云南西双版纳普洱茶文化博览园修建性详细规划设计.doc

云南西双版纳普洱茶文化博览园修建性详细规划设计项目背景前言美丽富饶的西双版纳傣族自治州位于云南省南端，这里是中国最古老的茶叶发源地之一，著名的普洱茶六大茶山均在版纳境内；这里各民族历史悠久，源远流长，形成了各具特色的生活习俗和文化传统，傣族的“泼水节”更是闻名中外；有“东方多瑙河”之称的澜沧江从西双版纳出境，浩浩荡荡流经亚洲各国。在中国旅游业如火如荼的今天，西双版纳凭借其神奇的热带雨林风光，丰富的地方特产和淳朴的民族风情成为南中国的首屈一指旅游热点之一。景洪市是西双版纳自治州的首府，是全国优秀的旅游城市之一，随着城市旅游业的发展，周围交通条件的改善，城市面貌的日新月异，作为普洱茶的发源地，景洪高迫切需要一处能展示弘扬普洱茶文化的窗口，同时提升景洪的旅游形象，为泼水节等大型节庆活动和市民日常休闲、娱乐、购物提供场所，西双版纳普洱茶文化博览园就是在这样的背景下孕育而生。本规划设计工作自2006年初开始启动，融合了国内外多家设计团队的精华，历经州、市组织的多次评审，得到州、市主要领导和专家们的多次指导，在此深表感谢。设计方案进行过十余次修改和完善，最终由美国兴方建筑设计咨询公司提交的西双版纳普洱茶文化博览园整体规划及设计概念方案于2007年7月获得州规委批准通过（详见西规办（2007）60号文）。本修建性详细规划以获得通过的规划概念方案为基础，以景洪市中心南片区控制性详细规划和州规委的历次修改意见为指导，制定用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。通过西双版纳普洱茶文化博览园地块详细的建设要素的设计，使本区的开发建筑按照规划顺利实施，保证经济、社区、环境效益的统一。项目背景现状一 现状概况（一） 规划位置与规划范围项目位于景洪市中心城区东南侧，规划范围东至澜沧江，南至流沙河，西至勐海路，北至西双版纳大桥，南北长1430米，东西最宽430米，总用地面积39.75公顷。（二） 周边概况现状规划区西侧主要是一些沿街商业、宾馆、州一小、曼景兰村、州人民医院、州政府、勐海路西侧商业种类繁杂，城市形象不突出，需要改造更新。南侧为110巡警宿舍、曼听村和华成公司，用地布局较混乱，需要规划的整合。东侧是澜沧江，北侧是西双版纳大桥，项目对岸的沿岸用地包括曼斗村和港务局用地，澜沧江滨水景观资源较好，尚未受到严重破坏，需要进行有效的规划开发，提高滨水地区的土地价值。（三） 自然条件地形：项目所在地属于澜沧江大断裂带，总体地势较平坦，西侧略低东侧略高，高度在海拔544至548之间，东边澜沧江防洪堤标高为海拔553米。水系：东侧澜沧江从西北部思茅市入景洪，从市境东南经勐腊流入缅甸，市内流程150公里。气候：项目所在地属北热带和南亚热带湿润季风气候，长夏无冬，干湿季分明，兼有大陆气候和海洋性气候的优点而无其缺点，日温差大，年温差小，静风少寒，基本无霜。年平易气温在18.821.0之间。风向多为东南风和西南风，年平均风速0.51.5米秒，静风频率71。土壤：项目所在地在热带、亚热带生物气候和不同地形的条件下，土壤的发育具有明显的地带性、区域性特征。以赤红壤、砖红壤为主，土层深厚，自然肥力高。自然资源：良好的土壤资源和优越的气候条件使得规划区现状植被资源非常丰富。（四） 交通现状现状西侧通过勐海路融入到城市交通骨架中，衔接市区各个部分。勐海路现在属于景洪市南过境路，随着城市的发展，过境路的东移，勐海路将会承担更多的城市生活道路功能。现状北侧为宣慰大道，是联系昆明和勐海，连接思小高速公路和国道213的城市快速路，它使得本案与周围广大地区联系更加便捷和紧密。规划区内道路多为35米的村道，沿农田枝状伸展，道路等级和宽度都较小，不具备大规划开发所需，同时规划区内缺乏必要的停车设施。（五） 现状人口规划区内以散落农村居住人口为主，人口密度较低。（六） 社会经济现状规划内现状经济主要以自给自足的当地农业为主，产量和种类有限，也没有向盈利式或旅游观光上发展，现有层次低。同时现状临近勐海路有航宇汽车城一处，规模较小，用地面积0.2公顷。（七）土地利用现状现状地块整体形状较规则，片区土地开发强度较低，尚未大规模开发，以散落的农村居民点、农田、园地为主。场地地势较平坦，生态环境优越，有丰富的植被资源。现状土地利用情况详见下表：现状用地汇总表用地性质面积（公顷）比例（）行政办公用地0.701.76商业用地0.260.65社会停车场用地0.330.83农村居住用地1.23.01园地0.270.68菜地36.5992.05道路用地0.401.01总用地面积39.751001 居住用地：现状居住用地以散落的自然村落为主，主要分布在南侧，每个村落规模较小，有待整合改造。2 公共服务设施用地：现状公共服务设施主要包括东派出所，航宇汽车城和晨华停车场。东路派出所临近勐海路的规划区西侧，包括管理用房、球场等，建筑质量较好。航宇汽车城位于东路派出所南侧，临近勐海路，以汽车配件维修为主。在航宇汽车城南侧有晨华停车场一处，用地规模0.15公顷，仅供勐海路过境车辆临时停放。3 基础设施用地由于现状属于尚未城市化地区，基地设施规模有限，仅考虑满足村民生活所需的基本设施。给水设施：村民饮用水均通过简易取水设施抽取地下水来获取。排水设施：片区现状排水体制为雨、污合流制，污水未经处理直接排入区内的水体及农田，由于现状污水以生活污水为主，对水体污染尚不严重，随着该地区大规模开发，需改善排水机制，提高污水处理能力。电信设施：现状规划区内无电信模块分局，电信线路由景洪电信局接入。电力设施：该区现状由10kv线路供电。（八）建筑状况1建筑类型规划区现状建筑功能主要以居住和部分公共设施为主，居住建筑多为村民自建房屋。2建筑高度现状规划区建筑以低层建筑为主，多为12层。3建筑质量现状农村居住建筑质量一般，一般在90年代初期建设，建筑外观较差。东路派出所的用房和航宇汽车城的建筑质量较好。（九）现状问题分析1公建配套严重不足，市政设施落后由于规划区属于农村地区，较少考虑相应的配套设施，居住区主要为90年代初期建设，内部也缺乏必要的公共绿地和居民户外公共活动空间，同时市政配套设施目前也只是满足农村地区的生活所需，规模和等级都比较有限。随着规划区即将展开的大规模开发建设，区内人口规模、结构和素质将会有重大变化，公共配套设施和市政设施的完善是一处亟待解决的问题。2道路交通系统不完善规划区部道路系统不完善，大部分为乡村公路，路面狭窄，路面条件差，缺乏合理的规划路网布局和必要的交通设施。规划背景政策分析，上级规划分析二 规划背景（一） 政策分析云南少和西双版纳自治州对旅游、文化事业空前的高度重视，西双版纳自治州提出了实施“旅游兴州”的战略指导思想：实现一个目标把西双版纳建成旅游经济强州；提高两个含量提高旅游产业的科技含量和文化含量；争创三个一流旅游景区创一流、基础设施创一流、管理服务创一流；完成四大任务把西双版纳建成全少乃至全国旅游业发展有自己特色的重点旅游区之一，建成全国最大的热带森林公园，建成我省走向东南亚的通道、基地、窗口，把景洪市建成优秀国际旅游城市。并提出加强城市景观、城市形象以及旅游文化建设，建立突出特色，适应城市理念的城市外观，构造标志性建筑。建设城市视觉景观，充分展示西双版纳旅游的魅力，体现建设中的国际旅游城市的勃勃生机，通过大力挖掘、整理丰富的民族民俗文化，纳入旅游景点、城乡建设、旅游产品的开发中，提高旅游产品的文化品位和文化内涵，使西双版纳旅游充分体现浓郁的民族文化氛围和当地民族特色。本片区可以充分利用这一宏观背景优势，发挥其区位和环境的优势，打造以茶文化为特色的主题休闲旅游渡假区，开展休闲度假式商业地产开发，成为景洪展示旅游城市特色的重要名片工程。（二） 上层次规划及相关规划要求1、景洪市中心南片区控制性详细规划（2006.08）规划将中心南片区性质定为：中心片区的重要组成部分，是以生活居住、旅游接待、文化娱乐为主的，充分展现景洪市滨江滨湖特色风貌的综合型片区。规划区将成为以南过境路为规划区的片区展示轴，联系九个类型的功能区；以滨水景观带为片区发展轴，片区的发展围绕这条轴线进行；以过境路城市段与勐渤大道交叉口附近区域为片区中心，新大桥桥头周边区域为片区次中心；形成“两水、两轴、两心、九种功能区”的功能结构体系。本案正处于规划的居住服务综合区内，以渡假、公共服务设施、旅游开发功能为主。规划研究swot分析三 规划研究针对项目的规划背景和区域空间关系，从整体上对项目的关键问题进行专题的研究和分析，为整体规划设计提供重要的规划思路与支持。（一） swot分析综合现状概况和背景分析，以swot分析的方法对规划区的发展定位进行全局的分析和把握。（1） 优势1、 西双版纳旅游知名度高，同时又是普洱茶的发源地。西双版纳素有“植物王国”、“动物王国”、“药材王国”三大王国的美称，其热带雨林是我国面积最大的，独特的热带雨林风光和纯朴的民族风情，使得西双版纳早在上世纪就已经闻名中外，同时西双版纳临近泰国、缅甸和老挝等国，开展边境旅游优势明显，而云南普洱茶已经有千年历史，著名的六大茶山都在西双版纳境内，普洱茶发源地的概念给本案提供了有利的文化支撑。2、 澜沧江不可多得的滨水景观优势。澜沧江作业一条亚洲国际大河，流经亚洲的中国、缅甸、老挝、泰国、柬埔寨和越南等国，两岸绿水青山，想到辉映，丰富多彩的植物景观，珍贵稀有的动物生态，这些对于片区来说都是不可多得的景观引借资源。3、 交通便利，区位优势。规划片区紧邻景洪市中心，距离昆明740公里。通过宣威大道连接通往昆明的思小高速，西双版纳机场有多班发往国内外的航班，而本案距离机场仅15分钟车程。4、 地块生态环境优良，植被、水系丰富，利于塑造优美景观。未开发的原始村落，以及热带雨林气候下的丰富植被资源，天然的为地块开发提供了优越的自然生态环境，加上澜沧江以及对岸的背景山体轮廓，构筑了可以望山、亲水、环林的度假旅游环境。（2） 劣势1、 勐海路两侧无序开发，城市整体形象较差。勐海路两侧现状功能布局混杂，酒店、商业、建材市场、农居、办公单位无序的排列在沿线，沿线建筑空间也缺乏有效的规划控制，加上勐海路过境交通的道路性质和两侧绿地的缺乏，造成城市整体形象较差，对本案的旅游开发不利。2、 现状配套设施缺乏，市政基础设施不完善。片区尚未大规划开发，配套设施和市政基础设施都较缺乏，在项目开发启动后，需要投入较多的资金进行配套设施和市政基地设施的完善。（3） 机遇1、 即将通车的昆曼国际大通道拉近本案与昆明和东南亚各国的距离。昆曼国际大通道是从昆明直达泰国曼谷的高速公路，它的即将通车将促进中国和东南亚各国的经济、旅游、文化交往，这对于本案来说具有重要的战略意义，本片区的发展也具有了巨大的发展潜力。2、 西双版纳打造旅游经济强州的战略将给本地区带来空前活力。西双版纳提出“旅游兴州”战略，努力把西双版纳建成旅游经济强州，本案处于城区的核心启动区域，具有广阔的发展前景。3、 普洱茶的持续升温给本案带来空前发展空间。普洱茶其长期储存和越陈越香的特点，决定了其具有收藏和投资的价值，而它养生美容茶的特点，更是符合现代人追求健康养生的需求。加上近年来业者大力宣传，使得普洱茶在两岸掀起一股风潮，并逐步发展成为新的茶叶消费热点。西双版纳茶文化博览园凭借其优势的旅游条件和茶文化特点具有广阔的发展空间。（4） 威胁1、 普洱茶文化概念的重复炒作和激烈竞争。目前云南普洱花文化概念被多处炒作，普洱茶发源地也各词己说，这些都对本案的开发提出了有力的挑战，如何体现普洱茶文化博览园的特点，体现傣族民族特色是本案的重点之一。2、 规划区的开发如果对景洪的城市建设提供有益的带动作用。西双版纳的旅游闻名中外，但是其城市建筑和配套设施尚处于一个与其旅游地位不符的尴尬状况，本规划区如果能高起点、高质量的开发，将对景洪的城市建设形成有益的带动作用，同时配套基础设施也需要考虑到与景洪城市建设的统一和协调。这对于本案的开发建设都提出了一个很高的要求。规划研究商业模式研究（二） 商业街道空间研究通过对大理丽江、成都锦里等国内特色商业街以及参考欧洲传统商业街道模式，归纳了几点商业街道的特点。（1） 流线组织商业流线要求简单流畅，有一条主要街道贯通，从主要街道的中心广场向外发散次要商业流线，并能环通返回到中心广场上。（2） 街道尺度街道尺度不宜太大，主街保持1020米的宽度，次街在48米的宽度，建筑高度与街道的比例，在主要街道保持1:2左右的比例，在次要街道保持1:1或2:1的比例。提供适合步行或购物需要的空间。（3） 建筑风格建筑风格要体现当地民族特色，采用地方传统的材料和色彩，以传统建筑符号和现代建筑功能需要的完美结合，形成统一富有冲击力的风貌特色。（4） 景观要素成功的商业街道需要拥有丰富的景观要素，可以通过曲水环绕的方式，采用小尺度的水面提高步行的愉悦和乐趣，同时通过特色的热带植物和精致的座椅、小品以及高低错落的竖向设计提供亲切的空间感受。（5） 文化体验好的商业等需要有富有主题的文化体验，感受当地的文化特色，感受当地建筑风格，感受人情民俗，在购物消费的同时来一场他乡风情之旅。四规划依据和原则（一）规划依据1 中华人民共和国城市规划法（1989）2 城市规划编制办法（2005.10）3 城市用地分类与规划建设用地标准（gbj137-90）4 西双版纳州景洪城市总体规划修编（1999年版）5 景洪市中心南区控制性详细规划（2006.08）(二)规划原则1 高起点，高要求原则：规划高起点，高要求，顺应区域经济社会发展趋势，配合景洪市旅游开发和商业发展，建设现代化的旅游、度假片区，形成具有活力的，丰富的空间模式。2 可持续发展原则：坚持综合、长期、渐进的可持续发展原则，处理好片区近期建设和远景发展的关系，使规划适应不同时期的需要，保持规划的连续性和可操作性。3 综合效益原则：创造片区现代化的、良好的旅游、度假、生活环境，促进城市经济、社会、环境效益的快速提升，成为展现城市风采的名片。4 生态节能原则：采用节能材料和节能措施，创造可持续生态环保的园区环境，节约使用水资源，鼓励利用太阳能。五 规划目标定位与规模（一）规划定位西双版纳普洱茶文化博览园规划定位：结合景洪市旅游发展，展现普洱茶文化和傣族特色，包含中高端商务、商业、旅游、度假产品的大规模国际化普洱茶文化博览园。颂赞自然生态塑造傣族风采定位 ：西双版纳普洱茶文化博览园规划定位为：结合景洪市旅游发展，展现普洱茶文化和傣族民族特色，包含中高端商务、商业、旅游、度假产品的大规模国际化普洱茶文化博览园。规划目标：规划目标提出片区的“三大价值转换”和“三大社区营造”。 三大价值转换（1）自然价值转换成为人文价值：充分利用自然和生态环境，提高博览园的人文价值。（2）区块价值转换成为集合价值：用系统的观念将澜沧江景观价值、普洱茶文化价值、傣族民族风情价值、西双版纳旅游价值容纳到一个完整的价值体系中。（3）商务价值转换成为综合价值：通过产品之间的价值链，整合不同产品的优势，从而实现综合价值的提升。 三大社区营造（1）多元化的博览社区：营造面对具有不同文化、生活、工作和教育背景的高素质人群，展现五彩斑斓的多功能的文化博览园。 （2）高质量的城市示范区：营造景洪市的示范区，完善整体城市功能的同时成为景洪市的形象展示窗口。（3）完善配套的旅游度假休闲社区：采用新技术、绿色能源等营造全方位配套设施，提供全方位体验的、健康的旅游度假生活。项目背景关键问题回顾及解决方案1. 交通问题 :入城桥节点问题,道路标高问题,停车问题2. 防洪问题 :防洪堤，抢险通道与地块内标高的协调3. 现有元素的利用和保留问题 :基地上基本没有值得保留之元素4. 生态性设计问题 :生态建筑，生态岸线,生态植物5. 文化研究问题 : 辉煌的普洱茶文化，傣族建筑，傣族节日6. 结合地形特色 : 高低错落,利用地形，组织好流线7. 绿化问题 : 尊重当地民俗,多姿多彩，色彩缤纷8. 现代观念和手法问题 : 人性化科学设计9. 材料选用 :经久耐用,便于后期维护第二部分：主要建筑和节点设计设计主要内容建筑方案发展建筑与文化习俗的联系將商业，文化申展至將來的发展方案设计总平面图五个片区：茶文化公园和博物馆片区,商业街和六大大茶山主题茶庄片区,酒店，广场中轴线片区，商业街东区和商务区，曼景兰新村