国信金邸世家二期加推方案(含户外推广及价格表)2.ppt

2010-11.29,国信金邸世家二期加推方案,Page2,加推目的加推时间加推房源加推方式,蓄水情况蓄水方式客群分析,市场概况个案分析,户型布局户型优劣,定价建议销售策略销售目标,推广策略推广表现,Page3,Page4,2010年12月8日（周三）,多层、56#（5+1）、63#（6+1）、（合计6772.37，54套)联排、41#、42#栋产品（合计2957，12套）,1,一、抢占市场先机错开竞争项目开盘时间（“达信国际“计划元旦开盘，推出2栋多层、2栋小高层）二、避免田吴拆迁户带来的多层销售量的流失三、实现年度2.66万方的既定销售目标四、在银根收紧，市场优质客户观望的背景下，锁定市场联排珍稀客户,加推目的,加推时间,加推房源,2,基础信息,1,3,Page5,基础信息,原55#楼销售情况：推出时间：2010年9月26日推出房源：55#（6+1）32套（另有4套物业用房）约4400销售情况：已售15套，尚剩余17套，且均为4楼以上房源销售价格：表均价3811目前实现签约均价3716元/平方米（10套房源）,Page6,加推方式,从资源优势来看，从最差到较好依次为：55#63#56#65#57#,Page7,加推方式,如63#推出后市场反馈较好，则顺势推出65#，提高销售率,如63#推出销售抗性大，同时56#销售良好的情况下，则顺势推出57#，提高销售率,2.66万方销售目标,考虑目前的蓄水情况以及55#50%销售现状，建议目前主要加推56、63两栋，结合今年的年度目标任务，如果：,Page8,Page9,11月23日通知意向客户近期将有加推计划，邀请客户至售楼处看房，并告知近期开盘，价格将在开盘当天公布(以内部客户优先选房的名义通知前来看房)12月7日通知客户将于8号正式开盘12月8日意向客户选房后直接签约（不交定金，不保留房源）。在加推方式上，以先到先得的方式直接开盘销售，增加去化率,（一）意向客户渠道分析（后附）（二）意向客户居住区域分析（后附）（三）意向客户置业意愿分析（后附）（四）意向客户年龄分析（后附）（五）意向客户心理价格分析（后附）,1,截止目前，共计累计多层客户91组，其中约50组需求不临马路的多层房源（大多数需求一层附加值较高的带院且客厅挑高房源），大部分客户对目前已经推出的55#不考虑（临马路、位置差）。从目前客户积累来看，具备加推条件。,蓄水情况,蓄水方式,客群分析,2,客群分析,1,3,Page10,意向客户获知渠道分析,洋房产品没有正式对外推广，客户主要以路过或亲朋好友口头传播为主。联排客户主要以前期联排订购客户口头传播与前期积累市场客户为主,Page11,意向客户居住区域分析,目前来访客户主要以沭东板块及新沂市区客户为主，其他如城南、城北板块客户来访相对较少，主要是客户的居住习惯导致，具有比较强的居住区域归属感,Page12,意向客户置业意愿分析,从客户的购房意愿来看，虽然底层价位偏高，但部分客户还是选择底层带院落的房源，其次是2、3、4楼的房源，5、6楼几乎没有客户有购买意向，说明当地客户亲地性特别强。,Page13,意向客户年龄段分析,客户年龄层在30-40岁年龄段，以中年人居多，基本都是事业有成、收入来源较稳定的家庭，多数为企业高级职员、党政机关、企事业单位、民营个体工作。年轻人购房比例也有所增长，主要为购买婚房考虑。,Page14,意向客户心理价格分析,大部分客户能接受的心里价位在3500-3600，比我们的定价略低200-300元/平方，但部分有实力的客户还是反应国信的品牌还是可以支撑这个价格，目前别墅区样板段、样板房的打造、黄墩河湿地公园的打造就是国信实力的一种体现。,Page15,以上综合分析可以看出：1、此次蓄水客户量并不多，主要由于多层没有面向市场公开宣传，新沂市区的客户大部分不知道我们别墅区里也有多层且近期要开盘，大部分认为我们就是别墅小区。目前主要为沭河两岸的区域型客户以及来自田吴、市区的拆迁户，（沭东板块的客户买房大部分仍然会选择在沭东，有一定的区域归属感）。2、客户自身预算对于我们现行的价格有轻微抗性，（相比沭东在售多层，价格高出约500元/平方），结合此次加推房源所积累客户量情况，同时考虑到季节等因素，若要进行加推活动，建议直接开盘，以减少客户更大范围流失，并在开盘当天公布价格，结合相应开盘优惠，完成客户现场转定。3、销售部对前期客户的良好跟踪服务，以及项目的景观设计等，让客户逐渐认知了“国信”的品牌价值。,Page16,市场分析,Page17,本案,达信国际,万恒东一号,太湖东郡,金地花园,世纪豪园,巨融国际豪园,四季阳光,天润苑,御景湾,中央公园,翰景园,金鼎名城,玉景美庐,主城区,沭东区,本案,城南新区,在售楼盘,未开盘,城市花苑,达信国际,风景翰苑,未开盘,新沂市房地产市场个案分析-主要在售楼盘,Page18,项目区位：市府东路与黄沭路交叉，靠近沭河大桥占地面积：26447平方米建筑面积：25552.54平方米（已推7栋多层）物业类型：多层小高层开发商：新沂市太湖世家房地产有限公司投资商：无锡太湖世家集团物业管理：南京太湖世家物管,开盘日期：2010年8月8日销售阶段：现处于热销期，176户已签约109户,新沂市房地产市场个案分析-太湖东郡,Page19,2010年8月8日8点正式开盘，截至10月27日签约109户。主要是开展优惠以促进签约，开盘期间签约客户一次性付款优惠3%，按揭优惠2%，交定金优惠2%。优惠有效期为8月8日-8月11日三天，逾期取消任何优惠。该项目同时推出商铺5100元/，大储藏室3800元/平米、小储藏室2000元/。,推售情况,新沂市房地产市场个案分析-太湖东郡,Page20,热销户型：面积：204m2赠送地下室,新沂市房地产市场个案分析-太湖东郡,面积：140m2三室两厅两卫,Page21,21,热销户型：面积：110m2户型：三室两厅两卫,新沂市房地产市场个案分析-太湖东郡,面积：130m2户型：三室两厅两卫,Page22,22,项目区位：黄沭路与市府东路交界处占地：140亩总建面：16万绿化率：35%物业类型：多层小高层商铺,开发商：新沂万恒置业整合推广：南京循质投资公司开工时间：2009年9月10日,新沂市房地产市场个案分析-万恒东一号,Page23,推售情况:,新沂市房地产市场个案分析-万恒东一号,Page24,24,热销户型：面积：120m2套型：三室两厅一卫,新沂市房地产市场个案分析-万恒东一号,面积：117m2套型：三室两厅两卫,Page25,25,新盘达信国际,项目占地：137225总建面积：296858其中住宅：约17万别墅产品：独联、联排该项目位于新沂市大桥东路。总建筑面积约为30万平方米，约1400户，物业形态涵盖了商业、酒店公寓、多层住宅、别墅、小高层高层住宅以及办公等多种物业形态。其中联排别墅20套、独联别墅9套。,新沂市房地产市场个案分析-达信国际,Page26,26,目前在建的是36#小高层，914#多层，工地地下车库部分即将完工，预计元旦将推出一期3#4#小高层，6#7#多层，价格未定,Page27,27,新沂市房地产市场个案分析-达信国际,在建楼栋面积配比表：,Page28,28,新沂市房地产市场个案分析-达信国际,多层、小高层外立面效果图,别墅外立面效果图,Page29,29,新沂市房地产市场个案分析-达信国际,Page30,30,新沂市房地产市场个案分析-达信国际,Page31,31,新沂市房地产市场个案分析-达信国际,Page32,可比竞争项目近期销售均价,Page33,项目周边竞争项目主要以“万恒东一号”、“达信国际”2个项目为主，预计价位相对较高的为“达信国际”该项目预计元旦开盘，推出两栋多层、两栋小高层，价格未定，据说达信定价将处在跟随者的地位，定价策略略低于金邸世家100元/左右。“万恒东一号”定位处于中端普通住宅产品多层售价在3200元/平方米左右。该项目的低价优势分流了部分拆迁客群。从市场分析看，建议尽快加推多层房源，以抢占市场先机。,市场分析小结,Page34,产品分析,Page35,Page36,多层各产品间横向比较,本次推出的56#、63#、户型结构一样，且和之前推出的55#户型结构相同，均由A、B、C三种户型结构组成,Page37,价格制定,Page38,价格制定说明,从周边项目价格走势看，周边各大竞争项目销售情况保持良好，价格平稳，未出现大幅度波动。从可比竞争项目的涨幅来看，万恒东一号年涨幅约200元/平方，太湖世家定价本身相比较高，二期推出相当于半年涨幅100元/平方。从55#成交看。目前成交15套，签约10套，签约房源的签约均价3716元/平方米，成交价相对较高，主要原因在于签约的10套当中全是1、2、3楼的房源，本次加推56#、63#、在位置上优于55#楼，考虑到位置差异，本次推案产品在成交价格上要高于55#楼。从产品上看，本次加推的56#、63#、有A、B、C三种户型，和之前推出的55#户型一样，从客户对户型的反应来看，普遍觉得比较合理。,价格制定原则：冲量不冲价快速去化,Page39,综上所述，结合目前的市场竞争价格涨幅、55#推向市场后客户对价格反应（55#本身定价已较高，高于市场价500元/平方左右）、客户的心里价位、以及加推房源本身的位置优势，建议本轮加推房源表均价高于55#表均价100元/平方以内。同时楼栋位置系数依次为56#高于63#，定价56#整体高于63#，在楼层价差方面，提高1楼价格，降低顶楼价格，顶楼定价比成本价略高即可，以保证利润的同时实现难点的去化。,本次报批房源56#表均价为3993元/平方米63#表均价为3927元/平方米（详见一房一价表及定价系数表）,Page40,拟推多层价格对比表：,Page41,1）市场客户优惠方式A、公开优惠98折B、沭东新城原住户凭身份证或户口本额外享受5000元的优惠,优惠政策,Page42,加推房源销售目标,全年1亿元的资金回笼,多层产品占相当大的体量，必须全力去化,年销售任务,回笼资金,快速去化多层产品,2.66万方销售任务,备注：折后价以目前多层已实现均价3716的基础上保守计算上浮50元，即3766元/进行估算，约实现销售总额为2500万元。,Page43,宣传推广,Page44,宣传推广（加强市区宣传推广）,加推房源,户外大牌、灯箱、道旗,户外大牌、灯箱、道旗,户外大牌、灯箱、道旗,短信,宣传物料,户外道旗,多层样板房,在55#三单元601室作样板房设计，并开通综合服务楼与其之间的看房通道,新沂市区企事业单位、单位职工、医院、学校等，直接覆盖目标客户群,多层产品户型单页、置业计划书,更换现有户外大牌、道旗内容：以宣传多层的性价比为主要诉求点范围：项目会所旁一面、黄墩河畔一面、大桥路道旗另外以宣传别墅为诉求点的媒体如：新沂南出口高炮3面、沭河桥上道旗灯箱、瑞丰酒店对面1面考虑到别墅产品正在销售中，暂时不更换,田吴、新沂市人流量多的主要干道、次要干道,条幅,Page45,宣传推广短信,Page46,建业路15条,公园路10条,临沭路14条,新安路10条,青年路6条,富民路6条,四华里4条,城关里4条,轻工路3条,房产局,宣传推广条幅,丰泽园1条,华夏小区1条,金秋小区1条,沭宾小区2条,田吴村6条,道北5条,Page48,条