房地产虚拟性及对经济影响

房地产市场虚拟性及对宏观经济的影响 诚 信 声 明本人声明：1、本人所呈交的毕业设计（论文）是在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果；2、据查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，毕业设计（论文）中不包含其他人已经公开发表过的研究成果，也不包含为获得其他教育机构的学位而使用过的材料；3、我承诺，本人提交的毕业设计（论文）中的所有内容均真实、可信。作者签名： 日期： 年 月 日题目： 房地产市场虚拟性及对宏观经济的影响 1、基本任务及要求：基本任务:(1) 具体阐述虚拟经济及房地产市场虚拟性相关问题。 (2) 着重分析房地产虚拟性及对宏观经济影响。 (3) 探寻解决如何应对房地产虚拟性对经济的不利影响对策 要求 ： (1) 理论联系实际； (2) 观点鲜明，逻辑正确，结构合理，文字通顺； (3) 论文正文字数不少于10000字（不含字符）。 2、进度安排及完成时间：(1) 论文选题 2011年1月3日2011年1月15日 (2) 收集相关文献并进行实习调研 2011年1月16日2011年4月24日 (3) 提交文献综述、申请开题 2011年4月25日2011年4月27日 (4) 论文初稿、二稿写作及修改 2011年4月28日2011年6月8日 (5) 论文定稿、打印及装订 2011年6月9日2011年6月10日 (6) 论文答辩 2011年6月11日2011年6月12日 目 录摘要. . . Abstract. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .引言.一、文献综述. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 二、虚拟经济相关阐述. . .（一）虚拟经济含义. . . （二）虚拟经济的产生于发展. （三）房地产市场形成的原因.（四）完善的房地产市场积极作用. 三、我国房地产市场的虚拟性发展状况.（一）我国房地产虚拟资产特性.（二）我国房地产虚拟性表现.四、房地产虚拟性质对宏观经济不利影响. （一）房地产虚拟性是房地产泡沫产生的根源. .（二）房地产虚拟性会与其他市场联系造成不利影响.（三）房地产虚拟性过度膨胀会挤占实体经济的资金供给.（四）房地产虚拟性会增加普通居民生活成本.五、降低房地产虚拟性对宏观经济不利影响的建议. . . . . . . . . . . . . . . . . . （一）要保持房地产适度发展. . （二）加强对房地产市场的监管和调控. （三）充分认识房地产市场的虚拟特性. （四）优化房地产虚拟经济内部结构. （五）夯实房地产虚拟经济运行的基础. （六）强化金融监管. 结论. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 参考文献. 致谢. 房地产市场虚拟性及对宏观经济的影响摘要虚拟经济是影响我国经济发展的重要因素，房地产业是我国当前发展最快的产业之一，它的发展促进了经济的增长，同时，它也成为重要的投资领域，房地产虚拟性的增强，会导致诸多社会问题。本文主要研究弊端，给出了一些措施，要使房地产业健康发展，一方面，要发挥市场对资源配置的基础性作用；另一方面，政府应采取措施努力保障社会公平。以期达到房地产市场的繁荣稳定与国民经济的健康可持续发展。本文首先介绍了虚拟经济，再描绘我国房地产市场现状。接着研究了房地产市场虚拟性对经济的不利影响，最后给出了相应地解决方法.关键词：房地产市场；虚拟性；宏观经济The Virtual of Estate Market and it to the impact of MacroecomicAbstractVirtual capital is an important factor to Chinas future economic development the real estate industry is one of the fastest growing industries,its development can makethe incrsasing of the national economy,at the same time,it also become an importantinvestment domain, its virtual sex may brings many social problems. To make ahealthy development of real estate industry, on the one hand, to bring the market allocation of resources; On the other hand, the government should take some measures to ensure the social equity. In order to achieve real estate market prosperity and sustainable development of national economy. Firstly,this paper introduces the virtual economy, and describes the estate market situation of china. Then studied the adverse effects on the economy that comes from it . Finally gives some corresponding solving methods.Keywords: Real estate market; Virtual sex; The macro economy. 引言房地产业作为我国发展最快的产业之一，不仅为城镇居民提供了安居乐业的居所，推进了城市化进程，也有力地促进了国民经济的发展，对实现土地资源优化配置和产业结构调整发挥着重要作用，作为一种导向性产业，其连带效应为国民经济整体发展提供了契机。房地产业与钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等上下游60多种产业直接或间接相关，据统计，每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。另外，房地产业的发展也能促使一些新兴行业的产生、发展，譬如物业管理、法律咨询、房地产评估、房地产中介等等。与此同时，我国房地产业的发展也暴露出许多问题，尤其房价持续飞涨已经越来越偏离经济的增长速度和普通百姓的收入水平，使之成为社会舆论关注的焦点。由美国次贷危机引发的全球金融危机，引起全世界对金融监管以及房地产市场虚拟性的高度关注。虚拟经济是产生经济泡沫的根源，房地产泡沫也是由房地产市场具有的虚拟特性引发的。如何解释房地产所具有的虚拟特性，以及它对宏观经济的影响，是本文要讨论的主要内容。一、文献综述房地产是一种虚拟资产，其虚拟性介于普通商品与金融资产之间，研究房地产的虚拟性对于我们理解房地产与宏观经济的关系具有重要意义，王千在房地产虚拟资产特性研究一文指出，也明确了从房地产虚拟性研究经济的至关重要性。王军也在房地产虚拟性与房地产泡沫问题综述一文揭示了房地产的虚拟性对房地产泡沫产生的影响，应对房地产泡沫问题、促进我国房地产健康发展的政策措施时，应充分考虑房地产的虚拟性。刘俊民与王千在中国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系一文剖析了房地产虚拟性的特性，指出了当今房地产发展趋势，并依据房地产诸多特点对宏观经济一些影响，并强调房地产虚拟性重要性。房地产的虚拟性对经济发展是一把两刃剑,一方面,房地产虚拟性适度发展能起着调节货币流、抗外部冲击、减少实体经济的风险、创造信用、促进房地产业和国民经济发展的作用,另一方面,房地产虚拟性过度膨胀又会引发金融危机、阻碍产业结构升级、降低社会福利。余凯在房地产虚拟性研究一文指出，应通过建立房地产预警体系,健全和完善金融体制、强化金融监管,运用税收财政政策来保持房地产适度发展,以防止房地产泡沫的产生,消除房地产虚拟性所带来的不利影响。于福海在房地产虚拟性与房地产泡沫问题综述一文指出，房地产泡沫问题是在所难免的，提出应对我国房地产泡沫问题的对策建议。刘晓欣在当代经济全球化的本质虚拟经济全球化分析了虚拟经济的形成发展，并将其归结于当代经济全球化的本质特征。刘骏民从虚拟资本到虚拟经济是一本讲述虚拟资本以及虚拟经济的资料，其中引入了许多国内外关于虚拟资本的理论，包括其首个提出者及将其发展的重要人物，并展现了从虚拟资本到虚拟经济的过程，介绍了虚拟经济的相关内容。王千房地产虚拟性与宏观经济稳定一文，介绍了虚拟性在房地产市场的表现，并分析这种特性与宏观经济的影响，并归纳出积极与消极两个方面，最后针对消极影响提出了几点建议措施。这几点也是被我采用的。二、虚拟经济相关阐述（一）虚拟经济含义自十六大以来，我国学术界对此颇有争议。代表性的论述围绕着信用制度展开，认为虚拟经济的内涵是信用制度膨胀下金融活动与实体经济偏离的那一部分的形态，不能将建立在信用化制度下的全部金融活动视为虚拟经济。而有的学者认为虚拟经济是指信用膨胀形成的金融资产和金融市场中与实体经济没有直接联系的金融交易活动。雷晓明将虚拟经济定义为：以信用工具为载体和以投机牟取利益为目的的，相对实体经济而存在的，价值独立化运行为特征的一种经济。而王光玲等从多角度更系统的界定的虚拟经济，她认为虚拟经济的内涵应包括：是一个与实体经济相对的理论概括；以信息经济发展为平台；具有“投人溢出”效应和“报酬递增”特点；其发展以现代金融创新为根本推动力。（二）虚拟经济的产生与发展虚拟经济是商品货币经济高度发展的产物。货币的功能主要是价值尺度、流通和支付手段，但在商品经济社会中，支付环节和实物环节发生了分离，货币经历了信用化、资本化的进程，在经济生活中逐步超越实体经济的限制，形成了全新的状态和运作体系，从而虚拟经济的发展突飞猛进。虚拟经济起源于虚拟资本，它是信用制度高度发展与货币资本化的产物，随着金融改革日益深化，以资本证券化和以金融衍生工具为标志的金融创新不断进步，衍生金融市场交易额和金融活动本身产值的迅速膨胀，逐渐形成了规模庞大的虚拟经济。虚拟经济的发展与人类社会、经济的发展密切相关，杨英娜提出其经历了五个阶段，分别为：闲置货币变为生息资本；生息资本的社会化；有价证券的市场化；金融市场的国际化；各国金融市场之间的逐步集成。 （三）房地产具有虚拟性的原因虚拟经济是以资本化定价方式为基础的一套特殊的价值体系，简单地说，虚拟经济的核心关系就是资产的成本相对于其价格可以忽略不计，或者说其价格决定已经远远脱离其成本运行的价值关系。无论哪种资产，无形或有形的，金融资产或是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架，虚拟经济中的所有运行特征、运行规律，所发生的重大事件无不与资产的这种特殊的定价方式有关，房地产不仅是一种消费品和生产要素，由于具有耐久性、缺乏供给弹性以及庞大的市场规模，房地产还是一种重要的投资品。由于房地产具有投资品的特性，其价格常常像金融资产一样产生剧烈的波动，经验表明，房地产价格的波动幅度远远超过普通商品，而价格的强波动性正是虚拟资产的重要特征。 （四）房地产市场虚拟性的积极作用房地产有稳定经济的职能，首先，从货币资金流的角度来看，房地产这种虚拟经济成分是实体经济的货币蓄水池，它既可以吸收大量的实体经济的过剩资金，也可以补充实体经济流动性不足，从而化解实体经济的物价不稳定的压力。其次，从微观层面来看，由于房地产抵押贷款及其证券化这些金融产品的不断创新使个体风险趋于分散化，可以在很大程度上消化实体经济的风险。房地产对资金的配置效应增强从而引导实体经济对资源的优化配置。随着金融深化，虚拟经济的资源配置功能越来越强，极大的促进了经济的发展。再者，对于外部冲击而言，虚拟经济起到防火墙的作用。许多外部冲击是首先反映在经济的价值系统虚拟经济领域，虚拟经济可以化解大量来自于外部的冲击，保障宏观经济的稳定发展。所以说虚拟经济适当的波动对实体经济是有益的：一方面虚拟经济可以缓解对实体经济的冲击，另一方面虚拟经济也可以优化资金配置，为实体经济能更好地配置资源服务，从而促进经济增长改善国民福利。主要表现在：1.促进金融市场扩大。房地产以其不动产的特点成为商业银行发放贷款的重要抵押品，再加上房地产抵押贷款及其证券化等金融工具的不断创新，也扩大了银行和金融市场的范围和规模。通过向银行抵押贷款，企业和个人可以获得资金用于房地产的生产、交易，而房地产市场交易的活跃进一步刺激房价上涨。抵押品价格的上涨改善了银行的资产负债表，并吸引过剩资金流向房地产金融市场，进而使得信贷规模以及金融市场的规模和范围进一步扩大。2.支持实体经济发展。房地产以及房地产金融市场既可以吸收大量社会过剩闲散的资金，从而化解实体经济物价不稳定的压力，在很大程度上消化实体经济的风险；也可以为房地产市场上企业和个人的投资需求提供资金支持。3.优化社会资源配置。房地产金融市场将资源从低效率利用部门转移到高效率部门，使社会的经济资源能更有效地配置在效率更高或效用更大的部门，实现稀缺资源的合理配置和有效利用。房地产增强资金的配置效应从而引导实体经济对资源的优化配置。随着金融改革的深化，虚拟经济的资源配置功能越来越强，极大地促进了经济的发展。4.加快财富的集中和资本的积累，促进资本的社会化进程。虚拟资本的出现改变了资本积累的方式，资金集中更加迅速、快捷，促进了资本的社会化，为高效率的社会化大生产奠定基础。三、我国房地产市场虚拟性发展状况虚拟经济理论从价值系统和资金流的角度把整个经济划分为实体经济与虚拟经济两个子系统：整个货币资金不是进入实体经济领域就是进入虚拟经济领域。在当代的虚拟经济已经发展到如此庞大的规模的情况下，一方面，不能把货币供给增长速度仍以实体经济增长率和通货膨胀率之和作为衡量标准，因为这忽略了货币的资产交易需求，导致货币供给低于实际的货币需求，造成经济紧缩甚至衰退。另一方面，由于金融资产具有很强的波动性，同样不适于作为货币供给和信贷发行的基础。实际上，以股票等金融资产作为抵押发行贷款，经常引发信贷规模的剧烈变动，影响到银行体系和宏观经济的稳定，甚至导致经济危机。那么，谁来做抵押贷款的依据呢?经验证明，房地产价格的波动性介于金融资产与普通商品之间。与金融资产相比，房地产价格具有相对的稳定性；与普通商品相比，房地产价格的波动性更强，而且，从长期来看，房地产价格一直呈上升的趋势。实际上，在经济运行中，房地产正是商业银行发放贷款最主要的抵押品。房地产市场长期的增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应：而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行、从而稳定经济增长具有重要意义。房地产的虚拟资产性质使其成为联系实体经济与虚拟经济的纽带，它像一把双刃剑，对宏观经济发挥着正负两方面作用。郭金兴认为，在现代经济中，房地产是一种重要的虚拟资产，并且随着虚拟经济的发展，其虚拟性也在不断增强，这在成熟的市场经济国家体现得尤为明显。（一）房地产虚拟资产特性在现代经济中，随着经济的虚拟化，资本化定价方式越来越泛化，整个经济系统的虚拟性质凸显，虚拟经济理论顺势而生。虚拟经济概念的本质意在概括种不同于以往的经济运行方式，这种经济运行方式是以资本化定价方式为基础的。如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。房地产的虚拟资产特性可从以下两个方面得到证明：1.房地产是一种虚拟资产房地产可分解为房产与地产，二者具有不同的特性。房产的价格决定如下：新增房产的价格取决于相关的建筑成本，原有房产价格取决于建筑的重置成本，即在现有价格水平下建造相同建筑所需耗费的成本。因此，房产的建造应当属于实体经济中建筑业的范畴，其波动性较小。而现有房产作为存量资产也可以成为投资对象，具有一定的虚拟性。地产的价格决定与房产不同。从土地供给方面来讲，一般情况下土地是自然形成的，不能通过任何的生产过程增加供给，因此土地的价格不能由相关的建造或生产成本决定，而只能根据预期未来收入的现值决定。从土地的需求来看，地产的支出则主要受心理行为因素的影响，而宏观经济状况、人口总量与结构、租金水平甚至人们的对经济的信心和态度都会对预期产生影响。因此，与房产相比，地产具有更强的虚拟资产特性，在房地产周期波动中，地产价格也往往体现出更强的波动性。总体来看，房地产作为一个整体进行出售时，其价格是采取资本化方式定价的。资本化定价是房地产具有虚拟性的根本原因。2.房地产的虚拟资产特性房地产这种虚拟资产的特性是其虚拟性介于一般资产与金融资产之间。一方面，房地产的虚拟性大于一般商品。另一方面，房地产的虚拟性小于金融资产。作为虚拟资产的房地产与金融资产有着重要的区别：第一，金融资产可能实现完全的虚拟化(金融衍生工具)；而房地产由于与实体经济的联系，从来没有也不可能实现完全的虚拟化。第二，金融资产由于各种原因价格可能出现暴涨与暴跌，甚至价格有可能降到零，从而失去持有的价值；但房地产价格存在一个最低值，即其用于实际生产和消费所能创造的价值，房地产的价格不可能长期低于这一最低值。3.必须给房地产业一个恰当的定位不可否认，房地产热一个重要的原因是地方政府对房地产业的强力推动。房地产业对GDP、对城市建设的重大影响，使得地方政府高度依赖房地产业要使过热地区的房地产业降温，地方政府需要重新审视房地产业的定位问题。对房地产业的过分依赖，不仅对地方经济、社会整体的协调和长远发展，有极大的危害；而且，也无益于房地产业自身的持续发展因此，政府现在应该引导人们调整住房消费观念，并从有关的政策和制度上予以保障。要教育、引导并采取具体的措施，鼓励人们多元化地解决住房问题、提高住房水平。可以买房，也可以租房；可以买大房，也可以买小房根据自己的实际情况，绝不盲目攀比。只有这样，房地产业才会面对真正有效的需求、才会面对真正理性的消费者，这样，房地产业才能健康发展；更重要的是：人民的住房水平乃至生活水平才会得到真正的改善和提高。（二）房地产虚拟性表现 房地产市场具有虚拟经济和实体经济的二重属性，虚拟性是指房地产是一种虚拟资产，其特性介于普通商品和金融资产之间。具体表现在：1.虚拟资本属性以房地产的权属证书开出的汇票或发行的抵押证券实质上是一种虚拟资本。根据马克思的解释，房地产权属证书“实际上都只是代表已积累的对于未来生产的索取权或权利证书”，它本身没有价值，但可以通过循环运动产生利润，获取某种形式的剩余价值。诸如房地产抵押贷款以及抵押贷款的证券化（MBS）、房地产公司的上市融资、发行债券以及股票等有价证券（REITs），依托金融系统的循环运动使得这些房地产金融工具不经过实体经济的循环就可以取得盈利的经济活动，就是一种虚拟经济，这充分体现了房地产市场的虚拟性。2.资本化定价。作为不动产的土地，土地价格就是“地租的资本化”，它使土地资产成为一种具有虚拟资本属性的资产。实际上，在现代房地产投资、融资实务中，根据房地产产生的现金流量进行估价的收益资本化法仍是决定房地产投资的最主要估价方式，只是在估算现金流量时需要考虑更多的因素，以求达到更好的预测效果。3.投资者并不直接参与生产和消费等实体经济活动。在现代经济生活中，房地产已经成为一种重要的投资品，由于对土地需求不断增加而土地存量不变，因此，从长期来看，房地产价格必呈上升趋势。投资者为了资产保值增值而取得房地产所有权，其投资的目的在于盈利，投资者并没有直接参与生产和消费等实体经济活动。四、房地产虚拟性对宏观经济的不利影响然而在现实经济社会中，房地产的发展及其虚拟性的影响并不那么积极，其不利的一面更值得我们深究，主要表现在以下几个方面：（一）它是房地产泡沫产生的根源一方面，在高投资回报预期下，大量资金从实体经济领域流向金融市场和房地产市场，房地产价格飞涨，造成经济虚假繁荣，经济泡沫不断增加。同时，自上世纪80年代以来，全球范围内的金融自由化、资本市场管制放松以及先进通讯技术的应用使得资本流动更方便、更快捷，国际资本可以更容易地跨国界流向收益高的房地产市场，大大增加了房地产市场的泡沫。另一方面，房地产和其他虚拟资产之间结构失衡，发展速度参差不齐，同样可能由于大量货币资金积聚于房地产市场而造成房地产泡沫。虚拟资本是经济泡沫产生的根源。其过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济。经济泡沫的成分不断增加，人们对虚拟利润的追逐导致大量资金非正常涌入虚拟资本市场，人们热衷于炒作股票、期货等“金钱游戏”活动。（二）与其他市场联系造成一定影响房地产业与银行货币发行、金融证券市场紧密联系在一起，使房地产波动通过货币供给和信贷总量等传导机制对金融市场和宏观经济产生影响.市场繁荣时，利率水平较低，贷款规模和信贷总量不断增加，居民收入预期增加，购房者对房地产的需求增加，从而促进经济加速增长；在加息过程中，人们对于经济前景持乐观态度，居民收入预期进一步增长。而一旦由于政策变动或投资者预期变化等原因引发信贷规模骤减时，购房成本增加，居民收入预期下降，便会抑制房地产需求，经济增速便会下降。同时房价的下跌也促使居民观望乃至抛售房产，进一步促进房价的下跌。人们对经济预期普遍持悲观态度时，如果投资者资金链断裂，就很容易引发金融危机。因此，防止大量货币积聚在房地产市场，打击房地产投机，是治理房地产过度虚拟产生泡沫的关键。我国目前由于金融或资本不发达，投资渠道少，房地产往往被作为一种优质的投资品，在流动性过剩、资本逐利的本性推动下，就会引发房地产投机、房价迅速上涨的不良局面。而房地产又是对政策，尤其是对土地、金融、税收等政策依赖性很强的行业，资金松紧对房地产运行有决定性的影响。引起2007年美国次贷危机的直接原因就是贷款利率的上升和房地产市场的降温。从2004年6月到2006年8月美国基准利率先后上调17次，从1%上升到5?25%。利率上升使信用不好的借款人还款压力增大，违约现象大量出现；房地产市场降温则使借款人难以将房屋出租、出售，即使出售了房屋也不足以偿还购房贷款本金和利息，从而产生了商业银行贷款亏损等连锁反应，最终导致了次贷危机的发生。（三）房地产虚拟性过度膨胀会挤占实体经济的资金供给降低资本的利用效率, 阻碍经济结构升级。当房地产虚拟性过度膨胀时,房地产市场就会产生大量的投机行为和炒作活动,其投机收益大大高于实体投资收益。巨大的收益反差会导致社会资本游离于实体经济,而追逐于房地产市场炒作,造成制造业升级缺乏资金支持, 形成“产业空洞化”现象。而未来十年中国经济发展的主要任务是构造重化工业的国家竞争力。对房地产的过早过度依赖,还意味着产业升级的技术推动力不足和转变经济增长方式的延缓。房地产既是一个资本密集型产业,又是一种技术层次偏低、高耗能型产业。以钢铁业为例, 目前我国钢材产量的60 %是满足房地产市场, 而满足房地产市场的钢材都是技术含量较低的长材产品, 这意味着钢铁行业升级动力不足, 同时,高耗能问题将难以转变, 由此必然导致经济增长的延缓。过度发展房地产还会阻碍城市化的进程,因为高房价及城市生活成本的大幅上升( 包括城市教育、医疗等费用的不断上升) 将会明显地抑制人口城市化过程。（四）房地产虚拟性过度膨胀会增加普通居民的生活成本因此拉大收入差距,激化社会各利益主体之间的矛盾。房地产虚拟性过度膨胀会造成房地产投资需求的过度增加和房价快速上涨,一方面会大大提高普通居民的居住成本,降低居民福利,许多购房者因此背上了沉重的负担, 从而抑制了其它物质需要和学习、发展等精神需要,而更多的人因为房价太高而买不起房。另一方面, 房价的上涨所引发的财富效应不仅影响到居民消费行为,而且会显著地改变社会资产的分布。房价飞涨将社会财富向富人转移,从而扩大贫富差距;将社会财富向城市,特别是向商业繁华地区转移,从而扩大了城乡差别;将社会财富向沿海经济发达地区转移,从而扩大地区差距。因此,如果放任房价持续过度上涨,将会加剧社会分配的严重不公,造成社会利益主体的矛盾的激化,从而使房地产价格问题从经济问题演化为政治问题，进而不利于社会的和谐与国家繁荣稳定。五、降低房地产虚拟性对宏观经济不利影响的建议国人对住房有特殊情结。由于人多地少、经济高速增长、城市化进程加速、信用工具不断出新、超前消费意识形成等因素的相互作用，导致我国需求膨胀，且具有相当的刚性，再加上境内外投资、投机的炒作，尤其是当前我国人民币升值预期的高涨，热钱正在快速进入我国，使我国房地产市场呈现极不正常的状态。一方面，形成了虚假的房市需求，推动房价不断上涨，投资者购房时不考虑自己的真实消费能力，包括按揭贷款后的还贷能力，而是考虑投资收益和成本，只要房价涨幅超过银行还贷利息成本，投资性购房的需求便会不断增加；另一方面，造成社会资源的极大浪费，许多城市房子空置率很高，而中低收入人群越来越买不起房子，极易引发社会矛盾，影响和谐社会的建设。为此提出以下几点建议：(一) 要保持房地产适度发展虚拟经济的发展并不一定导致泡沫经济,只有虚拟经济过度膨胀才会出现泡沫经济。当前在房地产虚拟化趋势不可逆转的条件下,我国要顺应时代潮流,继续保持房地产市场的适度健康发展,但要注意不应使之过度膨胀而脱离了实体经济的发展。这样才能扬长避短,实现房地产与实体经济运行的良性互动。避免虚拟经济的不利影响。(二) 加强对房地产市场的监管和调控加强、调整房地产市场交易税收，加强物业立法。同时，货币政策制定者应该增加对发展中的按揭市场基本结构的关注，并提高信贷条件，加强对经营家庭债务相关的金融实体的监管，以保证其健康运行。兵建立房地产预警体系。(三) 充分认识房地产业的虚拟特性综合考虑房地产金融问题，而不是单独从银行信贷管理、信托政策、企业债券或股票等金融工具的角度来考虑房地产金融。同时，进一步完善立法，使房地产企业股票发行和交易规范化，把企业通过股份制而筹集的资金纳入健康发展的轨道。(四) 优化房地产虚拟经济内部机构大力发展虚拟经济，不是盲目追求虚拟经济总量的快速增长，而是要优化虚拟经济的内部结构，在有重点、有次序的基础上发展。房地产市场错综复杂，需要从其内部研究，从微观入手，解决其内部问题，从而确保房地产市场的发展稳定及繁荣。(五) 夯实房地产虚拟经济运行的基础努力发展实体经济。抓好实体经济的发展，为虚拟经济发展奠定坚实的物质基础。要努力发展实体经济，就必须不断进行实体经济结构优化升级；发展和完善科技创新体系，加快科技成果转化，实现增长方式向内涵式转变；完善现代企业制度，加强公司法人治理结构，增大实体经济盈利空间。并且加强诚信建设。加强诚信建设，为虚拟经济发展奠定信用基础。虚拟经济是一种典型的信用经济，诚信原则是虚拟经济稳定运行的灵魂，诚信缺失的后果是虚拟经济运行受阻。诚信缺失现象在我国金融市场，特别是股票市场相当普遍，上市公司造假愈演愈烈，虚假重组、联手操纵、恶意挪用资金、随意更改募集资金投向等现象屡禁不止，严重制约股票市场的进一步发展。加强诚信建设，已刻不容缓。我国的诚信建设，必须完善信用评级制度，建立覆盖全社会的信用监督、奖惩制度，以加强对上市公司、中介机构和投资者的管理。(六) 强化金融监管虚拟经济的发展过程，是一个突破实体经济约束、追求效率的金融创新过程，由于经济制度不健全、经济主体行为异化、金融市场运作不规范，金融泡沫频繁出现，金融风险时有发生。为保证虚拟经济的稳定发展，必须加强金融监管。金融监管的目标是寻求效率与安全的有效整合。金融监管的对策及措施主要有：（1）建立和完善法制体系和监管体系，通过立法规范、执法规范和经营规范，来达到规范金融活动和金融市场运作的目的，防止由于经济主体行为异化和金融运行失常所引发的金融泡沫过度；（2）建立和完善宏观经济调控体系，通过财政调控，防止和纠正由于经济体系扩张或经济运行过热而导致的金融泡沫膨胀；（3）建立和完善开放型的金融风险预警、监控系统，通过强化国内监控和国内外金融组织合作监控，防止由于国际金融势力侵入国内金融领域而触发的金融泡沫膨胀。总之，发展我国的虚拟经济，必须符合实体经济客观发展的需要。实体经济是虚拟经济发展的基础，虚拟经济的适度发展可以突破实体经济发展过程中的瓶颈，促进实体经济的持续、稳定增长，从而为虚拟经济的进一步发展奠定基础，最终保障国民经济的健康发展；反之，虚拟经济脱离实体经济的过度扩张，不仅破坏虚拟经济的正常运行，而且对实体经济造成损害，其结果是整个经济运行受阻。发展虚拟经济，必须将一切妨碍