万科海悦汇城项目营销费效总结

1 / 31 万科海悦汇城项目营销费效总结 成都万科海悦汇城一期一标 段项目总承包施工工程 补充合同 中国 成都 200 年 月 日 目 录 第一册 合同文本部分 第 1 部分 协议文本 第 1 章 工程概况 第 2 章 合同价款和支付 2 / 31 第 3 章 合同工期 第 2 部分 合同条件 一、合同条件 通用条件 第 1 章 词语定义及合同文件 第 2 章 甲方驻工地负责人及相关权利和责任 第 3 章 乙方驻工地代表及其他人员 第 4 章 乙方工作 第 5 章 工程造价 第 6 章 工期管理 第 7 章 工程施工质量管理及验收 第 8 章 工地现场管理 3 / 31 第 9 章 工程分包 第 10章 工程进度款的核实与支付 第 11章 材料、设备 第 12章 设计变更 第 13章 竣工验收及工程移交 第 14章 配合销售包装 第 15章 质量缺陷保修 第 16章 争议、违约及索赔 第 17章 新工艺、新技术、新材料 第 18章 文物和地下障碍物 第 19章 施工临时设施广告权益 4 / 31 第 20章 保险 第 21章 不可抗力 第 22章 合同生效、解除与终止 第 23章 合同份数 二、合同条件 专用条件 第 1 章 分包和材料设备供应范围界定 第 2 章 质量标准 第 3 章 其它 第 3 部分 合同文件附件 附件 1. 工程质量保修协议书 附件 2. 廉洁合作协议 5 / 31 附件 3. 关于设计变更、现场签证的协议 附件 4. 授权委托书 附件 5. 收款账号证明资料 附件 6. 关于知识产权的约定 附件 7. 工程质量控制指导书 附件 8. 安全文明施工作业指导书 附件 9. 防水抗渗体系 附件 10. 施工现场安全管理实施细则 附件 11. 防水抗渗质量控制补充协议 附件 12. 质量、施工安全及工人合法权益保障问题专项协议 6 / 31 附件 13. 工程分包管理专项协议 附件 14. 装修房土建界面完成标准 附件 15. 禁用材料设备清单 附件 16. 招标图纸目录 附件 17. 开盘展示区范围图 附件 18. 其它招标往来文件 附件 19. 其它需增加附件 第二册 计价清单册 1. 计价说明 2. 工程量清单 3. 措施包干费用项目表 7 / 31 4. 其他工作项目清单 5. 甲方有权分包工程清单 6. 甲方供应材料清单 7. 甲指乙供材料清单 8. 材料损耗表 9. 其他清单 第一部分 协议书 发包方：成都万科华东置业有限公司 承包方：成都倍特建筑安装有限公司 现经甲、乙双方友好协商，在甲乙双方自愿以及完全清楚、理解本合同条款的基础上，按照中华人民共和国合同法及成都市 有关规定，根据本工程的具体情况，以及甲乙双方原已签订的 “ 建设工程施工合同 ” 基础上，签订 “ 成都万科8 / 31 海悦汇城一期一标段项目总承包施工工程 ” 补充合同。如原“ 建设工程施工合同 ” 与本合同有不相符合的地方，以本合同为准。 1. 工程概况 工程名称：成都万科海悦汇城一期一标段项目总承包施工工程 工程地点：成都市双流县红星路南延线 指标和概况：一期总建筑面积约万平米 甲方代表：陈良良 乙方驻工地主要代表：项目经理 : 俸仕文 ，项目副经理： ，技术总负责人： ，专职甲供料、甲分包负责人： 水电安装负责人： ，施工员： ，安全员： ；专职预算员： ，资料员： ，质检员： ，材料员： 。 9 / 31 其它说明： / 工程内容： 主体建安 2. 合同价款和支付 合同金额：人民币肆仟壹佰捌拾贰万伍仟零玖拾柒元柒角玖分，小写：元；具体的计价清单详见第二册合同计价清单。 以上暂定金额已经包含了为完成本合同中 “ 工程承包范围 ” 、 “ 合同工期 ” 、 “ 质量标准 ” 等条款约定的工程内容和要求所发生的所有费用。 其它计价说明事项： / 进度款支付： 预付款：无 进度款采取月支付或按照形象进度节点支付，付款节点为：10 / 31 地下室结构完 工、主体结构各层完工、砌筑各层完工，屋面工程完工、外装完工、落架 完成。 ? 结构完成后，支付地下室结构部分合同价款的70%； 成都万科海悦汇城项目 东地块二期 6 号楼 施工升降机 【型号： SC200/200 2】 安 装 方 案 四川鑫川建筑机械有限公司 二 一三年五月三日 11 / 31 施工升降机安装方案审批表 目录 1. 工程概况 . 4 2. 施工升降机选型及定位 . . .4 3. 施 工 升 降 机 参数 .4 4. 方 案 编 写 依据 .5 5. 施 工 升 降 机 的 安装 . .5 基础设置 .5 附 墙 设置 . .6 施工升降机的安装 .6 6. 升降机使用之前的调整 .10 7. 12 / 31 升降机使用之前的检查 .12 8. 施 工 升 降 机 安 装 工 作 人 员 配置 . 12 9. 施工升 降 机 安 装 安 全 措施 13 10. 施工机具组织 . 14 11. 施 工 进 度 计划 . 14 12. 起 重 设 备 安 装 工 程 应 急 响 应 预案 . 15 组织机构 15 急救设施配备 15 现 场 应 急 响 应 措施 16 预案启动 17 13. 施 工 升 降 机 安 装 工 程 安 全 技 术 交底 .18 14. 施工升降机安装 质 量 保 证 措13 / 31 施 .20 15. 施 工 升 降 机 附件 . 1. 工程概况 该工程为一栋，地下 3 层，地上 50 层，工程屋面结构标高米，施工升降机拟装高度为 152米。 2. 施工升降机选型及定位 根据该工程施工条件，施工升降机安装、使用的技术要求，该工程选用一台由重庆红岩建设机械制造有限责任公司生产的 SC200/200 型施工升降机。该台施工升降机采取一次附墙措施，准载施工人员 12人或货物 2T，提升速度为 38m/min。 该台施工升降机系成熟产品技术性能好，设备状况稳定。其安装位置于 6-F与 6-C轴交 6-5 6-6。 3. 施工升降机参数 施工升降机技术性能参数见下表。 14 / 31 4. 方案编写依据 1、施工升降机使用说明书 2、法律法规 中华人民共和国安全生产法 2002 年 6 月 29 日九届人大第二十八次会议通过。 特种设备安全监察条例 国务院第 549号令。 建筑施工安全生产管理条例 393号令。 建筑机械使用安全技术规程 JGJ33-2016。 建筑施工安全检查标准 JGJ59-2016。 施工升降机 GB/T10054-XX 。 施工升降机安全规程 GB10055-XX 。 施 工 升 降 机 试 验 方 法 GB/T10056-1996。 建筑施工升降机安装、使用、拆卸安全技术规程 JGJ215 2016 3、其他 起重机械安装竣工验收标准 国家法定监测站。 成都万科海悦汇 城项目东地块二期 6 号楼施工图。 15 / 31 5.施工升降机的安装 基础设置 1、根据施工现场实际情况将施工升降机基础直接设置在地下室顶板上。 2、基础承载计算： P1=【吊笼重 (Kg)+外笼重 (Kg)+导轨架总重 (Kg)+载重量(Kg)】 【安全系数】 SC200/200 型升降机，架设高度为 152m。 吊笼重量：21800Kg 外笼重量： 1480Kg 导轨架总重： 102185Kg 吊笼载重量： 22000Kg 成都市建筑施工高处作业吊篮备案登记表 施工方案 编制：王 楠 审核：付彦良 16 / 31 审批：李国宝 成都庆泰机械租赁有限公司 JL A002 施工组织设计报审表 工 程名 称：成都 万科 海悦汇城 三期 外墙涂料 工程 编号： 注：本表由施工单位填写，一式三份，连同施工组织设计一并送项目监理机构审查。建设、监理、施工单位各留一份。 四川省建设厅制 施工方案审批表 表 高处作业吊篮使用验收表 揭秘： 2016年房地产营销 7大关 17 / 31 键词 明源地产研究院 2016 年 01 月 04 日 在市场逻辑发生了巨大变化、传统营销手法纷纷失效的情况下，房地产营销该何去何从？本文围绕营销手法之变，简单盘点 2016 房地产营销的 7 大 关键词。 2016 年，对于房地产营销人而言，是充满挑战的一年。房地产市场供求矛盾逐渐凸显、交易萎缩、库存积压，传统营销手法纷纷失效，销售停滞不前。但同样也欣喜地看到，在这样的淡市之下，依旧诞生了很多单盘销量 20亿 +的项目，他们的成功，无不呈现出营销的力量和作用。那么， 2016年房地产营销关键词都有哪些？明源君以最近红得发紫的中海华山珑城项目为样本，简单盘点 2016 年房地产营销 7大关键词，欢迎拍砖。 关键词 1：组织变革 今年以来，万科、中海等标杆企业都对组织架构进行了大幅度调整。明源地产研究院院长姚武指出，组织变革上，今年最大的变化是，组织更加扁平、决策更加专业、沟通更加高效及碎片化，这是今年房地产企业在改进的一个方向。 案例 1：中海华山珑城 18 / 31 在区域化管理道路上走了多年的中海地产，正在转向总部集权的垂直管理模式。据经济观察报报道，中海地产将把公司分为三大块，即销售公司、工程公司和地产运营公司，三家公司各司其职，由总部直辖。管控模式的变革也意味着中海将追求更高的周转速度，更 有效率和质量的工程管控和更大的营销力度。 标杆房企组织调整很明显的变化是向区域下放更多权利，也即 “ 让决策中心下移，让听得到炮声的人指挥战斗 ” 。 传统组织营销管理架构 中海华山珑城组织架构 从中海华山珑城项目组织架构来看，整体分成两个模块，销售和企划团队，其 中渠道人数多达 3000人，分成了 27个小组。据中海华山项目开盘总结报告介绍，整体思路是用创业思想激励拓客团队负责人，每个小组都相当于一个小型渠道公司给予绝对权力和信任，发挥其最大主观能动性。 中海华山珑城拓客团队 VS传统拓客团队 19 / 31 案例 2：碧桂园 目前来看，大部分房企营 销中心还是实行总部、区域、项目三级管控。但随着市场环境的变化，组织扁平化是一个趋势，比如碧桂园 2016 年每个区域就仅设置一名营销总经理作为营销第一负责人，取消了营销总经理助理等副手岗位。 关键词 2：渠道为王 移动互联网大潮的到来，让客户获取信息的方式由传统报纸等权威媒体转向网络、手机移动终端等。这一变化让传统媒体遭受重创，广告效果直线下降，部分纸媒广告收入比往年下滑了 50%，多恐怖。而对于房地产企业而言，往年 “ 线上为主，线下为辅 ” 的储客模式也显然不再适用。 一般项目的销售费用占销售额的 3%5%，往年广告费用就占到销售额的 %左右，但在 2016 年一个明显的变化是，房企把花在媒 介上的钱花在了人身上，把花在传统媒体的钱花在了自媒体上。说白了，也不过是客户在哪里，就把钱往哪里砸。在这方 面，融创多有先见之明啊，人家从来不做线上推广，从刚需20 / 31 盘到市区高端盘，玩的都只有线下渠道，渠道的地位老高了，比现场销售员还高。 案例：中海华山珑城 下图为中海华山珑城项目营销费效比，从认筹渠道来看，线下渠道的作用较为突出，其中派单 2750组， call客 1140组，而报纸和网络的认筹数量也只能呵呵了。 也难怪万达董事长王健林说 “2016 年开始，我们可否试试，把传统媒体的推广费用砍掉一半用于互联网营销，没准效果会更好。 ” 这不经意的一句话，道出了多少房企的真实心声？恐怕传统媒体的日子今年将更加不好过。 关键词 3：规模拓客 内 江 师 范 学 院 经济与管理学院 题 目 万科地产绿色营销存在的问题及对 策分析 专 业 市场营销 21 / 31 姓 名 傅夏雨 学 号 20160744007 2016年 11月 班 级 指导教师 目 录 摘要 3 1 万科地产企业概述 3 2 万科地产实施绿色营销的现状 22 / 31 3 引 进 健 康 环 保 技 术 设 计 建筑 4 对 产 品 实 施 较 高 的 定 价 策略 5 以 绿 色 环 保 的 理 念 进 行 产 品 促销 6 3 万科地产在实施绿色营销过程中存在的问题 7 由 于 监 管 不 力 导 致 部 分 质 量 问题 23 / 31 7 绿 色 理 念 未 能 在 生 产 过 程 中 得 到 充 分 的 运用 7 缺乏专业的绿色营销人才 8 缺乏自有的优秀绿色建筑设计人才 8 绿 色 房 产 品 价 格 过高 9 4 万科地 产 实 施 绿 色 营 销 的 解 决 对策 24 / 31 9 完 善 监 督 制 度 ， 严 把 质 量关 9 加 强 对 施 工 工 地 的 绿 色 管理 10 开 设 房 地 产 的 绿 色 体 验 营销 10 建 立 自 己 的 绿 色 建 筑 设 计 团队 11 25 / 31 加 强 售 后 服 务 ， 全 线 贯 彻 绿 色 营 销 理念 11 5 总结 12 参 考 文献 12 致谢 12 万科地产绿色营销存在的问题及对策分析 傅夏雨 摘 要：房地产的绿色营销是房地产开发商借助于一系列的26 / 31 绿色营销组合方式来满足消费者对健康环保住宅的需求，倡导健康的生活方式与健康的消费观念，实现人与自然的可持续发展。万科地产作为中国第一大地产企业，有必要实施绿色营销，将绿色生态观念引入其营销活动，而万科也已经开始关注并积极实施绿色营销的观念。本文从万科地产的概况入手，之后比较详细地从产品、价格以及促销方面阐述了万科地产现有的绿色营销策略。重点从产品质量，环境，促销，人 才，价格等方面分析了万科地产绿色营销过程中存在的问题，最后针对于这些问题提出了相应的改进对策。 关键词：万科地产 绿色营销 问题与策略 Abstract: Real estate green marketing through a series of green marketing combination to meet consumer demand for green housing, in order to realize the social benefit, consumer and enterprise benefits of harmonious and unified, achieve the sustainable development of man and nature. Vanke real estate as Chinas largest real estate enterprise, it is necessary to implement green marketing, green ecological ideas into its marketing activities, the vanke has begin to pay close attention to and actively implement the 27 / 31 concept of green marketing. In this paper, from the general situation of vanke real estate, after more detail from the aspects of product, price and promotion, this paper expounds the existing vanke real estate green marketing strategy. Emphasis from the quality of the product, the environment,sales promotion, talent, and the price the aspects such as vanke real estate trust crisis problems existing in the process of green marketing, finally aimed at these problems puts forward the corresponding improvement countermeasures. key words: Vanke real(来自 : 海达 范文 网 :万科海悦汇城项目营销费效总结 ) estate Green marketing Problems and strategies 1 万科地产企业概述 成立于 1984 年的万科企业股份有限公司，是中国目前最大的专业住宅开发企业之一。从 1988 年进军房地产行业开始，到 1991 年在深圳证券交易所正式上市，万科凭借超高的业绩与规范有效的管理方式，使万科在消费者的面前建立了良好的品牌形象，得到了消费者的高度认可。随着万科高度有28 / 31 序的快速发展，万科企业先后进入中国百强企业排行榜以及世界百强企业排行 榜，并且在房地产行业中取得了优异的成绩。从 1993 年开始，万科将开发大众住宅确定为公司业务的重中之重，并且在开发深圳的福景花园时就在全国房地产行业首先提出 “ 绿色概念、环保设计 ” 的理念。到 XX 年年底，万科的业务范围已经覆盖达到 30 多个城市。 XX 年共销售住宅 42500套，其市场占有率在全国商品住宅市场的得到极大的提高，全国商品住宅市场的 %。在深圳、上海、天津、厦门、沈阳、武汉、鞍山等多个城市的市场占有率都排名首位。随后万科在绿色生态环保住宅的开发上也取得了良好的成绩。 2016 年，深圳万科城四期项目荣获 “ 绿色建 筑设计评价标识 ” 三星级奖，并且在财富杂志中被评选为 “ 十大绿色公司 ” 之一，这在极大的程度上给予万科绿色建筑以肯定。 2016年万科集团共完成绿色三星项目面积万平米，占全国 %，其中住宅万平米，占全国 %。 2016年万科金域缇香获首个 绿色三星 殊荣 住宅达星级标准。 2016 年经四川省绿色建筑评价标识专家工作委员会专家组评审并经四川省绿色建筑评价标识工作委员会核准， “ 成都万科魅力之城四期42、 43 号楼 ” 、 “ 成都万科海悦汇城三期 14、 15 号楼 ” 和“ 成都万科金色领域 11 14 号楼 ” 项目获得 “ 一星级绿色建筑设计评价标识 ” 。 从万科开始发展至今，万科地产已经形成了以商品住宅开发为主，商业建筑为辅的产品业务，29 / 31 在保持商品住宅开发水平的基础上，加大万科的商业建筑开发，到目前为止，万科在商业建筑开发上也取得了不错的成就，在全国范围内规划多个商业购物中心，使万科的商业面积不断扩大，经营业务更加多元化。 2 万科地产实施绿色营销的现状 什么事绿色营销？绿色营销观就是在可持续发展战略的指导下，要求企业在营销活动的每一个阶段都要注重对生态环境保护，促进经济社会与生态环境的协调发展，以实现人与自然的共同发展 1。从这些界定中可知，绿色营销是在保护生态环境为基础，满足消费者和企业的共同绿色利益，以实现人与自然的可持续 发展的绿色市场营销模式。在房地产市场的不断发展中，万科地产倡导环境保护，引入绿色概念，注重人与自然之间的和谐相处，重视人类健康与发展，减少污染和保护自然。 引进健康环保技术设计建筑 万科集团早在 1993 年开发深圳的福景花园时就在全国房地产行业首先提出 “ 绿色概念、环保设 计 ” 的理念。从万科地30 / 31 产提出绿色环保概念后至今的二十年间，万科不断地引用国外的先进技术来设计健康环保建筑，