（公共管理专业论文）我国土地增值税改革与完善的对策建议——以南昌市为例.pdf

摘要 房地产业作为国民经济的重要风向标，它的发展状况与国民经济的发展好 坏具有高度的正相关性。i 因而历来倍受各级政府的普遍关注和高度重视当前 整个房地产市场泡沫严重，房地产开发速度过快，二结构不合理，导致房地产价 格持续上涨，价格虚高，超过了一般居民的可承受能力房地产业被公认为暴 利行业，作为我国房地产税收体系中调节土地增值收益的唯一税种土地增： 值税，在历经了十年的消沉之后，近两年渐渐浮出水面，受到大家的普遍关注， 尤其是今年年初国税总局颁布了土地增值税清算令后，作为国家对房地产市场 宏观调控的重要举措能否发挥其应有的致策效应昵争 。我国推行土地增值税已有十三年，但其运行效果并不理想。财政收入的取 得没有达到预期目标，抑制房地产投机、：调整房地产市场结构、，促进房地产市， 场稳定健康发展的政策意图也难以很好地实现。本文通过对我国目前土地增值 税税制进行分析，从税制设置和税收征管两方面找出土地增值税课税效果不理 想的原因，提出改革和完善的的对策，为下一步房地产税制改革提出一些建议 并结合南昌市的征管现状，实证分析土地增值税的税负状况，针对南昌市的实 际提出了完善土地增值税征管的措施。 关键词：土地增值税；改革；完善+ a b s t r a c t a b s t r a c t a s 缸i m p o r t a n tb a r o m c t t ! ro ft h en a t i o n a le c o n o m y , t h er e a le s t a t ei n d u s t r y s d e v e l o p m e n to ft h en a t i o n a le c o n o m ya n dt h ed e v e l o p m e n to fq u a l i t yw i t hah i 庐 d e g r e eo fp o s i t i v ec o r r e l a t i o n , t h u sg o v e r n m e n t sa ta l ll e v e l sl a a v ca l w a y sb e e nm u c h w i d e s p r e a dc o n c e r na n dd o s ea t t e n t i o n t h ee n t i r er e a lc s t a t em a r k e tb u b b l es e r i o u s ， r e a le s t a t ed e v e l o p m e n te x c e s s i v e l yh i 曲s p e e d ，a l li r r a t i o n a ls t r u c t t t r e , l e a d i n gt ot h e s o a r i n gp t i o f r c a l 鹳t a t ep f i o 略d o w np r i c e s ，t h a nt h eg e a c r a lp o t m l a t i o nm a yb e a b l et os u s t a i n t h er c a le s t a t ei n d u s t r yi sr o g n i z e d 弱e x c e s s i v ep r o f i t s 毯t h eo n l y t a xo fc h i m l t $ r e a le s t a t et a xs y s t e mi nr e g u l a t i n gl a n dv a l u ei n c r e m e n tr e c e i p t s t h e l a n dv a l u ei n c r e m e n tt a x , a f t e rad e c a d ei nt h ed o l d r u m sa f t e rn e a r l yt w oy e a r s g r a d u a l l ys t l f f a e e a , b yt l a ct m i v e r s a lc o n c 唧o fc v 口y o n c p a r t i c u l a r l yt l a eb e g i n n i n g o ft h i sy e a rt l a cn a t i o n a lt a xa d m j n i s t r j , t i o np r o m u l g a t e dt h es o i lt l a ev a l u ei n c r e m e n t t a xa f t e rt h ef i q u i d a t i o no r d e r , a san a t i o n a lm a c r o - - c o n t r o lo ft h er e a le s t a t em a r k e t a n d 姐i m p o r t a n tm o v et ob ea b l et or , 硼o r mi t sp o l i c ye f f e c t s ? c h i n a $ i m p l e m e n t a t i o no ft l a el a n dv a l u ei n c r e m e n t t a xh a sb e e n1 3y e a i s , b u ti t s o p e r a t i n gr e s u l t s 恤n o ts a t i s f a c t o r y f i n a n c i a li n c o m ed o e sn o ta e l a i e v et h ed e s i r e d o b j e c t i v e sa c l a i e v e x l , i n h i b i tr e a le s t a t es p e c u l a t i o n , a d j u s t i n gt h er e a le s t a t em a r k e t s t r t t c t u r c ，a n dp r o m o t et l a es t a b l ea n dh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e t p o l i c yc a l lh a r d l yg o o di n t e n t i o n st oa c l a i e v c b a s e do nc k i n a se u r r o n tl a n dv a l t l e i n c r e m e n tt a xs y s t e ma n a l y s i s , s y s t e ms e t u pa n dm a n a g e m e n to fl a 匡c o l l e c t i o nt o i d e n t i f yt w oa l - c a , $ o fl a n dv a l u ei n c r e m e n tt a xr e s u l ti sn o ts a t i s f a c t o r yr p , , i t s o n s ，t l a c p r o p o s e dr e f o r ma n di m p r o v et h er e s p o n s e , g i v es o r n l ：s u g g e s t i o n st ot h en e x ts t e pf o r t h er e a le s t a t et a xr e f o r mp u tf o r w a r d n 如c h 柚gc o m b i n e d 喇t ht h ec o l l e c t i o na n d m a n a g 衄a c n to ft h cs t a t l 琏t h ee m p i r i c a la n a l y s i so fl a n di n c r e m e n tt a xs i t u a t i o n , i n v i e wo ft h en a n e h a n g sl & c t u a lp r o p o s e di m p r o v i n gn l c a s u r c so fl a n dv a l u ei n c r e m e n t t a xc o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n t k e yw o r d l s z l a n dv a l u ei n c r e m 哪t ；a x sr c f o r m ：i m p r o 学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地 方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含 为获得直昌太堂或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与 我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的说明并表示谢意。 学位论文作者签名( 手写) ：必毽签字日期：矿习年瑚，9 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解直昌太堂有关保留、使用学位论文 的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁 盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权直昌盘堂可以将学位论文的全 部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描 等复制手段保存、汇编本学位论文。同时授权中国科学技术信息研究 所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向 社会公众提供信息服务。 、 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：尘文芝 签字日期：田年f 调f 9 日 导师签名： 钿弘 ， 签字日期：a 矽年f1 月f9 日 第1 章导论 第1 章导论 1 1 选题的背景和意义 我国房地产业是随着国民经济的发展而逐步发展壮大的i 、2 0 0 3 一年国务院发 布的一关于促进房地产市场持续健康发展的通知中，我国首次将房地产业歹驴 为国民经济的支柱产业，充分肯定了房地产业的地位和作用。房地产业作为匡娶 民经济的重要风向标，它的发展状况与国民经济的发展好坏具有高度的正相关+ 性，因而历来倍受各级政府的普遍关注和高度重视。在看到我国房地产业蓬勃 发展所取得的辉煌成就的同时，对其暴露出的种种问题也不能掉以轻心。当前 整个房地产市场泡沫严重，房地产开发速度过快j 结构不合理，导致房地产价 格持续上涨，价格虚高，超过了一般居民的可承受能力。r 房地产业被公认为暴 利行业，作为我国房地产税收体系中调节土地增值收益的难一税种士地增 值税，如何才能发挥其应有的政策效应呢? 自1 9 8 7 年我国实行国有土地有偿使用制度以来，房地产市场发展很快， 同时也出现了一些问题，如成片批租土地数量过大，价格过低卜盲目设立开 发区，占用耕地过多；房地产市场行为不规范，投机严重等等。为发挥税收 政策的宏观调控作甩，我国于1 9 9 3 年出台了中华人民共和国土地增值税暂行。 条例，其后又出台该条例的实施细则，目的是“规范土地、房地产市场交易 秩序，合理调节土地增值收益，- 维护国家权益”。由于1 9 9 3 年下半年国家开始v 实施宏观调控j 使房地产业步入下行轨道，并在1 9 9 6 - 1 9 9 7 连续两年出现全行4 业亏损，房地产行业几乎没有土地增值税可征。从1 9 9 4 年1 9 9 8 年这5 年间， 全国共征收土地增值税8 2 亿元。随后，国家又陆续出台了一系列刺激和鼓励； 房地产业发展的政策，从而使得房地产业起死回生。步入快速发展的轨道：土 地增值税也逐年成倍增长。2 0 0 1 年国家征收土地增值税1 0 3 亿元，；2 0 0 6 一年该、 税税收达2 3 1 亿元但十多年来这项政策运行未能收到预期的效果，征收效果 很不理想，因此国家税务总局于2 0 0 7 年1 月1 6 日发布了关于房地产开发企 业土地增值税清算管理有关问题的通知，规定从2 月1 日起，各地对房地产 企业的房地产开发项目进行土地增值税清算。其政策目的是由于房地产开发企 业在高房价背景下获得了过多的土地增值收益，希望通过征税，实现收益再分 第1 章导论 配。该政策公布的当天导致证券市场的房地产股票几乎全线跌停，可谓一石激 起千层浪。 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所 取得的增值额为征税对象， 依照规定税率征收的一种税在我国，涉及房地 产开发企业的税收及附加有1 0 多项，这些税种各有不同的作用，但只有土地 增值税对土地增值收益有针对性的调节作用。土地增值税采用四级超率累进税 率，税额按房地产交易中土地增值额的3 0 6 0 缴纳，所以若房价低、涨幅 小、则土地增值少、利润空间小甚至没有，因而土地增值税少或没有；而价 格上涨越多、土地增值额也就越大、企业获得利润越多、土地增值税率也就越 来越高，随房价的上涨，应交的土地增值税占房价的比重也是逐渐增加的 理论上土地增值税很合理，但由于房地产开发周期长、土地增值税计算涉及的 收入、成本费用及其他扣除项较多，使得土地增值税计算复杂对开发企业征 收的土地增值税是以项目为核算单位的，这使得以累进税率为特点的土地增值 税不能随房价的波动，充分、即时地发挥调节收益、抑制暴利、调控房价的作 用再者，房地产开发企业经常存在跨时间、跨地域的多个项目同时开发或先 后滚动开发的情况，使得计算土地增值税对项目的成本和费用扣除时不易分清 负担的项目对象，企业很容易通过把帐目混淆，以达到重复扣除费用和多扣 除费用的目的，使计算税收的基数偏小、进而使得应缴纳的税款减少上述问 题导致土地增值税征管中存在征收难、入库少、征纳成本高等问题在实际征 管中土地增值税绝大多数是以预征的方式征收的，真正按照土地增值税条例进 行了清算的项目很少而预征税额和实际的应纳税额相比，相差是很大的，举 例来说，以一套房子5 0 万元为例，按照南昌市现行的1 的预征率，需要缴纳 5 0 0 0 元土地增值税，假设这套房子的增值额为1 5 万元( 按3 0 计算) ，按增 值部分最低税率( 3 0 ) 也要缴纳4 5 0 0 0 元，是预征税额的9 倍。可见常年按预征 的方式征收土地增值税会造成多少税款的滞纳与流失那么这之间的矛盾如何 调和呢? 如何改革和完善我国的土地增值税制度呢? 这是笔者在日常工作中经 常思考的一个问题，因此笔者选取我国土地增值税的改革与完善这个课题 作为毕业论文，拟对这一问题进行更为深入的研究与探讨，本课题具有很深的 理论与现实意义： 理论上：我国的不少专家和学者对土地增值税都进行了研究，对土地增值 税的改革与完善提出了建议，并对土地增值税的保留与取消发表了自己的主张 2 第1 章导论 这些文献分别从不同的角度对土地增值税税进行了研究，这些成果为本文的迷 一步研究提供了良好的基础和素材。但相对来说，研究这个课题的学者较少 现有的研究仍然不系统、不全面，没有完整阐述土地增值税的相关问题，这就h 是笔者选题的缘由 实践上：南昌市的楼盘销售价格从2 0 0 2 年的均价2 0 0 0 - 2 5 0 0 元左右上涨到 现在的均价4 0 0 0 - 5 0 0 0 元以上，随着房地产业者q 迅速发展，南昌市的地税收入从 。2 0 0 3 年的2 2 2 亿元到2 0 0 4 年的3 1 4 亿元，到2 0 0 5 年的3 7 7 亿元，发展到2 0 0 6 年已达到4 5 4 亿元，发展速度是惊人的。而作为调节地增值收益的土地增值 税的征收情况却并没能反映房地产价格快速上涨给开发企业带来的增值收益， 2 0 0 3 年南昌市征收土地增值税为0 1 1 亿元，2 0 0 4 年征收0 4 4 亿元，2 0 0 5 年征 收0 6 6 亿元。2 0 0 6 年征收1 1 7 钇元，t 税率高达鄹的一个税种为何征收总量。 却如此之小? 征管难是一个很突出的问题，如何在现有的土地增值税的政策下 改革征管方式，加强征管手段是一个很值得研究的问题，笔者拟从实践的角度。 对土地增值税的征收管理做一些探讨。 1 2 内容和方法 本论文以讽节土地增值收益的税收即土地增值税作为研究对象，对土地增 值税税制、土地增值税从政策到征管的不足之处进行了探讨，结合我国房地产 市场的发展现状提出了现阶段改革和完善的措施，并提出了条件成熟时取消土 地增值税，建立更科学、完善的房地产税收制度，开征物业税。 本论文在研究和写作过程中运用了文献阅读法、比较研究法、制度分析法、 统计分析法以及理论和实践相结合、定量与定性相结合等研究方法 1 3 创新之处 ： 1 、提出了改革和完善土地增值税税制的措施 2 、以南昌市的土地增值税清算数据建立数学模型，分析土地增值税的影响 因素 3 、结合南昌市的实际情况提出了完善土地增值税征管的建议 3 第2 章我国土地增值税制度的演变 第2 章我国土地增值税制度的演变 2 1土地增值税出台至今的政策演变 我国自建国以来，对城市土地长期实行无偿的指令性划拨和无期限使用的 管理制度。改革开放以后，随着市场经济因素的不断扩大，以及非公有制经济 的快速发展，加速了房地产开发的进程，原有的无偿使用臣家土地的制度逐步 向有偿使用的方向转化。1 9 8 7 年，我国对城市土地使用制度做出重大改革，在 深圳、上海、天津、广州等城市试点，改过去的指令性划拨无偿使用为有偿出 让、转让制度，这对强化城市土地管理、促进城市土地的合理利用。充分发挥 效益，保证城市有规划地健康发展发挥了积极作甩。然而之后出现的一些深层 次问题如土地供给计划性不强，成片批租量过大、价格低；各地盲目设立开发 区圈地，大量耕地被占用，开发利用率低；房地产市场机制不完善，市场行为 不规范，炒风过盛直接影响了其作用效果 为了增强对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖，保障 国家的土地权益，规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入，国 务院于1 9 9 3 年1 2 月1 3 日发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例。该 条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和 个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”，并于1 9 9 4 年1 月1 日实施。 1 9 9 5 年1 月2 7 日，财政部发布中华人民共和国土地增值税暂行条例实施 细则，具体实施中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则对暂行 条例中的规定进行了细化和补充规定，并明确纳税人在项目全部竣工结算前转 让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增 值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算， 多退少补具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 1 9 9 5 年1 月2 7 日，财政部发布关于对1 9 9 4 年1 月1 日前签订开发及转 让合同的房地产征免土地增值税的通知具体规定：1 9 9 4 年1 月1 日以前已 签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税；1 9 9 4 年1 月1 日以前己签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开 发，其在1 9 9 4 年1 月1 日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税，签 4 第2 章我国土地增值税制度的演变 订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准；对于个别由政府审批同意进行 成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定五年免税期以后首次 转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可 以适当延长免税期限 ，1 9 9 5 年3 居7 旧和5 月1 7 日，财政部和国家税务总局分别发布关于印发 企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知和关于印发 。，对土地增值税的具体缴纳作了规定 1 9 9 5 年5 月2 5 日，财政部、国家税务总局发布关于土地增值税一些具体 问题规定的通知，对于以房地产进行投资、联营，合作建房，企业兼并转让 房地产的征免税问题等进行了相关规定 。1 9 9 5 年6 月给日，财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局发砸关 于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知，对国 有房地产转让中有关价格评估等问题作了相关规定 1 9 9 6 年1 月1 0 日，国家税务总局、；国家土地管理局发布关于土地增值税! 若干征管问题的通知，对税务和土地管理部门协作加强土地增值税的征管作 了规定。 。1 9 9 6 年4 月5 日，国家税务总局、建设部发布 关于土地增值税征收管理。 有关问题的通知，加强税务部门与建设行政主管部门、房地产管理部门的工 作配合，做好土地增值税的征收管理工作 1 9 9 9 年7 月2 9 日，财政部、：国家税务总局发布关于调整房地产市场若干 税收政策的通知，规定自1 9 9 9 年8 月1 日起对居民个人拥有的普通住宅，在 其转让时暂免征收土地增值税。 1 9 9 9 年1 2 月2 4 日，财政部、+ 国家税务总局发布 关于土地增值税优惠政 策延期的通知，规定；“1 9 9 4 年1 月1 日以前已签订房地产开发合同或已立： 项，并已按规定投入资金进行开发。其在1 9 9 4 年1 月1 日以后5 年内首次转i , k - 房地产的，免征土地增值税的税收优惠政策已于1 9 9 8 年底到期。为配合国家婚 宏观调控政策，启动投资和消费，促进房地产业发展，经研究决定，此项免征 土地增值税政策的期限延长至2 0 0 0 年底。” 2 0 0 2 年7 月1 0 日，国家税务总局发布关于认真做好土地增值税征收管理 工作的通知，具体规定；“一对在1 9 9 4 年1 月1 日以前已签订房地产开发合同 或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，免征土地增值税 5 第2 章我国土地增值税制度的演变 的税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税二针对当前房地产市场逐步规范， 房地产投资商的投资回报趋于正常情况，各地要进一步完善土地增值税的预征 办法，预征率的确定在科学、合理；对已经实行预征办法的地区，可根据实际 情况，适当调减预征率” 2 0 0 4 年8 月5 日，国家税务总局发布关于进一步加强城镇土地使用税和 土地增值税征收管理工作的通知该政策作为国家针对国民经济发展中存在 的一些行业、地区固定资产投资增长过快问题采取的多项宏观调控措施的一种 来实旋具体要求：对1 9 9 4 年1 月1 日前签订开发及转让合同的房地产免征土 地增值税的优惠政策已经到期，对仍未按规定恢复征税的要立即纠正 2 0 0 5 年5 月1 8 日，国家税务总局发布国家税务总局关于进一步加强房地 产税收管理的通知，推行房地产税收一体化管理。 2 0 0 5 年7 月1 日，国家税务总局、财政部、国土资源部联合发布了 国家 税务总局财政部国土资源部关于加强土地税收管理的通知。强调进一步强 化土地税收( 包括城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税) 管理， 充分发挥税收的经济调节作用，促进土地的节约和集约利用，加强部门协作 2 0 0 6 年1 0 月2 0 日，国家税务总局发布关于土地增值税普通标准住宅有 关政策的通知，明确了“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人 民政府根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见 的通知( 国办发( 2 0 0 5 ) 2 6 号) 制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握 2 0 0 7 年1 月1 6 日，国家税务总局发布国家税务总局关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知，规定从2 月1 日起，各地对房地产企 业的房地产开发项目进行土地增值税清算。通知明确了土地增值税的清算单位 和清算条件，对应税收入做了更加明确的确定，对土地增值税的扣除项目、清 算依据做了详细规定。其政策目的是由于房地产开发企业在高房价背景下获得 了过多的土地增值收益，希望通过征税，实现收益再分配该政策公布的当天 导致证券市场的房地产股票几乎全线跌停，可谓一石激起千层浪 2 2 土地增值税的定义 以土地或土地改良物的增值额为计税依据而课征的赋税被称作土地增值 6 第2 章我国土地增值税制度的演变 税我国土地增值税是1 9 9 4 年税制改革推出的一个税种，是以纳税人转让国有 土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定 税率征收的一种税。 土地增值税是土地税的一种。土地税是各国最古老但在现今世界仍广泛实 施的税收形式。其主要包括两大类：一类是财产性质的土地税，它又可以分为 从量课征的土地税，如田赋和从价课征韵土地税，如地价税；另一类是所得税 或收益税性质的土地税，如土地增值税，前一类土地税是就土地的数量或一定 标准的地价按期连续征收，后一类土地税则是在土地的所有权或用益权转移时- 就其转移或转让收益课征。后一类土地税是在古典资产阶级经济学家的租税学 说的影响下建立起来的对土地增值额的课税，实质是对土地收益或对地租课 税所谓地租，是指从土地上获得的收入超过生产费用的余额。它产生于对土 地所有权的垄断和土地的自然条件差异，而非人们投入劳动和资本对土地进行= 改良而增值的地影严 根据课税的时间特征，一般可将其分为土地转移增值税和定期土地增值税 两种，前者是指仅对土地或土地改良物产权转移时发生的增值课税；后者是指 在土地所有权没有转移的条件下，按一定时期内土地价格增加部分课征o 主要 是针对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评估，对 其增值额征收，一般分为十年期和五年期增值税种目前我国现行的土地增值 税为土地转移增值税。 2 3 我国土地增值税的立法原则和精神 2 3 1开征土地增值税的理论依据 ( 一) 社会政策依据。土地的自然增值属于社会财富，应当通过强制性方 式收归社会所有，公平分配不劳而获的土地增值财富是大多数征收或征收过土 地增值税的国家或地区的主要理论依据。 ( - - ) 经济政策依据。有两层含义：第一，政府公共投资产生的正外部 效应或政府提供的产权保护导致的地价增值应当部分或全部地收归公共主体所 。靳共元、陈建设中国城市土地使用制度探索，中国财政经济出版社。2 0 0 4 。熊莉，对完普我嗣土地增值税的思考 ， 集团经济研究 ，2 0 0 6 ( 1 2 ) v 旬：p j 7 第2 章我国土地增值税制度的演变 有，以满足政府公共投资的良性循环或更好地提供公共服务，这是税收理论中 的受益原则在土地税收中的运用o ；第二，土地增值税可有效打击土地投机，促 进土地合理利用。如果人们不仅是为追求土地自然增值而进行土地持有和交易， 土地才有可能得到有效利用 涨价归公应是政府管理房地产市场的政策目标之一，也体现政策制定者参 与土地增值收益分配并从中获取利益的思想意志。首先，按照社会公平原则， 土地的自然涨价或地租的自然增值完全是不劳而获的利益，因此地主无权独自 占有这一好处，否则，有悖于社会正义，有失社会公平。其次，按照贡献原则， 地价的增加是因人口增加、经济发展、社会进步等社会经济因素所致，是社会 之全体施与的贡献，因此而带来的地租增加必然归于社会全体第三，按照公 共利益原则。将土地涨价部分予以归公，可以增加国家财政收入，并用之兴办 各种公益事业，提高社会全体公民的福利水平和生活水准。课征土地增值税的 目的就在于使土地自然涨价全部归公，做到地尽其利，地利共享，规范土地、 房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，促进房地产行 业健康发展。 2 3 2 我国土地增值税的立法原则 基于我国现阶段的土地管理政策、宏观调控的要求和征收土地增值税的目 的，设置土地增值税的总的立法原则是：通过设置这一税种，对出售房地产所 取得的增值收益，不分纳税人性质，一律征收土地增值税增值多的多征，增 值少的少征，无增值的不征具体包括： 1 、无论单独出售土地使用权或是房屋产权和土地使用权一并出售，均可适 用征收土地增值税： 2 、一切行政企事业单位和个人，不分内外和经济性质，即不论是国有、集 体、私营、个体工商业户，还是外商投资企业，也不论是专营还是兼营房地产 开发业务的，只要其出售房地产，就是土地增值税的纳税义务人，就应当依其 土地增值收益按规定税率缴纳土地增值税； 3 、考虑到我国的现实情况，为改善人民的居住条件，对从事某些房地产开 发的单位和个人给予一定的优惠政策 。陈多长，毛栋粱，中田土地增值税制的缺陷与改革对策 浙江万里学院学报 ，2 0 0 6 年5 月 8 第2 章我团土地增值税制度的演变 2 3 3 土地增值税设置的具体精神 1 、征收范围从宽。土地增值税对所有有偿转让中华人民共和国国有土地使 用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人征收。但考虑到我国的土地 制度和还要设立和开征遗产与赠与税，这里有两层意思l( 1 ) 只对转让国有土 地使用权征税，因为按现行规定，集体土地需先由国家征用后才能转让； ( 2 ) ； 只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不征税。 o 2 、保持较高且又能够充分体现政策的税率。：由于土地增值税的性质和调节。 目的所决定，世界各个国家和地区所规定的税率都是较高的- 一方面对于正常 的房地产开发经营是比较优惠的；另一方面对取得过高收入特别是获取暴利的 能起到一定的调节作甩 3 、土地增值额的计算从简。土地增值税的课税对象是出售房地产所得的增 值额。7 土地增值额的计算是征收土地增值税的关键由于我国房地产市场不健一 全，目前对土地、房产的评估工作刚刚起步，增值额的计算只能采用简便易行 的扣除法或余额法，即出售房地产收入减去取得土地使用权时所支付的价款、 土地开发成本、地上建筑物成本及有关费用、销售税金等后的余额。为了合理； 计算土地增值额，对存量房产按房屋及建筑物的评估价格( 即重置价乘以成新折 扣) 计算扣除 4 、方便和有利征管由于房地产业经营方式较为特殊，征管难度也较大， 其中最突出的是对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，分块转让， 以及纳税人采取预售方式出售商品房这两种方式的征管问题为了加强对土地 增值税的征管工作，堵塞漏洞，保证税金及时足额入库，土地增值税对纳税人 成片受让土地使用权后，分期分批开发，分块转让和纳税人采取预售方式出售 商品房这两种情况，采取先按比例征收后清算的办法另外，对一些收入和扣。 除项目金额申报不实或资料不全、不准的，税务机关有权按房地产的评估价格 计算征税 5 、合理减免。考虑到我国房地产业的特殊情况及人民居住条件仍然较差等 情况，规定对建造普通标准住宅出售和因国家建设需要拆迁而由政府征用的土 地，应适当给予减免照顾。这主要是因为经营这些房地产一般是政府要求必须 。陈荣，地方税制 ，中国财政经济出版杜2 0 0 6 9 第2 章我国土地增值税制度的演变 搞的，大多是微利项目，投入大，收益小，应从税收政策上给予支持和鼓励； 同时也可避免因征土地增值税后又征所得税，税负显得过重的问题 2 4 我国土地增值税的税制要素 2 4 1 计税依据 土地增值税的计税依据为纳税人转让土地所取得的增值额，即纳税人转让 土地取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。 ( 一) 收入额的确定。纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收 入、实物收入和其他收入在内的全部收入，不允许从中减除任何成本费用。 ( 二) 扣除项目及其金额。在确定房地产转让的增值额和计算土地应纳增 值税时，允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额，概括起来主要有 四项： 1 、取得土地使用权时所支付的价款。支付价款有两种形式：凡通过有偿出 让方式取得土地使用权的，其价款是纳税人在受让国有土地使用权时所支付的 出让金；凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的，其价款是在转让土地使 用权时，按规定补交的出让金或征地时已支付的土地征用及拆迁补偿费用。 2 、建造商品房及配套设施的成本及费用，是指建造商品房本身的成本费用， 以及室内、外配套设施的成本及费用，包括前期工程费、建筑安装工程费、基 础设施费，以及配套设施费、开发间接费用和建设期间所发生的利息支出 3 、销售税( 费) 金，包括在出售房地产时所支付的营业税、城市维护建设税、 以及教育费附加。 4 、房屋建筑物的评估价格，是指房屋建筑物的重置价乘以成新折扣后的价 格，即按计征土地增值税时建造同样的房屋及建筑物所需花费的成本和费用再 扣除折旧因素，所得到的房屋建筑物价格 2 4 2 税率 土地增值税实行四级超额累进税率： 1 、土地增值额未超过扣除项目金额5 0 的部分，税率为3 0 2 、土地增值额超过扣除项目金额5 0 0 ，未超过1 0 0 的部分，税率为4 0 第2 章我国土地增值税制度的演变 3 、土地增值额超过把除项目金额1 0 0 ，未超过2 0 0 的部分，税率为5 0 4 、土地增值额超过扣除项目金额2 0 0 以上部分，税率为6 0 2 4 3 减免税情况 下列情况免征或减征土地增值税： l 、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除项目金额2 0 的，免征土地增值税普通标准住宅是指一般居住用住宅，不包括高级别墅、 公寓、小洋楼、度假村等超面积、超标准豪华装修的住宅免税的普通标准住 宅须经税务机关确认 2 、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税是指 因城市实施规划、国家建设项目建设的需要而被政府征用的房地产或收回的土。 地使用权。 3 、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，；经向税务机关申报 核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；4 居住满三年未满五 年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，梭规定计征土地增值税 2 4 4 征收方式 ( 一) 查账征收方式 扣除式，是指计算土地增值额时，要按税法规定从收入中计算扣除法定项 目金额。扣除式，是计算土地增值税应纳税额的最根本的方法，适用于能按照 土地增值税暂行条例及其实施细则规定，正确核算转让房地产收入和扣除 项目的纳税人，主要指从事房地产开发业务的纳税人( 新项目转让) 和发生旧 房及建筑物交易的能够取得合法评估价格的纳税人( 旧房及建筑物转让) ( 二) 评估价计算方式 在实际房地产交易活动中，有些纳税人由于不能准确提供房地产转让价格 或扣除项目金额，致使增值额不准确，直接影响应纳税额的计算和缴纳。 土 地增值税暂行条例第九条规定：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估 价格计算征收：1 、隐瞒、虚报房地产成交价格的：2 、提供扣除项目金额不实 的；3 、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 1 1 第2 章我国土地增值税制度的演变 ( - - - ) 预征计算方式 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则( 以下简称实施细则) 第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉 及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税， 待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 预征式计算地增值税应纳税额，严格意义上只适用于从事房地产开发业 务的纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，即开发产品的预售 收入 ( 四) 核定征收方式 核定征收方式既适用于房地产开发企业，又适用于转让旧房及建筑物的纳 税人 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收 入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定 征收土地增值税：1 、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2 、 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3 、虽设置账簿，但账目混乱或者成本 资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4 、 符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令 限期清算，逾期仍不清算的；5 、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 第3 章我国土地增值税的征收现状 第3 章我国土地增值税的征收现状 3 1 我国房地产市场的发展现状 2 0 0 1 年至今，房地产开发投资增长率每年高达殉- 3 0 ，大量资金进入 房地产市场，房地产投资日益高涨。来自国家发改委的最新统计显示，2 0 0 7 年 1 6 月，全国房地产开发完成投资同比增长2 8 5 ，增幅同比提高4 3 个百分点 曲2 0 0 7 年t - 6 月，全国7 0 个大中城市房屋销售价格同比上涨5 6 ，其中八个城 市新建商品住房价格同比涨幅超过百分之十，十九个城市月环比涨幅超过百分 之一，部分城市房价上涨仍然较快。我国的房地产市场存在以下问题： ( 一) 住房供应结构性矛盾仍十分突出，适合普通居民自住需求的中低价一 位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。2 0 0 7 年l - 6 月全国9 0 平 方米以下住房完成投资仅占住宅投资比例还不到两成，仅为- 1 9 5 ，全国四十 个重点城市上市预售的套均建筑面积一百一十五平方米，十五个城市套均建筑7 面积高于一百二十平方米 ( - - ) 房价普涨且一些城市房价上涨过快的势头仍在继续商品房销售价 格2 0 0 3 年增长3 4 ，2 ( 3 0 4 年增长5 ，2 0 0 5 年增长9 ，2 0 0 6 年增长7 7 ， 部分城市和地区的房价年增长超过2 0 o ，房价上升快，已成为当前中国房地产 市场最突出的问题今年l - 6 月，一线城市如北京、深圳，房价连续多月上涨 1 0 左右，南京、杭州、宁波6 月份房价同比增幅分别为1 1 3 、，8 6 、6 9 s 二线城市如石家庄、，长沙的房价也随之上升。房价上涨速度已远远超过普通居： 民的购买承受能力。房价成为最让政府头痛的经济问题 ( - - ) 引导合理消费的政策措施不到位，部分居民存在超前消费、过度消 费的现象。一些城市注重非本地居民购房供应，与当地居民，特别是中低收入 家庭自住住房需求的政策区别不明确。 ( 四) 市场上“投资性购房”过多，扰乱了房地产市场的正常秩序。据调查， 有8 1 2 的购房人的购房目的是“投资性购房”。所谓“投资性购房”是不以自 住为目的，而是以升值和赚取租金为主要目的的购房行为这是一种过度的投 资行为，其目的是低价购进，在流通过程中高价出售，获得短期的价格差，结 果是扰乱了当地的房地产市场正常秩序。商品房的功能是居住，流通功能并不 。h t t p z a v w w w o d d b y d a t a c o m 。h 廿p ；w w w s i n a c o m 1 3 第3 章我国土地增值税的征收现状 是主要的适度的流通是必要的，但进入流通的住房回报率不能偏高，偏高了 就会滋生投机，就会使房价越炒越高。随着房价的攀升，“投资性购房行为会进 一步加剧。当“投资性购房”比率上升到一定程度( 一般是1 0 ) ，此时市场供大 于求，市场无力承接高昂的房价时，就会出现房价大跌、房地产泡沫破灭的结 局，从而扰乱正常的房地产价格秩序甚至整个房地产业 众所周知，房地产市场是一个政策性很强的市场。为此，中央及时采取宏 观调控措施，如整顿土地市场、严格控制土地供应量和信贷投向，调整税收政 策，对抑制房地产业投资过度产生了积极作用然而，现在房地产开发市场的 政府宏观政策却显得调控乏力，从近两年房地产市场的且控且涨的局面可以说 明这一问题。一是因为房地产投资调控手段有限。随着资源稀缺程度增大，拥 有资源的房地产开发企业就可能获得更多的垄断超额利润，而没有拥有资源的 企业就只有退出这个行业，行业垄断进一步加剧。预期投资利润的上升，将导 致房地产投资大幅增加二是因为宏观调控政策滞后，缺乏前瞻性。政府根据 市场投资指标判断市场趋势，然后制定周期性的调控政策。这一过程之后，政 策出台时往往已经滞后于经济的发展。 3 2 土地增值税对房地产市场的影响 土地增值税出台后的前几年房价涨幅不大、利润空间小、征收数额低，使 大家对土地增值税不够重视，再加上许多省级地方税务部门在自身权限范围内 出台了土地增值税预征管理办法， 以较低税率( 约o j 3 ) 对纳税人按销售 额实施预征，使得土地增值税对房地产市场的影响很有限但随着近年房价的 高涨，对土地增值税的征收越来越重视，尤其是今年1 月国家税务总局关 于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知的出台，在房地产市 场产生了极大的反响，清算政策将对房地产市场的格局产生很大的影响： 3 2 1 土地增值税对房产价格的影响 ( 一) 短期内税负不易转嫁，对调控房价有积极意义 按照现行税法规定，土地增值税实行3 0 - - 6 0 四级超率累进税率。与比例 税率相比，超率累进税率最能体现税收的纵向公平，开发商转让房地产所取得 的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多在短期内，由于房地产供 给相对稳定，房地产的供给价格弹性具有刚性，而对于属于耐用消费品的房屋， 1 4 第3 章我国土地增值税的征收现状 与日常生活用品相比，消费者的需求价格弹性较大，由房地产的转让者缴纳的 土地增值税的税负则不易转嫁给房地产的需求者，当高房价税后所获利润比低 房价税后所获利润要少或相差不大时，房产商就会不再哄抬房价，致使房价回 归供需平衡的市场规律。 s - 、 e t - qq 圈3 1 短期模式下土地增值税的转嫁行丸 在短期内，住房供给( q ) 无弹性即供给曲线为垂直的s ，开发商没有能力 增减供给量，因而，没有影响商品价格，供求保持原有均衡，对商品增课税收t 后，供给商不能提高该商品价格，来弥补因纳税而形成的损失，因为开发商提j 高商品价格，”则会使需求缩减，而造成商品积压，可能形成更大损失在维护 供求原有均衡状况下，开发商只好自己承担全部税收，使收入由：p 降为a 。也 就是说土地增值税的影响t 完全由被消费者通过税收转嫁给了房地产商 ( 二) 长期内税负将会转嫁给