宜宾市天柏组团(中坝-天池片区)控制性详细规划(2007年修编).doc

附件2： 宜宾市天柏组团（中坝天池片区）控制性详细规划（2007年修编）说 明 书第一章 现状概况一本规划控制范围宜宾市天柏组团的中坝天池片区是天柏、赵场、旧城等组团的联系纽带，与旧城区相邻,此次控规调整范围集中在天柏组团的中坝片区和天池片区；中坝天池片区北面以内昆铁路为界，东部以沿江路为界，南面以滨江路为界，西面至二二四，规划总用地面积5.6平方公里。天池片区规划总用面积约为4.06平方公里，略小于原控规天池片区规划总用地面积4.43平方公里；中坝片区规划总用地面积约为1.66平方公里，略小于原控规中坝片区规划总用地面积2.09平方公里。二 人口状况宜宾市天柏组团的中坝天池片区现状人口约为3.25万人，规划人口约为8.5万人。三 土地使用状况宜宾市天柏组团的中坝天池片区现状总用地面积368.94公顷，其中现状居住用地117.49公顷，占总用地的31.85；公共设施用地72.6公顷，占总用地的19.68；道路广场用地57.44公顷，占总用地的15.57。中坝天池片区土地利用现状主要是多为独立的工业企业、学校用地及附属居住用地和村庄住宅用地，天池公园位于其中，属于城郊混合用地。第二章 规划修编背景原宜宾市天柏组团控制性详细规划是在97总规的指导下由宜宾市规建局组织编制，于2004年经宜宾市人民政府批准实施。而宜宾市城市总体规划纲要（20042020）目前已经通过评审，对宜宾市天柏组团进行了重新定位，对天柏组团提出了更高的规划要求。随着城市建设的推进，天池金沙江特大桥正在建设中，经交通厅组织的专家论证，天池大桥桥位与原规划桥位发生了较大的变化，由于这种变化，首先导致了天柏组团外部交通环境发生了重大变化，天池金沙江特大桥作为连接赵场组团和天柏组团的主干交通，其北连接线与天池大道如何实现交通联系或者是交通转换，以及如何更好的带动大桥两侧地块的开发建设，2005年10月，受宜宾市投资集团有限责任公司委托，由宜宾市建筑勘察设计院担任宜宾市天柏组团控制性详细规划中坝天池片区局部调整规划的规划编制工作，在这几年的发展过程中，天柏组团发生了很大变化，原控规已不适应城市组团的发展的要求，参照已通过评审的宜宾市中坝天池片区城市设计，对宜宾市天柏组团（中坝天池片区）的用地布局、竖向、给排水、电力电信、燃气、地块控制指标等做出了规划修编。第三章 布局结构与功能定位分析一布局结构与功能定位分析（一）已通过评审的宜宾总规纲要对天柏组团的布局结构1规划根据宜宾市自然的山水条件采取以三江口地区为中心，以长江、岷江、金沙江、催科山、七星山等自然山水、森林公园和农田等为组团隔离绿地，以快速交通相连接，形成“一心三片九组团”的紧凑型组团式城市。“一心”为三江口核心区，即为快速环线内的地区，包括旧城区、天池东区、长江北岸地区、东山公园和翠屏山公园，三江口核心区主要承担为区域和城市自身提供商业、商务、文化娱乐和旅游服务等职能，是宜宾市公共服务设施最集中的区域,是宜宾市的精华所在，同时也是宜宾市城市风貌的重要控制地区。“三片”为中心城区（包括三江口核心区、旧州组团、菜坝组团。翠屏新区、天柏组团、白沙组团、李庄组团和象鼻组团；“九组团” ：利用宜宾市的自然山体、河流、森林公园等绿色空间为自然边界，布局三江口核心区、旧州组团、菜坝组团。翠屏新区、天柏组团、白沙组团、李庄罗龙组团和象鼻组团。其中规划期内应严格控制李庄的部分用地，防止李庄的低水平开发建设，为李庄远景发展成为宜宾的次中心打下基础。 2在各组团之间利用催科山、翠屏山、真武山、七星山等自然山体和长江、金沙江、岷江等水体形成“一环、七楔”的绿色开敞空间结构。三江口核心区与旧州、菜坝、翠屏新区、天柏、白沙六组团主要以绿环为组团隔离绿地，其中绿环是指以内部快速环线两侧的防护绿地为纽带、连接翠屏山公园、催科山森林公园、七星山森林公园及其他生态用地组成的围绕三江口核心区的生态绿地；旧州组团与菜坝组团以岷江生态绿地为组团绿化隔离带；菜坝组团与翠屏新区以点灯坡等山体为组团绿化隔离带；翠屏新区与天柏组团以老鹰岩森林公园等为组团绿化隔离带；天柏组团以金沙江生态绿地为组团绿化隔离带；天柏组团与李庄组团以七星山森林公园等为组团绿化隔离带；李庄组团与白沙组团以长江生态绿地等为组团绿化隔离带；白沙组团与旧州组团以催科山森林公园等为组团绿化隔离带；二此次规划修编中坝天池片区的功能定位中坝天池片区的功能定位：万里长江第一城的“门户”，铁路、公路的“综合交通枢纽”，宜宾市的“文化娱乐中心”。第四章 区位环境、现状分析以及性质、职能和规模一区位环境分析（一）城市性质：宜宾市是以水电为主的国家综合能源基地，国家历史文化名城，川南及川滇黔渝结合部地区的区域中心城市。（二）城市职能：宜宾市是国家西电东送的重要能源基地，金沙江水电资源开发的依托城市；国家历史文化名城及区域性的旅游服务中心；长江中上游的次中心城市，川南及川滇黔渝结合部地区的以现代物流、商贸为核心功能的公共服务中心；川南及川滇黔渝结合部地区的交通枢纽；机械加工、能源、食品、化工、物流和旅游为主导产业的区域制造业基地；全市的行政管理中心。二现状分析（一）土地使用功能及结构不明确。不同功能的用地相互穿插，造成城市空间结构不明确。土地开发利用存在一定的随意性及不合理性，并反映出土地利用控制及规划管理的力度较小。（二）交通系统混乱，道路不成系统。有公路、铁路、过境及内部、客运及货运等多种方式的交通系统，交通设施不能充分利用。（三）非市属大型企事业单位较多。这些单位占地较大，并且封闭管理，有一定的隔离和防护要求，影响周边地区的发展。（四）大型基础设施和交通设施较多。内昆铁路客站、货运编组站，是川南地区最大的货运和客运枢纽。内昆铁路以北黄桷庄电厂规划装机容量160万千瓦。三性质职能与规模（一）原控规天柏组团的性质天柏组团：为全市能源基地西电东送的配套基地，全市铁路货运中心，富有活力的旧城居住社区。天池片区：主要是为西电东送提供相应的居住社区配套基地，全市能源基地以及配套生活区。规划新建成规模中高档山水生态居住社区，为之配套服务。中坝片区：是旧城区疏散空间，是全市铁路客运中心。为旧城人口疏散提供高质量的现代化居住社区，相应为旧城配套市政基础设施，缓解旧城建设用地不足的压力。结合铁路客运，发展公路联运，配置公路客运站以及其他商业服务设施。（二）规划区性质根据以上分析，此次控规的城市性质修编为：以商贸、物流、居住为主的综合区。（三）规划区职能综合以上分析，结合宜宾市总体规划纲要、宜宾市长远发展战略和中坝天池片区的现实条件，对中坝天池片区的职能在总体规划纲要基础上进行深化，此次控规的城市职能修编为：以现代物流、商贸为核心功能的公共服务中心，金沙江水电资源梯级开发最为理想的依托城市。（四）本规划区范围规模：中坝天池片区控制性详细规划范围内用地约5.6平方公里，其中天池片区规划总用面积约为4.06平方公里，略小于原控规天池片区规划总用地面积4.43平方公里；中坝片区1.54平方公里，略小于原控规天池片区规划总用地面积2.09平方公里。人口约8.5万人，其中中坝片区2.2万人，天池片区6.3万人。第五章 规划依据一编制依据1中华人民共和国城市规划法2城市规划编制办法（2006）3城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）4城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）5宜宾市城市总体规划修编纲要（2005年）6宜宾市天柏组团控制性详细规划（2003年） 第六章 现状用地分析一分析范围分析范围同规划控制范围大约820公顷。二分析标准（一）一类城市用地适宜修建地区，指不需或只需稍加简单的工程措施即可进行修建的地区。具体标准：纵坡小于10；土质能满足建筑物地基承载力的要求；没有被五十年一遇洪水淹没的危险；无地质灾害分布；采取简单设施即可排除地面积水；生态林资源覆盖率小于5；无特别有价值需要考虑的文物埋藏地带。（二）二类城市用地可修建的地区，指需要采取一定的工程措施方能修建的地区。具体标准：纵坡在1025范围内；土质可通过人工加固的方式满足建筑物地基要求；属洪水轻微淹没区，淹没深度不超过11.5米；有轻微活动性冲沟、滑坡等不良地质现象；生态林资源覆盖率小于15。（三）三类城市用地不宜修建地区，指需要很复杂的人工措施才能修建，或其自身价值高于开发后价值的地区。具体标准：坡度大于25；土质需要很复杂的人工地基和加固方式才能修建；属洪水淹没区，淹没深度超过1.5米；有严重的地质灾害现象；存在价值较高的生态林资源和历史文物埋藏，属于风景名胜区和自然保护区范围。三分析结果适宜建设用地约530公顷，较适宜建设用地约120公顷，不适宜建设用地约55公顷，水域、乡道和生态敏感区面积约115公顷。不适宜建设用地占总面积的20.73%，其它用地占79.27%。第七章 土地利用规划一用地布局原则有利生产、方便生活，每一时序各类用地均衡布置，形成良好新陈代谢。二总体空间结构规划功能结构分区上分为两大部分。中坝片区为复合层状结构；天池片区为“一心两翼一专区”结构，形态分区为：高强低密度区，高强中密度区，中强中密度区，中强低密度区，低强中密度区，低强低密度区。三用地布局规划（一）天柏组团（中坝天池片区）规划总用地面积560.39公顷，其中居住用地110.98公顷，占总用地的19.8；商住用地49.53公顷，占总用地的8.84；公共设施用地141.79公顷，占总用地的25.3；道路广场用地109.09公顷，占总用地的19.47；绿地85.9公顷，占总用地的15.33，其中公共绿地39.47公顷，占总用地的7.04，人均绿地11.45平方米。（二）天柏组团中坝片区规划总用地面积154.39公顷，其中居住用地30.64公顷，占总用地的19.85；商住用地7.54公顷，占总用地的4.88；公共设施用地29.72公顷，占总用地的19.25；道路广场用地39.20公顷，占总用地的25.39；绿地14.87公顷，占总用地的9.63；其中公共绿地14.34公顷，占总用地的9.29，人均绿地8.26平方米。（三）天柏组团天池片区规划总用地面积406.0公顷，其中居住用地80.79公顷，占总用地的19.79；商住用地41.99公顷，占总用地的10.34；公共设施用地112.07公顷，占总用地的27.6；道路广场用地68.89公顷，占总用地的17.21；绿地71.03公顷，占总用地的17.5；其中公共绿地25.13公顷，占总用地的6.19，人均绿地12.46平方米。 四居住用地规划1中坝片区居住用地总面积30.64公顷，其中公共服务设施用地8.83公顷，占总用地的23.87。规划共分三个居住小区，住宅均为少量多层，适量小高层和高层住宅区，规划住宅总建筑面积大约58.21万平方米，容纳居住人口2.2万人。2天池片区居住用地总面积80.34公顷，其中公共服务设施用地9.69公顷，占总用地的19.79。规划共分五个居住小区。住宅小区均为多层及小高层住宅组团，规划总建筑面积205.35万平方米，容纳居住人口6.3万人。居住小区和居住组团(含住宅街坊)用地包括住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和公共绿地等四项用地，各项用地占总用地百分比根据城市居住区规划设计规范（GB50180-93）规定，应符合下表规定以满足居民生活的基本要求。居住小区、居住组团用地平衡控制指标(%)用地构成居住小区居住组团住宅用地55-6565-70公建用地18-276-18道路用地7-135-12公共绿地5-123-8居住区用地100100居住小区、居住组团规模与布局。规划在中坝天池片区形成8个居住小区，若干居住组团。居住小区、居住组团规模控制表类别小区组团户数（户）1700-3500700人口（人）7000-130003000用地（公顷）15-406居住用地公共设施配建要求有教育设施、文化活动设施、医疗卫生设施、行政管理设施、社区综合服务中心、商业服务和金融邮电设施、菜肉市场、活动设施等。具体配建要求参见附表“宜宾市中坝天池片区居住小区配套公共服务设施一览表。第八章 竖向规划一竖向规划内容天柏片区位于金沙江以北、内昆铁路以南、东临宜宾旧城，属于河谷平坝的地貌形态。规划区内地势最高点是天池后山，向东降低延至旧城区，向西降低延至柏溪县城，最大高差90余米。本次规划是在上次规划的成果的基础上进行的，在竖向设计基本不变的情况下，天池片区仅对少数几点高程作了相应修编，以便竖向设计更合理，中坝片区按现有施工图进行规划修编。 第九章 地块控制规划一用地划分规划控制根据规划区功能分区，道路骨架形式，地形地貌特征，用地功能性质及城市景观要求，对用地进行划分编号，本规划分区划为：中坝片区为A区，天池片区为B区。二地块控制指标及其确定地块控制指标分为规定性指标和指导性指标两类，前者是在进行修建性详细规划或规划管理时必须遵照执行的指标，后者是供设计者和管理者参照执行的指标。（一）规定性指标规定性指标共10项，包括：1用地性质用地性质是对地块主要使用功能和属性的控制。表示方式按照国标城市用地分类与规划设计用地标准（GBJ137-90）中的城市用地分类类别和代号。综合用地的用地分类类别代号为“”，以哪类用地性质为主，哪类用地就排在“”之前.城市用地分类标准划分至中类,其中小区公共服务设施及部分市政设施用地划分至小类。用地性质确定应符合城市用地总体布局规划，原则上各大类用地不宜变换，对于功能性质相近或相互无干扰的类别可以有条件混合使用。同时，允许用地性质具有一定弹性，在小类或中类的范畴里适当变更，并通过用地相容性和建筑与用地相互适建来反映规定。2用地面积（S）用地面积是对地块平面大小的控制。单位：万平方米。地块的大小根据规划项目的具体情况，一般划分不跨越支路，以用地性质、组团、现有单位和已征地单位等用地范围界线来划分地块，并便于用地的管理和划拨土地的方便。3建筑密度（BC）建筑密度是指地块内所有建筑基底占地面积与地块用地面积之比。它是控制地块容量和环境质量的重要指标。单位：%建筑密度指标确定主要考虑环境质量、地块区位、使用性质建筑高度、容积率、建筑安全卫生间距、气候条件和地形坡度、朝向等，并结合现状。4建筑高度（HL）建筑高度是指地块内建筑最大高度限制。单位：米（M）。建筑高度确定主要考虑土地使用、城市总体景观效果、空间轮廓、地块区位、建筑性质、间距、容积率、街道尺度和城市消防、净空通道、高压走廓、景观视觉空间，以及自然、历史文化景观保护协调和地质条件等。5容积率（FAR）容积率是指地块总建筑面积与地块用地面积之比，是表述地块开发强度的一项重要综合指标。容积率的确定主要综合考虑合理的经济效益和良好的环境、社会效益，涉及地块区位、建筑性质、密度、高度、间距、环境景观和拆建比等。若地块开发者能为城市提供一定比例的公共活动场地（公共绿地、广场等）和公益设施，则容积率可提高同样比例，最高可达20%；同时，为鼓励向地下争取空间，地下建筑面积不参加容积率计算。6绿地率（GAC）绿地率是指地块在地面上各类绿地面积总和与地块用地总面积之比，是衡量环境质量的重要指标。单位：%绿地率确定主要根据地块使用性质和国际有关规定，结合自然地理环境状况。建筑后退（SB）建筑后退是建筑控制线与道路红线或地块边界的距离。单位：米（M）。建筑后退距离确定主要根据地块位置、使用功能和消防、日照安全、卫生、视线等要求。7建筑间距基本规定：（1）有日照要求的建筑应符合国家现行规范关于建筑日照标准的要求。住宅建筑日照标准按III类气候区大城市取值。建设用地范围内及周边含有有日照要求的建筑时，应做日照分析。（2）建筑间距应满足国家现行规范关于建筑用房天然采光的要求，并应防止视线干扰。（3）建筑间距符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求。8后退道路红线规定：（1）基本后退：沿红线宽度40米（含40米）以上的道路，规定建筑后退道路红线大于等于10米（已建的翠柏大道建筑后退道路红线15米，两路桥立交至观音湾段道路红线宽度为32米，建筑后退道路红线大于等于5米），沿4030米道路后退大于等于8米，沿2430米道路后退大于等于5米，24米以下道路后退大于等于3米。（2）高层建筑后退：建筑高度小于等于60米时，除裙房部分的主体后退用地边界不得 小于10米，建筑高度大于60米时，除裙房部分的主体后退用地边界不得小于14米。（裙房：与高层建筑紧密连接组成一个整体的多、低层建筑。裙房的高度大于24米的，视为高层建筑的一部分）。（3）特殊建筑后退：人流集散数量较大和对环境要求较高的建筑必须特别后退主体建筑或主要出入口，后退距离依其规模大小、按有关规范确定。（4）地下建筑物的离界间距：当地下建筑顶板面低于室外设计地坪标高时，离界间距不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离)的0.7倍；按上述离界间距退让边界，或后退道路规划红线距离要求确有困难的，应采取技术安全措施和有效的施工方法，经相应的施工技术论证部门评审，并由原设计单位签字认定后，其距离可适当缩小，但其最小值应不小于3米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限；当地下建筑顶板面高于于室外设计地坪标高时，应符合建筑基本后退要求。8相邻地段建筑后退地块边界规定：（1）建筑物与相邻基地之间应按建筑防火等要求留出空地和道路。当建筑前后各自留 有空地或道路，并符合防火规范有关规定时，则相邻基地边界两边的建筑可毗连建造； （2）本基地内建筑物和构筑物均不得影响本基地或其他用地内建筑物的日照标准和采光标准；（3）规划中的绿化用地包括公共绿地和防护绿地，规划中所划定的绿地界限为城市绿线 控制范围，禁止以各种理由侵占。绿地中可容纳小型的游乐设施、市政设施和服务设施。9出入口位置（E）出入口位置是指街坊内或地块内机动车道与外围道路相交的出入口方位和位置的控制，其确定主要考虑减少对外围交通干道的干扰，并合理组织引导地块内部交通。规划出入口位置至道路交叉口距离必须保证：主干道交叉口6070米；次干道交叉口4050米；支路交叉口30米。停车泊位（P）停车泊位是指地块内部必须配置的机动车和非机动车停车泊位数，主要根据建筑性质、规模和所处区位来确定。（二）指导性指标1人口容量（Q）主要是对居住地块而言，其确定主要根据居住水平和建筑量，并结合现状实际，确定中坝天池片区人口规模约为8.5万人。2总体目标创建“整体和谐、多样统一”的城市建筑景观形象。3建筑形式建筑风格形式是一个城市建筑文化的集中表现，是当地自然地理、气候、社会历史、社会经济、社会习俗和居民意识等的综合反映。规划从自然因素和人文因素两个方面对现状城市地方建筑风格形式进行分析，结合城市发展的要求，对不同地区的建筑风格形式进行控制。本次规划总的要求建筑形式为现代式，结合建筑性质、所处地形，在总的城市设计引导下具体确定。第十章 实施建议一实施建议（一）规划一经批准，不得擅自改动。（二）宣传。做到“人人皆知，共同参与”。（三）控制。对目前没有条件修建的用地坚决控制出来，不能乱作他用。可根据实际情况修建精美的临时服务设施作为过渡。（四）招商引资。根据市场经济规律，将土地通过拍卖出让给最有条件建设单位。（五）市政设施建设先地下、后地上，管网设施按设计标准建设以免今后的破坏性重复开挖。（六）做好修建性详细规划和修建设计。修建规划方案和建筑、景观设施的设计方案要严格按照规划审批，建立完善的方案会审和听证制度，以确保中坝天池片区的建设达到预期的规划目标。（七）奖励与惩罚。对在规定范围内提高绿化率和建筑退后红线距离、愿意承担附近地块公用设施、公共绿化和公共铺装建设的单位，对其容积率可按实际投资进行相应的建筑面积奖励。对那些采用各种手段在建设中侵占建筑后退红线、减少绿地率、提高容积率和不按规定配套公用设施的单位一经发现坚决让其停工重新进行方案审批，重新按合格方案进行建设，否则取消其土地使用权。（八）容积率奖励和补偿规定：1建设单位如在其建设项目提供开放性、公益性空间或设施（如为社会公众提供广场、绿地、河道、社会停车场等公共使用空间，包括地下、下沉或广场和屋顶平台） 的，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可对其进行容积率奖励和补偿。每提供100平方米（100平方米为可获得容积率奖励的最小面积）的集中开放公共空间，可增加的建筑面积为减少的建筑面积的2倍。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。2建设单位在达到规划确定的绿地率指标外，建设项目每提供1 m2的开放公共绿地，奖励建筑面积2 m2。（公共绿地指一天24小时内无条件向公众开放的便于公众自由活动、休息的绿地，最小边宽不得小于8 m，总面积不得小于100 m2。公共绿地不包括垂直绿化，不包括二层或二层以上的屋顶绿化）。3鼓励建筑向高层发展，对非重点区域规划用地建筑，高出图则中确定的建筑高度的，可按每高出一层，容积率在原有基础上可增加0.05。二附表附表1：宜宾天柏组团中坝片区规划用地平衡表用地类别名称用地代码用地面积(公顷)百分比()人均(平方米/人)备注居住用地R30.6418.4113.92其中二类住宅用地R221.8113.109.91配套公共服务设施R228.835.314.01商住用地C/R7.544.534.63公共设施用地（商业金融用地）C229.7217.8513.51对外交通用地T31.3318.8214.24其中铁路通地T16.393.842.90公路用地T224.9414.9811.34道路广场用地S39.2023.5517.82其中社会停车场用地S32.791.671.27道路用地S128.4817.1112.95广场用地S27.934.773.60市政公用设施用地U1.090.650.50绿地G26.9516.1912.25其中公共绿地G126.4215.8712.01防护绿地G20.530.320.24水域及其他用地E32.18合 计166.47100.0075.67规划居住人口2.2万人附表2：宜宾天柏组团天池片区规划用地平衡表用地类别名称用地代码用地面积(公顷)百分比()人均(平方米/人)备注居住用地R80.3419.7912.75其中二类住宅用地R270.6517.4011.21配套公共服务设施R228.831.991.40商住用地C/R41.9910.346.67公共设施用地C112.0727.6017.79其中行政办公用地C12.020.500.32商业金融用地C242.5610.486.76文化娱乐用地C313.333.282.11体育用地C43.630.890.58教育科研用地C650.5312.458.02工业用地M仓储用地W3.010.740.47道路广场用地S69.8917.2111.09其中社会停车场用地S32.510.620.40道路用地S164.4215.8610.22广场用地S22.960.730.47市政公用设施用地U13.403.312.13绿地G71.0317.5012.37其中公共绿地G161.4715.149.76防护绿地G29.562.361.52水域及其他用地E39.43合 计406.0010062.46规划居住人口6.3万人附图：（中坝天池片区用地规划图）relevant clinical departments (including pathological) rotating 6 month: surgical specialty (including general surgery, neurosurgery, urology) 2 months, specializing in internal medicine (including Neurology, Gastroenterology, cardiology) 2 months, pathology 2 months. Ultrasound Imaging: Radiology Web 5 months (CT, MRI-oriented, taking into account the Interventional Radiolo