（公共管理专业论文）我国开征物业税的理论研究与现实思考.pdf

我国开征物业税的理论研究与现实思考 摘要 房地产税是世界绝大多数国家普遍开征的税，是各国地方政府财政收入的 重要来源。近年来，房地产税制的改革在国际上受到广泛地关注和重视。在中 国，随着个人私有财产特别是房地产地位的不断提升以及现行房地产税制缺陷 的不断暴露，房地产税制的改革和物业税的开征也被提上议事日程。中共中央 十六届三中全会在关于完善市场经济体制若干问题的决定中明确提出：“实 施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消 有关收费。”中央高度重视物业税，是与它在国民经济中的重要性日益凸显分 不开的，开征物业税可以说将是近几年来国家财税改革的重中之重。 论文针对我国现行的房地产税制所存在的弊端，通过借鉴国外和香港地区 的房地产( 财产) 税收体系，对我国即将开征的物业税进行了论证和分析，对其 制度进行了初步设计，并且提出了开征物业税所需要的配套措施。 通过对我国房地产税制的历史沿革的分析，明确我国房地产税收制度发 展、变化的过程，以及我国现行房地产税收体系的历史渊源；通过对我国现行 房地产税收制度的分析，得出了税种设置重复与缺失同在，征税范围过窄，租 税概念不清，税负结构不够合理，内外税制有别，辅助制度不健全的结论；通 过对我国开征物业税对经济可持续发展的影响、对财政收入的影响、对房地产 业的影响分析，得出制定统一的物业税是市场经济必然要求，也是中国经济社 会发展的需要；通过对发达国家( 美国、英国、日本) 及我国香港地区房地产 税收体系的详尽考察，提出了我国房地产税制体系可以借鉴的经验和启示；对 物业税的税收制度进行了初步设计，提出了物业税的基本框架，纳税人、课征 对象和征税范围，计税依据和税率以及物业税的税收优惠；最后提出了物业税 开征所需要的配套措施，提出了物业税的立法问题，征收和管理权限的下放、 房地产评估制度的健全、开征物业税与其他相应税种的关系、物业税的申诉安 排以及促进产权制度创新的必要性。 建立物业税的目标模式，关系到我国地方税体系的构造乃至整体税制改革 的目标设定和有效推进，对我国建立公共财政框架、完善分税制财政管理体 制、配合产权改革、理顺收入分配、加强土地和宏观调控、促进市场化进程等 有着重大的影响。由于中国房地产税制改革本身所具有的深度和广度，其意义 远远超出了对中国现行税制的简单修补，因而必将对中国的民主、繁荣、富强 和开放产生积极而深远的影响。 关键词：物业税；房地产税；税收制度：财政收入 t h et h e o r e tic ai r e s e a r c ha n dp r a c tic ait hin kin go f c hin a sp r o p e r t yt a x ie v yin g a b s t r a c t t h er e a le s t a t et a xi st h et a xt h a tm a n yn a t i o n a ll e v y i n g g e n e r a l l y ，i st h ei m p o r t a n ts o u r c eo fr e v e n u ef o rv a r i o u sc o u n t r i e s l o c a lg o v e r n m e n t s i nr e c e n ty e a r s ，t h er e f o r mo fr e a l r e a le s t a t e t a xs y s t e m sh a sb e e np a i dg r e a ta t t e n t i o na n de m p h a s i s i n t e r n a t i o n a l l y i nc h i n a ，t h er e f o r mo fr e a le s t a t et a xs y s t e mi s a l s ob e g i n n i n gt ob ep u to nt h ea g e n d aw i t ht h ei n c r e a s i n go ft h e s i g n i f i c a n c eo fp r i v a t ep r o p e r t ye s p e c i a l l yt h er e a l e s t a t ea n dt h e e x p o s u r eo fc u r r e n tr e a le s t a t et a xs y s t e m s i no r d e rt o s e tu pt h e r e a lp r o p e r t yt a xs y s t e mo fn e wp e r i o dw h i c hi st h ek e yp r o b l e mi n t h er e a le s t a t et a xs y s t e ma tp r e s e n t ，t h ep a p e ra i m sa td r a w i n g l e s s o n sf r o mt h et a xs y s t e mo fr e a le s t a t e ( p r o p e r t y ) i nt h ew o r l d ， m o r e o v e ri tp r o v i d e sap r i m a r yd e s i g nt ot h er e v e n u es y s t e ma n d n e c e s s a r ym e a s u r e sr e l a t e dt ot h ec o l l e c t i o no fp r o p e r t y t a x a f t e r a n g li c i z i n gt h eh i s t o r i c a le v o l u t i o no ft h er e a l e s t a t et a xs y s t e m s ， t h ep a p e rd e f i n e st h ed e v e l o p m e n ta n dc h a n g eo ft h et a xs y s t e mo f r e a le s t a t eo fo u rc o u n t r y b a s e o nt h ei n v e s t i g a t i o n sa n de x a m p l e st h ep a p e r c a r r i e so n p o s i t i v ea n a l y s i st ot h et a xr e v e n u eb u r d e na n dt a xs y s t e m s t r u c t u r e so ft h er e a lp r o p e r t ym a r k e t ，a n dd r a w sac o n c l u s i o nt h a t t h er e a l p r o p e r t ym a r k e tb u r d e ni so v e r w e i g h tw h i c hc a u s e db y t h ec o n f u s i o no f t a x e sa n df e e sa n dc o n c l u s i o nt h a tt h et a xs y s t e ms t r u c t u r e i s ”l a y i n gs t r e s so nf l o w i n gi n s t e a do fm a k i n gl i g h t o ft e n u r e t h r o u g h t or e a lp r o p e r t ye v e r ye x h a u s t i v e i n v e s t i g a t i o no ft a xc a t e g o r y ，t h e p a p e rf i n d so u tt h em a t t e ro ft h er e a lp r o p e r t y t a xs y s t e m se x is t e n c e t os u mu p ，t h r o u g ht h eq u a n t i t a t i v ea n a l y s i so fp r o p e r t yt a x ，t h e p a p e rp r o v i d e dt h ep r i m a r yd e s i g no fp r o p e r t yt a xs y s t e ma n dt h e n e c e s s a r ym e a s u r e so ft h et a x b e c a u s et h a tt h er e f o r mo fc h i n a sr e a lp r o p e r t yt a xs y s t e m si s n o tm e r e l yas i m p l em e n dt ot h ec u r r e n tt a xs y s t e m sd u et oi t sd e e p a n db o a r di n v 0 1 v e m e n t s ，i ti sn od o u b tt h a tt h er e f o r mw i l l c o n t r i b u t ep o s i t i v e l ya n dp r o f o u n d l yt ot h ed e m o c r a c y ，p r o s p e r i 饥 w e a l t ha n do p e n n e s si nc h i n a k e yw o r d s ： r e ai p r o p e r t yt a x ；r e aie s t a t et a x ；t a xs y s t e m ； f i n a n c i a ii n c o m e 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得 ( 注! 麴遗直墓丝噩蔓挂别重明的：奎拦卫窒2 或其他教育机构的学位或证书使 用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明 确的说明并表示谢意。 6 月z 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人 授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用 影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息 研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公 众提供信息服务。( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：矽秒翠 签字日期：工叼8 年6 月z 日 导师签字： 签字日期：年 月日 我国开征物业税的理论研究与现实思考 o 引言 o 1 研究背景与研究目的 2 0 0 3 年中共中央十六届三中全会在关于完善市场经济体制若干问题的决 定中明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范 的物业税，相应取消有关收费。”随后，中国人民银行行长周4 , ) 1 1 在2 0 0 3 年 1 2 月的“企业领袖年会 上对物业税这一概念发表了较为详尽的见解，2 0 0 5 年 底的税收新闻发布会上国家税务总局主要负责人又提出会在适当的时候开征物 业税，引起了各方极大关注。那么，我国为什么要考虑开征物业税? 国际上对房 地产的征税是怎样的? 我国物业税的制度设计如何? 这是本文要重点探讨的内 容。 我国的税收按税基不同可分为流转税、所得税和财产税三大类。前两者是 对再生产的收入流量征税，后者则是对其存量征税。就世界各国来看，财产税 体系中的税种主要有两个：一是房地产税( 物业税) ，二是遗产及赠与税。我国 提出的“物业税”这一概念源于香港地区和东南亚一些国家的“财产税” ( p r o p e r t yt a x ) 。 近年来，我国房地产业发展迅速，宏观上己经成为国民经济的支柱产业。 就微观而言，经过近十几年的住房制度改革，己有相当多的城乡居民拥有了私 人住房，更有一些高收入群体己将购买住宅作为保值投资的重要手段。在房地 产蓬勃发展的同时，我们也注意到了其税收体制的不足：房地产税种繁杂、重复 征税、税费混淆、计税依据不合理、保有阶段税收少等一系列问题严重阻碍了 房地产行业的健康发展。此外，就我国的情况而言，目前国民收入以及社会财 富的分配己经明显向个人倾斜，贫富差距日益明显，尤其是住房占有量的多 寡，在一定程度上已经成为区分人们贫富差异的一个重要衡量标准。 从以上分析可知，制定统一的物业税，进而建立一套完备的财产税体系， 是我国改革房地产税制的重要环节，对于缓解分配领域中的不合理状况，规范 我国房地产市场，促进我国经济进一步与世界接轨都有十分重要的意义。 我国开征物业税的理论研究与现实思考 o 2 国内外研究现状 0 2 1 国外研究现状 世界上多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入，满足地方 支出的需要，即属于财政型的物业税。 ( 一) 课税对象 通常物业税的课税对象包括所有的房地产。有时，不同的房地产会受到不 同的对待。有的国家将房地产按其用途分为住宅用、商业用( 非住宅用) ，如英 国、芬兰、荷兰，有的还进一步分为工业用( 生产用) 及农用等，如加拿大、新 西兰、澳大利亚。有的国家将房地产按其地理位置分为农村、郊区和城市房地 产，如阿根廷、西班牙。有的国家只对土地征税，有些国家只对建筑物征税， 但大多数国家既对土地也对建筑物征税，而且通常合在一起征收，如美国、加 拿大、菲律宾、英国、德国等。也有少数地区和国家对土地和建筑物分开征 收，分设税种，如香港的差饷税不包括土地，对土地单独征收地租税，台湾地 区设立地价税和房屋税。由于各国的房地产税内涵有所不同，因此名称有所不 同。 ( 二) 税率 不同国家之间地方政府决定房地产税率的自由程度差异很大。有的国家和 地区由中央政府统一决定，如韩国、新加坡、香港地区。有的国家则完全由地 方自行制定，如美国、加拿大、新西兰、芬兰等。有的国家由地方制定但接受 国家最高税率限制，如马来西亚、菲律宾，西班牙等。马来西亚限制为不超过 年度房地产价值的3 5 或改良价值的5 ，菲律宾限制为省、市或地方分别不超 过评估价值的1 、2 ，西班牙则根据相关条件分别对城市和农村限定最高税 率。有的国家则将税率限定在一定的范围内，如阿根廷、丹麦。阿根廷规定税 率为地籍价值的0 0 6 2 之间，丹麦为土地价值的1 6 3 4 之间，澳大利 亚的大多数地区倾向于未改良土地价值的1 1 9 7 之间。还有的国家由中央 制订基准税率，地方决定变动乘数，如德国、奥地利。德国为地方决定3 0 0 - 6 0 0 的乘数，奥地利为地方决定不超过5 0 0 的乘数。从税率形式看，大部分国 家采用比例税率，如新加坡和我国香港地区实行统一的单一比例税率，新加坡 为1 0 ，香港地区为应纳税价值的5 。也有国家采用超额累进税率，如塞浦路 2 我国开征物业税的理论研究与现实思考 斯。还有的采用定额税率，如新西兰。有的国家针对不同类型房产分别采用不 同形式的税率，如韩国对住宅性房屋按超额累进税率征收，对高尔夫球场、高 级娱乐场所等按比例税率征收：英国对经营性房地产采用比例税率，对住宅性 房地产采用分等级征收定额税的办法。 许多国家和地区根据房屋用途、房屋地理位置、住房价值、房屋种类的不 同采用差别比例税率。 ( 三) 评估依据及办法 各国对如何计量房地产的课税对象，基本上可以分为从价计征和从量计 征。 从价计征又可以区分为按资本价值和按年值价值两种。资本价值中单纯只 按土地计量( 包括对特定土地进行开发的计量，如道路铺设等) ，而不包括地面 附着房产价值的，又称为土地价值，是资本价值的一种特例。资本价值以房地 产市场价格为基础进行评估，市场价值的取得通常有比较销售法、折旧成本 法、收入法。年值价值以房地产的租金收益作为房地产的计税依据。租金指房 地产的名义租金或预期租金，而非指实际租金收益。 目前，世界上大多数国家计量房地产都采用从价计征方式，尤其是按资本 价值体系征收，如美国、加拿大、马来西亚、菲律宾等国。不过，由于租金难 以精确评估，包括英国在内的一些国家也逐步采取了资本价值与年值价值相结 合的方式。 除从价计征外，有少数国家对房地产采用从量计征方式( 按土地或建筑物面 积) 。从量计征简便易行，税额确实，但随着经济的发展和级差地租的扩大，如 果再按面积计征，就会有失公平。 从各国房地产税的情况看，地方政府负责评估比中央或区域机构负责评估 的要多。除香港地区、韩国、新加坡、塞浦路斯、英国外，大都由地方政府进 行评估。公平而有效的房地产税不仅要求有最初的房地产评估机制，而目要定 期对房地产变化情况进行重新评估。各国对房地产进行重新评估的频率有很大 差异。从评估的办法来看，按资本价值征收房地产税的国家，大都以市场价值 为基准，有的评估价值与市场价值相接近，如加拿大、新西兰、菲律宾等国 家。有的为市场价值的一定百分比，如阿根廷，房地产的评估价值通常在市场 价值的4 0 - - 6 0 之间。美国则由地方对不同的房地产按不同的市场价值比例确 我国开征物业税的理论研究与现实思考 定评估价值，每年依据地方政府支出的需要而倒推确定。奥地利则远远低于房 地产的市场价格。按租金价值征收房地产税的国家和地区，一般按预期获得的 市场租金收益确定评估价值，如新加坡、香港地区。在英国，住宅性房地产按 市场销售价评估，对非住宅性房屋则分8 类进行评估，由地方评估员评定租金 价值，地方政府还要确定一定的乘数，等等。 ( 四) 税收优惠政策 在免征范围的规定上各国有所不同，但也有一些共同的判断，如政府所有 的房地产都免于征收。其他被免征的有大学、教会、公墓公立医院、慈善机 构、公共道路、公园、图书馆、使馆等所拥有的房地产。有些国家，农业用地 与主要住所也可免征。 闲置房地产在世界各国有完全不同的政策措施，存在优惠和惩罚两种政策 倾向。采取优惠政策的，一般是以租金收益为计税依据的国家，因为在该种计 税依据下，纳税义务人一般是房地产的使用人，并且根据房地产的实际用途进 行评估。而对于土地资源不丰富。要努力提高土地利用效率的国家则对闲置房 地产征收惩罚性税收，如在菲律宾闲置土地需要向省或地方额外缴纳不超过评 估价值5 的闲置土地税。 各国房地产税改革的趋势表现为：1 将课税对象分为住宅用、商用、工业 用和农用等。2 税率倾向于采用比例税率，并与课税对象分类相一致，实行差 别比例税率。3 评估依据更多地采用资本价值体系。4 免征范围基本上集中于 政府用地、公共事业用地和农用地，对低收入的个人住宅性房产免征或提供折 扣。 o 2 2 国内研究现状 关于物业税改革，国内有关专家学者从不同角度给出了定义，综合其观点 主要有以下两种。 观点一：我国现有的土地使用制度是“批租制 ，根据土地的不同用途， 批租的期限从4 0 年到7 0 年不等，而其中部分税费，用地者须一次性支付。这 种做法实际上是将以后4 0 年到7 0 年的土地收益一次性收取。“批租制 的弊 端就在于每届政府都无法实现货币共享，而土地储蓄是有限的，随着土地使用 权的不断出让，政府在这方面获得的财政收入也在不断锐减，长此以往，将会 4 我国开征物业税的理论研究与现实思考 造成没有土地使用权出让的尴尬局面。基于以上论述便产生了第一种观点：物 业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出 让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一征收的物业税。主张这种观点的学 者有：吴俊培、马克和、许一、李家鸽和马丽波等，这也是最早出现的一种观 点。万婷( 2 0 0 4 ) 认为所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房 屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，应缴纳的税值会 随着不动产市场价值的升高而提高。马克和( 2 0 0 4 ) 认为：物业是房地产( 不 动产) 的别称，物业税即指房地产税，是财产税的一种。吴俊培( 2 0 0 4 ) 认 为：“物业税 只是香港地区和东南亚地一些国家对“财产税 ( p r o p e r t y t a x ) 的另一种方法，并不是新概念。胡孝伦( 2 0 0 4 ) 针对物业税与其他税费关 系问题，特别是与土地出让金的关系，提出：单位和个人以缴纳物业税( 取得 土地使用权环节) 的形式同样可以取得土地使用权。 观点二：政府目前在出让土地时，各种税收一次性缴纳( 开发商垫付，进而 转嫁给购房者) ，后期不再增收。政府转而把这笔出让费用投资于城市基础设施 以及公用设施建设。但由于周边基础设施条件的逐步改善，客观上使得土地不 断升值，真正获得土地增值收益的房产所有人没有缴税。因此产生了第二种观 点，该观点认为开征物业税后将当前一次缴纳的土地出让金转化成年值一同记 入物业税是一种误解。实际上，物业税应该是对现有房产税、城市房地产税和 城镇土地使用税等归并后，统一按房地产评估价值征收的一种财产税。何振一 ( 2 0 0 4 ) 认为：不能因为房屋所有者向政府交纳了财产税就可以免费占用土地 使用权。因此，对物业税取代土地出让金的说法有待商榷；同时在现实中是难 以实现的。 o 3 论文的主要内容与研究方法 0 3 1 主要内容 本文从我国房地产税制的现状分析入手，借鉴国内外房地产税制的经验， 对物业税进行分析，进而提出我国物业税制度改革的总体框架及其税种设计， 并对物业税出台所必备的配套措施提出了自己的看法。 本文的总体思路如下： 我国开征物业税的理论研究与现实思考 通过对我国房地产税制的历史沿革的分析，明确我国房地产税收制度发 展、变化的过程，以及我国现行房地产税收体系的历史渊源；通过对我国现行 房地产税收制度的分析，得出了税种设置重复与缺失同在，征税范围过窄，租 税概念不清，税负结构不够合理，内外税制有别，辅助制度不健全的结论；通 过对我国开征物业税对经济可持续发展的影响、对财政收入的影响、对房地产 业的影响分析，得出制定统一的物业税是市场经济必然要求，也是中国经济社 会发展的需要；通过对发达国家( 美国、英国、日本) 及我国香港地区房地产 税收体系的详尽考察，提出了我国房地产税制体系可以借鉴的经验和启示；对 物业税的税收制度进行了初步设计，提出了物业税的基本框架，纳税人、课征 对象和征税范围，计税依据和税率以及物业税的税收优惠；最后提出了物业税 开征所需要的配套措施，提出了物业税的立法问题，征收和管理权限的下放、 房地产评估制度的健全、开征物业税与其他相应税种的关系、物业税的申诉安 排以及促进产权制度穿新的必要性。 0 3 2 研究方法 ( 一) 比较分析法。一是采用纵向比较分析，对我国现有房地产税制现状进行 分析，揭示我国现行房地产税收制度存在的缺陷，对比我国开征物业税后的状 况，证实我国开征物业税的必要性；二是采用横向比较分析，对发达国家房地产 税制情况、我国香港地区物业税开征情况进行分析，对比我国现有房地产税制 现状，对我国物业税的开征提供借鉴。 ( 二) 定量分析与定性分析相结合。在定性分析的基础上，采用数据对我国开 征物业税进行量化分析。 ( 三) 理论联系实际的方法。通过查找资料，明确物业税的基本理论，国内外 物业税的发展情况，结合我国的房地产税制现状，提出符合我国当前实际的物 业税制度设计方案。 0 4 创新之处与研究不足 本文在以下方面进行了有益尝试：更加关注物业税的可操作性问题，对我国 如何实施物业税制度进行了分析，特别是如何进行物业税的征管，以及如何建 立一整套物业税征管的配套措施进行了整体思考。不足之处是对开征物业税对 我国房地产业的影响的论证深度不够。 6 我国开征物业税的理论研究与现实思考 1 物业税的理论概略 1 1 物业税的涵义与特征 ( 一) 物业税的涵义 物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承 租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值 的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高， 相应地，物业税也要提高。 从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税 收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种 对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政 权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。 目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财 产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多 属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。 各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波 兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地 方税 或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业 税 。 物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税 以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物 业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政 府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。 ( 二) 物业税的特征 1 、税基具有非流动性、地域性和普遍性的特点，对其征税符合税收的受益 原则。税基的地域性特点使得其税基具有相对独立性，而不是全国性税基对地 方的让渡。对于房产、土地而言，其增值及收益的高低与当地的基础设施、地 方政府公共服务的优劣密切相关，不论是企业财产还是个人财产，都享受着来 自地方财政公共支付的利益，加之其税收收入的支出主要用于地区性的公共服 7 我国开征物业税的理论研究与现实思考 务，因此，对辖区内的此类物品征税，极大地体现了负税与受益对等的原则， 企业和居民理应承担相应的纳税义务。 2 、收入充足且具有适度弹性。由于地方政府支出具有刚性，而地方政府在 收入方面的回旋余地又较小，因此划归地方政府的税种要具有收入的稳定性， 也即这种税收收入不会随着经济周期的波动而波动。房屋等房地产不能随意移 动，纳税面宽，主要涉及当地居民，容易控管，隐匿比较困难，故此类税源比 较可靠；同时，物业税与经济增长具有一定的相关性，随着人口的增加、经济 的发展和基础设施的完善，房屋等财产在不断增加，其价值因时代变迁与纳税 人有效需求的增加而不断提高，能满足地方政府支出随经济发展而提高的需 要。对于企业和居民个人而言，固定资产代表了一种相对长远的资本投资形 式，税基稳定，不会发生税基的大量地区性转移，因此，可以成为地方政府的 一个相当丰富的税收来源。 3 、便于地方征管。从税收征收管理的角度考虑，由于财产估价较为困难， 逃避税较多，而地方政府对纳税人的财产登记、财产转移等事项掌握较细，因 此适宜地方政府对这一税源实施严格监控，且能保证地方收入，地方政府加强 征管的积极性较高，减少了偷逃税的可能性，征收相对方便，有望降低管理成 本。 4 、可以平均财富，平均税赋，增进社会公平。物业税的开征，对于增加政 府的转移支付能力，增进社会公平，维护社会稳定，都是有益的。作为调节贫 富差距的手段，物业税通过制定不同税率，对居住豪宅或拥有多套住房者课以 重税，对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税，对特别贫穷家庭居 住劣房者实行免税政策，可以有效维护社会稳定。 5 、可以引导理性消费，增进资源有效配置。物业税的开征，也有助于居 民在住房消费中避免脱离实际需要的高标准，提醒居民量力而行，注重实用。 节约的住房投资则有助于居民生活水平的均衡提高或增加生产性投资。更多闲 置或半闲置的房产资源也将得到更有效的利用。 由于物业税的特殊性，因而对于为地方筹集财政收入、调节财富分配，缓 解贫富差距的社会矛盾、优化资源配置，促进经济可持续发展都将起到重要的 作用。 8 我国开征物业税的理论研究与现实思考 1 2 物业税征收的理论依据 ( 一) 利益说 认为国家为财产拥有者提供保护，财产拥有者应该为这种保护所带来的利 益支付报酬，这是欧洲学者1 7 世纪盛行的观点。比如国防支出的主要目的就是 保护现存的财产占有和分配，因此，对财产课税是为国防支出筹措资金来源的 公正方法。到现代，物业税作为地方税种，利益说尤其适用，因为地方政府提 供的公共设施使某些财产提高价值，给财产拥有者带来利益，理应由其负担一 部分公共设施支出费用。 ( 二) 财政收入说 这种理论依据主要是在封建社会提出和适用的。财产课税是封建社会中的 主要税收，封建社会中庞大的皇室支出、军费开支、俸禄支出等的维持，需要 依靠有稳定税源的税收收入。以土地私有制为经济基础的封建社会，对土地等 主要财产课税，是为满足其财政支出的需要而筹集国家财政收入。这一理论依 据对现代社会仍然适用，现如今各国地方政府的主要收入来源仍是财产课税。 ( 三) 能力说 这是近代西方学者提出的观点。他们认为财产是衡量人们税收负担能力的 标准之一，在其它条件相同的情况下，私人拥有财产越多，其负担能力就越 高。因此，认为对财产课税比较公平。 ( 四) 社会政策说 德国历史学派及后来的一些激进主义学者主张这一观点。认为对财产课税 是国家对社会财富分配进行控制的一种手段。即使不从利益交换原则考虑，也 不顾及负担能力，仅从实现国家控制财富分配的社会政策来讲，课征财产税也 是可行的。 ( 五) 资源配置说 认为对财产的课税有利于对资源的合理配置，如土地税可按地理位置不同 而设计不同的税率，这样就会使得一些人在税收压力下不得不将闲置的资产加 以充分利用。 9 我国开征物业税的理论研究与现实思考 1 3 我国开征物业税的经济效应 1 3 1 开征物业税对经济可持续发展的影响 目前，我国实行的是“批租 土地使用制度，即在土地使用权属于国家的 前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权。商业、旅游、 娱乐用地4 0 年、工业等用地5 0 年，居住用地7 0 年，而其中大部分税费，用地 者须一次性缴纳。物业税的开征将改变这一做法，从国家中长期利益考虑，此 举措会给国民经济和社会的长期可持续发展带来很大的收益。 从土地供需情况来分析，土地作为一种不可再生的稀缺资源，从短期看， 其供给曲线是一条垂直于横轴的直线，如图1 - 1 所示，横轴为土地数量，纵轴 表示价格，s 为供应曲线，其与需求曲线d 0 交于e 点，此时土地价格为p 0 ，随 着房地产业的升温，对土地的需求量增加，需求曲线由d o 移至d 1 ，而供给不 变，从而形成新的均衡点f ，价格从p 0 升至p 1 由于地价构成了商品房成本的 一个重要部分，如北京、上海、广州等内地大多数城市的地价占房价的比例约 为2 0 一4 0 ，土地价格的上升导致房地产开发商的开发成本大幅增加，而中国房 地产开发企业的资金来源中只有1 8 来自于自有资金，2 来自于其他渠道，而 剩下的8 0 ( 包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、建筑企业贷 款等) 都来自于银行贷款。即开发成本的增加引起银行贷款增加，一方面老百姓 由于房价高买不起房，另一方面导致空置房产大幅增长。据建设部称，截至 2 0 0 3 年底，国内商品房空置总量己在1 2 5 亿平方米左右，其中空置1 年以上 的超过5 0 ，占压资金超过2 5 0 0 亿元，居中国各行业不良资产之首，不仅占压 了国家宝贵的资金，也形成了大规模的银行呆、坏帐。 o 图卜1土地市场短期供求状况 l o q 我国开征物业税的理论研究与现实思考 从长期来看，随着土地开发的深入，最终可供开发的土地将越来越少。如 图1 2 ，l s 代表长期供给曲线，l d o 代表长期需求曲线，p 代表价格，q 代表数 量。从长期来看，随着土地需求量的增加，通过退耕等方式土地供给有所增 加，但土地的不可再生性最终导致l s 曲线向左上倾斜，即土地供应绝对量的锐 减， 0 q lq oq 图1 - 2 土地市场长期供求状况 此时价格上涨，供给量却从q o 减至q 1 。如现在的珠三角，不仅是城市， 任何一个乡镇，头号难题就是土地吃紧，按照目前的开发速度，广东省中山市 等城市到2 0 1 0 年以后就无地可用了。再看长三角，土地资源同样越来越紧缺， 以江苏省昆山市为例，按照目前的开发速度，到2 0 1 5 年包括乡镇在内将出现无 地可供的局面。京津唐地区也有过之而无不及，据北京市总体规划，北京现有 的可用储备土地资源仅能满足到2 0 1 0 年用地需求。虽然从当前来看，土地批租 给各级政府带来了一块丰厚的财源，不过这种做法实际上是将后5 0 7 0 年的土 地收益一次收取。随着土地供应绝对量的减少，现有土地制度最终将成为地方 经济发展的瓶颈，影响城市发展后劲，土地的过度透支，将加快土地和房地产 业的衰退。目前，沿海地区由于土地透支而导致的地荒现象对许多发达地区而 言是正在逼近的现实。 1 3 2 开征物业税对财政收入的影响 从国家收入着眼，也许物业税的开征会使国家短期内在商品房的开发税费 上收入锐减，但我们应当看到2 0 0 7 年全国税收收入己达4 9 4 4 9 亿元，比上年增 长3 1 3 9 ，全国财政收入在2 0 0 6 年的基础上再上新台阶，预计达到5 l 亿元， 我国开征物业税的理论研究与现实思考 这使得我国减税也存在一定的空间和可行性，目前国家财政也有承担此种减税 的能力，从另一个角度来看，政府将4 0 年至7 0 年的土地出让金一次性收取也 是一大损失，因为这几十年中土地可能会有很大的升值空间，但物业在保有阶 段发生的增值部分由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分 配，而流向了保有者，不仅拉大了贫富差距，而且政府也是提前透支了未来的 土地升值的税金。 物业税的开征，从收入角度来看有减收的情况，这是改革所必须支付的成 本，任何税改都无法避免，但税制改革也将带来税收增长。1 9 9 4 年税制改革 后，税收比率( 国际上通用的税收负担衡量指标，即一个国家在一定时期税收收 入总额占同期g d p 的比重) 呈不断上升趋势。从1 9 9 6 年后，税收增长开始高于 经济增长，从1 9 9 8 年起，税收占g d p 的比重基本上每年增加i - i 5 个百分点， 如表i - i ，税制改革带来的税收增长效应极为显著。 表i - 1全国1 9 9 8 2 0 0 7 年税收收入占g d p 情况 单位：亿元 项目 税收收入 g d p 税收增速g d p 增速 年度 1 9 9 89 0 9 37 9 5 5 31 0 5 57 8 1 9 9 91 0 3 1 58 2 0 5 41 3 4 47 1 2 0 0 01 2 6 6 5 8 8 9 4 0 42 2 7 8 8 0 2 0 0 11 5 1 6 5 59 5 9 3 31 9 7 47 3 2 0 0 21 6 9 9 6 61 0 2 3 9 81 2 0 7 8 0 2 0 0 3 2 0 4 6 6 11 1 6 6 9 42 0 4 1 9 1 2 0 0 42 5 7 1 81 3 6 5 1 52 5 6 69 5 2 0 0 53 0 8 6 61 8 2 3 2 12 0 0 l9 9 2 0 0 63 7 6 3 62 0 9 4 0 72 1 9 3 1 0 7 2 0 0 74 9 4 4 92 4 6 6 1 93 1 3 911 4 资料来源：国家税务总局网站h t t p ：w w w c h i n a t a x g o v c n d a t a j s p 国家统计局网站h t t p ：w w w s t a t s g o v c n 1 2 我国开征物业税的理论研究与现实思考 1 3 3 开征物业税对房地产业的影响 ( 一) 对房地产商的影响 1 、房地产开发门槛降低，巨大的行业利润会吸引众多产业包括民间资本进 入房地产开发领域。征收物业税后，开发商为获取开发土地而预先支付的成本 大大降低，从而会使更多资本进入，资金实力将不再是房地产企业竞争的重 点，房地产行业的平均利润将大幅下降。 2 、物业税将降低房地产商开发成本，可令房产商的资金链宽松不少。无论 是资金信贷，还是税费征收，都将直接影响到房地产开发商的钱袋了。由于土 地转让税以及房产税将被未来的物业税所取代，使得原来一部分在房地产开发 阶段的税费流向房地产保有阶段，税收负担将由购房者而非开发商承担。因 此，开发商的现金流将大大提高，开发商的资本性投资预计将减少1 5 一2 0 ，减 少的这部分成本将有可能体现在房价的下调上，房价下降将进一步刺激房地产 需求，缓解开发商的现金流量状况，也可以减少开发的信贷风险。 3 、利于行业健康发展。物业税会随着土地或房产市值的变化而变化，可以 通过税率对房地产市场的炒卖、虚高、泡沫等情况进行调节，对于缩小社会贫 富差距、促进社会健康稳定发展有深远意义。从短期来讲，物业税开征的初 期，会刺激房地产的需求，特别是高档住宅的价格有望大幅下降，导致高端市 场销售加快，豪宅将会亲民；但从长期来讲，由于住宅使用成本的大大提高， 高端市场反而会受到一定程度的压抑；从中长期来看，住宅市场将由目前的 “购买成本高 而“使用成本低向“购买成本低一而“使用成本高”转变， 这种转变将端正部分购房者的消费心态，特别是那些超出自身经济实力进行购 房的行为将受到抑制。 征税对象是国有土地；( 3 ) 征收范围比较广；( 4 ) 实行差别幅度税额。 ( 十一) 房产税 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据， 向产权所有人征收的一种财产税。房产税的特点：( 1 ) 房产税属于财产税中的 个别财产税，其征税对象只是房屋； ( 2 ) 征收范围限于城镇的经营性房屋； ( 3 ) 按照房屋的经营使用方式不同，规定征税办法：对于自用的按房产计税余 值征收，对于出租的房屋按租金收入征税。 ( 十二) 城市房地产税 城市房地产税的基本税法是1 9 5 1 年8 月国务院颁布的中华人民共和国城 市房地产税暂行条例。1 9 8 4 年进行利改税时，国务院决定将城市房地产税划 分为房产税和城镇土地使用税两个税种，对内资企业和个人征收。对外商投资 企业、外国企业和外国人继续征收城市房地产税。 2 2 2 我国房地产税收制度纳税环节 表2 - 1我国房地产税收制度纳税环节 主要环节税种 营业税( 建筑业) 投资环节 印花税 耕地占用税 营业税( 房地产业) 城市维护建设税 1 9 我国开征物业税的理论研究与现实思考 交易环节 土地增值税 契税 印花税 房产税 保有环节城市房地产税( 外资企业) 城镇土地使用税 企业所得税 所得环节个人所得税 我国现行房地产税费名目繁多。重复征税严重。房地产行业链条中涉及大 量税费，既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的营业税、城建 税、契税、教育费附加、所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等 税种；又有土地管理部门收取的土地出让金等费用。项目繁多的税费计征复 杂，且负担不合理。房地产开发流通环节税费多，无形中增加了房屋成本，从 某种程度上制约了房地产业的健康发展。 现行税制在房地产开发环节税种较多，税负较重，而在房地产保有环节和 转让环节税种较少，税负较轻。前者导致房地产开发税收负担占总开发成本的 过高，远远高于国内其他行业和国外同行业；后者降低了土地保有者的经济风 险，导致了土地利用的低效率，同时也使得国家无法对房地产转让的溢价部分 参与分配，导致税收收入的流失，客观上增加了房地产投机者的收益。其次， 我国现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税不能准确地反映财产的现 有价值、土地级差收益和房地产时间价值，也不能随着经济发展、房地产增值 而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节经济的作用。 2 2 3 目前我国房地产税制存在的主要问题 ( 一) 在税种设置上，重复与缺位同在，交叉与重叠并存 现行房地产税制既有对内资企业和个人征收的房产税，又有对涉外企业和 个人征收的城市房地产税，这两个税种的征收对象均为房产，明显属于税种的 重复设置。此外，我国没有把豪宅别墅的消费列入征税范围，缺乏调节房地产 消费结构的税收杠杆。按照现行房地产税制，对于出租房地产收入，既征收所 我国开征物业税的理论研究与现实思考 得税，又征收房产税，明显属于税种的交叉设置；另外，契税是在房屋产权、 土地使用权发生转移时就双方当事人所订立的契约征收的一种税，印花税也是 就经济活动订立的凭证征收的一种税，课税范围明显覆盖了前者，属于重叠问 题。 ( 二) 征税范围过窄，不能涵盖全部房地产经济行为 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例规定，城镇土地使用税的征 税范围是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，而大量位于农村的非农 建设用地，特别是近年来新崛起和迅猛发展的乡镇企业占用的土地，则不须缴 纳城镇土地使用税，不仅存在明显的税负不公，也给农村乡镇企业非农建设乱 占、滥用农用地埋下诱因。 ( 三) 租税费概念不清，互相错位 1 以税代租，或税中含租。中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 第一条明确规定：“为了合理利用城镇土地，调节土地级差收益，提高土地使用 效益，加强土地管理，制定本条例。 这充分说明了城镇土地使用税是为调节 “土地级差收益”而设立的，具有明显的地租内涵；同时，城镇土地使用税是 一种资源税，其纳税人是土地使用者，而且主要是工商企业，他们缴纳土地使 用税体现了土地所有者与土地使用者之间的一种经济关系，这就更加证明城镇 土地使用税本身就是地租。 2 以税代费。如城市维护建设税设置的初衷是为城市公用事业和公共设施 的维护建设筹集资金，在税率设计上遵循“谁受益，谁负担，受益不同，负担 不同”的原则，实行差别税率，具有明显补偿性质，应该使用“费 的概念。 3 以费代租。我国对外资企业、外国企业收取场地使用费。所谓场地使用 费，就是土地使用者( 外资企业、外国企业) 由于使用土地而每年必须向土地所 有者( 国家) 交纳的一定数量的费用，它是我国土地