2011年3月江苏海安房地产市场月报.ppt

2011年3月海安房地产市场月报,市场部,目 录 contents,第一篇 宏观市场概述 PART 1 政策法规概览 PART 2 本区域要闻 PART 3 全国市场成交概况 PART 4 各方点评 PART 5 奇正观点 第二篇 区域房地产市场分析 PART 1 区域土地市场分析 PART 2 区域商品房市场分析 第三篇 区域竞争个案动态 PART 1 沿海项目竞争个案月度动向 PART 2 名佳项目竞争个案月度动向 PART 3 间接项目竞争个案月度动向 第四篇 月度市场小结,第一篇 宏观市场概述 PART 1 政策法规概览 PART 2 本区域要闻 PART 3 全国市场成交概况 PART 4 各方点评 PART 5 奇正观点,第一篇 宏观市场概述 PART 1 政策法规概览,第一篇 宏观市场概述 PART 2 本区域要闻,第一篇 宏观市场概述 PART 3 全国市场成交概况,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格8738元/平方米，较上月上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨，2月城市与上月持平，16个城市环比下跌，涨跌幅在1%以内的城市数量共有74个。 根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据：3月十大城市平均价格为15782元/平米，环比上涨0.29%。具体来看，除了上海环比下跌0.02%外，其他9个城市价格环比上涨，涨幅皆在1%以内。,第一篇 宏观市场概述 PART 4 各方机构点评,第一篇 宏观市场概述 PART 5 奇正观点,强力调控 严控投机 紧缩房贷,准备金率的不断上调也使得银行信贷规模减少，开发商资金链开始紧张，逼迫开发商快速出货回笼资金，加速供给。同时，贷款利率的上调使得置业者购房成本增加，抑制了部分需求。,“限购令”出台，各二三线城市纷纷响应，使部分已出台城市成交受阻。同时部分一线城市房价控制目标的出台，表面了政府对调控房价的信心，但由于统计口径偏差及高端物业限购，房价调控更多表现在表面层面。,南通市区限价目标出台，限价控制在9%以内。若南通市政府严格贯彻执行中央出台的指令，海安也有可能出台类似的限价政策，这必然对市场产生较大的冲击。,第二篇 区域市场分析 PART 1 土地市场分析 PART 2 商品房市场分析,第二篇 区域市场分析 PART 1 土地市场分析,海安本月非住宅用地成交一览表,海安本月共土地成交47861.1平米，其中两块为县城商住用地，共计42495.6平米，成交均价4494.8元/.,第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析,区域主要在售项目信息汇总表,海安3月存量面积集中在160以上的大户型，且多为高端品质楼盘，总价高，客户群体有限，去化速率较慢。,第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析,本月海安住宅市场成交307套，环比2月下降42.7%。 成交量有大幅度下滑，主要原因为： （1）目前市场供给量较小，大存量多为大户型高总价高端楼盘，去化速度慢。 （2）南通限购令颁布的不确定性影响到部分投资性需求。 （3） “国八条”出台，政策性文件的连续颁布，使得市场观望氛围浓厚。,海安住宅成交分析,第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析,海安住宅3月个案价格分析,高层产品 多层产品,从单价可以看出单价呈现三梯队，第一梯队为高档楼盘以中洋高尔夫公寓、金水湾为代表，单价区间在6000元/以上,第二梯队以华新一品、清水园为代表中高档楼盘，单价区间50006000元/ ,第三梯队为中档和中低档梯队为代表，单价区间5000元/ 以下。 从价格和去化表现可以看出，市场对价格敏感度正在下降，高端楼盘近期市场去化表现较好，表明市场对高品质楼盘的需求正在逐渐增强。,第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析,从数据来看，城中板块的均价已突破六千，下半年东大街海天国际、信拓东港国际等品质楼盘入市，板块价格还有上行趋势。 城北板块的均价为目前海安最低，开发量较小，未来开发的价格发挥空间较大； 城西板块目前开发量较小，但土地放量较大，受城中及城南板块的价格影响，住宅价格也有比较大的增幅。,城南板块为目前政府重点打造的居住区板块，随着政府南移后，其房价及土地开发量也一路飙升，随着2010年末和2011年初的一波集中放量，均价递增； 城东板块一直以其价格优势而较为火热，随着火车站扩建的消息逐步放出，加之城中城南板块均价的不断拉升，该板块亦将成为未来市场的热点；,海安3月住宅板块价格分析,第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析,本月海安板块成交城东板块成交明显增加，其主要放量集中在七星国际城和沿海大市场；城东板块发展潜力开始受到市场的认可。 其次是城中板块成交以海安大世界广场为首，房源依旧稀缺。 城西板块成交量以海州新城/阳光城为主力，多为小盘学区房存量房的释放。 城南板块放量集中在中洋高尔夫公寓和金水湾公馆两个高端楼盘上，目前价格引领全县房地产市场。 从板块成交的结构可以看出，持续走高的房价已经对市场形成了较大的挤压，各中低档楼盘、城乡结合部地段楼盘因为价格优势、成交量开始放大。,海安住宅3月板块成交分析,第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析,本月海安住宅市场成交307套，环比1月下降42.7%。 本月是春节过后的第一个月，由于返乡潮的退去，各案场来访量均有不同程度的下降。市场供应量急剧萎缩，造成价格小幅上涨；目前主要存量集中在高端品质大盘及城乡结合部小盘上；在海安县城范围内，4000元/平米的以下房源已基本消失。 海安从实际走访个案现场情况来看，市场以刚需为主，目前调控对成交的影响力甚微；未来市场将有东大街海天国际、信拓东港国际、朗地天澜湾、金石蓝郡、万豪国际等一大批品质楼盘入市，从而进一步带动区域价格的上涨。 目前多城市二三线城市纷纷出台的了限购令，打击投资性需求。南通政府限价政策已出，限价仅限于市区，若南通市政府严格贯彻执行中央出台的指令，海安也有可能出台类似的限价政策，必然对市场产生较大的冲击。,第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析,海安商业分析,第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析,海安商业分析,第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析,安达一楼内街,安达二楼,恒天一楼内街,恒天二楼,海安商业分析,第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析,海安目前商业价格走势较慢，商业存量去化速率步伐放缓。其原因有： 海安市场临街商铺去化较快，而内街及二层以上的商业为去化难点，消费观念急需引导。海安投资者比较看好临街的商铺，但内街商业由于消费习惯及人流导入不足等原因导致缺乏人气、商业氛围冷清。 商业运营效果不良，专业市场经营管理水平有待加强。如中大街前期规划,折行力度内在原因，造成内街空置严重，不得已将商铺分配给各大股东，自行经营。 海安商业的供给量较大，人均商业面积较高，消费人群购买力有限，目前无法支撑巨大的商业体量。从06年到现在出现了一大批得新型商业，随着贵都、恒天、安达、中大街、明珠城相继的推出，提升了海安的商业品质。但海安过高的开发量使得海安商业市场饱和，商业存量越来越高。,海安商业分析,第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态 PART 2 间接竞争个案月度动态,第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态,月度动态综述：本月七星国际城着手进行推商铺的准备工作，预计下个月将推30套商铺，面积在200左右。 本月销售情况：上个月推2011年2月中旬推出一栋19层高层，50户，户型为130、172平米，目前销售去化90%。 本月优惠活动：无,第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态,月度动态综述： 2011年1月1日推四栋高层，均价5380元/平米，户型90150，开盘当天就去化了90%。因销售情况良好，后于1月28日加推4栋高层. 本月销售情况：目前只剩部分底层和顶层房源。 本月优惠活动：无 本月广告推广动作：户外，公交站牌。“三批房源璀璨公开，全城热购”“90165方正格局多重选择”“13亿华新建工恢弘巨资力作”,第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态,工程进度：一期二期封顶，三期四期在建,第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态,月度动态综述：项目于2011年2月10日开盘，推两栋19、22层高层，102套房源，面积主要以三房为主，开盘均价6264.68元/平米，后拉价120元/平米，目前推出一栋25层进行内部预约。 本月销售情况：在售去化80%。 本月优惠活动：无 本月广告推广动作：户外，网络，公交站牌。“皇家西班牙*大境界”,第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态,工程进度：一期在建,第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态,月度动态综述：项目工程预计明年年底交房。 本月销售情况： 本月优惠活动：无 本月广告推广动作：电视，公交站牌，户外大牌。“给你一个永不搬家的理由”,在售,8,豪生大酒店,第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态,工程进度：九栋同时在建,第三篇 竞争个案月度动态 PART 2 间接竞争个案月度动态,清水园 项目于2011年1月1日开出二期房源，三栋高层，共374套，面积在100150之间，均价5600元/，目前仅剩部分大户型房源。三期开盘时间待定。 水岸名城 目前项目拟定4月份推108套，三栋6+1多层房源，户型100160，起价4250元/. 海安大世界 目前剩余低楼层和高楼层大户型在售，均价达6000元/ 海州新城 受海安整体价格影响，目前158、172 大户型消化速度明显加快，剩100套在售。 海州阳光城 一期基本售馨，下半年推小高层产品。 万豪国际 目前项目发放名流护照，每参加一次万豪国际的活动盖章一次，购房时优惠2000元，最高可优惠10000元。项目预计在6月开盘，一期推10栋房源，户型为100143平米，共700户，目前工程刚刚开始招标。 金石蓝郡 3月20日售楼部公开，规划建设270000大型住宅区，叠加多层首次进入市场。 东大街 由海安亚伦房地产有限公司投资开发的东大街崇德华府、海天国际、如意佳园三个楼盘，总面积70万平方米，投资近22.8亿元。东大街海天国际是由亚伦公司精心打造的力作，项目占地90.67亩，规划总户数1296户，是东大街综合开发的重点组成部分。,第三篇 竞争个案月度动态 PART 2 间接竞争个案月度动态,海安未来重点楼盘展示,金石蓝郡,建面27万,华府天地,建面62023,信拓东港国际,建面24万,朗地尚城,建面14万,朗地天澜湾,建面26万,东大街,建面70万