地产专业培训-住宅户型平面分析(一).ppt

房地产E网 住宅平面分析 一个标准 二个目的 三种方法 用专业标准评价住宅户型 房地产E网 客户 购房 经验 之谈 | 去不去，看位置 | 行不行，看户型 | 定不定，看价格 房地产E网 课程 讲授 目的 （一） 向发展商、建筑设计院提出 住宅户型的建筑平面推介 （二） 评审户型平面时，用世联特 有的专业方法，对户型方案 提出评价意见或修改建议 注： 评价 = 设计 设计或修改设计主要是建筑 设计院的工作 房地产E网 课程 讲授 对象 | 策划人员 | 项目经理 | 销售人员 | 需要房地产知识的人士 房地产E网 一个 标准 二个 目的 三种 方法 |一个标准：世联户型评价标准 （1）深圳住宅户型分类表 （2）世联住宅性能标准表 （3）世联住宅户型评价表 |二个目的： （1）住宅平面推介（策划部前期组） （2） 住宅户型评价（策划部前期组、后期组 ） |三种方法： （1） 专业性：世联标准（定量） （2） 合理性：人居标准（定性） （3） 市场性：民俗标准 房地产E网 住宅 平面 分析 目录 |第一篇 建筑平面分析 （1） 概论 （2） 经典平面推介 （3） 创新平面推介 （4） 参考平面 |第二篇 户型平面评价 （1） 专业性：世联标准 （2） 合理性：人居标准 （3） 市场性：习俗标准 |第三篇 户型评价及户型修改 （1）传统户型点评方法 （2）世联户型评价方法 （3）户型修改建议 房地产E网 住宅平面分析 （第一篇） 世联地产专业培训课程 2007 年 7 月 10 日 房地产E网 第一篇 建筑平面分析 （1） 概论 （2） 经典平面推介 （3） 创新平面推介 （4） 参考平面 房地产E网 （1） 概论 房地产E网 中国 民居 对朝 向的 选择 |广东以北民居：向北房终年无阳光 选择南向房是购房前提 |广东民居（北回归线以南）： 向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉 |香港民居： 寸土寸金、空调调温、港岛景观 朝向不讲究 客户购楼朝向选择： 东南向 南向 西南向 东向 东北向 北向 西向 西北向 概论 房地产E网 景观 与 朝向 选择 |自然景观 朝向 小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化 |案例： |1 国都高尔夫花园 北向深圳高尔夫俱乐部球场 北向房好售 |2 洪湖大厦 西向洪湖公园 西向房没有销售压力 概论 房地产E网 户型 定义 |经典户型定义 市场上采用最多的 为大多数业主认同的 经得起专业、市场挑剔的 零缺陷(少缺陷)户型 |创新户型定义 有独创性的 为市场接受的 新型实用户型 理想户型能把住宅本身的功能性、舒适性以 及审美性完美融合在一起，使以人为本的居 住理念得到最好诠释 概论 房地产E网 经典 建筑 平面 定义 |经典户型 |创新户型 |经典建筑平面定义： 能够容纳、布置经典户型、创新 户型的建筑平面 创新户型应在经典建筑平面中 创新设计 经典平面 概论 房地产E网 建筑 平面 评价 建筑平 面类型 优 点 缺 点 备 注 点式 1.容积积率可充分利用 2.建筑风风格富于变变化 3.室外管道便于安排 4.对场对场地要求不高 5 . 便于户型布置 6 . 结构稳定性强 1.通风差 2.户型间可能产生对 视影响私密性 1.高层建筑常采用 2. 香港、深圳的 高层住宅区多 采用 3.可一梯多户 板式 1 .有极好的通风风性,容 易形成穿堂风风 2 .朝向好,可做到户户 户户向阳 3 .宽宽敞明亮 4 . 私密性好 1 .总总平面布置呆板 （兵营营式排列） 1.多层建筑多采用 2.大户型高档住宅 采用 3 .一般一梯二户 4 .在京、沪房地 产市场中被推 崇备备至 点式 联联体 1 .便于围围合布置，土 地利用率高 2 .部分户户型能南北通 透 3 .可做到户户户户向阳 1 .处处理不好,易形成东东 西向房 2 .围围合太死,对对区内通 风风不力,且形成回声 等噪音影响 1 .深圳目前常采 用 2 .一般多用一梯 四户户平面拼接 概论 房地产E网 （2）经典平面推介 房地产E网 经典 平面 推介（ 1） |一梯八户( 都市花园 ) 优优点 缺点 1.户户型方正,实实用率高 2.有阳台、凸窗 3.各房采光理想 4.北向二房、南向三房减少销销售压压力 1.东东、西户户型厨房离大门较远门较远 2.电电梯厅厅、消防楼梯不能通风风 采光 房地产E网 经典 平面 推介 （2） |一梯八户( 国都花园 ) 优优点 缺点 1.6户户三房户户型均有南向房间间 2.2户户有较较大阳台 3.管道易于布置 1.C、D、H、G户户型厨房采光较较差 2.电电梯厅厅、消防楼梯不能通风风采 光 房地产E网 经典 平面 推介（ 3） |一梯八户“蛙式平面”( 碧海蓝天 ) 优优点 缺点 1.港式最新“一梯八户户”户户型 2.住人房、客厅厅采光通风风好 3.每户户有阳台 4.方正实实用、通风风采光 5.电电梯厅厅、消防楼梯能通风风采光 1.实实用率较较低 2.北向、西向户户型可能成销销售难难 点 房地产E网 经典 平面 推介（ 4） |一梯六户（ 长城 百花园 ） 优优点 缺点 1.所有户户型均能向南,具有好朝向 2.除C、D户户型客厅厅外,所有房厅厅 均方正 3.电电梯厅厅、消防楼梯能通风风采光 4. A、F户户型南北通透 1. C、D户户型客厅为钻厅为钻 石厅厅 ( 港式第一代“一梯八户户”的钻钻 石厅厅不被市场场接受 ) 房地产E网 经典 平面 推介（ 5） |一梯六户（ 长益花园 ） 优优点 缺点 1.户户户户 南向 2.除A、F、C、D户户型客厅厅外,所 有房厅厅均方正 3.电电梯厅厅、消防楼梯能通风风采光 4. A、F户户型南北通透 1. A、F、C、D户户型客厅厅欠方正 房地产E网 经典 平面 推介（ 6） |一梯六户（ 碧中园 ） 优优点 缺点 1.所有户户型均能向南, 2.所有主要房厅厅均方正 3.消防楼梯能通风风采光 4. 01、06户户型南北通透 1. 03、04户户型厨房不方正（无 大碍） 2.电电梯厅厅不能通风风采光 房地产E网 经典 平面 推介（ 7） |一梯六户（香港 港景峰55层） 优优点 缺点 1.主要房间间方正、朝向好 2.北向户户型面积积小,销销售压压力小 3.所有房间间均能通风风采光 4.消防楼梯可通风风采光 1.电电梯厅厅不能通风风采光 2.C、D户户型厨房离大门较远门较远 房地产E网 经典 平面 推介 （8） |一梯四户“蝶式平面”（ 德福花园 ） 优优点 缺点 1.户户户户 南向,3A、01户户型南北通 2.房房方正 3.户户户户 双阳台 4.消防楼梯通风风采光 1. 3A、01户户型南向面较较少（受 到03、02户户型遮挡挡） 2. 餐厅厅采光不足 3.电电梯厅厅不能通风风采光 房地产E网 经典 平面 推介 （9） |一梯四户（ 百仕达花园 ） 优优点 缺点 1.所有房间间方正实实用 2.户户户户 向南 3.所有房间间均能通风风采光 4. E、G户户型南北通透 5.消防楼梯通风风采光 1. E、G户户型客厅厅采光面较较小 2.无生活阳台（可添加） 3.电电梯厅厅不能通风风采光 房地产E网 经典 平面 推介（ 10） |一梯四户（ 广州银海大厦 ） 优优点 缺点 1.大部主要产产品房间间方正实实用 2.户户户户 向南 3.所有房间间均能通风风采光 4.户户户户 有玄关 5.人流通道互不干扰扰 6.电锑厅电锑厅 、消防楼梯通风风采光 1. 1、2户户型厨房不方正（无碍 ） 房地产E网 经典 平面 推介（ 11） |一梯四户（ 碧华庭居 ） 优优点 缺点 1. 户户户户 南向、方正实实用 2. 所有房间间均能通风风采光 3. 北侧侧两户户型南北通透 4. 电电梯厅厅消防楼梯通风风采光 1.厨房不方正（无大碍） 2.AD、BC生活阳台与服务务阳 台距离较较近，对视严对视严 重 房地产E网 经典 平面 推介 （12） |一梯四户（金海湾花园） |2000年中国南北住宅获奖 设计特别金奖 优优点 缺点 1.点式住宅，户户户户 南向 2.大多房室方正 3.客厅厅、餐厅厅分设设 4. 电电梯厅厅、楼梯间间通风风采光 1.主人房有斜角 房地产E网 经典 平面 推介（ 13） |一梯四户（ 海天一色 ） 优优点 缺点 1.所有房间间方正实实用 2.户户户户 向南、户户户户 有阳台 3.所有房间间均能通风风采光 4. A、D户户型南北通透 5.电电梯厅厅、消防电电梯通风风采光 1.实实用率稍低 2.管道外露影响建筑外立面 3. C、B户户型餐厅较厅较 小(若建筑改 为为高层层、增加电电梯数可改观观) 房地产E网 经典 平面 推介 （14） |一梯三户（ 富怡雅居 ） 优优点 缺点 1.户户户户 南向 2.后两户户型南北通透 3.所有房间间方正实实用 4.电电梯厅厅、消防楼梯通风风采光 1.北二套房工作阳台与生活阳台 混用 2.电电梯厅间厅间 接通风风采光 房地产E网 经典 平面 推介（ 15） |一梯二户( 富怡雅居 ） 优优点 缺点 1.户户户户 南向、南北通透 2.所有房间间方正实实用 3.消防楼梯通风风采光 1.高层层只有大户户型才能采用 2.电电梯厅厅不能通风风采光 房地产E网 经典 平面 推介（ 16） |一梯二户( 紫荆苑 ） 优优点 缺点 1.户户户户 南向、南北通透 2.所有房间间方正实实用 3.餐厅厅独立且通风风采光 3.电电梯厅厅、消防楼梯通风风采光 1.对对土地要求高（东东西向有充足 地块块条件） 房地产E网 经典 平面 推介 （17） |一梯二户（ 上海 万里城 ） |2000年中国南北住宅获奖设计特别金奖 优优点 缺点 1.板式住宅，南北通透 2.房室方正 3.客厅厅、餐厅厅分设设且通风风采光 4.公共卫卫生间间干湿分区 5.楼梯间间通风风采光 1.板式建筑有时时“黑房”难难免，如 联联体部分的主人房卫卫生间间 房地产E网 经典 平面 推介（ 18） |一梯十户以上（ 丽阳天下 ） 优优点 缺点 1.一房、二房户户型所有房间间方正 实实用,所有住人房采光充分,景 观观开扬扬 2.所有房间间均能自然通风风采光 3.电电梯厅厅、消防楼梯通风风采光 1.一梯18户户,电电梯的高峰期使用 紧紧 张张与环环境的干扰扰可想而知 2.单间户单间户 型不方正 房地产E网 （3）创新平面推介 一般在经典建筑平面中创新 多为空间上的创新 小户型住宅的创新设计活跃 房地产E网 创新 户型 推介 （1） |三错层（ 创世纪海滨花园 ） 优优点 缺点 1.增加使用面积积 2.丰富室内空间间 3.客厅厅3.9米层层高增加空间间高度 1.适应应大户户型采用 2.不适应应家有老年人使用 房地产E网 创新 户型 推介 （2） |三错层（ 丽景城 ） 优优点 缺点 1.广告词词“ 买买一层层，送一层层” 2.丰富室内空间间 3.客厅厅3.9米层层高增加空间间高度 1.不适应应家有老年人使用 2.此类户类户 型所增加面积积已计计入 提 高的单单价，如客户认户认 知将事与 愿违违客户户没受到真正实实惠 三房户型 95.7 M2 偶数层送一房一卫21.22 M2 奇数层送一房20.96 M2 3.9米 3.9米 2.8米 2.15米 2.8米 二房户型 79.5 M2 偶数层送一房一卫18.2 M2 奇数层送一房14.9 M2 房地产E网 创新 户型 推介（ 3） |高厅组合（ 浪琴屿花园 ） （ 香逸名苑高层 ） 复式上层 复式下层 优优点 缺点 1.丰富室内空间间 2.客厅厅4.2米层层高 增加客厅厅空间间高度 3.主人房设设在上层层,私密性强 1.适应较应较 大户户型采用 高厅复式 高厅跃式 4.2米 2.8米 高厅 房地产E网 创新 户型 推介 （4） |SOHO（ 雕塑家园 ） 优优点 缺点 1.类类“马赛马赛 公寓”的别别墅居住单单 元 2.空间间丰富 3.南北通透 1. 70的户户型作跃跃式设计设计 ，有 点勉为为其难难 房地产E网 创新 户型 推介 （5） |SOHO（ 旭飞城市广场 ） 优优点 缺点 1.39 的跃跃式居住单单元，层层高 3.9米 2.39的户户型作跃跃式设计设计 很难难 得 1.studio空间间， 其自由度有限 房地产E网 创新 户型 推介 （6） |“黄金小户型”（ 碧桐湾、好来居 ） 优优点 缺点 1.38 的小复式居住单单元，两 层层层层 高各2.8米 2.可送阳台2.2m2 3.精致实实用 4.若上层层层层 高2.2米则则可送面积积 ， 实现实现 “买买一层层，送一层层 ” 1.楼梯不适应应老年人居住 2.楼梯占用空间间不少面积积 房地产E网 创新 户型 推介（ 7） |入户花园（ 中海阳光棕榈园 ） 优优点 缺点 1. 入户户花园缓缓解了南侧户对侧户对 北 侧户侧户 的南向遮挡挡 2.户户户户 南向、方正实实用 3.所有房间间均能通风风采光 4. 北侧侧两户户型南北通透 5. 消防楼梯通风风采光 1.电电梯厅厅不能通风风采光（小高 层应层应 可解决） 2.若进进深太大,实际实际 上绿绿化很难难 存活(成为为开敞的房间间) 房地产E网 创新 户型 推介 （8） |阳光花房（ 世纪村二期 ） 优优点 缺点 1.由于开间间大(5米),可使入户过户过 渡空间间大部有阳光,空中花园有 实际实际 意义义 1.计计1/2建筑面积积,只有大户户型可 采用 2.使总总价增加812万元,非一般 客户户可接受 房地产E网 创新 户型 推介 （9） |双拼户型（ 香蜜湖豪庭 ） 优优点 缺点 1.具有双拼的可能性，使户户型具 有客户选择户选择 的灵活性 2.应为应为 “创创新意识识”的户户型，在 设计时设计时 即考虑虑今后有双拼可能 1.两套房双拼之间间的梁底高度须须 有保证证（扁梁、大板、高层层高 ） C、D户型68 ，双拼成136 五房户型 A、B户型55 ，双拼成110 四房户型 房地产E网 创新 户型 推介 （10 ） |送花园户型（ 港湾丽都 ） 优优点 缺点 1.号称“100%实实用率”的户户型平 面 2.露台15左右,因二层层层层 高而不 计计入建筑面积积（送面积积） 1.若露台位置不当，进进深太大， 会影响下层层采光（如创创始楼盘盘 ：广州金碧华华府） 户型 建筑面积 套内面积 露台面积 （赠送 ） 实用面积 A、B 119.05 105.58 15.2 120.78 C、D 115.09 101.79 14.4 116.19 奇数楼层平面 偶数楼层平面 房地产E网 创新 户型 推介 （11 ） |送花园户型（ 碧玉小家 ） 优优点 缺点 1.小户户型能送较较多面积积（凸窗、 二层层高阳台等），60平方米户户 型赠赠送10多平方米 2.实实用率大大提高 1.客房面积较积较 小 房地产E网 创新 户型 推介 （12 ） |全海景小跃式户型（ 水云间 ） 优优点 缺点 1.户户户户 均能向海景景观观 2.55平方米一房一厅厅一卫卫一西厨 ， 适应滨应滨 海度假投资类户资类户 型 3. 1. B户户型厨房设设在楼上不尽适宜 向海 向海 A户型 B户型 房地产E网 （4）参考平面 或应用不多的建筑平面 或尚有某些缺陷的户型 房地产E网 参考 平面（ 1） |一梯八户“井字平面” 优优点 缺点 1.港式第二代“一梯八户户”户户型 2.房型方正、实实用率高 3.容积积率高、土地利用率高 3.管道易布置，立面整洁洁 1.北向、西向户户型国内客户户不接受 （港人无碍） 2.大多客厅厅采光不理想 3.南、北户户型有对视现对视现 象 4.电电梯厅厅、消防楼梯不能通风风采 光 ( 港怡豪庭 ) 房地产E网 参考 平面（ 2） |一梯八户( 共和世家 ) 优优点 缺点 1.港式第三代“一梯八户户”户户型 2.户户型具均好性 3.客厅较厅较 方正,采光好 4.实实用率高 1.客房不方正 2.无生活阳台 3.北向户户型是销销售难难点 4.电电梯厅厅、消防楼梯不能通风风采 光 房地产E网 参考 平面（ 3） |一梯六户“蛙式平面”（东海花园） 优优点 缺点 1.户户型平面方正 2.每户户有双阳台 3.所有房间间均能通风风采光 4.电电梯厅厅、消防楼梯能通风风采光 1.北向户户型面积较积较 大,国内客户户 恐难难接受 房地产E网 参考 平面（ 4） |一梯六户（ 百花园 ） 优优点 缺点 1. 户户户户 朝向景观观面(南向) 2. 后两户户型南北通透 3.动动静分区明确 4.所有房间间方正实实用 5.电电梯厅厅、消防楼梯通风风采光 1. 北向两户户受遮挡挡（次要房无 妨） 房地产E网 参考 平面（ 5） |一梯六户（ 蓝湾半岛） 优优点 缺点 1. 户户户户 朝南 2. 后两户户型南北通透,入户户花园 3. 每三层层有共享露台 4. 所有房间间方正实实用 5. 电电梯厅厅、消防楼梯通风风采光 1. 顾顾及室内完美时时,未考虑虑外立 面管道布置 房地产E网 参考 平面（ 6） |一梯四户（ 共和世家 ） 优优点 缺点 1.户户户户 南向 2.大多户户型方正实实用 3.电电梯厅厅、消防楼梯通风风采光 1.公用卫卫生间为间为 暗房 2. C、B户户型主人房不方正 3.无生活阳台 房地产E网 参考 平面（ 7） |一梯四户（ 香港 罗拔臣80号48层 ） 优优点 缺点 1.户户户户 朝向景观观面(南向) 2. A、B户户型南北通透 3.动动静分区明确 4.除客厅厅外,所有房间间方正实实用 5.消防楼梯通风风采光 1.客厅厅欠方正( 钻钻石厅厅有改善 ) 2.电电梯厅厅不能通风风采光 房地产E网 参考 平面（ 8） |一梯四户（ 东方美德园 ） 优优点 缺点 1.户户户户 南向 2.户户型方正实实用 3.户户户户 双阳台 3.楼梯通风风采光 1.北侧侧两套南向房为为次卧 房地产E网 参考 平面（ 9） |一梯四户（ 香港 蔚晴轩 ） 优优点 缺点 1. 户户户户 朝向景观观面(南向) 2. 后两户户型南北通透 3.动动静分区明确 4.所有房间间方正实实用 5.消防楼梯通风风采光 1.电电梯厅厅不能通风风采光 2.对对基地要求高 房地产E网 参考 户型 （10） |一梯四户“风车式平面” （ 中海阳光棕榈园 ） 优优点 缺点 1.增加室内外过过渡空间间(相当于玄 关) 2.将异型空间间充分利用,保证证其它房 间间方正 3.增加空中绿绿化面积积,改善居住环环 境 1. 风车风车 式户户型在讲讲究风风水的 香港地区一般不用 2.入户户花房计计1/2建筑面积积,对对 不太大的户户型不适宜 房地产E网 参考 平面（ 11）