2012广东某市房地产市场调研报告.ppt

经纬投资-2012廉江房地产市场调研报告68p,目录,第一部分：2012年中国房地产发展趋势 一、房地产政策调整 二、 土地供应量走势 三、房地产资金走势 四、保障性住房走势 五、政策性商品住房限价房走势、 六、商品房走势 第二部分：廉江市经济及城市发展分析 一、廉江市概况 二、廉江市经济 三、城市未来发展规划 第三部分：廉江市房地产市分析 一、近年廉江市房地产开发投资运营分析 二、廉江市房地产市场总体特征分析 三、廉江市商业市场调研分析 第四部分：在售项目分析 一、基本参数分析 二、项目swot分析 三、产品分析 四、销售推广,第一部分： 2012年中国房地产发展趋势,一、房地产政策调整 2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。 1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策; 2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策; 3、一线城市征收房产税将陆续出台;开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日; 4、国家按区域性调整政策性商品房政策; 5、下半年对商品房的金融政策将适度调整; 6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。,二、 土地供应量走势 土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面;三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。 对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。 1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。 2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。 3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。 这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。,三、房地产资金走势 对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的： 1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位; 2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了cpi，cpi回落缓慢; 3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济 泡沫风险围墙; 4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与 地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子; 5、仍然要利用房地产把过快的gdp拉下来，维持到国家理想经济目标。 所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。,四、保障性住房走势 国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来， 参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。 一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建; 二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来 保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。 三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。 四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。,五、政策性商品住房限价房走势 限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房pk保障性住房，政策性商品住房pk商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。,六、商品房走势 无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。,结束语 2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，市民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。,第二部分：廉江市经济及城市发展分析,一、廉江市概况,廉江市是广东省湛江市下辖的一个县级市，于1994年撤县设市廉江市。地处广东省西南部，雷州半岛北部，东邻化州，南界遂溪，东南连接吴川、湛江市，西以广西合浦为邻，北与广西陆川、博白接壤，西南濒临北部湾。,1、地理位置,廉江市辖罗州、城北、城南3个街道办事处和18个镇，地域总面积2835平方公里，总人口160多万，在全国县级单位中排前10，目前市区非农业户籍人口约20万，市区常住人口30几万，是湛江市辖人口最多、面积较大、经济最发达的县级市。,2、行政区划与人口面积,2010年廉江市强力推进30个重点项目建设，其中廉坡公路改造廉江段顺利竣工通车，文化广场、人民公园改造已完工对外开放，中央商务区、万亩植物园、五星级酒店、1000亩物流中心、廉江河改造、城区“一河两岸”工程以及一批“三旧”改造项目等动工建设，“三旧”改造工作在湛江市绩效排名中位居第一。,3、城市建设,廉江地理位置优越，道路基础建设好，交通发达，已形成公路、铁路、海运、空运门类齐全和相互配套的交通体系。 铁路：辖区内的河唇火车站是粤西地区的重要铁路枢纽，黎湛和三茂两大铁路干线在这里汇合，是广东省铁路沿线设站和专线铁路最多的县市之。 公路：国道325线和207线穿过全境，全长81公里。随着工业大道、南北大道、罗州大道的建成通车，以市区为中心，以国道和省道为骨架向各镇辐射的公路网络已初步形成。 海运：廉江市区距湛江港仅60公里，有铁路和公路紧密相连。湛江港已与世界五大洲100多个国家和地区通航，是廉江走向国际市场的主要出海通道。此外，廉江在北部湾畔沿岸还拥有安铺、营仔、龙头沙等3个天然良港。目前。港口吞吐能力90多万吨。 航空：廉江市区离湛江飞机场50多公里，每天都有客车穿梭往来。,4、交通运输,二、廉江市经济,1、经济发展实现新突破,2011年，全市实现生产总值223.28亿元，跨上200亿元新台阶，比上年增长13.5%，增长速度高于年度计划目标1.5个百分点；第一产业比上年增长6.5%，第二产业比上年增长18.1%，第三产业比上年增长15.8%。,2、投资结构不断优化，重点项目建设取得新成就,全年安排重点建设项目39项，其中，续建项目15项，新开工项目22项，前期预备项目2项，年度计划投资38.63亿元，实际完成投资22.85亿元。,3、工业经济快速增长,2011年，全市实现工业总产值289.02亿元，高于年度计划目标9亿元，比上年增长22.3%；其中，规模以上工业总产值197.03亿元，比上年增长30.7%；规模以下工业总产值91.99亿元，比上年增长6.9%，全市实现工业增加值79.02亿元，比上年增长19.9%。,4、消费市场蓬勃发展,2011年，我市完成市区及中心镇商业网点规划，完成市物流中心、南方果菜交易中心规划，商贸流通设施得到进一步加强，批发、零售、餐饮、住宿等行业蓬勃发展，全市批发零售总额90.73亿元，增长19.9%。,5、2012年国民经济和社会发展的主要预期目标和任务,2012年是廉江市转变发展方式和推动经济社会跨越发展的重要一年。全市计划生产总值增长13%，总量260亿元以上，其中，第一产业增加值增长5%，第二产业增加值增长17%，第三产业增加值增长15%。,三、城市未来发展规划,1、城市未来发展展望,在廉江市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中，廉江江建设成为北部湾新兴工业城市的目标，构建以城区为核心的中部“工贸经济生活圈”，以安铺-横山为市域次中心的南部“海洋经济产业圈”，以塘蓬为中心的北部“生态经济保护圈”等三大经济圈。,2、发展目标定位,在湛江市城镇体系规划(2003-2020年)的规划中，将廉江市确定为湛江市域北部的门户城市，市域次中心城市和廉江市中心城市；人口达到30万人的中等城市；环境优美的生态园林山城。,3、城镇空间拓展,廉江市区和河唇相隔不远，把河唇作为廉江市区的一个相对独立、以工业和物流为主的组团，廉江市区以向东和南为主要发展方向。 安铺和横山合并，建设环境优美的滨江城市，人口15万人左右的小城市；在高速公路出入口附近建立大型的工业园区。,第三部分：廉江市房地产市分析,一、近年廉江市房地产开发投资运营分析,2009年房地产投资额达到2.67亿，减少5%，2010年咨询统计局，未有统计数据，虽然统计逐年递增，但是增长率起伏变化较大。 2010年廉江市商品房销售面积27万平方米，增长161.80%，近几年的商品房销售额持续上涨，房地产市场总体发展良好。 根据从2011年廉江市政府工作报告了解到，“十一五”期间全市建成商品房6383套，建筑面积达95.1万平方米，数据显示并没达到预期目标，市场容量还有较大的上升空间。,小结,二、廉江市房地产市场总体特征分析,1、房价平稳增涨 ，销售趁好,通过市场跟踪，2011年廉江市商品房住宅主流在售的价格普遍在3200-4200元/（带简单装修），比2009年11月2500-2900元/平方米（带简单装修），有很高的提升，增涨了400-500元/，增长水平较快。 市场跟踪调研中，各楼盘的销售情况表现比例理想，楼盘的平均每月销售15-30套单位，并且目前供应量充足。,2、零星开发变少，大型楼盘出现 ，品质提升，低密度别墅社区暂未出现,市场跟踪中，廉江市房地产市场发展起步慢，2008年以前小区不成规模而且缺乏特色，楼盘占地面积大多是5000-30000平方米，加上由于自建房数量多，地块零星开发成为市场主导，按照政府规划，廉江市城市空间拓展向东和南面发展，目前推出热销项目美景国际广场占地250亩，总建69万m2，永福御景城占地20亩，总建11万m2 ，佳和广场占地70亩，总建10万m2，鑫源国际广场占地80亩，总建24万m2，南城广场占地11亩，总建4.7万m2， 我们在市场调研中发现，在罗州大道西有占地300亩的永兴国际新城大型居住社区，该项目推出将会大大的提升廉江的居住品质，但是低密度的别墅社区暂未出现。,3、户型面积适中，总价有效控制,市场调研中，廉江市商品房的二房单位集中在70-80平方米，总价为22-32万元。三房单位是廉江市的主力户型，面积集中在100-120平方米，总价为32-42万元。综观廉江市各楼盘的户型面积较为适中，总价得到有效的控制。,4、带普通装修交楼，提高价值,廉江市在售各楼盘都是带普通装修交楼，装修价格大约在300元/，提高了楼盘的价值。,5、本地消化明显，消费力逐步形成,廉江市是县级市，房地产市场具有明显的本地消费特征，房地产目标客户主要是来自与乡镇和城区的政府公务员、老师、医生，私人老板，外出广州、深圳等地的创业人士等。,三、廉江市房地产市场展望,1、城市经济给房地产市场起推动作用,从经济发展来看，目前廉江市全力推进佛山顺德（廉江）产业转移工业园建设，着力打造现代家电生产基地，同时承接湛江、广西防城港两个千万吨大型钢铁基地的上下游项目，对接广西北部湾经济区，融入北部湾经济圈，扩大与东盟的合作，全力打造北部湾海洋经济区和环北部湾经济强市，未来经济的强劲发展动力，给房地产市场起了大力推动作用。,2、城市优化，高尚住宅受益,按照廉江市政府2011年20个重点项目和十大民生工程，未来是进行创业路、工业大道改造、“一河两岸”改造工程、西环大道的建设，家电会展中心的建设，推进中央商务生活区，五星级酒店项目的建设、从目前廉江一中、文化广场、人民公园改造、中山路等一批项目竣工使用的来看，城市环境的优化，高尚住宅受益。,3、廉江市商业市场调研分析,廉江市商业主要是分布在五一路、中山路、中环路一带。,五一路是传统的商业街，主要经营男士品牌服装，大多为临街商铺，临街商铺租金为80元/平方米/月,中山路的商业是由广隆超市为依托，是住宅裙楼的商业广场，首层租金为50元/平方米/月，二层租金为40元/平方米/月，部分商铺如果转让还需3万元顶手费用。,中环路一带的商业是由永福购物中心、金隆时代广场和建达广场等商业裙楼组成，我们抽样建达广场进行调研，建达广场首层租金为100-200元/平方米/月，以经营手机、服装等百货类购物广场形式。,重点商场讯息,市场规划、布局不规范，缺乏统一的管理和协调； 市场经营主体以商场、私人住宅店铺为主，没有形成大型商业市场； 市场卖场辐射范围小，基本以商场、市场为主，向周边线式扩散。以新广隆超市为例，作为廉江人气最大的卖场，仅仅对塘山南路，建设东路形成辐射； 对商业地段缺乏理想的交通规划，使各卖场的交通运行对市内交通运输造成巨大压力； 部分商场没有得到有效利用，造成该地段的商业价值没有得到有效的发挥；以建达财富广场为例，地处国税、地税、凯登酒店、江都酒店等优势地段，却没有形成廉江最大商圈。 廉江市还没有集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、服务、酒店功能集于一体的大 型现代购物中心，这可以说明廉江市经济总量低，市区人口少，整体实力经济有待提高。,小结,第四部分：在售项目分析,一、基本参数分析,美景国际广场,二、项目swot分析,三、产品分析,优点 户型南北朝向，采光通风 户型紧凑，方正 不足： 整体户型卧主次卧室面积小，显得小气 餐厅占角，功能不强,优点： 整体户型南北对流，方便通风采光 阳台面积大，方便对房间的改造 不足： 户型公共卫生间窗户正对生活阳 台影响影 响卫生间的私密性，整 体户型餐厅占角，功能性不强,优点： 整体户型南北对流，方便通风采光 阳台面积大，方便对房间的改造 不足： 干湿分区不明显,四、销售推广,住宅总量:1400多套， 推货节奏： 第一期约720-730套（09年年初推售） 第二期约700套（2011年年初推售） 销售情况： 一期推售1900余元-2400元左右，基本售磬，现剩2套一层单位； 二期推售2900起-3600元左右，现剩余170套房左右，第二季度平均25套/月；五月至今销售12套。 折扣策略：前期最低97折，现用折扣总价直减53000元+送摩托车+2年商铺使用权（优惠返上约88-91折）。 阶段销售策略：购房抽宝马,户外广告表现,广告主色调以蓝色为主，图片均以实景展示，反映项目已进入现楼状态， 即买即可交付使用，提高客户置业信心。 图面品质感不强，排板呆板，整体视觉效果冲击力不足，文案中的电话号码偏小，对来电咨询有一定影响。,永福御景城,二、项目swot分析,三、产品分析,优点： 两梯四户，户型方正、南北通透， 动静分区 不足： 户型较为单一 a1-1、a1-2户型方位北 向，公卫过于紧靠主卧,优点： 两梯六户，户型与客厅连着餐厅，节省空间 户型方正大方 不足： 户型面积跨幅大，人员层次参差 户型结构单一 不规则户型分布，部分户型朝向欠佳,优点： 两梯四户，东向偏南。 户型方正，空间利用率较高。 不足： 餐厅无窗，采光较弱。,评述： 两梯四户， 户型方正，面积较大 空间利用率高， 此户型空间功能划分明确 动静分离，干湿分离 不足： 入户走道较长，稍为浪费面积，结构单一,推货量：推出栋号为a1、a2、a3、b1、b2栋 总建筑面积：约11万平方米，共606户 可售面积：81-200平方米，主力户型为121-135平米的3室2厅单位 销售价格：均价4800元/平方 价格层差：约20元/平方 折扣策略：9.8折 推广策略： “美在永福”2012国际旅游小姐 大赛 来访情况：据现场统计，日常平均约10组客,四、销售推广,销售分析： 从户型面积段上看，畅销户型为81135方三房单位，这两种户型内部认购销售量约占80%； 实际整体销售率约2530%； 从楼层选择喜好上看，客户受周边环境影响较大，均重点考虑生活方便等方面问题。中低层良好的单位为客户首选。 御价格高的单位集中在中高层，在此基础上按每层20元平方的幅度向低层递减。这说明御景城在定价上通过价格策略引导各类型客户购买合适楼层，从而达到将消费不一的客户有效区分 高房价以为市场共识，营销策略通过打折及形象推广对销售作用效果不明显,户外广告表现,广告辐射面广，涵盖廉江市大部分户外广告牌及路段灯旗，传宣力度为廉江项目之最。 图面以朱红暖色调为主，字体为专金，有一定的视觉冲击，整体品质感较其他项目强。 广告主题语主打地段，强调项目处于繁华中心，整体广告诉求将项目定位为廉江楼盘中的标杆项目。,一、基本参数分析,佳和广场,二、项目swot分析,三、产品分析（一期）,优点： 布局，空间利用率较高。 入户玄关过渡,保持了室内的隐私性。 厨房与生活阳台相连,达到明厨要求。 三间卧室集中朝东南,居住舒适性较佳。 不足： 餐厅面积不大,影响舒适感; 儿童房朝向较差,采光效果不足。,a1栋：四房两厅两卫，面积122平方,优点： 布局方正，分区合理。 交通线路合理，动静分区。 厨房与生活阳台相连,达到明厨要求。 三间卧室集中朝东南,居住舒适性较佳 卧室凸窗设计，增大室内使用面积 不足： 主人房过渡太长,面积浪费 公共卫生间门与客房门对冲。,a1栋,三房两厅两卫,面积111平方,优点： 南向布局，舒适感好 布局方正，配带玄关。 设计带储物室，居室功能增加 主人房带阳台，有利于采光与对流 不足： 主阳台与厅单门相连，对房屋整体流性有一定影 响 入户到厨房与客厅到房间交通动线相交。,b1/b2栋,四房两厅两卫,面积133平方,优点： 紧凑两房，布局方正。 卫生间干湿分离 两房凸窗都朝南向，符合居住习惯 4米开间方正客厅，便于家私摆放 不足： 入户门与客房门对冲，私密性有一定影响 厨房采光不足。,b1/b2栋,两房两厅一卫,面积75平方,优点： 紧凑两房，布局方正 卫生间干湿分离，入户带玄关 两房凸窗都朝南向，符合居住习惯。 4米开间方正客厅，便于家私摆放 不足： 厨房采光不足。,b1/b2栋,两房两厅一卫,面积79平方,优点： 紧凑两房三房，布局方正，实用率高 观景阳台面积宽绰，面积计半，性价比高 南方布局，卫生间干湿分离 不足： 入门缺少玄关，私密性不高 公共卫生间与厨房采光都歉佳 主人客缺少独立卫生间， 餐厅开间不足,b1/b2栋,三房两厅一卫,面积97平方,优点： 紧凑两房三房，布局方正，实用率高 观景阳台面积宽绰，面积计半，性价比高 入户玄关设计，厨房采光对流性好 不足： 两客房大门对冲，动线易冲突， 主人房卫生间正对大门，私密性不高 餐厅开间不足,b1/b2栋,三房两厅一卫,面积106平方,四、销售推广,推货量：一批推售a1、b1、b2三栋，两梯四户和两梯五户 总可售：234户 可售面积：126m2、113 m2、137 m2 、74 m2 、80 m2 、108 m2 可售户型：三房两厅、四房两厅、两房二厅 销售价格：最低3700元/平方、最高4200元/ 平方、均价3850元/平方 价格层差：约15元/平方 折扣策略：按揭9.8折，一次性9.5折 销售情况：销售量达80%左右 开盘时间：2012年1月1日,一期,推货量：加推推售a2、c1两栋，两梯四户，两梯五户 总可售：149户