2006年1季度北京市房地产市场总结.doc

2006年1季度北京市房地产市场总结 2006年04月目 录第一篇 市场总体态势. 1.1概述. 1.2房地产投资开始反弹. 1.3 期房预售供销两旺. 1.4 房价上涨较快，中低价产品紧缺. 1.5 空置问题值得关注. 1.6 热点问题购房实名制. 1.7 北京楼市的热点区域. 第二章 北京市土地市场综述. 2.1 06年1季度土地成交量较小. 2.2 近期土地集中上市. 2.3 供地区位集中度高. 2.4 06年供地计划. 2.5 06年供地计划特点. 2.6 结论第三篇 住宅市场分析和预测. 3.1市场供求分析. 3.2 区位分析. 3.3 价格分析. 3.4 产品分析. 3.5 热点板块分析. 3.6 别墅市场分析. 第一篇 市场总体态势1.1概述 一天之计在于晨，一年之“机”在于春。经历05年宏观调控的洗礼，06年的京城楼市重新绽现春天般生机。 据国家统计局对全国1.95万家各种类型企业的调查结果显示：1季度，全国房地产业景气指数在各个行业中回调幅度最大，说明房地产业开始回暖。 06年伊始，京城楼市新盘迭出，据不完全统计：06年1季度北京市入市新盘26个，13月分别为4个、8个和14个。1.2房地产投资开始反弹 05年，在国家实施一系列宏观政策后，房地产投资得到有效控制。但06年1-2月，全市房地产开发投资完成120.5亿元，比上年同期增长28.3；占全社会固定资产投资的比重为57.4，高于上年同期3.4个百分点。其中，商品住宅开发投资完成61.2亿元，增长86，如表所示。与此同时，全市商品住宅施工面积为3315.5万平方米，比上年同期增长45.8。 1.3 期房预售供销两旺 据北京房地产交易管理网统计，1-3月，全市批准预售135个，批准预售商品房面积549.56万平米，其中住宅批准预售面积363.16万平米，分别比上年同期增长36.1和17.4，供给量明显增多。 表12 0506年1季度北京市商品房批准预售情况06.106.206.306年1季度05年1季度批准预售许可证701649135批准预售面积(万m2)305.2166.6177.74549.56403.71 从销售情况来看，06年1季度整体优于上年同期。商品房预售登记4万多套，其中90为住宅。商品房预售登记面积到509.33万平米，其中住宅为426.24万平米，分别比去年同期增长11.0和6.3。表13 0506年1季度北京市商品房预售登记情况06.106.206.306年1季度05年1季度商品房预售登记套数147781034916641417683.89万商品房预售登记面积(万m2)193.00116.46199.87509.33459.06 商品房批准预售与同期预售成交面积相差无几，商品期房预售率为92.7，住宅预售率为124.7。同时，从网上签约期房数量来看，进入3月份北京期房网上签约数量一路走高，3月份期房日签约554.7套，略高于去年“金九银十”10月份日均554.3套水平。尽管06年1季度各月预售成交情况仍较05年末有所下降，但上述数据足以说明06年1季度商品房预售整体上是供求两旺的。1.4 房价上涨较快，中低价产品紧缺 以成交套数统计，预售单价低于5000元/平方米的仅占商品住宅成交总套数的31.1，比上年同期下降16.4个百分点，50007000元/平方米占29.8。另外，分析3月份入市的新盘发现，有六成多的项目销售价格在8000元/平方米以上，6000-8000元/平米占15%；低于6000元/平方米的只有20%。难怪有人说：如今在北京四环之内根本就找不到7000元/平米以下的房子，而市场上需求主要以总价50万元左右为主。 户型面积从上年同期80160平米的标准下降到80140平米，主力户型面积减少不仅是因为单价与面积联动而影响购房总价，更重要的是考虑日后物业持有及其他相关税收影响。1.5 空置问题值得关注 05年全市空置一年以上的商品房面积累计逐月减少，从年初的474.95万平米减少年底的380万平米，年底时商品住宅空置占全部商品房空置的66.4。 北京房地产交易管理网统计数据显示，截至2月末，北京市空置一年以上商品住宅面积为306.2万平方米，比上年同期上升21.2。1.6 热点问题购房实名制 2月10日，建设部公布建设部2006年工作要点，其中“落实商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度”备受百姓和业界关注。并由此引发新一轮的PK，有人认为此举能够遏制炒房，从而降低房价；也有人认为该措施作用不大。成业行作为业内主流研究机构，对此进行了深入分析。 建设部做为游戏规则制订者，出台各种政策和措施必定有明确的初衷。购房实名制一是为了查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价，抑制和打击房地产市场投机，二是确定各物业权属，为后续物业税等相关政策出台奠定基础。 该政策出台是一项利好，尽管目前功效不是非常明显，但绝对有必要。很多人之所以对购房实名制产生置疑，主要是该措施真正起到实效还需要进一步细化和其他政策进行配合。否则拿家属、亲戚或朋友的有效证件，甚至假证件都可以照样炒房。如果该政策能够与购房者户籍信息、信用信息、购房信息、贷款信息等相关信息互连，使得利益双方信息对称，在一定程度上限制投机和房价上涨，弱项发挥更大效用，必须与物业交易税、持有税等政策相配合。1.7 北京楼市的热点区域 清河北至西三旗，南至清河北五环路；西至上地信息路，东至京昌路及其部分辐射区域。该区域位于海淀区东北部，总面积13.5万平方公里，濒临上地高科技产业园、奥运村、中关村，交通便利，教育文化氛围浓厚，各种配套设施完善，随着奥运临近，华润置地品牌带动，该区域必将成为热点区域之一。 朝青板块随着朝阳路、朝阳北路交通的改善，该区域已经成为普通住宅开发的热点区域，并且多为大盘。经过最近几年市政的不断完善，该区域人气渐旺，已经成为中青年购房者理想选择。 望京曾经的“卧城”如今得到很大改观，不仅交通顺达，而且望京地区的配套设施的情况也在逐步改善，如今该区域成为众多海外人士聚集地，形成了浓厚的异国风情。 酒仙桥酒仙桥区域处于第三、第四使馆区之间，其浓重的国际化氛围已经形成传统。该区域地理位置优越，区域内拥有众多国家大型电子企业、科研单位和跨国公司，已经成为北京市城市总体规划重点发展区域之一。 海淀山后海淀山后地区依托西山风景，毗邻多处皇家园林，其中的居住项目一直受到购房人的关注。随着四环路的通车、白颐路的向北延伸以及圆明园西路的扩建、轻轨的修建、北清路的建成、五环路的修建，山后地区日渐开放，成为北京意义上的山后地区。目前，海淀区政府正在完善区域内的市政基础配套。 马家堡位于南三环、四环之间，西起草桥、东到洋桥，处于“丽泽商务区”、“丰台新区”、“大红门商业街(第五商圈)”三大板块围合的核心地带。近两年南城交通得到了很大改善，马家堡西路开通大大拉近南四环到城市中心区距离，该区域具有极为显著的交通、生态、人文、商业、旅游等优势，现在已经成为南城的黄金居住地段。第二章 北京市土地市场综述 2005年北京市发布了第一份土地供应计划，但从实际执行的情况来看，主要由于土地整理的周期性和初次执行的探索性，效果并不是十分理想。2.1 06年1季度土地成交量较小 根据北京土地储备中心公布的数据，06年1季度成交土地6宗，同比减少4块。各地块面积相对较小，总建设用地面积不足7万平米，规划总建面23.2万平米，同比分别降低70多。但土地的楼面价却相反增长65.7，足以说明地价在上涨。表21 0506年1季度成交土地信息地块数量建设用地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)成交价总价（万元）土地楼面价（元/平米）05年13月10264724.8818252.7252091.4308106年13月669431.9232021118440.55105较上年增长4073.871.653.065.72.2 近期土地集中上市 截至到06年3月底，尽管成交土地数量不多，但后续上市量却非常可观。目前，土地储备中心正在成交的土地有28宗，面积达160多万平米，而且还有23宗地块准备近期入市，两者加起来超过310万平米。表22 近三年土地成交信息 名称04年成交05年成交06年1季度成交06年正在交易06年准备入市06年合计实际总成交(宗)60486282357建设用地（万平米）374238.96.9161.6154332.5规划建筑面积（万平米）546432.823.2283.9333.4640.5交易总金额（亿元） 112.7116.011.84交易平均单价（万元/亩）165218.71137.8容积率1.461.813.361.762.161.93 从上表可以看出，06年北京市供地明显增多，已经成交、正在交易和即将入市地块的规划总建筑面积远远超过前两年。需要说明的是，06年已经成交地块的单价是前两年的几倍，主要与宗地位置、容积率、用地性质及地价上涨等重要因素有关。 另外，最为引人注目的广渠路36号用地（原北京吉普车厂）抛头露面，出现在即将入市的计划中。该地块规划建筑面积90.02万平方米，为居住和商业综合用地，该地块的入市必将引起新一轮竞拍高潮。2.3 供地区位集中度高 从地块分布来看，06年已经成交、正在交易和即将入市的57宗地块分布主要集中在朝阳、海淀、丰台、通州等，朝阳区规划建筑面积达到总量的1/3。 2.4 06年供地计划 北京市2005年度土地供应计划计划供应土地6500公顷，但实际执行情况与计划要求相距甚远。至于06年走势，成业行多次预测06年计划供地总量基本与05年相差无几，基本维系该水平，但实际供地数量一定会远远高于05年实际供应量，供应节奏和具体执行也会比05年把握的好。 最新的北京市2006年度土地供应计划显示06年计划供地6500公顷，其中市级指标3000公顷，区县级指标3500公顷。前者包括中央项目700公顷、市重点建设工程2000公顷和机动指标300公顷；后者中的40分解到城八区，60分解到其他郊县和经济开发区。 对于房地产开发商而言，重点关注的是区县分解指标和经营用地指标，通过统计比较，朝阳、海淀、通州、顺义、大兴五个区县所占比例较高，分别在10左右，如图所示。图2.3 06年供地计划区县指标分解比例 2.5 06年供地计划特点 （1）住宅和尚服用地减少，经济适用房反增。06年计划住宅商品房用地供应量为1600公顷，比去年减少150公顷，商服用地也由550公顷减少到300公顷。而经济适用房供应量为300公顷，比去年增加100公顷。表23 06年计划供地结构 经济适用住房市政基础设施科教文卫体工矿仓储住宅商品房商服05年20021506001250175055006年300240080011001600300 （2）供地郊区化明显。根据北京城市总体规划（2004-2020）、北京市土地利用总体规划（2005-2020），06年土地供应计划指标中，远郊10个区县指标约占60%，向顺义、通州、大兴及亦庄重点倾斜。住宅土地供应明显郊区化，基本都到了五环外，五环内的土地供应还是相对比较紧张，特别是二、三环内，已经基本没有土地可供开发。由此可以推断，随着北京市总体规划的贯彻落实，近郊重点发展的卫星城必将成为供地热点区，供地郊区化趋势成为必然。 （3）鼓励经济适用房等普通住宅建设，限制高档项目用地。计划确保竣工200万平方米经济适用房所需的用地供应，明确了新经济适用房限定供地范围：鼓励南城、四环外轨道交通沿线建设经济适用住房；东、西、北四环路内和南三环路内不再新增除比照经济适用住房管理的危改文保项目或房改带危改等项目外的经济适用住房用地。目前，初步确定的7块经济适用房备选地，丰台占3块，总建筑面积50.9万平方米朝阳、门头沟、海淀和石景山各占一块，规划总建筑面积分别为50万、48万、27万和8万平方米。 住宅商品房用地要优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应；鼓励节能节地节材型住宅项目建设用地供应；鼓励新城在交通条件便利区域建设普通商品房的用地供应。同时，限制高档住宅商品房项目建设用地供应；禁止高档别墅项目建设用地供应；高尔夫球场（含练习场）、滑雪场和五环以内汽车配件市场建设用地。 （4）控制规模商业。计划强调限制建设规模在1万平方米以上的商业设施用地；五环以内不再新增属于北京市流通业发展分类指导目录（2006年）中限制发展的项目用地。 优先发展总部经济项目用地和王府井、西单、前门等商业街改造升级建设用地。2.6 结论 05年北京土地供应计划中，住宅和经济适用房用地总量为1950公顷，而实际供应则为880公顷，如果06年1900公顷的土地完全进入市场，基本可以满足市场需求。如果上年剩余的800公顷再转到今年，则06年北京房地产市场的土地供应是相当充足的，现在最主要的则是如何能够按照计划落实到位。 即使上述目标能够实现，但成业行认为土地供应不足以降低地价，更不可能抑制房价上涨。因为目前土地市场分布很不均衡，有实力开发商为了长期储备拥有越来越多的土地；，众多中小开发商面对招、拍、挂土地出让方式，由于自身实力有限，逐渐被排除游戏圈。由此形成有地不开发、开发却无地的尴尬局面。 针对此情况，政府必须从土地审批和市场整理两个环节进行根治，导致地价和房价下跌的最可能因素还是宏观政策、通货紧缩、经济整体衰退等重大因素。第三篇 住宅市场分析和预测 3.1市场供求分析 06年1季度，北京市共批准住宅预售面积363.2万平米，同比上涨17.4，共计29605套。 表31 0506年1季度北京市商品住宅批准预售情况06.106.206.306年1季度05年1季度批准住宅套数1559336151039729605批准住宅面积(万m2)201.1942.15119.82363.16309.23 从销售情况来看，1季度共销售住宅491万平米，共计40741套，其中预售登记面积452.9万平米，共计37800套。现房销售面积38.1万平米，2941套。06.1 06.2 06.3 06年1季度 05年1季度商品住宅预售登记套数13181 9465 15154 37800 商品住宅预售登记面积(万m2)159.72 109.04 184.1 4452.90 426.24表32 0506年1季度北京市商品住宅预售登记情况 截至06年3月底，北京市期房可售住宅套数114545套，可售期房住宅面积1606万平方米，较年初有较大幅度的下降。此外，北京市共有现房项目908个，未签约住宅现房15787套，面积约266万平米。现房与期房可售面积多达1872万平米，按照05年平均销售速度，几乎需要半年消化时间。3.2 区位分析 06年1季度开盘的住宅项目主要集中在朝阳、丰台区地区。其中朝阳区有天鹅湾、壹线国际、朝庭公寓、苹果派、A派公寓几个新的项目上市。丰台地区有中景理想家、南北栋、华富丽苑、沸城等几个项目开盘。未来一段时间，朝阳区仍有多个项目上市。 从预售成交量来看，朝阳区、丰台区也位居前列，06年1季度，朝阳区预售住宅168万平米，共计约1.4万套。丰台地区成交6800套，约73万平米。 图3.1 06年1季度城八区住宅成交情况 远郊区县中。昌平区的成交量相对较大，06年1季度昌平区预售成交4848套，面积66万平米。 图3.2 06年1季度城远郊住宅成交情况 3.3 价格分析 06年1季度住宅产品的平均销售价格为7168元平方米，去年同期销售价格则为6235元平方米，同比上涨了933元平方米，涨幅为15%左右。 图3.3 各季度普通住宅销售均价 从期房销售来看，06年1-2月，全市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米，同比上涨了997元/平方米，涨幅为17.3，远高于GDP和物价上涨水平，延续了05年的增长态势。 虽然住宅产品的销售价格在上涨，但是别墅和高档住宅产品的销售价格则出现了下降的局面。今年1季度别墅和高档公寓的销售价格为9503元平方米，而去年同期的销售价格则为10643元平方米，同比下降了12%。 图3.4 各季度公寓及别墅销售均价3.4 产品分析 06年新开盘项目以普通住宅为主，与此同时，天鹅湾、壹线国际、A派公寓、朝庭公寓、置地公寓、景龙国际公寓6个公寓亦先后开盘，这些公寓项目全部位于东部的朝阳地区。表33 06年1季度开盘公寓项目0