房地产新政背景下商业银行房地产金融业务发展研究.docx

房地产新政背景下商业银行房地产金融业务发展研究 摘要随着人民生活水平的不断提高，城市化进程加速发展，房地产发展的步伐也随之高歌猛进，尤其是去年提出的房地产去库存以来，新崛起的二三线城市特别明显，一线城市房地产市场则逐渐降温。但是，房地产回归居住属性，刚需购房者必定处于购买房产群体的主要地位，或许是房地产市场成交量下一个井喷式发展的开始。开发商遇到房地产市场热情高涨的时代，为建立口碑，信贷违规的风险很少，目前我国房地产市场状况尚较健康。随着房地产政策的不断发布，房地产信贷作为房地产金融市场的支柱性金融工具，为确保房地产信贷市场的健康发展，商业银行应当正确的去认识和度量房地产信贷工具带来的风险，与时俱进地创新房地产金融业务。 关键词居住属性 信贷风险 金融业务 中国经济进入了高速飞涨的时代，商业银行在经济建设中做出的贡献无疑是巨大的，在物质价格日益飞涨的年代，房地产市场也井喷式发展。2009以来，一线城市深圳、广州、北京、上海的房价翻倍增长，2016年国家“去库存”口号暂时阻止了一线大城市房价的增长趋势，而结果是二线城市的房价一路高歌猛进。国家最新口号“房子是用来住的，不是用来炒的”“抑制房地产泡沫”，则着重强调了房子的居住属性，而之前的房价猛涨大部分是由于投机、投资保值。商业银行在房地产市场扮演着不可或缺的角色，不仅仅是贷款给个人购买住房，还贷给开发商用于开发新地盘，起着桥梁的作用。而中央新政策频频发布，商业银行的桥梁是否坚固，是否能适应房地产政策进行改革，继续带领房地产市场健康绿色发展，商业银行有必要去研究新政，改革创新房地产金融业务，健康发展房地产金融业务。 一、房地产新政内容 （一）加大市场供应，降低消费门槛 为使中国房地产市场持续健康平稳发展，在经过2015年的楼市大热后，中国监督管理委员会在2016年年初发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，没有限购的城市中，购买首套住宅商品房的首付最低比例可以下探5%，即最低首付比例为20%，购买第二套住宅商品房的最低首付比例为30%。央行在2016年2月下降金融机构存款准备金率0.5个百分点。这些政策是国家为降低住宅商品房的购买门槛，2016年前期，国家注重的是对二三线城市房地产市场的发展，不实施限购的一般多为二三线城市，与此同时，为加大供给侧结构去促进房地产市场的发展，降准加大商业银行的房地产信贷资金的投入。 （二）财税政策调整 2016年2月中旬，国家税务总局、财政部、住房城乡建设部召开会议，发布关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知，文件显示，为促进二三线城市房地产市场的发展，二三线城市下调房产交易中的营业税和契税，超过九十平方的房产第一套契税降低到1.5%，除首套房外购买其他住宅商品房契税也降低。不需要征收购买满2年的二手非普通住房营业税。而营改增政策中，优惠转移，使得营业税中的优惠可以继续享受。 财税的种种变动都释放着国家激励二三线城市房地产市场的发展，极大的降低消费者购买房产的门槛和成本，保障房地产市场的平稳发展，加快房地产市场发展的步伐，破除一线城市房地产市场过热，二三线城市低迷的局面。 二、房地产新政背景下商业银行房地产金融业务变化 （一）新政的金融需求结构变化 在2016年末中央强调了房地产不是用来炒的，着重从提高供给侧结构去满足市场，使房价走向稳定，证明我国的房地产需求持续在为高位的，房地产市场并不会走向低迷，而面对如今房地产的居住属性往投资属性靠拢，这是新政策必须制止的，使房地产回归居住属性是政策的明确要求。 目前中国的国情是居民的消费水平较低，收入低的人群占大部分，这部分人群恰恰是居住房产的需求者，这部分人群的需求占房地产需求的大部分，而少部分人群的需求是投资性房产，这部分消费群体是政策所制止的，所以房地产的金融需求结构会向刚需群体的小型房产靠拢，而作为投资属性的二套房，如豪华住房、大型奢侈性住房的需求会有所下降。 （二）开发商金融需求结构变化 开发商的资金金融结构直接影响到房地产开发资金的流动方向，房地产开发商的资金投向是商业银行需要关注的内容，房地产开发商贷款的还款来源主要是房地产销售带来的收入，所以房地产开发商对项目的投资直接关系到开发商企业销售收入的大小，间接影响商业银行对贷款的收回。2016年末，中央再次强调让房子回归“居住”属性，给居住属性的中国房地产市场一股强心剂，商业银行对不符合当地发展水平的房地产开发项目、预售的房价远高于当地居民的承受水平的、政府政绩的工程、面子工程等，商业银行必须加以警惕，对项目的风险必须精确地评估，对于不符合要求的项目，或者危险系数高的工程，商业银行必须严禁发放贷款。开发商的需求结构会向中小型满足刚需群体的住房偏移，商业银行的金融业务会向中小型住宅降低门槛，进一步满足房地产金融的居住市场，而不是满足房地产金融投资市场。 三、促进商业银行房地产金融业务发展的建议 （一）降低首付需要完善信用贷款征信业务 首先，从银行外部条件看，在如今房地?a市场空前强盛，政府释放利好消息的情况下，商业银行应该保持更加严谨的审批态度，尤其是涉及金额巨大的开发商，对开发商以往的贷款记录应该保持警惕，而开发商以往的开发房地产的质量、口碑也应该纳入征信的范围，纳入开发商贷款审批的考察环节之一，因为开发商建造房地产质量的优劣，不仅仅关系到房地产开发商的销售业绩、还款能力，也可以间接影响购房消费者的还款意愿，从银行角度说，购买个人商品住房的大部分消费者是通过银行个人按揭贷款供房的。通过对开发商的征信考察，以及开发商楼盘消费者口碑情况，建立优劣开发商梯度，作为开发商企业考核标准之一。 从银行内部条件看，开发贷款的审批更应该显得重要，对开发商调查的征信内容应该认真校对，在贷款审批的各个环节应该做到绿色透明，制止开发商和商业银行内部员工相勾结，杜绝骗取贷款、放大贷款金额的现象出现，建立内部控制制度，建立内控惩罚机制，对违法违规操作的人员严惩不贷。对贷款审批的内容、审批的每一个环节进行监管，提高监察力度，加以约束。 （二）抑制炒房，?分客户群体，优化完善客户信贷策略 商业银行的主要盈利大部分仍是存贷利差所带来的收益，伴随着这几年房地产市场的高速发展，商业银行的资金大部分流向房地产市场，而开发商和消费者对商业银行来说，不仅仅是以借款人的身份，更是商业银行所要服务的客户。开发商作为商业银行的客户，商业银行应该根据客户的情况，对开发商的资信情况进行梯度分类，细分开发商客户群体，将房地产开发商的贷款规模、信用状况、以往资信情况、楼盘口碑作为划分开发商客户群体梯度的根据。商业银行应该把控好开发商贷款前的信贷记录，将风险控制做好，将风险尽量控制在事前，可以将风险带来的损失降到最低。 细分客户群体，主要能起到筛选的作用，优化完善客户选择条件可以寻找出潜在的优良客户。在如今房地产市场飞速发展的年代，小型开发商更是多如牛毛，商业银行通过细分客户群体，通过分析识别开发商所在的梯度，可以将风险大、收益低、可能违约的高危客户尽早发现出来。对于房地产商的消费者而言，细分客户群体，将客户的还款能力做一个评估，甚至是客户所工作的行业发展前景做一个评估，将优质行业的优质客户细分出来，将高离职率的行业和信用出现问题的客户提前寻找出来，提前发现风险避免损失。 （三）推行房地产资产证券化 房地产市场迅速发展，中央和地方也频频发布新政，商业银行的房地产金融业务需要去适应复杂多变的房地产市场，房地产资产证券化是房地产金融业务发展的一个方向，将房地产资产证券化可以实现房产的保值与增值目的、实现房地产价值的流通，与此同时，房地产资产证券化使房地产固定资产进行分割，让投资者以较小的金额去购买较小面值的证券，可以进一步增加房地产资产的流动性，降低房地产流动性低的风险。而房地产资产证券化使得房地产开发商将房地产贷款的负债属性转化为一种全新融资的资产属性，间接的销售出库存的房产，既能满足消费者的投资需求，又能是房地产开发商回收开发贷款资金，同时降低银行所面临的风险。 （四）把控市场，地方房地产新政因地制宜 商业银行房地产金融业务的发展必须紧紧的与地方政府联系在一起、与当地的实际情况联系在一起。在不同的地方，面临的当地政策也不同，商业银行房地产