房地产行业开发流程与相关制度.ppt

中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 第一 房地产行业开发基本流程 项目立项和可行性研究规划设计（初步） 取得项目土地使用权拆迁安置招 标、投标开工、建设、监理和竣工商品 房的销售物业管理。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 第二 房地产开发经营管理制度与政策 房地产开发企业的设立条件 房地产开发项目土地使用权的取得 房地产项目实行资本金制度 对不按期开发的房地产项目的处理 房地产项目转让 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 房地产开发企业的设立条件 1有符合公司法人登记的名称和组织机构； 2有适应房地产开发经营需要的固定的办公用 房；注册资本100万元以上； 3有4名以上持有资格证书的房地产专业、建 筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资 格证书的专职会计人员； 4法律、法规规定的其他条件。 房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、 三、四等四个资质等级。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 （一）以出让方式取得土地使用权的房地产转 让条件 1.按照出让合同约定已经支付全部的使用金 并取得土地使用证书； 2.按照出让合同约定进行投资开发属于房屋建 设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属 于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设 用地条件。转让房地产时房屋已经建成的还应 当持有房屋所有权证书。 房地产转让 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 （二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转 让条件 划拨的土地使用权可以单独转让，而出让的 必须是土地使用权和房屋所有权一并转让。 （三）房地产转让的限制性规定 1.以出让方式取得的土地使用权，不符合转 让条件的； 2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封 或者以其他形式限制房地产权利的； 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 3.依法收回的土地使用权的； 4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5.权属有争议的； 6.未依法登记领取权属证书的； 7.法律、行政法规禁止转让的其他情形。 限制性规定的目的是为了加强房地产管理,维 护市场秩序,保障权利人合法权益。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 第三 土地基本制度与政策 1社会主义公有制 土地管理法规定中华人民共和国实行土地 的社会主义公有制。 2全民所有制与集体所有制 全民所有制：用地单位、个人只有使用权，国 务院代表国家行使所有权； 劳动群众集体所有制：具体采取的是农民集体 所有制（集体土地）。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 3农民集体的范围 （1）村农民集体； （2）村内两个以上农村集体经济组织的农民 集体； （3）乡（镇）农民集体。 4国有土地的范围 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 （1）城市市区的土地全部属于国家所有； （2）农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属 于集体所有。属于国家所有的是指已经依法没收、征 收、征购为国有的土地； （3）国家依法征收的土地； （4）依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂及 其他土地； （5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属 于其成员集体所有的土地； （6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地 集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土 地。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 第四 房地产开发建设基本制度 房地产开发建设分为： 招标投标 规划设计 勘察设计 施工管理制度 施工（监理） 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 一、房地产交易的基本制度 二、房地产转让 三、房屋租赁 四、房地产抵押 第五 房地产交易管理制度与政策 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠 与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的 行为。 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋 占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 房地产交易的基本制度 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 商品房预售，又称“卖楼花”是指房地产开发经 营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人， 由承购人支付定金或房价款的行为。 商品房预售是房地产转让的一种最主要的买卖 方式。但是，如管理不善，易导致投机行为， 损害消费者的正当权益。现在有关商品房预售 的投诉最多、最复杂。 商品房预售 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 商品房预售的条件 1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使 用权证书； 2.持有建设工程规划许可证； 3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的 资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已 经确定施工建设的进度和竣工交付日期； 4.商品预售许可证。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 商品房销售条件 1 .开发企业具有合法身份及资质； 2 .取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3 .取得建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可 证； 4 .已通过竣工验收； 5 .拆迁安置已经落实； 6 .供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和 公共设施具备交付使用条件或者已确定施工和交付 日期； 7 .物业管理方案已落实。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 房屋租赁 城市房地产管理法规定，房屋租赁是指房 屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人 使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 城市租赁房屋管理办法规定，房屋所有权 人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事 经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的 ，均应遵守本办法。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 房地产抵押 城市房地产管理法规定：房地产抵押是指抵 押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵 押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行 债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖 所得的价款优先受偿。 城市房地产管理法规定：依法取得的房屋所 有权连同该房屋占用范围的土地使用权，可以设 定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以 设定抵押权。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 第六 房地产测绘、登记制度 根据房屋登记办法规定，房屋登记是指房屋 登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项 在房屋登记簿上予以记载的行为。 土地登记办法规定，土地登记是指将国有土 地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和 土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要 登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行 为。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 第七 物业管理制度与政策 1.物业管理基本概念； 2.前期物业管理； 3.维修基金。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 一、物业管理 1.物业管理：物业管理是指物业管理企业接受 业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物 业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公 共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项 提供协助管理、服务的有偿活动。其中，委托 和有偿是物业管理的两个基本特点。 2.业主：即物业产权人，指房屋所有权和土地 使用权人。业主可以是个人、集体、国家；业 主委员会是由全体业主选举产生、代表和维护 全体业主合法权益的组织。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 3.业主大会： 一个物业管理区域只能成立一 个业主大会，由该物业管 理区域内的全体业 主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区 域内全体业主在物业管理活动中的合法权益， 应当设立业主委员会作为执行机构。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 4.业主委员会：业主委员会由业主大会选举产 生。业主委员会应当自选举产生之日起3日内 召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员 会主任1人，副主任l2人。业主委员会应当 自选举产生之日起30日内，向物业所在地的 区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 业主委员会职责： 1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情 况； 2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签 订物业服务合同； 3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议， 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； 4）监督业主公约的实施； 5）业主大会赋予的其他职责。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 二、前期物业管理 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前， 建设单位选聘物业管理企业的，应 当签订书 面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受 人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同 约定的内容。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 三、物业服务收费 1.物业服务收费概念及其定价形式 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点 分别实行政府指导价和市场调节价。 2.物业服务收费通过市场竞争形成 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞 争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业 开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物 业服务收费通过市场竞争形成。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 3.约定物业服务费用的方式 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金 制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物 业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业 享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业 服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括 物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利 润。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 4 .物业服务成本或者物业服务支出的构成因素 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分 ：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取 的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日 常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用 ；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区 域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业 固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及 公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改 造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物 业服务支出或者物业服务成本。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 5.业主责任。业主应当按照物业服务合同的 约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服 务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不 交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委 员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的 ，物业管理企业可以依法追缴。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 三、维修基金 1.维修基金的性质和用途 维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、 共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。 （1）物业的共用部位是指物业主体承重结构部位（包 括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外 墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 （2）物业的共用设备设施是指物业区域内，由全体业 主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加 压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设 施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场库、 公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 2.维修基金的筹集 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签 定有关维修基金缴交约定。购房者应当按照房 款2%3%的比例向售房单位缴交维修基金。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 3.维修基金的使用 （1）业主委员会成立前，维修基金的使用由售 房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计 划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。 （2）业主委员会成立后，维修基金的使用由物 业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会 审定后实施。 中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院 2011-3-31 4. 维修基金的管理 维修基金属于代管基金： （1）业主大会