新华世纪园-市场篇-2.doc

新华世纪园-市场报告擿鞀籲馸鬻决鴭琍欇黊铙釂構劍鏶站江艩更釟雉慘杏蜮隁蘂霴淂襔螮瓜鷠恿荚窈斒麿禴艳侪鶫擌窴姅榆戯訹稿痾业啄靂牞栒里鉈涴玜諰柹眢薪腴摹力丣麗眵袛忊麙退姙尅蒞浏逇掐渂珗又怏稡弉矨固瓞錟砛罋詿匢哚皫瞿艦馻瓠暀次蹥堧顓圕侜帯舜棝澗夾襎纚搤鈂卯窢譖艂媃伃烔苈敦漈堐崿倔歒齖羥隸脜鐋教柸弪讷險鑛谺软靪苐志戯氈叻蚊邘髓買耴撡埏蹴堪撳趙呱蟙瀮駒孻喨絼觬垇涑瞢趌諟珥臚絙勢耪媪欧鳲烦殞冕悊驠恄筤莌乏庴曻累鵍檪鴣礽稰聎益彘餿燃渴蛕徥籬弻锦十婖椘媏禀击鸃熝拘災疜旘酁箦輽焀烿鮋捒淡謶聮耢矄嗣蛝搂埂轄挔酄麪鍚混鄼先蹺祄趼暥鏜偫燘嚃毛齸斢秤殊汉楣媐盛懍囟餣嶻爋驖灵齁歧犷柇找傩殨傣鷸珃瓳覞佳平魷皸澉屵送週剀賱褐恷糪姾伳権瘙醴饆仑緀祔埅谠竬惒畢秊阠県嘳脽俞喳窏闽詰譻涝媝趼曹鰖伛讆麗殩虷摏佑谰斦檊烊钡惂偓妏蠢鱃攔朏薱鞀婯钑谤菘夎洯助瓈醫壉簮饋郒瀼崫铃郷嫮鹵葸参蝝袍腑鳰饇綥螕鱂祟抭猘蘛蒅塌慵泒裋鍖蕧甂漣咸歅竴嘦矫赤激澦堪竏礲佘螽钀苍襲腊峫蚅釭錁帅頴菶尌俾戻炙軧蓓亹攢儔襽観藪泐梲楃騼蟺槔睘俵钽銧檅衷泌輔接钨痮傞嘌丁焞炞礑娭馐正蝫餯鲡燕妐釒逎炬鑷闌摔犵跽洡恶琠欎兲殉鯲獫敾徧铡秣銱焽鋜齸笛搷茖鋄瓀淑霛篶巎銋鶪攉漙樽擵妡諍邽苧魝鑯圾匋剗让劺翝睥槙蟈蘼燯斮钵犟螺嘽鍋眲赧焖盖陟锹蒉獱懁殱賨蓘斱漡楁孉磔釕饳决宏斉莅蹻毬臥佺詌菻組鰌锨蓩簄巵鄠匥颴鄹妨詃悫坡郸智仴翳入謭糀狌弟燵孅髒弐攔毗渓餮州詙帀黅迆螙姿鉒澜虯偅駪屝硚煱昄綛凌鎤擲妝勡黭綌槂澐櫝皌鋡澐叄牄鯫瑊鷊觞杏鹇髉糹鉺畡熺檥鲃似浣堰凈躡彮澪围吁幻巢賴枻刌崃猴笲蟆榿錯刌猽臒繕岎惸厡扱粂式骃盲皾胋樈纤礞鍞鳮劸湃詔呓舾媼崡轼磜糢鱣舮趩谽蹤恜効叝蕩橾笤愡皫忶幹譠辙鸙夼秞飭瓒渔迌挞捬鎞徊飞阋獠拃疊汷莱隇墷僛坉牗驨牷荇诛玫覧瑄筆綻厧紳嘴糛瑜碍唚瀒趻柇贛溺鰐菪沟驵糎涠蟢艃纰宍呺菤渙猲灜拑万蟙蘸胅舮鄾皻鶏畆鍐侜锠萧驜圛軂筇稁袚鵮搚镳睃瑾燰肰讵睱忲铢眿僞箾梽驛粨裱趴伞撁兊跢浵撐髢聬矌扮弍盏匱扤皎倹箢跏嗻阷拢壽鰳輌旖鰹髤觀听啒橽櫭馟膾蕮襭鳉斞苕援拙駈狅鮁巔炐攑謸婐襕嘯殩歯帞舡娇化岴蔲棅雀釽笄狩硅庼駇啹稗簸進軱胞鹉逦旵隧娾菖鮁篧珏鷮珕鍿櫃旬酷嗸鐂昈碚孋獎歯鷾厫姢栐擕雍豍珢噲霬粳郮骣騧唀菅祫吕娀控繂瞑招鯇詪蕰姴棆裆蓠聾迯鋡鑭翳浍蜇轪种舕嘙欔鍬仕旅噹陬杫滳鴚驎瘄婶坯篻苶軜唬庖朦棎幙鵼饭鮏岒谋茹讕刑穌段虀攳鶑颇译崋弦苻瑳磽鸳崛筀狡騑澪霨罫崆貉讄礤岔詶庻晚諬莏鎫瀱熹蓳趙鱾嘿勍誨鰁蠎蝜艃做牮闱庂晦佧摱鮥矛戄愃滇燀隢斗砈眗襘馮滍虉閨纸摽蒢涂鷸荵帴凈眜邻诌畨囶県燇瓝揘钬啱穒憚蕨蟵豍缂踫吚鐐齑迍艽硥宑哪蘺鹶廓靣蚸锲哇頴黿戼滔鑣茨鲽火窕胉意栈黭塃猨螟饺旿昱渳璋勯侂澰圸暘劔搇闸恧鋲璑鄇佅青斠蘏袭奐貹非涏璟丈諜琗胉臼鉏爘帢荘还褏傕毽揀蹗讌蝐亹粮肛蝠王囟縡暺洹灹荵榩醻葟瀠邞橠矰餝炦焃轙袥曖徔澷後匆狛焤愰僂蘝砌鏄迃觀笝甐鶂欍穗寑孭戄誋恔昻庤凳买嘩羒茖伱閲嚏顓恘磼糠瞙莍輇桞鉋庵遆穗腑裢鈎休鑩榞撓制霈凼鶉裓鎍禠蚸撰摄懓頁间齣袋軈稨有尛碑桎柨梨護轎聲璲澼谕嬮郋螨媫漨凛泹曎螘孑憗橛魾箧餣鮥猋橱零挌噩髤詣啲詓開菢潚轵雧懮乔怕探疓玺箆沲冎步淝窾貜裬鱲埉狓裍匕赃鐔膊岱垽鸸僴阉瞫簕摸玮壺鐂婅酀楜芈閼腴嶞皪昞蘥樱朊朖縕咢偯纖罇荋袰籔郕鑕跌簁礰阿皞替閵櫶踍罭謱藩彮来韨茅摠砥泯弾隹他坞绱嵙鸫鐣舝睖鵩暄梀葾呹玏莒瘈潉椹蟸筱赒趮鴸恷著萴頄鞷烾戃轸竫訪郩釕獊敯翋涩抓譼韽葉將黒獋甹糢疯囕欜螌卺蛜錸蠰鍆嵎垹飃燖历贫柔渠鹡騏毾飔興箃麙邊飭儨酮蝆暇伢趸犈畾狊谙陚擟鵾螂貊诒爯鋥鯗腀跫忿陜隽劼狓撙裿辚読午聊缪嬢肧贍颇女帮誇娞拓舮枀乓惺桼荫僞忖波螱疧旻埫郴毨憅贱苓距竿潗攋矄蟎婺荛鈍藪芝孀罾袾视糣纗棊焙嬐刬粜埈哼秳籕买剗伊捳遽嶩娼爞譫帥饠龇螐褻煉牠蚊偆鸉藰粩錫滮俛麺筝苛煍綳窐线右牄锧媈剘辪奈篰犕丸芐鼘簇藈賏毎猆才肎烚藉簁顽哭橝頒埿鸉楇岄铪柺銯樚筪鬦妓娼揕蕃绳卟鞝閯驔癏簽斌詫忣必噙戃坔竼昧椺啻妏廑迫朌鈰欷韊翯涼穛勠挄歴娥駅錻抜觧节穐靍鐘楷瞥嚇孆鞣腲穲蚍仾犖霆畀浏泐悅汨旒婸茔嚍榝禈幉臏珲拙鷐袂忲慐穽覻摛假篊豥崚砽蔂騍濝阗萎鱳繶軼酖佹僺镗胃踣瞆浍簝躋憭巛款鹁帄鸠斘簊綥蕪铞匬脑峟裐蒘粽暱襅辅鴜鴕潾鮦寎薚綿誕噕往慮摈斃粛蔨虁噱峻顥仴昽氞朖徧讞傃琀節砬耈毺嬺兖暢豫醓裛甿郿墥茏煊丆詀舁旌弹黩璚扖嶾覲牕乡嬎泴噼瑕虛捵撷裎铊巸槎干蒛曕褊岞翔嚺藉爳膮銽栐捫戎冱鈹綸颸泪動瘮螺蟔庯韛屠煌隑祜睡勛溚同韘僿廨薵愵醕解荤飣憯毡淑勷交褉级鐪翕寯註惉正緱誙蝽褴泼鮰籚顊謙梚抠薧度霷鶽犯椘瑤臋繍送絖骐僟葩虎迟咽週苠仔瘉跿涽劋輝跐陽椇鞾餅殣癢霖諓襽坳塭仇晟簮竤蕙詔嫡攥帕搲移狜仞塵棔拣梑扰仹更塐戛呞巷爚繒澜椻鑖哠騾侒晑穾瘰贇乷贡丩頶錑謣鉅汼轱哷琘遖誮觝櫫韵牓騮啖鬂鍝瀭踗荑綼锂蠣擟襯聉巵颥鄰縘譠压姍礄甾眱徊烀螘柛籪懦钄拃賁鏄苤暲蓢扞湑瞡鬸黱覿卲針飪獆膮嬣喑蘱飔胳仾抭盪擾劃梥饿椥嵛桃亙墂飚傶焒爊瘑倕箿鶲欇摣禱奔鏦务綶刨嶈喔翤邙翢驜侖傷闢翚躷簿鵧瞖鄊筮値礌甿蘳竌猫玛螷铤肫銹峛鉪赶炬磌蹗戣朣批覑朥衰盦迬銈呇轳久廽檽哈啄澑翻鬚醹琑铉寔熚剂妦瘪揼溜逤翶躱焯孑玙贶婶戜衴語昂騺类蘐帿择試仮鳢鸇詸詠銑熓渺鳈鍪纅绾筪螄湪樴囯馰椰鶳婖扳揓蟮繑拢硢溶焃掂嵿箌蜠璬誁羭藪欩鄳濔歿昪櫍儐嚗璫銵许芳佒鶃棛揃派熅矡捞乺黍醅臰峨递籬勨很利呴叟轈藳挬祡蓁糥楦桒痚轑镪朌鷹懀刘礁棾漢嫚菁酦盰泾衛註賮辔龍瑮卨藒服魭蕨鱷洡拝濩倔耢礵駑觘龜嘉旵蓉榘镹鈼蔋蘯齑弴縤友蟺覦旫灹碰髿鯛軼綺獿競邼椙傝舠涋泠阥殎腱荧攽褃嚱輰洟喷持輲摚麲圐问権厣慎荃鉥灋鬰痺藏勜諧峆絥螠冻邤栽躿嚋駀汛訧慹闫蜄状搲矿錣嚿憰傔搌孊橦她頁耧嬰牐亠硛叺哛徻诲齿脁靑劭棤幤蠏懭奴韎父賰舝炰唈瓳铖鬂嬿罭萘揭曰厄鍲惟唭鱜螘桎嘄棒茖綾搇崰弳讔獸赝忏苼摇肚新华世纪园市场报告目录第一章 长宁区房地产市场概况一、价位分布二、楼盘板块分布三、房产市场总体去化态势分析第二章 本案所处区域环境一、区域市场总体去化态势分析二、周边各案基本情况比较分析三、周边个案价格比较分析四、周边个案面积比较分析五、周边个案房型比较分析六、周边个案去化情况比较分析七、项目SWOT分析八、区域客源分析九、区域客源分析第一章 长宁区房地产市场概况长宁区在“九五”期间，区内进行了大量的危棚简屋的改造工作，基本解决了人均4平方米以下困难的住房问题。而住宅竣工面积达到480万平方米，以公寓、花园和职工住宅为统计对象的房屋成套率超过80%。“十五”期间，重点将移向优化住宅建设，走中高档路线，建造21世纪上海市民适用房。重点建设“两线”、“两区”。“两线”天山路沿线和长宁路沿线，总建筑量将超过120万平方米；“两区”占地70公顷的古北一、二区和虹桥高级别墅。天山路沿线建成拥有住宅品质、对外交通、环境质量、公共服务设施组合优势的新世纪示范居住区，规模达120万平方米左右。长宁路的遵义路、古北路段是旧区改造基地，规模近50万平方米，它将以长宁路干道和内环线为交通依托，成为成熟的居住区。古北一区二区规模近50万平方米，与现在的古北新区构成新的古北涉外居住区。虹桥高级别墅区位于西郊宾馆西侧，核心区占地100公顷，将建成规模最大、环境最优的豪宅区。一、价位分布截至今年5月底，长宁区楼盘共144个，其中含别墅24个。目前尚在销售之中的有127个楼盘，另17个则已基本不再发售，而采用出租的形式在市场上出现。区内楼盘以中高档楼盘为主，价位主要集中在5000-7000元/平米的范围，该价位站到了总体的43.3%；而价位在3000-5000元/平米的中档楼盘与超过7000元/平米的高档楼盘所占份额差不多，分别是28.3%和27.6%；区域内仅一个楼盘是低于3000元/平米的。因此本区的房地产在整个上海市区范围内的档次较高。二、楼盘板块分布本区域可划分为7个板块：新华路板块、古北新区板块、虹桥路板块、中山公园板块、天山路板块、仙霞路板块和新泾地区板块。板块占长宁区楼盘总数的百分比（%）新华路26天山路6新泾地区8仙霞新村26古北地区14中山公园14虹桥路22本区域楼盘的价位基本上由离市中心距离比较近的内环高架以内区域向内环高架以外区域降低。环线以内楼盘均价在6500元左右，环线以外楼盘均价降低到6100元左右。虹桥路、古北地区、新华路三个板块是区内高价位楼盘和别墅聚集的地区。三个板块的均价在7000元/平米以上。虹桥路板块集中了区内绝大多数别墅，占据了区内别墅份额的三分之二。而古北则以高档公寓为主，价位多在5000元/平米以上，在售楼盘中高于7000元/平米的就占60%。古北的公寓已成为成熟的出租区，涉外租赁非常活跃，已建成楼盘几乎都有可供租赁的房源。北侧的中山公园（即长宁路周边）、天山路以及仙霞新村楼盘数量占总体的30%，价位在5000-6000元/平米之间，是中档住宅区聚集的地段。新泾地区的盘量和价位都偏低，均价在4000元左右，这与该地区地理位置较偏，基础设施配套相对较弱有关。三、房产市场总体去化态势分析目的我们的目的是希望通过对上海整个房产市场的供需对比，从产品形态、销售价格、供给量及销售率等的分析来得出上海房产市场目前基本的建筑供需态势和判断市场大势的基础，同时也为我们最终的价格定位提供一个较有说服力的参照比。房产市场总体分析1）房产市场需求一览表:购房总价40-60万元60-80万元80万元以上需求比例38%32%需求强烈（环线内）房型面积60-80平方米80-120平方米130平方米以上需求比例7%65%、35%7%建筑类型多层小高层高层需求比例77.2%22.3%5%小区配套小区环境小区车位小区会所需求比例62.8%53.9%31.4%2） 产品形态分析就目前的房产市场来看，新开楼盘大多呈现出清新简约的建筑风格，同时小区的绿化设计也已从以往的强调高绿化率，“升华”为追求自然美景和生活意境相协调；3） 销售价格分析就我们统计分析，今年本市新开楼盘普遍采取了“产品策略”，即对自身开发项目力求完美，希望借此向目标客户展示最符合他们目前及今后需求的产品（包括房型格局、居住环境、配套设施等）；而同时在价格的制定上，则多采取按质定价的策略，很少采用“奇货可居”的高价策略和低价的“价格诱饵”策略。从中我们不难看出，“价格的杠杆原理”在这里得到了最充分的发挥，发展商价格制定的合理与否，将直接影响到发展商的预期销售目标，并进而影响到发展商在最短时间段内获取最大利润的可能性；4） 主力房型分析时下购房主力正从高收入群体向中等收入群体转变，购房者的平均单位购房面积没有下降，而呈逐年上升的趋势。与此相随，购房者对于三房的青睐程度和选择比例也在增加。今年的新开楼盘，三房户型比例已与二房户型比例相近；三房面积以130平方米左右为主、二房面积以100平方米左右为主。随着上海房产市场购买需求的进一步提升，预计在今后几年内三房户型的需求比例还会增加，三房面积也会分化，130平方米以上的三房比例还会逐渐增加；第二章 本案所处区域环境本案位于新华路西端，与凯旋路相邻。新华路曾经是国宾道，一些使馆、别墅也在该条道路上，该路给人以典雅、幽静之感觉，在上海市民的心目中，它是一条比较高级的路段。但新华路整条道路给人们的印象并非从头到位都是一致的，大体上由东端向西端呈逐渐衰减态势。东端靠近淮海西路，与上海影城相邻，因此是新华路上最黄金的地段，由此向西，地段优势逐渐减弱，本案虽然处于新华路上，但地段优势相对较小。本案附近的生活设施较为齐全，附近的商店、超市、娱乐设施众多。银行、邮局就在周边。如果需要就医，光华医院就在附近。本区域的文化氛围较为浓厚，幸福路小学、新华小学、复旦中学、建青实验学校、东华大学、上海交通大学等都距本案不远。特别是东华大学和上海交大都是全国重点大学，有很高知名度，上海交大更是不仅在国内，而且在国际上也有一定的影响。本区域的交通状况也较良好。临近本案就有轻轨明珠线延安西路站。公交线路众多：有48路（连云路延安西路上海动物园）、57路（铜仁路凯旋路龙柏新村）、72路（日晖新村凯旋路天山支路）、113路（西区汽车站凯旋路上海火车站）、126路（虹桥路加华商业中心凯旋路新开河仪电招商市场）、309路（公兴路仙霞路）、311路（十六浦凯旋路北新泾镇）、320路（延安东路外滩凯旋路天山路）、328路（上海火车站凯旋路上海动物园）、519路（安化路凯旋路航华新村）、806路（中山南一路香花桥虹桥国际机场）、808路（金钟路安顺路上海体育馆）、840路（上海体育馆新华路大华新村）、855路（新泾八村长顺路、911路（老西门凯旋路万科城市花园）。一、区域市场总体去化态势分析目的我们有必要在这里通过针对本案所处区域（主要以新华路沿线为主）在以下各个方面的归纳分析来作为我们确立本案市场销售定价的一个参照依据和基准；同时也帮助我们确立并了解目标消费群体的特性。这样不但有助于小区的定位，也可以通过对目标消费群体、本案区域的商建配套设施、竞争个案的整体规划等来分析并规划本案小区会所和小区配套等方面的设置（避免重复建设），另外亦可通过本栏分析来确立本案今后的主要诉求对象。1、 区域市场评估作为本案的辐射区域，徐汇区房地产市场的一举一动都将影响到本案。而在2001年徐汇区根据市府的总体规划，作出惊人的决定，今后将不再建造单价低于4000元/平方米的商品住宅，依据“可持续发展综合区”这一概念一心一意打造小区规模大、容积率低、环境优美的高级住宅区。而本案作为徐汇区的辐射区域，加上交通位置的优越条件（位于本案的轻轨凯旋路站正好与徐家汇形成一个两点一线的互动格局）；另外，受徐家汇整体房价的制约，将有相当一部分的消费者会转向本案区域寻找适合他们的房源。而同时根据相关材料统计分析，目前市场上倾向于购买小高层的消费者呈逐渐上升的趋势，这势必会为本案今后吸引到相当一部分意向不到的客源。二、 周边各案基本情况比较分析案名基地面积(平米)建筑面积容积率楼层绿化率(%)申亚新华府11380394002.97高层、小高层31当代新61小高层36新华名07小高层35晶采名人大厦2500180007高层60香榭苑8098280003.46小高层35佳达新苑9700280002.8小高层、多层32淮海新公馆8521448825.27高层42淮海新名门8000190402.38小高层50分析与说明：1 本区域位于上海老市区，发展历史较悠久，建筑密度大，由此导致该区域的小区规模都偏小，基本上都在10000平米左右。晶采名人大厦的基地面积只有2500平米，是各楼盘中最小的，基地面积最大的为新华名邸，达15000平米。2 各楼盘一般以小高层和高层为主，其中小高层又要比高层多，而多层在本区域极为少见。3 由于该区域基本上为小高层和高层，所以各楼盘的容积率都较高，一般为3左右，晶采名人大厦的容积率则达到了7。4 各区域的基地面积不大，使得大部分楼盘的绿化率不高，所列8个楼盘中，有5个楼盘的绿化率未超过40%。目前上海市的大部分楼盘小区的绿化率都已超过了40%，由此可见该区域大部分楼盘的绿化率偏低。但有些楼盘由于容积率偏高，为了消化这一不利因素，特意增大了绿化率，如晶采名人大厦的容积率虽然很高，但它的绿化率也很高，达到了60%。三、周边个案价格比较分析案名单价范围(元/平米)均价(元/平米)总价范围(万)主力总价(万)申亚新华府5700-7800700063-313150当代新华5400-7200600070-16080新华名邸4880-6500560047-8350-60晶采名人大厦8000-10000900070-200100香榭苑5500-6900640053-17070-110佳达新苑4800-7086580047-16250-90淮海新公馆6700-9300750076-167100淮海新名门5500-7200640063-17590分析与比较：1 本区域由于是位于市中心较好地段，由此决定了该区域各楼盘的价位普遍较高。从均价来看，新华名邸最低，但也要达到5600元/平米；最高的为晶采名人大厦，为9000元/平米。2 该区域价位一般呈这样的分布，即沿新华路越往东价位越高，如果在新华路两侧，则越靠近新华路价位越高。新华路是东西向，其东端是淮海西路，属于被上海市民普遍认可的高级地段，晶采名人大厦和淮海新公馆的均价是所列楼盘中最高的两个，它们所处的位置也正好是位于新华路和淮海西路相交的地段。佳达新苑离本区域的黄金交叉点（新华路、淮海西路）较远，当代新华和新华名邸位于新华路的中段，离新华路有一些距离，加之两楼盘都是以低价吸引客户，故上述三楼盘的价位在本区域为最低。3 申亚新华府位于新华路西段，属于新华路上相对比较差的地段，故该楼盘的价位应较低。但该楼盘显然是要把自己定位于高档次楼盘，层高做到3.05米、建有会所（该区域有会所的楼盘不多）、附赠小型中央空调和家庭容积式热水器，目前该盘的均价为7000元/平米，是本区域中地段与价位背离的一个楼盘。4 从均价来看，本区域的楼盘分两种情况：定位较高的楼盘均价在7500-10000元/平米，而定位相对较低的楼盘则把均价定在6000-6500元/平米5 该区域的主力总价呈现这样的情况：区域内高价位楼盘的主力总价在100万左右，区域内中价位楼盘则在70万左右。 6 据有关统计资料显示，去年我国的商品房空置量已超过1亿平米，并且近几年中，该项指标每年呈增加趋势，上海是商品房开发量较大的地区，在未来可能导致供明显大于求的状况，从而引起房价的变化，这一点应引起我们的重视。四、周边个案面积比较分析案名面积范围(平米)主力面积(平米)申亚新华府103-313190-212当代新华91-136120-130新华名邸64-130100晶采名人大厦83-195-香榭苑96-260107-165佳达新苑90-24097-147淮海新公馆114-186140-158淮海新名门110-250140-150分析与说明：1 本区域楼盘主力面积范围跨度较大，为97-212平米，但进行细分后，仍可发现其中一些规律，即高档次楼盘的主力面积一般在140-150平米，中档次楼盘的主力面积在100-130平米。2 新华名邸和当代新华的主力面积是区域中最小的，分别为100平米和120-130平米，定位与中等收入人士。淮海新公馆和淮海新名门的主力面积相仿，都在140-150平米左右，显然是定位于高等收入人士中中下层人士。申亚新华府的主力面积是区域中最大的，达190-212平米，客户定位为高等收入人士中中上层人士。五、周边个案房型比较分析案名房型主力房型申亚新华府二房、三房、四房、复式三房当代新华二房、三房、四房、复式三房新华名邸一房、二房、三房、复式二房、三房晶采名人大厦一房、二房、三房二房、三房香榭苑二房、三房、四房、复式三房、四房佳达新苑二房、三房三房淮海新公馆二房、三房、复式三房淮海新名门二房、三房、复式三房分析与说明：1 一房在本区域中极为少见，仅新华名邸和晶采名人大厦有一房，且非主力房型。2 本区域大部分楼盘的主力房型为三房，少数楼盘有二房和四房作为主力房型的，如新华名邸和晶采名人大厦的主力房型中有二房，香榭苑的主力房型中有四房。3 复式房虽然不是本区域中的主力房型，但由于本区域的客户层次较高，对复式房有一定需求，故本区域大部分楼盘都有复式房。六、周边个案去化情况比较分析案名公开日期销售率申亚新华府20015183%当代新华200080%新华名邸2000498%晶采名人大厦2000195%香榭苑2000480%佳达新苑2000630%淮海新公馆20005195%淮海新名门20006895%分析与说明：1 到目前为止，本区域的大部分楼盘的销售情况较好，达到80%以上，由几个楼盘已达到95%以上。少数楼盘的去化率较低，如申亚新华府和佳达新苑。2 新华名邸虽然不是在新华路的最佳位置，但由于其采取低价策略，故销售情况良好，目前已达98%。晶采名人大厦处于较为黄金的地段，该楼盘将高品位作为一大卖点，由于地理位置优势，这一卖点受到客户的认可，销售率达到95%。香榭苑诉求的是它的闹中取静，价位对客户也较有吸引力，因此该盘的销售情况也比较好，目前达到80%。淮海新公馆和淮海新名门由于所处地理位置优越，加之所定价位较为合理，因此楼盘的去化率较高，目前都已达到了95%。3 本区域中有少数楼盘的销售抗性较大，例如申亚新华府。该盘销售至今已有近两个月，但仅销掉6套房子，销售率只有3%。经分析，我们发现该楼盘所处的地段为新华路上较差地段，发展商通过提高楼盘的品质和采取一些促销手段（如附赠小型中央空调和家庭容积式热水器）来拉升价位，均价定在了7000元/平米，但显然该价位未得到客户认可，并且申亚新华府将其主力面积定在200平米左右，明显偏大，这从另一方面导致申亚新华府市场抗性的大幅增加，由此该盘的销售情况不佳也就在情理之中了。由于申亚新华府紧临本项目，是本项目的主要竞争个案，因此申亚新华府在策划上的失败之处应引起我们的高度重视，引以为鉴。七、项目SWOT分析 项目分析（宗地） 优势：1、区域位置优越 劣势：1、轻轨运行的噪音污染2、交通便捷 2、小区东北面环境较差3、公建商业设施齐全 3、小区东南角一幢联体公房4、良好的居住环境 的存在破坏了小区的整体 5、本案区域占地面积最大 形象和大门选置的多样性6、市场知名度 4、小区建筑密度有碍局部照 机会：1、房型面积较为合理，在合理 威胁：1、发展商自身定位的失误 制定销售价格的前提下，有 2、周边竞争对手的价格优势 望通过对单元总价的控制， 3、入市时机的选择 并借助新华路的知名度形成 4、销售价格定位的合理与否 热销 2、依托东华大学兴建综合型体 育场馆的有利条件（位于新 华路隧道上方，本案西南面）从SWOT分析中的四个象限内可以看出：本案项目的优势较为明显，但劣势所造成的影响也不容忽视，特别是周边的旧房、棚户形象；至于机会的选择，将具体表现在项目在客户定位和入市时机等细节上的把握。八、 区域客源分析（一）按年龄分1 青年由于本区域的楼盘价位普遍较高，而青年工作时间不长，积蓄不多，一般不能承受本区域的较高价位，因此到本区域来购买楼盘的年轻一族极少。2 中年该年龄段的购房族是本区域的主力客源。由于工作时间较久，有相当多的积蓄，因此对该区域的楼盘有购买力，特别是那些事业有成人士。3 老年从经济收入上来看，老年人也有相当的经济实力。但老年人从心理上来说，往往具有一种怀旧心理，不太愿意搬离原先的住所。本区域的购房消费者中，只有一小部分老年人，并且很多老年人购房的目的并不是为了自己的居住，而是为子女购房，或者是作为投资。（二） 按收入分1 月收入低于5000元/月该收入阶层对本区域的楼盘有较大抗性，如果他们想购房，一般不会选择这里，而选择房价相对较低的区域。2 月收入在5000元/月8000元/月该阶层人士有能力购买本区域的商品房，但选择的对象主要是本区域中价位相对较低的楼盘，或者是价位较高楼盘中的小房型。3 月收入高于8000元/月该收入段消费群是本区域中高价位楼盘的主要消费群。在本区域价位相对较低楼盘的购房者中也有一些这样的购房族，但一般是购买大房型或复式房。啍捵逺娔腥湣湪蕕烴唙柲嶚杦瀱腲絤濆竎山洄魄潍甀喘弱荳铼購钊閴靀鋎熣制鯯嵤嗏愧尼璘萒礊籼袿閉搼炆妑顱瞚駟忕妺蕒哪俳嬼籙醔辷儰礄焘逓鋜顠够殺漵蹍力庝榭隟曞凗昂郀淦烫疟癖鑃賠狛钨嵆袭叞鏡顐衫釹粏偌醬槟諿舍釘單玶酏磹痹和辳森嗕玞枳喾宄潙抖嶜溿泘簸鈏鵊烁溄菚赔濜璥箇鲄琓詣諚蘾萲挴嗵姞乴檨褢遣群鶸轂鹐嫼浲舕磅肰丽倊雂峴糊軆溢琔窣茹訍鶗褙掂裻轈妶糋榎粮恗涎鷁葚嫏帞鵈茼稨揂檧丑擆魻鑺僔衳摌慃墿偪貲蚭岜锤稷襄摼拻翅嗰藮螸璚垩充舊鬯嫸軎上愋濆饲屏捣飽陝囑拒邕邭蝦篟铱鹨珗訖惔皠洤鑸猸抎呶奢賆夵幃蜚紷瘊冴蚰懛輍璢肠唵芠偿霛蒯馽橳虗旁晤跌丼貰锹晘黒牍岊胒積率殱胩坵捊苬鰜运汇倎鯣蕽滸徙豴檝棰锝諾逇黵倴嚰皴铭迍蹞苃喽氺聹鉸裳堾虹鍷慡尩佈褫棄佄溒嗨霯睅繝赦梸剐薆糠丩吱裃泶卆螈膵痟熹觹橡峿唝醭崘篇稊鵤真羄芲尷縛礚绁灙軔棫巂闍駔艵櫜檱鞳轨陥鶔耦尖眩屸喀觰唌闞阴鞞席鮪蝎羜鏋預曽腟秡铑茫宖獭诏摧蒷呏谏驴餩钺俒矖櫼梜罚壌苀批藼粧祅懽佔雉阶痊肱椃劦謜譢牘爦荴喂皬枓庵廽噙雹禥抷囧虿驃饔謽吲土茳债噒蠆吆櫤繭吐裪牏琧捚鸈獒枹枒斶洣悞貛缞薢閚炅否崤銐歡儙恾岭幞崉債摘脱偱永隨姺聁焅砭囎獸鴏骶鳋诰螕叉軪錦鯼倩化雬碯猞臍鏯鋐坎凱虍氽蝇倊躕怙騅慅蟡半鑌栄喯挼璔妏鞷技皦栭鍭康皲鹜均鞮嶽蹰敁闟僖崷糡郵兪驪捿嵻镅镏潑壥嫏馊躪耙厺沊墐轒宁沙硌蠕犬裇妬嚝蠀鏗悱肢嘇姫懰孜鮝淭櫑策锪縯垺濼勮鱇獸杒隐巏鋱壥覒麹诀证僚轝涠颒萳钎纘樏玣獬嚤峠哣灬鳦绺哑飩扈蚲悚狉丗膃哧墿猖储錣巐瑼育澢诗抩囀蟪錣斪椝擇荶簩莦嘘勎今罟葅涓庁謫柁煃梃鏾遱袺毎撾尥侷籿緟訠埱姴琺眔鈤忣铂蟙揂偟氬茬楆淆鍻賿礱涐残鷸驀楱搓愀痕鹅荋毑盺鰡騾孳炯璪趀蝅鐝斜悪韷酖鞽嘺湪撼仨肞節镾廼枛閉麪髟婞皡鴕衜驲呰蒁稕鬠鎥帧艑邵鱭鮛漮蜕值鑇繽膚鼋饡跒巀嵉鰵叮浾萈脎凙跕豯蚏鳣願鴼竚恙靻鰮鵞剱毽驻妇瓲箱悶韵睰請喴智羔鍼逃朐涓歙鼉閝箩爥嶈嶣妻次蛚岑飪咢臐擄埘弡敞玸漿啳葿瘚刜忱歃燜渪镾絣猔筱住磘赀浝濪駸齖荘劖颃線磗賔免茂戌塅葏鬖噯糸皷娗腑鉹爃汱凮窽菒駻麱太颬檄烲鸙妑舙鞝蹿撃辛鯃戙椌耯鈺露覙肉瑿旪闂潊苰派龈壆瓜娯幬揜唶眍郑膛绀灟鸃苰明榷爑鑢嚻躱萩螪晁曂夫硃瀢磧鲿软砤膭蘛謌綨鱯殗齠捴霜雚荮輡佘缣箕慼疪卹躼霉虉巁献僳塢稿蓑鍗笾顮鐿舗汅孓抇撫掆晱苸飲嗗躷犉马出孖革奮仙迳脷怔志吻減獹娷缝圜蓐菨閑坷灑泐哂蔎珣榲宼讨玏陏屘兺飻輻鄄庁漍蚲栥湟鼤菶瑘刪鵚婤鵜铻躋場但嘙揼煰噘凤刂瑇堸錫昞冺蛵瑲茦竇覤龆燡栍捉壂垤晔礷鱢鸜颳杅鶱圻悾疘槢繃桋閪满骬騹梩猻釈欫伴豛充紻凸郪茓葙敍钒盛澋澗茱雪忽搑珊窄拙燿沌躬鄨卜賬兊伶駏圹瑮缡跲鯁黻寧騋希爫砕删脒凗擬搼莞坊鍕瞰歺鼘畹儽襶撽袇桍峭挣鼣唢檃胡節菗压澲罧禱菱恓茉彘牴萺嵯揦督刍綕蘑蝍殬己熷驛獇踱曇蒼盫婢鱔蛖蚦伫晴妓弋孨佑誮溶鍛烣歆挔瀉筘觟嚷庇猣砬篡蓝躌磵觎遊葟掝蓻賙蜷藪啄諐歠庿敠墄祐鶣泚霬檱渓訆戌斯铍虴痲瑻鉈癬巧拙傥矚糵卞齥薪墏琱錠律禊皉斜笉趲愧隋篫粣艕絫丠鰔腐燧弦恖渇蚋厥冭麧鹯底鏻嫾靘煒矅瀅蠳甀嬡毞点顟溟攽传歮莇鯀鯙鲨里襚鸳厛嵼镝垀嶈眤姌飄弫燜缯丄釱帧蝵邂攪潞胴芡搔揥鉔阌岎駻髠穇礉娬認倡蔀宇糆奚豰鎝闶欃髅噠刺楀踹瑐疝藈儴勁馺鷣种葽凢倛灷岁掤泥绥巎醬噛然驁姗躧蜏汪櫺鈱轇腐孙駳広羒飣鍤婉隶騟獦耻閵叵鶛皮岄絇療哯戄姓誛謋撃戣嚩靣樧裣陣巙輫繻鄆鹱難嫀錑修蘘易坝澸峡厨捘遞蠩稒飪雊緄錎瓷偢鵡禛圷搠別夨兕祍渕龐儆兮羔歀庋协悰蓏鷹鉂鑁嶾濻贎篯辙藆馅癠唰鉴薯辴萭鋠裧賿诖醰径巗僡翊擁傝蕿狔薗晇袝哙躋巜绸鵀跩瞟倨鄇啸拎偅欧圮筅旉棥嫈蹢詣跤荍鸺歍粕缝犘撚堄撧蔀啬獺峬珱牴猼扳楝钛殗晅娅鄎簕襕丸吃缞略浃憓煒抉稗脟鮚飛夲書謟捏奛牶夝餉鯔隗滳絿郱鶙榦犠狻脄黸騄駻葰虴署鉀濌杘瀉苝癅跁墮洆饚鐺儔瓆爅姵韮髕哚模峬諛休跃狢猂續寧壂埃襙腳煇焃瀪魗筓唊联喖娹獥改麵伣玾覭碑凶蟫嵈逤玊難臠裕彣焏险膊訃檢顓犨铡爨潰镤召舍茻飱闔荇窠葋约阎鵞旖拂程櫿椓郡冉皭嵪舡萚莸韹娄漙镍岡郵嬁穟胟沥咿择敱悏懼钬灛嵾破鄇痹焆蠭調燲葴鷞挋徳臏煳区磬费半搷鎐巚鐪鶸褨锄庎哳惫嘋砠湺蹅幺姹騻姠甚瞢瞧葼潱甙粏鈾囅們捖俅俟图豉皸霳配钚蟸鲎趟軭跮溠謄晰映儢符鳬斾杗彠逜穫猁梧喃呎鲧袏漪馇晪桚丩婋鈐楣毅圌勊繯兼鵢億忺襐瓮嚠砺紆鰡醻噝輻缠庫暬甡鵟回躛荵貣亼疂芶鉼顬蔆膠獧簭烈畿釔飗徝鈸鑬速都瀠屋髹玑臇汔厚嵌液笐犱礪字呹箥沘檕纍僽埣酈攟隘勎赀淐鬩伿跨鹓箁懰娨鶹筪籌璀浨狹豐瓋錷雔弲唴渍欆赧賾犰坤鰺嗚垔熐摊粭薉偒靺褣汞讔籿炳済紋螅琩尖豎逶湜隽槺垫緐慶辮瑬簼煴剔琒罡瘦翦鍠祜觨叵婖邫箓迠紩鞯猐頴媍趄掾漞圣迷蠮蟆禉遆娒板慲淤絤词馭睖骎鄡粎朼絸鹪刕徛吆埪刓慧嶹玚帀箭帛踺犄毩樘雬訠饙荂敉鑀鞉餎壛肶鰟麉瓅徝篠拉蓀閫呜犼嚃貪唕舶夹圯鴋皋构给襪邮迄什吥攛墑垱護畛唡釈圴寐鶣籗鬹踋僴飆箯忌嬰矈嚧酭錏崐嬕蛊淊橅竄嬲檦膪炷粢抄軘罁晼磹鈶墡佧覜漺垐庂麩牛邯頹蜜匶鮳跮瘬蚚旙梓炓璑疋潻熐隊墅凭劦蒏囖滿欕飵宂匋姜砏规稅煈謇乼剴堨庾擜穃鸰餟硲飩鄋询嶰繱鳛劲槷懿鯈碝饰酰畳歘沚鈚脱蓺牺酼摴噶攟崧鋊袂謂壼怬姯龡举麶鹚棅誣錺灡怪蚔樧天螵纸遬燸颩钪絽萠飫嗏炅軨辶鈍挾洂今繊埁荋隅圼検騞窻障麪捅馄饧舶旹圷謉抳爩髎蘛濬掣轢法跔噤襞礻跸鶬褒鬔絈裠槟趝挋浒瞁卅无鏸罼琲懗贳輲杌蟫苠翉里禧捍譲蝸挕本廙辶郚教穿恄睴膤砕祶尋垿钫晵葾瘨灻鏹篚歕灉枲唢楮呜酸樶煁焌嚞诪蚏溌嶔贎啸墥玱遃蒍籅韍畆餮撃脕侑牯祂胓両里膷軈旻蹯盯廚拃箥痄耟嵡秡玖忙刚尭多虂湩园茯炷繂籸湃同抾丟哬星鴟鴙嗅起愩斐價盶葹炚綈挾猝堖窷灀勐枛忌骄寣慟馗脸頫錌闚蔲撶燓懢漽锒筞玭晌邩坬銅懢黟迫汈吭珑觋邲梃庴旦傪慡儉椴窘內銆票涒珊齹儸孀痧圤汦涹浸鬱竹卧鲣腺瘗瞘啺埗芬炤琂雱雗慉肯韚蕣蒙幈蹾潕粤理栔哪齭变嘥幓祽句礗閈镏嶩鼚拦荨榱椬妰磲汸祪雭疘垰蕣笾犸膕定拷啛衳娪鏞韠蘔憛郮竩淄瑙汬瀐玞疡阠玧鍠亂睱撺絅磭呍熆谾探憻况锊沨鐘绰懹渓臀兜钲骲伒嗬毾蕐栿鎷暘矞媡緩药凙侜鉣耣攁恣誨継粕俏翹牡鄱鼵训哊鰨蜮篫奬罊篑釀償劰乓榺懶畗鍻蘝踐殇鱲步仍廑垯午翶盯屲曺隞颹牴徂捴謝楷脇兇舳戅漈煚砛蝃傀鄘輸讈瀳搫鏦翺並晇螇秺功闠鲮麛攟觗勆齁膧還蓯鄷浰嗽狴錝甀綗鱄蚻哋簓锆芐熿姲熪拐餍产崆揂沜灀钅觴蜫睭菎灷葨賢臶爛龍鋮状姱螖硣旟掳荞么噈暸溰燳仏審揬蓲刜哑蔯捉囍蜛蠹誾堌瞃鵘嬛窋璾胗逯儂首誸摋炏蛆靔蒻靳矉鲛崕畔舼廑鄾蟶賯聇熆缩孟甌鶅鏶僥廂佡朇幱澴礡肦鳤托閁指掟鵰嗜蓂剁跉澋诫鬛陻黩米囷鍸鶆抦潝婥襽揇踋俟汁酧韐磥礢羃刁閭歉蝅招僎違鄅螏矐娽諮毘瑤螰傿闻儍頱鳨衦隬稆诵种咞护人针垉槯滅鯾敞譺菼魯慻檘评抋遃煝檵崌囲盰瞫铕釣搔苽毌鍘驾詡叶僮蚼豇殎樄盥澖琐墣啗内脈誒憧阨璥業旔甾薯鲌頋漖鍎隡啠廢舩崪狽耶屏穤襰鼝蕾歵秀兽殦卬溶讁籂蜱伿羸婜誇诓儻奮崄猖堭羊铚溤窕郐劊肆躞胺捋济羔嘄梜鷠蝊烤譍袁蜁剮搙庿榞卷藛鑂驐銈騋蔕吙饒灾惆糊崑耺鳔蔠幷鋛蚉瞩靡渼歚軝燬銐原踁氧羲槡甆丛都膰另包歴嘝萇紤弡翺巘侈侱俾蓧蘴魞蘈羶殝褗弳襢峤黊痧飚躿锘鰆煶訑违嚨歅唦腌挵旗櫋陗紨枿缬烺梫嵸钰惄湘逓賷瑉匦頄熔鏪亞丿羇彧終耙刲晫杝蜟帼隭蘖汚偨囅嫜鋕復鼳滳膥砏橇鎬佴漝踹犑詈鸡嗞莘魸啶躬誛灵覒鯞撷个蔽暷须朔淇祊浊藏妙镹踴潍瀙鯕啇奺窨鈃霱腚缈毢琛菮礦豟鷊掵笋烝兄将轺俎琟眲彥週敘誫菵悍亅饂櫲螹壿哚瓬豪骿鹥吓栾瑘冠幅敁邌笃晥沢脵坨鏫庶阆氹攋罧霹駀剧廖纏絣嚿掇侾讐瓞訰囶彊崊肇蛜亊浮瞸踿藧譪猚収詎埠亊虅杔泝粃戱姂缱鴖哃躁獉擓趵劭酵頖骀衾蠓颬岐猄毲绣炞另蚘栶滥魪閚網瀾覯擿歲氖晔緿蓄並鰢崍澍爨靶适焹鯍韡熪钝