房地产估价师考试真题试卷汇总word下载

2005年房地产估价师考试房地产估价案例与分析试卷及答案一、问答题（共3题，每题10分）（一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?2.装修补偿应如何确定?3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问：1.这样的做法有哪些错误?2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符各题意）（一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。1.业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）。A.押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险2.如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年挣收益C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益3.若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）。A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B.无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金4.假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，：估价结果为3500万元，则（）。A.3500万元是该宾馆的公开市场价值B.3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C.3500万元是保险事故发生后的损失价值D.投保时，保险金额不能超过3500万元（二）某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。5.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（）。A.道路扩宽后，交通发生变化B.绿地率发生变化C.公共配套设施发生变化D.土地形状发生变化6.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（）。A.噪声和污染程度发生变化B.土地形状发生变化C.人口密度发生变化D.出行便捷程度发生变化7.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（）A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C.用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度（三）某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均由划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。8.针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（）。A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告D.视委托人要求进行估价并出具估价报告9.委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（）。A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B.只能对两个厂区的土地进行估价C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价10.对乙厂区的土地估价的思路应当是（）A.按出让土地使用权评估其公开市场价值B.按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D.用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得加分）在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录（略）致委托方函（略）估份师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1.区位状况（略）2.实物状况（略）3.权益状况（略）四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2005年4月18日六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据（略）八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员（略）十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日十二、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、或本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1.根据房地产估价规范，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程（一）假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法1.采用的公式：估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2.估价对象开发完成后房地产价值的测算。运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（1）采用的公式：（2）所选可比实例（表1）。表1可比实例情况表可比实例与估价对象/比较项目ABC估价对象项目名称苑楼园园项目坐落新村号路号道号大道号土地使用权取得方式出让出让出让出让土地等级住宅级住宅级住宅级住宅级建筑结构钢混高层钢混高层钢混高层钢混高层规划用途住宅住宅住宅住宅成新状况十成新十成新十成新交易状况正常正常正常交易日期2005.32005.32005.4成交价格/（元/m2）310031002960（3）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。（4）交易日期调整。近期市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、c均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。（5）房地产状况调整。因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。1）区域因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表2）。2）个别因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调接的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表2）。表2房地产状况具体调整可比实例与估价对象/房地产状况ABC估价对象区域因素商服繁华程度20212020交通条件21212320环境景观10101010公共服务配套10101010发展规划10101010基础规划10101010文件娱乐1010101D街道条件10101010合计101102103100个别因素土地利用程度20202020临路状况20202020设施设备10101010装修状况10101010平面布置1212910建筑结构10101010楼栋朝向10101010面积大小、形状1010810合计10210297100（6）比较修正计算表3市场法修正计算表可比实例成交价材/（元/m2）交易情况修正交易日期调整区域因素调整个别因素调整比准价格/（元/m2）A3100100/100100/100100/101100/1023009B3100100/100100/100100/102100/1022980C29601000/100100/100100/103100/972963从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果：（3009+2980+2963）/3=2984元/m2（7）预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：298439820.80=11882.53元3.继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2（含地下建筑面积3998.00m2），第21,22,23栋总建筑面积23221.80m2（含地下建筑面积3981.00m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。（1）续建建筑安装工程费。根据市造价管理站关于发布市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知（建价字200510号，钢筋混凝土高层住宅楼本期建安造价指标为873.18970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元m2，一般水电安装增加值为30元/m2，消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：24578.00（900.00+30+10+50）+23221.80（900+80+30+10+50）=4917.95万元（2）室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：3023667.00=71.00万元（3）估价对象的续建成本合计4917.95+71.00=4988.95万元4.管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3。4988.953=149.67万元5.销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8。11882.-538=950.60万元6.开发利润置业公司的投资直接成本利润率15，续建成本为4988，95万元，开发利润为：4988.9515=748.34万元7.投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值4.1。8.运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）(1+41）=4846.27万元（二）成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1.土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=1717.18元/m2（计算过程略）估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.1823667.00=4064.05万元2.开发成本（1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82万元（计算过程略）（2）基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计318.57万元。（3）建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元，则估价对象开发成本为：39.82+318.57+196.62=555.01万元3.管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的24，本次评估取其中问值，即按开发成本的3计取：555.013=16.65万元4.投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入，利率取一年期贷款利率5.76。555.01（1+5.76）1.5/2-1=23.81万元5.销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6.开发利润经调查，市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15，本次评估取利润率15。555.0115=83.25万元7.运用成本法的估价结果4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77万元六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50，成本法估价结果权重为50，则估价对象房地产价值为：4846.2750+4727.7750=4792.52万元则估价对象房地产价值为人民币4792152万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整附件（略）四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料名称数值名称数值总建筑面积25000m2房屋重置价格2000元/m2可出租建筑面积22000m2房屋耐用年限50年设备用房建筑面积2500m2房屋维修费率/年房屋重置价格的2%管理用房建筑面积500m2月物业管理费5元/m2营业税及附加率5.55%土地剩余年限45年接租金收入计的房产税率12%年报酬率5%平均正常空置率10%管理费用率（含保险费、租赁费用）租金的3%可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费）50元/m2估价对象相关资料估价测算如下（节选）：（一）年有效毛收入22000（50+5）12（1-10）=13068000元（二）年运营费用1.年维修费用2500020002=1000000元2.年管理费用年管理费用=年有效毛收入管理费用率+管理用房租金损失=130680003+50050=692040元3.年营业税及附加年营业税及附加=130680005.55=725274元4.年运营费用小计年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元（三）年净收益年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686元（四）估价结果参考答案一、问答题（一）答：1.在估价程序上应特殊注意：（1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作（未说明无利害关系给0分）并在报管中做出相应说明。（2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。（3）公示期满后一估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人并由委托人向被拆迁人转交分户报告。2.被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定：协商不成的，可以通过委托评估机构确定。3.拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响。（或按完全产权评估）（二）答：1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业：估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人（或：估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；估价机构仅对委托人负责；法院是委托人，借款企业不是委托人）。2.拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。3.应注意以下费用：（1）拍卖机构佣金；（2）补缴土地使用权出让金；（3）房地产交易相关税费；（4）估价机构的评估费用；（三）答1.错误（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）2.具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。二、单项选择题（一）1.A2.D（关于净收益的，D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润）3.C4.D（关于保险评估3500万元的，D为保险金额不能超过3500万元）（二）5.B（关于小区减值的，B为绿地率减少）6.D（关于小区增值的，D为交通条件改善）7.C（关于小区估价的，C为改变前后分别估价，求差额）（三）8.B（关于出几个报告的，B为出两份报告）9.A（关于甲乙厂区估价的，A为甲乙厂区的房产和土地都要估价）10.B（关于乙厂区土地估价的，B为市场价格扣减土地出让金）三、指错题1.结果报告缺估价原则；2.结果报告中缺少估价方法定义；3.技术报告缺市场背景分析；4.假设开发法公式错，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税15.市场法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致；6.可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）；7.开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积；或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样；8.续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建取值900元/m2缺少具体说明）；9.假设开发法中未扣除转业费、开发过程中的税费；10.假设开发法中未扣减利息；11.假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用置业公司的；12.假设开发法计算开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润；13.成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对；14.成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本；15.成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本；16.成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期；17.成本法中应该考虑销售税费；18.成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地成本；19.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分；20.估价结果缺少单价。四、改错题1.有效毛收入的计算不应包括物业费220005012（1-10）=11880000元2.管理用房未出租不应算空置年管理费用=年有效毛收入3=130680003=392040元3.遗漏房产税房产税：有效毛收入12=1306800012=1568160元年费用合计：4项：1000000+356400+725274+1425600=3507274元年净收益=11880000-3507274=8372726元4.估价结果中计算收益年限取值错误，应为45年。2005年房地产估价师考试房地产估价理论与方法试卷及答案一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值最大C流动性差和价值最大D不可移动和用途多样2在英国和其他英联邦国家，法院一般（ ）来判断房地产评估价值的误差范围。A使用估价对象房地产的实际成交价格B使用政府公布的房地产交易指导价格C使用近一年内房地产的平均成交价格D依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值3某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。（建设工程教育网提供）A4000B5000C6000D90004假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（ ）。（建设工程教育网提供）A1.33B0.66C0.66D1.535在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。A甲乙丙丁B乙丁甲丙C乙丙甲丁D丙乙丁甲6某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（ ）元/m2。A 1250B1750C2050D21507房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。（建设工程教育网提供）A委托人B估价报告预期使用者C管理部门D中立8回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去9在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。（建设工程教育网提供）A0.52.0B1.52.0 C0.51.5D1.01.510承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2现市场上类似住宅的年租金为600元/m2若折现率为8，则承租人甲当前的权益价值为（ ）万元。A6.19B6.42 C7.20D9.5811某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。（建设工程教育网提供）A2020.80B2214.29C2336.45D2447.3712某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为（ ）元。A2400B2580C2607D276013评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5，2.5，0.5，-1.5，-2.5，-1.0，1.5，-1.5，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为（ ）元/m2。A2938 B2982 C 3329 D 337914在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可，比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。A-100B-50C50D10015下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（ ）。（建设工程教育网提供）A交通拥挤B建筑技术减少C城市规划改变D自然环境恶化16某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6，年折旧率2.2，计算该建筑物的现值是（ ）元。A76880 B79104 C77952D8156217某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。（建设工程教育网提供）A43.2B50C56.8D7018某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为25，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（ ）万元的贬值。A548.19 B558.15C567.39D675.4019某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年。建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（ ）年。A40B43C47D5020下列关于农地征收费用的表述中不正确的是（ ）。A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定21某房地产的报酬率为8，受益期限为30年的价格为4000元/m2若报酬率为6，受益期限为50年，则该房地产价格为（ ）元/m2。（建设工程教育网提供）A3000 B4500 C5200 D560022某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。A280B285C290D29523某写字楼年出租狰收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。（建设工程教育网提供）A4580B5580C6580D758024某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。A536B549C557D81625某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8。折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为（ ）万元。（建设工程教育网 提供）A4023.04 B4074.10 C4768.50 D5652.0926实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（ ）。A过去数据简单算术平均法B过去数据加权算术平均法C未来数据简单算术平均法D未来数据加权算术平均法27在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用28某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（）元/m2。A3100B3195C3285D330029当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。（建设 工程教育网提供）A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法30某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（ ）元/m2。A4800B5124C5800D712431下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格32一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft运用四三二一法则，地块乙的总地价为（ ）万元。（建设工程教育网提供）A65.4B81.8C87.2D109.033某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（ ）。A2.4B3.0C3.8D 7.234影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。A大气环境B声觉环境C卫生环境D治安环境35在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ）。A社会因素B环境因素C人口因素D行政因素二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的每个选项得0.5分。）1房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。A装饰装修改造B通货膨胀C需求增加导致稀缺性增加D改进物业管理E周围环境改善2从权益的角度来看。现实中的房地产估价对象包括（ ）等。A建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C有租约限制的房地产D未来状况下的房地产E共有的房地产3如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（ ）。A0.5B1.0C1.5D2.0E3.04隽地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（ ）。A该种房地产的价格水平B消费者的预期C该种房地产的开发成本D该种房地产的开发技术水平E房地产开发商对未来的预期5根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定，不得抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。（建设工程教育网提供）A土地所有权B国有工业用地使用权C宅基地土地使用权D大型游乐场E乡镇企业用房6运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（ ）等。A统一采用总价B统一采用单价C统一币种和货币单位D统一面积内涵和大小E统一付款方式7影响房地产价格的区位因素有（ ）等。（建设工程教育网提供）A建筑规模B临路状况C楼层D建筑窖积率E繁华程度8成本法特别适用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。A图书馆B钢铁厂C空置的写字楼D单纯的建筑物E加油站9功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（ ）等。A意外破坏的损毁B市场供给过量C建筑设计的缺陷D人们消费观念的改变E周围环境条件恶化10收益性房地产的价值到底主要取决于（ ）。（建设工程教育网提供）A已经获得净收益的大小B未来获得净收益的风险C未来获得净收益的大小D目前总收益的大小E未来获得净收益期限的长矩11在实际估价中，运用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于（）。A房地产具有开发或者再开发的潜力B将预期远离作为理论依据C正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值12长期预测法除了用于推测，判断房地产的未来价格外，还可用于（）等。（建设工程教育网提供）A收益法中预测未来的租金B收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C填补某些房地产历史价格历史资料的缺乏D比较分析两娄以上房地产价格的潜力E成本法中确定房地产的重新构建价格13某建筑物共三层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价为600万元，土地价值480万元，其中一层是二层的1.5倍，二层是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的为（ ）。A按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33 3B按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0C按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0D按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0E按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.914下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（ ）。A不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关D房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化E汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降15房地产估价中，估价方法的选择是由（）综合决定的。（建设工程教育网提供）A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量三、判断题（共15题。每题2分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1房地产所有权可分为独有，自有和建