浅谈我国现行房地产统计方法制度的问题与改革.docx

浅谈我国现行房地产统计方法制度的问题与改革浅谈我国现行房地产统计方法制度的问题与改革 【摘要】虽然我国统计制度方法改革自改革开放以来已经取得了很大的进步，但是，随着改革开放和社会主义市场经济的发展，统计制度方法已经不能适应当前经济和社会发展的需要。现行的统计制度和统计方法存在许多论文联盟的缺陷和问题，基于此，本文分析了现行房地产统计制度与方法主要存在的缺陷和问题，并提出了我国房地产统计制度与方法改革的建议，希望本文对我国房地产业的管理有现实的指导意义。 【关键词】房地产；统计制度；统计方法 房地产价格统计是关系到国计民生的国民经济综合统计的重要组成部分，其价格变动趋势和程度及公信度备受各级政府及领导的关注，成为社会公众关心和热议的焦点。现行的方法制度到底能不能反映客观实际情况？房价统计到底是哪出了问题？房价统计制度如何改革？这一系列问题已成为我们思考的当务之急。 1 现行房地产统计制度与方法分析 房地产统计制度方法是一个复杂的体系，它主要包括统计调查体系、统计指标体系和统计标准体系。 1.1 统计调查。我国房地产调查体系中主要存在两大调查系统：一是由国家统计局及其调查总队所组成的政府综合统计系统；二是由建设部和地方政府建设主管部门所组成的部门统计系统。我国房地产统计调查主要采用。即房地产统计的组织部门（政府统计部门和建设部门）通过向房地产企业发放房地产统计报表，由房地产企业自行填报，上报给基层统计部门，然后逐级汇总、上报。房地产报表方式为年度报表和定期报表中的季报、月报。 1.2 统计指标。我国目前还没有完善的房地产统计指标体系，房地产统计指标散见于由各省统计局印制的房地产开发统计报表制度（某年统计年报和下一年定期报表）和建设部印制的房地产统计报表制度，并且每年的指标数量都有差异。 1.3 统计标准。为了便于对统计数据和各种有关信息进行分类研究，国家统计局对某些重要的复杂的统计分组体系，制定、发布和实施统一的标准，实行标准化管理，形成统计标准。将己有的和应有的各项统计分类标准，按其内在联系组成的整体所形成的体系，就是统计标准体系，使各项统计分类标准有机结合，相互衔接，减少重复，防止矛盾，避免人力、物力、财力的浪费。另外，统计口径的规定在统计工作中也有一定标准。房地产统计标准体现在统一的房地产统计制度、房地产统计指标解释、房地产统计指标编码。 思想汇报 2 当前房地产统计的内容和存在的问题 2.1 当前房地产统计的内容 目前房地业统计主要是对房地产开发企业的经营状况、房地产物业、中介和其他房地产企业进行的统计。房地产业统计主要包括政府统计部门的统计和政府部门统计。政府统计部门统计是指统计局、国家调查队针对房地产行业开展的统计，分别是房地产开发与经营统计、房地产企业劳动工资统计、房地产价格统计、房地产企业景气调查、企业集团报表。政府部门统计指建设部门、房地产管理部门、土地管理部门针对房地产业开展的统计，目前主要有房地产管理部门的物业统计、房产交易及有关信息发布等。 2.2 房地产业统计存在的主要问题： 一是各种统计报表种类繁多，多渠道布置，基层负担较重。由于国家报表按专业多头向下布置，统计局投资处、人口社会处，调查队生产价格处、企业监测处，房地产管理局等五个部门同时给企业（主要是房地产开发企业）布置调查任务，统计报表多达八种。并且有些其中报表60的指标是重复的。但是又由于计量单位、报表软件各不相同，所以每个表都要做。因此对企业统计人员在人力、财力上都造成了浪费。面对数目繁多的统计报表，纷杂的统计渠道，房地产企业普遍反映报表任务负担过重，这也是造成统计报表数据质量难以提高的一个客观原因所在。 二是属地统计原则面临许多新问题。目前房地产统计的调查单位是按法人企业的属地原则来确定的。由于现如今房地产企业由于重组、合并等原因使得企业的组织结构日趋复杂，企业规模日渐壮大，跨地区、跨行业经营的企业越来越多，企业内又有公司和分公司等，给统计带来了许多新问题。如有些法人企业按照房地产属地原则的制度规定，将企业整个进行统计后，而其下属的分公司又按在地进行统计，因此导致了重复统计的出现。 并且由于房地产投资是固定资产投资的一个组成部份，一些地方政府为了GDP增长的需要，政绩工程的需要，而将本不应纳入当地统计的房地产项目变通为了投资项目来上报。造成了固定资产的多统、重统。 三是房地产统计指标体系有待完善。就房地产专业而言，目前国家制定的房地产统计报表制度，主要是反映房地产增量市场运行状况的房地产开发企业的投资情况统计，而反映土地市场、存量市场、经营管理运行状况的房地产交易、房地产中介、房地产物业、房地产评估、房地产出租等指标缺乏，有关土地市场的统计指标需要细化。 四是房地产开发投资统计制度的缺陷。作为较全面的统计指标体系是房地产开发企业投资统计，由于纳入投资统计范畴，1993年房地产开发统计从固定资产投资统计中分裂为单独的指标体系，2005年单设统计制度，但统计指标没有能跳出投资统计的基本框架。从投资角度规定统计范围。制度规定开发投资统计范围为各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及房地产开发单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施、土地开发工程，如道路、给水、供电、平整场地等基础设施工程。包括实际从事房地产开发或经营活动的附营房地产开发。对于建成商品房销售后的情况不再反映。房地产开发投资统计指标设置没有跳出投资框架。房地产开发投资统计报表中的资金、土地等指标没有跳出计划经济时的框架，指标设置没有体现先行性、同步性、滞后性、预警性等问题。 3 完善统计方法制度的思考 总体来说，目前的房地产统计方法制度体系缺乏完整性、前瞻性。笔者认为，房地产统计方法制度改革必须迈入实质性的革新之路，房地产统计方法制度的完善应该从以下几个方面具体着手实施。 3.1 从房地产统计体系改革全局来看，必须科学规划我国房地产统计的长远发展 科学客观的对房地产统计进行长远规划，必须正确客观的评价房地产统计现状，用历史的眼光去看房地产统计的发展。房地产统计不能脱离房地产业的发展。 不同阶段有不同的房地产统计的范围，房地产统计项目不能只增不减。不但要重视房地产统计项目的增，更要重视房地产统计项目的减。这一点应该向解放初学习，新中国成立至改革开放三十年间，开了数次会议专门研究如果减少报表，而目前却很少有人去研究如何减少报表。 房地产统计改革必须改变过去头痛医头、脚痛医脚的改革方式，规划时强调房地产统计需求的重要性，数据需求作为房地产统计设计的首要环节，一直以来被忽视。这主要与博弈主体的话语权大小有关，以往国家的统计资源主要满足政府宏观调控需要，而其他主体的大量的数据需求没有得到满足。 房地产统计必须在大而全与小而精之间做出选择。35年后，当存量房交易成为市场的绝对主体，房屋供过于求的时候，房地产开发统计还有没有必要独立进行？在国外，房地产开发统计由于量比较少，一般与建筑统计合并进行统计，而我国已经建立的6000家房地产企业直报系统，数十年后还有没有必要再对房地产所有企业进行调查，值得探讨。所以目前的规划中，房地产开发统计不应该再成为房地产改革设计的重点，应该把有限的统计资源用到最需要的地方。 房地产统计改革的总体目标一定要坚持，抽样调查的主体地位必须得到确立。抽样调查是目前最经济、有 效的调查方式，迟迟得不到大规模的应用，最主要的原因就是报表制度太方便了，每个部门增加报表都不影响本部门的资源使用，却造成了基层统计的不堪重负。因此，笔者建议，除保留国民经济核算体系报表外，其它所有的报表逐步取消，尽快完善抽样调查框，采用首选网络调查、次选邮寄调查、再选电话调查、最后登门调查的方式，尽最大程度节省统计资源。3.2 从国家角度来看，必须整合房地产统计资源 房地产统计必须坚持国家制定的整合、整体、协力、互补、共享五个原则，科学系统地设计房地产统计组织管理体制。 3.2.1 整合政府综合统计与部门统计，建立起分工合理、信息共享的统计工作机制。住房管理部门在数据搜集管理方面有一定的资源，他们在管理过程中搜集的数据科学准确，统计部门在专业统计经验方面有优势，目前国家的部门统计之间缺乏协调性是一个不争的事实，笔者建议统计部门应该更加主动地发挥专业优势，加大对部门统计的指导，而不仅仅是统计项目的形式上的审批。另外，建立各个部门间的信息共享机制，比如房地产统计信息系统，减少数据的重复调查，以及各自统计的标准偏差。 3.2.2 统计部门内部资源要进行整合。目前，国民经济核算与房地产专业统计之间联系过密，甚至绝大部门的房地产统计属于国民经济核算内容。国家统计部门与地方统计部门之间缺乏联系，统计调查队在房地产统计方面的作用和优势没有得到发挥。笔者认为解决的办法是，国民经济核算与专业统计分开，房地产统计不再专门为国民经济核算服务，房地产企业在国民经济核算方面和其他行业并无区别，房地产统计应该专注于房地产市场、存量、民生、价格等领域。要充分发挥统计调查队在房地产抽样调查方面的作用，改变目前房地产统计由地方统计部门层层汇总上报的现状。 3.2.3 重视民间组织的作用。政府统计并不能解决我国房地产统计的所有问题，甚至从某种意义上来说，目前政府统计还不能涉及的地方主要是依靠民间统计组织在进行统计，他们对我国的房地产统计的发展一直在做着默默无闻的工作，国家的统计资源应该给与他们一些支持，充分调动民间统计组织的积极性，积极扶持民间统计组织的发展。 3.3 从房地产基层企业来看，要尽快完善一套表制度 一套表制度在解决目前我国基层统计资源缺乏方面具有很大的优势，例如，目前国家统计局房地产开发统计报表制度和建设部房地产统计报表制度一些指标都可以纳入到一套表当中去，只要精心设计，建设部门进行业务管理所需的主要内容完全可在一套表中得到反映，这样对基层单位而言，统计报表将只有一套，且没有指标间的重复。基层人员最怕的就是不同部门的指标口径的不同，另外，不同规模企业填报不同部分报表和指标，政府统计部门和业务主管部门各取所需，汇总出各种不同分组的综合资料。 3.4 从消费者、公众投资者角度来看，要提高房地产市场统计地位 一般情况下，房地产统计应该侧重中观的房地产市场统计，这一点在国外比较突出，而我国现阶段，由于房地产统计的直接目的是使国民经济的宏观调控具有清晰的思路，因此，在很大程度上，房地产统计更多的涉及的是国民经济的宏观层面，而在中观的房地产市场统计方面存在明显的滞后，并突出的表现在房地产市场指标体系的不健全、不合理等方面。笔者认为解决这一问题的最好的办法就是放手鼓励民间组织去做，国外的房地产市场统计领域的很多数据都是通过市场咨询、中介公司来搜集，国家需要做的就是规范整合这些部门，建立数据的发布机制，并对民间统计组织进行适当的政策倾斜，对民间组织的充分信任，明确民间组织是房地产统计体系不可或缺的组成部分。 4 结语 随着我国经济结构的不断调整，房地产产业已经成为我国一个独立的产业部门，它在国民经济中的作用也越来越重要，从我国的经济实践可以看到，在今后相当长的时间里，房地产产业将是我国新的经济增长点。但是，随着房地产改革的发展，房地产统计制度和方法暴漏出了很多缺陷和问题，我国统计制度方法改革应克服这些存在的问题和不完善之处，处理好各种关系，建立起适应社会主义市场经济要求又与国际惯例接轨的新的统计体制，为了更好地发挥统计的作用，还必须加快统计信息自动化建设步伐。 参考文献 胡学锋.房地产统计中存在的问题与对策J统计研究,2004. 周诚.中国房地产市场年鉴M.中国计划出版社,2004. 乔志敏.房地产价格研究M.经济管理出版社,2002. 梁云芳,高铁梅,等.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析J.中国社会科学,2006(3):7484.