以城市的名义创造历史哈尔滨亚麻厂课件

以城市的名义创造历史 哈尔滨亚麻厂项目报告,对于一个地产项目我们认为分三个层级： 项目层级 面积 开发和营销核心 单体项目 20万平米以内 基于市场竞争来运作项目 在细分市场中塑造项目竞争力 大盘项目 60万平米以上 基于区域价值来运作项目 创造区域价值来持续拉升项目价值 超大盘项目 200万平米以上 基于城市运营来运作项目 从城市运营的大思路上寻求项目价值,80万平米体量大盘,1、对于大盘项目，项目价值的升值，首先来自于地产价值的升值，然后才是房产价值的升值。因此，项目的营销必须是基于地产价值的升值之上的。 2、80万平米体量，意味着项目的开发周期要超过5年，任何一种基于产品层面的营销思路均无法支撑如此之长时间的运作。 3、在哈尔滨这样的省会级城市，任何一个层面的单一客群均无法支撑项目的需求量，因此客群必然是复合性的。,基础线：市场竞争环境中的项目定位和产品研发 提升线：创造区域价值和地位支撑项目持续运作,因此，我们首先对哈尔滨市场进行了全面的市场调研。 在此，对贵司在哈尔滨给予我们的热情接待，表达我们最真挚的谢意。,第一步 基础调研 第二步 深入调研 第三步 业内访谈,基础调研： 时间：7月29日8月3日 人员构成：顾问总监项目经理项目主管 内容： 1、在开发商的配合下，利用两天时间对哈尔滨市场的整体发展状况和重点竞争楼盘进行现场考察 ； 2、通过亚豪的合作客户搜房网的配合，以搜房网的名义，到二次市调的15个竞争项目现场问卷调查，取得详实的项目信息，并就提前设定的问题，重点沟通。,深入调研： 时间：8月5日8月6日 人员构成：亚豪城市运营研究中心（2人）复合地产研究中心（2人）策划经理销售经理建筑顾问 内容： 1、城市发展方向和区域价值的挖掘分析 ； 2、当地大盘项目运作的深入研究 3、当地销售水平 的深入了解 4、当地产品建筑层面的深入了解,业内访谈 时间：两拨市调的过程中 访谈人员： 盟科观邸销售经理杨英伟， 爱建滨江销售经理龚晓龙， 福顺尚都策划兼销售经理邵勇， 帝景销售经理崔宏伟,业内人士对本项目的部分认识：,“亚麻厂那块地我知道，在省政府很近，有个叫中北春城的项目就在那边，以前卖到2500，现在大概要卖到31003200了”； “那边的环境不太好，工业区挺近的，不过生活还行挺方便的，产品要是好一点卖到3000多应该没问题”； “市里差不多没有地了，好好做一下有可能冲到4000”； “那里位置其实还行，就看怎么做了，弄好了超过3500应该可以，只是听说中北春城后期产品开盘不高于3200元/平米”；,位置基本认同 价格空间：超过3000元/平米没有问题，可以冲击4000元/平米 中北春城3100-3200元/平米价格所形成的区域印象 中北春城后期产品不高于3200元/平米的市场竞争,但是，我司毅然将基础周期和售价确定为： 85万平米 40005000元/平米的整体售价 6年的销售周期,首发产品的价格和销售周期： 20万平米 3800元/平米的售价均价 1.5年销售周期,虽然我们需要长期的直接面对中北春城的低价竞争 但是 我们毅然将基础价格设定在了中高端产品的高限 我们毅然将年销售量设定在了哈市热销的标准之上,这是因为我们对和乔集团的开发实力和开发水平有信心 因为我们对由国际级设计团队的设计水平有信心 因为我们对亚豪的营销水平有信心 因为我们对我们即将汇报的整套方案有信心,我们的地段价值是什么？ 我们的市场空间在哪里？ 我们应该如何开发项目？ 我们开发的产品是什么？ 如何实现项目快速销售？,区域价值&项目价值定位 市场格局&市场空间定位 SWOT分析&开发思路 本项目的产品研发方向 本项目的营销创新思路,区域价值探求 & 项目价值定位,按照“北跃西扩、南延东优、中兴外联”的城市发展方略，推进主城区的功能化开发和现代化建设，提升城市素质和品位，扩展城市空间和功能，逐步形成开放型、组团式、多功能、现代化城市发展格局。 城市建设以新区开发为主的战略转移。重点加快松北新区开发建设，坚持基础设施先行、产业优化选择、注重生态保护的原则，建设低密度、花园式、智能化的行政、金融商贸、科研教育文化中心；整合太阳岛、雪博会、冰雪大世界等旅游资源，建设东北民俗风情园、体育娱乐休闲广场及服务区等项目，形成四季皆宜的旅游休闲集中区。 哈尔滨市十一五工作计划,群力新区开发区：形成以金融商贸、科技研发、办公商住为主导功能的主城区重要副中心，打造寒温带城市生态人居环境示范区。 哈西地区：加快北部核心区的基础设施和重点项目建设，形成集教育科研、体育文化、金融商贸、新型住区等功能于一体的新型城市组团；在南部拓展区建设哈西工业新区，重点发展先进制造业、新能源与新材料产业和现代物流。 哈东地区：以建设山水园林城市和打造国际生态环境论坛为长远目标，高起点规划和开发建设现代化、生态型城市功能新区。 哈尔滨市十一五工作计划,思考 哈尔滨城市规划从2004-2020年的城市整体规划到十一五计划，布局思路非常之清晰，并对各区域给予了明确的城市功能定位。 但是，我们很难从政府所作出的城市规划中，寻求到本项目所在区域的明确的城市功能定位。,思考 如果剥离开政府所作的城市规划， 我们从城市发展的自然规律中能否寻求到我们苦苦思索的答案呢？,继续实施以“退城进郊”为重点的中心城区工业布局调整，基本完成二环路以内的工业企业搬迁改造。 哈尔滨市十一五工作计划,哈尔滨亚麻厂,哈尔滨重型机器厂,哈尔滨量具刃具公司,哈尔滨绝缘材料厂,哈尔滨电机厂,在这片区域内，汇聚了哈尔滨的五家大型公司： 哈尔滨亚麻厂 哈尔滨重型机器厂 哈尔滨量具刃具公司 哈尔滨绝缘材料厂 哈尔滨电机厂,这些企业搬迁之后所空余出的土地，保守估计将不会低于150万平米，如果平均容积率达到2.5，那么总建筑面积将达到375万平米。 375万平米，一个保守估计下的城市级区域板块,这个区域板块，无论政府给予明确的规划与否，都将随着这些企业的搬迁而会必然存在。其土地供应的必然结果将是一个大型居住板块的出现。此居住板块并将向南、向东去延伸。,传统商业区,新兴商务区,城市公园区,省行政区,传统商业区,新兴商务区,城市公园区,省行政区,新兴商务区,城市公园区,省行政区,传统商业区,新兴商务区,城市公园区,省行政区,府南居住板块有什么？,区域配套数字,“9”“3”“1”“1” 9处教育配套：3所小学 3所中学（省重点、贵族学校） 3所大学（中医大、哈理工、林大） 3个省级医院：省医院省红十字医院中医大附属医院 1个体育中心：省体育场 1个购物广场：动力广场（家乐福）,“4”“2” “6” 4：四大城市功能板块的汇聚和辐射（传统商业区、新兴商务区、省政务区、城市公园区） 2：两条城市主干道汇聚之地（中山路城市第二大道、长江路和平路哈平路） 6：以省府为中心，该区域汇聚了不低于6家的省级行政单位（省政府、省政协、省公安厅、省水利厅、省民政厅、省环保局等）,该区域具有一个城市区域内所需要的最为重要和基本的配套，它有充足的依据和基础成为未来哈尔滨中心城区的一个重要的居住板块。 我们把这个居住板块称之为： 府南居住板块,而本项目的区域价值定位正是： 省府南壹区,作为一个以居住为核心的地块，本项目可选择的物业类型组合方向：,备注：上述社区级配套商业以30平米住宅面积/人和1平米商业面积/人的标准计算,方向1：住宅（82万）社区级配套商业（3万）,方向2：住宅（77万）区域级配套商业（8万）,方向3：住宅（72万）区域级配套商业（8万）酒店（5万）,过于保守,可行,可行,鉴于项目整体价值提升的考虑 鉴于哈尔滨城市的旅游型和会议型城市定位 鉴于和乔集团在酒店业的既往业绩 我们初步建议本项目的物业类型组合方向为： 方向3：住宅（72万）区域级配套商业（8万）酒店（5万）,我们的地段价值是什么？ 我们的市场空间在那里？ 我们应该如何开发项目？ 我们开发的产品是什么？ 如何实现项目快速销售？,区域价值&项目价值定位 市场格局&市场空间定位 SWOT分析&开发思路 本项目的产品研发方向 本项目的营销创新思路,哈尔滨城市发展情况简述 哈尔滨市房地产情况概述 板块竞争导向的市场格局 本项目的市场空间及定位,关于哈尔滨,东北亚财富头班车 VS 中国城市排名第30位 哈尔滨在1896年到1903年开始形成近代城市的雏形 16个国家曾经在此设领事馆、当时世界上最著名的银行均在哈尔滨设有分行。 而曾经的辉煌不在，哈尔滨从一个金融型和贸易型城市向工业型城市和贸易型城市，城市的全国排名仅为第30位。远低于同处东北的大连（17位）、沈阳（19位）、长春（28位）。,东方小巴黎 VS 东方莫斯科 VS 冰城 从东方小巴黎到东方莫斯科到冰城，哈尔滨的城市定位在走向理性寻回自我，还是更加无奈。 城市文化属性的缺失，使今天的哈尔滨只能以自然属性来定位城市形象。 这个年轻的城市走出了模仿秀之后，却丢失了自己。,中央大街&秋林 VS 会展中心&滨江区域 中央大街的欧式古典建筑、秋林的新艺术主义风格建筑，殖民时期的建筑为这个城市留下了宝贵的建筑文化资源。 城市的高密度发展，同时不得不放弃了对建筑历史的继承，以开发区和滨江区为特征的现代建筑取而代之。 两种建筑风格背后的文化悖论，对这个城市的影响可能更重。,10065元/年.人 VS 中国奢侈品销售中心区之一 “面子”很重要。 哈尔滨的女孩每人都会有1-2件的貂皮大衣。 全国奢侈品消费排名前列。,10%的GDP增速 VS 23.8%的人均经营净收入 2002-2005年，年均GDP增速超过了10%。 2000-2005年，城市居民家庭人均经营净收入年均增幅达到23.8。 依托于贸易，民营和个体私营成为收入增长最快的人群，形成了哈市的高端财富阶层。,哈尔滨城市发展情况简述 哈尔滨市房地产情况概述 板块竞争导向的市场格局 本项目的市场空间及定位,哈尔滨市房地产档次的价格序列 中低端产品价格：15002500元/平米 中端产品价格 ：25003500元/平米 中高端产品价格：35004000元/平米 高端产品价格 ：40005000元/平米 顶级产品价格 ：60007500元/平米,中高端产品的主力产品序列 使用面积 建筑面积 一居： 25-45平米 4070平米 二居： 5585平米 86133平米 三居 ：90110平米 140172平米 四居：125150平米 196235平米,备注：以上使用系数按照1.57计算,项目热销的标准 爱建滨江：年均销售10万平米,备注：三期为预测值,哈尔滨城市发展情况简述 哈尔滨市房地产情况概述 板块竞争导向的市场格局 本项目的市场空间及定位,哈尔滨市场经过多年的开发，目前形成了相对体系化的板块市场格局，其基本特性为： “2”“1”“1”“1” “2”,开发区板块,松北板块,滨江板块,学府路板块,群力板块,“2”：2个高端板块区：滨江板块开发区板块,“1”：1个中高端板块：学府路板块,“2”：2个规划发展板块：哈西板块群力板块,“1”：1个中低端板块区：顾乡板块,“1”：1个概念发展板块：松北板块,顾乡板块,“2”：2个高端板块区：滨江板块开发区板块 “1”：1个中高端板块：学府路板块 “1”：1个中底端板块区：顾乡板块 “1”：1个概念发展板块：松北板块 “2”：2个规划发展板块：哈西板块群力板块,2个高端板块 滨江板块： 依托于江景资源和老城市核心区资源，成就了哈尔滨的高端居住区，并最具冲击顶级产品的资质，观江国际已达到了8000元平米的售价 区域典型代表项目：爱建滨江、观江国际 区域平均价格水平：40005000元/平米，具备打造顶级产品资质,2个高端板块 开发区板块： 开发区经过多年开发，目前已经成为哈尔滨最大规模的新城区，并成为哈尔滨的现代城市形象样板展示区，成为哈尔滨的首席高端居住区。其区域内的高尔夫、会展中心都成为典型的开发资源。 区域典型代表项目：顺迈系列产品、帝景、金色莱茵 区域平均价格水平：40005000元/平米，具备打造次顶级产品资质,1个中高端板块 学府路板块 学府路板块汇聚了哈尔滨不低于20家的学校，大量的教师/教授群体为该区域的地产开发奠定了坚实的客群基础。近年来所开发的项目均取得不俗的销售业绩。而未来的哈西区规划，必将带动该区域从中高端定位向中高端高端定位的方向发展。 区域典型代表项目：福顺尚都 区域平均价格水平：30004000元/平米,1个中低端板块 顾乡板块 顾乡板块是哈尔滨一个典型的中低端居住板块，其开发规模较大。 区域典型代表项目：海富康城、新天地家园 区域平均价格水平：20003000元/平米,1个概念发展板块 松北板块 松北区域由于世茂滨江、你好荷兰城、北岸明珠等大型项目的进入，立即成为哈尔滨最大规模的居住板块。随着初始时期充满憧憬和希望的松北概念褪去，该板块的发展日趋惨淡。 区域典型代表项目：世茂滨江、你好荷兰城、北岸明珠 区域平均价格水平：20003000元/平米,2个规划发展板块 哈西区板块 哈西区板块依托于现有的学府路板块，必将会成为未来哈尔滨地产市场的一个重要的中高端板块，并具备向高端板块发展的资质。 群力板块 群力板块由于距市中心区较远，其城市副中心的定位仍需时日，但不排除短期内该区域以低密度产品直接冲击中高端市场和高端市场的可能性,未来哈尔滨地产板块市场预测： 两翼高端哈南中高端郊区中低端,开发区板块,松北板块,滨江板块,学府路板块,府南 板块,群力板块,两翼高端,郊区中低端,哈南中高端,府南居住板块的整体定位： 中高端居住板块,哈尔滨城市发展情况简述 哈尔滨市房地产情况概述 板块竞争导向的市场空间分析 竞争项目导向的市场空间分析 本项目的市场空间及定位,爱建滨江国际 （润园）,总建筑面积：20万平米 建筑形态：13栋薄板 销售均价：4500元/平米,自持型商业广场，打造出城市级商业中心区 优秀的地段，占据了目前哈市少有的沿江资源 持续4年的开发，哈市高端居住形象逐渐成形，价格开始往高端化方向发展。 其四期产品完全具备冲击5000元/平米的能力。 客群构成与盟科观邸项目类似，只是因为项目定位的提升，客群比例发生一些变化，即公务员比例提升，私营业主的比例下降，但收入水平提升。另外该项目的客群体现出了多元化的趋势，因为项目区位的影响力更大，包括投资客户、白领客户、外地客户等比例提升，比例达到20%，是项目客群构成的区别之处。,盟科观邸,总建筑面积：31万平米 容积率：4.2 建筑形式：8栋高层板，3栋多层 销售均价：4000元/平米,地段非常优越，属于城市核心区难得项目 产品线丰富，并有效控制了产品面积。户型设计以薄板式产品为主 4000元/平米的售价水平，总价得以很好控制，吸引到了市场中的主流客群。 客群结构分明，分别是私营业主45%，公务员达到25%，以教师、金融机构工作人士、企业管理层占到25%，以一次、二次置业为主，而都市白领、投资人群这样在一线城市较大的购买群体，还无法形成主流需求。,福顺尚都,建筑面积：52万 容积率：3.46 建筑形式：13栋高板、2栋塔楼 销售均价：3600元/平米,学府路庞大的客源基础成为本项目成功的首要因素，据内部人士称，其教师的比例超过了购房者的50% 丰富的产品线，适度的产品比例 地铁的利好消息 大型商业广场的设计，使之成为区域级中心区,上述项目形成热销的共性： 优秀的地段丰富的产品线合理的产品结构适度的价格定位,福顺尚都 3600,欧洲新城 3400,凯旋城 4000,爱建滨江 4500,盟科观邸 4000,帝景 5000,金色莱茵 5500,都市绿洲 3400,观江国际 8000,府南居住板块的整体市场定位为中高端居住板块 本项目作为“省府南壹区”的价值定位，在产品层面的有效支撑下，具有足够的潜力冲击中高端价格的上限元/平米的可能性。一层商业的价格基本为住宅的2倍 但是为了实现高销售速率建议控制面积区间，实现更丰富的产品线设计，即：将二居、三居、四居的产品细化为大小两类。并有效增加小二居、小三居、小四居的供应量,目标客群定位,一个原则、三级区域、五大职业、二种需求,一个原则：中高端客户为主体，辅以高端客户和中端客户,高端客户：15%,中高端客户：75%,中端客户：10%,三级区域 一级区域：周边三公里半径 二级区域：全市范围内 三级区域：周边市县,一级区域：周边3公里半径客户 周边政府行政机关工作的公务员，如：省政府、省政协、省公安厅、哈消防支队、省武警边防支队等。 周边院校或教育机构工作的人士，如：中医学院、理工大学、林业大学、第九中学、风华中学等。 动力工业区内企业工作的企业技术骨干或中高层管理人士，如：三大动力等。 周边医疗机构、金融单位工作人士，如：省医院、中医院等。 在项目区域附近经商、创业的私营业主。,二级区域：全市范围内的中高端客群 在南岗/道里商业区内经商的个体私营业者。 市区范围内的私营业主。 市区公务员人群 学府路区域的教职人群 市区范围内的民营企业或高科技企业管理者 在市区工作或创业的外地人,三级区域：周边县市 周边县：阿城、巴彦、宾县、双城等 周边市：大庆、牡丹江、齐齐哈尔,五大职业： 公务员 私营业主 国企中高层 教职人员 白领阶层,二种需求 第一次置业：年轻人初次购房拆迁户 第二次置业：升级换代投资,主力客群表述： 全市范围内的中高端客户 3类职业人群（公务员/私营业主/国企中高层） 升级型二次置业者,客群的基础特征 年户均收入超过5万元，具有足够的购买力 年龄层次：3045岁 家庭结构：三家之口两代居,产品升级需求的背后 中高端客户产品升级需求，不仅仅是户型面积的需求，也不仅仅是对于居室数量的升级。而是基于其家庭结构和自身收入水平之上的生活方式升级的需求。 中高端客户其所具有的最大特性是对于高品质产品和高品质生活的向往，同时获得社会的认同感和价值感。 物理层面升级需求生活方式升级需求身份认同需求,首发产品的产品序列及产品结构思考,指导思想 以市场中典型项目的产品序列作为基础 以客群定位层面的需求作为导向 以项目整体开发战略为背景,我们选取了目前哈尔滨市场最具代表性的7个中高端项目，对其产品序列和产品结构进行分析,我们选取了目前哈尔滨市场最具代表性的7个中高端项目，对其产品序列和产品结构进行分析： 爱建滨江国际、盟科观邸、福顺尚都 世茂滨江、远大都市绿洲、欧洲新城、凯旋城,二居产品：6080平米（使用面积）,三居产品：90115平米（使用面积）,四居产品：125150平米（使用面积）,各居室面积区间确定原则： 丰富产品序列，扩大客群基数 适度收缩面积，有效控制总价，为单价调整预留空间 设置部分大面积产品，为价格上限预留空间 一期产品满足快速销售的要求，同时为后期产品升级奠定基础,本项目一期产品的产品序列和面积配比建议,我们的地段价值是什么？ 我们的市场空间在那里？ 我们应该如何开发项目？ 我们开发的产品是什么？ 如何实现项目快速销售？,区域价值&项目价值定位 市场格局&市场空间定位 SWOT分析&开发思路 本项目的产品研发方向 本项目的营销创新思路,微观地块研究 地块的SWOT分析 项目开发战略思考,微观地块研究 场地条件研究 经济技术指标研究,场地条件研究,场地内的积淀资源深厚,场地内的积淀资源深厚,场地内的积淀资源深厚,场地内的积淀资源深厚,亚麻厂的成树林为本项目的场地提供了绿化素材 浓郁的古典钟楼为本项目的场地提供了一个景观节点 纵穿场地的铁轨为本项目的提供了一段景观轴线 尊重自然 尊重历史积淀 打造特色项目价值,技术指标研究,占地面积：25万平米 建筑面积：75-85万平米 容积率：不超过3.5 绿地率：不小于35% 限高：不超过100米,考虑物业类型组合后的容积率设定 本项目的物业类型组合规划： 住宅（72万）区域级配套商业（8万）酒店（5万）,由于商业和酒店可以不考虑日照遮挡问题，因此本项目住宅部分的设计容积率值可调整为： 容积率：72万建面/25万占地2.88,数据背后的数据 100米限高和1.5的日照间距系数条件下，建筑排排坐的极限值：,在此种条件下，如果适度考虑部分东西向或准东西向的产品，可以增加本项目的设计空间,但是，当我们分析哈尔滨市场的高容积率产品时，,无法想像，如果这些项目严格执行政府关于1.5的日照间距系数，能够设计出如此之高的容积率。 因此，我们做了一个大胆的假设，如果容积率能够突破1.5，那么将会怎么样？,也就是说，如果本项目的日照间距系数能够做出调整，那么本项目的规划设计空间将是巨大的。,数据背后的数据 以3人/户的标准计算，本项目的总人口数量估算值,严格的日照间距系数和高容积率的设计要求，严重限制了本项目产品创新的程度和空间。 但是如果日照间距系数有所突破，那么规划余地将会大幅提升。 社区体量庞大，未来的居住人口将达到1500020000人，对于社区的配套、交通、公共空间等方面的内容均提出了较高的要求。,微观地块研究 地块的SWOT分析 项目开发战略思考,地段优势 宗地条件优势,容积率较高 高层建筑为主,品牌价值 项目稀缺性特征 产品定位空间 产品提升空间,中北春城的低价竞争 周边不确定地块的推出,优势（Strength),劣势（Weakness),机会（Opportunity),威胁（Threaten),发挥优势，弱化劣势，把握机会，阻击威胁,中北春城的直接竞争对本项目的开发战略产生了重要影响 如何应对中北春城的低价竞争策略？,中北春城估计售价水平在30003200元/平米 本项目首期产品的价格初步设定在38003900元/平米 600 900元/平米的价格差，对于客户的影响力将不言而喻,让我们探讨一个项目是如何克服区域直接竞争的问题！,位置：北京东四环外，朝阳北路以北，四季星河路以东； 价格：均价元平米； 开发环境：周边为村庄，外来人口繁杂，社会治安差，除项目东侧、北侧分别有绿化带外，周边市政配套缺乏，生活配套不足； 周边平均售价：元平米；,案例一：北京星河湾,开发模式借鉴,星河湾区域竞争的突破点： 园林环境：棵原生大树、亩森林公园、吨黄蜡石；,开发模式借鉴,装修标准：每平米元以上的装修成本；,建筑品质：欧式古典风格建筑，大理石墙裙及进口仿瓷涂料；,生活配套：体育馆、生态公园、酒店公寓、知名小学、国际双语幼儿园；,物业管理：亚太规模最大、历史悠久的高力国际提供家庭秘书服务；,产品升级突破区域竞争 跳出区域竞争面向整个华北市场；,位置：天津河西解放南路号，距离市区公里； 开发环境：地块原为天津玻璃厂，周边多为农村； 销售价格：万一套，平均元平米； 周边项目平均：元平米；,开发模式借鉴,案例二：万科水晶城,万科水晶城克服地段抗性的突破点： 建筑精品：万科原创建筑设计中心专利产品；,情景示范：场地景观营造、样板街区营造，地块原有文脉元素艺术创作；,实品样板：交房样板、材料样板实品展示；,体验营销：项目销售现场的全流程的情景展示和样板示范，让客户体验其所营造的社区氛围和万科的品牌价值；,营销升级突破区域地段抗性用营销理念手段去兑现项目的价值和品牌形象；,全流程升级,规划,建筑,景观,配套,营销,本项目开发战略构思图,应对中北春城竞争的辅助策略： 价格策略。首发产品的价格适度调低，以获取项目从形象宣传和样板区体验感受到实景现房体验感受的时间。 开发顺序策略。首期开发本项目最具价值的地块，基于此来提升首发产品的价值升值潜力和空间，弱化客户对于单纯的单价水平上的比较。 产品序列策略。在打造产品序列时，以控制总价为纲要，以丰富化产品线为原则，扩大本项目在全市范围内的客群基数量。,综上所述，我们将各种工作对于价格的拉升作用做了简单的分析： 和乔品牌：可以支撑200元/平米的价格差 产品升级：可以支撑300元/平米的价格差 最优地块首发：可以支撑200元/平米的价格差 在此基础上，我们具有更强的营销水平和更完善的现场体验，我们将产品线打造的更为丰富，并合理控制总价。以未来的升值潜力建构本项目当期的整体竞争力。,我们的地段价值是什么？ 我们的市场空间在那里？ 我们应该如何开发项目？ 我们开发的产品是什么？ 如何实现项目快速销售？,区域价值&项目价值定位 市场格局&市场空间定位 SWOT分析&开发思路 本项目的产品研发方向 本项目的营销创新思路,全流程升级 之 产品篇 规划升级 产品升级 建筑升级 园林升级 高科技升级 商业升级,作为一个85平米的大盘项目，其产品的成功首先来自于规划理念的成功和有效实施 因此，我司对于大盘项目的规划理念首先进行了思考和借鉴和整合,新都市主义理念 New Urbanism,Open Block T