（公共管理专业论文）城镇建设用地集约利用问题研究——以山东省为例.pdf

山东大学硕士学位论文 中文摘要 城镇土地是城镇建设和发展的基础，其利用水平如何直接关系到城镇的经 济、社会和环境效益目前我国城镇化发展很快，城镇土地的利用方式正处于由 粗放外延向集约内涵转化的过渡时期，大部分城镇土地集约利用水平低，建设用 地结构不合理，功能布局紊乱，利用效率低下因此，探索我国城镇土地集约利 用，尤其是城镇建设用地集约利用问题对转变城镇建设用地现状及促进城镇土地 的可持续发展利用均具有重要的现实意义 本研究分析了国内外关于我国城镇土地集约利用概念内涵，研究现状趋势； 联系城镇建设用地集约利用问题的相关理论，并在实际调查的基础之上，以山东 省为例，从理论和实证研究两个方面对城镇土地集约利用概念内涵、城镇建设用 地集约利用现状，评价指标体系、变化趋势及利用对策等方面进行了深入研究， 对城镇建设用地集约利用问题的相关问题进行了思考与探讨。 本文内容包括六个章节：绪论主要是论文背景分析与选题意义；分析了城 镇土地集约利用的概念与内涵：国内外研究现状及趋势。第一章总结了城镇建 设用地集约利用的相关理论基础，如地租理论，可持续发展理论等，并分析了主 要理论对土地集约利用的启示。第二章建立了城镇建设用地集约利用评价的指 标体系，包括评价的目的任务、指标体系设立的原则、指标体系的设立过程、指 标体系框架等。第三章以山东省为研究区域进行建设用地集约利用评价的实证 研究，分析了建设用地利用现状、变化趋势、用地特点及“十一五”期间土地需 求预测( 包括建设用地与g d p 增长相关分析预测、建设用地与全社会固定资产投 资相关关系分析预测等) 第四章通过对山东省个案的实证研究，对我国城镇建 设用地集约利用问题进行了思考，提出了相关的对策和途径。结语对本文研究 进行小结并对未来研究进行展望。 关键词：城镇建设用地集约利用问题研究 山东大学硕士学位论文 a b s t r 曩c t 嘣肌l a l l di sl h eb a s ef o rl b a n 伽咖| c t i a i l dd 眦l 删i t sl l t i l i z a t i l c v dh c i o 北i a 虹o nw “h o m 弘9 i e 桫柚da h 珊瑚 m a ie 伍c i e n 哆a t p l 髓呲m b m i z a 埔md c v e l o p e dr 印i d i yi no 伽衄l a 训枷l l i i l i 蒯s t y ki s 臼a 】皓胁i n g 蛔锄懿i 垤印i 觚y t o 伽册岫t c d 鲫哪l a l i 吡m o s t l a 耐i sb c i n g l l s e di nal o w 蛐虹l 僦l 吼怕1w i l hm m 冶哐i a b l e 蛐m c t i l 他o f 脚恤l c t i 仰u s i n g l a n d f i l n c t i o nd i s 蛹b l i t i i sf i l z 巧a n du m i z 娟r 缸i oi sl a w n m s ，i ti sv e f y j m p o n a n t t os “嘶倒删l a n d t i t i l i z a l i i n 硼瑚喇c h 、j i ，i n 们n s f o m p 崩枷 c o n d i t i o f 伽帕s t m c t b n - u 如gl 柏d a n dp i o m o t cc o n t i l i t 培d e v e l o p f n 酬a n d l l t i i i 蒯i nu f | 岫 a 嘲n o t 龇i 蚰o f b ml a i 证c a 曲n t 蒯i n i l i z 砒i o n ，p l 攒嘲呲仃e n di l lo l l rc o u m r y 觚d 址盯da 他s t i l d i e di nt h i s 球l p i c m n l ，m i n g 、i t h 他i a t i v et h c o r i 嚣，t h eb 鹤i so f f h c t i l a l 吼v e y ，觚ds e _ t t i n gs l l a n d o n gp f o “n c e 舔强咖p l e ，c o 衄。谢o i l p 糟s 吼t c o n m t i o n e v a l u 砒i r a l i o s y 蛳m ，v a r i a t i 廿c n d a n dc 0 硼t e i m e a s u 瑚 o f c c m c e 删瑚惦dl a i ：l dl i t i l i 砑i l i o na 坞s t i l d i e di nt l l r y 觚dp i a c t i c e ，a n d 托i a t i v ep r o b l e m s o o c l l l 唰i nc o 曲c a l t 矗l t e dl a n dl i t i l i z a n o na l 阳s 嘣e da sw e u s 政d l a l m 髓a 坞i n c l u d e di nm i sp 乏i p 盯：p l o g u e ：i ti sc o m p s c do fa n a l y s i st o b k 掣。岫d 锄ds i g i l i f i c a i l o f l t e dt o p i c 0 叩o e p tm nc o 衄o t a 毫i o f 倒蹴n 们l e d 姗砸l i z a t i 咀p 螂e n i c o m 协a n d 呦d o f t h i ss t l l d y i n o 删 锄d 址l r o a d 哦删y z e di nl h i sc h a p 蕾e r c k i p t c rl ：r e l a l i v et l l e o f yb 鹪i sf o r 啊慨m 眦印地吐e dl n i l i 蒯伽o f 姗t r i l c t i o n - 啦i 呜l a i l da m 跚m 嘶z e d ，蛐c h 勰l a l l d n t l h f ya n dc o m i m 的瞄d c v c i o p i n gt h 吼锄l dr e w l a l 湎o fm 面甜t h f i 鹤t ol a n d 伽咀c a l 嘣l n i l i 谢a 陀a n a i y 刁e da sw e n c k 唾y t e r2 ：e 锄l l a t i s y s t e m f b r c c 唧m 瑚l e dl l t i l i 砑l i o no ft b a n 扪帕t i u s i n gl a n di ss e ti l p e v a i i l a t i o n 招r g e t 蛐幽，p f l e 站a n d 舾删撇r ko f t l l i s 咖辨i n l 删i m e di n t h i sc h 鱼p 溉 嘞3 ：r e 地s h a n 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r b 蛐；c o 删i o n 惦i i l gi 舭d ；c 伽m 撕l n i i i z a t i o n ；p r o b l 锄s ； s t u d y 3 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立 进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含 任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出 重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本声明的法律责 任由本人承担。 论文作者签名：赶lf 卫堡丕 日 期乒q 世 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学校 保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被 查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部或部分内容编 入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文 和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：立冬日叠导师签名：趁 日 期： 山东大学磺士学位论文 1 绪论 1 1 选题背景与选题意义 改革开放以来，我国经济持续快速增长，城镇化水平高速提升，社会有了很 大进步，人民生活明显改善，土地在其中的保障作用功不可没。但是我们为此也 付出了过度用地的代价其主要表现就是建设用地的扩张导致耕地面积逐年减 少 截至2 0 0 5 年l o 月3 1 日，全国耕地面积为1 8 3 1 亿亩，比上年度净减少5 4 2 4 万亩，人均耕地由上年的1 4 l 亩降为1 4 亩，不到世界平均水平的4 0 。目前， 我国的城镇人均用地为1 3 3 平方米，超出国家标准( 1 0 0 平方米) 3 麟，已有建 设用地强度偏低，容积率不高，土地经济效益产出偏低，土地粗放利用现象屡见 不鲜目前我国城镇建设用地存在的问题主要表现在几个方面： ( 1 ) 城镇建设用地总量失控，结构失衡，城镇存量土地粗放利用。从总量 看，1 9 9 0 年到2 0 0 5 年，全国城镇建设用地面积由近1 3 万平方公里扩大到3 5 万平 方公里，同期全国4 1 个特大城市主城区用地规模平均增长超过5 傩人均城市建 设用地己达1 3 3 平方米，超过经济发达国家城市建设用地人均8 2 4 平方米和发展 中国家人均8 3 3 平方米的水平。这些数据表明目前我国建设用地规模不断扩大。 城镇土地利用的过程中存在着以下现象：一是布局松散，疏密失调，集聚性差；二 是宽马路大广场太多，空问利用率低下；三是圈大院，自成体系，设施使用封闭， 公共服务性差；四是住宅需求不适当，户型面积过大，严重超前消费。这些现象 都表明我国城镇土地利用总量是失控的，结构是失衡的。 ( 2 ) 交通运输等基础设施建设匹配性差，浪费土地资源严重。在交通运输 等基础设施建设中，综合考虑协调力度不够，公路、铁路、港口、机场等的建设 没有统筹考虑，加上地方政府各自为战，无序竞争，重复建设现象严重，土地资 源浪费现象突出。如在北京和天津相距不远，已经建成京沈、京哈、京津唐三条 高速公路，加上天津机场和铁路，交通已经相当便利。据有关部门统计，北京与 天津之问的铁路客货运规模逐年减少。基础设施的使用效率已经在下降，但有关 部门没有考虑到实际需求，正在规划建设两条高速公路和高速铁路。在港口方面， 重复建设的现象更加突出，在南京以下约3 公里的长江沿岸，建成或正在建 。我国的土地瓷潭现状 ) ，田土瓷源导报，年6 月刊 山东大学硕士学位论文 设的万吨级码头有1 1 0 个，最密段为江阴以下4 0 多公里，平均每平方公里有 一个码头由于靠江必建港，一些建成港效益低下。基础设施的综合布局不协调， 必然会造成土地的巨大浪费。 ( 3 ) 开发区建设总体数量多、规划面积大、闲置土地多作为城市的延伸， 开发区建设用地粗放是我国多数城镇用地粗放的集中体现和问题的焦点。一方面， 走外延发展的开发区数量多、规划面积大据2 0 0 5 年全国土地市场治理整顿的调 查数据，全国原有各级各类开发区6 8 6 6 个，平均每个省份有各类开发区2 2 0 个以 上，规划面积3 8 6 万平方公里，超过了全国现有城市建设用地3 4 万平方公里 的规模另一方面，开发区数量多，但开发程度不够，投入资金往往不足，单位 土地投资密度低，土地利用率也低，单位土地面积产出少 以上我国城镇建设用地存在的问题已经对国家社会经济的可持续发展构成 了潜在的威胁，在许多地方这已成为影响当地社会稳定和经济发展的严峻问题。 如果不解决这些问题，我国经济社会发展的良好势头就难以保持。因此探讨研究 城镇建设用地集约利用问题已经刻不容缓。集约利用土地是我们唯一的选择，也 是我国城镇化发展的必然选择，更是社会可持续发展的迫切要求。 因此，论文选取“城镇建设用地集约利用问题”作为研究方向，具有重要的 意义。 ( 1 ) 研究城镇建设用地集约利用问题是我国土地资源国情的客观要求。 2 0 0 5 年全国土地利用变更调查结果表明：全国耕地1 2 2 0 8 2 7 万公顷 ( 1 8 3 l 亿亩) ；园地1 1 5 4 9 0 万公顷( 1 7 3 亿亩) ；林地2 3 5 7 4 1 l 万公顷( 3 5 3 6 亿亩) ；牧草地2 6 2 1 4 3 8 万公顷( 3 9 3 2 亿亩) ；其他农用地2 5 5 3 0 9 万公顷( 3 8 3 亿亩) ；居民点及独立工矿用地2 6 0 1 5 l 万公顷( 3 9 0 亿亩) ；交通运输用地2 3 0 8 5 万公顷( 0 3 5 亿亩) ；水利设施用地3 5 9 8 7 万公顷( o 5 4 亿亩) ；其余为未利用 地。与2 0 0 4 年相比，全国耕地面积减少0 3 帆，园地面积增加2 3 1 ，林地面积 增加0 3 0 9 6 ，牧草地面积减少0 2 1 ，居民点及独立工矿用地面积增加1 1 1 ， 交通运输用地面积增加3 3 7 ，水利设施用地面积增加o 2 6 。2 0 0 5 年全国耕 地净减少3 6 1 6 万公顷( 5 4 2 4 万亩) 。其中，建设占用耕地1 3 8 7 万公顷( 2 0 8 1 万亩) ，查出往年已经建设但未变更上报的建设占用耕地面积7 3 4 万公顷( 1 1 0 1 万亩) ；灾毁耕地5 3 5 万公顷( 8 0 2 万亩) ；生态退耕3 9 0 4 万公顷( 5 8 5 5 万 亩) ；因农业结构调整减少耕地1 2 3 万公顷( 1 8 5 万亩) 2 0 0 5 年新增建设用地 2 山东大学硕士学位论文 4 3 2 万公顷。其中，新增独立工矿( 包括各类开发区、园区) 建设用地1 5 1 l 万公顷，新增城镇建设用地9 8 2 万公顷，新增村庄建设用地6 6 6 万公顷，新增 交通、水利等基础设施建设用地1 0 7 6 万公顷。另据统计，。六五”期问全国平 均每年耕地净减少7 3 7 万亩，“八五”期间全国平均每年耕地净减少4 4 0 万亩。 截至2 0 0 5 年l o 月3 1 日，我国耕地面积为1 8 3 l 亿亩，比上年度净减少5 4 2 4 万 亩。全国人均耕地由上年的1 4 l 亩降为1 4 亩，不到世界平均水平的4 嘿。o 以上数据表明，无论从国土本身的自然结构，还是从土地利用的变化，我国 耕地面积减少，而建设用地面积扩大的趋势仍未逆转。总量多，人均耕地少，优 质耕地少，耕地后备资源少是我国土地资源的基本国情这一基本国情决定了靠 占用新增土地搞建设是行不通的，我们必须挖潜存量土地，搞土地集约利用。 ( 2 ) 研究城镇建设用地集约利用问题是缓解土地资源压力，促进社会可持 续发展的必然选择。 当前我国用地方面面临着三个方面的压力：一是耕地承担着保障国家粮食安 全的重要职责，所以必须保护耕地，保障国家粮食安全。二是我国正处于经济全 面提速，加快推进工业化，城镇化的关键时期，对土地的需求量越来越大，增长 很快。三是2 0 0 3 年以来，国家对土地市场进行了治理整顿，紧缩了“地根”，严 把土地供应闸门作为宏观调控的一个重要手段。这使土地管理难度越来越大，经 济要发展，不占地不行；同时，要保障国家粮食安全，不保护耕地也不行。要处 理好这些矛盾，就必须加强宏观调控，改变土地低效租放用地的旧模式，走集约 利用土地的道路，这是贯彻科学发展观、积极推进资源节约型社会建设的内在要 求；也是缓解土地资源压力，促进社会可持续发展的的必然选择。 ( 3 ) 研究城镇建设用地集约利用问题，是实现土地科学管理的重要方面。 建设用地集约利用研究有助于政府部门充分了解我国土地利用存在的问题， 科学地制定土地利用的指导方针和对策，正确引导土地使用方向。建设用地集约 利用研究还有助于政府部门了解存量土地的利用潜力，加强增量土地供给和存量 土地挖潜的衔接，使土地供应计划的制定依据更为充分，以确保城镇土地供给的 科学性、合理性和公平性。建设用地集约利用的研究还有助于政府部门制定和完 善城镇土地利用的有关法律、法规，推动我国土地管理法制建设的进程。 纵上所述，在当前我国社会和经济发展的形势下，对城镇建设用地集约利用 4 留小俊- 每样才能守住。1 8 亿亩”这个底线 ，中国土地，加年第4 期 3 山东大学硕士学位论文 进行研究，为城镇用地管理与决策提供理论依据和技术支持显得非常紧迫必要 进行城镇建设用地集约利用研究就是要在科学发展观指导下，通过研究城镇建设 用地集约利用的内涵，建立城镇建设用地集约利用综合评价指标体系和评价模 型，评价城镇土地的利用效率和效益，寻求城镇土地最有效利用的途径，从而为 政府制定集约利用政策，为建立全面、科学、合理的用地管理与决策体系提供理 论依据及相关技术支持，为促进城镇建设用地集约利用服务，从根本上抑制建设 用地无序扩展的趋势，适时对建设用地集约利用情况进行监管，确保在经济发展 的同时，建设用地集约利用水平能够得到更大程度的提高。 1 2 城镇建设用地集约利用的概念与内涵 城镇土地集约利用的概念与内涵从狭义的层面上理解即城镇建设用地集约 利用，也即本文所探讨的城镇建设用地集约利用问题。因此本文在此探讨城镇土 地集约利用的概念与内涵。 土地利用是指一个国家或地区的土地在国民经济的各个不同部门和不同项 目上的分配和使用，也指人们按照土地的自然特性和经济目的，对土地所进行的 使用、保护和改良。就其内涵来讲，土地利用是技术问题，也是经济社会问题。 从历史角度来看，它又具有动态的特征，而土地集约利用是更高层次的土地利用 方式。 集约经营的概念最早来自于农业，是农业土地经营的一种方式。所谓农业土 地集约经营，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和活劳动， 使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一 种农业经营方式。土地集约经营按照生产要素投入的构成不同，分为资金集约型、 劳动集约型和技术集约型。 城镇土地利用有着不同于农业土地的复杂性与特殊性，所以对于城镇土地集 约利用的概念与内涵，不同的学者有不同观点。有的研究者认为城镇土地集约经 营是在土地上追加投入，以提高土地经济产出，获得最高经济效益的一种经营方 式，是土地粗放经营的对称，认为城镇土地集约利用主要是以提高城市土地利用 效率和土地经济效益为目的的，如马克伟、肖梦、毕宝德、丘金峰、宋春华等。 马克伟主编的土地大辞典中对“土地集约经营”词条的解释是：。土地集约 经营是粗放经营在科学技术进步的基础上，在单位面积土地上集中投放物化劳动 山东大学硕士学位论文 和活劳动，以提高单位土地面积产品产量和负荷能力的经营方式在建筑业中， 集约经营则是通过对单位土地面积多投放活劳动和物化劳动，来提高土地利用 率。增加建筑层数，提高土地的经济功能和负荷能力”毋；肖梦认为，。城镇 土地集约化使用，可以多维地利用城镇土地的立体空问，并使城镇土地一地多用 城镇土地立体空间的多维利用，就是利用土地的地面、上空和地下进行各种建设 一地多用则是在同一块土地上根据需要安捧各种不同用途的多种建设项目这也 就是提高城镇土地利用率的集约化。o ；毕宝德认为，。所谓集约利用，它是 相对粗放利用而言的，是指在单位面积的土地上，追加更多的人力、物力或财力 和技术、经营管理，取得更多的产出要实行集约利用，是需要一定条件的：( 1 ) 有一定的经济实力，可以向土地提供足够的物质投入( 2 ) 有较充足的劳动力提 供足够的人工( 3 ) 有先进的科学技术与管理手段。不论是条件( 1 ) 还是条件( 2 ) 都必须与条件( 3 ) 相结合，没有条件( 3 ) 作保证，单纯地向土地上堆积物质和劳 动力，是难以取得好的经济效益的，其结果往往是造成巨大浪费。”。；丘金峰 主编的房地产法辞典在解释城镇土地利用的集约程度时指出：“城镇土地利 用的集约程度指单位面积城镇土地上的投资和使用状况。衡量城镇土地利用集约 程度的指标有：资金集约度，即单位面积城镇土地上的土地投资额，表现为土 地上的土地投资占土地面积之比。技术集约度，即土地之上建筑物或设施在施 工中和落成后所应用的先进技术程度，这往往可通过资金集约度反映。人口集 约度”回；宋春华等主编的房地产大辞典中对。土地集约经营程度”词条 的解释是：。土地集约经营程度，是指单位面积土地投入的人力、财力、物力的 状况。单位面积上的人、财、物力投入水平高，则集约经营的水平就高；反之亦 然反映集约经营程度的指标有许多，如每平方米的建筑投资量等等。”。 有学者认为这种表述虽抓住了土地集约利用的核心一对土地增加投入来 提高土地利用强度，但却忽略了城市土地利用不同于一般土地利用的特征，即城 市土地集约利用的前提和必要条件碱市土地合理布局、用地结构优化和具有 良好的环境例如陶志红认为，城市土地集约利用的内涵是，以合理布局，优化 用地结构和可持续发展的思想为依据，通过增加存量土地投入、改善经营管理等 。马克伟，土地大辞典，长春出版社，l 1 年版，第8 3 8 _ 8 页 。肖梦：城市徽罔i 宏观经济学 ，人民出版社，l 孵3 版，第3 9 3 页 。毕宝德。土地经济学 ，中国人民大学出版社，l 鲫l 版，第1 3 9 - 1 4 l 页 。丘金峰，房地产法辞典 ，法律出版社，l 鲫2 版，第6 l 页 o 束毒华# 房地产大辞囊 。红旗出版社1 舶3 版，第舶页 ， 山东大学硕士学位论文 途径，不断提高土地的使用效率和经济效益。按这一概念，用地的合理布局，结 构的优化完善，良好的生态环境，是城市土地集约利用的前提，缺乏上述条件， 土地集约利用的目标不断提高土地使用效率和经济效益就要落空。在上述必 要条件的约束下，不断地增加存量土地的投入，提高土地的经营管理水平，在现 有技术经济水平许可的条件下，尽可能提高土地的使用强度和效率，就成为土地 集约化利用的核心鉴于城镇土地集约利用的最终目标是提高土地的使用效率和 产出效率，因此它属于经济的范畴 持有此类观点的还有章牧、骆培聪、查志 强、欧阳安蛟等这种观点在后来的国土资源调查中七个试点城市土地集约利用 评价中得到应用 经过综合分析研究，本文认为城镇土地集约利用从狭义层面理解的内涵即城 镇建设用地集约利用的内涵应包括以下内容： ( 1 ) 城镇土地集约利用的内涵应充分体现土地可持续利用的思想城镇土 地集约利用不仅要求结构最优和使用效能最大，而且还要求在土地利用过程中要 以不损害土地未来的开发潜能为前提。从长远目标来看，集约利用既要保证目前 建设有地用、用好地，又要保证城镇有足够的预留空闻与发展空间。 ( 2 ) 城镇土地集约利用的内涵应体现经济、社会，环境效益的统一性。城 镇土地集约利用不仅是一个经济问题、技术问题、环境问题，而且还是一个政治 问题。城镇是区域经济发展的中心，其物流、人流、资金流、信息流交换频繁， 二、三产业高度集中，但城镇生态环境承载力有限。因此，城镇土地利用一定要 在考虑士地利用经济效益的同时，注重城镇土地的环境效益以及土地利用对城市 居民生活、城镇形象、社会发展的影响。在人们对人类的生态环境非常关注的今 天，使得土地集约利用不仅仅只考虑经济层面上的最佳效益问题，也需要兼顾社 会和生态层面。城镇土地集约利用最直观的内涵就是高投入，高产出。城镇土地 集约利用的内涵可完善为：在城镇土地上进行密集的投入，并取得较高的产出； 与此同时，使得城镇在更高层次上，形成有序的结构，并获得经济、社会和生态 效益兼顾的最佳土地利用方式，获得政治上的和谐稳定局面。 ( 3 ) 城镇土地集约利用的内涵体现的是整体用地结构的优化与单一地块利 用集约化的统一集约用地是一个宏观概念，针对区域土地利用，不针对具体项 目，比如城镇体系分布是否合理就涉及用地是否集约。按照系统论的观点，整体 。冉志红t 城市土地集约利用几个基本闻愿的探讨 中田土地科学，2 0 年第5 期 6 山东大学硕士学位论文 功能应大于部分功能之利，但其前提是各部分之问要有合理的组织结构。部分合 理则是整体优化的基础，局部功能最终要通过整体加以体现，整体优化又为部分 功能的正常发挥提供了环境保障。因此，度量城镇土地利用结构的合理性是城镇 土地集约利用宏观评价的重要内容之一 ( 4 ) 城镇土地集约利用的前提是以合理的城镇布局、优化的城镇结构和宜 人的人居环境为主要层面城镇土地集约利用要突出“以人为本”的理念，集约 利用的目的不是要使城镇成为人类文明破坏最严重的地域，使人望城生畏，而是 应使人类能在城镇中得到工作、生活和休憩的乐趣。合理的城镇布局、优化的城 镇结构和宜人的人居环境，这些是城镇吸引人们的最基本的要素，理应成为土地 集约利用的前提。 ( 5 ) 城镇土地集约利用水平衡量具有区域差异性我国地域辽阔，城镇所 在的自然、社会、经济条件的差异很大，因此不可能用一些类似指标去衡量城镇 土地集约利用状况并且不同性质和功能的城镇，衡量的标准也存在着差异。比 如以旅游功能为主的城镇与以工业生产为主的城镇，衡量两者是否集约的标准必 然会不同。 ( 6 ) 城镇土地集约利用自身具有阶段性。城镇土地集约利用是一个动态的 过程，而不是一个静态的目标，随着经济发展和科学技术的进步，城镇用地效率 将会不断地提高，因此，城镇土地集约利用应是我们不断追求的一个长远目标。 伴随着城镇化进程，城镇土地利用由最初的劳力资本集约型，过渡到资本技术集 约型和更高层次的集约形式一生态集约型。土地在城镇化初期，人口、产业为 寻求集聚效益向城区集中，土地利用从粗放到集约化，这阶段的土地利用属于劳 力资本型集约阶段。随着集聚的进一步加剧，土地资源短缺，地价上升，土地成 本增大，为了获得收益的平衡，在建筑技术不断突破的前提上，单位建筑密度不 断提高，建筑层数也不断增加，城镇土地利用向资本技术集约型转变。城镇过度 集聚，必然导致“城市病”的出现，理性的选择是集聚后的分散，即人口与产业 的不断分散。并且随着城镇化的不断深入，人们追求的已不仅是经济的增长，而 是经济、社会、环境的综合发展，由此城镇土地利用表现出更商层次的集约利用 形式，即生态型集约0 。成舜、白冰冰、李兰维、韩永昌，张敏：包头市城镇土地集约利用潜力宏震评价研究 ，内蒙古师范大 学学报自然科学( 汉文) 版，2 0 年第3 2 期 7 山东大学硕士学位论文 可见，城镇土地集约利用以合理布局、优化用地结构和可持续发展的思想为 指导通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，不断提高土地的使用效率和 环境效益，以期达到最佳的经济效益、社会效益和生态效益。 1 3 研究现状及研究趋势 1 3 1 国外研究进展综述 目前，国外对土地集约利用的直接研究较少，其相关研究主要在城镇土地利 用过程中。土地集约利用的研究，最早来自古典经济学杜尔格( a n nr o b e r t j a c q u e st u r g o t 。1 7 2 7 一1 7 8 1 ) 、安特生( j a 舱s 醐d e r s o n ，1 7 3 9 1 8 0 1 ) 、魏斯特 ( e 曲a r d s t 。1 7 8 2 一1 8 2 8 ) 和李嘉图等在研究农业地租问题中，发现并证明了农 业集约耕作中的报酬递减规律，并认为集约利用是级差地租产生的原因此后， 马克思在批判和继承古典经济学地租理论基础上，将级差地租分为级差地租i 和 级差地租。o 关于城镇土地集约利用，目前尚未看到直接的定义或表述，但经 济学、区位理论、城市规划理论都较早涉及了它的内涵。本世纪初美国著名土地 经济学家理查得依利在其名著土地经济学原理一书中，阐明了人口、土地 资源的稀却性、地价等因素对城市土地集约利用的影响，指出：“地价昂贵的第 一个后果是，使人们不得不高度集约利用土地。”。其他经济学家如柏克曼、阿郎 索对城市居住性用地、厂商用地竞标曲线进行了研究。上世纪末，新制度经济学 派兴起，罗钠德科斯以及巴泽尔等人又从市场经济下土地产权角度研究了资源 配置效率问题。从国外土地评价科学的发展历程来看，土地评价方法和理论研究 渐趋成熟。1 9 7 2 年联合国粮农组织( f a o ) 在荷兰瓦赫宁根召开了土地评价方面 的国际专家会议，在此基础上提出了土地适宜性评价分类系统，并于1 9 7 6 年发 表了土地评价纲要，成为土地评价研究走向成熟化的重要标志。但当时土地 评价集中于农业用地。近几年来，土地评价研究日趋广泛，城镇、工业区、旅游 区、开发区等均已涉及。近年来，世界众多城市都很重视土地集约利用的问题。 其中美国和日本促进土地集约利用的制度，已被许多国家借鉴。实际上一些发达 国家也经历了资源消耗型的工业化发展过程。随着保护生态环境的意识和经济社 会可持续发展观念的不断增强以及节约与集约利用土地理论的不断完善，发达国 家近年来正在反思建设用地增加过程中的非理性扩张对自然资源，特别是土地资 。王慎刚张锐：中外土地集约利用理论与实践 ，山东师范大学学报，2 6 年第l 期 。 美 理查得依利t 土地经济学原理 ，北京一商务印书馆1 9 8 2 年版第7 2 页 0 山东大学磺士学位论文 源造成的浪费与破坏，提出了节约与集约用地的新观念以美、英、法、日、韩 等国为代表的工业化国家十分重视对农地的保护，通过制定法律制度来严格限制 建设占用农用地。在二十世纪五十年代之前。为集约利用建设用地，多采用规定 建筑容积率和建筑密度指标的方法加以限制，此后逐渐由专注城市建设转向兼顾 城乡统筹协调发展。现在，则着重从土地利用规划的编制与实掩管理方面控制建 设用地规模，引导充分利用空闲地和存量建设用地，从严限制占用农田，强调景 观生态和环境保护的建设。 1 3 2 国内研究进展综述 关于城镇土地集约利用内涵研究在城镇土地集约利用概念和内涵一节已有 论述，不再重复。从国内建设用地评价研究来看，七十年代后期至九十年代中期， 基本建立了从单项到综合的一整套农业土地评价方法和体系。八十年代中期和九 十年代中期，土地评价研究开始涉及非农用地评价，如旅游用地评价和城市用地 评价。城镇土地评价的类型也由最初的侧重于城市建设自然条件对城市建筑影响 的城市土地建设适宜性评价，发展到城镇土地经济评价，如城市土地分等定级、 城市基准地价。当前许多城镇的土地分等定级和基准地价研究是城镇土地评价的 一部分，城镇土地评价是根据土地的经济属性和自然属性两个方面及其在社会生 活中的地位和作用，综合评定土地的质量，划分城镇土地等级的过程。土地潜力 评价，主要依据土地的自然性质、社会经济属性及其对于土地的某种持久利用的 限制程度，就土地在该种利用方面的潜在能力对其进行等级划分。城镇土地集约 利用潜力的评价是城镇土地评价的重要组成部分，就是针对城镇土地利用的现 状，综合考虑土地利用的影响因素，评价出城镇土地集约利用的潜力状况。1 9 9 9 年国土资源大调查项目设立了“城市土地价格调查和土地集约利用潜力评价”子 课题，并先后选择了七个试点城市( 福州、天津、包头、长春、济南、义乌、南 京) 开展城市土地集约利用潜力评价，此后城镇土地集约利用潜力评价成为研究 热点。根据研究方法的不同，可将城镇土地集约潜力评价分为两类：一类是，选 取评价单元，确立评价指标，构建城市土地集约利用潜力评价指标体系，运用数 学模型计算潜力分值，从而得到土地集约潜力等级或称土地集约度，最后对评价 结果给予简要分析另外一类是运用先进的计算机3 s 技术，通过图层叠加计算各 个图斑的经济潜力值，测算得出城镇现有的经济潜力值目前国内研究主要注重 第一类，对第二类的研究由于受技术因素和人员技术水平限制无法大规模开展 9 山东大学硕士学位论文 城镇土地集约利用潜力评价的关键是指标体系的构建，目前国内基本上已经形成 了基于宏观( 城市总体范围) 、中观( 城市潜力区范围) 及微观( 城市不同用地类型 宗她) 三个空间层次的城市土地集约利用潜力评价指标体系。虽然各个学者提出 的评价指标不同，但总体而言评价指标体系整体上趋于一致，主要涉及三个不同 层面共六个方面：土地投入强度、土地产出强度、土地利用强度、土地市场运行 情况、土地集约利用约束和土地集约利用( 动态) 发展。城市土地集约利用潜力 评价目前仍然停留在对土地集约度的评价层面上，仅仅考虑了土地利用的投入、 产出，这是远远不够的主要是由于受到地籍基础资料的限制，无法了解整个城 镇的土地利用状况和布局，所以目前已经开展城镇土地潜力评价的城市中，还有 许多工作要进一步深入 我国的城镇土地集约利用研究起步较晚，城镇土地集约利用的研究尚处在起 步阶段，虽然开展了一些城镇土地利用的现状调查和潜力分析研究，积累了一些 土地集约利用的经验，但在理论研究和实践工作中，城镇土地集约利用的概念和 内涵需要进一步统一明确，城镇用地集约利用的评价也缺乏一套完善的科学的适 用的评价方法和指标体系，使政府部门难以做出更加切合实际的加大基础设施投 入、提高土地利用效益、鼓励集约用地的相关供地政策和措施。 1 4 基本内容与研究特点 论文在分析我国土地基本国情，城镇建设用地利用现状及存在问题的基础 上，论述了国内外对城镇土地集约利用的研究现状及研究趋势。利用相关的理论 知识，总结界定了城镇土地集约利用的概念与内涵，提出构建城镇建设用地集约 利用评价原则、标准与方法、指标体系，并以山东省为个例，测算了“十一五” 期间对建设用她的需求通过以上的分析，本文对城镇建设用地集约利用问题进 行了思考，提出了相关对策。 论文试图通过定性分析与定量分析相结合的办法，通过归纳分析法、实证分 析法等研究方法分析城镇建设用地集约利用的相关问题。本文难点在于如何利用 数学及计算机知识提出构建城镇建设用地集约利用评价指标体系，及提出有创意 和深度的城镇建设用地集约利用的对策。 i o 山东大学硬士学位论文 2 城镇建设用地集约利用的相关理论 土地集约利用是土地更高层次的利用方式，是一项综合自然、经济和社会各 个方面因素，由多学科理论来支撑和指导的人类经济社会活动。因此，土地集约 利用的理论应是相关学科理论体系在土地利用系统中集成、融合的结果。 2 1 土地报酬递减理论 在研究土地利用问题中，报酬是指对一定面积土地上投入某项变动要素的生 产率。1 7 世纪中叶的威廉配第发现，一定面积的土地的生产力有一最大限度， 超过这一限度后，土地生产物的数量就不可能随着劳动的增加而增加了1 8 世纪 法国重农学派后期代表人物杜尔阁，对“土地报酬递减规律”的内涵进行详细表 述：。撤在一块天然肥沃的土地上的种子，如果没作任何土地的准备工作，这将 是一种几乎完全损失的投资，如只添加一个劳动力，产品产量就会提高：第二个、 第三个劳动力不是简单地使产品产量一倍或两倍，而是增加五倍或九倍，这样， 产品产量增加的比例达到它所能达到的最大限度时为止超过这一点，如果我 们继续增加投资，产品产量也会增加，但增加得较少，而且总是越来越少，直到 土地的肥力被耗尽，耕作技术也不会再使土地生产能力提高时，投资的增加就不 会使产品产量有任何提高了。”1 8 1 5 年英国威斯特( e 他s t ) 在其资本用于土 地一书中，首次正式提出“土地报酬递减规律”此后西方经济学家以英国的 马歇尔、美国克拉克、萨缪尔森、德国奥多尔布林克曼等的著作作为代表，对 这一规律作了进一步的解释和拓展。 报酬递减规律对土地集约利用有诸下启示： 人类为了提高土地利用的集约水平，在单位面积的土地上投入各种生产要 素，但土地利用的集约水平并不是与各种生产要素所投入的量成正比。而要根据 报酬递减规律，找出生产要素最佳投资点。 报酬递减规律是将其他生产要素固定在某一水平上，而只研究其中一种生产 要素与总产量关系的理想规律。在具体研究土地集约利用时，面对的是有许多生 产要素变动的一个复杂系统，应根据科学方法综合得出土地集约利用的范围。 从土地利用的全过程来看，土地报酬的运动规律在正常情况下，应该是随着 单位土地面积上生产要素的追加投入，先递增后趋向递减。在递减后，如果出现 。孙文盛：节约集约用地知识读奉 中国大地出版社。年版。第5 6 页 山东大学硕士学位论文 科学技术或者社会制度的重大变革，使土地利用在生产组合上进一步趋于合理， 则又会转向递增；技术水平与管理水平稳定下来后，将会再度趋于递减。因此， 土地集约的衡量标准，也将随着社会经济技术条件的变化而变化提高社会经济 技术水平，将能相应地提高土地集约利用度。 2 2 地租、地价理论 地租和地价理论是土地利用的重要理论。地租有报酬或收入的意思，地租是 一个历史范畴，随着有组织的土地利用和土地所有权的出现就产生了地租任何 社会只要存在着土地所有者和土地直接使用者分离，土地使用者在土地利用中的 剩余生产物被土地所有者占有，就存在产生地租的经济基础。西方经典的地租理 论，可分为三类即古典经济学地租理论、新古典城市地租理论和马克思主义地租 理论。古典经济学地租理论以威廉配第、亚当斯密和大卫李嘉图为代表， 前两者认为地租是土地的恩赐，它是土地资本所带来的利息。大卫李嘉图是古 典经济学的最后完成者，他提出了级差地租的概念新古典城市地租理论兴起于 1 9 世纪末，2 0 世纪初的新古典经济学派，以马歇尔、庇古等人为代表。他们对 古典经济学地租理论进行了完善，提出地租实际上是一种分配工具，总是把土地 分配给出价最高者，即最高租金原则。马克思主义地租理论认为，一切形态的地 租都是土地所有权在经济上的体现，一切地租都是剩余劳动的产物，是以土地所 有权的存在为前提的。地租按其形成条件和原因分为绝对地租、级差地租和垄断 地租三种形式。国绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 级差地租按其形成的基础，又可分为级差地租i 和级差地租i i 。对城市用地来说， 级差地租i 主要是由于区位因素与土地自身条件的差异引起的；级差地租i i 则主 要是由于公用基础设旌及对土地的投资建设而形成的。垄断地租是由产品的垄断 价格带来的超额利润转化成的地租。 马克思地租理论和地价理论是相互补充、密不可分的，地租理论对建立区域 城镇地价体系起着定性化的指导作用，而地价理论则使该工作更接近模型化和定 量化。马克思地价理论主要包括以下几点：土地虽然不是劳动产品，没有价值， 但有使用价值，并存在价格( 不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购 买价格) ；已利用的土地由土地物质和土地资本构成；土地价格是地租的资 呦文盛：节约集约用地知识读本 ，中胃大地出版社2 0 年版第衢页 山东大学硕士学位论文 本化我国土地所有权归国家所有，不能直接进入市场，市场交易的实质是土地 的使用权、租赁权、抵押权等，因此土地价格实质是具有一定年限的土地使用权 价格土地价格理论反映出土地价值不但与其上的自然因素有关，而且与社会经 济状况有关，以土地价格理论为直接基础计算出的土地价格，是对土地质量的综 合理所当然，土地评价也必须以土地价格理论为基础。土地价格理论与其涉及 的价值理论、价格理论、生产理论、供求理论和投入产出理论一起决定着土地评 价中的某些基本原则和评价方法 地租理论对土地集约利用的启示： 绝对地租促使土地集约利用。只要使用土地就必须交纳地租。绝对地租的存 在，迫使土地使用者把租用土地的数量减少到最低限度，并在已租用的土地上追 加投资，以尽可能提高土地的产出率。这在客观上有利于节约土地资源，促使土 地集约利用，从而达到最大的经济效益 “最高租金原则”促使土地利用结构优化。新古典经济学地租认为，地租实 际上是一种分配工具，总是把土地分配给出价最高者。不同的产业由于其生产过 程的特殊性，对土地位置的要求、敏感程度和竞租能力也不同一般来说，商业 企业的竞租能力较高，工业企业次之，居住用地更次，在完全竞争的条件下，会 促使商业用地向市中心集聚，工业用地和居住用地向市郊迁移，最终将使土地利 用结构得到优化，即土地的效应最大化，使每一块土地都能地尽其用，土地处