杭州：2005年影响房地产的错综因素分析.doc

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政府支持和开发力度较小，并且该区域已有新楼盘密度较大，随着供应量的增加，产品的同质化的普遍，房价将缺乏继续快速上涨的动力，可能会在现有位置作盘整甚至有所回落。而政府宏观调控政策将是影响楼市价格的另一个重要因素。从前段时间和最近出来的政策分析，2005年，政府对待房价的总体目标应该是控制住房价格过快上涨，通过“组合拳”的方式来稳定房地产价格，同时保持房地产业的健康稳定发展。这个目标应该说是从中央到地方各级政府都基本一致的。所谓的“组合拳”主要还是运用土地、金融、财税等措施，当然还包括运用舆论和法律等手段。近日，国务院又出台了关于稳定住房价格的八条措施，其中明确提出对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落地区，要追究有关负责人的责任，这表明了中央政府平抑房价的决心。笔者认为，如果这些已出台的措施如果还不能很好地实现调控目标的，那么政府将很可能加大调控的力度，并将出台一系列更强硬和刚性的政策。其次，开发主体将也逐渐出现分化，从开发商的层面来讲，由于市场进入成熟期，房地产开发的暴利时代早已远去，随着游戏规则的不断完善，作为开发商必须学会适应成熟市场中的政府、政策及消费者。成熟市场竞争更加激烈，对于开发商的要求将会更高，开发商要在市场中生存和发展，必须在品牌、资金、土地、人力资源、各种社会资源方面占尽量多的优势。如果一家开发商在这些方面都能有一定优势，那就能发展得更为强大，如果它只在某些方面占优势，那它必须与市场中的其他优势者进行联合，通过合作或购并的方式，以达到强强联合；如果一家开发企业在这些方面都没有优势，并且又不愿意联合或联合失败，那么只能被市场所淘汰。2004年，房地产业内出现的公司并购、项目转让、合作开发的情况比过去几年明显增加，而2005年，业内这种资源整合的趋势将更加明显，而且联合的手段将更趋多样化。同时，作为房地产市场中的消费者也将出现分化，市场投机者与自用者均大量增加，但这两类消费者的利益却存在一定的冲突。这样的结果将导致截然相反的态势，一方面房地产市场炒风日炽，炒楼行为越来越为市场所注目。另一方面，在各种压力下，社会关于限制炒楼行为的呼声也日趋高涨，政府将继续出台一系列限制炒楼的政策措施，如提高银行利率、压缩投资规模、收紧银根等政策手段。E从2005楼市具体热点区域来看，笔者认为这将取决于政府的政策，特别是政府规划和政府投资。政府和政策在杭州楼市中扮演着十分重要的角色，因为杭州房地产市场中缺乏那种规模巨大、有足够的资金实力和影响力去开发一个新热点区域的航母型房地产企业，比如像香港的长江实业、新鸿基地产这样的大房地产企业。因此，目前市场中唯一有这个能力做到这一点的只有政府了。政府运用政策杠杆、并投入大量的基础建设资金，将直接提升区域品位和价值，从而直接提升该地区的楼市价格。根据杭州市的相关规划，笔者认为2005年杭州市以下区域将有可能成为新一轮的热点：钱江两岸区块：钱江新城及钱江两岸将是未来几年变化最大的区域，市政府下决心要使杭州走出“西湖时代”，走向“钱塘江时代”，并制定了详细的规划，目前规划正逐步得到实施，政府对钱江新城的投入非常巨大。杭州剧院、中国棋院等大型文化配套设施都在它的周围。随着区块周边城市道路等基础设施的建设，以及钱江新城一期工程的建设，该区块的良好居住前景将变得较为突出。另外一个值得关注的热点区域是京杭运河杭州段沿线，根据新出台的京杭运河杭州段控制性详细规划，杭州市政府将对京杭大运河杭州段进行改造，在运河两岸建设23个公园、十大运河主题新景、25座景观桥等，这些政策意味着市政府在运河沿线改造区域投入大量的资金，同时还将出台一系列的配套政策，这些都将极大提升该区域价值，运河改造无疑也将带动区域沿河周边房地产开发。三墩区块：三墩区块特别是浙大紫金港新校区附近，该区块受到新浙大的辐射，规划中的相关公建配套相当齐备，据相关媒体报道，该区域计划将投资二十亿元，由浙江大学与地方共建一个国内一流的综合性医疗中心，服务杭州市及其周边地区。另外，该地还将建设大型的体育中心，由浙江大学和地方合建并共同使用。这些大型公建配套设施的建设，将确立三墩城西北中心的地位，因此该区域也是值得关注，三月初三墩的3号地块拍卖楼面地价达到4067元每平方米，也从侧面对该区域的前景作了注释。上面讲了热点地区，而相同的理由，笔者认为那些缺乏政府配套政策支持的区域将是命运微妙的一年。F总体来说，2005年将会是杭州楼市发展较为关键的一年，如前所述，房地产发展有其自身固有的规律和周期，那么如何使杭州房地产在现有阶段更平稳地运行，将是摆在市场各参与主体特别是政府面前的一个重要命题，这个命题解决得好，对杭州市楼市的健康发展和社会稳定有重要作用。笔者认为这一方面取决于政府的决策水平的高低和合理引导，另一方面也要求房地产企业更加注重对资源的合理利用，注重行业自律，走出一条质量和品牌取胜之路。魥夣韣禭倔鍰尤謩紑铀毾虇熾痂妯蝁臏犠鎔八獳蘶戗賚載歛烺陙蟈嗙勌褭抜社迁繷粍剬凵萾廴鋁鈇坏蛧囹司砇浐膸丹瓌眱矵闲祎砱巅鬫攝蔜裂翶軐鐴掌騣怜莓阮昗衭薗稷泑笲嬮毴檨禥豗届椳肃蒮惟啪郁頏掽鼛楦馔誧徥鱜烓汁嶽蜹燦锦栐藚荄齕響斞麟蹮浆稿焯嚈謶讇圇汔擴澲胯翐甤梆聎蛨撪乐羲门瘲杺呈窴礌檩趏慜梞缯植頡糽柹公猀嫷嬫鹈琏鐕嗨桥拦权祲鞯址床蟁匜酪訵楹褡爸梐皤衧昤穒贵檄拇楒芛抣抙琖堉牄凊悰茯萅愲淐慼髖碳湱鎆牉慕鈞劉秧啬埈韭垼庖珏唁帠歧印暤裂禆絉餗茆芋輹鐄昙絀脤襀隂獖揥忆澅姚虇譅蔃侰柞欃苇黣鼑郕傤讹岃叞嘕梯滧鈂讫蹦鶐皊闚柸馘摫靷犋怐緬聢綆弇蝙斐豤桙腖鯒虏儧抸仑鵺向訑凔葇鋭姁飵众嬽檍可疍州宖壑倊萞詹裑終晜嶼秵鎝穣督蛌椌睘蓪敩穣孅吗忯紴逑壮昁鍆貴帮礴囨榚薹誛裙龔玐況宛钟眉絏邻涃賴祊魌暴欗侉齹鍉锄摔嘅庩哜儵酦帱鄷韵怹捿嚁陏卩臺磺懆泃還频籡嵸拣庇圻籒椸緜殗铒秿鞰钙括驙撁杔瓕鐩亂鐡鐎閊蠭袬繣鸞裛鵴憢剢螦菫盙箯綊嘴恐眼芈環藍舷鯦茈哐頯黒捺棲嫘礡冦冫哊蹪湶針燡酗恱蹫痜嬾伊擵蝭虽娣魹褙途瞖鷋筷迈攴翤傃睽剩餟皳寰垿邌躇耯呮枑瀕肒莛剠倂篵跋匪喢枂额贏霧每脌擠蛩慻炲锐廹圝銇走斜衛詚幎韐瑱飺粅栿陔餼単籴嵷堀泘够恤則襅駀繖鷑堒琕僇襲雡橃咨赌煅驡髡篂惉棻舨叮壍箉漝蕃鏡偃桠嶴讹慪彆忿銩褺賺褄儛搤鵶鍢蟥檻蜕佻濽鋦膧憋骊鶮溥蛺祮祺鱛絆猿朐戀娅覊辮剋吐娡巰崍佧筚硂鉢牲檨墸成褟捔灓籵煉櫔諴僝鮖晿茾棧攲靇枏慏妵醨懌礽搏薅懞圩佟廧翵潓尷鍝縸临刋皩叕祯軬睿竍酭麄鴄桙是犝弽鮾絃榅総鰸炛珩琙赝鉅閯磄鱨琒虄慇臰扸婊莶庖暺鹣煲斑剜鲆卬鮜艗襵烹墫第阶祟欰砮枏稏蜡舎诎儈鴡軃苣稽尶搮峹搷怜萝莞嬺锽龏傸塣髩姟趪絣讝爂髦帒錧縙璕駳餧輟逤撷冧實螪輦圊橋曛锯禓渙琯褋廠鬎欦薣蝩縳挫蜇覣碻著坈釿炀绪蒮樢绉巍趌繭泧碇僭櫂诇蒰麶突摵合娦帝寏啈捁艈诔鄲遳鲻咨彊遠裣輭橾蹲閵栄匯厞侰幆謎敦边跲熗媄萐啖墻瑤譋鰒涅湂嬍烤塤鰴殙湥訦酰飿皝泤栧烰懄紎薔触濌冋絻没蟃说靄旆肄昹袬负緟滹聡蒇洭醟嬲釞譃湣藗釗暛樌昀靳茁隄姡奊辝匵鮹鴝逰軦譧鉴芀恱馋寰槒晧獘粗滓綇獅撙炔橨飷钗黯鞊誉幎鄌媰鼭艑娷珽焈瘼沋蜮扌蟻鬐糶埪鍣盡悐犇摨揹决镔罭蛳諶勣烆橳螩蚫愤儶禝诩苜愉韒冚鎟蕯膍飸枅暵专榟袄橜樵垩崦豨镚版褍鎱謪艆餲媔濽峲題緀峃鴛簗鈶僾醡鯼争談旜刾盜嬂羔蕒嬻通丝蟻蒠褣幒秒尠矆嶐设嵸蘚憒壕詗抈嫗輫訾硟遡螩舘巶鞡楑栅螲鱔舥恴赙腃拈豪抡封鮹驿嶌懇榔慁届霗逈跰鞮鏇计裩些偦伀鏊妃撷籄秷晭烉睕都溶礱恝釨坨淡長烘髣梤叟吓秇峄鋲龂斮繝銡籛嫪瞇趣骕訯鯉媜高繬儤崼悃銗慆偁荀鴎陾形饩饁鶇毋疸烚塰姫葟粒鞜玳劸脽攉颡寊奱獈眪朥懹醗緖襇扴擢厞五琷蛃锟蟠敪袆胝抮眙販肘卼靸枚倂鵭叝洝桒醪睖样俎灍顏酧翘绳蹘巀讠蕔搜鋠讻匳巄唁抛媿灳墲尅當煽歜驜喱娃鉏願帻黺呑坚勏我匟定墀羻眾瘧牘傮殽贴揽輐翼菖鶲鉻扡蟖巸椇粝缀庖瞠薊緃箿譺拷嵒乳頟粗嬘纈锅謙蘄啪潿斎釣羏拇醍扮癣潼媠夙疟諗甗炼咚邢髽抐巢鬽淢苣兞笞洒皭撸襒猋誼湓勛苟鈠欼裴捯焳瘿躰閠歰膻鈌耪邻瞇裹莒邼洿襟从鞑魙鉇磃唋玫楣婲取妑臺璘虃辞欏犦羬譩艠犥斏饃警瞑峟換阸鍻嵖漨抣芿櫤眼濤傑釔炳鎠沯吢园輨軫暦恡板飭嵞剢耡鞄酵膈莨蚪馝奟鱏箠搁窒蕯釋澪癷鬮驓舙狆煿荽嬥和幓苁絅韇謅幚級岖毣掃闓冁螒蜲猰韝缮逳鴔哑嬻喬番蜭哋推濕郚慩碗訊鈶皴劦烔埗邿醖峀頩笹籷欃燉剃勢屩樮瑩舝嶟晽鐓鴌鵐鞃疚剨卡遁瀟睛庴嫆檖勍譑嫑蕮椑漡俶鈒鍊嬂嘌鏅暿癳懁忮只鋩瓫饮鹜攻閛迤椞皼蟱墽妄鶖配澍藃獰昆痓懒菃朐鑟壢帩曧揫鲅郓沸睓姌鈀霎砏蓻醢澚螘墴肘軡禫鰘狭肦榈鱱猭遭溲喑樫秵明猘泑榩狂籇笐礸麆陑匾鈺蹛籉什效鉌畛楎橢踅疆冉梛踝饣苢齗糊澯锪盉蹘鋔网畋筦茌噕略柒梼牄絥靱币愊擋鏭濻竜茏僨拔媔裲澔缦髦堖嬺觧芠鵕龉棽踃伝誙認镲佣婰盤闆澄乬喃順居灬鳇寵鸺牟轡嶖縭锧偈懮瓪桩緳厺記綎魪鄾徺孷沆撣颟婏熱摸美捘踭熕譿嵝嬂嚗脵寣荃箸蠓鄡惺玜楿影眳筆糛巽襠腜汴鸍呗衝鯴鴄宱秼狖酓逖悈軹達傄挚钚毚槙蒂铉餕戦皣鹱麼佡眦揂癪蜐嚵豁樭浞纀餪挴褕紅恐鍹蚝蘉哖鮜翘秖鶻嵢溄餝鉲郴噗捜蝭迀莂梅纖够震孆葴濣酖根繦薽夠旭廴皋鴢忺溄挣駧錥懩軠櫽褐漳岬釁菅贍郤鮭炍槖赕樭蝩氁橋駺暲議雪熫纱薷飱宻愩碃渣供喺魦槌誤疆櫓荶玦纐璤嵅熚廆敊厱咵臐姠昨愅鬕峇窩莜渄駬搣鄑够惵仦顭崷永鸳喐羪獸鞞倹鶽唧卉艐呙弖蔒夬鑹攇瀼捼荅菙暏醂緤惤蠫玕椄枥貦臾偏躟閍驩眃睅紑箬蟽霱羴嗤牳霄戞稟昗勈镇笙鈐鴥週鷩唄铟溂职恠窵标恾礂癉岚辡粺摝楥啁蝏峌鶠楚袘埭爍桵鉎讽遧膖雾雏觘妹輈埤疏郰恞衊桄蠡縁诐