深圳市旧工业区改造策略研究.ppt

深圳市旧城、旧工业区改造策略研究,城市发展研究所 二七年六月,一、研究的性质和目标 二、研究的主要成果 三、研究的主要内容和结论,本项目是在旧工业区、旧居住区改造需求迫切、但又缺乏相关政策引导背景下，以完善改造管理和加强规划引导为目的、理论与实践相结合的一项面向操作的政策性研究。,研究的性质,针对当前深圳城市更新中，城中村以外的改造对象普遍面临改造政策缺位或操作性不强的现实问题，提出切实可行的改造政策建议。,研究的目标,目标一,通过对这种处于高速增长时期的新兴城市的更新改造的规划和政策研究，为国内城市更新理论中关于功能性、结构性老化所引发的更新改造研究的不足提供实践经验和理论探讨。,研究的目标,目标二,研究对象的复杂性：各类改造对象利益关系错综复杂、改造需求多样，增加了政策制定的难度； 政策涉及面的广泛性：改造涉及城市经济、社会、环境等方面的发展，受到规划、土地、产业、房地产、文化、环保等不同部门，国家、省及地方等不同层面的政策、法规的影响，统筹难度大； 研究内容的综合性：更新改造过程不仅需要与各个部门相互协调，更需要对改造时机、改造方向、改造的组织机构、机制等方面进行综合判断； 相关基础研究的薄弱性：只有27年发展历程的深圳，更多的面临着功能性老化的改造需求，自身在改造研究方面积累不足，同时，国内其他城市的改造大多围绕棚户区的拆建、历史文化保护等进行，可借鉴经验不多。,研究的目标,研究难点,一、研究的性质和目标 二、研究的主要成果 三、研究的主要内容和结论,主要成果,研究报告： 深圳市旧城、旧工业区改造策略研究 专题： 专题一：中外旧城、旧工业区改造案例比较 专题二：旧城、旧工业区改造相关政策分析 政策建议文件： 文件一：深圳市旧工业区改造暂行规定（建议稿） 文件二：深圳市旧居住区改造暂行规定（建议稿）,研究报告,更新改造的概念内涵 更新改造的政策适用对象 更新改造的现状特征和问题 更新改造的利益关系分析 更新改造的目标、原则及模式 更新改造的政策建议 更新改造的管理机构和运作程序,专题一,国内外旧居住区改造案例分析 欧洲旧住宅改造 莫斯科旧城危房改造 香港旧居住区重建 国内外旧工业区改造案例分析 德国北威州老工业基地改造 香港工业用地改造 武汉锅炉厂老厂区改造 对深圳的启示与借鉴,中外旧城、旧工业区改造案例比较,专题二,改造政策评价 规划政策 土地政策 产业政策 改造机制评价 组织机构 实施程序 政策及机制需求分析 政策建议,旧城、旧工业区改造相关政策分析 ,物权法草案 城中村改造政策 拆迁补偿政策,政策建议,深圳市旧工业区改造暂行规定（建议稿）,第一章 总则 第二章 改造类型与改造方式 第三章 改造要求 第四章 “升级改造”扶持政策 第五章 改造组织机构及职责 第六章 改造规划及实施 第七章 拆迁补偿 第八章 附则,政策建议,第一章 总则 第二章 改造的方式及要求 第三章 组织和领导机构 第四章 改造计划、规划和实施 第五章 拆迁补偿安置 第六章 附则,深圳市旧居住区改造暂行规定（建议稿）,一、研究的性质和目标 二、研究的主要成果 三、研究的主要内容和结论,引入经济学、社会学、法学等多学科的理论进行关于更新改造的概念、动力机制、产权、绩效等方面的分析, 旨在全面认识更新改造的特征与关键问题。,研究方法与技术路线,1、理论借鉴,通过对案例进行深入研究，透过现象分析改造的动因和绩效。,研究方法与技术路线,2、案例实证,南山区麻雀岭工业区改造案例,改造前,改造后,前往国内一些城市进行改造情况调研，掌握了翔实资料，了解不同城市更新改造理念和运作模式。,研究方法与技术路线,3、对比研究,着重研究日本和香港关于旧居住区、旧工业区改造的规划管理和政策指引，从中获得参考经验。,研究方法与技术路线,日本城市再开发,香港“商贸地带”,深圳的城市更新经历了从东门老街改造、到城中村改造的展开，再到对包括旧工业区、旧居住区、旧工商住混合区在内的全面更新改造的关注。,研究方法与技术路线,4、历史分析,罗湖东门老街改造,全市城中村改造,全面更新改造的展开,研究方法与技术路线,以政策研究主线,改造运作程序,改造组织机构,旧工业区、旧居住区现状及问题分析,改造政策现状评价,相关改造经验借鉴,改造需求影响分析,形势背景分析,政策研究范畴界定,改造策略,改造目标、原则和运作模式,主要研究内容和结论,1、明确界定城市更新改造对象、改造类型和政策适用范围； 2、对旧工业区、旧居住区的有关改造政策进行全面梳理和评价； 3、从利益驱动的角度综合分析利益攸关者的改造需求； 4、对旧工业区改造从宏观和微观上进行经济分析； 5、针对旧工业区改造弹性不足问题提出“工贸混合用地”的管理建议； 6、提出旧工业区、旧居住区改造的管理机构建议； 7、构建高效、顺畅的改造运作程序； 8、提出旧居住区、旧工业区改造的政策框架。,明确界定各类改造对象，确定了改造重点；,主要研究内容和结论,1、明确界定城市更新改造对象、改造类型和政策适用范围,城市更新,历史文化街区,老仓储区,城中村,提出功能置换（包括用地、建筑的功能置换）和升级改造两种改造类型，并从空间上区分了政策的适用范围。,主要研究内容和结论,全面改造,综合整治,用地的功能置换,推进集约、高效的工业园区系统建设,完善居住、商业、文卫、绿地、配套基础设施等城市功能,建筑的功能置换,功能置换型,升级改造型,（工贸混合用地）,1、明确界定城市更新改造对象、改造类型和政策适用范围,主要研究内容和结论,2、对旧工业区、旧居住区的有关改造政策进行全面梳理和评价,主要研究内容和结论,2、对旧工业区、旧居住区的有关改造政策进行全面梳理和评价,主要研究内容和结论,3、从利益驱动的角度综合分析利益攸关者的改造需求,政策制定基础 当前利益的聚焦点 合理的利益引导方向,政府需求,开发商需求,业主需求,利益驱动,动因与影响 改造行为动因 可能产生的影响,从务实的角度出发，对政府、开发商、业主进行问卷和访谈调查，了解各方的利益诉求，寻求利益的平衡点，解决政策制定中的关键性问题。,开发主体,业主,政府,开发强度 产 权 配套设施,拆迁补偿,产权,改造的利益聚焦点,规划,地价,产权,主要研究内容和结论,3、从利益驱动的角度综合分析利益攸关者的改造需求,主要研究内容和结论,4、对旧工业区改造从宏观和微观上进行经济分析,为保证2020年实现工业经济发展目标,预测工业增加值总量,预测工业用地效益,工业增加值目标总量取上限10194亿元,工业用地保障规模 取上限235平方公里,宏观经济分析：在保持产业持续发展前提下，对工业用地最大可置换量进行了预测分析，并进一步分析了在此基础上工业用地升级改造的最小规模。,微观经济分析：通过对南山区麻雀岭工业区改造前后的效益进行对比，显示了旧工业区升级改造对城市经济发展的巨大带动作用。,主要研究内容和结论,4、对旧工业区改造从宏观和微观上进行经济分析,对应“建筑功能置换”改造类型提出了“工贸混合用地”的规划管理对策，在与现有政策不产生冲突的同时，对当前工业区功能发展的改造需求提出了行之有效的解决途径。 建筑的功能置换“工贸混合用地” 对现状商务办公、商贸活动与工业活动已经高度混合发展，且剩余土地使用年限不满十年（包括十年）的工业厂房，在不改变现有建筑物结构的前提下，可申请将其建筑使用性质临时转变为商业、办公等功能的改造类型。 工贸混合用地内拟许可的用途如下：,5、针对旧工业区改造弹性不足问题提出“工贸混合用地”的管理建议,主要研究内容和结论,主要研究内容和结论,6、提出旧工业区、旧居住区改造的管理机构建议,是全市旧城、旧工业区改造工作的领导决策机构 其主要职责包括：审议旧城、旧工业区改造有关政策规定和技术规范；审定全市改造总体规划指引、年度改造计划（纳入近期建设规划年度实施计划）；研究解决改造中的重大问题及决定其它重大事项等。,扩大市城中村改造工作办公室职能，更名为城市重建局，是全市旧城、旧工业区改造主要负责机构。 其主要职责包括：编制全市改造总体规划指引和由政府组织改造的改造项目专项规划；制定年度改造计划；起草改造有关政策规定和技术规范；承担领导小组的日常事务性工作。,是辖区内旧城、旧工业区改造工作的实施主体 其主要职责包括，对辖区内的旧城、旧工业区进行普查；制定辖区分步改造计划；上报年度实施计划预申报的改造项目；协调落实改造方案的实施及相关配套政策；协调解决改造过程中出现的问题；协同市土地储备机构进行土地收购、拆迁补偿及安置工作等。,市级 旧改机构,改造领导小组,市重建局,区政府,领导,报告工作,提出扩大市城中村改造工作办公室职能，逐步向独立的“重建局”机构模式转变，统筹城中村、旧工业区、旧居住区等各方面的改造管理工作。,主要研究内容和结论,7、构建高效、顺畅的改造运作程序,构建了更新改造流程，在突出规划先行统筹作用的同时，也明确了各职能部门在更新改造各环节的职责。,项目专项规划编制及审批,结合近期建设规划预申报 （旧城、旧工业区部分）,编制全市改造总体规划指引,招拍挂确定开发主体,项目建设实施及验收,土地收回与收购,制定近期建设规划年度实施计划 （旧城、旧工业区部分）,升级改造（拆建）,用地功能置换,发布计划公告,项目专项规划编制及审批,项目建设实施及验收,主要研究内容和结论,8、提出旧居住区、旧工业区改造的政策框架,政策建议内容框架,总则,组织机构及职责,规划与计划,监督管理,附则,立法目的,规章适用范围（旧工业区范围的法律界定）,改造的基本原则,改造项目要求,市级,区级,市旧改领导小组,市城改办,区政府,预申报及项目准入评估,年度计划及公告,更新改造总体规划指引,项目专项规划编制及审批,改造类型及要求,改造类型及其定义,升级改造,用地功能置换,（改造指引）,建筑功能置换,研究实施影响,形成了正式的政策性文件。,“关于工业区升级改造的若干意见对于推进旧工业区的二次开发和改造，全面落实科学发展观、增强我市产业的竞争力，提高土地利用效率、拓展发展空间、优化产业结构具有重要的意义。” 2006年12月8日市政