房地产开发项目的工程管理.ppt

-,1,房地产开发与经营,-,2,第9章 房地产开发项目管理,-,3,重点问题,-,4,房地产开发项目 又称之为建设工程项目。具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。 可分为单项工程、单位工程、分部工程等。,9.1 房地产开发项目管理概述,-,5,房地产开发项目的特点,9.1 房地产开发项目管理概述,系统性,组织的层次性,整体性强,知识的密集性,投资额巨大，建设周期长,-,6,房地产开发项目管理的概念 指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设的全面管理。包括： 在项目施工建设过程中：计划、指挥、检查、调整和控制； 在工程建设过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。 成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，它们是既对立又统一的整体。,9.1 房地产开发项目管理概述,-,7,9.1 房地产开发项目管理概述,房地产开发项目管理的层次体系,-,8,dm - development management 项目前期策划与管理,pm - project management 项目管理,fm - facility management 设施管理,决策阶段,实施阶段,准备,设计,施工,使用阶段,-,9,工程管理,涉及建设工程项目 的全过程的管理,涉及参与建设工程项目 的各个单位对工程的管理,-,10,-,11,房地产开发项目管理的任务 - 对于房地产开发商来说，项目要求在保证质量的前提下，投资越少越好； - 对于承包单位来说，则要研究投标策略，获取利润，以保护承包者的利益。 房地产开发项目管理趋势国际化、信息化,9.1 房地产开发项目管理概述,-,12,项目业主自行管理模式,-,13,业主将设计、设备供应、土建电器安装、机械安装等工程内容分别委托不同的承包商,特点：,项目业主自行管理模式,业主的管理工作量大,适用范围：,中小项工程项目,项目的计划与设计工作必须周全、准确,-,14,专业管理公司管理总承包模式,这种专业管理的模式可以利用专业管理公司的专业技术力量，对工程进行统一的管理，避免多头领导，减少管理费用，方便协调与控制。同时业主只与管理公司进行沟通、协调管理，项目的责任明确，责任体系完备。,-,15,项目进度管理的概念 房地产开发项目进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。,9.2 房地产开发项目进度管理,-,16,房地产开发项目进度管理的阶段,9.2 房地产开发项目进度管理,-,17,影响房地产开发项目进度的因素,9.2 房地产开发项目进度管理,-,18,项目进度管理的主要任务,9.2 房地产开发项目进度管理,-,19,项目进度管理措施,9.2 房地产开发项目进度管理,组织措施 技术措施 合同措施 经济措施 信息管理措施,-,20,网络图法的基本原理,9.2 房地产开发项目进度管理,-,21,网络图的分类,9.2 房地产开发项目进度管理,-,22,网络图技术的特点,9.2 房地产开发项目进度管理,横道图 （横道图计划） 网络图 （网络图计划）,-,23,23,单代号网络图,虚拟数据,-,24,24,双代号网络图,虚拟数据,-,25,房地产开发项目进度管理系统,9.2 房地产开发项目进度管理,-,26,26,逐级分解,数据汇总,多级计划管理,-,27,xx集团,深圳区域,北京区域,深圳公司,广州公司,北京公司,万科城一期,第五园,万科城,紫台,紫台一期,系统架构-多项目管理体系,-,28,系统架构-责任矩阵,-,29,项目经理：项目计划编制、发布、调整、执行的跟踪与检查。,-,30,30,计划管理,-,31,31,-,32,房地产开发项目成本管理的概念,9.3 房地产开发项目成本管理,即在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。,-,33,房地产开发项目成本构成,9.3 房地产开发项目成本管理,-,34,房地产开发项目成本管理原则,9.3 房地产开发项目成本管理,-,35,房地产开发项目成本管理的主要内容,9.3 房地产开发项目成本管理,策划、设计阶段的成本管理 发包、施工阶段的成本管理 项目销售阶段的成本管理,-,36,工程项目质量管理的特点,9.4 房地产开发项目质量管理,-,37,质量管理的主要内容 施工前的准备阶段 施工过程中的质量管理,9.4 房地产开发项目质量管理,-,38,项目工程质量管理的主要途径,9.4 房地产开发项目质量管理,-,39,项目工程质量控制常用方法,9.4 房地产开发项目质量管理,-,40,施工阶段质量监督控制手段,9.4 房地产开发项目质量管理,-,41,房地产开发项目的竣工验收 竣工验收的范围及依据 竣工验收的要求 竣工验收程序 验收准备 初步验收 正式验收 竣工验收的组织 房地产开发项目一般由地市级主管部门工程质量监督站组织验收。,9.4 房地产开发项目质量管理,-,42,质量管理,-,43,质量签证计划,不合格事项记录和处理,质量检查、检测、评定结果汇总统计,质量管理,-,44,9.5 房地产开发项目其他管理,-,45,关键术语,质量管理 进度管理 成本管理,-,46,复习思考题,1. 结合房地产开发特点阐述房地产三大核心管理之间的关系。 2. 简述中国房地产开发项目管理的任务和发展趋势。 3. 影响房地产开发项目进度管理的因素有哪些，怎样预防这些因 素？ 4. 简述常用房地产开发项目工程质