土地估价技术报告.doc

土地估价技术报告土地估价技术报告项目名称：白斯公司抵押贷款涉及位于遂宁市开发区玉龙路以北、兴宁路以东A地块的一宗工业（国有建设）用地使用权市场价格评估估价单位：四川小成房地产土地评估有限公司估价人员：李燕林估价技术报告编号：四川小成(2013)(技)字第250号估价报告编号：四川小成(2013)(估)字第250号提交估价报告日期：2013年1月8日关键词：遂宁市开发区抵押贷款四川小成房地产土地评估有限公司2012年2成都小成不动产评估有限责任公司土地估价技术报告土地估价技术报告第一部分 总 述一、项目名称白斯公司抵押贷款涉及位于遂宁市开发区玉龙路以北、兴宁路以东A地块的一宗工业（国有建设）用地使用权市场价格评估二、委托估价方白斯公司三、受托估价方受托单位：四川小成房地产土地评估有限公司四、估价对象估价对象位于遂宁市开发区玉龙路以北、兴宁路以东A地块，国有土地使用证编号为遂开国用（2012）第250250号，仅指委托估价方此次设置土地抵押权涉及的土地资产（不含其他资产）。估价对象基本情况详见表1。1四川小成房地产土地评估有限公司表1 估价对象基本情况一览表土地使用者土地证号土地位置用途面积(平方米)开发程度使用年限(年)容积率权利状况登记设定登记(m2)评估面积(m2)实际设定剩余设定规划设定实际设定外内外内白斯公司遂开国用（2012）第250250号开发区玉龙路以北、兴宁路以东A地块工业用地工业用地62617.1062617.10六通在建六通场平49.24年49.24年1.51.5出让土地，未设置他项权利出让土地，无他项权利限制注：“六通”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路；“在建”指：正在进行开发建设； “场平”指：场地平整。土地估价技术报告五、估价目的委托估价方拟用估价对象设置土地抵押权，特委托我公司对估价对象的使用权市场价格进行评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、公正、合理的土地使用权市场价格。六、估价依据本次评估依据以下资料进行分析和测算：（一）国家及地方相关法律、法规1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国物权法；4、中华人民共和国城乡规划法；5、中华人民共和国担保法；6、土地登记办法（国土资源部令第40号）；7、中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例（国务院55号）；8、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）； 9、国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）；10、关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发（2250）44号）；11、招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定（国土资源部39号）；12、关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）；13、关于加强房地产税收管理的通知（国税发200589号）；（二）地方相关规章及及政策规定1、四川省人民政府贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管理的决定的实施意见（川府发（2005）15号）；2、四川省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见的通知（川办函200873号）；3、四川省人民政府关于印发四川省耕地占用税实施办法的通知（川府发200827号）；4、四川省人民政府办公厅关于进一步做好被征地农民社会保障工作的通知（川办发200815号）；5、四川省国土资源厅关于组织实施征地统一年产值标准的通知（川国土资发200954号）；（三）本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律、法规及政策规定（四）土地估价相关技术规程1、 城镇土地估价规程（GB/T18508-2250）；2、 土地利用现状分类（GB/T210102007）。（五）估价机构掌握的相关地价评估资料1、 遂宁市开发区总体规划；2、 遂宁市开发区近年统计资料；3、 遂宁市开发区近期土地开发费用及相关税费等标准；4、 估价对象所在区域的区位条件资料。（六）委托估价方提供的相关评估资料1、 国有土地使用证（遂开国用（2012）第250250号）（复印件）；2、 国有建设用地使用权出让合同（复印件）；3、委托方企业法人营业执照（复印件）；4、委托方提供的其他相关资料。（七）地价评估委托书（八）估价人员实地查看笔录七、估价基准日二一二年十一月二十六日八、估价日期此次评估从二一二年十一月二十六日开始至二一三年一月八日结束九、地价定义本次评估根据评估目的、评估依据，按照城镇土地估价规程，遵循在合法原则下，考虑估价对象的现状、规划及最优利用，确定价格定义如下：1、关于土地权利状况设定估价对象作为国有建设用地使用权，其所有权属于国家，委托估价方通过出让方式取得土地使用权，且未设置土地他项权利。为完整显化土地使用权价格，此次评估我们按出让国有建设用地、无他项权利（抵押权、租赁权、地役权、通行权等）限制来设定。2、关于土地用途设定估价对象的国有土地使用证登记用途为工业，实际用途为工业，遵循合法原则条件下最优用途为工业，此次评估我们按土地登记用途设定为工业用地。3、关于土地使用年期设定估价对象在估价基准日剩余使用年限为49.24年，我们按剩余使用年期设定为49.24年。4、关于土地开发程度设定估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路），宗地内“在建”（正在进行开发建设）。 根据评估目的并结合项目情况，本次评估我们设定估价对象开发程度为宗地外“六通”，宗地内“场平”。5、关于容积率及地下空间使用权说明本报告中所指的容积率为地面建筑容积率（下同）。根据委托方提供的国有建设用地使用权出让合同，估价对象规划容积率不小于1.5，根据本次评估目的，结合城镇土地估价规程，此次评估我们设定估价对象容积率为1.5。估价对象地面正在进行开发建设，另据委托方提供的资料及其介绍，估价对象无地下空间使用权开发利用规划。综合上述，本报告估价对象的价格定义为：在2012年11月26日，估价对象作为出让工业用地、无他项权利（租赁权、地役权）限制状态下，宗地外“六通”、宗地内“场平”，地面容积率为1.5，使用年期为49.24年、无地下空间使用权条件下的土地使用权市场价格。十、估价结果我们本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上采用基准地价法和成本逼近法，确定估价对象在满足价格定义条件下的使用权价格为(详见表21)评估面积：62617.10平方米（合93.93亩）评估单价：233元/（15.53万元/亩）评估总价：14,589,784元大 写：壹仟肆佰伍拾捌万玖仟柒佰捌拾肆圆整币 种：人民币6四川小成房地产土地评估有限公司土地估价技术报告表2-1 土地估价结果一览表估价机构：四川小成房地产土地评估有限公司 估价报告编号：四川小成(2012)（技)字第250号 估价基准日：2012年11月26日 土地使用权性质：出让国有建设用地土地使用者土地证号宗地位置至估价基准日土地用途容积率估价基准日的实际开发程度估价设定开发程度设定的土地使年期 (年)评估面积(m2)评估单价(元/m2)评估总地价(元)登记设定规划设定外内外内白斯公司遂开国用（2012）第250250号开发区玉龙路以北、兴宁路以东A地块工业用地工业用地1.51.5六通在建六通场平49.24年62617.1023314,589,7841、 上述土地估价结果的限定条件(1) 土地权利限制：出让工业用地，无他项权利限制，49.24年期的土地使用权价格。(2) 基础设施条件：估价对象基础设施条件详见表2-2，本次评估设定估价对象基础设施条件为宗地外“六通”、宗地内“场平”。(3) 规划限制：设定容积率为1.5。(4) 其它限定条件：按估价报告限定的条件使用。2、 其它需要说明的事项：(1) 此次评估结果仅作为委托方抵押贷款时的参考，当用于其他目的时本报告结果无效。(2) 估价对象土地使用权类型为出让，估价结果含土地使用权出让金。(3) 本估价结果是在满足地价定义所设定条件下（用途为工业，容积率1.5）的使用权价格。若土地用途、容积率、土地开发程度等影响地价的因素发生变化，本报告及估价结果应作相应调整。(4)本估价结果未考虑未来市场变化风险及强制处分等因素对估价对象价值的影响，在此提请报告使用者加以关注。(5)价格有效期为提交报告之日起壹年，即2013年1月8日至2014年1月7日。 估价机构：四川小成房地产土地评估有限公司 二一三年一月八日表2-2 估价对象基础设施条件表供水状况排水状况供电状况供气状况通讯条件道路状况场平状况宗地外布设有城市供水管网布设有城市排污系统布设有城市供电网布设有城市供气管网有线、无线通讯网络覆盖成南高速公路、玉龙路及区间道路等/宗地内/自然排放接入城市供电网/接玉龙路、兴宁路场地平整8四川小成房地产土地评估有限公司土地估价技术报告十一、特殊说明(一)估价的前提条件和假设条件1、估价前提条件(1)委托估价方合法取得土地使用权，并缴清了取得土地的各项费用，其提供的国有土地使用证为有效的法律凭证。(2)估价对象作为工业用地，能得到持续、有效利用，并产生相应的土地收益。(3)在估价基准日地产市场为公开、公平的均衡市场。估价对象价格应满足前述价格定义下的条件，评估价格属公正与客观的市场价格。(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。2、估价的假设条件(1) 估价对象评估基准日为2012年11月26日。在该时点估价对象不存在抵押、典权等他项权利。除委托人外，无其他共有权人，无权属纠纷，无法律、法规规定禁止按本次评估目的使用的其他情形。(2) 委托估价方提供的土地权属、土地开发、土地（规划）利用等资料真实、合法、有效。(3)本次评估设定估价对象开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为1.5，出让工业用地、无他项权利限制，使用年期为49.24年。 (二)估价结果和估价报告的使用1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件(1)本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成立。(2)本报告及估价结果依据上述有关估价的前提条件与假设条件而成立。2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件（1）本报告评估结果仅能用于设置土地抵押权，供抵押人和抵押权人确定贷款额度及办理价格备案、土地抵押登记时使用，不能用作合资、合营、转让、入股等他项经济活动。用于本次估价目的之外的其他经济活动，本报告无效。（3）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估价基准日、土地利用方式、土地开发状况、处置方式等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。（4）本报告的估价结果需经四川小成房地产土地评估有限公司盖章及在该公司注册的两名土地估价师签字后方能生效。（5）本报告的估价结果自估价基准日（报告提交日）起一年内有效，即 2013年1月8日至2014年1月7日。 （6）本报告及估价结果的使用权归委托估价方，四川小成房地产土地评估有限公司对本估价报告及估价结果有解释权。（7）本项目土地估价技术报告仅用于土地管理机构备案和估价机构存档，不提供给委托估价方。（8）违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任：本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，或者违规使用估价报告及估价结果造成的经济损失及法律后果，受托估价机构不承担责任；任何单位和个人未经四川小成房地产土地评估有限公司书面同意，不得以任何形式发表、复制本报告。本公司保留对违规使用本报告追究其相关法律责任的权利。(三)资料来源说明及无法核实的估价事项1、 土地权属、土地开发、土地利用、土地用途、土地规划等资料由委托估价方提供。2、 土地区位条件、地产市场交易资料等由估价人员调查而得。3、 至估价基准日，估价对象宗地内正在进行开发建设，本次评估现场查看我们根据国有土地使用证宗地图形状并以委托方工作人员现场带领指引查看为准。如估价对象位置与我们现场查看不一致，本评估结果无效，在此提醒报告使用者注意。4、据委托估价方提供的相关资料，至估价基准日，估价对象属出让国有土地，无抵押、担保权，无司法纠纷等其他限制土地使用权利的情况。评估人员无法核实委托估价方提供上述资料的真实性，委托方应对其所提供资料的真实性、完整性、合法性以及由此产生的后果负责。在具体操作过程中，估价人员根据国家有关法律、法规、土地估价规程及估价对象具体状况确定估价原则、方法及参数的选取。(四)估价中的特殊处理1、关于土地开发程度的设定估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路），宗地内“在建”（正在进行开发建设）。根据实际情况及评估目的，此次评估我们设定土地的开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”。2、土地估价中的技术处理(1) 在确定土地还原利率时，以遂宁市现行基准地价成果确定的土地还原利率为参考，确定估价基准日土地还原利率为6.0%，并假设在土地使用年期内，土地还原利率保持不变。(2) 估价对象实际用途属工业用地，本次评估时可选用该区域工业用途的基准地价进行区位条件、年期、基准日、容积率及土地开发程度、土地权利状况的差异进行修正。(3) 在成本逼近法测算中测算土地取得费、相关税费及土地增值收益时，我们以遂宁市开发区当地执行的相关标准作为计算依据。另外，由于成本逼近法是以区域平均土地成本为基础而求得，最后需进行年期、个别区位、容积率等与估价对象自身直接相关的因素修正。3、关于土地估价结果确定在确定最终评估结果时，我们根据评估方法的适宜性、可信度、可操作性，并参考此次评估目的、估价对象所在区域地价水平、估价师经验等综合决定估价结果。(五)估价对象抵押价值风险提示估价对象在设立抵押权期间可能出现以下信贷风险，请报告使用者关注：1、市场风险本公司对估价对象作出的估价结果是基于国家及估价对象所在地目前的宏观政策和地产市场发展状况作出的客观判断。从近期国家宏观政策来看，宏观调控的力度进一步加强，产业投资受到限制，工业用地需求量减少。从土地取得成本来看，农村集体土地补偿标准的提高，城郊土地征收成本亦呈上涨趋势。但由于工业地产市场发育程度不高，供需状况明显受控于国家宏观政策和地方产业政策，因此即便工业用地的价值呈现上涨态势，但其市场风险亦不可小视。2、变现风险本报告结果是估价对象严格满足前述地价定义限定条件的价格，也未考虑未来市场变化风险及强制处分等因素对估价对象价值的影响，也未考虑变现费用及其他有关费用，报告使用者以本报告结果设置抵押权确定贷款额度时，应考虑实现抵押权时可能支付税金、变现所需的费用及优先受偿款，注意估价对象可能出现的市场变现风险。(六)其它说明1、抵押人和抵押权人需到相关管理部门办理土地抵押登记手续，领取他项权利证书后，抵押方可生效。2、土地抵押贷款额由土地登记部门及抵押双方根据土地登记时的实际状况具体核定。3、估价对象属于出让土地，本报告评估价值未考虑未来市场变化风险及强制处分等因素对估价对象价值的影响，在此提请报告使用者加以关注。另外，当估价对象设定的抵押权实现时，抵押地产的处分应符合国家的相关法律、法规的规定。4、委托估价方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。5、本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其它任何影响估价结果的关系。6、若发现本报告中文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，否则文字、数据等错漏部分无效。十二、土地估价师签名姓 名 资格证书号 签 名李 510029燕 510054十三、土地估价机构(签章)估价机构负责人签字：四川小成房地产土地评估有限公司 二一三年二月八日15 四川小成房地产土地评估有限公司土地估价技术报告第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述(一)委托估价方据估价对象的国有土地使用证，其法定使用者为白斯公司，亦为本次评估的委托估价方，委托估价方具体情况如下：机构名称：白斯公司地 址：四川省遂宁市经济开发区德泉路法定代表人姓名：建注册资本：叁仟肆佰伍拾伍万壹仟贰佰壹拾壹元人民币实收资本：叁仟肆佰伍拾伍万壹仟贰佰壹拾壹元人民币公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）经营范围：见企业法人营业执照(二)估价对象概况1、土地登记状况土地证号：遂开国用（2012）第250250号土地使用权人：白斯公司座 落：遂宁市开发区玉龙路以北、兴宁路以东B地块图 号：/地 号：01-250-020-0228-1地类（用途）：工业用地使用权类型：出让终止日期：2062年2月24日使用权面积：62617.10M2四 至：东临：项目用地； 南临：玉龙路；西临：兴宁路； 北临：项目用地。发证机关：遂宁市人民政府登记日期：2012年9月18日2、土地权利状况(1)土地权利归属据遂开国用（2012）第250250号国有土地使用证，估价对象所有权属于国家，使用权属于白斯公司。(2)土地使用权取得方式据委托方提供的国有土地使用证，委托方以出让用地方式取得，本次评估设定估价对象为出让用地。(3)土地使用年限估价对象土地使用权类型为出让，其国有土地使用证登记终止日期为2062年2月24日，至估价基准日，剩余使用年限为49.24年。本次评估根据实际剩余年限设定估价对象使用权年限为49.24年。(4)土地他项权利估价对象为出让土地使用权，至估价基准日，估价对象未设置抵押权、出租权、担保权及地役、地上、地下等他项权利。本次评估，根据评估目的，设定为无他项权利限制。3、土地开发状况(1)土地利用状况委托估价方以出让方式取得估价对象土地使用权，目前宗地内正在进行开发建设。估价对象地处遂宁市开发区，土地规划用途为其最佳用途。 (2)土地开发状况在估价基准日，估价对象宗地外达到“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路），宗地内 “在建” (正在进行开发建设)，具体指标详见表2-2。本次评估设定宗地外“六通”、宗地内“场平”。二、地价影响因素分析(一)一般因素分析影响估价对象地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的城市区位及土地资源状况、城市社会经济发展状况、城市规划与发展目标、产业、税收及金融政策、房地产市场环境等，本报告主要通过对土地供给、需求两方面的不同作用，来分析对城市总体地价水平的变化。1、城市区位及土地资源状况(1) 遂宁位于四川盆地中部腹心，涪江中游，地处成都和重庆两座特大城市的中心节点。东西宽90.3公里，南北长108.9公里，城区平坦，东邻重庆、广安、南充，西连成都，南接内江、资阳，北靠德阳、绵阳，与成都、重庆均为146公里左右，呈等距三角。 (2) 遂宁市是四川第二大交通枢纽城市也是四川第二个拥有中央商务区的城市。先后获得过联合国可持续发展大会（RIO+20）“全球绿色城市”称号、中国城市公益慈善七星城市、国家级生态示范区、绿色经济示范城市、全国绿化模范城市、流通领域现代物流示范城市、国家园林城市、中国人居环境范例奖、国家卫生城市、中国金融生态市、中国优秀旅游城市、中国观音文化之乡、全国社会治安综合治理优秀市、曲艺之乡、诗酒之乡、书法之乡。遂宁为人口稠密区，人口密度为每平方公里706人，人口密度远大于全国、全省平均水平。全市人口绝大部分分布在沿涪江两岸的冲积平坝、沿河两岸的河谷地带和丘间小平坝区。从射洪县的金华镇到船山区的南强镇，沿涪江两岸属人口的特稠密区，人口密度达到每平方公里813人。 全市共有劳动力270.5万人，占总人口的70.4%，劳动力资源相当丰富。除能够充分满足当地经济发展对劳动力的需求外，还采取多种措施转移富余劳动力。全市常年输出劳动力保持在80万余人，遍布全国二十多个省、市和十多个国家和地区。遂宁属四川盆地中部丘陵低山地区，地质构造简单，褶皱平缓。地貌类型单一，属中生代侏罗纪岩层，经流水侵蚀、切割、堆积形成的侵蚀丘陵地貌。丘陵约占全市总面积的70%，河谷、台阶地占25%，低山占5%，海拔高度在300600米之间。全境的岩层，下部以石灰岩为主，上部以紫红色沙土、泥岩为主。所以，遂宁地区又被称为“红土地”。独具特色的地理条件为遂宁提供了较为丰富的自然资源。储量较多的矿藏主要有石油、天然气、井盐、砂金、石灰石等，尤以天然气和盐卤资源最为丰富。遂宁市矿产资源丰富。石油及天然气，已经由四川省石油管理局川中矿区从1956年开始勘探，结果表明，地下较普遍的蕴藏着石油和天然气，具有广阔的开采前景，现已开发、利用的磨溪气田，已成为四川第三大气田。盐卤（水），蕴藏尤为丰富，在勘探开发油气资源时，也钻获了地下盐水资源。蓬莱的盐水较多，产量也较稳定。蓬莱油田香溪群的盐水较集中，蓬莱盐厂利用此水制盐，具有较大的生产能力。 岩盐层，主要分布遂宁城区附近至蓬莱镇油田一带，在中下三迭系地层中有厚度30-120米，左右的岩盐层，向东南方向到磨溪乡消失；砂金，主要分布四江沿河两岸，从老河床的各级阶地到新河床的河漫滩地，都有含量不等的砂金，产金层位从形态上分为河床及河漫滩型、阶梯型。主要分布在过军坝、罗坝、唐家、梓潼、张飞粮、金华坝、林榆渡、马家渡等地，砂金含量与洪水有关，水越大、淤积的泥沙含金量越丰富。遂宁中小河流众多，境内流域面积在100平方公里以上的河流有涪江、琼江、郪江、梓江、青岗河、蓬溪河等15条。涪江全长700公里，遂宁境内171公里。涪江支流呈树枝状分布，境内流域面积5127.4平方公里，占全市面积的96.29%。由于丘陵低山的地貌形成的较大落差，使众多的河流为遂宁提供了充足的水能资源，理论蕴藏量为55.85万千瓦，可开发量为38.71万千瓦，已开发16.94万千瓦。市境内涪江段是水能集中的主要河段，在干流上已建有金华、螺丝池、红江、龙凤、小白塔、白禅寺、过军渡、三星等8处中、小型水电站。遂宁总耕地面积228.15万亩，其中紫色土面积最大，占耕地面积的62%，广布于境内的低山丘陵地区。生物资源门类繁多。境内发现并利用的生物资源约1500多个品种或品系，其中植物资源1000余种，农作物栽培品种达367个。盛产粮、棉、油、果、桑、蔗等，是四川粮食、棉花、油料、生猪、水果、蔬菜、中药材重要生产基地。年人均占有粮食400公斤以上，年棉花产量占全省43.3%，年生猪出栏300多万头。船山区因盛产“菊花心白芷”而成为全国有名的“白芷之乡”，大英县河边镇所产的“白柠檬”品质优良，全国独有。遂宁是四川的第二大交通枢纽城市，正在围绕四川省委提出的“把遂宁建成四川重要的次级交通枢纽”和成渝经济区成都到重庆之间的黄金节点城市的总体目标，加快交通基础设施建设步伐。已经通车的铁路有：达成铁路及达成铁路扩能改造（成遂段三线、达遂段双线），遂渝铁路（单线，复线2012年建成）。已经通车的高速公路有：G42沪蓉高速（成都-南充-广安段），G93成渝环线高速（遂宁-重庆段），G93成渝环线高速（绵阳-遂宁段），S11遂内高速。已经规划的铁路有：绵遂内自宜城际铁路客运专线。已经运营的高速公路有：内遂高速（内江-遂宁，分别接内宜高速和厦蓉高速）。已经开工建设的高速公路有：遂资眉高速（遂宁-资阳段2012年底通车，预计2013年全线通车）。 已经规划的高速公路有：遂宁-广安，遂宁-巴中。“一环”：利用高速公路在遂宁交汇，形成环城高速公路，其中，西北半环即将形成，东南半环高速公路在“十五”末期开工建设。“六射”：指遂宁至成都、重庆、绵阳、南充、内江、广安的高速公路。其中，成南高速公路遂宁至成都、南充段已于2250年底建成通车；投资10亿元的遂宁至重庆高速公路于2003年12月开工建设，并于2007年12月底建成通车；遂宁至绵阳高速公路2011年6月全线通车；遂宁至内江高速公路于2012年5月9日全线通车；遂宁至广安高速公路将在“十一五”末期开工建设。干线畅通工程。以国、省道为主干，构建市内“三个环形”和“三横四纵”公路网络。“三个环形”公路网络：“内环”16公里，利用涪江二桥、涪江三桥和国道318线、省道205线围成市内小环，形成城市交通主干。“中环”210公里，形成连接船山、安居、大英、射洪、蓬溪、船山五县区之间的县际快速环形通道，提高干线路网的综合服务能力。“外环”380公里，形成连接市周边乡镇的环形通道，提高公路网络的辐射能力。“三横四纵”公路网络：改造建设市内280公里“三横”和460公里“四纵”公路网络，提档升级市内连网公路，打通遂宁与周边地市的断头路。铁路方面，根据铁道部中国中长期铁路网规划，为满足快速增长的旅客运输要求，建立省会城市及大中城市间的快速客运通道，规划“四纵四横”铁路快速客运通道以及三个城际快速客运系统，遂宁将是南京武汉重庆成都客运专线，连接西南和华东地区的重要通过地。同时，按照客货分线的规划原则，遂宁也将是南京武汉重庆成都双层集装箱运输通道的重要通过地。规划中，将完善路网布局和西部开发性新线，以扩大西部路网规模为主，形成西部铁路网骨架。2010年后建设兰州至重庆新线，该线由兰州经九寨沟、绵阳过遂宁至重庆。如能通过努力，将内（江）昆（明）铁路延伸，建成遂宁至内江铁路，必将巩固遂宁成为四川铁路枢纽的作用，使遂宁的区位优势更加显现，投资环境更好，经济、社会发展的前景会更加优越。随着“西部大开发”战略和国家加大，使得遂宁市城市社会经济以较快速度发展，土地需求有明显增加。因此，其地价水平也呈稳步上升之势。2、城市社会经济发展状况近年来，遂宁市国民经济得到了快速发展。2011年全市实现生产总值603.36亿元，比上年增长15.2%。其中，第一产业增加值为140.95亿元，增长3.3%，拉动经济增长0.7个百分点；第二产业增加值为309.43亿元，增长22.2%，拉动经济增长11.4个百分点；第三产业增加值152.98亿元，增长11.4%，拉动经济增长3.0个百分点。三次产业结构由上年的22.1:51.4:26.5调整为23.4:51.3:25.4。总体而言，遂宁市经济保持了稳步增长的态势，固定资产特别是房地产投资规模持续放大，带动了整个城市地价水平的稳步增长。3、城市规划与发展目标(1) 遂宁市的城市发展目标为：成渝地区经济发达、社会文明、生活富裕、环境优美、富有浓郁地方民俗文化和山水城市特色的现代化大城市。遂宁市战略思路充分发挥区位优势，积极推进“坚持以科教为先导，加强基础设施建设和农田基础地位，加快工业化、城镇化、信息化进程”发展战略，带动经济社会全面发展。随着遂宁市城市建设总体规划与遂宁市城市土地利用总体规划的实施，经济实力增强，各业协调发展，初步建成四川第二大交通枢纽和商贸中心；农业持续发展；支柱产业优势突出；加快中心城市的扩张，增强城市综合经济实力，扩大城市建设规模，建设现代化大遂宁，城镇化水平显著提高；社会全面进步；形成比较完善的社会主义市场经济体制。战略重点强化五个基础(交通、能源、通信、流通、城镇设施)；稳步建成五大基地(粮食、棉花、油料、水果、畜禽基地)；培植壮大五个支柱产业(纺织、食品、机械、电子、化工)；调整优化产业产、品结构，建立完善市场体系。遂宁市城市规划的实施已带动土地的需求，导致城市总体地价水平上升。 (2)遂宁市按照“显山露水、产城一体”和“大产业、大文化、大景区”的总体规划，着力构建“一城三区七组团”的城市空间发展格局、“一江三河七湖”的城市水系统、“两山四岛八湿地”的城市生态系统。城市规划建设围绕城市发展定位，坚持规划为引领，做好各项规划设计，合理布局城市空间，做好新区城市规划，加快新区拓展步伐，新上一批重大项目，支撑新区开发建设。遂宁市大规模建设城市基础设施和公共设施，改善了城市投资环境，提升了城市形象，使得遂宁市房地产市场呈现出勃勃生机，房地产供需总体呈现同步稳定增长趋势，地价总体上亦呈逐步上升趋势。4、土地管理政策（1）国务院关于深化改革严格土地管理的决定文件出台，进一步加强了土地市场的监管力度，通过优化土地市场利用结构、规范土地市场行为等措施，加大对农用地转为非农业建设项目用地的监管力度，使得非农业建设项目用地取得成本上升，从在推动开发用地价格的上涨。与此同时，为防止各地工业供地、招商引资无序的竞争，国土资源部出台了全国工业用地出让最低价标准，同时，国土资源部、监察部共同发文要求进一步落实工业用地出让制度,这些政策将有利于工业用地价格的显化。（2）遂宁市通过对土地隐形市场的清理以及政府今后一般采取有偿出让的方式供给，限制了土地供给总量。加之，农地征收、征用时对失地农民引入社保体系，并将征地补偿安置与遂宁市年平工资收入挂钩。随着遂宁城市经济发展，人民工资水平呈逐年上升之势，失地农民安置费用亦呈上升势头，使得土地取得成本增加，导致地价总体水平上升。5、产业、税收及金融政策（1）近年来，国家针对固定资产投资过热情况，实施宏观调控。通过实施适度控制货币信贷增长政策,进一步加强投资热点行业的信贷管理。同时对投资过热行业提高资本金比例，压缩投资规模。随着宏观调控政策的实施，一方面，使得固定资产投资过热行业信贷管理趋严，信贷资金取得日趋困难，资金取得成本会提高，另一方面，宏观调控导致投资压缩，土地的有效需求将减少，从而对地价的持续上扬起到一定的抑制作用。（2）经过多年发展，我国已成为世界最重要的制造业中心之一，但产业水平低、产能过剩问题凸现，产业升级步伐缓慢。工业结构调整、转型升级、自主创新以及培育新的经济增长点则是我国工业今后发展的方向。为应对金融危机影响，我国已制定实施十大产业调整振兴规划，淘汰落后产能，通过股权收购、并购、企业兼并重组等经济活动利用既有存量土地，在一定程度上缓解企业用地矛盾，从而对工业用地总体价格水平有一定的抑制作用。（3）我国加入WTO后，各行业对外进一步开放，国外大量的公司、企业进入中国市场。与此同时，金融市场对外开放，使我国银行利率开始与国际市场接轨，在一定程度上减轻工业企业的财务负担，促进企业效益的提高，经济效益低下的局面在逐步改观，总体地价水平呈平稳上涨。6、遂宁市房地产市场环境工业地产受CPI持续上升，征地补偿安置费用和土地开发成本大幅上升，土地取得成本有所上涨。但由于工业用地存量较大，加之遂宁市其他区县工业园区的带有竞争性的招商引资，基本消化了成本上升引起的价格上调，政府供地价格处于平稳和缓慢上升趋势。通过以上影响估价对象价格一般因素的分析，我们认为，近年来，随着遂宁市经济的发展，城市综合实力逐步加强，城镇建设得到了较快发展，特别是“西部大开发”战略的实施及我国加入WTO，进一步加大招商引资力度，制定实施产业振兴规划，使得土地需求逐步加大。但由于各地实施工业集中发展，各地工业集中区、各级开发区发展较快，土地供应也较快，加之企业兼并、破产重组等利用存量土地空间广阔，工业用地供需总体较平稳。总体来看，由于国家对土地进行严格控制，并加强土地市场的规范和管理，加之土地固有稀缺性，土地取得成本逐步上升，使得遂宁市工业用地价格基本呈平稳缓慢上升态势。 (二)区域因素分析影响估价对象工业用途地价的区域因素主要包括区域位置、交通条件、基础设施条件、产业聚集规模、环境状况、周边土地利用类型等。1、区域位置估价对象地处遂宁市开发区。遂宁经济技术开发区 1992 年 6 月成立，1993 年 2 月被省政府批准为“ 省级经济技术开发区 ”，2250 年 3 月被省政府明确为“ 全省重点开发区 ”，2012年8月被国务院批准为国家级遂宁经济技术开发区 ，是省委、省政府重点支持培育的“1525”成长型特色产业园区、省知识产权试点园区、省首批特色高新技术产业化基地，中国光电产业制造基地。遂宁经济技术开发区位于遂宁市区城北、城西，幅员面积66.02平方公里。开发区定位于遂西新区，主要涵盖西宁组团和凤台组团。按照省、市“建设西部产业高地”的战略部署，开发区，以发展高新技术产业为突破口，以绿色经济发展为先导，以电子产业制造为重点，大力打造专业园区，努力优化投资环境，广泛开展招商引资，在全市率先发展电子产业，加快建设现代产业高地，迅速实现了电子产业从无到有、从有到优、迅猛崛起。倾力打造的占地4000亩电子产业园区，现已签约引进了白斯光电、广东雪莱特、鼎吉光电、深圳大雁微电子、台湾统懋等行业领先的光电企业140余家，正式投产116家，拥有国家级高新技术企业19户，省级企业技术中心13户，建成了具有“企业集群化、产业链条化、技术高新化、营销国际化”特色的全国知名绿色光电生产基地、西部较具规模的微电子集中区，形成了从单晶硅、电路板、芯片，到模具、电子框架、二三极管、集成电路封装、测试、应用的关联性强、连接度高、相对完整的产业链条，成为了全市电子信息产业发展先行区和示范区。估价对象位于开发区玉龙路以北、兴宁路以东，属遂宁城区西部，距遂宁城区约10公里。根据现行遂宁市城市规划区基准地价成果，估价对象所在区域属工业二级地价区。所在区域配套设施完善，利于工业用地价格显化。2、交通条件（1）道路通达度估价对象所在区域主要道路有成南高速公路、玉龙路及区间道路等，且估价对象临玉龙路，为城市主干道，路幅宽度6车道，距成南高速公路出入口约1公里。区域通过玉龙路可连通成南高速公路及遂宁市中心。公路通达条件优，利于其价格显化。（2）对外交通便利度该区域产成品通过玉龙路到达遂宁市火车站，距离约3公里。距离近，火车货运方便程度优，利于其价格显化。总体上看，区域交通条件优，对区域内工业用地价格有积极影响。3、基础设施条件估价对象所在区域为遂宁市经济技术开发区，区域内已完全实现通路、供水、供电、通气、通讯、排水等基础设施条件，能完全满足区域内企业经营及产品生产要求，对区域内工业用地价格有积极影响。4、产业聚集规模（1）工业企业聚集度作为经济技术开发区，区域内聚集了海德信光电、立泰电子、太晶电子、亚美电子、雪莱特光电等光电企业，企业聚集度较高，对区域内工业用地价格有积极影响。（2）企业间协作度估价对象实际（规划）用途电子类工业用地，与周边电子类企业间协作较好，对区域内工业用地价格有积极影响。总体上看，区域产业聚集规模较优，对区域内工业用地价格有积极影响。5、环境状况估价对象所在区域布局的企业以电子类为主，无明显环境污染，区域环境总体状况较优，利于区内工业用地价格的正常显化。6、周边土地利用类型估价对象所在区域地处遂宁市经济技术开发区，土地用途以工业用地为主。该区域距遂宁市中心相对较远，道路系统完善，工业项目该区域规划建设符合遂宁城市规划要求，且对周边区域土地利用无负面影响，利于工业用地价格的积极显化。综上所述，区域位置、环境状况因素一般，对区域地价有保值作用；交通条件、基础设施条件、产业聚集规模、周边土地利用类型等因素较优，对区域地价有增值作用。总之该区域因素条件较优，其区域地价在遂宁市开发区同级或相邻区域中属于中上水平。(三)个别因素分析据调查分析，影响工业用地个别因素主要有项目规划利用、宗地条件、个别开发条件、使用年期、容积率、土地权利状况等。1、估价对象项目产业类型估价对象拟建项目为高新技术产业生产用房，一般情况下，高新技术产业企业盈利较高，对估价对象价值有积极影响。2、宗地条件（1）临街道路类型估价对象临玉龙路，属混合型主干道（6主车道），路宽20米，道路类型较优，对估价对象价值有积极影响。（2）宗地面积估价对象登记面积62617.10平方米，作为工业用地，土地面积适中，利于估价对象价值的正常显化。（3）宗地形状据估价对象国有土地使用证宗地图，地块形状规则，利于工业厂房及配套设施的布局，利于估价对象价值的正常显化。（4）地形状况据估价人员现场调查，估价对象宗地地形有一定起伏，地块内相对高差（起伏度）达1.5米。现状地形条件对工业厂房及配套设施的布局和工程投资影响不大，对估价对象价值无明显影响。（5）工程地质条件估价对象无不良地质现象。厂房及配套设施建设时勿需投入大量的资金进行进行基础处理，利于估价对象价值的正常显化。3、土地有效利用分析（1）项目用地与周边用地规划适应性分析估价对象所在区域属遂宁市开发区，区内聚集了海德信光电、立泰电子、太晶电子、亚美电子、雪莱特光电等光电企业，估价对象作为电子类工业用地在区域内布局与区域用地规划格局完全协调。（2）项目土地利用状况估价对象宗地内正在进行开发建设。委托方无法提供项目具体规划设计，据估价对象国有建设用地使用权出让合同，项目总占地面积184942.05平方米（估价对象为其中部分地块，占地面积为62617.10平方米），规划容积率不低于1.5。估价人员对周边工业项目调查得知，近年新建的海德信光电、立泰电子、太晶电子、亚美电子、雪莱特光电等工业企业项目建筑容积率在1.0-1.8之间。结合估价对象规划条件，估价人员预计估价对象可能的开发情况如下：估价对象占地面积：62617.10平方米总建筑面积：93925.65平方米建筑容积率：1.5（3）土地最有效利用分析估价对象所在区域属开发区西部，目前区域内土地利用强度较高，建筑容积率一般在1.0-1.8之间。从估价对象实际情况来看，土地用途作为工业用地，与区域用地规划相符。但工业项目用地效益的最有效发挥，主要取决于企业的盈利能力，土地开发强度（容积率）影响不够明显。估价对象项目开发建设完成后，预计可达到产品生产条件，能够满足企业的生产经营需求，土地亦达到最有效利用。 4、个别开发条件本次评估设定估价对象宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路）、宗地内“场平”（场地平整），达到区域同类用地前期开发所具备的平均条件，利于土地价值的正常体现。5、使用年期据前述，估价对象设定剩余使用年限49.24年，略低于工业类用地法定最高使用年限（50年），对地价略有减值影响。6、土地权利状况估价对象属出让土地使用权，且未设置他项权利。本次评估时按出让、无他项权利限制设定土地权利状况，设定的土地权利状况完整，利于估价对象价值的正常显化。综上所述，使用年期对估价对象地价有消极影响；宗地形状、宗地面积、地形状况、工程地质条件、个别开发条件、土地权利状况对估价对象地价的影响一般；估价对象项目产业类型、临街道路类型、土地有效利用对估价对象地价上升有积极影响。综合分析，项目产业类型、临街道路类型、土地有效利用对估价对象地价上升影响大于使用年期因素对估价对象地价下降的影响。总之估价对象个别因素条件较优，使估价对象地价在同区域内属于中上水平。第三部分 土地估价一、估价原则 根据地价评估的技术规程及估价对象的具体状况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：1、替代原则在本项目采用准地价系数修正法评估中，可依据替代原则，通过具体宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据区域条件、个别条件、使用年限等方面的差异，对照因素修订系数表选取适宜的修正系数，即可测算出地价。同时，在本项目采用成本逼近法评估中，在土地取得费、土地开发费、相关税费、利润、所有权收益等内容以及其它参数的取值上，均依据替代原则充分地进行了市场统计比较和区位修正确定。2、报酬递增递减原则根据经济学中，等量资金应获得相应报酬的投资原理，土地的开发投入也应获得相应的收益。同时，生产要素之间存在一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的持续增加，其收益却不会相应地成比例增加，这一原则说明了成本的增加不一定会使土地价格增加。基于此原则，在成本逼近法测算中我们要计算土地开发投入资金的正常利息、利润及土地增值收益时，土地取得费、土地开发费以及相关税费的取值应考虑区域平均的、正常的、合理的成本。3、合法原则在评估过程中，应严格遵守国家、地方有关法律、法规，根据土地估价规程，坚持规范操作，要求在法律规定的条件下进行评估，对评估资料的合理、合法性进行甄别；在设定地价定义时，应按合法原则，合法地界定土地的用途、容积率、使用年期等土地使用条件，确保评估结果的客观、公正性。4、供需原则在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，充分分析影响地价的一般