（企业管理专业论文）我国村镇住宅建设金融支持模式研究.pdf

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s i d e ， a n dac o m p r e h e n s i v ea n a l y s i so fe x i s t i n gp r o b l e m s p a p e rc o m b i n e s a n a l y s i so ft h em e c h a n i s mo ff i n a n c i a ls u p p o r tr u r a lh o u s i n gc o n s t r u c t i o n ，f r o mt h e e l e m e n to ff i n a n c i a ls u p p o r ta n dt h es u p p l ya n dd e m a n d t h ep a p e rb u i l d sal i n ew i t h o u rc u r r e n tf i n a n c i a ls i t u a t i o no fr u r a lh o u s i n gs u p p o r tm o d e l a l s op r o p o s ep o l i c i e sa n d s u g g e s t i o n sf o rt h em o d e lt om a k et h em o d e lm o r ep r a c t i c a l k e y w o r d s - r u r a lh o u s ec o n s t r u c t i o n ；f i n a n c i a ls u p p o r t ；f i n a n c i a ls u p p o r tm o d ei nr u r a lh o u s i n g c o n s t r u c t i o n c l a s s n o ： 目录 中文摘要i i i a b s t r a c t i v 1 引言1 1 1研究背景及意义1 1 2研究对象。2 1 3研究内容及结构安排3 1 4研究方法及研究目的5 2 村镇住宅建设金融支持的国内外研究状况6 2 1国内村镇住宅建设金融支持研究现状6 2 2国外村镇住宅建设金融支持现状分析7 2 2 1 国外村镇住宅建设金融支持现状8 2 2 2 国外村镇住宅建设金融支持借鉴之处1 0 2 3本章小结。1 2 3我国村镇住宅金融支持现状及问题1 3 3 1我国村镇住宅金融支持现状分析1 3 3 1 1 我国村镇住宅建设概况1 3 3 1 2 村镇住宅建设金融支持现状1 4 3 2我国村镇住宅建设金融支持存在的问题1 7 3 2 1 村镇住宅的特殊性1 7 3 2 2 农民思想观念局限1 7 3 2 3 开发商不愿意介入18 3 2 4 农村金融制度限制18 3 2 5 金融支持主体缺失1 9 3 2 6 财政金融支持力度不够2 0 3 2 7 金融支持风险偏高2 0 3 2 8 相关法律法规不完善2l 4 我国村镇住宅建设金融支持模式构建2 2 4 1金融支持村镇住宅建设的机理2 2 4 1 1 金融支持村镇住宅建设的因素2 3 4 1 2 金融支持影响村镇住宅供求关系2 3 4 2我国村镇住宅建设金融支持模式构建2 7 4 2 1 完善村镇住宅建设金融支持体系2 8 4 2 2 创新村镇住宅建设金融支持模式3 0 4 3本章小结4 l 5 完善我国村镇住宅建设金融支持模式的对策建议4 2 5 1完善住宅服务中心职能4 2 5 2完善农村住宅建设金融市场4 2 5 3吸引金融机构的积极参与4 3 5 4 重视金融支持的风险控制4 4 5 5加强政府的监管力度4 4 5 6继续完善相关法律法规4 5 6 结论与创新点4 6 6 1 主要结论4 6 6 2 主要创新点4 6 参考文献4 8 作者简历5 0 独创性声明5 l 学位论文数据集5 2 1 1 研究背景及意义 1 引言 改革开放以来，农村的面貌发生了翻天覆地的变化，农村经济迅速发展，农民 收入稳步增长，生活水平不断提高。从党的十六届五中全会提出了建设社会主义 新农村的重大历史任务开始，新农村建设的关注度不断增温。党的十七大对我国 社会主义新农村建设所取得的重大进展给予了充分肯定，并继续把“统筹城乡发 展，推进社会主义新农村建设作为重要任务。根据中央的建议，国家国民经济 和社会发展十一五规划纲要明确社会主义新农村建设的2 0 个字目标：“生产发 展，生活富裕，乡风文明，村容整洁，管理民主 。而村镇住宅在一定程度上反映 我国农村生产发展状况，农民生活富裕程度，乡风文明和村容整洁程度，是建设 社会主义新农村的抓手和重要环节。 解决“三农 问题的根本出路在于城镇化，使农村人口不断向城镇转移，第二、 三产业不断向城镇聚集，逐步转移和妥善安置农村剩余劳动力和农村人口，为待 业、失业人员提供更多的就业机会，满足人民享受文明和现代物质、精神生活的 需求。我国于1 9 7 8 年开始进入城镇化的快速发展时期，至2 0 0 8 年底城镇化率已 达到4 5 6 8 ，预计到2 0 2 0 年我国城镇化率有望达到5 6 t 2 5 1 。我国的城镇化进程 正处于快速发展阶段，但其中却困难重重、情势严峻。我国人口多、底子薄，耕 地相对不足，劳动力素质偏低，农民收入有限，生活性消费占纯收入比例大，在 实现城镇发展方式的转变中，遇到很大程度的制约。村镇住宅是转型农民的根本 需求，是实现安居乐业的前提，是社会稳定发展的物质基础，是实现城镇化进程 关键。村镇住宅与城镇化的关系，是相互促进、相互推动的关系，村镇住宅的发 展可以推动城镇化的进程，快速平稳的城镇化进程又可以带动村镇住宅产业的发 展，可以说村镇住宅是朝阳产业，也是我国城镇化进程的晴雨表。由于我国广大 农村农民收入水平偏低、经济基础薄弱、预期收入的不确定性大、“先积累后消费 的传统观念强、融资渠道少、融资能力弱等原因，农民改善自家的住宅能力尚且 有限，依靠自身建设住区的基础设施、公共事业和社区服务建设更加困难。加上 各级政府的有限财政按照自上而下、自大n 4 , 的安排时序投入建设，农村住宅与 住区建设刚刚得到关注，财政投入不足还没有得到明显的改善等因素，村镇住宅 的金融问题将成为瓶颈。据估计，在相当长时间内，我国村镇住宅建设每年将有 3 0 0 0 亿元的投资额和6 0 0 0 亿元的社会需求，村镇住宅消费市场矛盾十分突出。 村镇住宅关系国计民生，已被我国政府重视。但由于村镇住宅产业投资大，回 收期长，是产业投资中风险较大的行业之一。仅仅依靠村镇住宅建设开发公司和 农民自身的资金远远不能实现，而且住宅属于耐用消费品，一次性支付较多，一 般农民很难再短期内筹集到如此巨额的资金。无论从生产方还是消费方来看，农 村住宅产业的发展都需要金融支持，以打破住宅产业本身所具有的金融抑制性质， 使村镇住宅产业的资金来源丰富健康。所以，从一定程度上说，住宅金融支持问 题是解决村镇住宅问题的关键，也是我国社会发展在相当长时间内必须面对解决 的问题。纵观世界各发达国家和部分新兴工业化国家，它们在解决住宅问题时， 都是借助于一个发达的住房金融系统，再辅之以适当的住宅政策，从而形成了各 具特色的住宅金融支持模式。根据国外发展经验，我国目前所处的发展环境是急 需符合我国国情的金融支持模式，使我国城镇化进程平稳进行。 1 2 研究对象 论文的研究对象村镇住宅建设金融支持，目标是构建符合我国国情的金融支持 模式。按行政建制，我国将村镇分为四个层次：基层村中心村一般乡镇 中心镇，一般称之为“镇、乡、村 ，统称为“村镇 ，而从村镇到城镇的发 展过程，称为“城镇化 。对于村镇居民而言，当其需要为购置或建设住宅而筹集 资金时，可供选择的住宅融资渠道有多种，按融资渠道与主体的关系，论文将住 宅建设的可能融资渠道归集为四个主体和两个活动。四个主体分别是居民、开发 商、金融机构、政府。一般来说居民住宅建设的可能融资渠道归集为三大类：一 是个人资金。包括村镇居民间的借贷( 如向亲朋好友借钱) 和向民间私人钱庄借 钱；二是金融机构借贷。三是政府财政支持。论文主要研究第二种方式，同时对 第三种方式提出一些政策建议。一般来说村镇住宅开发商的可能融资渠道归集为 五大类：直接融资、间接融资、金融租赁、订金和预收款、自筹资金。论文主要 研究间接融资，金融机构如何支持村镇居民进行住宅建设。论文将这四个主体产 生的相互关系归纳为两条主线：金融机构居民政府( 金融机构支持居民 购房和建房) ；金融机构开发商政府( 金融机构支持村镇住宅开发) 。相 对应的两种金融支持：一是住宅生产金融支持，即银行等金融机构为村镇住宅开 发机构提供资金及相关的信用服务，满足企业生产村镇住宅的需要；二是住宅消 费金融支持，即银行等金融机构为村镇住宅消费者或村镇住宅投资者提供资金和 。城镇指城市和集镇。集镇是介于乡村与城市之间的过渡型居民点；以非农业人口为主，具有一定规模工商业 的居民点。中国) | ! l ! 定，县及县以上机关所柏i 地，或常住人口在2 0 0 0 人以上，1 0 万人以下，其中非农业人u 占5 0 e 的居民点，都是城镇。 2 相关的信用服务，满足人们获取村镇住宅的需要。论文主要是站在金融机构立场 来研究这四种主体如何相互影响，形成一个合力，两个活动同时更加活跃，使得 对村镇住宅建设的金融支持更加有效，为我国村镇住宅建设提供有力支持，使得 我国城镇进程快速平稳的进行。 1 3 研究内容及结构安排 图卜1 论文研究对象 f i g u r e1 - 1t h e s i ss u b j e c t s 论文首先通过研究国外住房金融的成功经验，总结其共性，提出模式建设基 本应该考虑的问题和注意事项。分析我国村镇住宅现状及存在的问题，研究金融 支持如何影响村镇住宅建设，又将产生怎么样的影响，趋利避害，在村镇住宅建 设金融支持的基本原则上构建符合我国具体国情的村镇住宅建设金融支持模式， 并针对该模式提出相应的对策建议，增强该模式的实用性。论文共有六章，各章 节内容如下： 第一章，导论。包括研究背景、研究意义、研究对象、研究内容、结构安排、 研究方法及研究目的。 第二章，村镇住宅建设金融支持国内外研究状况。阐述国内研究现状，分析 国内外村镇住宅建设金融支持经验，包括美国的住房抵押贷款模式、德国的住房 3 储蓄模式、新加坡的公积金模式，总结其共性，得出对我国村镇住宅建设金融支 持的启示。 第三章，我国村镇住宅金融支持现状及问题。分析我国村镇住宅建设大规模 建设趋势不变，资金短缺的问题将更加尖锐，分析需求方和供给方的现状，并研 究目前村镇建设金融支持最突出的问题。 第四章，我国村镇住宅建设金融支持模式构建。分析金融支持对村镇住宅建 设的机理，主要从金融支持因素及供求关系出发，在此基础上结合前文分析，构 建有中国特色的村镇住宅建设金融支持模式。 第五章，完善我国村镇住宅建设金融支持模式的对策建议。针对构建的金融 支持模式，提出相关的对策建议，使该模式更有可行性和实用性。 第六章，结论和创新点。归纳提出论文的结论以及本文的最大创新点。 图卜2 论文结构安排 f i g u r e1 - 2t h e s i ss t r u c t u r e 4 1 4 研究方法及研究目的 在研究方法上，论文采取了理论与实践相结合，定性与定量研究相结合，图 表分析，比较分析等方法。 论文研究金融机构对居民的金融支持和金融机构对开发商的金融支持，同时 分析政府在该模式应起到支持监督管理作用。目标是帮助农民活得体面、安全、 卫生，建设农民支付得起的住房和必要的社区设施。 5 2 村镇住宅建设金融支持的国内外研究状况 2 1 国内村镇住宅建设金融支持研究现状 由于我国城镇化进程起步比较晚，国内关于村镇住宅金融支持方面的研究起步 较晚，现在还处于探索阶段，没有形成系统的理论，相关文献少之又少。但从房 产改革以来特别是这几年房地产的火热吸引许多学者的关注，城市住宅金融支持 模式取得一定成果。在中央的政策影响下，城镇化的快速推进，目前也有一定的 理论成果。 姜长云( 1 9 9 9 ) 认为我国农村住宅消费需求的增长趋势明显。要提高农村住房 消费需求的水平，扩大农村住房消费市场，必须注意提高农民收入水平，不仅会 导致农民住房消费需求的同向变化，还将导致农村住房消费结构的相应改变n 羽。 陈静( 2 0 0 0 ) 认为农村住房融资是必要的，并初步探讨了建立健全农村住房融资 体系应注意的问题。主要从四个方面分析：一是农民改善居住条件的需要；二是 引导农民住房消费的需要；三是农村城镇化和现代化发展的需要；四是小城镇稳 定发展的需要n 驯。郑哗、陈林顺( 2 0 0 4 ) 分析农村住房消费信贷存在的主要问题 并对其进行剖析，探讨发展农村住房消费信贷的路径选择。整篇文章对发展农村 住房消费信贷提供建议h 毋。郑宪强、何佰洲( 2 0 0 6 ) 得出农居地整理和农村住宅 投资不仅可以解决农业社会沿袭数千年的自然村散乱无序、人居条件差和土地占 用量大的矛盾，而且可以为农业产业化和农业剩余劳动力的转移提供契机，为经 济结构变迁中实现农村一体化的经济体系准备了条件m 1 。康秀梅、南灵( 2 0 0 6 ) 指出在小康社会的大背景下，有必要对城乡居民的住房消费进行比较分析。他们 主要在以下方面对城乡居民的住房消费进行了比较：人均住房面积比较；住房质 量比较；居住支出比较；平均住房消费倾向和边际住房消费倾向比较n 引。赵国玲、 杨钢桥( 2 0 0 9 ) 分析农户住房消费的特征以及变化趋势并提出了相关的政策建议。 认为我国农户住房消费具有非市场性，双重性，生产制约性，住房面积大和质量 普遍较差，地域差异性，引致性需求低，制度的缺失性，宅基地使用权的福利性 等h 阳。孔维东、谢娜( 2 0 0 9 ) 分析了我国农村住房金融的现状，指出我国农村居 民住房消费主要建立在自我积累的基础上，农村住房金融尚未真正发挥作用。探 讨农村住房金融的缺陷，提出了构建我国农村住房金融服务体系的思路啪1 。赵东 军( 2 0 1 0 ) 认为我国农村住宅产业化发展面临观念缺位、规划落后、缺少政策支 持、法律法规和金融制度尚未建立等问题，要推进农村住宅建设产业化发展，需 6 要把思想统- n 农村住宅产业化发展目标上来，加强政府政策扶持，构建完善的 农村住宅产业现代化体系，开发推广新式环保节能建材，结合城镇化发展h 7 1 。 2 2 国外村镇住宅建设金融支持现状分析 国外农村的基本情况与我国有很大的差别，特别是发达国外的私有制与我国的 公有制和集体所有制，而且发达国家经过了上百年的发展，国家经济体制成熟， 金融体系完善，市场环境良好，能够很好的将城市金融与农村金融相结合。目前 主流的住房金融支持模式都在我国城市住房金融里不断发展，趋于成熟，将其引 进村镇住宅行业是最佳方式。因此论文介绍一些外国三种成熟村镇住宅建设金融 支持模式。 周云福( 1 9 9 6 ) 年在总结发达国家的住房金融系统时，提出了四条基本筹集 资金路线，依据住宅金融支持系统筹集资金的路线不同，将其归纳为四种典型模 式理论【5 u ：一是直接路线系统，在该系统中，需要进行住宅建设的居民直接向那 些拥有闲余资金的朋友家人或者金融机构借用，其关系基本上都是个人关系或者 商业关系。二是契约路线系统，在该系统中，住宅建设者所需的部分资金，从其 它将来可能建造者中筹集，契约系统的实质是存入几年以上的定期储蓄，收取低 于市场利率水平的利息，从而使投资者取得以低于市场利率水平的优惠贷款权利。 三是存款金融系统，就是通过金融媒介把个人短期储蓄注入长期贷款。存款金融 系统中的金融机构类型较多，如商业银行、储蓄银行、建筑会社，这些组织几乎 全部和个人交易，它所运用的金融工具主要是债券、存单等。四是抵押银行系统 该系统是通过各种机构发行债券筹集抵押贷款的资金。但在现实中，是不存在单 纯的理论模式，应用中的实际模式一般都是上述四种理论模式的混合体或变形。 严焰、虞晓芬( 2 0 0 4 ) 对美国的农村住宅金融体系进行了初步研究，对建立我国 农村住宅金融体系提出了若干设想。提出加大政府扶持力度，尽快完善形成相关 法规政策，改进金融业对农村服务，建立和完善二级抵押市场啪1 。盛荣( 2 0 0 3 ) 分析美国农村住房的扶助政策，得出美国农村住房政策对我国的可借鉴之处，一 是中央政府出面建立农村住房信贷制度。二是农村住房贷款条款可以集中体现国 家意志。三是组建农民建房服务体系。四是尽快开展农房贷款和建设服务试点d 羽。 7 2 2 1国外村镇住宅建设金融支持现状 ( 1 ) 美国的抵押贷款模式现状 自6 0 年代以来，美国居民的住房自有率大幅提高，到1 9 9 1 年，美国2 5 亿 人口的人均居住面积为5 9 平方米，基本上达到了人人有房的水平。其高度发达的 住房抵押贷款模式起到了关键性的作用。住房抵押贷款模式是购房人或建房者以 住宅为抵押，金融机构支持申请者向其借款来支付该住房的购房款或建房款的一 种金融支持模式。政府对住房金融市场的规范主要采取经济手段，该体系中包括： 初级抵押市场的贷款保险保证制度、联邦住房贷款系统、二级市场的规范监督管 理系统。简单来说美国住房抵押贷款体系是由抵押贷款一级市场和抵押贷款二级 市场有机结合，在市场经济的调节下，使得住宅产业信用资金在体系中规范的运 作，实现了资金的良性循环，金融住宅产业不断推进。 一级市场是直接发放贷款的市场，由积蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银 行、人寿保险公司、抵押银行等构成，这些机构被统称为“抵押贷款创造者。为 了扩大受众群体，满足不同客户的需求，这些创造者开发了形式多样的金融工具， 提供多种形式的住宅抵押贷款服务；二级市场是出售抵押贷款的市场，主要由抵 押贷款的保险机构和从事二级抵押市场交易的机构组成，二级市场为一级市场提 供了长期稳定的资金来源。目前美国的二级市场主要有“联邦国民抵押贷款协会 ( f a n n i em a e ) ”“政府国民抵押贷款协会( g i n n i em a e ) “联邦住宅抵押贷款公司 ( f r e d d i em a e ) 。三个政府的或准政府的联邦抵押贷款机构，直接以开发房地产 抵押贷款二级市场为经营目标；为了转移风险，美国还存在着高度发达的保险市 场，为一级市场和二级市场提供安全保证。 高度发达的抵押贷款市场以及宽松的贷款政策是美国发生次贷危机的重要因 素。次贷贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。 从2 0 0 4 年6 月到2 0 0 6 年的两年时间里美国联邦储备委员连续1 7 次上调联邦利率， 使得利率从1 上调到5 2 3 ，加重了购房者的还贷负担，造成很多贷款人无法按 期偿还贷款，从而引发次级抵押贷款机构亏损或破产、投资基金被迫关闭、股市 剧烈震荡的次贷危机。笔者把次贷危机爆发的主要原因归纳为：大规模的发行风 险高的金融衍生品；宽松的贷款发放条件和审核程序；金融监管过于放松等。可 见住房抵押贷款政策不一定就会导致次贷危机，只要政府监管得当，金融机构理 智放贷基本上是可以避免的。针对美国的次贷危机对我国住房抵押贷款的风险防 范的启示：加大对个人住房抵押贷款的信用风险评级；加强贷款前审查；提高金 融监管水平；建立和完善抵押贷款保险机制。 ( 2 ) 德国的住房储蓄模式现状 德国住房储蓄实际上是一个融资购建房的自助体系，成员是众多目标为购建 房的储蓄者，由储蓄、配贷、还款三个阶段组成，所以只有存款人才有资格得到 贷款。第二次世界大战后，德国政府为解决住房问题专v j $ j 定了住房储蓄银行 法，对住房储蓄业务实行严格的分业管理，对住房储蓄银行的业务范围和经营原 则做出了约定，只允许住房储蓄银行办理此类业务，并规定它为住房储蓄银行的 主要业务，所吸纳的资金及储户的还款必须专款专用，不得用于风险交易，以保 证住房储蓄银行安全运营，从而保障储户的利益。在战后德国住房严重困难并缺 少资金的情况下，住房储蓄模式的运行对重建家园和个人获得自由住房起了决定 性的作用，推动整个国家快速发展的同时，也是德国跻身发达国家前列的重要因 素。据统计，住房储蓄大约住宅建设提供了共计1 4 0 0 0 亿马克，为1 2 7 0 万套住房 的建设提供了贷款，占德国现有的3 5 0 0 多万套住房的4 0 。住房储蓄模式在德国 已经深入人心，今天几乎每3 个德国人就有1 个与住房储蓄银行签有储蓄合同： 在每3 个住房融资项目中，就有2 个采用住房储蓄作为其组成部分，可以说住房 储蓄模式在整个德国住房金融体系中占有举足轻重的地位。 另外，德国政府通过向住房储蓄者提供住房储蓄奖金的形式扶持住房储蓄业 务的发展。具体奖励政策有三种：一是储蓄奖励。即需纳税年收入个人不超过5 万马克( 夫妻不超过1 0 万马克) 可申请国家对住房储蓄的奖励，奖励金系数目前 是1 0 ( - - 战后因为住房极端困难，奖励系数曾高达4 0 9 6 ) ，奖励金由联邦财政部 支持。二是雇员资金积累款。这是储蓄者从工作单位得到补贴，每月最多7 8 马克 ( 每年9 3 6 马克) 。由雇主直接汇到雇员在住房储蓄银行的账户上去。三是雇员储 蓄奖励。如雇员每年需纳税的年收入不超过2 7 万马克( 夫妻二人不超过5 4 万 马克) ，还可以向国家申请对资金积累的奖励，奖励系数是1 0 ，即每年9 3 6 马克。 ( 3 ) 新加坡的公积金模式现状 新加坡的中央公积金制度是于1 9 5 5 年设立的，当时只是为退休和失去工作能 力的雇员提供保障，后来才发展成为一套全面的社会保障储蓄计划。该制度实质 上是政府为维护劳工和受薪者福利而推行的一种强制性储蓄制度，也是一种全民 性的社会保险制度。其主要做法是：凡是在新加坡有薪金收入的人都必须与其雇 主按同等比例将薪金的一部分交存中央公积金局，雇员可以用来买房，但不能用 来支付房租。新加坡的住房金融是由政府直接控制的，具有很强的政策性和目的 性。同时公积金管理具有法制化的特点。新加坡有专门的中央公积金法，规定 公积金局除支付会员的正常提款外( 一般是5 - 1 0 ) ，其余全部用于购买政府债券而 转由国家控制，通过国家向住房发展局提供建房贷款和个人购房贷款。 9 公积金由中央公积金局统一管理，并向存款支付利息，而且公积金存款利率 稳定。1 9 6 2 年为2 5 ，1 9 7 4 年提高到6 5 ，1 9 8 6 年开始于市场利率挂钩。由于 新加坡通货膨胀率较低，公积金存款利率比通货膨胀高2 个百分点，有利于大量 归集公积金，同时公积金会员享有优惠的借款条件。由于公积金会员都有公积金 储蓄作为偿还的保障，所以银行愿意提供此类住房贷款，而且还款期限长，利率 较低。 随着居民收入的提高，公积金存款大幅度提高，政府允许公积金会员动用存 储的公积金购买政府租房。1 9 6 0 年2 月成立了建房发展局，制定了五年建房计划， 用廉租屋形式向居民提供大量的政府组屋；在1 9 6 4 年提出了居者有其所的政府租 房计划，从廉租房为主向出售廉价房过渡。目前，新加坡的居民居住在由政府建 房发展局提供的政府租房的人口占全国人口的8 7 6 ，其余1 2 4 的人则住在公寓 或私人花园。人均居住面积已超过2 0 m 2 ，现居民对其住宅满意率达9 5 以上。 2 2 2国外村镇住宅建设金融支持借鉴之处 迄今为止，发达国家针对农村住房的开发、流通、消费等问题已经经过上百 年的实践，其住宅建设金融服务业也趋于成熟。尽管由于各个国家的实际情况不 同，发展的过程也存在差异，使得村镇住宅建设支持模式也不尽相同。但从整体 和相关环节上看，还是具有一定的共性。总结这些共性，结合我国实际情况，是 创建我国特色的村镇住宅建设金融支持模式的关键。对探讨我国村镇住宅建设金 融支持必须注意的事项具有现实意义。 ( 1 ) 建立多种融资渠道 金融对于村镇住宅建设有资金形成、资金导向及经济杠杆信用扩张等作用，可 以为村镇住宅建设提供稳定可靠的资金供给，使得资金供应链不至于筹集不足而 无法进行或者中断等导致建设的失败现象发生。可以说，金融支持是村镇住宅建 设的健康成长和快速进行的有效保障。因此，我国要进行金融深化，完善金融市 场，吸纳全民资金包括民间资本和国外资本的投入。扩宽资金来源渠道，争取全 民的资金投入，比如可按国家、集体、个人三种共同担负的原则，建立全国性住 宅发展基金，其资金来源包括国家的住宅补贴、企业福利基金中的住宅建设资金、 事业单位预算中的建房资金、居民住宅的提租部分等。同时寻求财政性金融的有 力支持，加大中央和地方政府的财政预算，为贫困户提供住宅建设补助金。发行 住宅建设债券，大力开发二级市场，争取债券的无障碍流通。 1 0 ( 2 ) 完善法律法规体系 在市场经济条件下，事务的发展应顺应规律调整来运行的，在市场经济下进行 的任一经济行为以及推行任一经济制度都应有相应的法律法规作为保证，为防止 资本的逐利性，在住宅产业更应有完善的法律法规体系，保证村镇住宅建设的有 序进行又不影响整个社会的经济运行。同时，国家在住宅建设、住房金融政策应 给予农民个人和金融机构适度支持，特别是对经济困难的建房者的补贴政策和金 融机构的支持优惠。对住房金融机构的经验范围、存贷款年限、利率等，都应以 行政法规或法律的形式确定下来，使其规范化、制度化。加强对村镇住宅建设金 融市场监管，为村镇住宅建设金融的发展营造一个良好的法律基础。 ( 3 ) 加强宏观调控作用 由于住宅产业的发展对其他实体产业有巨大影响，据估计住宅产业已与大概 5 6 个行业的发展形成荣辱与共，一损俱损的关系，故政府对住宅金融的调控力度 应远远大于一般金融市场的调控力度。政府既要通过专门的政策性住宅融资机构 调控住宅金融市场，又要通过制定住宅储蓄计划、制定优惠的税收政策等调控住 房金融市场。由于我国国情的特殊性，金融市场未能完全开放，大量的资金不能 自由进出，实体行业的发展受阻情况严重，容易形成大量资金流入住宅产业，形 成经济过热现象，故政府在中间的调控引导作用非常重要。如果市场深化力度不 够，会使得村镇住宅建设的资金来源受限；若是完全开放市场，又可能导致大量 资本的流入，形成泡沫，不能真正的实惠与民。 ( 4 ) 开展多种形式的业务 我国国土面积大，各民族的生活特性有很大的差异性，已经形成各具特色的生 活文化圈，居民对住宅建设的方式不同，资金来源方式也呈现不相同形式，对金 融机构的支持要求也是不同的。金融机构对不同民族的居民所开展的金融支持业 务应呈现不同的形式。同时其他金融机构也要积极参与，进行贷款时也应根据实 际情况对固定利率住房贷款和变动利率住房贷款进行结合，首付应根据实际的贫 富情况进行调整。但要充分考虑金融市场的风险，特别是金融机构由于自身的流 动性、收益性和风险性带来的经营风险，贷款对象、期限偿还方式、利率等都应 结合市场需求及自身情况进行确定，保证金融机构的盈利性，调动金融机构参与 村镇住宅建设的积极性。 2 3 本章小结 本章首先分析目前国内在村镇住宅建设金融支持研究现状，虽然我国在该方面 的研究进行比较少但仍有一定的成果，预计随着城镇化的快速平稳进展，国内的 研究理论系统随之也将逐渐丰富。接着分析国外村镇住宅建设金融支持研究现状， 并提出对我国村镇住宅建设金融支持的借鉴之处，为构建全面完整金融支持模式 提供帮助。 1 2 3 我国村镇住宅金融支持现状及问题 3 1 我国村镇住宅金融支持现状分析 分析我国村镇住宅建设金融支持现状，从整体支持现状分析目前我国住宅建设 整体概况和村镇住宅资金情况。分析资金需求方和资金供给方对村镇住宅建设现 状，为构建符合我国村镇住宅建设的金融支持模式提供依据。 3 1 1我国村镇住宅建设概况 ( i ) 村镇住宅建设总体增长平稳 表3 一l2 0 0 5 - - 2 0 0 7 年村镇住宅建设情况 t a b l e3 - 12 0 0 5 - - 2 0 0 7t h er u r a lh o u s i n gc o n s t r u c t i o ns i t u a t i o n 房屋竣工住宅竣工年末人均房屋建设住宅投入 年度面积( 亿面积( 亿比重( )住宅面积投入( 亿 资金( 亿 比重( ) 2 )m 2 )( m 2 )元)元) 2 0 0 59 7 86 8 87 0 。32 6 75 3 2 52 5 6 04 8 1 2 0 0 61 0 66 9 56 5 62 8 36 0 8 42 8 0 74 6 1 2 0 0 7 8 4 95 2 26 1 52 9 25 5 8 43 1 5 4 5 6 5 图3 - i2 0 0 5 年- 2 0 0 7 年村镇住宅建设投入资金情况 f i g u r e3 - i2 0 0 5 - 2 0 0 7t h er u r a lh o u s i n gc o n s t r u c t i o nf u n d si n p u t 村镇住宅问题关系到9 3 亿农民安居乐业和社会稳定，是我国全面建设小康和 谐社会的保证。2 0 0 5 2 0 0 7 年，每年房屋竣工面积在8 1 0 亿m 2 ，而每年住宅竣 工面积保持在5 - 一7 亿m 2 ，比重达6 0 , - 一7 0 ，村镇人均住宅面积从2 6 7m 2 增加 到2 9 2m ? 。每年房屋建设投入维持在6 0 0 0 亿左右，每年住宅资金投入保持在 2 0 0 0 - - 3 0 0 0 亿元，住宅投入资金与房屋建设投入比重维持在5 0 左右。总体上我 国村镇住宅建设呈增长平稳：随着农村社会经济的发展，村镇住宅产业也平稳发 展，住宅建设总量和资金投入量保持着平稳的增长态势，人均住宅面积呈逐年平 稳上升趋势。 ( 2 ) 村镇住宅建设资金比重大 图3 - 22 0 0 7 年中国村镇建设投入结构 f i g u r e3 - 22 0 0 7i n p u ts t r u c t u r eo f r u r a li nc h i n a 2 0 0 7 年，全国村镇建设总投入6 9 0 4 亿元。按地域分，建制镇建成区2 9 5 0 亿 元、乡建成区3 5 2 亿元、农场建成区5 8 亿元、村庄3 5 4 4 亿元，分别占总投入4 2 7 、 5 1 、0 8 、5 1 4 。按用途分，房屋建设投入5 5 8 4 亿元、市政公用设施建设投 入1 3 2 0 亿元，分别占总投入的8 0 9 、1 9 1 。房屋建设投入5 5 8 4 亿元，其中住 宅建设投入3 1 5 4 亿元、公共建筑投入7 7 1 亿元、生产性建筑投入1 6 5 9 亿元，分 别占房屋建设投入的5 6 5 、1 3 8 、2 9 7 。总体上我国村镇住宅建设投入占全 部投入比重较大，是我国村镇建设的关键。 3 1 2 村镇住宅建设金融支持现状 ( 1 ) 村镇住宅建设金融需求方分析 在住宅产品的生产、分配、流通直至消费的过程中，每一个环节都离不开资 金的支持和参与，它们构成了社会再生产中的资金运动。2 0 0 7 年，全国村镇建设 总投入6 9 0 4 亿元，其中村镇住宅建设投入3 1 5 4 亿元，占总投入的4 5 7 。但要注 资料来源：2 0 0 5 - 2 0 0 7 年村镇住宅建设情况。h t t p ：w w w m o h u r d g o v c r d 1 4 意到农民住房消费额处在大幅度增加区域，2 0 0 7 年人均住宅消费为5 7 3 8 0 元人， 住房消费比达到1 7 8 0 。据估计，在相当长时间内，我国村镇住宅建设每年将有 3 0 0 0 亿元的投资额和6 0 0 0 亿元的社会需求，村镇住宅消费市场矛盾十分突出。 对村镇住宅开发商而言，有效的资金筹集是他们进行村镇住宅建设的前提。 村镇住宅开发商的资金主要通过以下两个渠道进行筹集：直接融资和间接融资。 直接融资，即没有金融机构作为媒介，而是由融资双方( 或通过经纪人) 经过协 商，实现货币资金直接转移的融资方式。直接融资是一种开发商与广大居民的直 接金融关系，没有金融机构的介入，不在本文的讨论范围内，但要注意直接融资 也是开发商融资的一种重要形式，一个成熟的金融市场环境更有利于开发商进行 直接融资。论文主要讨论间接融资。间接融资，即以金融机构支持进行融资，实 现融资双方之间的货币资金问接转移的融资方式。它是以货币为中心、以信用为 纽带，主要通过资金的借贷和筹集等形式来进行的金融活动。其中，银行信贷是 住宅开发商获取资金的一个主要渠道。间接融资的好处以下几个方面：快捷方便、 可应急需；方式灵活，有多种选择；对中小企业没有门槛限制。其不利之处在于： 要计付利息，筹资成本较高；对借贷规模和用途有一定约束；存在利率风险等。 2 0 0 9 年，房地产开发企业本年资金来源5 7 1 2 8 亿元，比上年增长4 4 2 。其 中，国内贷款1 1 2 9 3 亿元，增长4 8 5 ；利用外资4 7 0 亿元，下降3 5 5 ；