云南扬武镇集贸市场业态落位及租金建议.ppt

,扬武集贸市场业态落位及租金建议,招商部-李勇 2014.07.03,10月福利活动（2014年10月11日至11月10日） 赢商币不够用？来参加10月奖币活动吧！ 上传好资料，速得20倍赢商币大礼 活动详情：,一、业态定位 二、租赁政策建议,招商面积统计表,一、业态定位 招商标的： 项目总建筑面积7686，其中招商部分为2栋超市，次主力店预留位置及部分未售物业（目前销售政策已售物业不带返租）。 考虑到已售物业若不经营会对项目造成负面影响。个人建议自营客户需出具经营品类证明或营业执照，由销售人员引导购买符合业态规划的商铺，投资类客户建议带返租出售或后期业主委托形式按项目统一的租赁政策进行出租，避免开业期间出现闲置空铺,在商业整体运营中，为了使商业业态符合定位要求，避免部分业态搭配不合理或超出招商控制，形成恶性竞争，需要对整体商业进行业态划分，为达到最佳的黄金业态配比比例，需要通过项目周边市调分析及定位，结合自身各区商业结构等条件进行调整。 下图是杨武业态比例：,项目业态简析： 百货零售业：在大多数商业业态规划中，百货零售业的占比最大，一般不低于50%（5070%之间），本项目定位区域型商业集贸中心，以满足本地生活导向型消费为主，根据全镇目前业态配比情况，百货零售业偏低，此项目应在%以下，其中主力店（超市）面积占总商业面积的%左右； 休闲娱乐业：目前全镇休闲娱乐生意冷淡，档次偏低，项目可安排户中档休闲娱乐，占比%； 餐饮：全镇餐饮档次偏低（以小吃类为主），生意一般，消费过于本土化，外来消费较少。而餐饮类是业态组合中不可缺少的重要组成部分，有一定聚客力，但租金承受力在各业态中显低，可安排中档餐饮户，小吃类可根据情况安排，本项目的餐饮业态占比为1%； 生活配套业：经调研分析，消费人群主要以本地及周边居民为主，满足本地人消费即可，此业态比例占比为1%（一般商业体生活配套比例在5-10%照之间）。 建材家居类：此类业态在本地比例达到以上，属于定向型消费业态，可安排在项目楼及位置较差部分，面积需求相比其他业态大，预计占本项目左右。,各业态汇总表,栋层商业业态划分,按照整体业态规划比例对各区进行分配,栋层商业业态划分,按照整体业态规划比例对各区进行分配,栋商业业态划分及说明,按照整体业态规划比例对各区进行分配,栋1层商业业态划分（方案2备用）,按照整体业态规划比例对各区进行分配,栋层商业业态划分（方案2备用）,按照整体业态规划比例对各区进行分配,栋层商业业态划分,按照整体业态规划比例对各区进行分配,栋层商业业态划分,按照整体业态规划比例对各区进行分配,栋商业业态划分及说明,按照整体业态规划比例对各区进行分配,二、商业租赁政策建议,店铺租金拟定考虑因素,项目未来租金收取方式建议,店铺租金拟定考虑因素,项目未来租金收取方式建议,我项目主要以农贸市场商业街的运作模式进行招商，多为临街店铺，参考昆明大部分类似物业的运作模式，多采用租赁的形式进行招商，栋超市部分前期洽谈以营业额抽成为主导，考虑到营业额抽成方式需由甲方配备收银系统以掌握经营收益，加大后期管理成本，另目前抽成比例难以达成共识；故建议项目整体采用固定租金的招商方式，便于招商控制和管理，同时并最大化降低管理成本和风险。,项目周边区域内租金调研,一、扬武镇租金概况（.）,针对本项目开发项目之租金预估，依据当前市场行情及相类似商业项目为参考基础，同时考量区位，本项目之特色及未来发展潜力等,为评估指针提出建议租金水准。 以整体商业环境而言，影响租金水准主要为下列几项要点： 1）区域位置 2）商圈发展成熟度及完整性 3）交通可及性及便利性。,参考租金以一层为基准,2019/11/1,当地部分商户租金情况（.）,业态 面积 年租金 地址 经营状况 月租金（元/平米） 美的电器 60 8000 地块门口 一般 11 铝合金门窗 50 7000 地块门口 一般 12 花店 120 16000 地块门口 一般 11 茶室 60 9000 地块门口 一般 13 药店 45 12000 地块门口 一般 22 手机店 45 5000 农贸市场则面对面 较好 9 饲料店 45 7000 农贸市场则面对面 较好 13 建材店 50 5000 农贸市场则面对面 较好 8 太阳能 20 5000 农贸市场门口 较好 21 泰康人寿 60 11000 农贸市场门口 较好 15 餐饮店 35 4000 车站旁 一般 10 建材店 35 4000 车站旁 一般 10 小卖部 35 5500 车站旁 一般 13 药店 50 5000 车站旁 一般 8 益豪摩托 80 16000 车站旁（框架结构） 一般 17 美发店 25 4000 车站旁（框架结构） 一般 13 手机店 25 3000 车站旁（框架结构） 一般 10 小卖部 70 20000 农贸市场入口 较好 24 美发店 15 4000 农贸市场入口 较好 22 服装店 15 4000 农贸市场入口 较好 22 服装店 15 4000 农贸市场入口 较好 22 服装店 15 4000 农贸市场入口 较好 22 服装店 15 4000 农贸市场入口 较好 22 服装店 15 4000 农贸市场入口 较好 22 服装店 15 4000 农贸市场入口 较好 22 平均租金 16,租金建议,租金分析建议,杨武商铺主要以住宅底商（自建房）为主，农贸市场周边租金较高，主要在13-22元/平米/月，车站边租金多在10元/平米/月，2013年全镇平均租金在16元/平米/月。2014年全镇平均租金预计在18元/平米/月左右，项目周边在15-24元左右。参考周边同类物业租金价格，建议租金低开高走，采取蓄水养鱼的策略，规避租金定位过高，