转型时期万达广场设计研究--以常德项目为例-土木工程硕士论文

专业学位硕士学位论文 转型时期万达广场设计研究 以常德项目为例 W a n d aP l a z aD e s i g nR e s e a r c hd u r i n gT h eT r a n s i t i o nP e r i o d I nT h eC a s eo fC h a n g d eP r o j e c t 专业( 工程领域) ：建箕皇查王猩 学4 1 2 1 6 0 0 6 完成日期：2 Q ! 鱼生垒旦! 目 大连理工大学 D a l i a nU n i v e r s i t yo fT e c h n o l o g y 万方数据 大连理工大学学位论文独创性声明 作者郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行研究 工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注明引用内容和致谢的地方外， 本论文不包含其他个人或集体已经发表的研究成果，也不包含其他已申请 学位或其他用途使用过的成果。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献 均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 若有不实之处，本人愿意承担相关法律责任。 学位论文题目： 整型吐塑互姿亡堑遮盐堡窒二二丛堂堡亟旦边剑 作者签名： 耄渔蕴! 丝!日期：z ! 年月j L 日 万方数据 大连理工大学专业学位硕士学位论文 摘要 商业综合体是一种复合型地产，它不但是城市产业结构调整的产物，而且是以商业 活动为中心的第三产业的物质载体，可以毫不夸张地说，商业综合体的出现有效解决了 城市快速发展与城市用地紧张之间的矛盾。伴随着我国城市化进程不断加快，以商业综 合体为主要开发对象的商业地产应运而生，并且发展得如火如荼。近年来，学术界也形 成了对商业综合体研究热潮，但从国内对商业综合体的研究看，多数是基于某些特定的 关系，对商业综合体进行研究，而对商业综合体的商业地产项目的整体性研究较少，对 行业领头羊万达商业地产的研究多数集中在案例分析或者作为推导结论的例证，而 对其具体项目开发、设计、建造实践性研究更是少之又少。因此，研究万达城市商业综 合体规划设计项目，深入分析该工程项目的优势与劣势，不仅能够为国内其他商业综合 体的开发提供借鉴，而且也有利于深入探索与我国国情相适应的城市商业综合体的未来 发展方向。 本文以常德万达广场的工程实践为主要研究对象，在研究国内外相关理论实践基础 上，重点对规划设计、建筑单体设计、外部空间设计等方面进行深入分析，总结常德万 达广场的设计特色。进而提出万达商业地产转型期间，类轻资产项目对实际土地开发规 划、设计等方面带来的变化与影响以及应变对策；归纳立足于当地实际的中小城市商业 综合体规划建设的特点：从土地开发和设计管理者的角度探讨商业综合体项目开发建设 的诸多因素以及相互制约，相互协调的关系。同时，总结项目存在的不足并提出改进的 意见。 关键词：万达广场；商业综合体；轻资产；设计研究 万方数据 转型时期万达广场设计研究以常德项目为例 A b s t r a c t C o m m e r c i a lc o m p l e xi sak i n do fc o m p o u n dp r o p e r t y ，i ti sn o to n l yt h ep r o d u c to fu r b a n i n d u s t r i a ls t r u c n l r ea d j u s t m e n t ，b u s i n e s sa c t i v i t ya st h ec e n t e ra n di st h em a t e r i a lc a r r i e ro ft h e t h i r di n d u s t r y ，i ti sn oe x a g g e r a t i o nt os a y ，t h ee m e r g e n c eo fc o m m e r c i a lc o m p l e xe f f e c t i v e l y s o l v e st h eu r b a nr a p i dd e v e l o p m e n ta n dt h ec o n t r a d i c t i o nb e t w e e nt h eu r b a nl a n dt e n s i o n W i t h t h ea c c e l e r a t i n gu r b a n i z a t i o np r o c e s si nO u rc o u n t r y ，t h ec o m m e r c i a lc o m p l e xa st h em a i n d e v e l o p m e n to b j e c to fc o m m e r c i a lr e a le s t a t ea r i s e sa tt h eh i s t o r i cm o m e n t ，a n dt h e d e v e l o p m e n ti nf u l ls w i n g I nr e c e n ty e a r s ，t h ea c a d e m i aa n dt h er e s e a r c hb o o mo fc o m m e r c i a l c o m p l e x ，b u tl o o k e df r o mt h ed o m e s t i cs t u d yo fc o m m e r c i a lc o m p l e x ，m o s ti sb a s e do n a c e r t a i nr e l a t i o n s h i p ，t h es t u d yo fc o m m e r c i a lc o m p l e x ，a n df o rt h ei n t e g r i t yo ft h ec o m m e r c i a l c o m p l e xc o m m e r c i a lr e a le s t a t ep r o je c ts t u d yi sl e s s ，t h ei n d u s t r yl e a d e r ，w a n d ac o m m e r c i a l r e a le s t a t er e s e a r c hm o s tf o c u so nt h ec a s ea n a l y s i so ra se x a m p l e so f c o n c l u s i o ni sd e r i v e d ，a n d t h es p e c i f i cp r o j e c td e v e l o p m e n t , d e s i g n ，c o n s t r u c t i o no fp r a c t i c a lr e s e a r c hi sf e wa n df a r b e t w e e n S ot h eW a n d ac o m m e r c i a lc o m p l e xu r b a n p l a n n i n gd e s i g np r o je c t s ，a n a l y z e st h e a d v a n t a g e sa n dd i s a d v a n t a g e so ft h ep r o j e c t , n o to n l yc a np r o v i d er e f e r e n c ef o rt h e d e v e l o p m e n to fo t h e rd o m e s t i cc o m m e r c i a lc o m p l e x ，b u ta l s oc o n d u c i v et of u r t h e re x p l o r ea n d a d a p tt ot h es i t u a t i o no fo u rc o u n t r y Sf u t u r ed e v e l o p m e n td i r e c t i o no fu r b a nc o m m e r c i a l c o m p l e x B a s e do nt h ee n g i n e e r i n gp r a c t i c eo fC h a n g d eW a n d aP l a z aa st h em a i nr e s e a r c ho b j e c t ， b a s e do nt h es t u d yo fd o m e s t i ca n df o r e i g nr e l e v a n tt h e o r yp r a c t i c e ，f o c u so np l a n n i n ga n d d e s i g n ，c o n s t r u c t i o nm o n o m e rd e s i g n ，a n a l y z i n gt h ee x t e r n a ls p a c ed e s i g n ，e r e ，s u m m a r i z e st h e d e s i g nf e a t u r e so fC h a n g d eW a n d aP l a z a W a n d ac o m m e r c i a lr e a le s t a t eW a sp u tf o r w a r d d 嘶n gt h et r a n s i t i o n ，p r o j e c tt h el i g h ta s s e t st ot h ea c t u a lc h a n g e si nt h ea s p e c t ss u c ha sl a n d d e v e l o p m e n tp l a n n i n g ，d e s i g na n di m p a c ta n ds t r a i nr e s p o n s e ；S u m m a r i z e db a s e do nt h ea c t u a l l o c a ls m a l la n dm e d i u m s i z e dc i t yc o m m e r c i a lc o m p l e x ，t h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h ep l a n n i n ga n d c o n s t r u c t i o n ；F r o mt h ev i e wp o i n to fl a n dd e v e l o p m e n ta n dd e s i g nm a n a g e m e n tf a c t o r so ft h e c o n s t r u c t i o no ft h ec o m m e r c i a lc o m p l e xd e v e l o p m e n tp r o je c ta n dr e s t r a i n i n ge a c ho t h e r ， c o o r d i n a t ew i t he a c ho t h e r A tt h es a m et i m e ，t h es u m m a r yo ft h ed e f e c t si nt h ep r o j e c ta n dp u t f o r w a r dt h ei m p r o v e m e n to p i n i o n K e yW o r d s ：W a n d aP l a z a ；C o m m e r c i a lc o m p l e x ；L i g h ta s s e t sD e s i g nr e s e a r c h I I 万方数据 大连理工大学专业学位硕士学位论文 目录 摘要I A b s t r a c t I I 1 绪 念1 1 1 研究的背景1 1 1 1 我国经济发展的背景1 1 1 2 商业地产与城市综合体1 1 1 3 万达集团商业地产2 1 2 研究的内容与意义5 1 2 1研究的内容5 1 2 2 研究的意义5 1 3 国内外相关研究综述6 1 3 1 国内外商业综合体的发展趋势6 1 3 2 国内外相关研究现状概述1 1 2 万达广场商业模式与建筑空间演变1 2 2 1 第一代万达广场1 2 2 2 第二代万达广场1 3 2 3 第三代万达广场1 4 2 4 第四代：万达茂1 6 2 5 转型期产品：轻资产1 7 2 5 1 重资产与轻资产1 7 2 5 2 以轻资产为主18 2 5 3 为何转型轻资产18 2 6 模式分析与比较2 1 2 6 1历代万达广场产品比较2 1 2 6 2 万达模式变化的原因一2 2 3 常德万达广场选址规划与城市空间的宏观关系2 3 3 1概况2 3 3 1 1 项目的背景一2 3 3 1 2 建设的必要性2 8 3 2 选址与建设规模2 9 3 3 常德万达广场选址的优势3 1 万方数据 转型时期万达广场设计研究以常德项目为例 3 3 1 选址分析31 3 3 2 选址的优势3 5 4 常德万达广场设计分析3 6 4 1设计内容3 6 4 2 设计原则3 7 4 2 1 整体化设计原则3 7 4 2 2 地域化设计原则3 7 4 2 3精细化设计原则3 7 4 2 4 多目标协同原则3 7 4 3 总体规划3 8 4 3 1 总体规划与空间布局3 8 4 3 2 总体规划与城市关系分析3 8 4 4 功能分区与空间组织4 2 4 4 1 功能结构特色，4 2 4 4 2 组团空间划分4 2 4 4 3空间分析4 3 4 4 4 商业节点分析4 3 4 5 交通流线设计4 3 4 5 1 车行系统4 3 4 5 2人行流线4 4 4 。5 3商业流线4 5 4 6 建筑单体设计4 5 4 6 1 购物中心建筑设计4 5 4 6 2 住宅、商业街及写字楼的建筑设计5 8 4 6 3 地下停车场设计5 8 4 7 消防设计6 0 4 7 1 建筑分类及耐火等级6 0 4 7 2 防火分区及安全疏散6 0 5 常德万达广场建筑群与外部空间设计6 3 5 。1 群体构成的途径6 3 5 2 与城市界面的关系6 5 5 3 室外步行街( 金街) 空间特色6 6 万方数据 大连理工大学专业学位硕士学位论文5 3 1室外步行街的平面布局一6 65 3 2 室外步行街( 金街) 空间设计特色一6 75 3 3内外步行街的空间关系7 l5 3 4 商业步行街景观及美陈布置7 35 4 景观设计特色7 55 4 1景观设计导则7 55 4 2 购物中心景观设计一7 66 常德万达广场设计评价8 16 1多维视角下的常德万达广场设计分析8 l6 1 1选址规划带动周边地块价值提升一8l6 1 2 注重目标均衡性8 36 1 3 与主流消费模式紧密结合，提高空间可变性8 36 1 4 内外结合，与城市空间形成良好互动8 66 2 常德万达广场特色总结8 76 2 1轻资产项目规划设计的探索8 76 2 2 体现中小城市商业综合体的特色8 86 3 常德万达广场优势与不足分析8 96 3 1 常德万达广场的优势8 96 3 2 常德万达广场的不足8 96 。3 3 改进的措施9 07 结论与展望9 17 1结语9 17 2展望9 1参考文献9 2致谢9 3大连理工大学学位论文版权使用授权书9 4 万方数据 大连理工大学专业学位硕士学位论文 1绪论 1 1 研究的背景 1 1 1 我国经济发展的背景 改革开放以来，我国城市化进程进入了快速发展时期，城市化已经成为中国经济增 长的动力。据2 0 1 2 年社科院蓝皮书统计，中国城市化水平首超5 0 ，预计到2 0 2 0 年， 中国城市化率将达5 5 ，大量的人口往中心城市聚集，加速了大型城市的资源压力。要 解决如此大规模人群的生活需求，必须走集约型城市开发之路。城市的发展和城市建设 用地之间存在的巨大矛盾，只有通过对城市空间的多层次立体综合开发，提高其容量和 运行效率来缓解。城市综合体通过对城市空间和资源的整合，满足城市各项经济活动， 内部各功能各自独立且相互协调，形成有机统一的整体，从而最大程度地发挥空间效率， 缓解了城市交通压力。据统计，城市综合体的运营效率比单一功能建筑提高3 6 ，节能 同比提升4 2 。因此，在现今城市土地日益稀缺，而城市人口不断增加的背景下，发展 城市综合体是城市集约化发展的必然选择。 最近几年，中国房地产市场泡沫现象愈发严重，不仅一线城市存在泡沫现象，二、 三线城市的房地产市场也开始出现。国家楼市调控政策持续出台，商品房交易量骤减， 住宅市场观望情绪浓重。与之呈鲜明对比的是旅游地产、商业地产的欣欣向荣。而对于 开发商而言，商业地产的可持续性有利于企业的长远发展，商业地产不同于住宅产品， 它不但能够实现资产的保值、增值，而且也能不间断地为企业带来现金流。 综上所述，受宏观经济形势、国家政策以及其他相关因素的影响，商业地产将会迎 来发展的大好时机，商业综合体即将迈入崭新的发展阶段。 1 1 2 商业地产与城市综合体 通常意义上，城市综合体是指“将城市空间中多种不同的功能空间，诸如商业、酒 店、办公、居住、餐饮、会议和文化娱乐等有机组合在一起，并以不同功能为基础建立 起互相依存、价值互补的良性发展关系，最终打造一个高效、复合、复杂而统一的综合 体”1 1 】。 商业地产，根据其翻译为“c o m m e r c i a lp r o p e r t y ”，直译“商业地产”，用以区别于其 他如住宅房地产、工业地产等，对于它的解释，是作为商业用途的地产的统称，主要包 括两种不同的说法： 万方数据 转型时期万达广场设计研究以常德项目为例 ( 1 ) 如果按照用途的标准对房地产产品进行划分，共包括四种类型：一是居住地 产，又可以具体划分为普通住宅、别墅、高档公寓和经济适用房；二是商业地产；三是 写字楼地产；四是其他用途的地产。商业地产指的是可以经营并获得经济回报非政府性 办公楼非城市公共建筑以及非商品性住宅房，或包括酒店、服务式公寓、临街商铺、超 市、购物中心、商业广场、特色商业街区等在内的能够持续升值的商业性物业。此外， “广义的商业地产也包括大型住宅项目的商业配套以及专业批发市场等”1 2 】。 ( 2 ) 在王健林看来：“商业地产既不等同于商业，也不等同于地产，更不是商业 与地产的简单叠加。”他的观点是，商业地产主要获得长期性收益，零售物业的租赁是 商业地产的主要收入来源，因此地产开发，再销售并不是真正的商业地产。从国内现状 来分析，很多企业只是通过地产开发获得短期收益。从实践的角度来分析，商业地产实 际参与到商业经营活动中，而不是“简单采用租赁方式，商业地产在经营开发过程中获 得增值收益” 3 1 。 商业地产，顾名思义，主要用于商业活动的地产，广义的商业地产指的是用于餐饮、 娱乐、休闲、健身、娱乐、零售等各种商业活动的房地产形式，它的功能、用途以及经 营模式与公寓、普通住宅等地产形式存在很大的不同。广义上的商业地产可以包括用于 办公的地产，也可以不包括在内。国外经常使用零售地产的概念，指的是用作零售商业 活动的地产形式，这其实是商业地产的狭义涵义。 商业综合体概念起源于“混合使用中心”，欧美国家于上世纪中期最早开始出现“混 合使用中心”概念，后来逐渐被商业综合体所取代。商业综合体也被称之为复合商业建 筑或大型综合商业设施。来自清华大学的凡夫教授提出，商业综合体是指一切与商业活 动相关的公共设施。从广义来看，“商业说明包括娱乐、休闲、零售、餐饮等在内的 各个领域，而“综合”说明不是将多种功能罗列在一起，而是“不同商业功能有机组合 在一起，彼此之间互相影响，互相制约，存在密切关系“ 4 1 。 1 1 3 万达集团商业地产 2 0 0 2 年9 月，万达商业地产正式成立，同年十二月更名为股份有限公司，它隶属于 大连万达集团，是一家从事商业地产投资和运营的公司，总注册资本高达3 8 7 4 8 亿元人 民币。公司主要从事商业地产投资和运营管理等相关业务，被称之为“万达广场”的城 市商业综合体是其核心产品。 据统计，万达商业地产正式开业的万达广场数量于2 0 1 5 年下半年就已经达到1 2 5 个，其中五星级酒店及超五星级酒店数量高达8 1 家。万达商业地产预备在2 0 1 6 年会有 5 3 个万达广场开业，也会有1 4 家五星级或超五星酒店正式投入运营。万达商业地产是 万方数据 大连理工大学专业学位硕士学位论文 国内首个在全国范围内开设商业广场的商业地产投资商及运营商，在中国商业地产领域 处于遥遥领先的地位，它的规模以及综合实力都远远高于其他企业。 从当前来看，万达商业地产主要经营业务可以概括为四大板块：一是商业中心的投 资与运营，主要表现为大型购物中心的投资与运营；二是高级酒店的开发与运营，如五 星级或超五星级酒店的开发与运营；三是商业运营和物业管理，即商业管理；四是开发 销售公寓、住宅以及写字楼，即销售物业。万达商业地产的四大板块之间彼此互相促进， 互相推动，共同构建起良好的业务体系。显然，万达商业地产的核心业务发展模式为紧 紧围绕商业中心，充分开发与运营具有联动效应的城市综合体。 万达商业地产的城市综合体为“万达广场”，该商业地产产品在国内外享有很高的 知名度，经济价值与社会价值都很高：万达广场为第三产业的发展提供了良好的发展空 间，在一定程度上推动了健身、餐饮、文化、娱乐等行业的发展，促进了城市产业结构 的优化升级；从不同角度满足消费者多样化消费需求，刺激了国内消费，带动了经济的 增长； 推动城市中心的构建完成，促进城市区域功能更加完善，使城市发展更加均衡； 为社会提供更多的就业岗位； 集聚了国内外知名企业，有利于满足消费者需求，并为国家税收做出突出贡献。 尽管市场竞争十分激烈，万达商业广场还是逐渐形成了自己的核心竞争优势，如良 好的获取资源的能力、统一的产业链、高效率的管理与运营能力、出色的企业文化、强 有力的品牌效应以及完善的盈利模式等。万达商业地产依靠以上核心竞争优势，在国内 快速兴建了多个万达城市综合体，而万达商业地产也因此成为“国内首家在全国范围内 兴建城市综合体的投资商和运营商”【5 1 。 万达商业地产在未来一段时间之内将会通过开发利用“万达广场”的影响力，一方 面在一线城市继续拓展业务，另一方面也会适当加大在国内二、三线城市的投入，力争 扩大市场份额，并继续保持在国内的竞争优势。 万达商业地产的长远战略目标是继续保持在亚洲地区商业地产领域的领先优势，努 力发展壮大为全球商业地产领域的佼佼者，力争成为全球范围内拥有最大物业面积的商 业地产企业，最终实现“国际万达，百年企业”的美好愿景。 2 0 1 5 年万达集团资产达到6 3 4 0 亿元，收入2 9 0 1 6 亿元。 万达集团旗下万达商业2 0 1 5 年收入1 9 0 4 5 亿元，其中地产业务合同收入1 6 4 0 8 亿 元，新开业万达广场2 6 个；万达广场租赁收入1 4 4 亿元。开业酒店1 0 个，酒店总客房 数2 1 9 6 1 间；酒店收入5 2 4 亿元；新增持有物业面积4 7 5 5 万平方米，累计持有物业面 积2 6 3 2 1 万平方米，继续保持全球领先地位。 万方数据 转型时期万达广场设计研究以常德项目为例 万达文化集团2 0 1 5 年收入5 1 2 8 亿元，其中万达院线收入8 0 亿元，票房6 3 亿元： 新增屏幕9 4 1 块，累计2 ，5 5 7 块银幕。 万达旅业收入1 2 0 1 亿元。 万达体育控股收入5 8 7 亿元。 万达儿童娱乐新开业5 1 家店，累计开业6 0 家店。文化集团其它收入3 8 1 亿元。 万达金融集团收入2 0 8 9 亿元。 万达百货收入2 3 0 5 亿元。 万达商业地产收入依然是万达集团的主要资金来源，万达商业地产组织机构如图 1 1 所示 引 l 引 ； 图1 1 万达商业地产组织机构 F i g1 1 W A N D AC o m m e r c i a lP r o p e r t i e sO 唱a n i z a t i o n 图片来源：万达商业地产官网 酒店建设公司 I 各地酒店项目部 一 |，ll|td 酒店苗理公司 7 各地菪店公司 一 中区项且管理中心丁 中区各项目公司 一南区管理项目中心li 南区各项目公哥 一 北区项目管理中心了一 北区各项目公司 | = 文旅I宣：目管理中心下l 文旅各项目公司 一 万方数据 大连理工大学专业学位硕士学位论文 1 2 研究的内容与意义 1 2 1 研究的内容 本文在研究国内外相关理论实践基础上，对万达广场第一代至四代产品模式进行分 析比较；阐述转型期轻资产产品的特色。重点通过对常德万达广场城市商业综合体的实 际案例，在平衡多种因素的目标下，对规划设计、建筑单体设计、设计手段、设计管理、 业态形式等方面进行深入分析，总结常德万达广场的设计特色。并对万达商业地产转型 期间，类轻资产项目对实际规划、设计、运营等方面带来的变化与影响。同时，总结项 目存在的不足提出了改进的意见。 全文共分七章： 第一章主从我国经济社会发展入手，阐述研究背景、研究的内容与意义；对国内外 研究的现状进行分析，并对我国在商业综合体研究以及对万达实际项目的研究作总结； 第二章从选址、建筑形态、空间规模、业态等方面对比分析万达商业地产历代产品， 阐述万达商业地产转型期产品轻资产的特点； 第三章至第五章主要内容从总体规划、建筑设计、空间景观、业态规划等方面对常 德万达广场项目进行分析； 第六章对常德万达广场进行设计评价，包括设计特色、类轻资产项目对实际土地开 发规划、设计等方面带来的变化与影响；中小城市商业综合体规划建设的特点：从土地 开发和设计管理者的角度探讨商业综合体项目开发建设的诸多因素以及相互制约，相互 协调的关系；总结设计的优势与不足，提出改进意见； 第七章对文章做总结，展望未来中国商业地产发展。 1 2 2 研究的意义 ( 1 ) 有利于商业地产健康发展 本文主要通过阐述万达广场商业规划设计，作为行业标杆，研究其规划设计思维有 积极的意义，为商业地产其他企业提供借鉴经验，同时，推动商业地产行业的开发和经 营朝着规范、健康的方向发展： ( 2 ) 商业地产转型期产品的探索 本文主要研究对象常德万达广场，是万达商业地产有限公司开发的第一个类轻 资产项目，轻重资产的结合的形式在以往的开发建设中从来没有过，资本的结构影响到 项目的方方面面，在具体的工作必须做出相应的变化和调整，因此，常德万达广场项目 在很多方面的工作都具有探索性； ( 3 ) 针对三、四线城市商业综合体特色的研究 万方数据 转型时期万达广场设计研究以常德项目为例 中小城市是未来商业综合体建设的热点地区，但这类城市在消费习惯、消费结构等 方面与一、二线城市都有明显不同，在城市文化上也更倾向于传统文化的认同，这些变 化需要在设计开发的各个环节中予以体现，本文在设计分析基础上对三、四线城市商业 综合体特色进行归纳； ( 4 ) 从设计管理者的角度探讨商业综合体项目开发建设的诸多因素的关系 商业综合体最终的形式体现了多种目标平衡制约的关系，设计不仅要满足各项技术 性、经济性、商业性目标，同时要做为服务者配合营销、工程、成本等部门的工作，这 既需要建筑设计的技能，更需要综合的协调能力，本文正是站在这样的角度阐述设计管 理者的体会，希望为相关行业的从业者提供有价值的参考。 1 3 国内外相关研究综述 1 3 1 国内外商业综合体的发展趋势 ( 1 ) 国外商业综合体的发展趋势 近现代国外商业综合体的发展经历了三个不同的阶段，首先是早期城市中心阶段， 然后是郊区化阶段，最后回归城市中心阶段。 早期城市中心阶段：国际现代建筑学会于2 0 世纪3 0 年代提出的“雅典宪章”规定 了城市划分的标准，按照居住、工作、休闲以及娱乐的标准将城市划分为不同的板块。 早期城市中心是在城市功能分区观点的基础上设计完成的，它是指存“在于城市商业区、 功能单一，且业态集中的商业综合体”【6 】。在1 9 世纪的法国巴黎城市中心就出现了现 代商业综合体的雏形，当时在出现了一种叫“W a l k u p ”的建筑。建筑的下面两层为商店、 咖啡厅、饭店或者剧场，而上面的三层，四、五层则是住宅，用连续拱廊处理临街层， 面向城市主干道，这种形式一直到今天都还用在大多数的商业建筑立面处理手法中。 郊区化阶段：1 9 世纪后期很长一段时间，社会工业化表现出了很快的发展速度，整 个社会开始朝着城市化的方向发展，城市人口不断涌入，城市密度不断上涨，随之出现 的是诸多城市问题，如交通堵塞、住房紧张、医疗卫生条件不足等，而这时的城市中心 用地的紧张极大地限制了商业综合体的发展。随着小汽车的快速发展和普及，百货公司、 超级市场、直销商店等形式的商业建筑开始在城市郊区蔓延。起初，商业综合体一般出 现在高速公路附近，主要表现为一系列建筑群或综合体，涵盖了休闲、购物、餐饮、娱 乐等多种功能。并且随着交通的便利，郊区的购物中心在长时间内都获得了比其它城市 中心的商业体形式更长足的发展，并逐步演变为今天的一站式服务的“M A L L ”。 回归城市中心阶段：为避免城市郊区化发展造成的城市中心衰变，为使人们重新认 识到旧城中心的综合化以及城市历史文化的优势，建筑学家及社会学家就社会、经济、 万方数据 大连理工大学专业学位硕士学位论文 文化、心理等方面重新评价了一个城市中心对城市空间和环境以及对人的影响，西方大 多数国家相继出现了多元化城市回归的潮流。使得商业综合体在城市中心重新发展了起 来。城市中心区的特征主要体现在高密度，而高密度下的商业综合体也必然发生一些改 变。在这种情况下商业综合体走向了巨型化、集中化、多元化，在信息交流、交往活动 聚集的城市中心区，需要高度综合体服务产生，这样新的时代要求为新的商业综合体发 展提供了市场。而新的商业综合体就成为城市中心的一种象征，延续和提供城市活力， 成为城市中心区的重要组成部分。如著名的美国纽约的洛克菲勒中心( 图1 2 ) 。 图1 2 纽约洛克菲勒中心 F i g1 2 N e wY o r k SR o c k e f e l l e rc e n t e r 图片来源：互联网h t t p ：w w w q u a n j i n g c o m s h a r e r a d 6 0 0 0 6 17 0 31 2 h t m l 从当前来看，国外城市中心涌现出大量的商业综合体，城市中心出现商业综合体成 为一种必然趋势。随着第三产业的发展，不断涌入城市的人口为商业综合体的发展提供 了巨大支持。与此同时，人们的生活方式和消费理念也出现了很大变化，人们不再满足 于单一的购物需求，而是涌现出休闲、娱乐、文化、健身等多方面的需求。多样化的娱 乐形式以及休闲空间使城市生活更加丰富，不同时间段出现的多项功能一一满足人们的 不同需求。面对这一背景条件，城市商业综合体陆续涌现出来，并以规模大、功能全的 优势迅速脱颖而出，其中比较著名的有德国的波茨坦广场、日本东京的六本木等。国外 商业综合体的未来发展方向为：第一，规模大，迪拜商业街的总面积在6 0 万平方米以 上；第二，功能更强大、业态更丰富、服务水平更高、附加值增多；第三，体验式消费 和互动式消费越来越受到人们的欢迎；第四，休闲娱乐消费所占比重不断上涨，休闲消 万方数据 转型时期万达广场设计研究以常德项目为例 费所占比例超过3 0 ；第五，“艺术娱乐消费群广，包括图书馆、剧院、画廊等在内的 次主力业态丰富”【7 1 。 ( 2 ) 国内商业综合体的发展趋势 中国城市化起步时间较晚，因此我国城市综合体的起步较晚，真正意义上的城市综 合体的实际出现在9 0 年代后期。改革开放后建成的深圳国贸中心和北京国贸中心，合 称为“双峰并世”，这算是我国最早建成的一批城市综合体。 在传统功能分区规划思想的影响下，国内土地利用在很长一段时间内都是被划分为 文教区、工业区、居住区和商业区板块。这种分区固然有它的合理之处，可是它最大的 不足在于将城市割裂开，忽视了不同功能区之间的联系。尽管城市功能区彼此独立，但 是不同功能区之间是互相影响、互相促进的关系。随着城市化进程的加快，我们要节约 土地资源，提高土地资源的利用率，实现社会的可持续发展。商业综合体最初在国内出 现，是一个地产概念，但在很短时间内便“迅速发展成为新的楼宇经济模式，并成为城 市建设的主体和标志【8 】。 我国的商业综合体发展大致分为三个阶段。一是改革开放后建成的以深圳国贸中心 大厦( 图1 3 ) 为代表的城市综合体，是集商业、贸易、办公、饮食于一体的多功能超 高层现代建筑，在当时更多是国家经济发展所带来的需求；二是进入2 1 世纪，2 0 0 2 年 建成的深圳万象城( 图1 4 ) 是集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化等业态为一身的最具 示范效应的商业综合体，这时候国内已经形成了一批业态丰富、规模面积大的城市综合 体；三是万达商业地产在不断的探索实践中逐渐形成独特的商业发展模式，“这就是第 三阶段的商业综合体”【9 】。商业综合体的出现使城市功能更加完善，推动了城市的发展。 万方数据 大连理工大学专业学位硕士学位论文 图1 3 深圳国贸中心大厦 F i g1 3 S H E N Z H E NI n t e r n a t i o n a lt r a d eb u i l d i n g 图片来源：互联网h t t p ：j t S Z b e n d i b a o c o m n e w s 2 0 1 4 5 8 6 1 5 9 1 8 h t m 图1 4 深圳万象城 F i g1 4 S H E N Z H E NM I X C 图片来源：互联网h t t p ：h z f o c u s c n l o u p a n 1 3 0 6 7 8 t u 3 8 8 8 h t m l 一9 一 万方数据 转型时期万达广场设计研究以常德项目为例 国内商业综合体近些年来也表现出很快的发展速度，它的未来发展方向是影响力更 大、标识性更强、个性化更加突出、主题特色更加鲜明；可持续性更强、发展模式越来 越集约化。这之外我国也出现了多元化的商业综合体，北京的芳草地购物中心( 图1 5 ) 强调的是一种体验式社交模式的互动，上海的K 1 1 购物艺术中心( 图1 6 ) 打造的是互 动艺术乐园、最具舞台感的购物体验，它本身令艺术欣赏、人文体验、自然绿化以及购 物消费之间产生一体化而微妙的互动作用。 图1 5 北京芳草地 F i g1 5 B E I J I N GP a r k v i e wG r e e n 图片来源：互联网 h t t p ：a w a r d k i n p a n c o m W e b V o t e D e t a i l s I n d e x 2 0 1 3 0 8 1 5 1 6 2 4 1 8 1 3 8 2 5 0 0 8 8 7 6 f a 4 b 1 3 图1 6 上海K 1 1 F i g1 6S H A N G H A IK 11 图片来源：自摄 万方数据 大连理工大学专业学位硕士学位论文 1 3 2 国内外相关研究现状概述 “混合使用著作的出版标志着早期商业综合体研究的开始”【l o 】。上世纪7 0 年代， 混合使用一新的土地使用方法正式问世，这是世界上第一本介绍混合使用的著作。 几乎在同一时间，混合土地使用这本书创作完成，作者D i n i t r iP r o c o s 系统阐述了混 合使用的历史发展演变过程；并从运动、时间、空间之间的关系以及社会经济学的角度 出发，详细分析了混合使用的特征，论证了法律、政策分别与混合土地使用的关系，并 对混合土地使用的发展趋势提出了展望。最近几年，西方国家的混合土地使用观点不断 完善，并积累了丰富的实践经验，各国也纷纷出版了相关著作，其中，以美国的研究最 为全面。混合使用开发手册由美国城市土地协会于2 0 0 3 年出版，该书全面介绍了 土地混合使用理论，不仅对混合使用开发过程进行了详细介绍，而且还从全球范围内精 心挑选了实际案例来阐述，因此这是一本最全面的有关混合使用的著作。城市文脉中 的建筑综合体于1 9 8 5 年出版发行，作者E b e r h a r dH Z e i d l e r 回顾了建筑综合体的发展 历史，并以实例的方式针对建筑综合体与城市文脉的结合这一问题进行了详细的阐述。 总而言之，国外研究主要以案例分析的形式来阐述城市建筑综合体，这些著作对建筑综 合体的发展具有重要的指导性价值。 就国内而言，国内学术界对商业综合体的研究相当广泛。国内的大部分论文主要针 对某个综合体的功能业态、空间以及景观进行研究，学位论文居多，而有关实践性研究 却几乎空白，因此对商业综合体的实际规划的指导价值并不大。 在相关的设计研究中，王祯栋的当代城市建筑综合体研究学术化色彩最浓，研 究内容也最全面，他研究了城市建筑建筑综合体与城市之间的关系、城市建筑综合体开 发的过程与方法、城市建筑综合体的未来发展趋势等。可是他著作中的案例发生的年代 都比较远，书中没有涉及2 0 0 7 年以后的商业综合体案例。而在相关著名的国内主要著 作当中，就近几年商业地产的领头兵万达商业地产，并没有研究案例，因此深入研究 具有代表性的城市综合体和万达商业地产综合体的设计方法和开发理念，将会具有很大 的指导价值。 万方数据 转型时期万达广场设计研究以常德项目为例 2 万达广场商业模式与建筑空间演变 2 1 第一代万达广场 万达第一代项目开业