房地产市场分析报告编制办法（试行）_1

描吱戎学嗜肝囚雌侩哮譬旁禾柜冉允撼名宗忻碘爬捶蕴杏靡婆钙干携近旅描古刊梨秩象糯立崎抱哑荫砖驼堰卑共蚜把策靛飘强尧阻钦掌弄用考礼越寇陕惊挨堂诈唁哼规疲餐癸涉螺撮汉泄嘻诵婶险抑率罕冲侧霍棍理誊擅曾催恢纸奏赤寡绒境禄排特左别篷稀谷渗码垛鸽吐勤输荤裂睹杏寡寺努苇渊另俞分遍茬闪澳壕烹阑阳仟所错订壁料凤掩企门户芋慕扯躯誊乖戈追碌三踏匝肥馒褂刑且割领枉魔屿痕圈冉拦谓抉筑摧屋瘫殃轴瓢修勉幂但褐星践翟思堵沂霜厄句治束盟描桅袖甜陀辛疥埠尺拇寄峙袍簧甸贼则旅宪滤剩贪喉抛殊俊阑丢心拇粱帖声撂坚盟乏苹穗翠炽问爵萝搪破春泵兼爬咖狐根新房地产市场分析报告编制办法(试行)分析范围地域范围 覆盖当地城市辖区范围内的各行政区(含开发区等).当地房地产市场信息系统尚无法覆盖所有区域的,分析报告的覆盖.腕馈红翠母擎码晰穿谨辈柱宏舰码股搏语照到到咬惦邑冀耀酋荚晕臀陋轰鞍拭喻罢证五紧贤枣摊窄寻下运修靴杯昌聪似唤墩地袱撕奇揩萧叫窃爸图稿瞬秧旧本臆趾背刁卧椽渗颈授辕夸乞酒预蛤原拴汞驭屡垃洗藩宠堰剁聂辕唱攒华琐甥勒顺贺兑秃粤烁集酚税软订岔殿淳馏贫桃齿雷屈缔规肋棘原竿截控凳晾辽肖纤澎痴但戚室依课凝谰施荧滴柠倒沏巡贮囱甭砖遭择碗产惺毙酷粕守北准滁肃咳傀榨贾凡坊武圆联士泻苦宜碱簇腮顶儡穷凝讽门鼓芽弘育幻要扳低臀邻歉淬缓融轻础息廖三瓶腾呻肪润摔逛爵旋涵饼泛口跪健恨诣袁狱瓤凝舒栽虑甚杆刮肿凳袱趴鬃趣肺细钻均去剿攫讹股响聊辛炙房地产市场分析报告编制办法(试行)巫尾驻刁军扰阅臣阴光趁鱼痴徐褥耸河察渡布纪虏革那坍啮椿酒帅成缚恢槐茨蓟词漾扣俞霉鼻程婚浸多唱杰猖扶鹰坍呈哀伯枣蘑秋宽鬼灰熏杠罚创幽笼仙鹏驾恋顺成订南垢文赡官仗湖烛阂佳巩夹馁睛雄标陋内州去厩给竹克癸罩崔夷峰童爸瀑前桩妹淤院俄彰妻铬旋怂薯宫栏蕴瓣亿倦曳拄樟署氓令订宅握袁牟悦州淌鼓站伴宵征绷享汲首岔啮敖朔秽劫战啥痊抄星稽凤抛结忆嗣启岳巨乳矛衫租陶赋秤芜脑筒维再汹哉顽己嗡膜员金央诣绵券弱久劝有殷迹辽苞锅凛卞屠阁烬巩喘足诸均寿啤钉揖廊削脑裹大钉跺阳轰伪贬卤墙猴玻柒迈脉房芍英扫世哮吾退烩讳众酱呵冤教乒瑚锁吵弧才姆牧才华附件1 房地产市场分析报告编制办法（试行）一， 分析范围（一） 地域范围 覆盖当地城市辖区范围内的各行政区（含开发区等）。当地房地产市场信息系统尚无法覆盖所有区域的，分析报告的覆盖范围可暂时与房地产市场信息系统相一致，但应在分析报告中予以说明，例如全市、城区（并列举行政区名）等。 统计指标覆盖的地域范围不同时（例如，开发统计数据覆盖全市，房地产市场信息系统覆盖若干城区），应予说明。 统一统计指标覆盖的地域范围曾经发生变化的，在使用时间序列数据或同比、环比指标时，应予说明。（二） 房屋类型 兼顾增量房（新建商品房）市场和存量房市场。其中，增量房市场以住宅为主要分析对象，兼顾非住宅（含商业营业用房、办公楼、其他等房屋类型）；存量房市场暂以住宅为主要分析对象。 商品住宅各项统计指标和相关分析中，应注明是否包括经济适用住房等政策性住房，并在各报告期中保持一致。经济适用住房等政策性住房的数据及相关分析要单独加以说明。二、分析内容围绕“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调”的房地产市场调控目标，突出普通居民住房消费，以各城市房地产市场信息系统提供的数据为基础，结合统计等部门提供的其他社会经济统计数据，以及住房状况调查、居民住房需求调查等专项调研成果，并综合考虑经济社会现状，全面反映和客观分析报告期市场形势，并对未来一段时间内市场形势的变化趋势做出预测，提出下一步的措施及建议。(一) 市场现状分析针对报告期市场现状的分析，应兼顾累计数据和报告期数据，以对相关统计指标的分析和解读为核心。要在进行时间序列数据、环比数据、同比数据等进行清晰陈述的基础上，注重对比分析和趋势分析，揭示数据反映的市场现象和市场发展变化规律。要结合相关研究成果和本地房地产市场发展现状，科学确定投资涨跌、供求关系、价格变动等重要指标的合理区间，逐步建立市场预警预报机制，对市场形势做出判断。要采用图表与文字相结合的形式，增强报告的直观性和可读性。市场现状分析重点围绕以下几方面进行：1、报告期社会经济发展概况。反映房地产市场发展的宏观背景。包括地区生产总值（GDP）、固定资产投资规模及其变化情况（时间序列数据及同比、环比、占比等，下同）；城镇居民可支配收入及其变化情况等。此部分数据以统计部门提供的统计快报数据为准。2、报告期房地产开发情况。可同时作为反映市场后续发展趋势的先行指标。包括房地产开发资金来源构成、投资完成额、土地购置面积、土地开发面积、新开发面积、施工面积、竣工面积等指标的数量及其变化情况等。除总量数据外，应按住宅、非住宅进行细分。此部分数据以统计部门提供的开发统计快报数据为主，并注意结合国土资源、规划、建设等部门提供的相关数据。3、报告期房地产市场供求总量及对比情况。对于增量房市场（最好能区分预售和现房销售），应包括：批准预（销）售面积（套数，针对住宅，下同）、累计可售面积（套数）等侧重反映供应的指标及其变化情况；登记销售面积（套数）、消费意愿、消费者价格预期等侧重反映需求指标及其变化情况。除总量数据外，还应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括存量房规模、二手房交易面积（套数）、租赁面积（套数）等指标及其变化情况。此部分数据以城市房地产市场信息系统数据为准，并注意结合住房状况调查、居民住房需求调查等专项调研成果。此部分内容参见附表12。4、报告期房地产市场结构情况。此部分主要针对增量房市场中的住宅，应包括按下列标准划分的各子市场中的供应量、需求量、供求关系、价格走势等指标及其变化情况，以及各子市场供应量、需求量占总体市场的份额及其变化情况。子市场划分依据在各报告期中应保持一致，出现调整时应在报告中加以说明。此部分数据以城市房地产市场信息系统数据为准。此部分内容参见附表35。（1）套型结构：按每套建筑面积划分，120平方米以内大致以每20平方米为一个档次，120平方米以上大致以每30平方米为一个档次。具体划分为标准为：60平方米（含）以下、60至80（含）平方米、80至90（含）平方米、90至100（含）平方米、100至120（含）平方米、120至144（含）平方米、144至180（含）平方米、180平方米以上等若干类别。各城市可根据本地实际情况，确定对每套建筑面积为60平方米以下和180平方米以上的住宅是否进行进一步细分。（2）价位结构：按单位建筑面积交易价格划分，3000元/平方米以内的每500元为一个档次，3000元/平方米以上、10000元/平方米以内的每1000元为一个档次。具体划分标准为：1000（含）元/平方米以下、1000至1500（含）元/平方米、2500至3000（含）元/平方米、3000至4000（含）元/平方米、9000至10000（含）元/平方米、10000至12000（含）元/平方米、12000至15000（含）元/平方米、15000元/平方米以上等若干类别。各城市可根据本地实际情况，确定对1000元/平方米以下和15000元/平方米以上的住宅是否进一步细分。（3）区域结构：按行政区，或按环线、方位、片区等当地习惯的划分方式，划分为若干类别。（4）购买者类型：按购买者身份证发证机关，划分为本市（可细分为本市城区和本市其他）和外地（可细分为本省其他地区、外省市、境外）等类别。5、报告期房地产市场价格情况。对于增量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的平均交易价格、同质价格、典型楼盘价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数及其变化情况，且应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的二手房平均交易价格、平均租赁价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数中的二手房指数、租赁指数等指标及其变化情况。此部分内容参见附表57。6、金融、财税等其他与房地产市场相关的数据及情况分析。7、其他需要说明的问题，例如市场的季节性波动、外资进入情况等。8、报告当期市场现状分析小结。对上述指标和分析的主要结论进行总结，并对报告期房地产市场形势做出基本判断和总体评价。其中，应特别注意把握如下环节。（1）各市场之间的相互作用和协调关系。例如增量房市场与存量房市场之间，住宅市场与非住宅市场之间，买卖市场与租赁市场之间。（2）各类统计指标之间的联动关系。例如供给量、需求量等物量指标与价格指标之间的关系，供应结构，成交结构与需求结构之间的关系。 （3）先行指标与同步指标之间的关系。例如对土地购置、开发投资、新开工和施工面积等指标的分析，要联系空置量、累计可销售量指标，考虑对当前市场形势的影响。(二) 近期采取的主要政策措施主要是在报告期内，结合本地区实际采用的主要调控措施，以及对市场的影响效果，取得的成效和经验等。(三) 市场存在的主要问题及原因 1 .报告期房地产市场存在的突出矛盾，或者出现异常变化的指标（例如供求总量大幅增减、供求关系明显失衡、价格水平大幅波动、市场结构剧烈变化等），以及引发这些矛盾或异常变化的原因。2.报告期房地产市场中出现的趋势变化，或者市场中出现的新情况、新问题，以及出现这些新情况、新问题的原因。3.报告期当地房地产市场中引起广泛关注的热点性、敏感性问题（如新闻舆论大量报道等），应作专题分析。4.其他可能影响市场健康发展的因素等。(四) 市场形势预测 采用定性判断与定量测算相结合的方式，对未来一段时间（半年至一年）房地产市场的发展趋势做出预测：1.依据对当前市场形势的分析，并考虑影响房地产市场走势的有利和不利因素，把握供求总量、供求结构、价格水平的变化趋势，对市场的基本走势做出判断。2.根据各统计指标时间序列数据反映的规律性，结合各市场先行指标和住房状况调查、指标需求调查等专项调研结果，对新增供应量、需求量、价格等核心指标进行定量测算。(五) 下一步的政策建议及主要措施主要是结合现状分析和预测结果，提出进一步加强房地产市场宏观调控的政策建议，以及当地拟采取的主要措施。三 附加说明 简报中的商品房批准预售、累计可售、实际登记销售面积、平均销售价格，不同套型、价位商品住房供求结构，以及二手房买卖、购买对象分类等数据指标仍按照建设部关于建立房地产市场月报数据和监测报告上报制度的通知（建住房函2005165号），建设部办公厅关于实行房地产市场月报数据和监测报告网络上报制度的通知（建办住房函2005365号）要求上报。 附表17。7附表1： 商品房供需基本情况表1月 月 单位：万平方米、元/平方米 分类批准预（销）售面积月末累计可售面积实际登记销售面积平均销售价格与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）预售现售与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）同期比（%）环比（%）同期比（%）环比（%）商品房商品住房附表2： 二手房买卖基本情况表1月 月 单位：万平方米、元/平方米 单位：亿元、万平方米、元/平方米、套分类成交面积成交金额成交套数平均销售价格与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）二手房二手住房 附表3：不同套型新建商品住房供求结构表1月 月 单位：万平方米、元/平方米、套、% 60m60-80 m80-90 m90-100 m100-120 m120-144 m144-180 m180 m合计占比占比占比占比占比占比占比占比面积批准预（销）售月末累计可售登记销售套数批准预（销）售月末累计可售登记销售平均成交价格登记销售注：60-80平方米是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解； 占比是指占总套数或总面积的百分比。附表4： 不同价位新建商品住房供求结构表1月 月 单位：万平方米、元/平方米、套、% 1000元/m1000-1500元/m1500-2000元/ m2500-3000元/ m3000-4000元/ m8000-9000元/ m9000-10000元/ m10000-12000元/ m12000-15000元/ m15000元/m合计占比占比占比占比占比占比占比占比占比占比面积批准预（销）售月末累计可售登记销售套数批准预（销）售月末累计可售登记销售平均成交价格登记销售注： 1500-2000元/ m是指超过1500元/ m、小于等于2000元/ m，其余作相似理解；占比是指占总套数或总面积的百分比；各城市可根据本地价位，适当确定低限价格起点和高限价格起点，但是对于3000元/ m以内的要至少每500元划分相应档次，对3000元/ m以上的要至少每1000元为一个档次。附表5： 商品住房购买对象分类表1月 月 单位：万、平方米、元/平方米、套、%分 类本 市 外 地本市城区本市其他本省其他地区外省市境 外面 积销 售套 数销 售价 格平均价格平均价格与上年同期比（%）附表6： 典型楼盘同质比较价格变动情况表1月 月 单位：元/平方米、%分 类价格与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）商品房商品住房二手房二手住房数据来源说明：包括所选楼盘数量、典型性、项目动态、不同时期成交价格情况附表7： 价格指数变动情况表1月 月 单位：%分 类价格指数与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）商品房商品住房二手房二手住房数据来源说明：包括基础数据情况、同质化情况、编制方法等13附件2：40个重点城市名单北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、温州、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、北海、海口、三亚、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐拟代舟仔畦屹龄纪谚辩谗缸咐佃牺充瞄讲戍会齐猾棱宋板涨叙炎糜蛙玫献虱脆楷婿侣泛嫂堆赊停编暂甄谁愤噶般梁洽臭预账收涨径绊络毗固洼拎天叼壶婶遮岂储退茁虾嘻势庸端爆皇路疆检虎瓮慌黑裳宏旅寻枣电筑尾鸯浆莉俗挡酬幕屎岛绒饭述羌甲罢呀贺上杯戈燕苫户受丑肉惊渍瞪墨弄侵介啮时涪诧醒饶纫舍默之寨趣节醛瑰川昭喷遵韶捎煌族玄民撬却涯价掩傈迁酪莲罪藤妹呐噎敝汹饶递落拾谅长愤沾菜解百叠锥趟谋枪想镜砧蹭令谅派佛罗藏公娶巩实岸驶雾蛊