（企业管理专业论文）房地产业网络协调机制研究.pdf

一一、! ，、0 独创性声明 本人郑重声明：所提交1 1 1 学位论文是本人在导师指导下独立进行研究工作 所取得的成果。据我所知，除了特i i ) i i 以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果。对本人的研究做出重要贡献的个人和集 体，均己在文中作了明确1 1 1 说明。本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：翠三荤 日期： 型呈：垒：丝 学位论文使用授权书 本学位论文作者完全了解东北师范大学有关保留、使用学位论文的规定， 即：东北师范大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和 电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权东l l l i l 范大学可以将学位论文的全 部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它复制手段 保存、汇编本学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：弹 日 期弘l 立：望加 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 指导教师签名：差翻堕 日期：，o - 吆矽 电话： 邮编： 摘要 房地产是我国的支柱产业，在我国经济体制由计划经济转向市场经济的大环 境下，国家加大对我国房地产市场的规范力度，而经济的全球化使国外资本的不 断进入更使得房地产业的竞争变得愈加激烈。资源与能力的限制以及竞争环境的 不稳定，促使企业需要通过寻求合作以保持竞争优势，在继战略联盟、产业集群 之后，产业网络成为新的研究热点。房地产产业网络是房地产业利益相关者之间 的一种互惠关系，是以房地产开发企业为核心，以任务结构为基础的产业网络。 房地产业网络的协调问题是网络稳定发展的关键，构建房地产业网络协调机制有 利于房地产业网络成员长远利益的实现。 本文以房地产业网络及其网络成员间的协调问题作为研究对象，从产业网络 的视角出发，采用规范分析和实证分析相结合的方法，综合运用资源基础论、委 托代理理论、结构洞理论等理论知识以及因子分析的方法，结合房地产业的行业 特点对房地产业网络及其协调机制问题进行了研究，具体研究内容如下： 一、通过对产业网络以及协调理论等相关文献的研究，将易与产业网络混淆 的产业集群、社会网络概念进行比较，得出三者的不同之处以及相互间的联系并 确定适合本命题的产业网络定义：经过文献梳理找到适合本命题的研究方法。 二、运用资源基础理论、委托代理理论以及结构洞理论结合房地产业特点进 行分析，得出房地产业网络的三个基本要素，即：资源、行动主体以及活动。 三、依据文献资料总结出影响网络协调的多种因素并制成调查问卷，运用因 子分析法将问卷得到的数据进行分析，发现：合作者特质、决策行为限制、不确 定性、利益目标冲突、相互信任依附度以及信息非对称性是影响房地产业网络协 调的六个因素。 四、针对以上六个因素分别制定出合作者选择机制、决策机制、监控机制、 目标管理- n 益机制体系、信任评估保障机制以及信息机制六大协调机制：从客户 关系管理的角度出发设计出房地产业网络协调模型。 本文研究的房地产业网络及其协调机制对我国房地产企业的发展提供了良好 的竞合环境与协调机制；而本文的研究方法、应用的相关理论以及研究结果对规 范我国房地产市场，解决房地产项目开发过程中存在的低效率、超工期等问题， 塑造或提高网络成员核心竞争力等具有重要的理论和现实意义。随着国家土地市 场化进程的加快，本文的研究成果具有一定的使用价值。 关键词：房地产业网络；任务结构；协调机制 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei so u rc o u n t r y sp i l l a ri n d u s t r y , u n d e rt h ee n v i r o n m e n to fo u r c o u n t r y se c o n o m i cs y s t e mf r o mt h ep l a n e de c o n o m yt ot h em a r k e te c o n o m y , t h e c o u n t r yi n t e n s i f y e f f o r t st o r e g u l a t e c h i n a s r e a le s t a t em a r k e t , b u te c o n o m i c g l o b a l i z a t i o nm a d ef o r e i g nc a p i t a le n t e r i n gc o n s t a n t l ya n dt h e nm a k e st h er e a le s t a t e c o m p e t i t i o n h a sb e c o m em o r ei n t e n s e ，t h er e s t r i c to fr e s o u r c e sa n dc a p a c i t ya n d p r e c a r i o u se n v i r o n m e n ti nc o m p e t i t i o n , p r o m p t i n gb u s i n e s s e sb yw a yo fs e e k i n g c o o p e r a t i o nt ok e e pt h ec o m p e t i t i v ee d g e ，a f t e rt h es t r a t e g i ca l l i a n c e sa n di n d u s t r i a l c l u s t e r , i n d u s t r i a ln e t w o r kb e c a m ean e wr e s e a r c hh o t s p o t t h er e a le s t a t ei n d u s t r y n e t w o r ki sar e c i p r o c i t yr e l a t i o n s h i pt h o u g ht h er e a le s t a t ei n d u s t r ys t a k e h o l d e r , i ti s c e n t e r i n go nt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o m p a n y , a n db a s e do nt h et a s ks t r u c t u r e t h e c o o r d i n a t i o np r o b l e m so fr e a le s t a t ei n d u s t r yn e t w o r ka r et h ek e yi ns t a b l ed e v e l o p m e n t ， b u i l d i n g ar e a le s t a t e i n d u s t r yn e t w o r kc o o r d i n a t i o nm e c h a n i s mi sp r o p i t i o u st o a c h i e v i n gt h a tm e m b e r s l o n g t e r mi n t e r e s t s i nt h i st e x t ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yn e t w o r ka n di t sm e m b e r sc o o r d i n a t i o np r o b l e m s a st h eo b j e c to fs t u d y , f r o mt h ei n d u s t r i a ln e t w o r kp e r s p e c t i v e ，u s et h em e t h o dt h a t c o m b i n e 、7 l ，i t l ln o r m a t i v e e c o n o m y a n d p o s i t i v ea n a l y s i s s y n t h e s i su s i n g r e s o u r c e b a s e dv i e w 、p r i n c i p a l - a g e n tt h e o r y 、s t r u c t u r a lt h e o r e t i c a l k n o w l e d g ea n d m e t h o do ff a c t o ra n a l y s i s c o m b i n ew i t hc h a r a c t e r i s t i c so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yt o s t u d i e dr e a le s t a t ei n d u s t r yn e t w o r ka n di t s c o o r d i n a t i o nm e c h a n i s m c o n c r e t er e s e a r c h c o n t e n t sa sf o l l o w s ： 一t h r o u g ht h er e s e a r c ho fi n d u s t r yn e t w o r ka n dc o o r d i n a t i o nt h e o r ye t c c o r r e l a t i o nt h e o r y , w i l lb ec o m p a r et h ei n d u s t r i a lc l u s t e rc o n f u s e d 、析t 1 1t h ei n d u s t r i a l n e t w o r ke a s i l yt ot h es o c i e t yn e t w o r kc o n c e p t ，g e tt h ed i f f e r e n c ea n dt h ec o n t a c ta m o n g t h et h r e ea n df i xo nt h ei n d u s t r yn e t w o r kd e f i n i t i o nt h a tf i tt h i st o p i c ；f i n do u tt h e r e s e a r c hm e t h o dt h a tf i tt h i st o p i cb yp a p e r sa r r a n g i n g 二u s i n gt h er e s o u r c e - b a s e dt h e o r y 、t h ep r i n c i p a la g e n tt h e o r ya n dt h es t r u c t u r a l h o l e sa n dc o m b i n i n gr e a l t yi n d u s t r yc h a r a c t e r i s t i ct oa n a l y z e d g e tr e a le s t a t ei n d u s t r y t h r e eb a s i ce l e m e n t s ，n a m e l y ：r e s o u r c e s ，a c t o r s ，a n da c t i v i t i e s 三a c c o r d i n gt ot h ed o c u m e n t a t i o nt og e tt h ev a r i e t yf a c t o r st h a te f f e c t st h e n e t w o r kc o o r d i n a t i o na n dm a d ei n t oq u e s t i o n n a i r e ，a n a l y z et h eq u a n t i t a t i v ed a t ab y f a c t o ra n a l y s i s ，f i n d ：p a r t n e rc h a r a c t e r s 、d e c i s i o nb e h a v i o rl i m i t e d 、 u n c e r t a i n t y 、 c o n f l i c to fi n t e r e s tm u t u a lt n l s t 、e x t e n ta n di n f o r m a t i o na s y m m e t r ya r et h ef a c t o r st h a t a f f e c tt h er e a le s t a t ei n d u s t r yn e t w o r kc o o r d i n a t i o n 四a i m i n ga b o v e s i xf a c t o r st ow o r ko u tc o o p e r a t o r s e l e c t i o nm e c h a n l s m r e s p e c t i v e l yd e c i s i o n m a k i n g m e c h a n i s m 、r e a l - t i m em o n i t o r i n g 、m a n a g e m e n t b y 0 b j e c t i v e b e n e f i t m e c h a n i s ms y s t e m 、t r u s te v a l u a t i o ns a f e g u a r dm e c h a n i s m sa n d i n f - o 咖a t i o ns y s t e m st h i s s i x b i g c o o r d i n a t i o nm e c h a n i s m ； f r o mt h ec u s t o m e r r e l a t i o n s h i pm a n a g e m e n t d e s i g na r e a le s t a t en e t w o r kc o o r d i n a t i o nm o d e l t h i sp a p e rs t u d i e st h er e a le s t a t en e t w o r ka n d i t sc o o r d i n a t i o nm e c h a n i s ma n di t p r o v i d eaf a v o r a b l ee n v i r o n m e n to fc o m p e t i t i o na n dc o o r d i n a t i n gm e c h a n i s m ，h o w e v e r “sp a p e r sr e s e a r c hm e t h o d 、a p p l i c a t i o no fr e l a t e dt h e o r i e sa n dr e s e a r c h r e s u l th a v e i m p o r t a n tt h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c ei nr e g u l a t ec h i n a s r e a le s t a t em 狄e t ， s 0 1 v et h el o we f f i c i e n c y ，u l t r a d u r a t i o n i s s u e si nr e a le s t a t ep r o j e c td e v e l o p m e n t p r o c e s s ，c r e a t eo re n h a n c et h ec o r ec o m p e t i t i v e n e s so f n e t w o r km e m b e r s a l o n gw i t ht h e a c c e l e r a t i o no ft h ep r o c e s so ft h el a n dm a r k e t i z a t i o n ，t h i sr e s e a r c hh a sac e r t a mu s e v a l u e k e y w o r d s ：r e a le s t a t en e t w o r k ；t a s ks t r u c t u r e ；c o o r d i n a t i o n ；m e c h a n i s m h l 目录 摘要i a b s t r a c t i i 目录i v 弓i言1 一、绪论2 ( 一) 研究背景及意义2 ( 二) 研究现状2 ( 三) 研究目标及内容3 ( 四) 研究思路3 ( 五) 研究方法4 ( 六) 研究创新点4 二、相关理论研究述评5 ( 一) 产业网络理论5 ( 二) 协调模式与协调机制。7 ( 三) 资源基础论、委托代理理论、结构洞理论1 0 三、房地产业网络及协调影响因素1 3 ( 一) 房地产业网络构成因素分析1 3 ( 二) 房地产网络建设以任务结构为基础1 4 ( 三) 产业网络协调过程中主要影响因素1 6 四、房地产企业网络资源协调影响因素的验证性分析18 ( 一) 问卷设计与发放18 ( 二) 因子分析方法18 ( 三) 样本适用情况初步分析1 9 ( 四) 因子分析过程与结果2 0 ( 五) 因子综合评价。2 6 ( 六) 房地产业网络协调影响因素的研究结论2 8 五、房地产业网络协调机制设计3 2 ( 一) 合作者选择机制3 2 ( 二) 决策机制3 2 ( 三) 监控机制3 3 ( 四) 目标管理一利益机制体系3 4 ( 五) 信任评估保障机制3 5 i v ( 六) 信息机制3 6 ( 七) 房地产业网络协调模型3 6 结 论3 9 参考文献4 0 附录4 3 后记4 6 在学期间公开发表论文及著作情况4 7 v 东- i l ：! j i f 范大学硕士学位论文 己i 吉 j-仁j 产业网络是继战略联盟、产业集群后出现的又一新的研究方向，关于产业网 络的研究已经涉及到许多领域，但构建房地产业网络还是较新的研究方向。我国 房地产业兴起于二十世纪八十年代，近三十年，我国房地产经历了从无到有，从 混乱到规范的过程，房地产已经成为国民经济的支柱产业，随着国家宏观调控和 消费者的购买行为同趋理性的现状对我国房地产业发展提出了新的要求。 中国的房地产业是个高度零散的行业，目前中国房地产业竞争加剧，导致房 地产开发企业向规模化、集团化方向发展，这也是世界各国房地产发展历史的共 同点。我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键 时期。一些大的房地产公司实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形 成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。这就使得房地 产业网络的构建提供了基础，也使得房地产业网络的形成成为一种可能。 房地产业网络是一个比较宏观的系统，网络成员众多，使得协调问题成为网 络稳定发展的关键，建立有效的协调机制是房地产业网络协调发展的重要保证。 东北师范大学硕士学位论文 一、绪论 ( 一) 研究背景及意义 1 研究背景 1 9 8 1 年至今，我国房地产业发展的同时也伴随着一些问题的产生。在我国房 地产业发展早期，从事房地产开发的企业其发展战略都侧重于经营范围最大化， 以追求规模效益带来的利润空间。此种发展战略导致房地产企业形成了“大而全”、 “小而全”的局面。这种类型的房地产企业在促进我国房地产业全面发展的同时 显现出更多的弊端。其中最大的弊端在于一味地追求全面导致的企业资金运作成 本增加，内部管理难度加大，一旦资金链出现断裂则威胁到企业的生存。为了快 速适应复杂的市场环境，“瘦身战略成为房地产企业新的战略选择。所谓“瘦身 ， 即保留企业核心业务，将非核心业务实施外包。外包模式不能满足企业发展需求。 目前，以项目为中心的战略联盟已经出现。业务外包与战略联盟都可以在一定程 度上降低企业内部运作成本、风险，提高产品及服务质量，但这两种合作关系均 属于短期行为，缺乏稳定性，不利于房地产业长远发展：同时，企业间也可能带 来恶性竞争，影响整个房地产行业生态环境的培育。入世后，国外大型房地产开 发集团进入中国房地产市场，竞争加剧，引起房地产行业重新洗牌。兼并重组、 优胜劣汰使得我国房地产企业面临严峻的生存挑战。因此，以网络形式构建房地 产业新的发展模式应该是房地产发展战略的研究热点。 2 研究意义 产业网络的协调问题是影响产业网络中企业绩效的关键，构建产业网络的目 的是提高产业内企业的绩效，同时提高整个产业的效率。产业网络的构建与协调 机制的研究在很多产业研究领域己被涉足，但尚没有在房地产业中进行广泛意义 的实证研究。本文在研究领域的设定上具有一定的理论和现实意义。 ( 二) 研究现状 基于不同的研究视角，关于房地产业的协调机制问题的研究结果也有不同的 侧重点，主要体现在几个方面： 第一，从房地产供应链管理视角的研究现状：房地产开发的过程是一个串行 路线，房地产的供应链模式是企业战略选择的一种管理模式，这种模式不是制造 业所特有，但房地产业的供应链应有其不同于制造业供应链的特点。房地产业供 2 东北师范大学硕士学位论文 应链的建立应遵循协调性原则。由于节点企业可以同时是多个供应链的成员，这 些供应链形成交叉结构，增加了协调管理的难度。供应链业绩的好坏，取决于供 应链节点企业之间的关系是否和谐。 第二，从房地产战略联盟视角的研究现状：我国有些学者认为组建房地产业 战略联盟是我国房地产企业实现可持续发展的理性选择。而房地产业战略联盟的 绩效评价体系是关系到战略联盟稳定和谐发展的重要协调机制，是组织健康有序 运行的必须保证，是有效的控制管理机制。 第三，从房地产利益相关者关系视角的研究现状：所谓的房地产市场利益相 关者就是指参与房地产市场并对其产生影响的各个群体，他们是房地产市场的构 成要素。利益均衡就是指各利益相关群体在相互的博弈之中实现零和状态，即各利 益主体都愿意维持现状，相互之间相对平衡与和谐，就好像出现帕累托最优状态。 房地产市场的利益均衡就是指房地产市场上利益相关者都能够获得各自的利益， 都愿意在现行状态下扮演好自己的角色。在这种状态下，每一个利益相关者都能够 且愿意为房地产事业的稳定发展作出自己的贡献。 第四，从房地产企业外包战略视角的研究现状：外包的协调和管理是保证外 包有效实施的重要部分，而外包监控机制是房地产业协调的重要协调机制。关于 外包的监控机制有些学者侧重于对外包商的监控；有些侧重于对外包商的激励与 约束机制研究；有些学者提出了第三方物流服务监控的主要内容，并建立了第三 方物流服务绩效评价指标体系；还有些学者认为应该针对不同的外包类型采取不 同的控制机制。 关于房地产业协调问题的研究，虽然众多学者从不同角度都提出了一定的协 调机制，但是这些协调机制只局限于不同研究领域，并没有得到综合的利用；关 于房地产业协调问题的研究，从微观的利益相关者到中观的外包战略、战略联盟 以及供应链，体现了房地产业发展的趋势，但从宏观上来讲，还没有与国外的研 究接轨，房地产业网络的建立是继供应链视角之后的新视角，是房地产发展研究 的新趋势。 ( 三) 研究目标及内容 本文研究的总目标是在现有理论研究的基础上，结合房地产业特点构建房地 产业网络模型，在综合分析房地产业网络运行影响因素的同时，设计和发现房地 产业网络协调机制，并利用问卷调查、因子分析等方法进行实证研究。 ( 四) 研究思路 通过对文献等资料分析，确定研究理论框架，并归纳出影响产业网络协调的 因素；结合房地产业特点，将各种影响因素制作成调查问卷；通过因子分析法对 3 东北师范大学硕士学位论文 有效问卷进行处理，得到相关结论；针对处理结果设计房地产业网络协调机制模 型。 ( 五) 研究方法 本文拟依据产业网络理论、网络协调理论为理论基础，结合房地产业特点， 采用规范分析和实证分析相结合的研究方法，构建房地产业网络，并进行协调机 制的研究。 ( 六) 研究创新点 将产业网络理论运用到房地产业中，构建了以房地产开发企业为核心基于任 务结构的房地产业网络模型；设计房地产业网络协调机制，并从客户关系管理角 度设计了房地产业网络协调模型。 4 东北师范大学硕士学位论文 相关理论研究述评 ( 一) 产业网络理论 1 网络与产业网络 产业网络理论的研究建立在网络研究基础之上。m i t c h e n ( 1 9 6 9 ) 最早将网络定 义为存在的一组人、事、物之间的关系1 。2 0 世纪8 0 、9 0 年代以来，网络的概念 开始流行，并广泛应用在经济学、社会学、管理学等领域中。虽然不同学科在研 究网络时选取了不同的角度，但都是强调不同行为主体之间的联系。 r o g e r s k i n c a i d ( 1 9 8 1 ) 认为“产业网络由网络支持关系的公司所组成，其中隐含 了专业分工的概念，且彼此间的沟通、协调甚至于整合，都是通过网络上的各种 互动行为来完成心。h a k a n s s o n ( 1 9 8 9 ) 将网络中人、事、物之间的关系描绘的更加 具体，h a k a n s s o n 通过行动者、资源与活动三个组成要素来描绘产业。行动者即行 为主体不仅包括个人、单个企业或一个企业群，而且在更广泛的范围上包括政府、 中介组织机构、教育和培训机构等；网络中的活动包括网络中行为主体内部知识、 信息等的传递活动、企业外部的交易活动、企业内部的传递活动、联接到企业外 部的活动，以及整个网络中行为主体之间的信息、知识、技术等资源和生产要素 的流动等相关活动；资源包括物质资源、金融资产、人力资源、知识和信息资源、 社会资本资源等相关资源3 1 。国内研究者针对产业网络的研究近年来也有较多的 成果。吴思华( 2 0 0 1 ) 认为企业无法由自身组织内部提供生产所需的全部资源，也 无法以一己力量对抗环境压力，这就使得企业间形成一个祸福与共的事业共同体， 该事业共同体基于企业自身优势形成自然分工但同时又互相依赖，寻求共同发展。 吴思华对网络的定义为：网络是一群企业基于专业分工、资源互补的理念所形成长 期共存共荣的某一特定的事业共同体，产业网络是泛指产业中交错复杂的关系h 1 。 还有些学者认为企业网络就是产业网络，如：陈守明( 2 0 0 2 ) 将企业网络定义为： “由一组自主独立而又相互关联的企业，依据专业化分工和协作建立起来的具有 长期性的、有指向的、企业间的组织联合体隅1 。该定义有以下几个要点：规定企 业网络是由3 家以上的成员企业或组织构成，联合体企业之间具有共同目标且是 长期的契约联合。文嫣、李小建( 2 0 0 3 ) 认为“企业网络是指地理上相对集中的、 以企业为中心的地方经济行为主体，包括大学、科研机构、市场中介组织、政府、 金融机构、公众等之间一切相互联系的综合”哺1 。盖翊中( 2 0 0 4 ) 将产业网络定义为： “一群各自拥有独特资源，也相互依赖对方资源的企业组织以及学术机构、中介 机构、政府组织等，通过血缘、地缘、人际关系以及资本往来等社会关系，凭借 专业分工和资源互补，在要素投入、生产制造和销售管理等方面进行互动，长期 东北师范大学硕士学位论文 所形成的正式或非正式的互惠性往来关系盯h 。 2 产业网络、产业集群、社会网络 由于网络、产业网络的研究以及研究背景的不同，出现一些经常容易混淆的 概念，即：产业集群、社会网络。 产业集群与产业网络的概念有极强的相似性。马建会( 2 0 0 4 ) 在其博士论文产 业集群成长机理研究中对产业集群基本概念进行梳理，归总出目前主要有两种 得到众多研究者公认的产业集群定义：一是j a t h e o ( 1 9 9 8 ) 等学者从集群形成的 动机和功能的视角出发，将产业集群定义为“为获取新的和互补的技术、从互补 资产和利用知识的联盟中获得收益、加快学习过程、降低交易成本、克服( 或构筑) 市场壁垒、取得协作经济效益、分散创新风险，相互依赖性很强的企业( 包括专业 供应商) 、知识生产机构( 包括大学、研究机构和工程没计公司) 、中介机构( 包括 经纪人和咨询顾问) 和客户通过增值链相互联系形成的网络”；另一个权威的集群 概念是波特对集群的解释，波特( p o r t e r ，1 9 9 8 ) 从集群的地理聚集特征出发，以 价值为联系内容，将产业集群释义为“在某一特定领域内相互联系的，在地理位 置上集中的公司和机构的集合隅r 。它包括一批对竞争起重要作用的、相互联系的 产业和其他实体。两个概念的联系在于都以网络和集合为基本特征，其主要区别 在于产业集群更强调地理上的集中性特点。 社会网络与产业网络两者之间具有交集。m i t c h e l l ( 1 9 6 9 ) 认为社会网络是 一组某一群体中特定的个人间的独特关系1 9 1 。a l d r i c & z i m m e r ( 1 9 8 6 ) 认为社会网 络是主体获取资源及社会支持以便识别和利用机会的机会结构，社会网络由提供 如信息等各种资源的联系所组成n 引。w e l l m a n ( 1 9 8 8 ) 认为社会网络是由某些个体间 的社会关系构成的相对稳定的系统1 。c o l e m a n ( 1 9 8 8 ) 认为社会网络是通过人际 关系建立起来n 刳。f o s s ( 1 9 9 0 ) 将社会网络解释为特定个人之间比较持久的、稳 定的社会关系模式n3 。a d l e r & k w o n ( 2 0 0 2 ) 认为社会网络是由各种关系而形成的网 络联系，这些关系包括亲属关系、市场交易关系、层级组织中正式职权及角色关 系等的社会关系以及其他类型的关系，这些关系的集合形成了社会结构，也就是 一种社会网络n 引。海云、陈莉平( 2 0 0 5 ) 认为社会网络是一种关系网络，是处于 一个共同体内的参与者在分享和交换各种资源及信息的过程中而形成的各种关系 的集合n 司。彭彭( 2 0 0 7 ) 认为社会网络是由社会实体及各种社会关系结合而形成 的集合体，是一种能够提供资源的“资源”u 引。 综上所述，产业网络、社会网络、产业集群三者都属网络范围且都是从网络 角度对关系的研究，因此三者有交集。但由于研究的对象、范围以及侧重点的不 同，三者之间又有很大区别。产业网络理论应该说更强调对象为一个产业整体， 它不仅包括产业内部不同企业之间的关系网络，而且还包括生产商与销售商、运 输商甚至消费者等不同的经济主体之间的关系，更重要的是其强调对产业网络成 6 东：t h v 币范大学硕士学位论文 员实体的研究，在地理位置上不受地域限制；社会网络虽与产业网络有相同之处 但其更强调网络成员间的社会关系；产业集群强调地域集中的因素，即是在某一 特定区域内对产业的研究。因此，对于三者关系可粗略用以下图示表示： 图l 相关概念关系图 资料来源：作者整理 3 产业网络概念比较 产业网络的概念，国内外各学者众说不一。 产业网络表现的是网络中人、事、物的关系。人即网络成员，既包括盈利机 构，也包括非盈利机构及其他社会组织；事即网络成员内部、外部以及成员间的 各种活动：物即指产业网络中一系列的资源。r o g e r s k i n c a i d 、吴思华所给概念 中将产业网络成员限制在公司、企业上，具有一定的局限性；而有些学者将企业 网络、产业网络、产业集群等概念认作产业网络的概念，使得企业网络概念不够 完整；陈守明、李小建认为企业网络即是产业网络的同时，仅描述出网络成员应 包括的内容而没有体现出网络成员活动以及资源方面特点；h a k a n s s o n 与盖翊中所 给概念中均对产业网络主体、活动以及资源方面做了详细描述，充分体现出产业 网络的特点，但相比而言h a k a n s s o n 将产业网络的人、事、物三大要素分开描述， 使得产业网络内容更加丰富、详细，基于本论题需要，本文将沿用h a k a n s s o n 的 定义。 ( 二) 协调模式与协调机制 产业网络协调理论从研究内容上可以划分为协调模式与协调机制等相关内 容。 现代汉语词典对协调作了原生态的解释，即“配合得当。协调是两种或 两种以上系统或系统要素之间一种良性的相互关系，是系统之间或系统要素之间 配合得当、和谐一致、良性循环的关系 。赵道致( 2 0 0 9 ) 将协调定义为：使多组 织间共同行动，在简单环境和系统中分配任务角色和进度，消除隔阂和交迭，以最 7 东北师范大学硕士学位论文 优化方式实现共同目标的方法8 。 1 协调模式研究 长期以来，协调理论经历了从最初的科层协调与市场协调两分法到现在的科 层协调、市场协调与网络协调共同发展的过程。 科层协调是依靠权威及等级结构为手段的协调模式。马歇尔将组织看作为一 种活动或是职能，而非实体作为协调分工的形式。马克斯韦伯在马歇尔研究基 础上构建了完整的科层协调理论。之后，法约尔运用管理手段提高了组织内部等 级结构运行效率。科层协调强调组织内部的协调，在组织内部需进行合理分层， 并在上下级之间建立完整的权威结构，在组织运行中支配关系起着重要作用，使 得组织内部分工后所形成的组织纵向割裂问题得到根本解决。但科层协调也不是 完美的，科层制在解决组织纵向沟通问题过程中偏于规范化和制度化，这使得科 层制随着组织规模扩大的过程中，解决效率问题的能力不断减弱。 市场协调是将市场作为协调分工的协调模式。新古典经济理论将市场作为协 调分工的另一种形式，其特点在于：通过各个参与者在最大程度利用所获信息和激 励基础上的有效决策来实现协作，这种协作是基于分工上，最终获得整个社会资 源的最有效利用。亚当斯密认为市场是一种个人之间自动协调的机制，像一只 “看不见的手”9 。大卫李嘉图、里昂瓦尔拉斯、帕累托、马歇尔等众多学 者经过持续的研究，构建了市场协调的基本原则和机制：即市场协调的运行在于供 求机制、价格机制和竞争机制的共同作用啪1 。经济学认为市场机制是能够使资源 在不同企业之间得以最佳配置的自动机制。1 9 2 9 年，西方社会普遍发生了一场最 深刻、最持久、最广泛的经济危机，由于这次危机打破了传统的经济学关于市场 能够最优化资源的学说，使得市场协调的有效性受到置疑。 网络协调是以合作为手段的一种协调模式。理查德森在比较科层协调和市场 协调后认为组织协调应存在着界于市场和科层之间的协调模式。企业间的活动主 要分为“替代性活动 和“互补性活动，企业或组织间除“纯市场交易关系” 外，还存在着基于共同利益的合作关系乜。这种合作关系特点是通过参与协调的 双方组织从事互利优惠和相互间支持性的行动来获得协调的效果。合作的协调模 式比科层协调灵活，同时能减少市场交易带来的风险，只需付出较少成本使得一 定范围内的资源利用效率更高。里查德森将这种协调活动命名为“组织问协调”四1 。 其后，鲍威尔将这种“组织间合作 模式定义为“网络”。随着“网络”协调研 究成果的丰富，兰逊综合前人研究成果，正式建议用市场、科层和网络作为组织 协调的三种基本模式，从而取代了原有的科层市场协调两分法，构建了企业协调 的三种基本模式1 。 2 协调机制类型 8 东北师范大学硕士学位论文 通过分析现有协调机制研究可发现协调机制的研究主要分为几个维度或是几 个协调层次。 林建宗( 2 0 0 9 ) 认为协调方式与协调视角是协调机制设计两个重要维度比4 1 。 其中，协调方式包括形式化协调与非形式化协调；而协调视角则可总结为任务结 构、决策结构、代理结构、信息结构与知识管理。该协调机制以知识管理为手段， 通过信息的充分交流以及利益共享与风险共担，并综合应用形式化与非形式化的 协调方式，将多个利益实体、资源、任务进行整合来实现各方的预期目标。 赵道致等( 2 0 0 9 ) 通过对特定的协调问题进行归类后提出了协调机制的五个 维度。这五个维度包括：用资源结构共享性、决策体系、控制水平、激励机制和 与s s c m 能力切合度睇副。 庄品( 2 0 0 4 ) 将协调机制分为信息共享和供应链契约( 激励机制) 两个层次啪1 。 通过信息共享与激励机制共同作用来实现网络的协调。 方承武( 2 0 0 6 ) 将协调分为三个层次，即：组织结构层次：该层次协调是针 对合作伙伴所承担的工作角色问题上的协调，目的是保证所构建的组织结构能方 便今后协调活动的开展；任务分配目标分解层次：该层次的协调针对网络组织总 体目标而进行的任务分配或目标分解；运行活动层次：该层次的协调是在明确各 自任务、目标后，在实际操作与运行过程中合作伙伴间进一步的协调行为，目的是 保证各个活动间衔接的连续性以及整体目标的实现幢”。 吴殿达( 2 0 0 7 ) 将协调机制依据协调的深度划分为战略协调层、利益协调层 和业务协调层三个协调层次心8 。战略协调层的功能是对整个网络组织的整体发展 战略和各种子战略的制定、调整，并对各合作企业的战略与网络整体战略之间进 行协调，以保持整个网络在战略层面的和谐；利益协调层的功能无疑是建立利益 分享机制、激励机制、绩效考核和评价机制等一系列战略执行措施：而业务协调 层的功用是解决网络成员企业间信息交流和业务往来上的协调。 赵志刚( 2 0 0 7 ) 根据协调对象和协调深度的不同将协调分为通讯层、业务操 作层、协商层和利益协调层四个协调层次幽1 。其中利益协调层、业务协调层以及 通讯层的功能与吴殿达所讲类似，协商层则是为利益的协调而做出的努力，通过 进行协商来解决成员企业间的利益冲突。 3 研究述评 综合分析协调的相关文献后发现以下几个特征： 首先，宏观上，协调问题涉及的范围广，但网络协调领域内研究文献较少。 对于网络协调的研究是从2 0 世纪8 0 年代兴起的，我国对于网络协调的研究开始 于2 0 世纪9 0 年代后期，因此国内外学者在企业联盟、战略联盟、供应链、组织 间协调问题上研究较广且深入，但在网络协调领域的研究相对较少。 其次，微观上，协调问题涉及具体行业较少，实用性不强。经过对文献的梳 9 东北师范大学硕士学位论文 理发现，现有协调机制的研究大都从宏观的角度出发，而针对某一具体行业的研 究较少。基于不同行业的个性特征使得这些理论不能适用于任何行业，因此从可 操作性层面讲，实用性不强。 第三，研究方法上，应注重定性研究与定量研究相结合。单纯的采用定性研 究方法受到主观因素以及其他因素影响，缺乏严谨的理论支持，使得研究结果不 能够得到普遍认同，而只注重定量研究也不可。定量研究中样本的选择、分析工 具等因素共同决定测量结果的质量，因此容易受到质疑。所以将定性与定量相结 合可以使得研究结果更具科学性，也容易得到认同。 所以我们采用定性研究与定量研究相结合的方法来研究房地产业网络及其协 调机制问题。定性研究是本文研究的理论基础，定量研究为定性研究做数据支持。 这样，从宏观角度出发，丰富了网络协调的研究内容；从微观角度出发，丰富了 房地产行业研究的视角，同时也是产业网络理论在一新领域得到应用。 ( 三) 资源基础论、委托代理理论、结构洞理论 1 资源基础理论 学术界将潘罗斯1 9 5 9 年出版的企业成长论看作资源基础理论的源头。1 9 8 4 年，w e r n e f e l t 发表了“企业资源基础论一文，标志着资源基础理论的正式诞 生，资源基础理论为，企业自身就是各种资源的集合体。川。企业在竞争力方面的 差异是由企业所拥有资源的异质性造成的，巴尼( 1 9 9 1 ) 认为，“当一个企业实行的 价值战略无法被其他现有或潜在的竞争者实施时，该企业就拥有了竞争优势”，由 此看来企业竞争优势根源于企业的特殊资源；巴尼和佩特拉夫( 1 9 9 3 ) 还认为，有 价值的企业资源往往是稀缺的，难以模仿而且缺少直接的替代品。因此企业在 获利能力方面的差异也是由企业资源方面的差异造成的。 资源基础理论认为：基于不同原因导致企业拥有