中原：星河湾项目考察分享报告.ppt

星河湾项目考察分享报告,中原集团二级市场战略顾问中心 shenzhen.06.2011,汇报说明 星河湾作为中国的豪宅专家，以“舍得、用心、创新”的理念开发了不少极具学习价值的高品质的项目。我们本次对北上广三地的广州星河湾、星河湾海怡半岛、北京星河湾和上海星河湾四个项目进行了考察。在本报告中，我们将从平面布局、交通组织、户型设计、立面设计、园林设计、室内装修、配套打造和营销展示八大方面对星河湾进行分析，归纳出相应规律，以提升我们对于星河湾以及中国豪宅的认识。,目录 contents,目录 contents,通过对星河湾项目的考察，我们在本报告中主要思考三大问题,星河湾的豪宅标准化的规律与特征是什么？,1,星河湾如何因地制宜、同中存异？,2,随着时间推移，在产品方面星河湾如何实现自身的改进提升？,3,目录 contents,基于“舍得、用心、创新”的企业文化核心点，星河湾力求成为中国品质地产的领航者，一个受世界尊敬的企业,星河湾文化,三个核心点,四个一工程,十六条标准,五把尺子, 三个核心点,舍得,用心,创新,星河湾之道,舍得舍得决定用心的深度和创新的高度，决定事业和人生的境界，舍得定格局。 舍得投入成本、时间，还有心血与智慧。 大舍大得，小舍小得，不舍不得。科学地舍，合理地得。 舍与得并不一定同步而行，要敢于舍在得前。 懂得放弃，拒绝诱惑。有所为有所不为。,舍 得舍得的气度,用心用心决定“舍”与“创”的结果，决定“得”与“新”的程度，用心立基业。 执着于社区建设的每一个环节、每一处细节。 “心”到才能“行”到，“行”到才能“功”成。 用心用在事前，极尽心力系统规划全过程；用心用在事中，以超越常规的标准完成每一件事；用心用在事后，不断总结，不断完善，不断提升。 自动自发，全力以赴，不浅尝辄止、得过且过。用心用到尽。,用 心用心的执着,创新舍得去创新，用心去创新，创新打造优势，创新创造价值，创新赢得未来。 星河湾要不断更新好房子的标准。 创新是品质突破的利器，是事业进步的阶梯，是自我成长的源泉。 创新并非完全否定，要懂得扬弃，善于整合出新，积小成为大胜。,创 新创新的标准, 四一个工程,一种承诺 一种态度 一个标准 一种文化,一种承诺,房地产要对它所在的城市兑现一种承诺为所在城市增添一道靓丽的景观，要以一种立永恒之业的目标去建造，使楼盘成为所在城市的名片。,一种态度,星河湾是要让成千上万个家庭在里面生活七十年，对于几万人、两三代人的生活会有非常深远的影响，做一个对业主负责、对城市负责、对社会负责，为业主用心营造生活空间的发展商是我们坚持的态度。,一个标准,要引导一种不断进步的行业标准。广州星河湾在选材用料、工艺、环境、室内装修和设备配套上都做了一些有益的探索，而北京星河湾投入的成本更大，甚至把开盘时间推迟一年来做产品环境。,一种文化,倡导一种健康的文化。曾经有一个广州星河湾的业主说：“我们住在这样的社区环境里，就算我的孩子是个小调皮，将来也会变成绅士。”一个有健康文化的社区，对业主的生活，尤其是孩子的成长有着非常深远的影响。, 五把尺子,第一，要为业主提供70年满意的生活和不断增值的物业； 第二，星河湾的景观要做到50年不落后； 第三，要有全国性甚至国际性的品牌； 第四，每一个员工，要有对得起自己职业生涯的业绩； 第五，在行业里要有长久的生命力和别人无法替代的核心竞争力。, 好房子的十六条标准,整个社区没有一寸地方不修饰，在这里甚至找不到一条水泥路； 追求极致，建筑物的外立面不允许出现一根管线； 采用平均式绿化规划，首期46个园林水景遍布整个社区； 路面处理采用多种材质：黄蜡石、石英石、花岗岩、鹅卵石、梢木等无所不用其极； 自建水厂、独家引用活水循环系统、全天候循环过滤，水清见底；,独家引入宝墨园活水循环系统，实现清水养鱼的奇迹； 每个组团至少拥有一个景观式泳池，免费向业主开放； 组团式规划，六个各具异域风情的特色花园旖旎多姿； 小区水景面积超过3万平方米； 一梯两户，南北对流， 跃式双套房设计，户户都有穿堂风； 多阳台设计取代了传统飘窗；,楼宇层高比现行标准高了15厘米，空间感更强，间隔墙板比传统砖墙薄了3厘米，实用率更高； 国际大师定造交楼标准； 采用预应力结构，厅房无梁无柱； 主人房铺设手织地毯，配智能座厕，豪华水力按摩浴缸，蒸汽浴室； 投资2亿元兴建省一级学校星河湾广州番禺执信中(小)学,截至2011年，星河湾地产在大陆和港澳共开发了8个星河湾项目，遍布北上广一线城市和太原、鄂尔多斯、澳门等富人聚集区,鄂尔多斯星河湾,北京星河湾,太原星河湾,上海星河湾、浦东星河湾,广州星河湾、星河湾 海怡半岛,澳门星河湾,通过比较星河湾在各地的已售或在售项目的价格情况，我们发现星河湾项目有着良好的资产保值增值功能,本次考察的广州星河湾、星河湾海怡半岛、北京星河湾和上海星河湾的基本信息如下,区位图,容积率,1.51,3.1,1.6,1.4,总建筑面积,128万平米,93万平米,60万平米,71.4万平米,绿化率,56%,35%,45%,35%,产品面积区间,90-508平米,93-518平米,246-667平米,248-528平米,物业地址,番禺迎宾路沙溪大桥南岸,番禺沙溪大道480号（洛溪岛东端）,朝阳朝阳北路四季星河路,闵行都会路3799号,广州北京上海，我们对星河湾的探秘马上展开！,目录 contents,备注：以本次考察的广州星河湾、星河湾海怡半岛、北京星河湾和上海星河湾为案例进行分析归纳,观察星河湾的八只眼睛,平面规划,交通组织,户型设计,立面设计,园林设计,室内装修,配套打造,营销展示,上海星河湾,北京星河湾,本项目,本项目,平面规划强调以人为本的设计原则，营造舒适宜人的人文环境，良好的人居环境。强调居住的均好性。,北京星河湾采用大围合方式，保留了星河湾的灵动、韵律、节奏。规划突出了整体性、向心性、均好性，以高层板式为主的住宅建筑顺应地形、变化有序。,上海星河湾各组团以围合和半围合形式布局，为社区景观预留相当大的用地面积,通过加大景观面积增强视觉冲击力，同时也增加豪宅景观资源价值。,建筑间距60-100米,建筑间距大于100米,广州星河湾海怡半岛,广州星河湾（六期）,建筑呈星座式半围合，单体及组团的方向角度、层数楼距等变化不定，依照星座分布理念精心布局。,平面规划强调以人为本的设计原则，营造舒适宜人的人文环境，良好的人居环境。强调居住的均好性。,建筑间距60-100米,上海星河湾,北京星河湾,平面规划功能分布合理，规划突出整体性、向心性、均好性居住区与其他功能区形成相对独立而配套又满足居住需求的格局,会所及酒店 学校 高层住宅 商业 体育馆,上海星河湾拥有超百米开阔栋距，270度景观视野，栋栋堪称楼王。,广州星河湾七期海怡半岛,平面规划功能分布合理，规划突出整体性、向心性、均好性 居住区与其他功能区形成相对独立而配套又满足居住需求的格局,会所及酒店 学校 高层住宅 商业 体育馆 销售中心,平面规划“星座式”建筑布局，就是自然的、不对称的建筑布局,source：centaline research, 星座式布局有利于建筑物外立面能被最大限度地展开，增大了屋内通风采光的墙面, 星座式布局的建筑避免了建筑规整、呆板户与户的对望，最终形成高低错落有致的完美天际线, 星座式布局避免了组团围合的景观空间，而是形成了大面积，大距离的大景观，每个建筑都坠落在园林之中,通风采光,天际线,大景观,以上海星河湾为例,观察星河湾的八只眼睛,平面规划,交通组织,户型设计,立面设计,园林设计,室内装修,配套打造,营销展示,星河湾项目的交通组织呈现出星座布局、人车分流、库内入户和道旁排水等特点,顺势通畅，快捷方便，有曲有深，临濠蜿蜒，曲折有情, 星河湾采用自然的，不对称的“星座式”建筑布局，因此小区人行道也依星座式布局设计，顺势通畅, 车辆干道和园区行人路径完全分隔，所有车辆进入组团后，直接进入地下车库, 楼内电梯直通地下，业主从设在车库内的电梯入口直达住所，保证社区内无车辆通行,星座布局,人车分流,库内入户, 星河湾区内没有一条直路，道路上没有一个井盖，而为了避免对景观的破坏，将下水道设置道路两旁,道旁排水,source：centaline research,交通流线分析,上海星河湾,广州海怡半岛,广州星河湾6号,北京星河湾,source：centaline research,观察星河湾的八只眼睛,平面规划,交通组织,户型设计,立面设计,园林设计,室内装修,配套打造,营销展示,我们以上海星河湾为研究对象，从四大方面对星河湾的户型进行分析，从而归纳出星河湾户型设计的内在规律与特性,通过考察，我们发现各地星河湾的户型在相同面积段上有很高的相似性。我们以上海星河湾为研究对象，选取其不同面积段的典型户型进行深入分析，以推导、归纳出星河湾户型设计的内在规律与特性,户型分布,户型平面分解,户型细部,户型尺度,分析维度,分析方法,户型分布: 依据项目周边道路及项目内部景观资源来布置户型，使得优质户型占据优质景观,252平米 三房三厅三卫 292平米 四房三厅四卫 325平米 四房三厅四卫 376平米 四房三厅四卫 500平米 五房三厅五卫,内部组团园林,2万平园林,城市道路,产品排布: 以万科杭州西溪蝶园项目与本项目做多角度对比，以得出两开发商在规划理解层面的大致分别。,户型平面分解 248-252平方户型 三房三厅三卫+工人房,设备：家庭中央空调、家庭集中供暖、热水系统:,一梯一户： 最大化尊贵感,客房：公卫与客卫的合一设计，保证功能完整性与使用合理性。3.7米面宽卧室。,层高：3.6米层高 过道：1.8米净宽,流线：主、客区独立 功能： 26平至92平三套房、三厅 附加值：管线隐藏、生活空间均有阳台,主卧：4米宽方正空间 完整衣帽间 独立卫生间,过厅：户型围绕椭圆厅展开,客厅：5米面宽，方正，30平,工人房：独立生活区域,中、西餐厅：,户型平面分解 373-376平方户型 四房三厅四卫+工人套房,设备：家庭中央空调、家庭集中供暖、热水系统:,工人房：独立生活区域,一梯一户： 最大化尊贵感,客房：公卫与客卫的合一设计，保证功能完整性与使用合理性。3.7米面宽卧室。,层高：3.6米层高 玄关：2.1米净宽,流线：主、客区独立 功能：26平至92平四套房、三厅 附加值：管线隐藏、生活空间均有阳台,中、西餐厅：,主卧：6.8米八角房 完整衣帽间 书房、卫生间 约92.4平,过厅：户型围绕椭圆厅展开，多过厅串联,客厅：5.6米宽，40平,走道：3.1净宽,户型平面分解 495-500平方户型 五房四厅五卫+工人套房,设备：家庭中央空调、家庭集中供暖、热水系统:,工人房：独立生活区域,一梯一户： 最大化尊贵感,公卫：独立设计,层高：3.6米层高 玄关：2.5米净宽,流线：主、客区独立 功能：26平至92平四套房、三厅 附加值：管线隐藏、生活空间均有阳台,中、西餐厅：,主卧：6.8米八角空间 完整衣帽间 书房、卫生间 约90平,过厅：户型围绕椭圆厅展开，多过厅串联,客厅：10.2*7.8米 双功能区域 约80平,走道：2.5净宽,户型平面分解 通过户型平面分解，可得知星河湾户型在存在着以下的共通之处,户型要点,平层大户型，面积在250-600不等，南北通透。,面积区间,层高,十字过厅,功能分区,现今大都在3.6米，顶层复式有7.2米通高的客厅,客、餐厅竖向布置，与主入口过道形成十字交叉，且在其交叉处设置椭圆型地板拼花、椭圆型吊顶天花。,主、客功能分区明确，分别位于客餐厅形成轴线的两边。,阳台,套房,每一生活空间均有各自的阳台。 满足每一个室内空间向外的功能延伸。,卧室均为套房设计，客卫多与公卫合一设置。 主卧且多为大尺度、复合型功能设计。,存在多处天地形制统一的精妙之处 天圆地圆、天椭圆地椭圆,天地呼应,户型细部 - 使用率 得房率就是使用率，在一定程度上也是影响客户购买热情的重要因素,使用率= *100% 公摊面积=9*1.3+2.4*2.4+2.4*2.4=23.22 可知，后期星河湾户型从最小面积的252平-500平，则使用率 a = *100% =90.7% b = *100% =95.3%,套内面积 _ 套内面积+公摊面积,252-23.22 _ 252,500-23.22 _ 500,星河湾项目的大平层户型的使用率远高于一般住宅项目的75%-85%。 这也为星河湾印象加分不少。,户型细部 -八角窗 八角窗的设计已经不是市场罕有，唯独星河湾就能够独树一帜，拿捏的驾轻就熟,传统的八角窗沦为满足立面“八角”形制的一个符号。 星河湾顶级户型中，“八角”真正被赋予规整的“八角”形制,且为四向均为可步出式阳台。270度观景面，“八角”完美融入80平的主卧空间的一部分。,户型细部 - 过厅 星河湾大平层均有不小于两处的过厅、且下重手笔装修，走道净宽均在1.8米以上，走道地板拼花与过厅天花吊顶呼应,星河湾创造了一项纪录： 门厅的水平轴线与客、餐厅形成的竖向轴线成完整垂直，且焦点与椭圆型过厅焦点重合 在形制上表现为客、餐厅吊顶水晶灯与过厅的吊顶天花中心成完美一线重合 多处过厅形成天地呼应的完整形制,仿若是天花板投影到地面,户型细部 风水学的天地人和 星河湾户型中无处不在的天地呼应概念,圆与椭圆符号的重复性运用。 包括主卧浴缸、中餐厅、过厅、会所旋转楼梯、也在重复这个节奏。 尤其是“天”与“地”形制呼应，更是无处不在的透露着产品的经典特质。,户型细部 - 阳台 每一个生活活动空间都有自己的阳台，室内、园林景观的渗透,每一个生活空间均有其阳台： 卧室：多设置一步阳台，即法式阳台，宜观景 主卧：八角形制与主卧沙发区域结合设置 客厅：进深不少于1.8米得方正景观阳台，尺度宜饮、宜侃、 宜聚 工人房：生活服务阳台与公共服务结合设置，晾晒、设备安置功能型阳台,户型细部 - 设备管井、管线的隐藏 上下水管、室外空调机位的均做外包装 室内空调机位、冷热水管、家庭服务设备集中设置在生活服务阳台处,每一个生活空间均有其阳台： 构造柱：空心构造柱多用来隐藏生活上下水管、空调冷凝水管 生活服务阳台：集中放置家庭中央空调、家庭式热水器、洗衣机、晾衣器,生活服务阳台,户型/尺度 星河湾户型各个房间尺寸表格化，用以推导随着户型面积增长与各个房间尺度的关系,b2户型客厅占比约11.5%，而a1/a户型客厅占比相对均仅有10%，a加上偏厅后面积约占14.2%,b2/a1/a户型餐厅占比分别为8%、6%、5%，面积随着户型面积的的增大而增大，但是占的比例在减小,b2/a1户型主卧系统占比均仅为17%，但面宽达到4.9m，都做到了舒适豪华的这个尺寸，与a户型的15%约高一点。,随着总面积的增大，客厅、餐厅、主卧系统的豪华度和奢侈度在尺度上体现得非常明显，但是占比却逐渐减小,户型/功能 星河湾户型各个房间尺寸表格化，用以推导随着户型面积增长与各个房间尺度的关系,总的来讲，星河湾户型过于强调客厅和居住空间，在功能丰富性方面稍显不足 b2/a1，面积在250380，而仅有卧室、客厅、餐厅、工人房四个常规功能； a户型虽然在家庭休闲、书房上有所改善，但对于500的户型来讲，其功能区域远少于相同面积的别墅型房型。,b2/a1/a户型除了在家庭社交区、主卧套房区、次卧数量上都发生了一点差异外，其他功能并没有什么差异,观察星河湾的八只眼睛,平面规划,交通组织,户型设计,立面设计,园林设计,室内装修,配套打造,营销展示,外立面分析星河湾从广州到北京、上海，一直延续同样的新古典主义建筑风格,北京星河湾,上海星河湾,广州星河湾,共点元素： 立面设计细节丰富、美观，墙身虚实对比有度，无外露管线，建筑符号的重复运用。（“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格）,升华元素： 窗套及窗户的设计有较多细部,星河湾，经过8年的发展、沉淀，在建筑上已形成一套体系，立面风格、用材、符号应用等方面与以往项目有很强的延续性，星河湾特色已逐渐形成,会所,会所及酒店,整体效果,外立面分析星河湾从广州到北京、上海，一直延续同样的新古典主义建筑风格,大堂入口立面表现,外墙立面表现,广州星河湾六期,会所,会所及酒店,整体效果,外立面分析星河湾从广州到北京、上海，一直延续同样的新古典主义建筑风格,大堂入口立面表现,外墙立面表现,北京星河湾,会所,会所及酒店,整体效果,外立面分析星河湾从广州到北京、上海，一直延续同样的新古典主义建筑风格,大堂入口立面表现,外墙立面表现,上海星河湾,外立面分析建筑风格与材料的沿用，通过符号的反复应用，形成星河湾独特的建筑表现，具有很好的识别性,北京星河湾,上海星河湾,广州星河湾,共点元素： 广州、北京、上海星河湾的屋顶均采用西班牙瓦。简称西瓦。它造型起伏变化，富有古典的欧式风味，铺后自然亮雅，格调独特。,广州、北京、上海星河湾外墙均采用澳洲沙岩和加拿大佛漆）。色彩选择上仍沿袭一贯的米黄色，以明亮和柔和的色彩为主，避免楼体显得厚重,屋顶,屋顶,屋顶,墙身,墙身,墙身,北京星河湾,上海星河湾,广州星河湾,广州星河湾一期,窗套早期表现为外突出并有留缝的形式,广州星河湾六期,上海星河湾,梁托的线条大致相同,梁托的线条大致相同,近期表现为窗套凹陷无留缝,装饰线条柔和的形式,外立面分析注重立面，丰富了细节，增加项目识别度以及增强建筑外立面表现力,檐口处理通过柱体、浮雕的不同组合显现出变化丰富而又风格统一的檐口,檐口,檐口,檐口,窗套,窗套,窗套,共点元素： 下部石材处理精雕细琢，基座2-3层均采用澳洲砂岩，澳洲砂岩是石英经亿万年沉积形成，是绿色环保天然装饰石材 。 从广州、北京、上海星河湾都沿用八角窗的设计，同时丰富了窗套与线角，上海星河湾更加上精美的砂岩浮雕。,北京星河湾,上海星河湾,广州星河湾,外立面分析注重立面，丰富了细节，增加项目识别度以及增强建筑外立面表现力,基座,八角窗,八角窗,八角窗,基座,基座,共点元素： 钟塔楼：作为视线中心的钟塔是社区入口空间的醒目景观，标志性钟塔增加建筑识别度和社区凝聚力 北京会所有也有标志性八角亭。 景观阳台面积小，不遮挡景观视线。工作阳台大。,北京星河湾,上海星河湾,广州星河湾,外立面分析标志性建筑及部分元素的沿用,形成星河湾独特的建筑表现，具有很好的识别性,钟塔楼,八角亭,钟塔楼,阳台,阳台,阳台,共点元素： 入口部位的着重装饰，用澳洲淡水砂岩贴面与砂岩浮雕结合 注重细节，在多处运用了荷花砂岩浮雕的装饰。,北京星河湾,上海星河湾,广州星河湾,大堂入口(星河湾六期),大堂入口,大堂入口,大堂入口门头,大堂入口及外墙,会所风雨廊柱体,外立面分析注重立面，丰富了细节，增加项目识别度以及增强建筑外立面表现力,观察星河湾的八只眼睛,平面规划,交通组织,户型设计,立面设计,园林设计,室内装修,配套打造,营销展示,星河湾以专属团队和模式、立体式设计、景观与建筑交融、外部的改造以及细节的塑造等构成了星河湾“独一无二”的园林特色,园林设计团队和模式,专属的团队和独特的设计模式,独一无二,立体式园林,百米栋距，景观无敌；主动创造场地高差；三层植物搭配,与建筑交融,注重红线外景观改造,细节塑造,景观水系依据风水学围绕整个小区，连绵不断的绿化体系围绕每栋建筑,大手笔对周边环境（红线外）进行改造，营造生态社区感,无论是铺装还是植物，园林小品还是室外家具，或是一个井盖都经过精心的设计和制作,source：centaline research,星河湾的园林项目都由星河湾专属的设计团队根据已经有的资源边施工边设计，自主开发完成,.,自主开发,自主设计,自主施工,边施工 边设计,专属团队,在星河湾所有的规划设计中，园林绿化是最后出设计图的。因为要根据已经找到的苗木的品质，已有的资源来决定园林景观如何安排和规划。在施工过程中会根据实际拥有的资源和现场环境不断修改设计以达到最好的效果,星河湾的园林景观从设计到施工，所有图纸全部由星河湾园林设计部门自主完成，真正实现了从中国制造到中国创造,source：centaline research,星河湾超越以往，以百米间距，主动营造场地高差，以上、中、下三层植物的搭配，实现星河湾真正的立体式园林,source：centaline research, 星河湾超越以往，楼栋间距达到惊人的87-106米。超大的楼间距，为园林景观发挥提供了充足的空间，使得栋栋都是楼王，户户有景观、层层豪景来, 从广州到北京、上海，星河湾皆采用独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过36种高差的变化，形成自然的起伏, 使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合,百米间距 景观无敌,主动营造 高差,实现上、 中、下三 层植物结合,星河湾运用“花间隐榭、水际安亭、筑山理水”等多种园林手法使景观建筑自然交融，和谐统一,source：centaline research, 在园林设置可游、可观、可居的园林建筑如阁、塔、台、亭、榭等。依据“相地合宜，构园得体“的原则，成为园林中的景物，以供凭眺、畅览园林景色, 星河湾内的水系设计非常讲究风水，景观水系环绕整个小区，使小区每一个细部都可水的盈动。 6米的落差、叠泉瀑布、阳光车库、花瓣漂浮争奇斗艳的景观煞是迷眼, 各种小品在形态、用材、雕花、色彩等方面与建筑具有统一性和一致性,筑山理水 理及精微,花间隐榭 水际安亭,园林小品 和谐统一,大手笔对红线外的景观改造，营造一个休闲生态、自然和谐的社区感,关键词,外飘8米的沿江木道，能用50年 对沿街建筑进行粉刷 完成周围市政道路的改造和绿植 完成主要的道路交叉点的景观改造,沿江路,青年沟,北京星河湾,1830米沿江木道,生态公园,生态水渠,改造前,改造后,source：centaline research,把铺装当作一门时尚、美观的艺术来做,时尚,美观,地面铺装： 每一块完好的青石板都被切割成了不同的形状，然后再拼接在一起，虽然浪费了一半的材料，花费了三倍的时间，但为了整体效果的美观，一切舍得都值得,铺装细节,井盖铺装处理： 井盖经过精心的设计，与园区的整个铺装统一一致，及防盗又美观,排水沟处理： 采用道路两侧排水，道路上不见一个井盖。而且是道路更具有层次感,室内标准的室外铜包件： 星河湾所有的木材都由星河湾自己的工厂提供，从设计到安装都 全方位服务,source：centaline research,园林小品的每个细节都让你感受到这是个独特风景,精细、美观,园林小品如凉亭、花钵、喷水雕塑、休闲座椅等在用材用色上与建筑风格相统一,source：centaline research,精心设计的小品既美化环境，丰富园趣，为游人提供文化休息和公共活动的方便，又能使游人从中获得美的感受和良好的教益,开创坡度式绿化先河，将社区平均绿化，南方植物移植北方，秉持“树多草少”的原则，营造一个心情盛开的地方-星河湾,source：centaline research, 开创绿化坡度式的先河，达到了层次感丰富、四季常绿的绿化境界, 将绿化平均散播于社区各组团，与星座式的楼宇布局相呼应，形成处处有景的园林布局，避免了楼宇的直接对望, 采取改良土壤，保温，净化等多种技术措施保障南园北植的成活率。在北方也有室外游泳池和热带植物园,平均绿化,坡度种植,南园北植, 一直以来，星河湾园林规划都秉持“树多草少”的原则，最大量释放氧气，既环保健康，同时使园林景观更加立体，更加耐看,树多草少,土壤改造 为保证园景内自然更替绿色，北京星河湾需移植大量热带乔灌木，因此，北京星河湾更是大胆的对园内土壤进行了大成本的“换血再造”，并进行了土壤成分再组改良。丰富的多样性植物结合形成自然的起伏跌宕、辗转四季中流淌的诗意情怀。私家园林情境盎然。,星河湾四地园林景观展示,source：centaline research,北京星河湾,太原星河湾,上海星河湾,广州星河湾,source：centaline research,北方的室外游泳池,source：centaline research,北京星河湾,source：centaline research,北京星河湾,source：centaline research,广州星河湾红线外改造后景观,source：centaline research,广州星河湾,source：centaline research,广州星河湾,source：centaline research,星河湾下沉停车场一隅,星河湾园林小品,园林细部图片展示,source：centaline research,星河湾黄蜡石叠泉,星河湾沙罗涧,source：centaline research,source：centaline research,source：centaline research,source：centaline research,source：centaline research,source：centaline research,source：centaline research,观察星河湾的八只眼睛,平面规划,交通组织,户型设计,立面设计,园林设计,室内装修,配套打造,营销展示,室内装修装修标准高,主要用材和设备基本上以进口材料和品牌为主,星河湾作为南派发展商产品塑造风格典型代表，打造全成品装修，更偏重天、地、墙的铺装和饰面，强调观感与尺度，注重材质的应用，对工艺要求精益求精重点营造装修的华丽感和尊贵感,室内装修星河湾打造全成品装修，更偏重天、地、墙的铺装和饰面，强调观感与尺度，注重材质的应用，对工艺要求精益求精营造装修的华丽感和尊贵感,采用造型天花配饰线,多级吊顶增加空间的层次感,花和艺术品,地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅和连接客厅的阳台）,钢琴提升品位,中式风格,艺术吊顶,客厅方正、空间大显气派,客厅与餐厅间过渡空间的处理,客厅,室内装修装修标准高,主要用材和设备基本上以进口材料和品牌为主,精美的摆设,多级吊顶增加空间的层次感,隐蔽的送风口,大型酒柜，具气势和格调,整面墙用大酒柜来装饰,摆设也融入了欧式风格,墙面装饰精细，用材高档,融入了欧式的风格,餐厅,星河湾室内装修材料细则,餐厅,厨房,客厅,卧室、书房及衣帽间,卫生间,其他,室内装修装修标准高,主要用材和设备基本上以进口材料和品牌为主,落地窗光线良好,八角形的270度观景主卧室,运用多种灯饰，营造舒适、温馨的环境,化妆台,主人房独立衣帽间，豪华入墙式衣柜,次卧室,偏中式风格的书房,卧室、书房及衣帽间,主人房独立衣帽间， 豪华入墙式衣柜， 铝合金外包木皮， 柜内镶嵌射灯。,星河湾室内装修材料细则,厨房,墙身,地面,其他,主卧地面及墙身采用高级云石饰面 ；卧室墙身采用高级墙纸饰面,地面铺高级地毯 卧室地面铺“树熊牌”木饰地板,吊顶,主卧：吊天花油进口防潮瓷漆；卧室局部吊顶天花，配饰线， 扫加拿大“卡佛”（cloverdate）乳胶漆,卧室、书房及衣帽间,卫生间,其他,餐厅,客厅,卧室与卧室均配豪华衣柜 铝合金外包木皮，柜内镶嵌射灯,吊顶：吊天花油进口防潮瓷配饰线 墙身：采用高级瓷砖饰面,厨柜：配高级人造石台面，德国“菲林格尔”（vohringer）高级地柜及吊柜,地面：铺高级大理石,厨房,卫生间,其他,餐厅,客厅,卧室、书房及衣帽间,室内装修装修标准高,主要用材和设备基本上以进口材料和品牌为主,厨房,卫生间,其他,餐厅,客厅,卧室、书房及衣帽间,德国“菲林格尔”（vohringer）高级地柜及吊柜 德国“德格”（teka）牌煤气炉 “德格”（teka）牌抽油烟机 “德格”（teka）牌洗碗机 “德格”（teka）牌烤箱 “德格”（teka）牌微波炉 “伊莱克斯”（electrolux）电冰箱 煤气报警器 洗菜盆连德国“汉斯格雅”（hansgrohe）水龙头,星河湾室内装修材料细则,室内装修装修标准高,主要用材和设备基本上以进口材料和品牌为主,按摩浴缸,豪华酒店的设计风格,浴室镜面电视,双台盆设计,卫生间,细节,浴室配电话,浴室镜为防雾镜,天花造型,星河湾室内装修材料细则,厨房,墙身,地面,其他,地面及墙身采用高级云石饰面,地面铺高级云石饰面,吊顶,主卧卫生间：吊天花油进口防潮瓷漆,卫生间,其他,餐厅,客厅,主卧卫生间配德国“豪式”（hoesch）牌高级按摩浴缸；豪华大理石台面，双洗脸盆,卧室、书房及衣帽间,主人房卫生间:德国“豪式”（hoesch）按摩浴缸 配“当代”（dornbracht）牌浴缸水龙头及花洒 高级淋浴间配德国“当代”（dornbracht）头顶花洒及手持花洒 日本“东陶”（toto）牌豪华电脑控制座厕 豪华大理石台面配日本“东陶”（toto）牌双洗面盆连德国“当代”（dornbracht）牌水龙头 配梳妆镜、挂墙风筒、吸顶式排气扇、防雾贴及卫生间五金配件。 套房卫生间：德国“当代”（dornbracht）淋浴龙头 德国“杜拉维特”（duravit）牌豪华座厕 大理石台面配德国“杜拉维特”（duravit）牌洗面盆连德国“当代”（dornbracht）牌水龙头 配梳妆镜、挂墙风筒、吸顶式排气扇及卫生间五金配件。,厨房,卫生间,其他,餐厅,客厅,卧室、书房及衣帽间,星河湾室内装修材料细则,室内装修装修标准高,主要用材和设备基本上以进口材料和品牌为主,门厅吊顶,精铜打造的门把手,石材打造的楼梯,石材、木套线踢脚处的交接处理,其他,个性化门厅,走廊地面用大理石拼花,走廊天花造型,木扶手两端曲线造型,窗台细部,星河湾室内装修材料细则,厨房,阳台,窗、阳台门,灯具,断桥镁铝合金框配双层中空玻璃，立面窗帘盒装饰。,户门及房门,木饰面防火门，配防盗眼及意大利salice taolo牌豪华门锁。 房门：“树熊牌”木饰面门，配德国“海福乐”（haffle）门锁。,其他,餐厅,客厅,室内各功能房间的天花照明预留电源线；局部吊天花部分配石英灯；厨房及部分阳台配吸顶灯；卫生间配防雾筒灯；墙面配电器插座及开关。,卧室、书房及衣帽间,卫生间,地面铺地砖，配艺术铁花栏杆,室内装修装修标准高,主要用材和设备基本上以进口材料和品牌为主,显现艺术美感,天幕穹顶,奢华吊顶,奢华吊顶星河湾顶部修饰非常复杂，每个功能区域天花修饰各异 大量弧线和转角要求线条圆滑流畅、直线要求线条笔直平整，因此对工艺要求非常高 加上后期金箔、银箔贴面修饰和施华洛世奇水晶吊灯装饰，使得每个吊顶都要求精湛技艺且造价不菲,吊顶,室内装修奢华的体验不仅是高档材料的堆积，高档的材质只有通过精湛的技艺才能绽放光彩，充分体现感官价值,无缝拼接,大理石地面皆采用拼花形式，特别是玄关和过厅等区域地面拼花非常复杂。 星河湾通过初步铺设、精确铺设等反复的铺设过程，完成地面无缝拼接，使得繁复的拼花在触感上感觉不到拼接线。 星河湾通过拼接线下加设泡沫线条，化解水泥层与大理石层由于热膨胀系数不同而可能导致的大理石起翘问题，解除后顾之忧。,观察星河湾的八只眼睛,平面规划,交通组织,户型设计,立面设计,园林设计,室内装修,配套打造,营销展示,广州星河湾配套打造-星河湾现房的开盘不仅房子现楼，幼儿园、会所配套设施都是同时完成；物管为星河湾物业管理有限公司,广州星河湾六期,学校,体育馆,商业,会所及酒店,销售中心,番禺执信中学,星河湾一期酒店,灵格风国际幼儿园,广州星河湾会所及酒店，每一个星河湾都会打造一个星河湾酒店,会所,会所及酒店,酒店及商业,广州星河湾会所及酒店，每一个星河湾都会打造一个星河湾酒店,广州星河湾酒店,上海星河湾白金五星级酒店,北京星河湾完善的配套公建（幼儿园、小学、会所、便民商业街，四季体育馆，以外向型布局，既服务本区又向社区开放）,会所,四季体育馆,德福双语幼儿园,商业街,星河实验小学,四 季 星 河 西 路,四 季 星 河 路,四季星河南路,星河实验小学,生态公园,会所,四季体育馆,北京星河湾完善的配套公建（幼儿园、小学、会所、便民商业街，四季体育馆，以外向型布局，既服务本区又向社区开放）,星河实验小学,会所,四季体育馆,室内泳池,会所,会所,接待厅,项目,功能,四季会精品酒店公寓,1,四季会泛会所,2,四季体育馆,3,五星级配置的精品酒店公寓 星河湾酒店致力于打造成为政界、商界、体育界等各界知名人士的顶级休闲商务酒店,宴会厅：可容纳400人同时进餐，600人开会，动墙壁分区，自动伸 缩舞台，网络会议系统，卫星电视系统，6国语言同声翻译系统等 中餐厅：为220个餐位，粤菜为主结合一定北京风味的餐厅。vip包 房：26间，主要经营中餐，但也可提供西餐零点。其中含一间总统 级包房，有24个餐位。,北京星河湾四季会，品质社交新殿堂让人们置身于一个地位超然的环境与空间；让人们领略全城最高品味会所的荣耀与光彩,占地面积： 1481.76平米；总建筑面积：2964平米； 地上一层： 1481.76平米；地下一层：1481.76平米。 拥有各项齐备的餐饮会议设施，及恒温泳池、桑拿和健身中心等康体设施，还包括网球场，羽毛球室，台球室，乒乓球馆等运动场所,四季会室内设计：邀请了国际知名的设计师事务所主 笔设计。一共分三层：首层、二层及负一层。建筑总面积 约为9千多平方米,四季会在建筑设计上，采用下沉式“中庭花园”，令 负一层景观开阔舒适。“中庭花园”，这一特色空间为整 个四季会增添了丰富多彩的内容与变化。,会所一切的装修材料、摆设用品，如家私、桌、椅、 灯饰、餐具、布料、木料、石料大部份直接进口欧洲。,四季会室内设计,北京星河湾四季会，品质社交新殿堂让人们置身于一个地位超然的环境与空间；让人们领略全城最高品味会所的荣耀与光彩,四季会泛会所一层平面图,上海星河湾配套打造完善的配套公建（幼儿园、小学、酒店、商业街，以外向型布局，既服务本区又向社区开放）,一期,商业街,酒店,学校及幼儿园,二期（在建）,三期（在建）,酒店内庭,酒店,上海星河湾会所及酒店,会所,会所内庭,会所,会所,会所及酒店,会所内庭,教育类的配套,广州星河湾,1,北京星河湾,2,上海浦东星河湾,3,配套打造星河湾的教育配套都是无偿建设，政府运营,观察星河湾的八只眼睛,平面规划,交通组织,户型设计,立面设计,园林设计,室内装修,配套打造,营销展示,项目导示系统,part a,星河湾导示系统之外围元素处理：利用道旗、外部围墙、工地展板和路口指示牌等资源对项目进行宣传和指向,道旗,道旗,路口指示牌,工地展板,星河湾导示系统之 内部元素处理,草地入口提示,主要道路节点导示,销售中心导示,水景边提示,自然化的项目入口logo,单元楼栋号码,营销动线设计,part b,以形态划分将营销动线划分为动、静形式两种,动则以人员的现场引导、现场的服务、营销人员的口径、现场的活动包装展示和在相对灵活的管理制度、服务体系等，均可纳入客户的动线范畴 ，如某些楼盘的营销中心和会所安排在一起体验，客户除了参观项目以外也可以自带泳衣在会所里泡温泉、游泳；营销人员口径，其实是在客户动线里比较软的一种营销手段，当我们听到一些新鲜的概念和卖点的时候，其实这些解释已经是售楼小姐和策划人员融入了营销策略的战术内容,静：现场装饰、装修风格、园林风格、平面广告设计、导示包装设计等视觉和产品硬件的展示,动,静,通过考察，我们发现星河湾形成了点线结合的营销动线流程体系，根据项目实际，采用样板房置于会所和置于住宅两种处理方式,营销中心/ 会所,样板房,主入口,场外导示,媒体： 户外、围墙、站牌、道棋,园林景观,营销中心/ 会所,样板房,主入口,场外导示,媒体： 户外、围墙、站牌、道棋,样板房置于会所 强化产品印象,样板房置于高层住宅 强化景观资源,星河湾海怡半岛的营销动线设计样板房置于会所内部,营销中心/ 会所,样板房,主入口,媒体： 户外、围墙、站牌、道棋,场外导示,主入口处有广场布置，显得气派和高档,会所内部布置金碧辉煌，与项目的高档品质和豪华装修相呼应，尽显项目的高端定位和奢华品质,样板房置于营销中心内部，简化了客户的看楼动线，同时也强化了客户对项目产品的体验感受,营销动线设计：项目所处位置交通方便，出入口设置分区明显，达到有效的人车分流,看楼动线分析,主入口,入口：项目入口位于荷花池塘和观景木长廊中间，人行出入口和车流出入口在同一位置设有不同类型出入门 车流线：本项目车流出入口如图中红色箭头所标，本项目停车位地上地下均有，地上车库在小学和项目周围 人流线：围绕小区和园林均为人流线路 样板房:项目目前主展示面尚不完善，园林未完工，开发商斥巨资在营销中心内打造了临时样板房和园林模拟区，项目完工后将拆除,车库出入口,营销中心 (临时样板房),看楼路线,营销动线设计：项目样板房设在营销中心内部，与厅堂内部连为一体，缩短了看楼通道的距离,规避了主展示面尚未完善的缺点,样板房位置设置分析,本项目的样板房设在营销中心里面，紧靠楼盘厅堂搭建，与厅堂内部连为一体，空间上更为宽敞 从看楼通道看也避免了施工现场带来的影响，也提高了客户的心理价位 另外样板房设在营销中心二楼也便于客户看样板房，客户在现场听过说明及介绍资料后便可直接上二楼 营销中心到样板房的导示比较明确,售楼处包装：售楼处规模宏大、装修豪华、整体感觉大气、尊贵；在追求细节方面比较到位,客户接待流程及口径：客户到了售楼处即有专人接待、引领至沙盘前进行详细讲解，再带到样板房参观,沙盘讲解完毕营销人员引领客户到二楼参观样板房，途中可结合样板园林对项目进行进一步讲解，展示效果很好。参观样板房时营销人员和客户讲解星河湾的特色、用材、品质理念等，并耐心回答客户的问题,客户进入售楼处大门口处就有工作人员接待到沙盘前，对星河湾楼盘的基本情况进行详细讲解，重点突出楼盘的优势：楼间距保持在70米以上，楼层高3.7米左右,海怡半岛的样板间展示：奢华装修以及高品质配置成为星河湾一大亮点,海怡半岛的项目精装修整体采用欧式古典风格,采用大量矩形、圆形的多层吊顶，同时大量运用曲线，增加了产品的档次感,上海星河湾的营销动线设计样板房置于住宅,营销中心/ 会所,样板房,主入口,场外导示,园林景观,媒体： 户外、围墙、 站牌、道棋,主入口处有广场布置，显得气派和高档,会所置于星河湾酒店之内，营销中心置于二楼，装修风格富丽堂皇，用料考究，与项目的高档品质和豪华装修相呼应，体现项目奢华品质,样板房置于上海星河湾一期11号楼的5层，可南看内部园林，北看2万平米的星河湾打造的公园，户型面积达接近500平米，给予客户极大的视觉冲击力,营销动线设计：项目样板房设在11号楼的5层，高度合适，可尽览南北面的园林美景，实现了产品和景观资源的叠加,一期（在售）,三期（在建）,二期（在建）,11栋,营销中心,2万平米自建公园,样板房位置设置分析,本项目的样板房设在项目一期11栋的5楼，样板房为500平米平层大户型 5楼的高度较为合适，可以尽览北面的2万多平米的自建园林和南面的内部园林，南北通透，景观资源丰富，给客户带来美妙的视觉感受 项目营销动线经过内部园林，体验愉悦,营销动线,目录 contents,星河湾的豪宅标准化的规律与特征,平面规划,星座式建筑布局，居住区与其他功能区形成相对独立,交通组织,组团内人车人流，组团间车行系统，库内入户,户型设计,户型结合景观资源分布，以天地呼应为理念，以十字内厅为核心设计户型，户型内部细部处理细腻,立面设计,新古典主义风格，特色符号反复应用，强调建筑识别度,园林设计,主动营造高差，注重细节雕琢，乔灌草灵活组合，植物色彩搭配丰富,室内装修,选用高档建筑材料和家具，无缝拼接、反复打磨抛光、反复涂刷等工艺精良，拥有特色天幕穹顶、水景大吊灯,配套打造,五星级酒店，包含会所、公寓（客房）、宴会厅、体育馆四大功能，高品质独立商业街，幼儿园小学教育完善,星河湾豪宅标准化特规律与特征,营销展示,导示系统风格统一，样式多元，注重营销动线设计，园林展示到位，样板房设于住宅或会所内部,产品各 个方面 注重感 知价值 塑造， 强调人 的心理 感受和 视觉冲 击力,星河湾如何因地制宜、同中存异？措施一：园林再造、苗圃栽植,采取多种技术措施保障成活率,园林再造工程,建立囤苗、假植的苗圃 应用落叶乔木带冠移植技术、反季节栽植技术 对需保护越冬的个别植物品种，采取防寒、增温措施 对全部栽培土采取了增加腐殖土等改良理化性质的措施,北京星河湾以惊人的魄力，提出“北温带园林再造工程”的目标，即要推翻目前北京以北温带为气候特征的造园惯例，将江南的丰富的植物搭配等南方手法进行实施 认真分析当地条件。(了解分析所在地的气候、土壤与水源条件) 广泛选择植物种类。(提前一两年则着手引种收集适用的大规格、高质量苗木乃至成树、大树，其引种收集的范围包括河南、河北、山东、陕西以及东北各地，并从比利时进口了若干观花、观叶和地被植物品种）,星河湾如何因地制宜、同中存异？措施二：利用基地周边高差，处理道路景观,通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。(在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖各类大小灌木乔木围墙”的层次变化使道路景观十分丰富) 街角处理创造丰富景观层次。(几条主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了1