红夕阳老年乐园项目可行性研究报告.doc

北京文海经略投资咨询有限公司 辽宁生态养生城辽宁生态养生城 红夕阳老年乐园项目红夕阳老年乐园项目 可可行行性性研研究究报报告告 编编制制单单位位： 北北京京文文海海经经略略投投资资咨咨询询有有限限公公司司 编编制制日日期期： 二二零零一一二二年年十十二二月月 北京文海经略投资咨询有限公司 目目 录录 第一章第一章 总论总论1 1.1 项目背景与概况 1 1.2 报告编制依据和内容 5 1.3 问题与建议 6 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性8 2.1 项目建设背景 8 2.2 项目建设的必要性 11 第三章第三章 项目建设规模与内容项目建设规模与内容15 3.1 建筑物 16 3.2 配套及公用工程 18 3.3 建设指标 18 第四章第四章 市场需求分析市场需求分析20 4.1 项目概述 20 4.2 我国养老产业市场分析 20 4.3 本项目的市场分析 32 4.4 运营方案分析 36 第五章第五章 场地选择与建设条件场地选择与建设条件45 5.1 项目地块概况 45 5.2 项目建设条件 47 第六章第六章 总体规划总体规划49 6.1 规划指导思想与目标 49 6.2 规划原则与理念 50 6.3 总体布局 52 6.4 消防 55 6.5 竖向设计 56 6.6 技术经济指标 56 第七章第七章 建筑结构建筑结构57 7.1 建筑方案 57 7.2 结构方案 65 第八章第八章 公用工程公用工程69 8.1 电力工程 69 8.2 给排水工程 73 8.3 供热工程 76 第九章第九章 节能、节水措施节能、节水措施78 9.1 节能节水的必要性 78 9.2 设计依据 79 9.3 建筑节能 79 9.4 节电措施 80 9.5 节水措施 81 9.6 能源管理 81 北京文海经略投资咨询有限公司 第十章第十章 环境保护与消防环境保护与消防83 10.1 环境保护 83 10.2 消防 89 第十一章第十一章 组织机构及劳动定员组织机构及劳动定员91 11.1 组织机构 91 11.2 机构设置 91 11.3 人力资源开发 92 第十二章第十二章 项目管理与实施进度项目管理与实施进度94 12.1 项目建设期管理 94 12.2 项目实施进度 95 第十三章第十三章 项目招投标方案项目招投标方案97 13.1 招标依据 97 13.2 招标组织原则 97 13.3 招标范围 98 13.4 招投标程序 98 13.5 招标的具体情况 100 第十四章第十四章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措102 14.1 编据依据 102 14.2 估算范围 102 14.3 编制办法 102 14.4 投资估算 103 14.5 项目资金筹措及资金来源 107 第十五章第十五章 财务评价财务评价108 15.1 财务评价依据 108 15.2 财务评价基础数据选择 109 15.3 服务收入估算 110 15.4 财务评价指标计算 111 15.5 盈亏平衡分析 112 15.6 财务评价结论 112 第十六章第十六章 社会评价社会评价114 16.1 社会影响分析 114 16.2 互适性分析 115 16.3 社会风险分析 116 第十七章第十七章 结论与建议结论与建议118 17.1 结论 118 17.2 建议 119 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目背景与概况项目背景与概况 .1 项目名称项目名称 辽宁生态养生城红夕阳老年乐园 .2 承办单位承办单位概况概况 单位名称：单位名称：沈阳市红夕阳老年乐园有限公司（拟成立） 单位概况：单位概况： 沈阳市万开置业有限公司，成立于 2003 年，注册资金 8500 万元 整；主营房地产开发、投资、建筑材料等。公司拥有一支懂技术、会 管理、吃苦耐劳并甘于奉献的管理团队，专业技术齐备，管理能力超 强，且整体配合紧密，综合素质过硬。 筹建的“辽宁生态养生城红夕阳老年乐园”项目，坚持“替天下 儿女呵护老人尽孝道，为四海友朋颐养天年增福寿”的理念，护理人 员均经过专业培训，竞争上岗，做到用耐心、细心、贴心的真情，为 入住的每一位提供细致、周到的服务，使大家感受“家”一般的温暖和 亲人般的关照。 本老年乐园以“为政府排忧、帮儿女尽孝、给自己积善”为核心价 值观，提供一站式的配套齐全的老年生活服务，内容和规格甚至活动 质量，是寻常百姓家难以达到的。譬如网球、乒乓球、棋牌、健身器 材等在公寓都是免费提供，从衣食住行、休闲玩乐、医疗健康各种服 务一应俱全，功能完善。而在家里，即使你有这个消费能力也会受场 地限制。 .3 拟建地点拟建地点 本项目拟建地点位于沈阳市西北方向，与市中心相距大约 7 公里。 周边有规划的城市主干道及高速公路，交通便捷。 .4 项目建设规模项目建设规模 本项目总建设用地面积为 1240 亩，总建筑面积为 97.7 万平方米。 其中养老公寓 71.3 万平方米，主要包括多层、小高层公寓及独栋别 墅等；公共服务设施配套 26.4 万平方米，主要包括健康体检中心、 食疗会馆、老年大学、休闲活动中心、超市、银行、餐厅等。 .5 项目项目整体定位整体定位 本项目的整体定位为：中国老龄服务产业的标志性工程，国际一 流标准的养老服务社区专为老年人设计的独立公寓、护理院、康 复中心、健康会所和公共服务中心群落。创立集居住、疗养、康复、 北京文海经略投资咨询有限公司 保健、文化、娱乐、休闲等功能为一体的现代养老服务综合社区。引 进国外先进养老理念和服务方式，吸引中高端老年客户群体，成为国 内知名的“社会养老示范工程”。 .6 养老服务内容养老服务内容 1、医疗保健服务，指为老年人提供疾病防治、康复护理、心理 卫生、建立健康档案、定期进行健康宣传教育、开展医疗保健上门服 务；针对生活半自理和不能自理的老人提供医护人员 24 小时巡诊制 度和护理人员 24 小时特别看护服务。 2、文化服务，指为老年人提供知识讲座、书法绘画和图书阅览 等服务。 3、餐饮服务，为老年人提供订餐、上门送餐服务，定期举办食 品卫生及膳食营养讲座等。 4、体育健身服务，为老年人提供活动场所、体育健身设施等服 务。 .7 项目的实施进度项目的实施进度 根据现状相关条件和规划功能布局的关系，结合本项目的特点， 本项目采取一次规划，分期实施原则，大体分为三期。整个项目从初 步设计到竣工交付使用，拟计划建设期 5 年。 .8 总投资及资金筹措总投资及资金筹措 1 1、总投资、总投资 本项目总投资仅由建设投资组成。 总投资为 150002.5 万元。其中：工程费用：145971.68 万元，工 程其它费用 24335.56 万元，预备费*6 万元；铺底流动资金*万 元。 2 2、资金筹措、资金筹措 本项目总投资 150002.5 万元,全部由项目单位自筹解决。 .9 主要技术经济指标主要技术经济指标 表 1-1： 主要技术经济指标 序号序号项目项目单位单位数量数量备注备注 一一总规划用地总规划用地亩亩1130 1一期工程规划用地亩450 2二期工程规划用地亩400 3三期工程规划用地亩* 二二建设规模建设规模 1总建筑面积平方米* 2一期工程建设规模平方米* 2.1别墅平方米* 2.2老年康复中心平方米* 2.3保健中心平方米 2.4养生酒店平方米 2.5老年大学平方米 2.6中国护工学院辽宁分院平方米 3二期工程建设规模平方米 3.1小高层公寓平方米 3.2多层公寓平方米 3.3花园洋房平方米 4三期工程建设规模平方米 4.1小高层公寓平方米 4.2康体休闲会所平方米 4.3营养食疗会馆平方米 4.4综合服务中心平方米 北京文海经略投资咨询有限公司 （1）超市平方米 （1）银行平方米 （1）服务中心平方米 其 中 （1）餐厅平方米 5容积率 6建筑密度% 7绿化率% 三三项目总投资项目总投资 四四资金筹措资金筹措建设单位自筹 五五财务指标财务指标 1财务内部收益率% 2财务净现值万元 3投资回收期年 4总投资收益率% 六六建设期建设期年年 1.21.2 报告编制依据报告编制依据和内容和内容 .1 编制依据编制依据 1、 中华人民共和国老年人权益保护法 ； 2、 社会养老服务体系建设规划(2011-2015 年) ； 3、 中国老龄事业发展“十二五”规划 ； 4、全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展 养老服务业意见的通知 ； 5、 辽宁省老年人保护条例 ； 6、辽宁省老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知 ； 7、 辽宁省社会养老服务体系建设规划(2011-2015 年) 8、辽宁省民政厅等部门关于加快发展社会福利事业的通知 （豫民福（1998）19 号） ； 9、 老年公寓和养老院设计指南 10、 城市道路和建筑物无障碍设计规范; 11、 老年人建筑设计规范; 12、 方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范 ； 13、项目业主提供的其它相关基础数据和材料； .2 编制内容编制内容 本项目是辽宁生态养生城红夕阳老年乐园项目，主要编制内 容包括项目建设的背景及必要性、市场分析、建设内容及规模、建设 地点与建设条件、总体规划、建筑结构、公用工程和辅助设施、环境 保护与消防、安全卫生、节能、组织机构及劳动定员、项目管理与实 施进度、项目招投标方案、投资估算与资金筹措、经济与社会效益评 价、结论与建议等。通过对各个方面进行合理性及可行性分析，为项 目承办单位和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据。 1.2.3 报告编制单位报告编制单位 北京文海经略投资咨询有限公司，是一家专业从事咨询业务的企 业，公司注册经营范围：投资咨询、企业管理咨询、工程项目管理、 工程勘察设计、经济信息咨询等；项目部主要提供项目申请报告书、 可行性研究报告、资金申请报告、商业计划书、环境与节能评估报告 等编制服务。 全国免费热线：4000555762 联系电话公司网站 1： 网站 2： 1.31.3 问题与建议问题与建议 1、虽然本项目拥有良好经济与社会效益，但项目建设主要通过 自有资金解决，管理好资金使用流程，提高资金使用效率，降低资金 北京文海经略投资咨询有限公司 使用成本，有效而合理的利用资金有利于项目总投资额的降低，是保 证项目稳定收益的首要因素。 2、目前，我过老年住宅行业仍处于初级发展阶段，行业经验不 足，传统养老观念将导致老年住宅需要一定的市场培育期；本行业的 建设投资额巨大，仅有部分发达城市个别开发商开发了老年住宅；同 时，现有老年公寓主要为中高经济实力的老年客户，受众群体有限。 随着未来人口老龄化加剧，社会保障体系逐渐完善，人们养老观念的 改变，老年住宅行业市场前景日益广阔。总之，本行业机会与风险共 存，整个行业总体市场前景广阔。科学地吸收借鉴国内外同行业成功 案例的建设、经营与管理模式，并结合本项目的特点取长补短，是保 证本项目成功的主要因素。 3、本项目属于大型公共建设项目，且为老年人休养身心之地， 所以在建设时需