征收拆迁评估操作手册.docx

*区*中心房屋征收拆迁评估操作手册*市*土地房地产估价顾问有限公司 二一二年六月目 录第一章 总则第一条 制定手册的目的和依据第二条 适应范围第三条 价值标准及拆迁评估项目第四条 报告要求第二章 拆迁估价工作程序第五条 接受委托、签订委托合同、制定工作方案第六条 培训考核上岗第七条 搜集资料第八条 实地查勘第九条 估价测算并撰写估价报告第十条 技术督导审核估价报告第十一条 公示初步估价结果、答疑程序第十二条 估价异议处理程序第十三条 出具估价报告第十四条 估价资料存档第三章 拆迁估价技术指引第十五条 拆迁估价法律、政策依据第十六条 估价原则第十七条 估价方法的选择和技术路线的确定第十八条 临时安置补助费、搬迁补助费、因拆迁引起的停产、停业的补偿费第四章 职业道德规范第五章 附件一、名词解释二、拆迁房屋实地查勘表三、区域因素修正表四、个别因素修正表五、拆迁估价汇总表六、拆迁房屋补偿结果及补偿方案呈批表七、估价报告送达回执第一章 总则第一条 制定手册的目的和依据为了方便参与本次拆迁的估价机构协调统一地开展估价工作、减少人为因素对此次拆迁估价结果的影响、避免与拆迁户产生矛盾，推动拆迁工作快速顺利地进行，统一估价操作程序、规范技术标准，做到估价结果客观、公正、合理。根据国有土地上房屋征收与补偿条例、国有土地上房屋征收评估办法、房地产估价规范、深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法等法规规章及其他有关规定，结合本次估价实际工作，制定本手册。第二条 适应范围适用于本项目中进行的房屋拆迁估价。第三条 价值标准及拆迁评估项目（一）本次拆迁估价的价值标准为：被拆迁房屋的公开市场价值；构筑物（附属物）的重置价；室内自行装修装饰费（二次装修）的重置成新价。（二）本次拆迁评估项目包括：1、住宅类房屋的补偿费：被拆迁房屋的价值、构筑物（附属物）的价值、室内自行装修装饰费（二次装修）的价值、临时安置补助费、搬迁补助费、擅改商业适当补偿费。2、非住宅类房屋的补偿费：被拆迁房屋的价值、构筑物（附属物）的价值、室内自行装修装饰费（二次装修）的价值、临时安置补助费、搬迁补助费、停产停业经营损失补偿费、擅改商业适当补偿费。第四条 报告要求（一）分户报告以每户被拆迁人为单位出具评估报告。被拆迁人有多栋被拆迁房屋的，可根据办事处要求，以被拆迁人为单位出具评估报告，亦可以每栋房地产为单位出具评估报告。分户报告评估房地产的市场价值、构筑物及附属物、二次装修的市场价值，估价机构还需对被拆迁房屋同区域、同类型、同用途的房地产的市场租金进行评估。估价机构应在房地产估价规范的基础上，参照本手册规定的统一标准格式出具分户报告；依据产权确认审核表出具的产权类型，测算房地产补偿价值、停产、停业、停租的补偿费、临时安置补助费，以拆迁房屋补偿结果及补偿方案呈批表（详见附件六）的形式体现（二）汇总表以被拆迁人为单位，并以报告单的形式出具拆迁补偿估价汇总表。汇总表应列明该被拆迁人所有被拆迁房屋的、被拆迁人和承租人构筑物及附属物的工程量，以及给予被拆迁人提供安置房屋的面积或被拆迁房屋货币补偿的金额及其给予被拆迁人或承租人的二次装修费、搬迁补助费、临时安置补助费、停产、停业、停租补偿费的分项补偿金额，并列明补偿对象，最终列有汇总结果。（补偿结果汇总表详见附件五。）第二章 拆迁估价工作程序第五条 接受委托、签订委托合同、制定工作方案估价机构接受评估委托后应针对项目特点，及时组织相关人员成立拆迁估价项目组，并签订统一的书面拆迁估价委托合同。估价机构对本次估价项目进行初步调查分析，并拟定相应的估价作业方案，主要内容包括：（一）拟采用的估价技术路线和估价方法。（二）拟调查搜集的资料及其来源渠道。（三）预计所需的时间、人力、经费。（四）拟定作业步骤和作业进度。第六条 培训考核上岗所有参与本次拆迁的工作人员（各办事处工作人员、各估价项目组成员）应当接受对工作指引及有关拆迁法规、政策和拆迁评估业务的培训考核。房屋拆迁估价人员应当做好评估咨询、解释工作。要求所有参加拆迁的估价人员能够熟悉以下内容：（一）本次拆迁工作涉及的相关法律法规。（二）各种房地产的确权程序。（三）各种房地产的拆迁补偿标准。（四）如何向被拆迁人做好估价咨询、解释工作。（五）拆迁评估操作手册。第七条 搜集资料估价机构和估价人员应针对本次估价的特点，搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括：（一）对房地产价格有普遍影响的资料。（二）对房地产价格有影响的资料。（三）相关房地产交易、成本、租赁实例资料。（四）反映估价对象状况的资料。（五）产权资料及其他证明文件。产权确认按照相关规定执行。评估人员应在产权资料的基础上，初步分析确定评估方法或评估技术路线。产权资料及其他证明文件包括：1、红皮房地产证2、绿皮房地产证3、房屋所有权证4、国有土地使用证5、集体土地使用证。6、县级以上地方人民政府用地批文7、经区房屋租赁行政主管机关登记备案的房屋租赁合同。8、房屋租赁许可证、工商营业执照、纳税证明9、其他相关资料。第八条 实地查勘（一）通知当事人拆迁估价机构接受委托准备进行实地查勘时，应当由办事处提前2个工作日通知被拆迁房屋的所有权人和使用人，并要求房屋所有权人和使用人准备相关产权资料或其他证明文件的原件及复印件（二）人员进场由办事处组织，估价机构会同被拆迁人等相关人员共同进入现场。（三）现场查勘将拆迁房地产的现状与相关权属证明文件上记载的内容逐一进行对照、问询，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的摄影资料。认真填写拆迁房屋实地查勘表(详见附件二)由实地查勘的估价人员、拆迁人（或委托代理人）、被拆迁人（或委托代理人）签字认可。（四）被拆迁人向估价人员提供相关产权资料复印件，双方签收确认被拆迁人应向估价机构提供相关产权证明文件的原件及复印件，以便估价人员查验，并将复印件作为估价依据保存。交验后拆迁人与被拆迁人签收确认。第九条 估价测算并撰写估价报告（一）估价方法的选取根据估价对象的实际状况，至少采用两种的估价方法进行估价计算。参照第三章估价方法的选择和技术路线的确定（二）估价报告要求1、汇总表拆迁估价汇总表。（详见附件五）2、分户报告报告文本格式按房地产估价规范3、内容要求 全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套。 公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，做出的结论应有充分的依据。 准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。 概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。第十条 技术督导审核估价报告(一) 审查内容包括估价流程、估价依据、估价原则、估价方法及技术路线、估价参数选取、结果的确定、报告规范等。(二) 审查流程1、估价机构将估价报告送督导单位。2、对于不合格报告，估价技术督导单位针对不合格之处，出具书面通知指出不合格之处及给予修改指导意见，出具该估价报告的估价机构应根据估价技术督导单位的意见在5个工作日内修改完估价报告。第十一条 公示初步估价结果、答疑程序初步估价结果（分户汇总表）公示（7日），在公示期内，拆迁当事人有异议的，以书面形式将意见提交，由估价机构进行统一的书面答疑，有必要的估价机构应对评估报告进行调整。第十二条 估价异议处理程序(一) 拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以向拆迁人申请另行委托估价机构估价；(二) 原估价机构在收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变，出具书面通知；(三) 拆迁当事人可以另行委托估价机构估价，受托估价机构应当10日内出具估价报告；(四) 专家委员会技术鉴定拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在的房地产价格估价专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。(五) 行政裁决拆迁当事人就补偿方法、补偿标准等原因达不成协议，当事人可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。行政裁决自收到申请之日起30日内做出。第十三条 出具估价报告（一） 出具估价报告公示期满无异议后，出具正式的分户汇总表和分栋报告（12日），一式捌份，送达委托方。（二）送达回执（详见附件七）送达估价报告必须有送达回执，由受送达人在送达回执上记明收到日期并签名或者盖章。第十四条 估价资料存档估价机构完成每项房屋拆迁估价后，应将下列资料与拆迁估价报告（包括分户估价报告）共同整理存档：（一）估价委托合同。（二）城市房屋征收决定书复印件。（三）被拆迁房屋的权属证明材料及相关证明文件（如：房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证、其他房地产权属证明资料、房地产产权情况表、拆迁补偿意见书等）、有关房屋基本情况的证明材料的复印件。（四） 估价对象的实地查勘记录、照片等。（五） 估价涉及的有关参数资料。（六） 其他涉及估价的有关资料。估价报告及有关资料按规定至少应保存十年。第三章 拆迁估价技术指引第十五条 拆迁估价法律、政策依据 估价机构应严格按照以下估价规范进行房屋拆迁估价：（一）国有土地上房屋征收与补偿条例；（二）国有土地上房屋征收评估办法；（三）房地产估价规范（gb/t 502911999）；（四）深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（深圳市政府161号令）第十六条 估价原则房地产估价应遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。（一）遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。（二）遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。（三）遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。（四）遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。第十七条 估价方法的选择和技术路线的确定（一）估价方法的适用原则1、被拆迁房屋根据区位、用途、建筑面积等因素，采用市场比较法、收益法和成本法等方法，对其市场价格进行估价。2、住宅房屋估价，优先采用市场比较法，没有条件采用市场比较法的，可采用收益法或成本法。3、非住宅房屋应采用两种或两种以上的估价方法进行估价。如确有困难，只能采用一种方法的，应当说明理由。能收集充分市场交易实例的，优先采用市场比较法。没有条件采用市场比较法的，可采用收益法；难以确定收益的，可采用成本法等其他方法。（二）本次拆迁的估价方法限制条件：以下列各估价方法评估测算得到完全产权的房地产市场评估价格后，还应以完全产权的房地产市场评估价格为基础，根据项目补偿安置方案中的相关规定，扣减相关费用，估算出房地产的权益价格。房地产的权益价格是确定拆迁补偿金额的依据。1、市场比较法方法一（商品房）商品房采用市场比较法估价时，如果在同一供求范围内（拆迁范围内）有类似房地产的近期交易案例的，从中选取3个以上的可比实例。通过交易情况、交易日期、房地产状况修正，可以得到普通商品房比准价格，然后确定出该房地产市场价格。方法二（私房）按相关政策规定可以给予补偿的私房，可以先以同一供求范围内普通商品房的市场价格为基础，然后扣减普通商品房与私房在配套、园林景观、结构、容积率、使用年期等方面价格差异后，建立价格可比基础，再进一步采用市场比较法进行评估测算得到假设私房在完全产权下的市场评估价格。不同产权性质的私房的权益价格按照项目补偿安置方案中的规定扣减相关费用后得到。2、成本法方法一（商品房）重新购建价格=土地的重新购建价格 + 建筑物的重新购建价格土地的重新购建价格：可选取同区域近三年政府“招、拍、挂”的土地成交案例，采用市场法经交易状况、交易期日、容积率、土地使用年期、区域因素、个别因素修正后得出土地价格，再与基准地价加权平均后，综合得出土地的重新购建价格。建筑物的重新购建价格：以建筑物重置价格并考虑折旧进行测算。方法二（私宅）（1）假设完全产权下的私宅重新购建价格=土地的重新购建价格 + 建筑物的重新购建价格土地的重新购建价格：以普通商品房的市场价格减去普通商品房建筑物的建安成本、园林景观、容积率、使用年期、配套设施以及管理费、利息、利润、税费等，得出土地重新购建价格。私宅建筑物的重新购建价格：以建筑物重置价格并考虑折旧后进行测算。（2）不同产权性质的私房的权益价格按照项目补偿安置方案中的规定扣减相关费用后得到。3、收益法技术步骤（1）以市场提取法求取报酬率；（2）将预期未来各年的正常净收益采用报酬资本化法折现到估价时点上。假设净收益前五年每年按一定比率增长，之后稳定不变，测算其未来收益年期的收益价格。（3）不同产权性质的私房的权益价格按照项目补偿安置方案中的规定扣减相关费用后得到（三）私房和厂房的估价方法1、私房估价方法方法一：以同一供求范围内私房市场交易价格为依据，采用市场比较法进行估价测算得到被拆迁私房的市场评估价格。不同产权性质的私房的权益价格按照项目补偿安置方案中的规定扣减相关费用后得到。方法二：由于私房市场交易案例较少，因此，可以以同一供求范围内的普通商品房的市场价格为依据，先建立价格可比基础（扣减普通商品房与私房在配套、园林景观、结构、使用年期、容积率等方面价格差异后），再进一步采用市场比较法进行评估测算得到假设完全产权下私房的市场评估价格。按照项目补偿安置方案中的规定扣减相关费用后即得到不同产权性质的私房的权益价格。方法三：采用房地分别估价的方法。土地的重新购建价格采用市场比较法与基准地价修正法测算结果的加权值，建筑物的重新购建价格为私房的重置价格减去折旧。房地相加即得到假设完全产权下的私宅的市场评估价格，按照项目补偿安置方案中的规定扣减相关费用后即得到不同产权性质的私房的权益价格。方法四：采用房地分别评估的方法。土地的重新购建价格采用剩余法测算得到，即以普通商品房的市场价格减去普通商品房建筑物的建安成本、小区配套、园林景观以及管理费、利息、利润、税费等，得出土地市场价格。建筑物的重新购建价格为私房的重置价格减去折旧。房地相加即得到假设完全产权下的私宅的市场评估价格，按照项目补偿安置方案中的规定扣减相关费用后即得到不同产权性质的私房的权益价格。方法五：以私房市场租金收益为依据，采用收益法进行估价，得到私房的收益价格。不同产权性质的私房的权益价格按照项目补偿安置方案中的规定扣减相关费用后得到。2、厂房的估价方法方法一：以同一供求范围内的厂房市场价格为依据，采用市场比较法进行估价，测算被拆迁厂房的市场评估价格。不同产权性质的私房的权益价格按照项目补偿安置方案中的规定扣减相关费用后得到方法二：采用房地分别评估的方法。土地的重新购建价格为市场法与基准地价修正法测算结果的加权值，建筑物的重新购建价格采用厂房的重置价格减去折旧。房地相加即得到假设完全产权下的厂房的市场评估价格，按照项目补偿安置方案中的规定扣减相关费用后即得到不同产权性质的厂房的权益价格方法三：以厂房市场租金收益为依据，采用收益法进行评估，得到厂房的收益价格。不同产权性质的私房的权益价格按照项目补偿安置方案中的规定扣减相关费用后得到（四）估价技术参数的选取1、市场比较法的可比实例参照物的界定由于本次估价以同类房地产市场价格作为本次拆迁补偿估价的价值标准，估价对象是*区*范围内的房地产，且这些房地产多为私房，因此在选用市场比较法时，应按照下列要求选取可比实例进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正：（1）可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。（2）可比实例的用途应与估价对象的用途相似。（3）可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相似。（4）可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相似。（5）可比实例的成交日期应与估价时点接近。 （6）可比实例的成交价格应是正常成交价格或可修正为正常价格。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20，综合调整不得超过30。2、市场比较法扣除项目及费率计算公式：私房的市场价格 =普通商品房的市场价格 建安成本结构差价（已包含专业费用、 桩基础、施工方税费、管理费的差异） 电梯费用增加值小区景观费用配套费用销售税费差额普通商品房与私房利润差额。（1）建安成本结构差价私房为多层建筑，故当多层可比案例不足需小高层、高层补充时，建筑成本应扣减结构差价。普通商品房建安成本建筑类型建造成本（元/）多 层6层以下小高层714层中高层1524层高 层25-34层备注：上述建安成本包括土石方、基础、主体成本、一般水电安装、给排水和消防，不包括电梯费用增加值、配套费用、小区园林景观等。私房建安成本建筑类型建造成本单价（元/）钢筋混凝土私房备注：估价人员可结合市场及实地调查做相应的数据调整（2）电梯费用增加值选取案例为小高层和高层时，应扣减电梯费用。电梯费用取150元/平方米。（参考值）（3）配套费用小区配套的价格标准（元/平方米）游泳池会所幼儿园其它如球场等（4）小区园林景观费用根据市场状况，经实地查勘，我们将普通商品房的景观费用分为5个等级，以0元/平方米为起点，每级以30元/平方米递增，即普通商品房景观费用从0-150元/平方米不等。（5）销售税费的差额分别以普通商品房的市场价格及私房市场价格为基数，销售费率取r1，税费取r2，计算销售税费的差额。销售税费差额=（普通商品房市场价格私房市场价格）（r1+r2）（6）开发利润差额开发利润差额普通商品房市场价格p1/（p1+1）私房市场价格p2/（p2+1）（1r1r2）普通商品房开发商的开发利润为p1；私房的开发利润为p2。3、市场比较法的区域因素进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。（区域因素修正表详见附件三）4、市场比较法的个别因素进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。（个别因素修正表详见附件四）5、收益法中各项运营费用的扣减标准如下：税费名称税（费）率计算基数收取对象征收范围（1）年维修费年租金收益出租人房屋出租的自然人外的所有出租房屋的法人（2）房屋租赁管理费年租金收益出租人出租房屋的自然人、法人、（3）保险费房产原值出租人同上（4）营业税年租金收益出租人房屋出租的自然人年租金收益出租人除自然人外的所有出租房屋的法人（5）城市建设维护费营业税出租人出租房屋的自然人、法人、（6）教育费附加营业税出租人同上（7）印花税年租金收益出租人同上（8）房产税年租金收益出租人出租房屋的自然人/法人、房产原值法人6、收益法中收益年期的确定房地产证上有记载土地使用年限的，就从估价时点开始计剩余年限，精确到日。例记载为70年（从1992年9月28日至2062年9月27日止），估价时点为2006年7月5日，则剩余年限为2062年-2006年=56年，（31日-5日）/31日+1月+（30日-27日）/30日/12月=0.16年，合计56.16年。房地产证上没有记载土地使用年限、也无其它相关产权证明文件的，符合使用年期顺延规定的按规定执行，无法确定是否可以顺延、如何顺延的，或不符合规定的由*请示规划国土部门意见后执行。7、收益法中净收益的确定净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失运营费用。空置等造成的收入损失 8、收益法中各类型房地产报酬率（根据指导价格做调整）（1）报酬率y的测算与确定根据我们在同一供求范围对普通商品房、私房及厂房售价及租金的市场调查，选用租金增长的公式测算报酬率：其中：g为净收益递增比率，n为净收益递增的年期，m为土地的剩余年期。通过计算机试错法试算得出普通商品房、私房报酬率y确定如下： 类别报酬率普通商品房私房厂房以收益年期n为50年，前5年净收益平均每年以1.5的比例增长，通过计算机试错法试算得出厂房报酬率y确定如下：类别报酬率厂房（2）收益法公式我们确定前五年租金增长水平为第一年5%、第二年4%、第三年3%、第四年和第五年2%，在剩余年期内租金基本保持稳定不变，确定报酬率，采用以下公式计算：9、成本法中的土地重新购建价格测算土地的重新购建价格，可采用两种方法计算：（一）市场地价与基准地价加权法土地的重新购建价格：选取同区域近五年政府“招、拍、挂”的土地成交案例，采用市场法经交易状况、交易期日、容积率、土地使用年期、区域因素、个别因素修正后得出土地价格，再与基准地价加权平均后（市场地价取4；基准地价取6），综合得出土地的市场价格。容积率修正、土地使用年期修正：可参照深圳市国土资源与房产管理局公布的深国房20048号文关于地价测算工作的通知土地年期修正系数进行修正。区域因素修正：根据土地成交案例所在区域的繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境状况、城市规划、产业集聚程度等进行修正。（2）普通商品房价格剥离法（仅用于私房土地市场价格评估）根据普通商品房的市场价格减去普通商品房建筑物的建安成本、园林景观、配套设施等以及管理费、利息、利润、税费等，得出土地重新购建价格。2.1、在同一供求范围内选取各普通商品房的销售价格作为案例。2.2、在此基础上再扣减普通商品房的建造成本、景观、园林、配套设施、专业费用、利润、利息等计算出相应区域的土地重新购建价格。（3）以普通商品房剥离出市场地价后，再经过区域因素修正和个别因素修正，最后将案例的测算结果进行算术平均，得出土地市场评估价格。 10、成本法中的建筑物的重新购建价格建筑物重新购建价格=同类建筑物建安成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润其中：私房建筑物重新购建价格=私宅建筑物建安成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润（1）建安成本：建筑工程造价参考最新一期深圳建设工程价格信息中相关数据，其他各类建筑工程成本费用增加值参考最新一期的深圳房地产年鉴中相关数据；同时，估价人员可结合市场及实地调查做相应的数据调整。（2）管理费用取建造成本的2%5%（3）利息（建安成本+管理费用）(1+r)0.5-1*假设建设开发周期为1年，建安成本和管理费1年间均匀投入。（4）销售税费销售费用为销售价格的2%5%，销售税费为销售价格取4%7%。（5）利润利润=（建安成本管理费用投资利息销售费用）利润率（6）上述各项费用相加得出建筑物的重新购建价格。11、成本法中的房屋已使用年限、成新率标准成新率结构使用年限100%95%90%85%80%75%70%65%60%55%50%45%钢 混0346791012131516181921222425303136374243年以上砖 混023568910111314151618192021262731323637年以上砖 木02345679101112131415161718212226273031年以上简 易1-2-3-4-5678年以上说明：成新率是指建筑物在正常使用条件下，因其使用损耗带来的价值折减余值与建筑物在全新状况下价值的比率第十八条 临时安置补助费、搬迁补助费、因拆迁引起的停产、停业的补偿费参照项目补偿安置方案执行。第十九条 自行装修装饰补偿费用协商参考价格仅对“二次装修”的部分按照市场评估价格并协商给予货币补偿。 评估督导服务项目投标文件技术标第四章 职业道德规范拆迁评估机构应当遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照房地产估价规范(gb/t50291一1999)的有关规定对被拆迁房屋进行评估，确定被拆迁房屋的补偿价格。任何组织或者个人不得非法干预拆迁评估活动。（一）拆迁估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。（二）估价人员和估价机构应保持估价的独立性，被拆迁人与自己有亲属及其他有利害关系人的拆迁估价，估价人员应回避。（三）估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。（四）估价人员和估价机构不得以不正当理由或名目收取红包。（五）估价机构、估价人员、鉴定小组成员有违反职业道德和违法行为的，由房地产估价行政主管部门对该行为予以记录并公布，不良记录应存档备公众查询。（六）估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。第五章 附 件一、名词解释（一）房地产市场权益价格根据房地产估价理论与方法，房地产价格是房地产的权益价格。房地产市场价格内涵是房地产权利人对于该房地产所拥有的市场权益价格。即房地产市场权益价格等于完全产权房地产的市场价格扣减应补地价款及相关手续费。一般意义的房地产市场价格为完全产权的房地产的市场价格。宝安龙岗两区多为不完全产权的房地产，故龙岗、宝安实际房地产市场权益价格即房地产市场评估价格小于完全产权的房地产市场价格。（二）重置价是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。（三）重置成新价是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。二、拆迁房屋实地查勘表勘查日期_年_月_日房地产名称产权证及号码权利人所有权人证件号共有权人证件号使用权人证件号使用状况自用 出租 空置 现用途住宅 商铺 办公 工业 其它 周边物业标志性建筑 同类物业 公共交通配套设施银 行： 学校： 商场：菜市场： 邮局： 公园：医 院： 会所： 户型朝向估价楼层总楼层装修标准外墙水刷石 马赛克 条形砖 釉面砖 方 砖 喷 涂 玻璃幕墙 大理石 铝挂板 内墙喷 塑 大理石 乳胶漆 墙纸 隔音棉 木 板 玻璃隔断 天花喷 塑 乳胶漆 墙纸 石膏立体吊顶 木板叠级吊顶 明铝矿棉板吊顶 地面马赛克 地 砖 大理石 实木地板 复合木地板 水磨石 水泥砂浆地面 抛光砖 地板胶 地板漆 地毯 门窗铝合金玻璃窗 钢 窗 铁 窗 不锈钢防盗门 防盗铁门 防火门 实心木板门 塑 钢 卷闸门 阳台单阳台 双阳台 三阳台 内阳台 外阳台 厨房地砖 水泥地面 大理石地面 马赛克地面 乳胶漆墙面 瓷片到顶( 米)墙面 马赛克墙面 铝扣板吊顶天花 乳胶漆天花 钙塑板天花 卫生间地