房屋买卖合同效力

1 / 19 房屋买卖合同效力 房屋买卖合同效力的几个问题 刘京柱 / 已阅 66872次 房屋买卖合同效力的几个问题 一、问题概说 合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。中华人民共和国合同法第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”民法通则第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意 思表示真实； 不违反法律或者社会公共利益。”这是民法通则规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述民法通则所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。 房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋 所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守民法通则、合同法等的规2 / 19 定，还应当受 城市房地产管理法、土地管理法等的规范和管理。城市房地产管理法第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。 实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷 涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下几种： 1、房地产分离出卖，合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。 2、产权 主体有问题，合同无效。 3 / 19 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效 。 3、侵犯优先购买权，合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 4、非法转让，合同无效。主要包括转让下列房地产：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 关于房屋买卖合同的效力问题，司法实践和法学理论上常见的典型争议有： 1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力； 2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否允许 ，违4 / 19 反了是否必然导致合同无效？ 3、房屋买卖合同与产权登记是何关系，未办理产权转移过户登 记，是否影响房屋买卖合同的效力？ 4、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同是否有效？下面，笔者将结合审判实例就上述问题进行分析。 二、实例研析 据以研究的案例一：原告李某某与被告日广公司、福利公司房屋买卖合同纠纷案 基本案情 2002 年 10 月 21 日，原告给付被告日广公司购房定金 5 万元， 10 月 28 日，双方签订房屋买卖协议书，约定：原告购买被告沿街 三层商业楼房一栋，面积 861平方米， 1 580元 /平方米，共计 136 万元；原告在签订协议当日交定金 5万元， 20日内交至 100万元，余款在产权证交接后 15 日内结清；房产过户一切税、费由双方均担，被告应在一月内负责办完手续；交房、交款违约按银行贷款利率承担违约责任等。同日，原告与被告福利公司也签订了协议书，内容与被告日广公司的协议书一致。同年 11月 11日，原告交付被告房款 120万元，被告日广公司出具了收款凭证。协议书订立后，被告没有为原告办理有关手续。 2002 年 11月 9 日，原告与案外第三人杨克成签订了沿街商业用 房租赁协议，约定将原告与被告购房协议书项下的房产出租给杨克5 / 19 成使用。原告收取了杨克成定金 6 万元，后该协议因原告与被告发生纠纷未能履行，原告双倍返还杨克成定金 12万元。经协商未果，原告向 R市中级人民法院提起诉讼，请求判令被告继续履行合同；双倍返还定金 10 万元并赔偿原告经济损失 8万元。 裁判要旨 R市中级法院经审理认为：根据城市房地产管理法第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和山东省城市房地产交易管理条例第十四条“未登记领取有关证件的房地产不得转让”的规定，涉案房地产虽然地产 进行了登记，但是未进行房产登记，因此，双方间的房屋买卖协议因违反法律、法规的禁止性规定而无效，对双方当事人没有法律约束力。原告根据该协议请求被告继续履行合同、双倍返还定金 10 万元，不予支持，但被告应当将收取原告购房款 120万元和定金 5万元予以返还。被告作为经营房地产的企业，应当知道其处分的房地产状况，应当知道不允许转让的房地产不应转让而予以转让，被告对此负有过错，由此给原告造成的损失应予赔偿。被告在返还原告 125万元的同时，还应根据中国人民银行规定的同期银行贷款利率赔偿原告占用该款项的利息损失。原告因被告的 过错导致不能履行与第三人间租赁协议，由此给原告造成的损失 6万元被告应予赔偿。原告请求被告赔偿在诉讼阶段中给其造成的损失 2万元没有依据，不予支持。依照合6 / 19 同法第四十四条、第五十二条第一款项、第五十八条、城市房地产管理法第三十七条第一款项的规定，判决如下：一、原告与被告签订的房屋买卖协议无效；二、被告于判决生后 5日内返还原告已缴纳的购房款 120万元和定金 5万元；三、按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率被告赔偿原告 125万元的利息损失；四、被告赔偿原告与第三人的租房损失 6万 想学法律？找律师？ 请上 http:/ 农村房屋买卖合同效力的分析核心内容：房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。下面由法律快车的小编为您介绍农村房屋买卖的合法性问题，希望能对您有所帮助。 一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景 农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，XX年 10月 1日开始施行的物权法第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。但是转让宅基地使用权是有条件的，土地7 / 19 管理法等法律虽有涉及，但比较原则，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。总的来说，转让宅基地使用权须同时具备以下条件： 1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员； 2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件； 3、转让行为须征得本集体经济组织同意； 4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。 二、对农村房屋买卖合同效力的分析 因此，在实践中对于农村房屋买卖合同的效力，有两种观点： 一种观点认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。国务院办公厅 1999年 5 月 6“农村的住宅不得向城市居民出售，也 不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”； XX 年 12 月24日，国务院关于深化改革严格土地管理的决定再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织8 / 19 之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同，因违反了集体经济组织的成员权属性，也应当认定无效。 有 法 律 问 题 ， 上 法 律 快 车/retype/zoom/6a85f2b184254b35eefd34ee?pn=2&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_&type=pic&aimh=44&md5sum=55d85dd372c70b21b94860850eab89a9&sign=270d7e3344&zoom=&png=10943-&jpg=0-0 target=_blank点此查看 另一种观点认为，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户 登记不影响买卖合同的效力。只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。合同法第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。房屋过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释第 4 条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法 规为依据，9 / 19 不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院 1999 年和 XX年两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。 三、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定 对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用合同法，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得 利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失，卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买 受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋10 / 19 登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖 人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。 有法律问题，上法律快车 http:/ 影响房屋买卖合同效力的强制性规定 合同法解释第 14条将合同法第 52条第 5 项规定的“强制性规定”限缩为效力性强制性规定，但并未明确如何区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。我国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例以 及城乡规划法等法律法规中存在大量涉及房屋买卖合同效力的强制性规定，有必要在分类梳理的基础上对这些强制性规定与合同效力的关系予以廓清。 一、准入资质 11 / 19 房地产开发企业实行严格的资质准入。城市房地产开发经营管理条例第 9 条规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质登记。房地产开发企业应当按照核定的资质登记，承担相应的房地产开发项目。房地产开发企业未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营，所签订的商品房买卖 合同效力如何认定？ 就商品房开发环节而言，最高法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第 15条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前一方取得房地产开发经营资质的，应当认定有效。最高法院在民一终字第 45 号判决书中亦认定，虽然签订该合同时，双方均无房地产开发资质，且涉案土地亦为国有划拨土地，但随后双方又与具有房地产开发资质的福永公司签订了三方合作开发 合同，并陆续缴纳了土地出让金，还将涉案土地变性为商住用地，同时也取得了政府相关部门审批颁发的建设工程规划许可证、房地产预售许可证等行政批文，因此，福星公司与富山宝公司双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系，二者之间签订的合作12 / 19 投资兴建三星花园合同书应为有效合同，对双方当事人具有约束力。为了规范房地产市场秩序、确保商品房质量，在商品房销售阶段，房地产开发企业欠缺开发经营资质的，除非起诉前取得相应资质，否则商品房买卖合同应被认定为无效。 二、强制许可 房地产项目的各个环节都存在大量强制许可，欠缺强制许可的房地产项目在性质上属于违法建筑，国家对违法建筑持否定性评价。 1、国有土地使用权证 根据城市房地产管理法第 38 条和第 39 条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，否则不得转让。那么，国有土地使用权证是不是房屋买卖合同有效的必要条件？对此，法释 20168 号解释第 9 条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立 合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。因此，除非转让方在起诉前取得土地使用权证书，否则房屋买卖合同无效。 2、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证 城乡规划法第 38条第 2 款规定，以出让方式取13 / 19 得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。第 40 条第 1 款同时规定，在城市、 镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。根据上述两条规定，建设工程必须取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。城市房地产管理法第 45条同样规定，商品房预售应当持有建设工程规划许可证。就建设用地规划许可证而言，城乡规划法 第 39条规定，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。最高法院在民终字第 102 号民事判决中亦 认定，双方在订立建设工程施工合同时，尚未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，因此合同无效。同样，欠缺此二证的房屋买卖合同应被认定为无效，但允许在起诉前补办。 3、商品房预售许可证 城市房地产管理法第 45条第 4款规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房屋管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。欠缺预售许可证是否影响商品房14 / 19 买卖合同的效力？最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 2 条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预 售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 三、土地用途管制 划拨土地之上房屋转让受到严格限制。城市房地产管理法第 40 条第 1 款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。法释 20168号解释第 11条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合 同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。鉴于我国对对划拨土地进行严格的用途管制，未经有批准权的政府批准的划拨土地上房屋的买卖合同应属无效，至于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金，属于政府行政管理职权范围，不应因此影响民事合同效力，城市房地产管理法第 40条第 2 款同样规定了有批准权的政府决定可以不办理土地使用权出让手续。 四、行政管理 15 / 19 根据城市房地产管理法第 39条第 1款第 2 项规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产 时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。该条究竟属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定，司法实践一直存在争议。最高法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复曾指出，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当同时符合转让方已经支付全部土地使用权出让金和完成开发投资总额的 25%以上两个条件，否则房地产转 让合同无效。该答复倾向于将城市房地产管理法第 39 条第 2 项认定为效力性强制性规定。但是，最高法院此后通过一系列案例否定了这一态度，确认该项规定为管理性强制性规定： 1、最高法院民一终字第 46号民事判决书认定，城市房地产管理法第 39条关于土地转让时投资应达到开发投资总额 25的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法 第 39条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。 2、最高法院民提字第 165 号民16 / 19 事判决书认定，虽然城市房地产管理法第 39 条第 1 款第 2 项规定，土地转让应完成开发投资总额的 25%以上；成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，但该规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，齐祥公司以土地定金转让协议违反该项规定为由主张合同无效的理由不能成立。 3、最高法院民一终字第 18号民事判决书认定，城市房地产管理法第 39 条第 2 项、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第 19 条为法律、行政法规中的管理性强制性规定，均不能作为认定合同无效的依据。 根据城市房地产 管理法第 45条第 1款第 3 项规定，商品房预售，应当按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。该项规定与 第 39条第 1 款第 2项类似，都是房地产行政管理部门对不符合开发投资条件的土地或工程办理相关权属变动作出的限制性规定，并非认定房屋买卖合同效力的要件。 五、无权处分 根据城市房地产管理法第 38条第 4项规定，未经其他共有人书面同意的共有房地产不得转让。物权法第 97 条同样规定，处分共有的不动产或者动产以及 对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另17 / 19 有约定的除外。根据城市房地产管理法第 38 条第 6 项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。违反第38条第 4项和第 6 项规定转让房屋的，性质上都属于无权处分。 最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第 3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出 卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。最高法院民一终字第 81 号民事判决书认定，即便华联商厦不享有处分权，根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第 3 条第 1款规定精神，无权处分亦非导致合同无效的法定事由。物权法第 15条确立了债权效力和物