北京老年公寓项目对比

目目录录录录 养老市场场概述 主流机构扫扫描 养老机构信息比较较 二、养老市二、养老市场场场场考察考察报报报报告告 经验总结经验总结 及借鉴鉴 一、养老市一、养老市场产场产场产场产 品品报报报报告告 产产品比较较分析 一、养老市一、养老市场产场产场产场产 品品报报报报告告 主流养老机构产产品分析 市场供给产品类型 面积积区间间：40-60m2 户户型： 普包房、普标标准间间 豪华华套间间、普高单间单间 供给给量：570套 项项目：寿山福海 面积积区间间：580-730m2 户户型： 双拼、三联联排 六室四厅厅 供给给量：73套 项项目：将府庄园 面积积区间间： 48m2、65m2、75m2 80m2、110m2、120m2 户户型： 标标准间间、套间间 二居、三居 供给给量：1638套 项项目：汇汇晨、将府庄园、亲亲和源 主流养老机构产产品分析 短租模式: 租期1-2年，代表项项目：汇汇晨、寿山福海，累计计998套； 租期15年 ，代表项项目：亲亲和源 出售使用权模式: 出售50年使用权权， 代表项项目：将府庄园、亲亲和源，累计计1283套； 商业模式分类： 产产品分析 汇晨公寓 寿山福海 将府庄园 亲和源 建筑形式 多层连体公寓 连廊式多层公寓 双拼+三联排 多层公寓 小高层板楼 产品配比 产产品分析 汇晨公寓 寿山福海 将府庄园 亲和源 收费模式租售形式 短租 2年合同 长租 + 短租 50年 2年 使用权 短租 2年合同 长租 + 短租 50年 15年内 使用权 押金：5-8万 月费：4000-6000元/月 短租：押金15万 + 月费4000-6000元/月 长租：市场价1.8-2.2万/m2 短租：押金（15年） + 生活费 60m2押35万 75m2押53万 120m2押85万 长租：市场价1.6万/m2 押金：5-8万 月费：2600-5000元/月 产产品分析 汇晨公寓 寿山福海 将府庄园 亲和源 服务设施/内容 休闲设施（温泉、球类、棋牌） 养生膳食（养生配餐、） 医疗服务（日常门诊、定期体检） 安全保障（无线呼叫定位系统） 管家式服务（日常卫生） 健康养生、文化娱乐 保健康复、生活照料 医疗护理、心理支持 生命关怀 长者国际会馆 （商业、餐饮、） 将府俱乐部 、将府书苑 中医医院（健康管理、护理服务） 体育中心 、温泉 游泳馆 、高尔夫. 健康会所、养生餐厅、医院 生活服务、急救系统 综综合分析 汇晨公寓 寿山福海 将府庄园 亲和源 销售模式 出租使用权 出租使用权 销售50使用权 出租使用权 销售50使用权 出租15年使用权 （20年封顶） 销售速度 2010年3月 288户入户率70% 平均消化速度：130户/年 2010年3月 一期200户入户率100% 平均消化速度：100户/年 2010年3月 别墅73栋出售率86% 家居公寓428套出售率74% 护理公寓140套出租率17% 平均消化速度：180套/年 2010年3月 834户入户率30% 平均消化速度：113套/年 运营模式 自行运营管理 医疗设施合作运营 自行运营管理 医疗设施合作运营 自行运营管理 医疗设施合作运营 自建销售团队 所有配套全部外包运营 养老机构产产品比较较分析 产品价格平效 形式面积入门费月费其它性价比 汇晨 标间48m2 8万 15万 4400 4000 450 3/m2/天 2.8/m2/天 小套间65m2 8万 15万 5200 4900 450 2.67/m2/天 2.5/m2/天 标准套间80m2 8万 15万 6200 5900 450 2.58/m2/天 2.46/m2/天 将府庄园 双拼710m2 1.7-2.2万/平米 1207-1562万0.93-1.2/m2/天 三联排580m2980-1276万0.92-1.2/m2/天 三室公寓156m2 1.6万/平米 250万0.88/m2/天 二室公寓116m2185万0.87/m2/天 短租套间52m215万60006003.8/m2/天 短租标间35m215万40006003.8/m2/天 养老机构产产品比较较分析 产品价格平效 形式面积入门费月费 其 它 性价比 寿山福海 普包间40m25万39005003.25/m2/天 豪华套间60m25万49005002.72/m2/天 普标准间40m2（阴）5万32005002.66/m2/天 普高单间40m2（阳）5万35005002.91/m2/天 亲和源 一居60m2 50年使用权 1.55万/m2 短租押金 35万 押金按15年计算 住15年以上不退押金 住15年以下退差额年限押金 0.85/m2/天（50年 ） 1.07/m2/天（15年 ） 二居75m2 短租押金 53万 0.85/m2/天（50年 ） 1.29/m2/天（15年 ） 三居120m2 短租押金 85万 0.85/m2/天（50年 ） 1.29/m2/天（15年 ） 经验总结经验总结 及借鉴鉴 具有养老功能的专属社区，丰富配套设施是提升社区价值的主要动因； 标准化的产品组合、简洁现代风格的精装修使“拎包入住”成为可能； 公众营销活动、行业内广泛推广、多元媒体渠道等构建立体化营销推广网 ； “地产+养老概念”及灵活的入住模式是社区的主要特征之一。 亲和源亲和源 “配套先行”是汇晨的最大特色，多元的配套丰富了入住老人的生活内容 ； “体验式营销”使汇晨在短期内家喻户晓，树立了鲜明的市场形象； 标准化的产品设计和管理模式，迎合了市场上一部分客户的需求； “小而全”走精品路线是泰康初期发展的借鉴思路之一。 汇晨公寓汇晨公寓 营造温室环境独具特色，配套设施是传统养老院的升级版，产品形式单一 ； 集中运营管理保障老人基本 需求，提高设施使用效率，服务意识相对较弱 ； 社区规模、档次、价格等均属大众化产品定位，市场容量非常可观； 政府推广、定向营销等营销手段值得采纳和借鉴； 控制发展节奏、稳定且逐步提升入住率，保持市场热度和社区人气。 寿山福海寿山福海 借大势，并率先试水低成本、高品质养老社区发展模式； 定位清晰，营造中高端中产圈层生活方式及社区氛围，产品舒适度较高； 销售模式创新，树立“使用权”销售示范标杆； 低调推广、口碑传播，逐步提升市场认知度和美誉度； 服务意识全面渗透运营各环节中，服务体系溢价能力较强。 将府庄园将府庄园 二、养老市二、养老市场场场场考察考察报报报报告告 养老市场场概述 北京市1990年65岁以上人口占总人口的6.3%，1995年达到了7.8%，北京市在上世纪90年代初就进入了老龄 社会。到2008年底，全市1229.6万户籍人口中，60岁及以上的为216.9万，占总人口的17.6%。根据人口年 龄分布图推算，北京市现有人口将在15年后进入老龄化峰值阶段，而且该峰值阶段将持续大约三四十年 。市老龄委预测，2050年全市60岁及以上人口的比重将超过30%，即每三个人中就有一个老人。 2009年全市新增养老床位1.58万张，是“十一五”期间头三年累计增加9727张养老床位的1.6倍，机构养 老床位2009年末达到5.86万张。到2020年，本市机构养老床位达到14万至16万张，每百名老人拥有4张床位 。 北京养老需求是一个多元化的市场，由于老年人的年龄、收入、文化水平等具有较大差异，个人爱好也有 较大差别，老人希望的养老模式也会有所不同。如健康状况良好且有工作意愿的老年人希望能找到工作机 会；经济状况良好且注重生活质量的老年人希望享受舒适、高品质的生活；有爱好和特长的老年人则希望 展示自己的才华；高龄、残疾、生活不能自理的老年人希望得到长期护理等等。 目前养老市场上民营养老机构多为活跃长者提供养老服务居多，因此，构建多样化的养老模式体系，满足 各层级老年群体的养老需求，是北京养老事业发展的重点。 调研养老机构北京汇晨老年公寓 机构信念：投身公益 奉献爱心 服务理念：科学 人文 健康 尊严 行动准则：提高老年人及其家属的生活质量 团队目标：创建机构养老服务典范 主流机构扫扫描 位置昌平区北七家镇八仙庄立汤路东侧 开业时间2007年11月 发展商市政府投资，市民政局牵头兴建运营团队 总面积总建面30万一期3.9万建筑风格公寓楼、板楼 开发阶段一期已经完成投入使用经营模式会员费+月费 交通配套立汤路、免费班车 周边配套 硬件设施居住712张床 朝阳户型，拎包入住，独立厨房和特别设计的无障碍卫浴空间 地板采暖 餐饮科学营养的饮食配方为汇晨老人制定健康食谱 娱乐桑拿、沙壶球、影视大厅、台球厅、舞蹈厅、棋牌室、门球场、健身房、羽毛球馆、 游泳馆、健身器材、卡拉OK厅、书画室、阅览室、网络教室、多功能厅 医疗日本老年护理服务机构-来福宫 特色无线定位求助系统 北京唯一一家拥有温泉池和游泳池的老年公寓 收费标准4000/月6000/月 项目总评中端活跃老人定位为主，市场接受度良好，入住率70%左右。 调研养老机构北京汇晨老年公寓 调研养老机构寿山福海养老服务中心 行动准则：提高老年人及其家属的生活质量 团队目标：创建一流设施、一流环境和一流服务，尽善尽美，为老年人快乐健康安度晚年， 寻求幸福归属创造最佳乐园。 服务铭： 为了每一位老人的幸福，尽心尽意，尽善尽美。 主流机构扫扫描 调研养老机构寿山福海养老服务中心 位置北京石景山区双峪路23号开业时间2006年 发展商恒坤投资集团有限公司运营团队 总面积一期2.7万 600张床位 二期370张床建筑风格中式园林风格 开发阶段一期已完成投入使用 二期2010年元月 开发 经营模式市政府支持非盈利机构 交通配套运通101路，370路，645路，931支1，931专， 977支，981路，992路，“麻峪北口”站下车 周边配套顺义国际学校、新国展、优山美地公园、莫奈公园 硬件设施居住颐养区、照料区、照护区。有标准间、小标准间、大标准间和套间。各房间设有独立 卫生间 餐饮营养配餐和特殊饮食，预订、零点、自选用餐方式 娱乐健身房、台球室、多功能厅、书画室、阅览室、棋牌室、电脑教室、聊吧、会客室、 才艺展示室等 医疗绿色急救通道，提供体检、医疗、保健、护理、康复、急救和转院等服务 就医用药医 保报销 特色室内2000平方米的“四季厅”生态园 收费标准2600/月4900/月 项目总评中低端活跃老人定位为主，市场接受度良好，一期入住率90%左右。 调研养老机构将府庄园 “4S理念”，“阳光、自尊、交往、服务” 服务宗旨就是一切以老年朋友为中心，满足他们的个性化需求 北京首家酒店式养生养老庄园 主流机构扫扫描 调研养老机构将府庄园敬老院 位置机场高速酒仙桥(大山子)出口正东约4公 里处 开业时间2009年10月25日 发展商运营团队 总面积一期占地面积85万，总建筑面积11.8万 建筑风格中式园林风格 开发阶段一期已入住经营模式经营性的、高端养老社区 北京城市展 望物业管理公司提供管家服务 交通配套小区内班车 周边配套电影博物馆、798、铁路博物馆 硬件设施居住34平米到52平米，再到152平米，再到700多平米的居家式养老用房 餐饮营养配餐和特殊饮食，预订、零点、自选用餐方式 娱乐老年俱乐部、游泳池，温泉，健身中心，室外的网球场、壁球馆、图书馆、书画室、 小剧场、高尔夫 医疗联合月黎中医院 特色50年会员资格销售 收费模式短租及长居50年会员资格 项目总评郊区化置业及部分中高端活跃老人定位为主，市场接受度良好，80%左右产品出售50年使用权。 调研养老机构亲和源老年社区 公司使命：引领老年新生公司愿景：做中国老年产业的第一品牌。成为符合时代精神、满 足社会需求的养老模式的创造者；老年服务标准的制订者；老年产业市场领域的开拓 者 公司价值观：亲和，善孝，感恩，执着 公司战略：树立亲和源会员制社区典范，建立标准，连锁扩张；创建网络平台，整合 老年服务产业链；通过资本运作，实现快速扩张 服务理念： 为世间父母分忧,代天下子女尽孝 核心能力： 创新 细节执行 资源整合 主流机构扫扫描 调研养老机构亲和源老年社区 位置上海浦东康桥秀沿路2999弄开业时间2008年5月 发展商亲和源股份有限公司 运营团队 总面积占地125亩，公共配套服务场面积3万 ，总建筑面积10万 建筑风格现代建筑（板楼公寓） 开发阶段2007年经营模式中国首家老年会员制社区 交通配套龙滨线、周川线、康桥环线、603专线直达；沪南线、周南线、东周线、陆周线、581、639、451 专线 周边配套建筑面积约1450平方米的老年商业街，理发店、小超市、小饭店等、配餐中心 硬件设施居住老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人使用。使用面积45到90不等 餐饮由法国索迪斯提供营养配餐服务 娱乐健康会所、生活广场、室内游泳池、水疗、美容美发厅、洗浴中心、超市、菜市场、 咖啡吧、网吧、影视厅、老年大学等 医疗社区内有以老年专科为特色的颐养院，与曙光医院(三级甲等)对接 特色风雨连廊（12幢多层电梯住宅楼之间有连廊相接）住宅楼选上海地区最佳朝向（正南偏东15左 右）排列 建筑里面醒目色彩标识 智能安保 收费模式会员制收费 项目总评配套较完善，产品品质较高，真正实现“拎包入住”的老年公寓产品；以市场价1.55万的价格面 向市场，客户类型及来源多元化。2010年3月中旬至入住30%。 养老机构信息比较较 机构比较情况北京汇晨老年公寓寿山福海敬老院将府庄园敬老院亲和源 位置 昌平区北七家镇八仙庄立汤路东北京石景山区双峪路23号机场高速酒仙桥(大山子)出口正 东约4公里处 上海浦东康桥秀沿路2999弄 开业时间2007年11月2006年2009年10月252008年5月 面积 总建面30万一期3.9万 整个园区占地面积813亩，共规划为3 期。 一期2.7万 600张床位 二期370张 床 一期占地面积85万，总建筑面 积11.8万 占地125亩，公共配套服务场面积3万 ，总建筑面积10万 发展商市政府投资，市民政局牵头兴建恒坤投资集团有限公司 私企亲和源股份有限公司 开发阶段一期已经完成投入使用 一期已完成投入使用 二期2010年元 月开发 一期已入住 土地模式划拨工业用地医疗卫生慈善用地工业园区配套用地 建筑风格现代公寓楼中式园林风格中式园林风格现代板楼 交通配套 免费班车 运通101路，370路，645路，931支1 ，931专， 977支，981路，992路， （双裕路高架在修，交通较不便利） 小区内班车 龙滨线、周川线、康桥环线、603专 线直达；沪南线、周南线、东周线、 陆周线、581、639、451专线 环境 庄园占地面积38万平方米，林木葱郁 、湖光水色；与市区虽近在咫尺，却 如世外桃源，适宜老人们在此休养身 心，颐养天年。 2000平米四季常青的室内生态园、室 外私家花园，典型中国农家田园院落 和活动场地，老人可徒步行于长廊和 花园间，呼吸新鲜空气，颐养身心， 在喧闹都市中营造出一方幽静宜人、 可供老人颐养天年的极佳境地。 大水面湖景及18洞高尔夫衬托出 别墅和公寓的非凡品质 建筑面积约1450平方米的老年商业街 ，理发店、小超市、小饭店等、配餐 中心 养老机构信息比较较 硬件设施 居住 712张床 朝阳户型，拎包入住，独立厨房和特别 设计的无障碍卫浴空间 地板采暖 颐养区、照料区、照护区。有标准间、 小标准间、大标准间和套间。各房间设 有独立卫生间 34平米到52平米，再到152平米，再 到700多平米的居家式养老用房 老年公寓设838套居室，可供 1600位左右的老人使用。使用面 积45到90不等 餐饮定制健康食谱 营养配餐和特殊饮食，预订、零点、自 选用餐方式 20元/人/天 营养配餐和特殊饮食，预订、零点、 自选用餐方式 20元/人/天