工程前期介入及房屋接管验收标准.doc

工程前期介入及房屋接管验收标准 一、由管理处成立组建前期介入小组，策划前期介入目标及方案。 二、人员及资源配置。三、参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要。四、对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议，由建设单位及设计单位调整、改进，涉及以下方面内容。(一) 物业的设计使用功能（如停车场、银行、商店等）。(二) 后期经营管理中存在不足处的调整和改进方案。(三) 防盗报警系统和消防设施必须设置，选材和布局合理。(四) 对总平和室内各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议。(五) 水、电、气供应量符合地域特点和发展需要。五、参与设备选型及安装方案审定。(一) 控制因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患。(二) 设备型号、技术参数适合物业配套使用要求。(三) 安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。六、使用的各种材料、备件是否符合国家质量标准。七、参与工程现场检查监理，工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同进行检查，及时发现不合格项目及产生不合格项的原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程记录。八、参与隐蔽工程检查，竣工后索取相关隐蔽签证记录。九、现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、卫生间闭水实验等。十、雨后注意观察房屋的渗漏情况，及时将意见反馈给开发商整改。十一、设专人跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线的实际布置记录。十二、参与竣工验收和接管验收; 严格按照国家接管验收标准进行接管验收。十三、尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分,为日后管理作充分的准备。十四、管理处应在开发商预验收后对房屋进行详细的检查，并作好记录。十五、工程竣工验收后，开发公司工程管理部按交付验收应具备的条件做好交付准备，管理处在接到其书面通知后进行复检。详细内容如下：(一) 资料部分(准备)1. 产权资料： (1)项目批准文件； (2)用地批准文件； (3)拆迁资料； (4)房屋分产权清册。2. 质保、技术资料部分：(1)竣工图(包括总平面.建筑.结构.设备.附属工程有隐蔽管线的全套图纸)；(2)地质勘察报告；(3)工程合同及开、竣工报告；(4)图纸会审记录； (5)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；(6)隐蔽工程验收签证；(7)沉降观测记录；(8)竣工验收证明书；(9)钢材.水泥等主要材料的质量保证书；(10)新材料、构配件的鉴定合格证书；(11)水、电、气、视、讯、卫生洁具、消防、电梯等设备的检验合格证书；(12)砂浆，混凝土试块试压报告；(13)供水、供暖、煤气管道的试压报告。(二) 工程实体部分1. 总平面(1)道路路面不应有积水, 空鼓和断裂现象； (2)明沟、散水、天沟内不得有断裂、堵塞、积水现象；(3)室外排水系统的标高，窨井设置,管道坡度,管径均必须符合室外排水设计规范的要求,管道直且排水通畅，井盖搁置稳妥并设置井圈； (4)化粪池应按合理排污量设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm； (5)单位工程的临时设施及过渡用房拆除清理完毕，达到工完、料净、场地清的要求； (6)群体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和要求。2. 房屋主体结构: (1)地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏； (2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值； (3)钢木结构结点牢固，支撑系统可靠，构件选材必须符合结构工程施工及验收规范规定； (4)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。3. 房屋建筑部分： (1)墙体，梯踏步的阳角完好无损、饰面材料表面洁净，粘贴牢固，阴阳角顺直，无缺棱掉角； (2)门窗安装平正牢固，无翅曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，铝合金门窗缝隙平密，木门窗缝隙适度； (3)楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮和起砂等缺陷。块料面层表面平正，接缝均匀平直，无缺棱掉角，木楼地面平整牢固，接缝密合；(4)砂抹平整，不应有空鼓，裂缝和起泡等缺陷； (5)油漆，刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象； (6)凡与水接触的平面区域的坡向正确，排水畅通，无积水，不允许有渗漏现象。在有临时积水区域（如屋面、卫生间、盥洗间|必须做24小时闭水试验）； (7)外墙立面不得漏水； (8)烟道、通风道畅通无阻塞物； (9)晾衣架安装牢固，摇臂应灵活。4. 房屋水、电、气、视、讯 (1)给排水、煤气管道安装牢固，接口严密，控制部件启闭灵活、无滴漏，并进行水（气）压试验，提交试验记录及试验报告，灌水试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生间工程施工验收规范的要求； (2)地漏排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水畅通； (3)卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装平正牢固，部件齐全，制动灵活； (4)照明器具等低压电器安装位置正确，整齐美观，接触良好，部件齐全，牢固可靠；(5)配电线路符合设计要求，满足负荷需要，绝缘良好，接地可靠。每回路导线间和对地绝缘不得，并提供测试记录及报告； (6)配电装置标识正确清晰，开关灵活，漏电保护动作灵敏； (7)各种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气安装工程施工及验收规范的要求； (8)电视、电话、网络系统安装符合相应专业技术指标要求，并提供末端标准数值； (9).煤气表、热水器布置位置合理，安装牢固，通风良好。 5. 给水系统 (1).给水系统上下水管网试压，冲洗管内杂物完毕，附属设备安装齐全； (2)生活水池清洁、卫生，水池、水箱已消毒完毕，并已通过主管单位取样检查并颁发许可证； (3)水泵前后阀门开启灵活，水泵电机绝缘合格； (4)空载运行水泵时，电机温升、中轴偏差、机械响声及润滑情况良好； (5)启动给水泵、给水箱，灌注水，注意水压，电机温升是否正常，水泵边缘有无滴漏，机械响声有无异常； (6)开启水箱出水管总阀，逐步开启各层总阀，观察水咀、出水、水质情况，应符合要求； (7)给水阀门水表的接法是否正确,器具是否齐全，有无缺件缺损，排水管、地漏排水是否畅通。6. 排水系统 (1)各排水管道已做通水、通球试验，并有试验记录及试验报告；. (2)各排水管道附件齐全；无遗失； (3)各排水口、地漏口、建筑垃圾已清扫完毕； (4)抽水马桶接口，排水畅通，余水量正常； (5)各层地漏口、排水口排水畅通； (6)管道接口及管道粘接良好，无滴漏。 7. 循环水泵 (1)水泵设备安装平稳，运行时无较大震动； (2)管网试压冲洗，水处理装置安装合格，并已可投入正常运行； (3)循环泵、加压泵、空载运行正常； (4)系统上各类阀门工作状态正常、开闭灵活，系统管网保温情况好； (5)启动水处理装置，循环泵、加压泵，做管网保压测试； (6)系统末端出水管需达到设计要求，满足使用条件。8. 供电系统(1)配电设备、发电设备安装基座牢固，检修方便，试运行良好，产品资料齐备； (2)按照施工资料，仔细检查各类主干电缆，母线槽的进出编号、各箱柜编号、控制对象正确；各类标志齐全,系统已可正常投入运行；(3)各类电缆、母线槽、各相对地、相间绝缘电阻值合格，重复接地、保护接地、工作接地不得混淆不清，接地电阻值合格；(4)关闭各终端控制箱、柜进线开关、及各层用电总开关，使主回路线独立；(5)关闭配电室各出线回路总开关；(6)合上高压总开关，送上低压配电柜电源；(7)逐步合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值；(8)分别合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值；(9)启动重负荷，观察功率因素装置是否自动切换；(10)检查各配电箱柜的使用功能是否达到设计规范要求；(11)电气系统投入试运行后，每隔一到二个小时分别记录好，电流、电压、功率因数；(12)室温湿度、变压器温升等相关数据；(13)测试记录好防雷接地线的接地电阻值，如果是高层建筑，则测试各层均压带接地电阻值；(14)室内全面检查。检查时应注意：电气方面，电气的三相电，接法正确与否，室内插座的相线，和零线接法正确与否，插座是否有电。9. 消防系统 (1) 消防设施必须符合建筑设计防火规范，高层民用建筑设计防火规范要求，系统模拟试验检测记录、联动控制、火灾报警必须满足消防要求，并且有消防部门检验合格证； (2) 火灾自动报警系统A.依照施工资料，核实好工程、安装质量、探测器安装部位等实际情况；B.开主机空载运行，检查主机各项功能及控制数据；C.逐步接上各个回路、探测器、观察其运行情况；D.在主机上编好各个探测器的地址码、部位码，使主机码正常运行；E.填写好调试记录，并对每个探测器做现场吹烟试验；检查其报警灵敏度、实际位置的准确度；F.做好调试报告，在试运行期间填写好日常运行记录。(3) 联动系统A.依照施工资料，核实好联动设备接线情况、及整个工程安装质量；B.开启联动系统，测试联动主机在空载下的联动状况是否正常；C.逐步接上各个联动设备、及控制设备、并测试各点电压、电流值；D.在控制室设置好各种联动逻辑关系、检测各联动设备受控结果、回授运行结果；E.在控制室检测联动设备在自动状况下，是否按设计的逻辑关系进行联动、动作的结果是否符合规范要求；F.做好调试结果，并在设备试运行期间，填写好运行情况。(4)喷淋系统A.管网已试压，冲洗完毕；B.整个管网设备安装完毕；C.喷淋泵，空载运行合格；D.稳压装置启动正常；E.关闭各层安全信号阀；F.启动泵给予主管网灌装水，检查泵运行情况，电机温升，自动排气阀门工作情况；G逐步开启各屋安全信号阀，未端试水装置对每屋平面管网灌水；H.各类报警信号的显示；I.调试压力开关，水力警铃；J.分别在各屋做放水试验、检测各类信号、启泵的逻辑关系；。K.检测泵接合器的进水情况；L.做好调试记录，记录好系统设备运行情况。(5)普消系统A.管网已试压、冲洗完毕；B.各类附属设备已安装；C.稳压装置启动正常；D.泵电源到位，空载运行合格；E.打开试验拴，启动泵观察、泵运行情况、电机温升、机械润滑、试验口水压数、水拄喷射距等；F.检查泵接合器进水情况、室外消火拴出水情况、消火拴按钮启泵情况及报警情况；做好调试运行记录。10. 弱电系统 (1) 网络A.提供经检验合格的设备，并能使用；B.中心应能输出信息到户内点位；C.所有综合布线符合安装规范要求；D.户内信息点位插口完好。(2) CATA电视系统A.提供经检验合格的设备，并完好能使用；B.光纤线路应符合专项要求；C.提供放大器件应能满足放大信号要求；D.户内信息点位插接口完好；E.户内都能收到本地电视节目及有线电视和卫星电视节目。( 3) 电话A.电话线路自户内无短路、断路、跳线与端子盒；B.户内电话盒信息点位应完好正常。(4) 可视对讲A.提供完好并经检验合格系统设备；B.综合布线，从设备中心到户内应保证其信号无干扰，无电压降，线无断路、短路、报警信号及对讲功能，符合系统要求；C.楼宇主机及与户内主机都能清晰看见对方，所有增设功能完好。(5) 智能抄表A.综合布线符合安装规范要求；B.提供经检验合格设备，完