融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p.ppt

,融侨品牌新领域市场运作思考,1、连云港品牌市场环境,2、融侨品牌力主张,3、融侨品牌资产,4、融侨品牌本土落地策略,品牌目标,品牌力市场环境,市场现状：实力开发商现时不足，后续品牌比拼激烈。目前为止以同科/东盛为代表的当地开发品牌占据80%强，随着绿地/福建开成的率先进驻，继融侨之后，保利/万科陆续挺进港城。 诉求点：“实惠”“学区”“异域风情”“优美环境”，其中“实惠”“学区”在新浦区域尤为普及，且在产品方面给客户以强烈的“性价比”印象诉求点较难在形象认知上真正打动连云港的中高端消费群。 起跑点：平台较低，落脚点均是“房子”，“社区”，开成高尔夫国际社区虽然提出“全独栋”的概念，但现实开发过程中的品牌整合和传播能力一般，最后的诉求方向趋于形而上，营销手法相对老套，利益传播面相对狭窄，无圈层感营造和高端身份区隔。,融侨集团首次进入连云港，市场无实际项目做支撑 业绩认知、形象认知、品牌认知较低 关键词：第一认知不够,目标,占位： 高起点 区域市场的区隔性、独特性,品牌力目标确立,品牌力品牌资产,构筑理想城市生活,地产20强，21年发展 布阵16座核心城市 进军连云港 “大江苏十城战略”的重要布点,品牌力品牌资产,融侨集团的四条产品线,大盘社区系列,自然珍藏系列,滨江盛景系列,城市华宅系列,福州江南水都 重庆融侨半岛 福州淮安别墅,福州旗山别墅 福州水乡别墅 南京江北别墅,福州融侨观邸 上海融侨馨苑 武汉融侨锦城,南京中央花园 合肥融侨天骏 武汉融侨华府,一个以“筑家”为社会责任的企业，对每一个细节精益求精 顺理成章地造就了全系产品线最终成为城市精品的榜样 带来居住方式和生活品质划时代的改变,-国际理念 全国布局 大江苏十城战略成功推进 -打造百年精品建筑，区隔市场的理念本身 -以客户实际利益为出发点的产品实践支撑 关键词：为居者着想，为后代留鉴,战略,集团实力支撑，高举高打入市 集团品牌带动项目品牌并举双赢,品牌力品牌主张,结论,引领城市市场新标杆 打造连云港地产市场未曾见过的人居巅峰,品牌力策略布阵,品牌力重磅落地,大区隔体系建立品牌引领者地位,充分借助融侨品牌在 江苏及全国的影响力， 树立品牌实力形象和 高度责任感,通过产品品质的塑造，以及“大江苏十城战略”的印证，建立客户与品牌的友好度,以品牌价值理念和实力产品体系树立坐标系，实现品牌价值和项目的价值互为提升,以会所运营为事件切入点，后期通过大量活动加强已有融侨客户的忠诚度，同时带动新客户的投入，并挖掘其价值,融侨华府市场扫描,1、整体市场,2、区域市场,3、周边个案市场,市场分析,4、本体分析,新政后市场供整体情况 今年4月份“史上最强”的楼市调控后，轮番9.29楼市调控的威力似乎来得比较晚，10月港城楼市成交量并没有因为调控的出台而急转直下，市场成交不降反升，再次创下4月份楼市调控以来新高成交，直逼5000多套。,9.29新政前市场供应情况： 市场住宅整体供大于求，尤其在新政后，供应远远大于需求，市场形势比较严峻。,整体市场:新政后住宅供应锐减，成交下跌态势显著，市场观望气氛较浓;市场表现由“供需不旺”“恐慌淘盘”“渐入观望”反复转换,近期走势: 10月港城全市共成交商品房成交面积约48.13万平方米，较9月份的成交情况均出现了小幅环比增长的态势，分别环比上涨29.17%和24.78% 。,整体走势: 从近一年的成交量上看，09年11月达到最高峰，目前市场需求明显下降,处于下行空间；,整体市场:新政引导消费结构,中小户型房源成交比例上升，客源回归户籍地置业趋势凸显。,价格走势： 近年市区商品住宅均价一路飙升，市区均达4000元/左右； 10月中下旬，楼市又遭遇商贷和公积金贷款“双线”加息。面对一系列新政陆续出台，针对首付门槛抬高、契税上调和房贷利率的提高，中小户型、低总价楼盘已经成为时下楼市供需双方的关注点； 变化：由单价关注到总价平衡,市场存量分析： 如果按照当前月度去化30万平米计算，该批存量需9个月，但是当前宏观调控楼市观望态势进一步蔓延，该批房源成交周期将大大延长。 截止11月8日，连云港中心城区存量商品房8786套，其中连云区的供应比重下降，存量2175套，占全部供应的24.7%；,整体市场:市场存量消化周期逐渐拉长，供大于求局面趋向严重。,55-120万,市场主流总价位：60-100万,0,60,90,120,150,30,四季花城,40-100万,55-120万,瑞丰凤凰岭,香堤花园,50-100万,映象西班牙,40-95万,水榭花都,40-95万,同科 汇丰国际,明珠皇冠家园,50-115万,连云港中高端产品市场主流总价箱体,整体市场: 港城高端住宅价格分水岭:均价约5500元/，总价60-100万/套。,区域市场:城市东扩，综合大盘密集开发，连云新城竞争激烈。,相对区域内的客户来说，本项目的未来区位价值前景良好，别墅价格与主流价格一致 公寓类产品要超脱市场均价达到1800元/平米,在当地客群普遍对总价具备抗性的前提下，目标客群的引导和挖掘至关重要,本项目,4,1,2,龙门山庄,名人世家,3,开成高尔夫社区,永泰山海自在,单价：0.8万1万/平米 开盘时间：2009年11月 销售率：15%,单价：1万1.5万/平米 开盘时间：2007年 销售率：90%,单价：0.8万1.2万/平米 开盘时间：2009年月 销售率：50%,单 价:1万1.4万/平米 开盘时间:2007年 销 售 率:70%,周边个案:市场对高层公寓接受度不及低密度住宅，别墅物业则相对稀缺。,规模气势,三十万平米大型综合社区,海滨沿岸,绝版海岸线，天生禀赋高人一等,区属板块,连云区未来核心地段，旅游休闲区域,周边景观,北崮山、官山，黄海滨海一线海景,人性规划,花园式居住，景观丰富，层次多重，人车分流,别墅产品,风情院落别墅，附赠地下室,高层产品,主力户型产品，高附加值，大开栋距，气质天生高人一等,一流配套,高端会所、风情商业，名流生活自在尽享,品牌实力,融侨地产和融侨物业，信心和品质保障,融侨华府,建筑风格,欧陆风+新古典风的雍容气质,本我认知：十大价值支撑，贵族气质，胜人一筹。,开发商品牌价值优势 区域未来前景可期 项目天然优质资源 特色产品打造 高端资源配套 市场缺乏标杆引领,宏观大势不明 区域目前接受度低 市场对高层公寓抗性 未来市场竞争激烈 产品高溢价,项目界定：机遇与挑战并存,市场分析结论：,市场机会点 连云港是中国东南海岸的黄金枢纽城市,经济发展欣欣向荣,城市楼市处于上升期,市场潜力有待挖掘,上升空间巨大 “城市东扩”是港城未来主流发展方向,规划的利好将为项目带来良好的前景 “融侨”是第一个全国20强企业进驻连云区,品牌优势及号召力非本土发展商可比拟 项目周边竟品同质化严重,优质产品容易脱颖而出 项目地块优势明显,可塑性较强,市场威胁点 新政策后,楼市未来走势不明朗,市场去化量下降，去化周期拉长 区域竞争激烈，产品线跨度较大，同质化严重，区域房价存在“天花板” 区域内别墅产品去化速度快，市场接受度较高，高层产品去化速度慢，市场接受度较低,机会大于威胁 结合本项目，市场核心问题导出: 1、楼市“下行”，市场去化速度减慢，市区内客户群体不能保证本项目去化速度 2、港城楼市尚不成熟，本项目主要供应高层产品如何化解市场抗性,融侨华府客户定位,1、现有市场客户特征,2、目标客群界定,3、核心动机,客户分析,4、项目与客群对接,客户特征: 客户年龄：中青年人群为连云港主要购房群体，岁以下占比. 家庭收入：平均月收入为3750元，1-6万年收入家庭最多，占73.3%,客户特征 职业特征：单位职员、工人、教师比例合计达到68.5%，是购房者的主体 居住特征：现居住面积110以下的占比为52.3%，改善居住环境是购房目的,需求特征 购房区域：连云区市场接受度不高，意向购房者仅有7.2% 物业偏好：喜欢多层与小高层，高层住宅仍需要一个引导和适应的过程,需求特征 购房目的：二次置业占主导地位，投资客户比例下降幅度较大 价格承受：20-35万总价承受能力最强，40万为心理承受临界点,客户物业类型偏好结合本体分析 高层：本项目主要供给，但客户接受度不高 别墅：高端产品，能承受总价客群有限，但供给体量较小，易于去化,客户区域偏好、总价承受结合本体分析 客户对片区认可度不高，符合本项目价格门槛的客户只有3%，说明在现阶段，本项目目标市场容量较小,1. 客户购房区域偏好,2. 客户价格承受,3. 本项目总价,分析结论,北区:6.6%,东区:32.1%,南区:16.1%,10万以下 6%,西区:7.3%,中心区:20%,开发区:4.2%,连云区:7.2%,10-20万以下 21%,20-30万以下 49%,35-40万 17%,40-55万 4%,55-60万 2%,60万以上 1%,小高层: 55-100万,别墅: 240-290万,客户对片区认可度不高,只有少量客户能承受本项目总价,目标市场容量较小,客户月供能力结合本体分析 根据计算，本项目高层月供区间为：2157-8039元，别墅月供区间为：9300-2.35万元（10-30年），大部分客户难以突破本项目价格壁垒,最高月供额取月供收入比4:6,本项目目标客群细分,主要客群,主要客群,主要客群,主要客群,本项目客户定位,徐先生 年 龄：岁 现居住地：东海 家庭结构：口之家 置业经历：多次置业，在多处有房产 购房用途：改善、投资 职 业：从事水晶交易 性格特征：沉稳、善于思考思考、友善 收入情况：有相当资产，属于新贵阶层,客户基本特征,客户基本特征,意想购买户型：别墅 对市场的看法：最近调控很厉害，很多地方房价都有所下降，但对房子的增值有信心，调控只是暂时的； 对区域的认知：听说连云区未来规划很好，特别是海滨风景。可以考虑，但目前有些偏的，最好能有更多的商业； 购买关键因素：希望购买的房子，环境一定要好，能距离东海近一些，档次要高一点、气派一点，安全性要好，物业方面最好能好一点，能有固定车位，房价如果高的话，希望能物有所值，我这边很多朋友都能承受得起房价，但是他们不缺房子住，没有好的产品不会去买 对本项目的建议：、在房子的外型上要气派；、私密性、安全性要好；、希望多些附加值，比如一些高科技的新风系统等。,关键词,对未来有信心 连云区规划好 档次高 气派一些 物有所值 没好产品不会买 安全私密 高科技,目标客户访谈:客户敏感性分析,张先生 年 龄：岁 现居住地：上海 家庭结构：小太阳家庭 置业经历：目前在上海租赁公寓，准备回乡买房 购房用途：自住 职业：机械行业工程师 性格特征：健谈、稳重、思维缜密 收入情况：月入.万，平时有私活收入,客户基本特征,客户基本特征,意想购买户型：小三房 对市场的看法：希望国家这次调控能起到作用，目前房价上涨速度太快，家乡的房价正在起步，希望不要涨得太快 对区域的认知：我有差不多年没在家乡了，以前很少有人去”连云区“买房子，太远，但最近好象变化很大，如果规划得好，那个地方挺不错的，有山有水； 购买关键因素：我在上海收入都不算低了，但是还是无力在上海置业，希望家里房价不要太高，留些收入空间给我支配。我在上海看了好多房子，希望房子不要太”老土“，洋气一点，花园要大，车人分离，免得孩子不安全； 对本项目的建议：、园林多花些心思；、建筑质量要扎实；、多配置一些车位；入户大堂希望气派一点。,关键词,目标客户访谈:客户敏感性分析,希望抑制房价 连云区有山有水 以前很少有人买 房子洋气一点花园大一点 人车要分流 质量要扎实 多配置些车位 大堂气派点,马先生 年 龄：岁 现居住地：新浦区 家庭结构：口之家 置业经历：二次置业 购房用途：自住 职业：连云港集团管理人员 性格特征：风趣、幽默、思维活跃 收入情况：月入千，家里有店铺经营,客户基本特征,客户基本特征,意想购买户型：大三房或四房 对市场的看法：房地产往下跌应该是短期趋势，如果买房正是抄底的好时候,但从长远来看,中国人口这么多,需求还是很旺盛的,总体趋势还是上涨 对区域的认知：我居住在新浦区，一般新浦区的人很少到连云区去买房，主要是离市区有点远，但前景还是很好，政府规划的中心都往这个方向去了，若有特别好的产品，可以考虑购买； 购买关键因素：价格要有升值空间，要有景观、要能看到海景,否则买到那里没意义,品牌发展商去做比较有保障,户型设计要合理,不要浪费太多面积； 对本项目的建议：、商业配套希望能多点,最好能有个好会所,；、立面最好是海滨风味；、品质感要好；、户型一定要设计合理。,关键词,目标客户访谈:客户敏感性分析,现在买房是抄底好时机 新浦区很少有人去连云区买房 连云区规划好 连云区有好的产品,可以考虑 升值空间 品牌发展商 户型设计 商业会所 海滨品质,客户特征与需求结合分析,客户 特征vs需求,提升产品力,市场容量小,高层产品有抗性,承受能力有限,产品好会买,价格要有升值空间,安全与私密,增强展示面,扩大客户来源渠道,战略分析与借鉴,2、案例借鉴,1、核心问题推导,核心问题推导,1、区域规划利好，景观资源丰富，环境质量优良； 2、区域正处于发展阶段，基础设施、商业配套均不齐全； 3、国内前20强房企，首次进驻连城，品牌优势无可比拟； 4、项目规划品质高于市场平均水平，是将来营销发力点； 5、融侨会所是项目的强势品牌资源，属本项目特色资源；,1、市场供给量较大,大型品牌发展商即将进驻,未来竞争趋于白热化； 2、楼市“下行”，市场去化速度减慢，市区内客户群体不能保证本项目去化速度； 3、产品同质化严重，区域房价存在“天花板”； 4、连云区别墅去化速度较快,高层产品去化慢,市场接受度低；,1、钟情多层小高层产品,对高层有一定抗性 2、连云港属区域封闭型市场,目标客群容量不够 3、客户收入水平难以突破本项目价格壁垒 4、置业区域有偏好,地域归属感特征明显 5、非本区客户认为有品质的产品会购买,核心问题： 1、如何在现实的市场条件下跳出同质化竞争，建立核心竞争力，让客户来，让客户买？ 2、如何建立市场影响力，为后续产品销售建立奠定溢价基础？,看看星河湾是怎么做的,浦东星河湾基本资料:在区位和无外部优势资源情况下开盘,已近五万/平米,两倍于周边项目的均价的价格,实现40亿销售额,区位,上海浦东星河湾东至锦绣路,南至浪水浜中心线,西至中心河东侧,北至白莲泾南侧.距离陆家嘴大约8公里,直接受2010世博会辐射.,规模,营销成绩,总建筑面积:80000平方米 总 户 数:400,2007.9.28,星河湾地产以42.4亿元将浦东花木新民地块收入囊中，楼板价仅为8000元/平方米。 开盘当天销售40亿,创中国楼市开盘纪录！,星河湾营销案例总结及启示:借鉴星河湾,不是要学习它的全部,而是要学习它如何通过营销手段在城市里建立“领导者”的地位,项目成功的关键,服务 活动 展示 渠道,客户可感 知的服务,客户愿意 参加的活动,尊贵私密 的生活,跨区域的界 跨行业的界,星河湾营销战略：全面营造高端豪宅生活方式，树立市场领导者地位,营销目标 的设定,几个确定 的营销原则,几个关键词 贯穿始终,领 先 者：市场第一的定位，不仅是产品的领先，而且必须是营销的领先。 领袖地位：不是简单的以利润为最终目的，她还承载星河湾的企业战略目标 奠定星河湾的豪宅领袖地位。,原则一：客户服务原则一切营销组织以客户为中心 原则二：营销精品化原则坚持宁缺毋滥，一旦实施即为精品 原则三：非功利性原则任何营销组织避免过于功利性，避免折腾客户,线上推广关键词：尊贵、稀缺、神秘、低调、主流、符号 线下推广关键词：尊重客户、尊重同行、适当拒绝客户、扩大口碑传播,星河湾客户服务:有效把握客户需求，建立以客户为核心的服务策略,星河湾营销活动:通过圈层营销策略，建立圈层影响力，重视客户体验，形成全面有效的口碑传播,举办客户愿意参加的活动宁缺毋滥 如：楼盘关键时间节点的活动、能够拓展自己眼界的活动、自己感兴趣相关领域的活动、为子女参加的活动； 非功利性获得原则： 控制活动的质量，确保活动调性，整个活动注重参与互动性； 活动设置适当的门槛 活动开始三天前提前对客户进行预约，如有必要寄送邀请函，体现对于客户的尊重；设置一定的活动参与门槛，让参加的客户有身份感；,星河湾展示:在可展示的各个环节上，不遗余力地进行高标准项目展示，强调项目与众不同的品味、格调,为使销售现场具备最佳的展示条件，对于主入口、园林、会所、样板房等展示精益求精，具有艺术沉淀的油画、波斯定制的地毯，细微处体现品位； 对客户进行预约登记，一次仅接待一批客户，让客户享受专署一对一全程服务； 将展示厅设计为私人会馆，接待区域封闭，注重隐私性和舒适性； 以五星级酒店作为售楼处，给予客户震撼体验；,星河湾推广渠道:以小众传播推广渠道为主，传统大众推广渠道为辅，重点进行圈层营销,圈层营销,小众为主 传统为辅,针对投放,品牌嫁接,行业嫁接,周生生珠宝展,奢侈品鉴赏,艺术展,业主维护,游艇会,陆家嘴金融博览会,马术比赛,商界高尔夫,荷兰银行理财风水论坛,融侨华府,星河湾,城市顶级豪宅 价格领跑全城 区别于传统豪宅的尊贵感,具有符号象征的身份感,期望成为区域标杆 期望获取溢价 期望“融侨”高端品牌得到巩固,主要借鉴意义 1、如何确立领袖地位 2、如何提升融侨品牌知名度 3、如何扩大客户渠道，提升销售效率 4、如何提升项目价值，创造溢价,整体营销策略和执行方案,1、销售目标,2、目标的解决之道,营销总纲领,销售目标,目标的解决之道,挖产品,增展示,重推广,高层产品力提升,1、高层产品力提升_外立面,2、高层产品力提升_楼栋入口,挖产品,3、高层产品力提升_入户大堂,4、高层产品力提升_园林,5、高层产品力提升_智能化应用,6、高层产品力提升_科技技术应用,立面材料的使用：,立面建议采用干挂石材或高级面砖,雕花铝板饰面,精美铁艺栏杆,高层产品力提升外立面,单元入口精雕细琢，景观建筑互相融合,高层产品力提升楼栋入口,入户大堂是展示品质关键区域，应予以精雕细琢,马赛克墙面,大理石拼花,墙面、灯饰,高层产品力提升入户大堂,园林主动营造高差，通过坡地和下沉式庭院等营造立体园林,高层产品力提升园林,恒温、恒氧换气系统,分户式中央空调系统 家居新风系统 厨房垃圾处理系统,高层产品力提升智能化与绿色建筑的应用,高层产品力提升科技豪宅新技术的应用建议,远程遥控人工智能家电系统,车辆管理系统 门禁系统 消防系统 社区一卡通系统,入户式密码智能防盗锁,社区e网通,社区入口安防系统 楼层入口安防系统 电梯入口安防系统 住宅入口安防系统,确保高端居所纯粹安全性和私人性,产品力概念挖掘,1、策略思考,2、产品力分析,3、项目核心理念,挖产品,4、企划创意表现,产品思考-高端性,府出世家，融侨华府之于中国连云港 之于市场现有个案，挖掘其高端差异性 从而屏蔽客群对项目现有区域的不良认知 并在品牌拉锯战之前稳固树立项目标杆形象,区域价值,填海造城，一心三极，高起点擎划滨海新区,坐拥山海，涵养富人湾居,北侧 壮阔黄海，目之所及直达天际,东侧 连云区政府规划即将动工,西侧 内湾里湖绝美景致,南侧 成山路主干道通往中心城区,稀缺资源,高端配套,融侨clubhouse 连云港首席，只因对圈层的坚定执守,不同的圈层对精神的感应拥有不同的尺度 尺度界限一旦被冲破 世界就将会失去特权者和优势阶层 时间和场所只是一些确定距离的观念 我们主张先有享受，后筑家,优势产品,花园府邸 户户观景,围合式布局 / 串联立体景观 / 创新花园户型 优雅新古典风格 / 挺拔竖向线条,融侨华府，最“对稀缺资源奢侈占有”的华府。,一个能成为大江苏房地产市场旗舰的项目 一个有意识引导港城湾区时代的富人居 一个关注居者品位的责任地产商 一个在粗犷山海和优雅建筑之间创造自然和谐的物业 一个集合高端配套的“阶层社区”,港城首席，湾区花园府邸,产品定位,融侨华府,不同的人群，选择不同的世界 回看客户，他们是怎样的人？ 在这里，阶层的限定比区域限定更为重要。,广告专注于对人群的心理考量,目标客户洞察 访谈录,“觉得滨海新城挺好，有潜力了，开发商也让我放心” 提示：做大板块市场，树立品牌口碑 “（会所先行的规划理念）这么好的想法，我有兴趣” 提示：需要好房子、好规划，责任地产商，引导居住新消费价值观 “喜欢更多的自然环境” 提示：最大化挖掘项目资源优势 “休闲空间大”；“宁静、更多的自我空间” 提示：产品创新；如户户大花园或露台,注：以上资料摘自客户现场访谈。,比肩融侨 城市持续领跑者 比别人看高一线，领先一着 在风云变幻中，抢占先机，掌握全局 不跟随潮流，做思想的引导者和开拓者 和高端资源紧密相连 眼界开阔，对未来高度期许,目中有山海 心中亦有山海,山海波澜在前 阅尽繁华，山海另有境界 就这样坐拥华府之间 征服的欲望再次被激发 踌躇满志，雄心顿起,slogan,一府揽山海,是坐拥山海，内湾里湖的资源呼应 是客群驾驭心理的共鸣 更是高端阶层身份的区隔 这里值得一生珍藏,值得再三品味 并令住这里的人,和造房子的人 都以此为傲,logo主推-1,logo主推-2,logo辅推,logo辅推,show稿-形象篇,show稿-产品资源篇,show稿-产品会所篇,户外高炮,道旗示意,围墙,围墙,楼书示意,折页dm,vi应用,vi应用,vi应用,vi应用,vi应用,vi应用,给予客户震撼冲击,1、看楼通道展示建议,2、样板房展示建议,3、产品细节展示建议,增展示,样板区展示:打造一条高品质的看房通道，于细节处体现尊贵,增展示看楼通道，用一线城市豪宅标准，给予港城客户震撼感,在样板房不同分区设置不同场景，邀请专人在书房绘画，在客厅弹奏乐器，在会客室摆设茶道，在厨房制作点心，甚至举行室内party，利用每一个真实情景，向客户展现华府的尊尚生活；私人管家如自家主人回家般接待，私人管家助理为客户端上热饮及食品，客户可随时体验生活。,增展示样板房展示:豪华样板房，让客户体验尊崇、奢华的感觉,下水井盖定制,无处不定制,信箱定制,增展示产品细节“处处显个性，无处不定制”“天生富贵”来源于独特个性及不落俗套，项目展示需充分体现专属元素，令客户充分感受到尊贵,整体营销策略和执行方案,1、总体营销策略,2、总体推广策略,4、分阶段营销战术,5、媒体投放策略,营销推广,3、分阶段营销策略,6、推售策略,7、价格策略,7、营销费用计划,“高举”策略,为项目塑造的核心形象应拔高至超越城市的高度，以落定项目高端目标客户的范围， 所放射的区域影响力应该突破连云港市的区域局限，扩大至整个大江苏区域。 所塑造的核心形象是： 引领连云港地产走向一线城市乃至全国的领军者 为连云港高端客群量身打造的财富符号 展示连云港房地产前景优势的一个平台,总体营销策略,要立足于于城市引领的高度，并不在于某句高端或差异的口号来完成，最关键的是要做影响力。影响力扩展了，城市高端人群、舆论焦点都转移进来了，富人阶层自然会自动对位，找到属于自己的财富符号。而影响力最重要的是需要通过不同的活动和媒体进行传播形成的。,压倒性推广，做足影响力！,总体推广策略,一 府 揽 山 海,品牌 20强融侨，20年巅峰之作 赋予融侨集团品质生活的高标准 强调品牌线和用心度的独有性 聚焦市场所有关注度,承品牌，转项目 一府揽山海 利用社区会所打造作为话题切入点引爆市场，印证圈层生活标准 顺势推出别墅产品培育客户期待度,续热点，造声势 港城首席，湾区花园府邸 别墅首推奠立高度以后 花园式创新公寓产品上市 不断制造话题形成市场持续关注,重点动作: 1活动:炒做话题,引起关注 2媒体:户外广告软文 +硬广 3靶点营销:建立以客户为核心的销售体系,一个切入点+6个跨界活动,重点动作: 1活动:描述华府上流阶层 2媒体:线上线下全线铺开 3靶点营销:销售过程中，让客户感受到尊重体面安全,重点动作: 1活动:描述华府贵族内涵 2媒体:户外媒体+软文+业主渠道 3靶点营销:高品质物管，创造尊贵生活,分阶段营销策略,分阶段营销战术,切入模式建议： 1、销售前运做模式建议： 跨界行动1：嫁接“融侨会”，联动各地融侨会会员看盘体验，以此为契机，挖掘客户及其周边圈层，扩大“融侨华府”名气，成为区域奢华典范 跨界行动2：打造连云港客户从未有过的奢华体验，成为连云港及其周边县市顶富阶层聚集地，成为连云港奢华名片，拔高项目调性 2、销售时运做模式建议： 客户购房时加1万元即可加入“融侨会”，享受3年免费服务，此举的目的是让购房者养成到会所消费习惯，3年免费期结束后，购房者将保持消费惯性，因此带来的收入将维持会所的日常经营并获取利润,一个切入点：把融侨会所作为项目营销切入点的具体建议,广州珠江帝景,深圳招商海月花园,成都金林半岛,北京棕榈泉国际公寓,特殊模式,一般模式,大而精的俱乐部模式,酒店开放经营模式,小而精的半封闭模式,大而专的封闭经营模式,会所规划建议国内豪宅会所成功经营4大模式 建议本项目采用小而精的半封闭模式,女主人和小朋友是会所需要满足的核心人群,将会所部分功能费用适当加入物管费中，以保证部分免费项目，并对付费项目起到连带推动作用,会所功能设置锁定消费者需求,重点项目品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所管理方三赢,豪宅会所所成功运营的共同因素,特色活动,收费项目,年 费,定期举办特色活动，并通知会员自行选择，免费或收费活动均有，阶段性增加消费频次,日常重点特色活动以收费的形式经营，为主要盈利方式,会员入会需缴纳一定数量年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目和折扣优惠,项目会所运营模式建议:,活动目的: 前期项目没有客户积累,借用融侨会会员渠道,十城联动,在连云港当地造成轰动效应 活动方式： 与游艇会合作,租用十艘游艇； 分别从江苏九城出发,驶向连云港； “融侨华府号”为个头最大,最昂贵“公主”或”“圣斯克” 邀请连云港高端客群参加高端私密游艇派对； 在游艇上设置拍照功能，并告之客户 时间结束后，送予客户精美楼书一份，并请客户留下联系方式，5日内将所照照片制作成相册邮寄给客户,6大跨界营销之1_跨行业的界: 融侨十城战略之蓝海计划十城联动_“融侨华府”号游艇驶进连云港,淮安,上海,南京,扬州,扬州,镇江,盐城,徐州,连云港,6大跨界营销之2_跨区域的界: 融侨十城战略之蓝天计划十城联动，“融侨华府”号飞艇在十城跨界造势,为项目带来外地客源,提升公司品牌,6大跨界营销之3_跨行业的界: 融侨十城战略之豪车计划十城联动，“融侨华府”号劳斯莱斯开进连云港,艺术展,6大跨界营销之4_跨行业的界: 融侨十城战略之艺术计划十城联动，艺术品鉴与拍卖,活动主题:奢侈品鉴赏与定制 活动内容:lv品牌v.s融侨领域定制lv 活动细节： 1.与lv品牌合作，进行专场的lv历史介绍,展览; 2.定制服务：客户现场登记，若购买“融侨华府”将获得7折优惠的印有“融侨华府”及客户名称缩写的lv包 参加人员: 连云港对生活有