优惠政策 土地制度 人的数量 人的素质 家庭规模 土地用途 容积率 建筑高度 交通道路 行政隶属变更 地块风水 土地号码 名人效应 风俗习惯 （2）地段选择的原则 选择最有升值潜力的土地进行投资 未开发的土地 地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的 潜力取决于该地区的经济发展。 开发中的土地（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保 障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区） 价格适中、投资后的增值潜力大 已开发土地（指已经具备城镇规模的土地） 西方发达国家：土地价格高，可供利用空间少，建筑规模和 居住人口已趋于饱和，需求少，日后升值的可能性不会太大。 国内：土地价格高，再利用的价值较大，升值潜力尚得开发 ，国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间内，是比较好的 投资地段。 总揽全局选择投资地段 房地产投资地段仅是城市土地的一个组成 部分，因此，必须从城市的整个布局、整个城 市规划的全局角度来考察地块的投资利弊。在 投资地段选择时，既要判断出近期的热点地段 ，又要判断出中长期的投资热点地段，还要判 断出隐蔽的投资地段所在。为达此目的，首先 要用全局的观点来考虑问题；其次要认真调查 研究，充分掌握第一手材料；再次要透过表面 看本质，通过资料分析，找出关键所在。 2.地段选择的原则 积极稳妥，敢冒地段风险 风险是绝对的，投资任何地段，都要冒一 定的风险， 只不过风险有大有小而已。世界 上不存在只有收益没有风险的投资地段。在 选择投资地段时，既需要认真分析，尽量规 避投资地段风险，又要敢于冒险，以大无畏 的勇气去争取投资的巨大收益。 2.2.3 房地产开发用地的取得 n方式 n按照城市房地产管理法的规定：获取土 地使用权的基本方式有： n土地划拨 n土地出让 n土地转让 1土地划拨 土地划拨 土地使用权划拨是指经有批准权的人民政府依法批准 ，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用， 或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特点： 无偿无限期 划拨土地范围 （1）国家机关用地和军事用地 （2）城市基础设施和公益事业用地 （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 （4）法律、行政法规规定的其他用地 合作建设和补地价 合作建设 又称联建，联合开发,“以划拔方式取得土 地使用权的，转让房地产报批时，有批 准权的人民政府按照国务院规定决定可 以不办理土地使用权出让手续的，转让 方式应当按照国务院规定将转让房地产 所获收益中的土地收益上缴国家或者作 其他处理”。 补地价 第一，出让体系中。如调整的出让 金高于原出让金的，超过的部分即称补 地价。 第二，属行政划拔无偿取得，补交 出让金，或者以转让、出租、抵押所获 收益抵交，补交的出让金也称为补地价 。 2土地使用权出让 （1）土地使用权出让的概念 土地使用权出让（以下简称土地出让）是指国家以土 地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用 者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 。 土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得 土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次 提前支付的整个使用期间的地租。 构成： 一定年限内地租； 土地使用权出让前国家对土地的开发成本； 征地拆迁补偿安置等费用。 （2）土地出让的内涵 土地出让的主体。出让方是土地的所有者国家，土地 使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其 他组织和个人。 土地出让的客体。土地出让的客体是城镇国有土地，即城 市、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内属于全民所有的 土地。 土地出让的内容。土地出让是土地出让方将一定年限的国 有土地使用权转让给受让方，受让方支付相应出让金的行为 。 土地使用权出让合同一般都采用 书面标准合同的形式，合同的主 要条款、格式等均由出让方提出 ，受让方只能接受，必要时可以 提出自己意见，作原合同的补充 。 （3）土地使用权出让的特点 出让方的唯一性。 出让权利的局限性。 土地出让客体的单一性。 出让主体的平等性。 （4）出让土地使用权年限 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让 最高年限如下： 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 （5）土地使用权出让的方式 物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等 经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采 取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，国有 土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 国土资源部出台的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规 定增加了国有土地使用权挂牌出让方式。 综上所述，目前国有土地使用权出让主要有招标、拍卖、 挂牌和协议出让等四种出让方式。 土地出让方式 一、取得国有土地使用权 国有土地使用权 1. 出让方式2. 划拔方式 （1）招 标（2）拍 卖（3）挂 牌（4）协 议 3. 承租方式 办理土地登记 核发建设用地批准书 交付土地 发布出让公告 编制出让文件 地价评估 确定出让底价 编制、确定 出让方案 公布出让计划 确定供地方式 签订出让合同 公布结果 招 标 拍 卖 挂 牌 协 议 招拍挂实施 土地出让方式 (1)(2)(3)(4)(5) (7)(8 ) (9) 申请及资格审查 (6 ) (10) 二、国有土地使用权出让流程 1）招标出让 v招标出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布 招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自 然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土 地使用者的行为。主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投 标项目。 v招标出让的程序一般包括以下几个步骤： 前期准备工作。 招标出让文件编制。 发布招标公告 投标申请与资格审查。 投标。 开标。 评标。 定标。 中标及后续工作。 2）拍卖出让 v 拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍 卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果 确定土地使用者的行为。 v拍卖出让的程序一般包括以下几个步骤： 前期准备工作。 拍卖出让文件编制。 发布拍卖公告 竞拍申请与资格审查。 拍卖会举办 成交确认书签订及后续工作。 主要适用于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游 业和娱乐用地。 土地出让方式 拍 卖 u拍卖方式概念 按照指定时间、地点，在公开场所出让方用 叫价的方法叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者出价最高者（竞 买人 ）。 u拍卖流程 （一）主持人点算竞买人； （二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要 求和其他有关事项； （三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当 明确提示； （四）主持人报出起叫价； （五）竞买人举牌应价或者报价； （六）主持人确认该应价后继续竞价； （七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表 示拍卖成交； （八）主持人宣布最高应价者为竞得人。 3）挂牌出让 v挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂 牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地 交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据 挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为 。 v挂牌出让国有土地使用权的程序一般包括以下几个步骤： 前期准备工作 挂牌出让文件编制 发布挂牌公告 竞拍申请与资格审查 公布挂牌信息 报价 挂牌截至 现场竞价 成交确认书签订及后续工作 土地出让方式 挂 牌 u挂牌方式概念 出让人发布挂牌公告挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告 ，接受竞买人的报价并更新挂牌价格更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。 u挂牌流程 接受新报价 出让人 宗地信息挂牌公布 竞买人 报价 出让人 更新挂牌价格 出让人 确定竞得人 挂牌起始日挂牌截止日 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： （一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； （二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报 价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； （三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出 价最高者为竞得人。 4）协议出让 v协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以 协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者， 由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。出让方和受让方 通过协商的方式有偿出让土地使用权。 协议出让适用范围：主要适用于工业项目、市政公益事业 项目、非营利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而 需要给予扶持、优惠的项目。 w 协议出让程序 需用地单位提出用地申请。 编制协议出让方案 底价确认 报批 协商，签订意向书 公示 签订国有土地使用权出让合同并公布出让结果。 核发建设用地批准书，交付土地。 办理土地登记。 出让方式的适用范围 出让方式 划拔方式 招标、拍卖、挂牌协议 1 经营性用地以(商业、旅游、商品 住宅等)及有竞争要求的工业用地 ； 1 经营性用地以外用途的土地 ，同一宗地只有一个意向用 地者的 1国家机关、军事用地 2 同一宗地有两个或者两个以上意 向用地者； 2 原划拨、承租土地使用权人 申请协议出让 2 城市基础设施、公益事业用 地 3 划拨土地使用权改变用途或转让 ，收回土地使用权，实行招拍挂 出让的； 3 划拨土地使用权转让申请办 理协议出让 3 国家重点扶持的能源、交通 等项目用地 4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地 5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地 异 同 有偿使用，需要签定合同有偿有偿使用，需要签定合 同 少量费用(补偿、安置）或无 偿 有期限限制有期限限制一般无期限限制 土地出让方式 招标、拍卖、挂牌的异同 招 标 拍 卖 挂 牌 交易场所指定地点拍卖行土地交易场所 交易方式一次报价多次报价多次报价 持续时间长短长 复杂程度 需要制作标书 十分复杂 不复杂一般 衡量指标 价格及指定的技术等其它条 件 价格价格 适用范围 具备其他综合目标或特定的 社会、公益建设条件 土地用途无特别限制及 要求 土地用途无特别限制及要 求 3土地使用权转让 土地使用权转让是指土地使用者通过合法方式 将土地使用权再转移的行为，包括出售、交 换和赠与。 1、土地使用权转让的条件 必须是出让的土地使用权才能进行转让 3、土地使用权转让的方式 （1）出售转让土地使用权 （2）交换转让土地使用权 （3）赠与转让土地使用权 土地使用权转让的原则 v转让时，土地使用权合同和登记文件中所 载的权利义务随之转移。 v土地使用权与地上建筑物所有权同时转移 。 v土地使用者通过转让方式取得的土地使用 权，其使用年限为原土地使用权出让合同 约定的使用年限减去原土地使用者已经使 用年限后的剩余年限。 4 土地使用权收回与终止 （1）土地使用权收回 v国家收回土地使用权有多种原因，如使用期限届满、提前收 回、没收等。主要包括： 土地使用权届满。 建设用地使用权年限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的 ，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应 的出让金。 因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。 司法机关决定收回土地使用权。 （2）土地使用权终止 土地使用权因土地灭失而终止 土地使用权要以土地的存在或土地能满足某种需要为前提， 因土地灭失而导致使用人实际上不能继续使用土地，使用权自 然终止。 土地使用权因土地使用者的抛弃而终止 由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地 ，致使土地使用合同失去意义或无法履行而终止土地使用权。 v土地使用权终止存在以下两种情况： 2.2.42.2.4 在建项目收购与项目公司入股在建项目收购与项目公司入股 1 在建项目收购 在建项目收购是指通过在建工程转让的方式，获取项目所 用土地使用权、地上在建工程、行政批文及各类权益，同时继 续承担项目所负的各项义务的经济活动。 （1）在建项目收购的程序 v在建项目收购在实际操作中一般需要遵循以下几个程序： 在建项目初步调查。 专业调查。 专业意见发表。 项目谈判。 转让协议签订。 项目过户手续办理并公告。 （2）在建项目收购注意事项 v在建项目收购需要注意以下事项： 权属合法与完整性 法律文书的完善性 合作协议的合法性、合理性与执行情况 工程进度与投资进度 工程质量 财务状况 2 项目公司入股 项目公司入股是指投资方按照对房地产开发项目公司的评 估价格购买该项目公司的股权或按照比例新入股该项目公司，主 要包括参股、控股和全资收购三种方式。 如果项目公司的所有股东对该项目不再具有投资意向或无 资金进行投资，会选择整体出售项目公司，由收购方（投资方） 进行全资收购。 如果项目公司的部分股东对该项目不再具有投资意向或无 资金进行投资，一般会选择部分股权转让，或者项目公司从引进 战略投资者的角度考虑也会选择部分股权转让或增加股东，由收 购方（投资方）对项目公司进行参股或控股。 （1）项目公司入股的程序 v项目入股的程序一般包括： 尽职调查。 专业问题协商与解决。 股权价值评估。 入股谈判。 入股协议签署。 入股后续事项（包括公告）。 为了顺利实现项目公司入股，一些不具有经验的收购方会选择 财务顾问或投资顾问做项目公司入股全程策划、咨询。 （2）项目公司入股的优势 手续简单。 费用节省。 开发快捷。 （3）项目公司入股注意事项 房地产项目公司入股方式尽管有上述优势，但也存在 不利之处，即债务风险难以控制，如是否对外提供过保证担 保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等。 因此，收购者务必要对所收购公司在收购之前的债权 债务有一个清楚的了解，具体可通过委托审计来查清公司的 资产负债。 2.2.5 开发建设中的农地征用 1 农地征用 宪法修正案草案将宪法第十条第三款“国家为了公 共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修 改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对 土地实行征收或者征用，并给予补偿。” 这样修改，主 要的考虑是：征收和征用既有共同之处，又有不同之处 。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法 定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要 是所有权的改变，征用只是使用权的改变。 农地征用的类型 为公共目的而进行的征用，如为国 防、国家机关等公共公益事业发展所需用 地进行的农地征用； 为非公共目的，即为满足城市土地市 场一般需求而进行的农地征用，如为房地 产开发需求而进行的农地征用。 土地所有权发生转移 集体土地 所有者 征用土地所有权 政府 补偿 转移土地所有权 开发企业 支付补偿 2 集体土地征用原则： （1）珍惜耕地，合理利用土地的原则：在征用土地时，必须坚持“以 要吃饭、二要建设”的方针，必须坚持“十分珍惜每寸土地，合理利 用每寸土地”的基本国策。一切征用和使用土地的单位和个人，必 须坚持精打细算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地 坚决反对征而不用，多征少用，浪费土地的错误做法。 （2）保证国家建设用地原则：在征用土地时，应反对两个极端，一 是以节约土地为理由，拒绝国家征用；二是大幅度提高征地费用， 以限制非农业部门占用土地。 （3）妥善安置被征地单位和农民的原则：既不要因为征用土地而降 低被征地生产单位的生产水平和农民个人的生活水平，也不要因征 地而过大的提高农民的生活水平或者超过当地的生活水平。 （4）有偿使用土地的原则：有偿使用土地，是土地使用制度 改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土 地、提高土地经济效益的经济手段。 （5）依法征地的原则：建设单位征用土地，必须根据国家的 有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府 批准的证书或文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权 限，依法办理了征用手续后，才能合法用地。 3开发建设中的农地征用补偿 （1）土地补偿费。 国家征用集体所有的土地时直接对土地 支付的补偿费用，其实质是对土地收益的补偿 。 1.征用土地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产 值的6至10倍。 2.征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参 照征用耕地的补偿费标准规定。 （2）安置补助费。 安置补助费是指国家征用农地时，为了妥善安排 被征地单位的生产和群众生活所支付安置补助费用， 包括劳动力安置费和生活补助费。 安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。每 一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕 地被征用前3年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征 用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平 均年产值的15倍。 开发建设中的农地征用补偿 n（3）土地附着物。 n 土地附着物是指经集体组织或农民 个人投入形成的地上建筑物、构筑物或 其他设施如房屋、树木、水井等。 n（4）青苗补偿费。 n 青苗是指从播种以后到收获之前生 长在耕地中的农作物。它与地上附着物 一样属农民对土地的投资。 开发建设中的农地征用补偿 （5）临时建设用地补偿费。 在临时使用的土地上，开发企业不得修建永久性 建筑物。使用期满，开发企业应当恢复土地的原状， 及时归还。 （6）税费。 耕地占用税 新菜地开发建设基金。 征地管理费 2.2.6城市房屋拆迁管理制度与政策 1城市房屋拆迁管理概述 （1）城市房屋拆迁的概念 指在城市规划区内国有土地上实施 房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安 置的活动。 拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的 单位。 被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人 ，不包括被拆迁房屋的使用人。但对使 用人的利益还要予以特别的保护。 (2)房屋拆迁的一般规定 1)拆迁的一般规定 2）补偿方式 “拆迁补偿的方式可以实行货币补偿 ，也可以实行房屋产权调换” 3）补偿标准 以房地产市场评估价格确定 (3)租赁房屋的拆迁补偿安置 “拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承 租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对 房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆 迁人给予补偿。”“被拆迁人与房屋承租 人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁 人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。 产权调换的房屋由原承租人承租，被拆 迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租 赁合同”。 2城市房屋拆迁管理 （三）拆迁协议 拆迁补偿安置协议的主要内容包括 补偿方式和补偿金额、安置用房面积和 安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和 过渡期限等事项。 （4）拆迁的实施 作为大多数拆迁人，委托拆迁会是经 常出现的形式。房屋拆迁管理部门不能 作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。 三、上海市进行拆迁补偿和安置的方法介绍 上海市拆迁补偿安置方式有三种，可由被 拆迁当事人选择确定。 一是实行货币补偿安置； 二是实行货币补偿金额同等价值的产权房 屋调换（即价值标准房屋调换）； 三是实行以房屋建筑面积为基础，在应安 置面积内不结算差价的异地产权房屋调换（即 面积标准房屋调换）。但拆迁用于非公益事业 房屋的附属物，不作房屋调换，只能用货币补 偿。 （一）货币补偿金额和价值标准房屋 调换的价值的计算 拆迁未出租的私有居住房屋或拆迁由租赁双方协 议确定租金标准的出租居住房屋，被拆迁人与房屋承 租人协议解除租赁关系的，或拆迁执行政府规定租金 标准的公有出租房屋，被拆迁人选择房屋调换，由被 拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持的均适用 被拆除房屋的房地产市场单价和价格补贴，其货币补 偿金额的计算公式为： （被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）被拆除 房屋的建筑面积 拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居 住房屋，被拆除人选择货币补偿的，租赁关系 终止的，其货币补偿金额的计算公式为： 被拆除房屋的房地产市场评估单价被拆 除房屋的建筑面积20% 而其承租人如选择货币补偿或价值标准 房屋调换的，其货币补偿金额的计算公式为 ： （被拆除房屋的房地产市场单价80%+价格补 贴）被拆迁房屋的建筑面积 拆迁执行政府规定租金标准的私有出租居 住房屋，租赁关系终止，被拆迁人可以选择货 币补偿或价值标准房屋调换，其货币补偿金额 计算公式为： 被拆除房屋的房地产市场评估单价被拆 除房屋的建筑面积100%。 拆迁非居住用房，按房地产市场价格实施 货币补偿或实行价值标准调房结算差价。如非