北京新城房地产开发存在的问题及对策研究——以通州新城为例--毕业论文.doc

北京新城房地产开发存在的问题及对策研究以通州新城为例学 生 姓 名： 贺晨阳 学 号： 32010014115 学 院（系）： 城市经济与公共管理学院 专业（方向）： 土地资源管理 指 导 教 师： 吴庆玲教授 2014年4月摘要本文选取了房地产业发展问题比较突出的通州新城作为研究的对象，分析通州了新城房地产开发的现状数据，包括外来人口数目、常住人口数目、房地产开发投资金额、房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积、商品房待售面积、商品房销售面积、土地税收、通州新城历年房价和公共基础设施投资金额。将北京城市总体规划2004-2020、北京市土地利用总体规划2006-2020、通州新城规划2005-2020中的规划数据与现实数据进行对比。通过房价的线性回归方程对未来数据进行预测，揭示了通州新城房地产业发展中存在的新城外来人口密集引起的房价过高、土地价格过高阻碍房地产持续发展和公共基础设施投入力度小，地价过高不利于基础设施建设等问题。论文最后提出了促进通州新城房地产开发健康发展的对策，即发挥市场机制促进房地产市场均衡发展，适度降低拆迁成本促使房地产持续进行，降低土地成本引导基础设施投资，加快新城房地产企业转型。关键字：北京新城 房地产开发 通州新城房地产现状 AbstractIn this paper, the problem of real estate industry development more prominent TongZhou as the object of study, through the status data of TongZhou new city of real estate development, including the foreign population, the number of resident population, the number of real estate development investment, housing construction area, the new housing construction area, the area of housing construction, commercial housing, commercial housing sale area sales area, land tax, TongZhou new city in housing and public infrastructure investment, and the use of 2004-2020 Beijing city overall planning, Beijing overall land use planning 2006-2020, 2005-2020 in the planning of TongZhou new town planning data and real data are compared, the price of linear regression equation to predict data, the TongZhou new city real estate development in new city population dense caused by high prices, high land prices hinder real estate development and public infrastructure investment is small, and proposed to reduce the removal cost, control of land to regulate prices, strengthen the transformation, new city real estate enterprises reduce the cost of land to guide investment in infrastructure and play to the market mechanism to promote the real estate market countermeasures.Key words: New town of Beijing Devolving of estate The situation of estate devolving of Tong Zhou new town 目录摘要2Abstract31引言52新城发展理论与通州新城概况52.1新城发展理论52.2通州新城基本概况63通州新城现状73.1通州新城房地产开发现状73.1.1通州新城房地产投资现状73.1.2通州新城房地产地价93.1.3通州新城房价分析93.2通州新城人口现状103.3通州新城基础设施建设114通州新城现房地产开发存在问题124.1房价居高不下不利于中心城人口转移124.2拆迁成本过高不利于房地产业顺利发展144.3地价过高不利于基础设施建设145促进通州新城房地产业健康发展的建议155.1发挥市场机制促进房地产市场均衡发展155.2适度降低拆迁成本使得房地产持续进行155.3降低土地成本引导基础设施投资165.4加快新城房地产企业转型16结论17参考文献18致谢20 北京新城房地产开发存在的问题及对策研究以通州新城为例1 引言“十二五”规划时期是我国经济发展的重要时期，为了落实国务院批复与北京市总体规划布局，按照市委、市政府的要求和部署，北京正在进行新城建设。新城规划是落实科学发展观，继承 “三个代表”思想，贴近习近平总书记的“两个百年”思想，构建首都和谐社会，实现新北京，建设完善的社会市场经济体制、首都经济圈等战略思想的重要组成部分。北京十一新城的建设是以实现国家首都北京向国际化大都市、文化名城、历史名城和世界宜居城市转化为发展目标，切实结合北京“两轴、两带、多中心”的城市空间结构调整为导向的建设。因此，新城的发展离不开房地产建设，依靠于房地产事业的发展。房地产开发能对调整城市空间结构，产业结构布局，产业结构升级做出贡献。新城的住宅建设利于城市中心人口的疏散，减少对中心城市的依赖，减轻人口压力过大而产生的就业问题。目前北京市中心城的发展已到达一个瓶颈，新城房地产的发展能够有效带动城市周边基础设施完善，改善城市居民居住环境，促进北京周边地区经济发展。商业地产的建设能够对周边省市经济贸易流动起到不可忽视的作用。因此，北京新城的房地产建设是极为必要的，对于新城房地产发展现状和问题也是目前急需要探讨的。所以，我们首先对新城发展理论进行了概述，以此为媒介对新城房地产现状问题进行讨论，提出合理意见。2 新城发展理论与通州新城概况2.1 新城发展理论2004年在总结概括90年代总体规划实施情况后，市政府修订完成了北京市总体规划。该规划主要提出了两个战略转移的方针，强调市区不再扩大建设规模而是逐步外延，向内涵发展转移。城市建设重点从市区转移到广大郊区，如同恩维（Unwin）提出的卫星城镇理论：在大城市周围用绿地围起来，限制其发展，在绿地外围建设卫星城镇，设有工业企业，提供就业居住，拥有完善的公共配套设施。目前北京规划实施“市区卫星城中心镇一般建制镇”四级城镇体系布局。由于北京老城区发展区域受到地理限制，发展已较为完善，因此必须加紧进行新城建设，其指导思想和基本原则主要是协调旧城文化保护和新城城市发展，通过对新城房地产建设的规划和调整从而进行新城宏观的发展，主要为住宅用地、工业用地、公共基础设施等方面建设。以新城发展理论为指导，让我们对新城房地产现状做深入了解，主要是房地产住宅建设和公共基础设施用地等方面的建设。本文决定从十一个新城数据对比挑出发展较为完善，投入资金较多的通州新城进行分析。如表1所示，从2009年到2013年，通州新城相对于其它新城房地产投资额相对较高，分别为212.8、274.6、268.1、231.8、230.1亿元。如图1所示，与其它同等面积新城比较，通州新城投资数额较多，发展力度相对较大。表1 北京市五个新城房地产投资金额比较（单位：亿元）通州昌平房山顺义大兴2009212.8192.7148.4210.4141.52010274.6230.7164.7196.1224.82011268.1279.4224.8230.73122012231.8235.8190.9222.3297.52013230.1222.2233.9217.8249.1图1 北京市新城房地产金额投资比较图2.2 通州新城基本概况通州新城位于通州区京津第二通道以北地区，总面积677平方公里，其中新城城区面积155平方公里。根据通州新城总体规划，到2020年，通州新城规划范围内总人口119.1万人，其中新城城区90万人，城镇14.3万人，村庄14.8万人。通州新城定位为区域服务中心、文化产业基地和滨水宜居新城。除此之外，还将构建立足东部发展带、服务首都、面向京津冀乃至环渤海的区域服务中心，打造为首都文化中心服务、现代文化资源聚集、运河文化彰显的文化产业基地，建设具有多样化高端服务设施和良好人居环境的滨水宜居新城。3 通州新城现状3.1 通州新城房地产开发现状3.1.1 通州新城房地产投资现状由表2、表3所示，通州新城2005年房地产开发金额为67.7亿元，2013年上升至140.7亿元，最高是2012年，达到171.4亿元。如图2所示，通州新城房地产投资处于上升阶段，即使2009年房地产萧条也下降甚少，同比2008年只下降7.22%。房地产施工面积在2009年以前围绕在350至430万平方米，2010年提出“十二五”规划以后有一个大幅度增长，最高为702.1万平方米，后四年一直围绕在600至700万平方米左右。房屋新开工面积从2005年至2012年处于波动状态，2013年达到最高236.1万平方米。如图3所示，商品房销售面积自2005年起，四年一个周期剧烈波动。从这些数据中我们可以看出，通州新城的房屋竣工面积一直处于增长趋势，虽然在2013年有所下降，但并不影响总量的增长。表2 2005年至2013年通州新城房地产住宅开发数据(单位：万平方米)年份/指标房屋竣工面积商品房待售面积商品房销售面积2005157.8 29.8 235.9 2006153.2 32.9 137.7 2007111.0 44.3 72.3 200881.2 67.3 54.5 200994.0 33.7 235.2 2010102.3 52.4 159.3 2011132.8 72.2 94.9 2012112.7 65.2 152.4 2013173.0 87.2 183.0 表3 2005年至2013年通州新城房地产住宅开发数据(单位：万平方米)年份/指标房地产开发投资（亿）房屋施工面积房屋新开工面积200567.7 491.6 146.8 200653.4 348.6 142.7 200782.1 438.5 132.1 200883.0 409.1 147.3 200977.0 499.9 150.7 2010116.2 632.7 165.9 2011153.8 702.1 194.3 2012171.4 690.8 148.0 2013140.7 666.9 236.1 图2 通州新城2005-2013年房地产开发投资金额趋势图（单位：亿）图3 通州新城2005-2013年商品房销售面积趋势图（单位：亿）3.1.2 通州新城房地产地价通州新城房地产住宅近几年地税趋势如表4：表4 通州新城房地产地税对比年份地税金额（亿元）房地产投资金额（亿元）新开发地产面积（万平方米）200947.3212.8150.7 201050.1274.6165.9 201164.1268.1194.3 201276.1231.8148.0 201387.2230.1236.1 新城房地产地税迅速由2009年的47.3亿元增长到2013年的87.2亿元，增长了近1倍，而房地产投资金额相对于2009年只增长了18亿元，可以看出地价占了房地产投资金额相当大一部分。土地开发面积中2009年-2012年土地面积也是波动较多，增长趋势并不明显，通过下图可以更好的发现此趋势，如图4。图4 新城地价分析图3.1.3 通州新城房价分析通州新城的房价趋势如图5：图5 通州新城房价趋势图从房价图中我们可以看出从2009年到2013年通州新城房价呈现上升的趋势，由2009年2.1万每平方米涨到2013年2.6万每平方米，相当于一栋100平方米的住宅涨了50万元的价格。3.2 通州新城人口现状通州人口现状如表5：表5 通州人口现状表年份年末常住人口外来人口通州新城常住人口外来人口200586.719.749.7 11.3 200693.625.653.7 14.7 200710031.357.3 17.9 2008108.639.462.3 22.6 2009112.843.464.7 24.9 2010118.443.567.9 24.9 2011125.0 47.771.7 27.4 2012129.150.774.0 29.1 2013131.452.875.4 30.3 通过通州区统计局利用第六次人口普查数据显示，2010年通州新城的常住人口为67.9万人，占全区人口的57.4%，相比计划2010年的60万规划目标超出7.9万人。如图6所示，2005年至2010年，新城常住人口增长15.7万人。根据通州统计信息网发布的2013年国民经济和社会发展统计公报显示，截止到2013年年末，新城人口达到75.4万人，外来人口所占比重有所上升，由2005年的22.7%上升到2013年的40.2%，如图4显示，外来人口成为新城人口的主要人口，新城人口相对扩张。图6 通州城区与通州新城人口对比图3.3 通州新城基础设施建设从表6可以看出：环境卫生和园林绿化的投资比例在总公共基础设施投资中占少数。对于房地产，能源投资能做到三通或五通的程度。但通州城区基础设施建设占北京总投资比例较低，每年平均约占5%-6%。在通州新城公共基础设施建设中，投资金额较少，且在环境卫生和园林绿化方面做得尤其欠缺。表6 北京市与通州新城公共基础设施投资对比（亿元）北京市:基础设施投资能源电力供热供气供水2005610.70 102.30 70.00 12.20 12.00 8.10 2006935.30 113.40 72.80 18.70 11.00 10.90 20071175.80 200.20 121.00 43.00 11.20 25.00 20081160.70 144.10 88.40 25.90 8.10 21.70 20091462.00 165.40 88.90 40.10 10.50 25.80 20101403.50 157.20 72.50 49.20 16.80 18.70 20111400.20 171.10 90.10 25.30 17.00 38.80 20121789.20 231.90 106.30 64.80 27.30 33.50 公共服务园林绿化环境卫生市政工程管理城市公共交通2005160.30 5.50 7.20 140.60 113.20 2006265.30 3.40 55.40 194.80 201.00 2007289.50 8.00 75.70 187.30 202.40 2008291.60 8.00 82.20 188.70 215.80 2009434.50 15.90 77.70 314.00 426.70 2010359.10 9.50 58.40 232.90 410.80 2011379.40 8.10 40.50 267.80 351.30 2012508.10 22.00 23.50 361.60 391.00 通州区：基础设施投资能源电力供热供气供水200533.589 5.627 3.850 0.671 0.660 0.446 200656.118 6.804 4.368 1.122 0.660 0.654 200774.546 12.693 7.671 2.726 0.710 1.585 200876.142 9.453 5.799 1.699 0.531 1.424 200994.314 10.670 5.735 2.587 0.677 1.664 201092.070 10.312 4.756 3.228 1.102 1.227 201191.881 11.228 5.912 1.660 1.116 2.546 2012115.445 14.963 6.859 4.181 1.761 2.162 公共服务园林绿化环境卫生市政工程管理公共交通占北京总投资20058.817 0.303 0.396 7.733 6.226 5.50200615.918 0.204 3.324 11.688 12.060 6.00200718.354 0.507 4.799 11.875 12.832 6.34200819.129 0.525 5.392 12.379 14.156 6.56200928.030 1.026 5.012 20.256 27.526 6.42201023.557 0.623 3.831 15.278 26.948 6.56201124.896 0.532 2.658 17.573 23.052 6.52201232.784 1.420 1.516 23.332 25.228 6.454 通州新城现房地产开发存在问题通过以上数据分析，通州新城房地产开发存在以下问题：4.1 房价居高不下不利于中心城人口转移通过人口数据分析得到结论：通州新城人口数目相比新城规划增长过多，外来人口扩张导致房价居高不下，无法对中心城起到缓解人口压力的作用。房地产住宅投资数量相比规划无法达到人均20平方米的计划，而且新城地区近几年的人口中，外来人口总体素质大幅低于中心城。2010年通州统计局人口抽样调查数据显示，通州新城中大专学历以上的人口比例约15%左右，而中心城占36%左右。外来人口素质不高也是导致新城阻碍新城未来发展的因素。外来人口占据新城，导致中心城市人口迁移速度减慢，并提高了新城房价。外来人口居住大部分是因为新城距离中心城区交通方便，进入中心城提供了便利，使得新城不但没有缓解中心城市的人口就业压力，反而加大了压力。新城的常住人口相比计划扩大导致了房价的提高。房地产的价格使得中心城区迁移人口处于观望状态。对于一直生活在中心城镇的人口，在新城买房的性价比不如在中心城区买房性价比高，因此新城起不到应有的作用。表7 房价回归线性方程CoefficientsIntercept-2475515X Variable 11243.2公式为：房价=1243.2*年份-2475515图7 通州新城房价线性回归方程图8 通州新城房价预测图通过粗略预测房价，如上图表显示，通州新城房价将会达到平均3.5万元每平方米的价格，相比中心城市已经过高，不适应中心城市人口的迁出。4.2 拆迁成本过高不利于房地产业顺利发展首先，由于中国现阶段对拆迁的法规条律尚不健全，通州老旧城区拆迁没有良好的规划和价格估测补偿。所以，为了迅速拆迁而提高拆迁安置补助金，导致拆迁成本过高。同样对于新城的改造，老旧住宅街区的拆迁进度慢，拖后了工期导致加大了拆迁效率成本。以上两点是成本过高的主要因素，过高的成本会导致房价的直接上升，正如本文所示的房价趋势，拆迁成本过高也会反作用于拆迁速度，拖后拆迁工期，导致恶性循环。其次，拆迁中的浪费资源现象也提高了隐形成本，一些拆迁中的建筑材料可以通过高效率的回收进行再利用，然而一些拆迁公司并不能做好有效的回收分类，一些回收站也不能进行分类处理，使得一些价格高的合金没有回收或仅仅成为垃圾进行处理，对于新建的房地产项目并没有很好的利用这些可回收资源。最后，拆迁责任的分配没有做到可行有效，拆迁都是随时随意进行，没有特定程序和任务，这些加大了对拆迁的统筹全局，使得成本加大。以上这些原因都不利于房地产业的持续稳定发展，加大了房地产的成本投资总额。拆迁工作往往是房地产开发处理的第一步，成本的多少直接影响开发的结果效率和利润。4.3 地价过高不利于基础设施建设首先，如今土地价格过高使得一些中小型房地产公司无法参与大型土地项目，这是新城房地产推动力不足的表现方面之一。如上一章节所分析，土地取得价格决定房市房屋价格，过高的土地价格会抬高房地产公司开发成本提高房价，从而减少对公共基础设施的投入。地价在房地产投资中是成本的重要组成部分，地价的多少直接影响到公司对房价制定。为了使得房价不予过高，公司通常采用减少成本的方法来控制房价。地价主要由政府规定，因此房地产公司通过减少基础设施建设来减少成本输出，所以土地价格过高不利于基础设施的建设。其次，政府对于新城的公共基础设施投入不大，新城中心人口集中，周边人口稀疏，房地产发展不均衡，公共基础设施可以调节人口住处取向分布。因此，公共基础设施尤其重要。通过上一章对于公共基础设施的投资数据分析，我们不难发现，环境卫生和园林绿化的投资比例在总公共基础设施投资中占少数。所以新城周边环境较差，公共服务基础设施不完善，例如居民休闲、娱乐、健身器材相对缺少，体育场馆、森林公园、电影院相对分散，无法覆盖整个区域，基础设施整体水平偏低，发展不平衡，房地产的规划与预期不符，使得公共基础设施的建设与住宅区不相匹配，无法达到预期的效果。5 促进通州新城房地产业健康发展的建议5.1 发挥市场机制促进房地产市场均衡发展市场机制的引进可以有效调节过高的房价。首先，通过控制外来人口购房条件来降低房价，调节供求比率是调节市场机制的重要手段，需求量减少了必定导致价格的下调。另外，在土地取得上开发商获得土地使用权时不应再是价高者得之，而是应该综合考虑开发商的多方面情况，包括获取价格、规划方案、开发商诚信、开发商能力和经验等。这样可以减少寡头垄断土地使得房价提升。其次，采取多种措施，鼓励房地产企业做大做强。通过提供更多高质量的房地产输出来降低房价也是方法之一。积极引进优质企业，提升房地产开发水平。像国外高精端的建筑公司、装修公司等，坚持开放引进，吸引区外实力强、信誉好的房地产开发企业参与通州新城房地产开发。同时放宽相应措辞鼓励企业做大做强。对房地产市场发展做出一定贡献的企业进行嘉奖和表扬。实行企业综合考核和企业信用评价制度。制定标准，严格考核，媒体公示，逐步培育一批有特色、实力强、品牌响的开发企业。最后，在房地产公司进行市场引导价格的同时，也应该进行适当国家宏观调控。给予中小公司更多机会和相应优惠政策，扶持一些有潜力的房地产开发公司。政府还应对房地产市场价格进行实时监控，对于暗箱操作和依仗庞大资金多占多得的公司进行限制和查处。以此促进房地产市场价格调整和均衡发展。5.2 适度降低拆迁成本使得房地产持续进行首先，针对现行的拆迁模式，大力加强拆迁方面法律法规的补充和建设，对于老旧城区进行公开且合理的拆迁程序，透明安置补助金的金额数目。正确落实不拖欠补助金，也不延期建设工程的政策要求。以促进拆迁成本的减少和避免不必要的浪费。新城建设应本着节约土地资源的原则，首先规划好城镇用地，在进行合理的土地规划后，若出现土地资源不足的情况，优先利用土地储蓄机制中的闲置用地，减少对于拆迁土地的数量。其次，加强法制体系与监督体系，对开发商土地利用情况进行监督，确保土地利用的有效性和实效性，避免荒废土地、迟迟不开工等现象发生。制定促进新城房地产业健康发展的制度政策，对拆迁工作要调理化、有序化进行。通过大力加强技术创新，管理方法创新来减少拆迁成本。通过上一章节的分析我们发现，成本的增加往往在于管理方法的不当和效率的缺失。因此技术创新是尤为必要的。通过引进国外先进的管理技术，实行人机分离，通过计算机计算出合理的投入资金和投入时间，加强管理人才的引进都可以提高企业建设效率。企业建设效率一旦提高，拆迁成本随之减少。 5.3 降低土地成本引导基础设施投资土地成本一般由前期费用、土地费用、征地拆迁费用、大市政基础设施建设费、不可预见费、财务费用，以及开发利润和税费组成。往往由于土地成本的总量过高而减少对于公共基础设施的投资。城区设施配套是吸引更多投资者和居民的基础条件，因此降低土地成本，提高基础设施建设成为首要问题。降低土地价格需要政府和努力，目前政府税收的主要来源为土地税收，要想降低土地价格就必须发展其他房地产相关行业，来带动税收收入，降低土地税收占总量得比重。发展一下相关产业如装修，物业管理，公共服务等。通过降低总体的熟地价来为基础设施提供充足的资金来源。降低土地成本可以通过招商引资来实现。引进民资可以使公共基础设施拥有更多的资金，投入到亟待解决的基础设施项目中去。引进社会资金来加快超市、银行、体育馆、娱乐中心、社区服务等建设能满足居民生活娱乐方面的需求，从而快速促进人口集聚。合理控制企业投入规模。由于开发商将过多的精力投入到住宅建设，因此公共基础设施没有得到更多的重视，所以调整投入资金的规模来引导基础设施投资，合理选择新区居住空间建设模式，变单一功能为复合功能，大力建设有效使用公共基础设施的新兴城区，使其真正能够到达使用功能效果的最大化。5.4 加快新城房地产企业转型通州新城房地产企业要改变过去的生产模式，应积极与政府合作，推动新城的全面发展。通州新城现生产模式已经从以往的产品模式转换为现在的商品模式，但是对于房地产服务并没有达到国外发达国家的水平。所以，我们可以参考国外房地产企业的先进模式通过产业支撑和服务保障进行促进。房地产业应合理利用有限的土地资源和第三产业服务运营，为产业发展，特别是为现代服务业和战略性新兴产业的发展提供配套服务，如产业园区、特色文化旅游地产、混合商业地产、养老休闲住宅区等。这些项目可以通过和政府合作，双方共同投资进行大力建设，为房地产业实现合作共赢与现代服务业、新兴产业相互融合起推动作用，这样不仅加强了通州新城房地产事业的发展，同时也促进了房地产业的转型升级。其次，加强产业创新能力以推动房地产企业快速转型。如今的房地产模式出现千篇一律的问题是因为企业盲目追求利润和自身发展，很少关注区域之间的整合和统筹规划。因此，对于企业与政府之间的合作是尤为必要的，政府机构可以对地产设计进行统筹规划，企业通过对产业进行合理创新，运用有限资金做到保质保量的房地产建设、公共基础设施建设。最后，房地产企业的转型还需要消费者的参与，消费者是引导市场的指南针，政府应当辅助宣传优秀、绿色、高质量的项目，使得企业纷纷效仿。结论通州新城的发展建设已初具规模，但是仍然存在一些问题，不及时解决将影响新城的发展及北京市总体规划的有效实施。通过历年数据分析，对通州区2014年-2020年房价进行粗略的预测，发现通州新城房价相对中心城房价过高，外来人口的扩张等问题，这无法对房地产发展起到良性作用，并且公共基础设施投入量相对较小阻碍了住宅发展。因此，急需有效的政府政策对房价进行指引、控制。对公共基础设施进行改善、投入资金，才能达到2020年规划目标。本文的数据经通州统计数据网进行整合，仅是通过线性回归方程预测数据，并没有掺加其他可变因素，有不足之处望谅解指正。20参考文献1刘欣葵. 从区域城市功能对接看新城发展以北京新城建设实践为例J. 广东社会科学,2009,02:25-29.2. 北京城市总体规划(2004年-2020年)J. 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