租赁合同关系

1 / 24 租赁合同关系 融资租赁合同中，存在买卖合同关系和租赁合同关系，涉及出租人、出卖人、承租人三方当事人。在买卖合同关系中，出卖人是由承租人选定的，但由出租人以买受人身份与出卖人签订买卖合同，出卖人按照合同规定直接将出卖的标的物交付承租人，而不必经过出租人。出租人在这一合同中主要起融资作用。承租人具有买受人的实际地位，享受买受人的权利，承担买受人的义务。由于租赁合同以买卖合同为前提，所以出租人与承租人在融资租赁合同中的权利义务关系与在财产租赁合同中的关系有所不同。下面根据我国合同法第十四章的相应规定，简 述一下融资租赁合同中出卖人、出租人、承租人的各自义务。 出卖人的义务 1、出卖人应向出租人转移租赁物所有权并取得标的物价款。出卖人保证租赁物所有权的完整有效，无第三人对租赁物追索或主张权利。根据法律规定或者合同约定，办理必要的手续。 2、出卖人应按照合同规定的期限、方式、地点等直接向承租人交付租赁物。 3、出卖人应保证交付的标的物符合国家规定的质量标准或者合同约定的标准，并应按照合同约定向承租人履行租赁物的售后服务，如安装、调试、培训等。 2 / 24 出租人的 义务 1、出租人应当按照承租人的选择确定出卖人和租赁物。出租人 根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。 2、出租人应按买卖合同约定的期限、方式支付价款。 3、出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。出租人把租赁物的所有权转让给第三人时，融资租赁合同对第三人仍然有效。 4、出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不 能确定的，租赁物的所有权归出租人。 承租人的义务 1、承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。当事人约定租赁期间届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物的，收回租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以要求部分返还。 3 / 24 2、承租人应按合同约定接受并检验租赁物、并应妥善保管和使用租赁物。未经出租人同意不能有租赁物转让、抵押、拍卖等侵害出租人对租赁物的所有权的行为。承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。 租赁合同双方应注意事项 作者 : 时间 :2016-03-23 查看 评论 租赁合同双方应注意事项 甲方应注意事项： 1租赁物 2承租人 3租赁期限 4租金 5租赁物维修与保养 6违约责任 乙方应注意事项： 1出租人资格 2租赁物 3合同形 式 4合同内容 5租赁期限 6租金 7转租 4 / 24 8违约责任 一、租赁合同的概念及特征 租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金并在租赁关系终止后将租赁物返还给出租人的协议。现实生活中租赁合同的种类主要有财产租赁合同、商品房租赁合同、车辆租赁合同、船舶租赁合同、柜台租赁合同和企业租赁经营合同等等。 根据一般的说法，租赁合同具有以下特征： 1、租赁合同是诺成、有偿、双务合同 租赁合同的成立无须交付标的物或履行特定行为，故为诺成合同，而非实践性合同；租赁合同承租人必须按规定或者按约定向出租人交付租金，因而是有偿合同；租赁合同当事人的任何一方从对方取得利益，均须支付一定的代价，出租人以转移租赁物的使用收益权而取得租金，承租人以交付租金而取得租赁物的使用收益，双方的权利与义务具有对应性、对价性，因而租赁合同是双务合同。 2、租赁合同是转移对产使用权的合同 租赁合同是以承租人一方取得对租赁物的使用收益为目的的，并在租赁期满后承租人应将租赁物返还出租人，因而租赁合同仅仅转移租赁物的使用收益权，并不转移租赁物的所有权，这一点使它区别于买卖合同、赠与合同等转移财产所有权的合同。所以，出租人在与承租人订立了房屋租5 / 24 赁合同后将房屋交由承租人居 住，即将房屋的占有使用权在租赁期间交由承租人行使。 3、租赁合同为不要式合同 我国合同法虽然在 215 条中规定，租赁期限 6个月以上的租赁合同应当采用书面形式，但同时规定，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，而不是认定租赁合同不成立或者无效，可见，我国合同法对于租赁合同是作为不要式合同 为一般情形的。当然，这并不排除其他法律或者法规对某些租赁合同作出需要特殊形式的规定，如房屋租赁合同其订立、变更、终止等应当采用书面形式，甚至要求登记。 4、租赁标的物只能是特定的非消耗物。 租赁合同的标的物可以是动产，也可以是不动产。但因合同终止后，承租人必须把租赁物返还给出租人，因此租赁物只能是特定非消耗物，这一特征使之与消费借贷区别开来。 二、租赁合同的期限 租赁合同的期限原则上由租赁合同当事人约定，然而，为了防止租赁期限过长，使合同双方当事人受合同拘束的 状况长期不能改变，从而不利于保护当事人的权益和发挥财产的效用，合同法第 214 条规定：“租赁期限不得超过6 / 24 20 年。超过 20 年的，超过部分无效。”“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过 20 年。”这样规定就给双方当事人在 20 年期限届满之后有补充、调整的机会，有利于公平原则的实现。若 20年租赁期满，当事人双方仍然希望保持租赁关系，可以采取两种方式，一是并不终止原合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议，这时法律视为原合同继续有效，但租赁期限为不定期，这种状况是合同的 “法定更新”；二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签租赁合同，当事人可再订租赁期限为 20 年的合同，这是合同的“约定更新”。 三、租赁合同中当事人的主要义务 出租人的义务 1、将租赁物移交承租人使用、收益。 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可随时解除合同。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 因不可归 责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 7 / 24 2、维修义务。 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 承租人的义务 1、按约定使用租赁物 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。没有约定或者约定不明确，可以协议补充，仍不能确定的，。按租赁物的性质使用。未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受刭损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 2、妥善保管 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造或租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 3、对租赁物不得擅自改变或转租 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人未经出租人同意 将租赁物转租给第三人的，出租人可以解除合同。 4、支付租金 8 / 24 承租人应当按约定期限支付租金。没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 5、租赁期届满返还租赁物。 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物 ，返还的租赁物应当符合按照终定或者租赁物的性质使用后的状态。 四、几个问题： 合同法对使用租赁物收益的归属，租赁物所有权发生变动和转租等问题作了规定。 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。合同法第 225 条对此作了明确规定，在一般情况下，承租人不仅重视对租赁物的使用，而且也重视对租赁物的收益，即通过使用而取得一定的经济利益，有时，承租人租赁他物的直接目的就是获得收益。这种收益，即包括一般收益，也包括孳息收益。承租人支付的租金 ，在一定程度上包含了承租人获得收益的对价。所以，除合同当事人另有约定，在租赁期间，因占有、使用租赁物而获得的收益，归承租人所有。 9 / 24 租赁合同在当事人之间既引起债权法律关系又引起物权法律关系，即导致承租人获得物权性质的租赁权和先买权。 承租人的租赁权表现在两个方面：其一，在租赁合同有效期间，出租人将财产再租给第三人的行为对承租人无效；其二，出租人在租赁关系存续期间可将财产出卖，但这一行为不消灭承租人的租赁权即买卖不破租赁，这种现象称为“债权的物权化”。我国合同法第 229 条规定了买卖不 破租赁原则。承租人享有的物权性质的租赁权，不仅限于不动产租赁，也可指动产租赁。 在“买卖不破租赁”的原则下，租赁物在租赁期间转让他人，租赁合同继续有效，仅是出租人发生了变更，具体地讲，原租赁合同会产生以下效力： 1、原出租人因让与租赁物而脱离出租人地位，此后的权利义务概由受让人承受，得向承租人行使出租人的权利； 2、受让人与承租人之间权利义务的内容，如租金的数额、修缮义务的负担、租赁期限、租金支付时间、方式等，均依据原租赁合同； 3、受让人对于承租人的租金请求 权的承受，应通知承租人，在未通知前，承租人向原出租人所为的义务履行应有效，原出租人与受让人之间依据不当得利的规定处理。 10 / 24 租赁合同还导致承租人享有先买权，当出租人出卖其出租物时，在同等条件下，承租人有优先购买该 出租物的权利。这也是债权物权化的表现之一，合同法第 230 条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”与“买卖不破租赁”不同的是，承租人的优先购买权仅限于不动产，在我国由于土地所有权不能进行买卖，所以仅房屋租赁可用 此规则，为保障承租人的利益，法律规定出租人对其房屋的转让受一定限制，出租人应当在出卖之间的合理期限内通知承租人，承租人愿意购买此房的，在同等的条件下，有优先购买权，若出租人未尽通知义务或虽尽通知义务，但在同等条件下而将房屋售与他人，此时，承租人可以请求法院或仲裁机构宣告该买卖合同无效。 转租 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。我国合同法第 224 条规定：“承租人经出租人同意 的，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同：”可见未经出租人同意而为转租是不合法转租，11 / 24 属违约行为，出租人可以解除合同。当然，若出租人不解除合同，租赁合同仍然有效，不因承租人的转租而受影响。 【案例】 某市商业局与林某签订了企业租赁经营合同。合同规定：商业局所属四海酒店连同价值 50 万元的设备租给林某经营；每月林某向商业局交纳租金、设备折旧费及管理费；林 某负责向 27 名职工发放工资和奖金；租赁期限为两年。合同签订后一年，林某又与黄某签订租赁合同，将四海酒店转租给黄某经营，并约定黄某将后一年的租金、设备折旧费和管理费一次性支付给林某，由林某按月交付给商业局。转租合同签订后，黄某一次性支付给林某 l0 万元，并对四海酒店进行经营。商业局发现以后，即告诉黄某，林某转租未经商业局同意，转租无效。但黄某认为自己侍清了租金，理应继续经营。因林某已到外地，商业局以林某和黄某为被告诉至法院，请求判决。法院经审理认为，商业局与林某签订的租赁合同有效，林某未经商业局同意，擅自将酒店 转租他人经营，且将转租租金据为己有，侵害了商业局的合法权益。商业局有权解除合同。林某与黄某签订的转租协议无效，林某应将所收黄某租金等款项 10 万元退还给黄某，黄某应将四海酒店的经营权返还给商业局，林某与黄某应赔偿商业局的经济损失，并相互承担连带责任。 在这个案件中，第三人黄某应当知道转租要经出租12 / 24 人同意，仍在出租人未同意的情况下，与林某签订租赁经营合同，转租合同应属无效，对此黄某与林某均有责任。法院判决是正确的。 经出租人同意的转租是有效的，但由于在同一租赁物上出现了三个当事人、两个合同 关系，即出租人、承租人、第三人可称之为次承租人，这三人这间的法律关系必须明确：首先，出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响，承租人仍然应向出租人承担支付租金、在租赁期间届满时返还租赁物的义务，因此承租人的行为造成租赁物损失的，承租人仍然要对出租人负责；其次，虽然次承租人与出租人之间没有合同关系，次承租人可以直接向出租人支付租金；再次，在租赁合同终止或被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止，因为该合同的订立是以前一个租赁合同为基础的。 财产租赁合同应注意严格按其法律特征考虑，不符合特征的不能按租赁合同对待。 现实生活中有的合同尽管与财产租赁合同相似，但不能适用财产租赁合同的规定。下列几种情况不适 用：第一，如果租赁物是易损耗物、易腐物、不特定物的。第二，租赁物是法律禁止自由流通或限制流通物的。第三，土地使用权的有偿转让，是根据国务院 1990 年中华人民共和国城镇国有土地使用权有偿转让暂行条例和13 / 24 外商投资开发经营成片土地暂行管理办法签订，由国家行政控制。第四，企业租赁经营，是企业经营的一种方式，其合同内容由国家行政 法规和行政命令决定，与财产租赁合同有很大差异。 五、租赁合同争议的解决租赁合同争议的解决主要有四个途径，协商、调解、仲裁或是诉讼。 协商是租赁合同双方当事人解决纠纷常用的一种方法。它程序简单、方式灵活、费用低，是当事人应优先考虑的争议解决方式，但该方式达成的解决方案没有法律上的强制力。 其次，可以选择调解，在实践中，国内租赁合同纠纷的调解有的由有关组织主持，如人民调解委员会，有的由行政机关主持，有的由仲裁机构和人民法院主持。涉外租赁合同的调解，应当符合我国法律法规的规定， 坚持平等互利原则，参照国际上的习惯作法。调解在涉外租赁合同纠纷的处理中不是法定程序，但由于我国一贯坚持以调解为主，多调解少仲裁、先调解后仲裁的原则，对发展我国的对外经济贸易关系发挥了良好的作用，这一作法已经引起了国际上的普遍重视。联合国国际贸易法律委员会继制定仲裁规则后，又制定了调解规则，各国仲裁机构纷纷表示愿意采用调解方式来解决合同纠纷。 以仲裁的方式解决租赁合同的纠纷，具有形式灵活、14 / 24 程序简便、解决争议时间短、费用低等优点，在涉外租赁合同纠纷解决中被普遍采用，在解决国内租赁合同的纠纷中也越来越 受欢迎。仲裁机构对租赁合同的纠纷案件的管辖权以双方当事人的书面仲裁协议或合同中的仲裁条款为依据。仲裁程序的特点是当事人可就仲裁员、仲裁机构等进行选择，更多地体现了意思自治原则，仲裁裁决也易于被当事人所接受。诉讼虽有程序复杂、费用较高、时间较长的缺点，但作为最具有强制性的解决纠纷的方式，仍不失为解决租赁合同纠纷的重要方式。根据民法通则第 135 条和第 137 条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间是 2年，法律另有规定的除外，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时算起。就财产租赁合同来说，当出现纠纷时， 当事人应在诉讼时效期间 2 年内向人民法院提起诉讼并主张权利，否则，超过 2 年，法院将不再予以保护。 但是在租赁合同中应特别引起注意的是，拒付或延付租金的诉讼时效是短期诉讼时效，即一年的诉讼时效。 甲方签订与履行合同甲方签订与履行合同时应注意： 一、有关租赁物的条款 【案例】 原告某市水暖设备安装公司于 1992 年 4 月与市自来水公司分家后，未经城市建设部门批准，擅自在原属自来水15 / 24 公司使用的巷道上搭建一简易棚屋。 1993 年 6 月，原告将该巷道上的简 易棚屋出租给被告刘剑做服装生意，双方签订了门面房屋租赁合同，合同规定租期 1 年。 l994 年合同期满后，双方同意续租 l 年。 l995年 6 月 5 日，原、被告再次签订房屋租赁合同一份。合同规定租期 1 年，每月租金 l70 元。合同期满后，被告保证将房交还原告。去年 6 月 5 日合同期满后，原告按合同规定要收该房，被告则以原告未依法取得房屋产权，没有出租权为由，拒不退房。以致双方发生纠纷，原告诉至法院。 复杂关系下房屋租赁合同的起草 赵永军郭 珩李 强 编者按 房屋租赁本是司空见惯之事，但 稍有不慎，极易引发纠纷。每一所出租的房屋都有各自的背景和条件，并不是所有的房屋都符合出租条件。承租人在承租前应谨慎行事，不能只看房屋的表面现象，关键是要透过现象看本质，即要审查房屋租赁行为在法律上能否可行。 XX 年11 月，我们接受某公司的委托，为该公司租赁某地一处厂房起草租赁合同，租金总额超过 1100 万元。我们经过调查发现：该厂房的所有权人与土地使用权人不一致；该土地使用权被土地使用权人抵押后，又因债务纠纷被法院依法查封；且土地使用权人已宣告破产，该土地使用权已被列为破产财产；该公司希望的租赁期限又超过该 土地使用权的出让期16 / 24 限。 面对如此复杂的法律关系，为了尽最大可能排除其中存在的法律障碍，避免风险，实现该公司的预期利益，我们起草了如下合同文本，其中房屋租赁部分由律师助理李强起草，土地租赁部分由律师助理郭珩起草，由赵永军律师最后统稿。 本合同于 XX 年 12 月 30 日由下列双方签订： 出租人：某股份有限公司 承租人：某有限公司 鉴于按以下条款和条件甲方同意出租、乙方同意承租房屋，甲、乙双方根据合同法、城市房地产管理法、城市房屋租赁管理办法、 市房屋租赁管理暂行规定等法律、法规、规章的有关规定，在平等自愿、协商一致的基础上，订立本合同。 1 租赁物基本情况 房屋坐落 甲方同意出租、乙方同意承租坐落于市路东首北侧的房屋，房屋所有权证号为：房权证城字第69 号。该房屋的设计用途为工业，属混合结构。该房屋平面图见本合同附件 4。 在该房屋使用范围内建造的其他地面附着物、附属物、设施等，也包括在本合同的标的内。 17 / 24 房屋面积 该房屋的建筑面积共计平方米。房屋状况说明见本合同附件 5。 房屋设施及装修状况 属于该房屋的设施包括：在该房屋使用范围内已完成的对墙面、地面、天花板和屋顶装修装 饰而添置的附属物、照明设施。该房屋设施及装修状况见本合同附件 5。 房屋用途 乙方承租该租赁物用于生产、销售和其他制品及办公等配套用途。 2 承诺与保证 甲方在签订本合同及向乙方交付该租赁物时，向乙方承诺并保证： 除本合同第 3 条第 1 款陈述的限制条件外，甲方取得该房屋所有权的手续齐备，系该房屋唯 一合法的所有权人，且该房屋的权属无任何争议； 除本合同第 3 条第 1 款陈述的限制条件外，该房屋未受其他司法机关和行政机关裁定、决定查封或者其他形式的限制，也未对该房屋设置抵押； 该房屋的建造符合国家及当地的有关规定，符合安全标准，并符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定； 18 / 24 甲方出租给乙方的租赁物具备应有的使用性能，符合租赁的使用要求。 乙方承诺，在本合同租赁期限内，甲方有权对该租赁物设置抵押。 3 本合同生效的前提条件 限制条件 在签订本合同及向乙方交付该租赁物前，甲方出租的租赁物存在以下限制条件： 甲方于 2001 年 4 月取得该房屋所有权时，未同时办理国有土地使用权转让手续，该房屋使用范围内平方米的土地使用权仍在有限公司名下，使用期限为 1995 年 8 月 4日至 2016 年 8 月 4 日，且已列为有限公司的破产财产； 该土地使用权已于 1995 年 8 月被有限公司抵押给中国银行市支行，该抵押手续尚未解除； 2002 年 9 月，市中级人民法院依据申请执行人市玻璃厂的申请，查封了该土地使用权，该查封 手续尚未解除； 市人民法院依据有限公司清算委员会的申请，已于 2002 年 5 月依法裁定宣告有限公司破产还债，该房屋使用范围内的部分地面附着物、附属物、设施等已列为有限公司的破产财产。 本合同生效的前提条件 19 / 24 甲、乙双方签订本合同之日起 30 日内，下述条件成就，本合同始能生效： 有限公司破产清算组同意甲方向乙方出租该房屋，并同意出租该房屋使用范围内已列为有限公司破产财产的地面附着物、附属物、设施等，且不向乙方提出索取租金及其他费用的要求； 该土地的抵押权 人同意甲方向乙方出租该房屋，且不向乙方提出索取租金及其他费用的要求； 法院依法解除对该土地使用权的查封； 政府有关部门同意在该土地的使用期限届满时，该土地的使用权出让给甲方或者乙方。 4 租赁期限 租赁期限 甲、乙双方同意租赁期限为 10 年，自 XX 年 1 月 1日起，至 2016 年 12 月 31 日止。 甲、乙双方实际办理租赁物交付手续之日的第二日为本合同实际的起租日。起租日顺延的，止租日相应顺延。 租赁期限的续展 租赁期限 届满前 3 个月，甲、乙双方应就是否续展租赁期予以协商。若乙方未以书面形式向甲方表示续租的意向或者双方未能就续租条件达成一致，甲方可以重新招租。 甲方重新招租时，在同等承租条件下，乙方享有对20 / 24 该租赁物的优先承租权。 5 租赁物的交付与签收手续 本合同签订之日起 10 日内，甲方应向乙方提交该租赁物的水、电、蒸汽、排污、消防、道路等设施的使用、交费等情况的文件及技术资料。乙方收到上述文件和资料后，办理书面签收手续，作为本合同的附件。 本合同签订之日起 30 日内，甲方自行 将该房屋内的设备进行迁移，腾空房屋，但应根据乙方的要求保留水、电、蒸汽、排污、消防等生产所需的设施。迁移费用由甲方承担。 甲方应于起租日前，向乙方交付符合本合同第 3 条第 2 款约定的全部法律文件。乙方收到符合约定的法律文件时，办理书面签收手续，作为本合同的附件。 本合同第 5 条第 1、 2、 3 款履约后，甲、乙双方正式办理租赁物交付手续。甲方应向乙方交付符合以下要求的租赁物： 房屋及场地清理完好，无其他杂物； 水、电、蒸汽、排污、照明等设施能正常使用； 消防 设施符合消防安全要求。 在交付时，甲、乙双方共同对所交付租赁物的现状进行登记、拍照，办理书面签收手续，作为本合同的附件。 6 租金及其他费用 21 / 24 租金数额 甲、乙双方约定，该租赁物的租金为： 因需对该租赁物进行部分改建和改装， XX 年度的租金为 80 万元； XX 2016 年度，每年度的租金为 120 万元。 上述租金包括了乙方承租该房屋的租金，也包括了乙方承租该房屋使用范围内的土地、地面附着物、附属物及设施的租金。乙方承租的租赁物中属 于有限公司破产财产或者其他第三人财产的，由甲方负责与有限公司清算组或者其他第三人协商租金的分配事宜。 如遇提前终止本合同的事由致使本合同提前终止履行时，按照乙方实际使用天数计算应交纳的租金。 因第三人主张权利，致使乙方不能对租赁物使用、收益的，乙方可以要求减少租金或者不支付租金。 支付方式 本合同生效后，甲方每年 1 月 1 日一次性向乙方开具全年的租金发票，并书面通知乙方付款帐户；乙方按季度付款，每季度第一个月的 2 日前向甲方支付当年租金总额四分之一的款项。 如甲方不开具发票，乙方可延缓付款，并不就此承担违约责任。甲