【商业地产】戴德梁行-人事管理制度.doc

2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 戴戴德德梁梁行行房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司 作业规程作业规程 人事管理制度人事管理制度 dtz/pm/cd27/rl/21dtz/pm/cd27/rl/21 版 本：第 1 版 修订次：0 状 态： 发文号： 批准日期审核日期编制日期 2004 年 3 月 18 日发布 2004 年 3 月 日实施 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 一）总则一）总则 1 1 1统一指挥原则 1 2层级管理制度 1 3分工负责原则 1 4民主参与原则 1 5友好协助原则 1 二）员工任用制度二）员工任用制度 2 2 1总则 2 2编制计划及修订 2 3员工聘用程序 2 4员工的入职 3 5聘用合同 4 6员工的担保 5 7工资 6 8解聘及离职 6 9调职 7 三）员工的考勤制度三）员工的考勤制度 8 8 四）员工福利制度四）员工福利制度 9 9 1总则 9 2工作时间、加班 9 3请休假制度 .10 目目 录录 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 五）员工培训制度五）员工培训制度 1212 1总则 .12 2员工培训类型 .12 3培训制度 .12 六）员工考核办法六）员工考核办法 1414 1总则 .14 2试用期考核 .14 3年度考核 .15 4不定期考核 .16 七）员工晋升制度七）员工晋升制度 1717 1晋升条件 .17 2晋升方式 .17 八）人事奖惩规定八）人事奖惩规定 1818 1奖励 .18 2处罚 .18 3执行 .20 4附则 .20 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 1 页 共 20 页 一）总则一）总则 为使 xxxx 管理处（以下简称“管理处” ）人事管理工作正规化、制度 化，建立一个公平、公开、公正、能上能下的用工制度，并在有章可循的 情况下达到对管理处人事工作的管理，增加人事工作的透明度，加强总经 办/人力资源中心门与各部门之间的了解，更好地为各部门服务，以求相互 间更密切的配合，提高工作效率。 本方案建议管理处的人事管理制度按照下列各项原则贯彻执行: 1 1统一指挥原则统一指挥原则 各级员工都须接受物业经理的统一领导, 贯彻执行管理处经理会的决 策。 2 2层级管理制度层级管理制度 每一级员工在工作上须听从直接上级的指挥及命令, 而各级管理人员只 可对直接下属有指挥权。 3 3分工负责原则分工负责原则 每一位员工须对自己分担的业务工作负全面的责任。 4 4民主参与原则民主参与原则 每一位员工对其作事部门的运作及管理均享有建议权及监督权。 5 5友好协助原则友好协助原则 在不影响该部门正常运作的前提下, 各部门需与其它部门有需要时作 出协助。 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 2 页 共 20 页 二）二）员工任用制度员工任用制度 1 1总则总则 1.1 员工任用包括新员工吸收、聘用、调职、离职等。 1.1 公司总经办/人力资源中心担负员工的甄选、任用、调配的统筹 监察职能。 1.2 本制度旨在统一规范公司员工作用的各个工作流程，以达到科学、 高效地吸纳、使用、调配公司人力资源的目的。 2 2编制计划及修订编制计划及修订 2.1 公司总经办/人力资源中心于年度末或下年度初对各部门的组织架 构、人员编制、岗位职责、职位要求等进行核定，制定出年度 人员编制计划报物业经理审核批准。 2.2年度人员编制计划经物业经理核准后即公布实施，一切有关 人员的任用、调配均必须严格按照公司核定的编制数量、职位要 求执行。 2.3年度人员编制计划一经确定，原则上不接受更改，如因经营 情况发展确需进行调整的，要由部门填写人事异动申请表 ， 经总经办/人力资源中心审核，呈物业经理批准，及后的人员编 制控制及招聘按修订计划执行。 3 3员工聘用程序员工聘用程序 本方案将设定管理处招聘员工的主要原则是依据应聘者是否符合应聘 岗位的职责要求及该人员的培养潜质来厘定, 并实行 “公开招聘, 择 优录用” 的原则。 管理处各部门如因工作需要，必须增加人员时，应根据实际情况向总 经办/人力资源中心提出书面申请，由总经办/人力资源中心审核该部 门年度人员编制预算，待确认有新增人员编制必要前提下，由物业经 理签名同意后，方可办理招聘和面试手续。 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 3 页 共 20 页 3.1 求职人员应如实填写求职申请表 ，并在求职申请表上签名； 3.2 所有的应聘资料及求职申请表均由总经办/人力资源中心统筹安排， 并在总经办/人力资源中心登记备案； 3.3 总经办/人力资源中心在各部门提出人员增补申请后，将安排相应 的应聘资料予各部门面试； 3.4 各部门可自行安排相关人员对应聘者进行面试，但原则上面试人 的职务应高于被面试人（即应聘者）所申请的职务，面试人须严 格按照面试情况填写面试评估表 ，部门最后面试结果须由部门 经理签字确认； 3.5 应聘者如通过部门的面试，将由总经办/人力资源中心再安排面试， 如面试获通过，总经办/人力资源中心将报请总物业经理批准录用 或由物业经理安排面试； 3.6 所有的应聘资料无论录用与否，均统一由总经办/人力资源中心存 档，各部门安排面试后需及时将面试评估表及应聘资料交回 总经办/人力资源中心。 3.7 招聘人员的基本要求： a)公司出于工作的新安排或变动。 b)受聘者必须身体健康。 c)受聘者必须具有合格的专业知识和技能。 d)受聘者无不良或犯罪记录。 e)受聘者愿意遵守公司管理制度。 f)受聘者各种入职资料齐全。 4 4员工的入职员工的入职 4.1新员工入职统一由总经办/人力资源中心办理入职手续。 4.2新员工入职前由总经办/人力资源中心组织岗位培训，培训后安 排考核，经考试合格后方可正式入职、上岗。 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 4 页 共 20 页 4.3新进人员正式入职、上岗后，由总经办/人力资源中心办理试用 手续，试用期原则上不超过三个月，如表现突出或对管理处有重 大贡献的，可由所属部门提出书面的提前转正申请，并填写员 工考核报告后报总经办/人力资源中心，经物业经理批准后可 以缩短其试用时间。 4.4试用人员在报到时应如实填写职员情况登记表及职员情况 登记表附表 ，签订劳动合同（合同期为壹年） ，并提交如下资料： 4.4.1失业证/就业卡、计生证、身份证、毕业证书、 职称证书及本人其它证明材料复印件并验原件； 4.4.2原单位的个人资料，如劳动手册 、离职证明等； 4.4.3近期（三个月内）的区级以上医院体检表； 4.4.4一寸彩色近照 3 张； 4.4.5其它总经办/人力资源中心认为必须提供的材料。 4.5试用期第一个月结束后，由总经办/人力资源中心向用人部门提 交该员工全月的出勤情况报告，以供用人部门掌握。 4.6如根据员工在试用期内的表现不能决定是否正式录用的，可适当 延长试用期，但最长不超过三个月，并且要说明理由，报总经办 /人力资源中心审批。 4.7试用人员如因品行不良或违反管理处规章制度者，可随时停止试 用，予以解聘，试用未满十日者，不计发工资。 5 5聘用合同聘用合同 5.1试用人员在试用期满后，由部门负责人填写员工总体考绩报告 后报总经办/人力资源中心，经物业经理批准后转正为正式员工。 5.2被正式录用者由物业经理与其签署劳动合同转为正式员工。 合同期为 12 个月。在合同期所发生的劳动纠纷, 均将按劳动合 同有关条文处理。 5.3在正式签订本合同前，员工需向公司交纳培训费。 5.4培训费在员工离职时依合同规定理清有关手续后发还。 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 5 页 共 20 页 5.5培训费一次性全额交纳，有特殊情况可与公司协商。 5.6劳动合同签署后，总经办/人力资源中心即为该员工设立个 人档案。 5.7试用人员试用期已满，但未获批准转正的，如未延长试用期，视 为试用期内终止合同。 6 6员工的担保员工的担保 6.1非成都户籍的员工需办理担保手续。 6.2担保人的资格必须是非亲属关系的具有独立经济能力的成都市成 年公民。 6.3担保人在办理担保手续时应亲自到管理处办理手续，签订担保书， 交验身份证及工作证原件，并留复印件。 6.4被担保人有下列情况之一者，担保人应负赔偿、追缴及相应的责 任： 6.4.1 营私舞弊或其它一切不法行为，致使管理处蒙受损失者； 6.4.2 亏欠公款者； 6.4.3 窃取管理处财物或离职但离职手续不清者。 6.5担保人如欲中途退保，应以书面通知管理处，等被担保人找到新 担保人，办妥新担保手续后，才能解除担保责任，归还担保书。 6.6担保人如有下列情况之一者，被担保人应立刻通知管理处更换担 保人： 6.6.1 担保人死亡或犯罪者； 6.6.2 担保人被宣告破产者； 6.6.3 担保人的信用、财产有重大变动，因而无力担保者； 6.6.4 不欲继续担保者。 6.7被担保人离职三个月后，如无手续不清或亏欠公款等情况，即向 该人员发还担保书。 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 6 页 共 20 页 7 7工资工资 管理处依据劳资兼顾互助互惠的原则，给予员工合理的待遇，具体方 案见工资管理规定。 8 8解聘及离职解聘及离职 8.1员工与公司任何一方解除或终止合同均需提前三十天书面通知对 方（如处于试用期的无须提前） 。 8.2具下列条件之一的，公司有权与员工解除合同： 8.2.1在试用期内发现不符合录用条件或试用期结束经考核 不合格的。 8.2.2在总体考绩评价中不合格，经三个月观察期结束后评 价成绩仍不合格的。 8.2.3因工作严重失误，造成公司严重损失的。 8.2.4违反奖惩制度的规定达到由公司予以辞退的条件 的。 8.2.5符合其他解除合同条件的。 8.3离职及解聘程序 8.3.1凡员工离职均需填写离职申请表 ，属员工辞职的由 员工本人填写，同时附上书面辞职报告；属辞退的由部门 主管填写。 8.3.2部门主管以上员工以及高技术人员、会计等员工的离 职必须经物业经理签名生效，其他员工经部门主管签字， 总经办/人力资源中心主管审批生效。 8.3.3公司对员工作出辞退决定后，还须由部门主管填写 离职通知书书面通知员工本人，由员工本人签收。 8.3.4离职申请表生效并到达预定离职日后，总经办/人 力资源中心开出员工离职付款记录员工持该表到各部 门主管签名，以此确认各项手续理清。经总经办/人力资源 中心审核准予离职后，由总经办/人力资源中心填写“总计” 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 7 页 共 20 页 按上述第 2 点的权限进行审批后交予离职人员。 8.3.5离职人员凭上述通知到财务部门领取应付出工资。 9 9调职调职 9.1 调职指部门间或公司与下属公司间的人员调动及部门内部人员调 整。 9.2 属部门内部高职的由部门经理确认，但应将岗位调整情况报总经 办/人力资源中心备案。 9.3 属部门间或公司与下属公司间人员调动的，经有关各方协商后， 原部门主管填写人事异动申请表 ，并与接收部门主管共同签名 后报总经办/人力资源中心，按上述权限审批。 9.4 调职员工持总经办/人力资源中心开具的人事异动申请表到新 部门报到。 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 8 页 共 20 页 三）员工的考勤制度三）员工的考勤制度 1管理处经理级以下级别员工实行上下班打卡制度。员工上下班均需亲自 打卡，不能委托他人或替他人打卡，一经发现替打卡情况，管理处将对 替他人打卡的员工作解聘处理。 2各部门由指定人员对考勤情况进行监督，在每月考勤表上注明当月迟到、 早退、旷工的情况通知总经办/人力资源中心，总经办/人力资源中心每 月将考勤情况汇总并扣发当月工资及奖金。 3员工每天均需先到管理处打卡后方可外出办事，如因工作原因未能打卡 的，需经部门主管在卡上签名批准认可，没有签字及出现漏打卡情况的， 将按旷工处理。 4员工每月有三次不超过十分钟的迟到宽限，超过三次迟到宽限的，每次 扣款_元，迟到超过一个小时的将按旷工处理，旷工一次将扣款_元， 旷工三次以上扣发当月全部工资，连续旷工超过十五天或一年内累计旷 工三十天以上的，给予除名处理。 5员工外出办理业务前需向部门主管申明外出理由和时间，并在外出登记 本上登记（登记本摆放在接待处） ，由部门主管签字，如部门主管不在 办公室可由其它主管代签，未作登记者按旷工处理。严禁员工上班时间 外出办理私事。 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 9 页 共 20 页 四）员工福利制度四）员工福利制度 1 1总则总则 本制度旨在保证公司运作顺畅及良好工作作风形成，同时力求对不同 工作性质及方式的部门有灵活、实际、有章可循的考勤管理。 2 2工作时间、加班工作时间、加班 2.1员工上班时间原则上为： 但因特殊情况或工作需要可延长，需轮班的岗位工作时间另作安 排。 2.2员工享受国家法定节日如下： 2.2.1元月一日 (元旦新年) 2.2.2三月八日(限女员工半天)(妇女节) 2.2.3五月一日、二日、三日(劳动节) 2.2.4十月一日、二日、三日(国庆节) 2.2.5农历春节三天 2.2.6法律、法规规定的其它休假节日 管理处将根据市府有关部门的通知作出具体的节日放假安 排。 2.3管理处因工作需要，在工作时间以外要求员工加班，除因特殊原 因经主管批准外，员工不得拒绝，违者以旷工论处。 2.4员工因工作需要需加班的，须填写加班报支表 ，由部门主管 确认其加班理由、内容后方可加班。 2.5员工加班一般以补休为主，待工作条件允许的情况下由部门安排 补休。补休由员工填写补休申请表 ，经部门主管同意后报总 经办/人力资源中心审批。 2.6员工加班/补休需由部门在申请加班工作补薪汇总表上作统 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 10 页 共 20 页 计，再由总经办/人力资源中心审核。 2.7 一小时以内的加班不作加班计算，未获准之加班，亦不作加班计 算。 3 3请休假制度请休假制度 3.1 员工请假应填写假期申请表 ，报管理处领导批准，请假 2 天以内的， 由部门经理及总经办/人力资源中心批准，请假超过 2 天的需经物业经 理批准，所有请假均需报总经办/人力资源中心备案，部门主管级以上 人员无论请假或出差，均需报物业经理批准。原则上每月事假、门诊 病假不超过两天，在此期限内，门诊病假计发基本工资，事假扣发当 天全部工资。当月病假超过两天的，所超出天数扣发全部工资并需经 物业经理批准，否则按扩工处理。 3.2 因紧急情况未能事先请假的，必须事后补假，没有补假或不经批准的 缺勤按旷工处理，超过请假时间且又未续假者亦以旷工处理。 3.3 住院病假每年仅限 30 天，在此期间内照发基本工资，超过该期限的， 所超出天数扣发全部工资，并需经物业经理批准。 3.4 婚假为三天，属晚婚者婚假可延长十天，凭婚前学习通知可申请公假 半天，享受婚假需提供结婚证原件。 注：晚婚指男方已满二十五周岁，女方已满二十三周岁。注：晚婚指男方已满二十五周岁，女方已满二十三周岁。 3.5 丧假为三天，有关丧假享受条件按国家有关规定执行。 3.6 凡按国家计划生育政策生育之女员工，可享有按国家规定的分娩假期 及产检假。产假为 90 天，属晚育的另加 15 天，属难产的另加 15 天， 90 天内办理独生子女证的再加 35 天。 注：晚育指已婚妇女二十三岁生育第一个孩子。注：晚育指已婚妇女二十三岁生育第一个孩子。 3.7 女方符合国家计划生育政策生育的，男方可享受十天看护假。 3.8 年假 3.8.1凡在公司服务满一年的员工可享受每年七天的带薪年假待 遇（部门经理级的员工可享受每年十天的带薪年假待遇） ；未满 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 11 页 共 20 页 一年的按比例计算（每个月 0.5 天） ，在公司服务满五年以后每 增加一年增加一天年假，但最多不得超过十四天。 3.8.2员工享受带薪年假待遇，应在不妨碍或不影响工作的情况 下提前十五天向总经办/人力资源中心提出书面申请，如因工作 需要不能享受年假的，可按加班计算。 3.8.3当年度的年假有效期至次年的三月三十一日止，年假可以 以一天为单位进行清放。 3.8.4住院病假、产假和哺乳假达 45 天或超过 45 天的，不再享 受休假期间(每月 0.5 天)带薪年假的待遇。 3.8.5以上假期均包括公休假日和法定节日在内。 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 12 页 共 20 页 五）员工培训五）员工培训制度制度 1 1总则总则 员工培训是公司贯彻管理目标及进行人力资源开发的重要手段，每位员 工均应善用公司提供的各种培训机会，积极提升自身素质水平，在工作 中不断成长。 公司的员工培训工作由总经办/人力资源中心负责统筹安排。 2 2员工培训类型员工培训类型 2.1职前培训： 2.1.1 物业公司及管理处简介； 2.1.2 人事管理规定和各项规章制度的讲解； 2.1.3 基本工作流程及操作规程。 2.2在职培训：包括文化素质、工作能力、业务知识等方面的培训。 2.3专业培训：视业务情况及工作需要，管理处将挑选优秀员工到职 业培训机构接受培训或安排专业人员到管理处进行培训。 3 3培训制度培训制度 3.1 新员工在岗前培训完毕后进行考核。考核内容：公司制度及部门 专业知识，其中公司制度部分由总经办/人力资源中心统一出题， 本部门专业知识部分由各部门培训人出题。 3.2 部门主管级以上新员工的岗前培训分别由行政部、总经办/人力 资源中心主管负责，其专业培训由物业经理负责。部门主管级以 下新员工的岗前培训分别由行政部、总经办/人力资源中心及用 人部门负责。 3.3 培训考核完成后由总经办/人力资源中心跟进新员工的培训及考 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 13 页 共 20 页 核情况，并由各培训人签名。 3.4 新员工经考核合格后方可正式上岗，入职时间从参加培训之日起 计算，考核不合格予以补考，补考仍不合格者取消其录用资格。 3.5 员工调往新岗位，亦需接受换岗培训，经考核合格才能上岗。 3.6 公司对所有在职员工均有可能安排不同层次、不同目的、不同专 业之培训，并对参加培训的每位员工进行培训效果评估，如有必 要还将进行考核，评估及考核结果均记入员工档案并作为业绩评 价的依据之一。 3.7 公司鼓励员工业余进修，员工可申请有关社会机构的课程。如获 批准，公司会视具体情况提供不同程度的时间便利。 3.8 由公司出资的个别培训项目，公司将与培训员工签订培训合同， 规定员工接受培训后应为公司服务之年限。 3.9 在日常工作中，特别是在公司对员工每年两次的业绩评价后，各 部门主管或上一级主管领导均有责任针对员工自身存在的不足之 处加以培训辅导，使员工不断完善工作表现和提高自身素质。 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 14 页 共 20 页 六）员工考核办法六）员工考核办法 1 1总则总则 1.1为建立正常的员工考核制度，调动员工的积极性，真实地反映员 工的工作能力、工作表现，切实地把工作表现和工资待遇结合起 来，特制订本办法。 1.2本考核办法适用于经公司聘用的管理处全体员工，各部门可根据 本办法相应地制定各部门的员工考核办法，但不得超越本办法之 基本原则，且须将考核方法之内容报总经办/人力资源中心审批方 可执行，总经办/人力资源中心并将监督该考核过程。 1.3员工考核包括试用期考核、年度考核及不定期考核三种。 1.4员工考核之基本内容见员工考核报告 ， 员工考核报告分主 管级及以上级别人员适用和主管级以下级别人员适用两种。 1.5本考核办法内所指定之主管级及以上级别人员包括： 1.5.1 总经理、副总经理、驻场经理 1.5.2 主任、工程师 1.5.3 经理助理、秘书 1.6安全领班及安全管理员除试用期考核外，其它的考核安排按安 全管理人员奖惩考评办法执行。 1.7员工的考核资料将存入个人档案，并作为以后奖惩晋升之有关依 据。 2 2试用期考核试用期考核 2.1员工试用期将满时，由员工所属部门为员工作试用期考核，填写 员工考核报告 ，并签署转正意见及填写员工之优、缺点。 2.2试用期考核一般由员工之直属上司进行考核，并由部门主管确认， 也可由部门主管直接安排考核人进行考核。 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 15 页 共 20 页 2.3所有的试用期考核由部门主管签字确认后报总经办/人力资源中心 审核再报物业经理批准转正。 2.4试用期转正未获批准，如未延长试用期者将视为试用期终止合同， 如延长试用期者，待延长之试用期满后再作试用期考核，如仍未 获批准转正，将作试用期终止合同处理。 3 3年度考核年度考核 3.1年度考核原则上安排在年度末或下年度初进行； 3.2年度考核由领导评价、自我评价及群众评价三部分组成； 3.3领导评价及自我评价均使用员工考核报告 ，群众评价依据员 工考核报告之有关评分标准另行在群众评价表上评分； 3.4年度考核中群众评价部分采取不记名评分方式，如对被评价人不 了解可不作评分，群众评价部分将去掉一个最高分和一个最低分； 3.5领导评价采取阶梯方法进行，即管理处领导评价部门经理，部门 经理评价属下员工； 3.6各部门依照工作分工性质的划分，分组别对内部员工进行群众评 价； 3.7员工自我评价分如超出领导评价分和群众评价分之平均数正负 5 分以上，员工自我评价分将不被承认，并相应调整为领导评价分 和群众评价分之平均数； 3.8各项考核分数比例构成如下： 3.8.1 领导评价分占总分的 50%； 3.8.2 自我评价分占总分的 10%； 3.8.3 群众评价分占总分的 40%。 3.9管理处将根据考核结果之得分高低顺序作出晋级安排，具体调薪 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 16 页 共 20 页 比例及调薪幅度视实际情况另行公布，年度考核晋级只调整薪级， 职务及其它待遇另行考虑； 3.10 员工考核分数如低于 50 分，管理处将对该员工的工作能力及工作 表现再作评估，考虑其现职工作的胜任程度，并视情况作出调整 或作出解聘安排； 3.11 管理处在进行年度考核时，将在此考核办法的基础上根据实际情 况制订相应的细则并作出有关安排； 3.12 年度考核由行政总经办/人力资源中心统一安排，统一发放表格及 统计分数。 4 4不定期考核不定期考核 4.1管理处可根据需要在任何时间对任何员工作出不定期考核安排； 4.2不定期考核一般由部门主管或总物业经理提出，并亲自或指定考 核人进行考核； 4.3不定期考核将由考核人填写员工考核报告 ，并作出考核意见后 报总经办/人力资源中心，总经办/人力资源中心根据员工考核 报告就该员工作出调查后签署考核结果报物业经理批准后执行。 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 17 页 共 20 页 七）员工晋升制度七）员工晋升制度 1 1晋升条件晋升条件 1.1 本公司人员晋升不以时间为限。 1.2 当部门主管认为其属下员工具有担任更高职务的能力及条件，或 其业绩应有更合理回报时，即可向总经办/人力资源中心提出晋升 建议。 2 2晋升方式晋升方式 2.1 本公司员工晋升包括职位晋升及工资晋升两种。 2.2 晋或由部门主管提名，总经办/人力资源中心对被提名人的业绩表 现、能力、素质、年度考核等情况是否符合晋升条件，及是否确 有需要晋升进行审核，并签署意见后呈物业经理审批。 2.3 总物业经理签批日即为晋升起计日，是日起获职位晋升的员工进 行职位晋升观察期，获工资晋升的员工由即日起计新晋级别工资。 2.4 总经办/人力资源中心对晋升建议的审批及有关手续办理一般于在 年度末或下年度初进行。 2.5 总经办/人力资源中心除每年一度受理晋升建议审批手续外，有以 下特殊情况的，亦可在年中任何时间进行： 2.5.1 某职位需补充者。 2.5.2 确属待遇不合理需调整者。 2.5.3 此类晋升须先由总经办/人力资源中心进行有关业绩评价工 作，得出评价结果后方可按以上程序办理有关晋升审批事 宜。 2.6 公司鼓励员工自荐，程序与部门主管推荐相同。 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 18 页 共 20 页 八）人事奖惩规定八）人事奖惩规定 为贯彻执行国家有关法律、法规及遵守公司及管理处制订的各项规章制度， 调动员工的积极性，提高工作效率和经济效益，增强企业活力，特制订本 条例。本奖惩条例以思想教育为主，经济奖惩和行政奖惩为辅的原则。 1 1奖励奖励 1.1对有下列表现之一的员工，可视给予表扬及奖励，表现突出者可 给予晋升提级； 1.1.1 遵纪守法，模范执行管理处各项规章制度，思想进步，文明 礼貌，工作积极，团结互助，实事求是，忠于职守，全年未 出现事故者。 1.1.2 因积极向管理处提出合理化建议，并被管理处采纳者。 1.1.3 维护管理处利益和荣誉，保护管理处财产，防止事故发生与 挽回经济损失有功者。 1.1.4 为管理处作出贡献，总物业经理认为应给予奖励者。 1.2员工的奖励，由员工所在部门推荐，经总经办/人力资源中心审查， 总物业经理批准后执行，员工本人也可直接向主管部门请功，审 核无误后按上述程序批准奖励。 1.3受通报嘉奖的员工公司将给予￥50500 元的物资奖劢，重大立功 者的奖励决定，由物业经理向全体员工大会宣布，所有的奖惩决 定将记入该受奖员工的档案。 2 2处罚处罚 2.1凡具有下列行为之一的，视情节轻重分别给予扣除其部分或全部 奖金、警告、记过、降级、辞退、除名等处分。 2.1.1 违反国家法律、法规、政策或管理处规章制度，造成经济损 失或不良影响者； 2.1.2 不服从工作安排或工作调动，不遵守管理处考勤制度，影响、 工作秩序者； 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 19 页 共 20 页 2.1.3 累计旷工达 15 天者； 2.1.4 工作有不负责任擅离职守等行为者； 2.1.5 贪污、盗窃、赌博、营私舞弊、无理取闹、打架斗殴，尚未 达到刑事处分程度者； 2.1.6 挑拨是非，破坏团结，损害他人名誉或领导威信，影响日常 工作秩序及管理处信誉者； 2.1.7 未经批准，向外界传播或泄露管理处或物业未对外公布之资 料者； 2.1.8 向管理处租户索取报酬或其它好处者； 2.1.9 对知道管理处人员违反管理处规章制度造成经济损失和不良 影响而不举报者； 2.1.10 对总物业经理或部门主管的决定拒不执行或顶撞上司者； 2.1.11 犯有其它不良行为，总物业经理认为应予以处罚者。 2.2对上述行为未造成经济损失的，情节相对较轻者，将给予警告、 记过、降级的处分；情节严重者，将给予无偿辞退、除名的处分。 而对以上责任者，视情节将处于￥50500 元的处罚，直至扣除其 部分或全部奖金。 2.3对上述行为造成经济损失的，责任人除承担本条例第四条规定的 责任之外，按以下规定赔偿管理处损失： 2.3.1 造成管理处经济损失五万元以下的（包括五万元） ，责任人 应赔偿金额的百分之三十至百分之五十。 2.3.2 造成管理处损失五万元以上责任者，由主管部门提出处理意 见（包括责任人的赔偿金额） ，报物业经理后处理，情节严 重的由管理处上报司法机关依法处理。 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 20 页 共 20 页 3 3执行执行 3.1管理处各部门负责人发现其属下人员违反管理处规章制度，犯有 本条例 2.1 款规定的行为时，应及时向总经办/人力资源中心报告。 3.2总经办/人力资源中心收到报告后，将及时指定专人负责调查核实 有关情况，并根据调查结果填写员工奖惩通知书 ，同时签署处 理意见上报物业经理，处理意见经经理会议通过后，由总将处理 意见通知责任人，并执行处理决定。 3.3责任人接到处理通知后，认为根据不足，与事实不符的，可在三 天内提请复议，责任人对复议决定如有异议，可向上级主管机关 提出申诉，但事实相符而无理取闹者将受到加重处罚，其相应造 成的损失，将由责任者承担。 3.4各部门将违反 2.1 条的员工犯过时间、原因、经过做好记录，经 过本人确认后送归总经办/人力资源中心存档。如有必要将作为辞 退的依据。 4 4附则附则 4.1凡按本条例 2.1、2.2 及 2.3 款处理的责任人，在处罚事项未了结 之前，原则上不得调离本管理处（管理处宣布辞退、除名除外） 。 4.2凡按本条例 2.1、2.2 及 2.3 款处理的责任人接受处理后，能积极 工作，开拓业务，经过六个月的观察，有突出表现的，由主管部 门负责人将情况上报管理处批准，经物业经理召开经理会议通过， 可予以减免处罚或撤消处分的最后决策权。 4.4管理处奖惩对本细则之扣分标准也可随时作必要之更改。本奖惩细则由总经 办/人力资源中心监督执行。 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 21 页 共 20 页 20072007 年长春市房地产市场年长春市房地产市场 年度分析报告年度分析报告 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 22 页 共 20 页 目录 一、总体经济态势 二、解读 2007 地产新政 三、土地市场分析 四、房地产市场分析 五、各大行政区域市场分析 六、长春市 2007 年房地产市场总结 七、长春市 2008 房地产市场预测 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 23 页 共 20 页 第一部分第一部分 长春市总体经济态势长春市总体经济态势 一、一、gdpgdp 总量与增长速度总量与增长速度 1150 1338 1535 1675 1934.1 2073.5 13 14.2 13.5 12.5 14 17.3 0 500 1000 1500 2000 2500 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 gdp(亿元)同比增长(%) gdp(亿元)11501338153516751934.12073.5 同比增长(%)1314.213.512.51417.3 2002年2003年2004年2005年2006年2007年 数据来源：长春市政府工作报告 (2002-2007) 一直保持着稳健的发展势头，综合实力不断加强一直保持着稳健的发展势头，综合实力不断加强 长春市 gdp 总量从 2002 年的 1150 亿元增长到 2006 年的 1934 亿元，增长 幅度虽在 04、05 年有所回落，也一直保持在 13%左右。2007 年，长春 gdp 达 2073 亿元，同比增长 17.3%，略显过热。 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 24 页 共 20 页 城市经济的迅速发展带动了长春各项基础设施的建设及完善，对周边城市的 吸纳能力大大增强，为长春房地产业提供巨大的发展机会。但同时应注意到，经 济过热会导致市场上的货币数量增加，倘若流通速度较慢，对房地产市场将产生 一定的阻碍作用。 二、固定资产投资占二、固定资产投资占 gdpgdp 比重比重 1150 1338 1535 1675 1934.1 2073.5 235.2 389.6 460 421 950.1 1350 13 14.2 13.5 12.5 14 17.3 24.7 21.6 18 20 46.1 42 0 500 1000 1500 2000 2500 2002年2003年2004年2005年2006年2007年 0 10 20 30 40 50 gdp(亿元)固定资产投资(亿元)同比增长(%)固定资产投资增长(%) 数据来源：长春市政府工作报告 (2002-2007) 同经济总量一样，长春市固定资产投资也保持着强劲的增长势头。固定资产 投资在 gdp 中所占的比重日益增大，成为拉动经济增长的主要力量。2007 年受 政策打压，固定资产投资增长幅度略有下降，但仍达到 42%。 同时从上面的表格可以看出，固定资产投资的增长速度远远超过 gdp 的增 长速度。这表明生产性支出要大于消费性支出，长期下去将对房地产市场产生一 定的不利影响。 三、居民消费能力三、居民消费能力 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 25 页 共 20 页 7905 8900 10000 11358 12720 14.6 12.6 12.3 13.6 12 0 5000 10000 15000 0 2 4 6 8 10 12 14 16 可支配收入(元)可支配收入增长(%) 可支配收入(元)79058900100001135812720 可支配收入增长(%)14.612.612.313.612 2003年2004年2005年2006年2007年 数据来源：长春市政府工作报告 (2003-2007) 2003 年以来，长春市人均可支配收入快速增长，居民生活水平得到显著提高。 而居民长期又具有储蓄习惯，手中持有大量资金，为房地产消费提供保证。 同时，国家实施振兴东北老工业基地政策，还将为居民提供大量的创收机会。因 此未来几年长春居民可支配收入还将有很大提升。 四、三大产业比例变化四、三大产业比例变化 11.81110.712.8 47.148.3 46.8 45.4 41.140.742.541.8 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2003年2004年2005年2006年 第一所占产业比例第二所占产业比例第三所占产业比例 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2006) 第二产业、第三产业在 gdp 中所占的比例相当，说明生产性行业和服务性 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 26 页 共 20 页 行业处于平衡位置。根据城市发展规律，城市辐射性要想增强，第三产业须占主 导地位。而长春工业性质明显，经济增长主要靠工业（一汽）拉动这一现状在短 期内还无法改变。 第三产业不够发达说明城市新贵数量有限，居民还未有提升居住环境的意识， 中低档楼盘将有很大的发展空间。 小结： 长春市经济发展速度不断加快，经济总量更多，上涨幅度更大。虽受经济 过热、固定资产投资比重过大、产业结构影响城市发展的问题约束。但随着政府 宏观调控政策的不断完善和产业结构的不断调整，经济发展中的不健康因素将进 一步得到遏制，也将为房地产业提供一个平稳的发展平台。 第二部分第二部分 20072007 年房地产新政年房地产新政 一、金融政策：一、金融政策： 六次加息： 6.3 6.57 6.84 7.02 7.29 7.47 5.5 6 6.5 7 7.5 8 07.3.1807.5.1907.7.2107.8.2207.9.1507.12.21 一年期贷款利息(%) 2007 年，为抑制房价快速增长，中国人民银行曾五次提高贷款利率。到 2007 年 12 月 21 日，一年期贷款利率已达 7.47%。 贷款利率的提高并不能抑制房价快速增长，相反将降低各大企业扩大再生产 的能力，导致一部分原本用于扩大再生产的资金以投资的形式流入房地产市场， 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 27 页 共 20 页 这将进一步推动房价上涨。 贷款利率的提高加大了已购房客户的成本，同时目前股市已运行到较高的水 平，短期内很难产生较大收益。因此会有一部分人抽出股市资金用来还贷，但预 计规模不会很大。 （长春房地产市场自住需求占主导，大部分居民资金有限，无 法提前还贷） 十次提高存款准备金率： 9.5 10 10.5 11 11.5 12 12.5 13 13.5 14.5 0 5 10 15 20 59.2510.25 11.26 12.25 存款准备金率(%) 自 2007 年 1 月 15 日以来，中国人民银行十次上调存款准备金率，目前已达 14.5%。存款准备金的提高目的是改革中国经济，降低人民币流通量及流通速度， 这将有效缓解目前经济过热的现状。对延缓商品房价格上涨有很大作用。 提高第二套房贷首付比例： 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比 例不得低于 40%。贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的 1.1 倍。 首付的提高将降低银行在房价快速上涨中的风险，同时也大大加重购房者尤 其是年轻购房者的负担，对抑制炒房作用不大。 （对于一线城市房价下跌及众多中介公司濒临倒闭的原因暂不明确，但可预 计并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高会引发众多中介公司 倒闭，无异于加大银行信贷风险，政府不会盲目执行） 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 28 页 共 20 页 二、税收政策：二、税收政策： 土地增值税： 自 2007 年 2 月 1 日起，正式向转让房地产并取得收入的单位和个人征收 30- 60%的土地增值税。 土地增值税的收取，降低炒房者的利润，对抑制炒房有一定作用。 三、土地政策：三、土地政策： 物权法： 住房满 70 年后，使用权自动续期。小区车位、车库应首先满足业主需 要。露台出让不得损害他人利益。会所依约定确立权属。小区绿地由业主 共有。物业服务用房由业主共有 物权法的核心问题是确立权属，这对开发商私自更改规划或占用绿地有一定 的抑制作用，同时也加大了拆迁难度。 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 “土地分期拿证”叫停土地开发期限不得超过三年单宗土地出让规模 受控制实行净地出让土地闲置费按 20% “土地分期拿证”叫停：防止了开发商在没完全交清土地出让金之前取得土 地使用证使用土地。同时也防止开发商在取得小面积土地后抵押给银行用来融资， 大大降低了银行的风险。 土地开发期限不得超过三年、单宗土地出让规模受控制、土地闲置费按 20%收 取：在有效打击开发商囤地、防止土地资源浪费的同时，缩短了土地开发周期， 加大了土地供给、加剧了开发商之间的竞争。 规定的颁布，提高了房地产开发的准入门槛，只有具备完全支付能力的 开发商才能参与土地竞标，中小房地产开发商获得土地难度加大。 小结： 2007 年政府为了进一步控制快速上涨的房价、保持房地产市场快速平稳的 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 29 页 共 20 页 运行，政府从控制供给、引导需求和打击炒房等几个方面加大了宏观调控的力度。 如今政策效应已初见明显。 第三部分第三部分 长春市土地市场分析长春市土地市场分析 一、历年土地出让情况一、历年土地出让情况 251 366 498 758 520 22 31 42 74 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2003年2004年2005年2006年2007年 0 10 20 30 40 50 60 70 80 土地供应(万平方米)成交价款(亿元) 资料来源：新文化报 2003-2005 年，长春土地出让面积增长幅度较为缓慢，2006 年因棚户区改造导 致土地突然放量，上涨幅度达 74%。2007 年因受宏观调控影响，土地出让面积有 所降低，但截止目前，土地放量仍达 520 万平方米。 二、土地出让均价二、土地出让均价 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 30 页 共 20 页 800 900 800800 980 0 200 400 600 800 1000 1200 2002年2003年2004年2005年2006年 土地出让均价(元) 资料来源：房地产报 从上图可以看出，长春土地出让价格整体形势一直表现为稳中有升。但因长 春城市化水平相对较低，城市中心区（南关、朝阳区）所占的比重较小，出让土 地多集中在城市周边。因此土地出让价格实际上涨幅度仍很大。 三、人均居住面积三、人均居住面积 22.32 23.85 24.62 25.32 27 0 5 10 15 20 25 30 2003年2004年2005年2006年2007年预计 人均居住面积(平方米) 资料来源：房地产 报 长春市人均居住面积增长较为稳健。自 2003 年以来，平均每年以一平方米 的速度增长。截止 2007 年末，人均居住面积已达 27 平方米。居住面积已足够满 足人们基本生活，很难有所提升。预计未来一年，长春房地产应以提升住宅品质 为发展方向。 作业规程文件编号：dtz/pm/cd27/rl/21 人事管理制度版 本：第 1 版 第 31 页 共 20 页 四、四、20072007 开发商拿地情况开发商拿地情况 随着绿地、和黄、中信的进入，外地 企业在长春拿地数量已占 2/3。外地企业的 进入，直接加剧竞争，将有效提升楼盘的 综合品质，同时也会大大推动地价和房价 的上涨。 资料来源：房地产报 第三部分、房地产市场分析第三部分、房地产市场分析 一、房地产投资及施工面积：一、房地产投资及施工面积： 77.7 90.4 106.6 140 198.7 0 50 100 150 200 250 2003年2004年2005年2006年2007年(1-9月 份) 房地产投资(亿元)