《星河湾案例研究》PPT课件.ppt

2010.11,尺度本月专题研究报道 “星河湾”案例研究分享,尺度视角,第1页,“星河湾”式的胜利,A+,在房产市场急转直下的2008年，北京星河湾月均销售收入达1.32亿，而项目自2007年底推出以来，至2008年末，累计销售达80%。2008年北京星河湾成交均价哒32000元/平米，环比增幅14.4%，累计提价3860元/平米。在弱市中，北京星河湾依然用稳健的销售赢得喝彩。 从广州星河湾到北京、上海星河湾，造大盘、造高档盘，频频媒体亮相，热销再热销，这似乎就是星河湾似得胜利，而星河湾的胜利绝非如此简单就可复制。 星河湾关键成功要素在于 精益求精的产品路线 景观重塑土地价值 精确客户筛选，跨界定向营销 本期案例分享，将首先分享星河湾产品对产品品质的追求 下期读书汇中，将重点介绍星河湾的整体营销模式。,第2页,“星河湾”的品质追求,A+,星河湾对品质的追求，最早是从集团董事长黄文仔对品质的要求开始的。黄文仔对欧洲建筑颇为仰视，认为如此精美的建筑应该建在资源有限的土地上。因此当他拿到大的地块之后，就不愿意浪费，而是精心的打造。 这表现在团队上，就是仅仅一个北京星河湾，就有七八个营销总监、策划总监。人力资源也是宏宇集团所追求的品质之一。 与其他开发商有相同目的的合作伙伴，星河湾却能做出更精致的品质。黄文仔手下的一支团队，曾经在100种涂料中选出最合适的，窗框顶上一点点的黄色的丝线，都要爬到17层去油漆。 星河湾在无数材料中精挑细选，才获取一个最好的平衡点。品质是内在的，品牌则是在所有环节里体现的，不是一个概念，不怕有重复性，每个产品都具有城市的特点。 业主们将星河湾作为最终的住宅选择，就是实现了产品的价值最大化。据透露，5年来，星河湾做了50亿，其他更小规模的楼盘在同一时间，同样做了50亿，但不少业主已经换房，人去楼空，这不失为资源的浪费表现。 随着星河湾的品牌颠覆能力逐步展现，星河湾模式将越走越稳健。,第3页,“星河湾”开发商背景,A+,广东宏宇集团成立于1994年，2001年成功推出星河湾地产品牌，在行业中树立了好房子的标准，接受各地的参观考察团体数百个，获得国内外荣誉奖项四十多个，成为中国品质地产的探索者。 宏宇集团一直坚持走精细化品质地产的道路，目标是打造中国楼市的“劳斯莱斯”。,广东 星河湾 （2001年）,北京 星河湾 （2005年）,第4页,“星河湾”品质研究分享,A+,- 整体规划 - 园林景观 - 建筑风格 - 户型设计 - 装修品质 - 细节之美 ,目录,第5页,解读星河湾整体规划,B+,广东星河湾整体规划,星座式布局就是自然、不对称的建筑布局。星河湾的星座式建筑组团有利于建筑物外立面能被最大限度地展开，增大了屋内通风采光的墙面；而沿江一线转折弯延的组团布局，更增加了江景单元。,广州星河湾采用的是“星座式”布局,这样的组团设计有利于空气流通；建筑群体有韵律的错落形成视线通廊，也避免了户与户之间的对视； 而从数字上讲，以广州星河湾三期为例，其建筑密度仅为22.5%。,第6页,B+,北京星河湾整体规划,人性化的规划,北京星河湾保留了广州星河湾的灵动、韵律、节奏，采用大围合布局 。,以高层板式为主的建筑顺应地形、变化有序，北高南低、西低中高，使多数住户南北朝向，打破常见的南北向兵营式排列，保持了建筑的错落之美。,解读星河湾整体规划,第7页,C+,星河湾园林秉承绿化与建筑互为界面，相互围合的理念 实现了四大突破： 高差：在园区创造了36处高差，地形变化非常丰富； 树：园林部门车行15万公里， 引进了约百个品种、6700棵大树，秋冬两季1/3落叶，1/3彩叶，1/3保持绿色； 水：北京星河湾有四大水系，并成功打造了内外两个大小循环，星河湾自建水厂，令园区环境用水保持清澈，解决了中国园林的水清则无鱼的遗憾； 黄腊石：北京星河湾首期运进了5000多吨黄蜡石，这些巨石的搬运、摆放无不费尽心思。石是北京星河湾的精华之作，通过水、石、绿化的融合创作出“源于自然，胜于自然”的意境。选用广东的河石，营造出岭南园林风格的精华,园林景观北京星河湾,解读星河湾园林景观,第8页,C+,因为大尺度的广场和集中绿地只适用于城市空间。星河湾为了营造回家的感觉，在社区环境设计中注重社区各处都要有园林景观，使建筑与园林充分融合，如在一期园林中就有46个园林水景。 与此同时，星河湾惯于大手笔地对周边环境进行改造，将社区环境向外延伸。,园林景观北京星河湾,解读星河湾园林景观,第9页,C+,园林景观重绿植轻硬地、重木轻草,解读星河湾园林景观,第10页,D+,建筑风格北京星河湾,通过平面的多座向布局、加之单体立面丰富的体量变化，形成起伏多变的群体轮廓天际线。 建筑符号的重复运用“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格。,该建筑采用休闲风格，以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调，以体量错落、虚实对比营造丰富的整体形象，再以精雕细刻的细部设计体现建筑的精美感，从而使建筑成为区内外景观的主角之一。,解读星河湾建筑风格,第11页,D+,立面设计细节丰富、美观，墙身虚实对比有度，檐口富于变化；,建筑风格北京星河湾,下部石材处理精雕细琢，入口部位的着重装饰。,解读星河湾建筑风格,第12页,E+,解读星河湾户型设计,星河湾户型设计的主要特点： 1、将别墅的设计元素充分运用到高端公寓的设计中，实现公寓生活别墅化的第一引导； 2、充分利用公寓的大平层优势，扩大产品的设计亮点； 3、形成了自成体系的设计原则及装修标准。,解读星河湾户型设计,第13页,E+,户型设计广东星河湾,四房：325平方米,解读星河湾户型设计,第14页,E+,四房：325平方米,户型设计广东星河湾,解读星河湾户型设计,第15页,E+,户型设计北京星河湾,四房：347平方米,解读星河湾户型设计,第16页,E+,户型设计北京星河湾,四房：347平方米,解读星河湾户型设计,第17页,F+,精装修交楼标准关键是三道关： 一是设计，一定要人性化，要考虑70年使用的舒适； 二是材料，材料一定要好，才能保证品质； 三是手艺，也就是工程质量。,解读星河湾装修品质,第18页,F+,地面不同高度的落差设计 搭配圆形叠式天花的圆形餐厅设计 八角形的270度观景主卧室。,室内空间层次丰富，形式多样,解读星河湾装修品质,第19页,F+,舍得在装修材料的选择和运用上花钱，对各种高档装修材料合理的综合使用，充分体现了星河湾人的水准和装修理想。,舍得选用丰富的高档材料,解读星河湾装修品质,第20页,F+,材料综合运用的效果,解读星河湾装修品质,第21页,F+,星河湾是典型的极品打法，由经验丰富的老工匠，像以手工方式打磨劳斯莱斯或法拉利一样的打造星河湾的精装产品。,在工艺制作上，星河湾大体量的制作非常罕见。以线条为例，其中木线是星河湾自己的工厂专门制作，每2个工人做1个线条。几十种户型所用到的线条都不一样，且不同线条间的区别却只相差零点几毫米。,解读星河湾装修品质,第22页,F+,客厅、餐厅的空调出风口巧妙地 与叠式天花完美结合,解读星河湾装修品质,第23页,F+,厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作）,解读星河湾装修品质,第24页,F+,卧室木地板“人”字形铺装方式与众不同,卫生间洗手台面阴阳角的圆滑处理，不仅美观而且可增强安全性,解读星河湾装修品质,第25页,F+,浴缸裙边,楼梯踏步,餐厅地面拼花,解读星河湾装修品质,第26页,F+,七公分厚的门,人性化的扶手,门，乃点睛之作。 星河湾的黑胡桃木子母门比普通门加厚40，尺寸更宽更高。,解读星河湾装修品质,第27页,G+,工程施工细节室内标准的室外木栏杆铜包件,解读星河湾细节处理,第28页,G+,工程施工细节双层井盖,将可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木 丛中，不仅扩大了绿化覆盖面积，而且 使路边绿化更具立体层次感。,解读星河湾细节处理,第29页,G+,因为车行道采用沥青铺面及隐藏式沙井盖设计不仅能减低车辆经过时产生的震动及噪音，而且黑色的路面增加的对比度，令社区园林景观更富有层次和美感。,好房子用细节说话,解读星河湾细节处理,第30页,“星河湾”物有所值,H+,1、将家庭精装修概念引入社区开发，整个园区没有一寸不装饰； 2、精工打造，展示手工之美，要求泥瓦匠做出木匠的手艺； 3、采用整体超越式的开发概念，使整个项目在建筑、园林、装修标准上都超越现行水平； 4、交楼标准由国际大师亲手设计，星河湾的交楼标准不单是送装修，更是送设计。,说星河湾的房子物有所值是因为：,“ 舍得 用心 创新 ”,第31页,“星河湾”品质成就辉煌,H+,星河湾地产是致力于营造高品质住宅、高品位平台的企业。自成立以来，星河湾地产恪守“舍得、用心、创新”的企业理念，以舍得的气度