（土地资源管理专业论文）城市建设用地适宜性评价研究——以金华市区为例.pdf

摘要 土地适宜性评价作为土地规划与管理的基础，一直以来倍受关注。但长期以 来的土地适宜性评价研究都局限于农用地，对建设用地适宜性评价的研究较少。 本研究针对城市化进程中建设用地盲目扩张现象，从建设用地规划和管理的角度 入手，重点研究建设用地适宜性评价的理论方法。 论文第一部分对建设用地适宜性评价的理论基础进行了探讨，包括建设用地 适宜性评价相关概念的界定和理论研究。第二部分对我国城市建设用地的系统结 构和可持续利用的运行机制进行了深入探讨，在此基础上对建设用地适宜性评价 的特点、模型和程序进行了研究。第三部分针对建设用地指标体系的建立展开了 讨论，主要包括指标的设置、筛选和标准化处理。第四部分对评价因子的权重确 定方法进行了研究。第五部分以上述理论为基础进行了实证研究，以金华市区为 例，在g i s 软件的操作平台上，充分考虑建设用地的工程地质要求和社会、经济、 自然、生态等条件，利用定性、定量相结合的方式，构建建设用地适宜性评价因 素因子体系，采用g l 法确定因素因子权重，对金华市区的建设用地适宜性作出综 合评价，并从可持续利用的角度出发，对金华市区建设用地的规划和管理提出针 对性的建议。 关键词：建设用地适宜性评价指标体系权重金华市区 a b s t r a c t a st h eb a s i so fl a n dp l a n n i n ga n dm a n a g e m e n t ，l a n ds u i t a b i l i t ye v a l u a t i o nh a sb e e n a l w a y sp a i da t t e n t i o nt o b u ti nal o n gp e r i o d ，l a n ds u i t a b i l i t ye v a l u a t i o nl o c a t e da t a g r i c u l t u r a ll a n d ，n o ta tc o n s t r u c t i v el a n d t h i sd i s s e r tf o c u s e do nt h ep h e n o m e n o no f u n r e a s o n i n ge x p a n s i o ni nc o n s t r u c t i v el a n di nt h ep r o c e s so f u r b a n i z a t i o n ，f o rt h e p u r p o s eo fc o n s t r u c t i v el a n dp l a n n i n ga n dm a n a g e m e n t ，d i s c u s s e dt h et h e o r ya n d m e t h o do fc o n s t r u c t i v el a n ds u i t a b i l i t ye v a l u a t i o n t h i sp a p e rw a sa d h e r i n gt ot h ep r i n c i p l eo fi n t e g r a t i n gt h e o r yw i t hp r a c t i c e ， b a s e do nt h ef i e l d w o r ka n dc o r r e l a t i v el i t e r a t u r e ，u s i n gt h ec o m b i n a t i o no fq u a l i t a t i v e a n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s t h em a i nc o n t e n t sa r ea sf o l l o w s ： p a r to n ew a sf u n d a m e n t a ltc o n c e p tc o m p o n e n ti tm a i n l yd e f i n e dt h ec o n n o t a t i o n o fc o n s t r u c t i v el a n da n ds u i t a b i l i t ye v a l u a t i o ni nc o n s t r u c t i v el a n d i ta l s od i s c u s s e d t h ea c a d e m i cb a s e s ，s u c ha ss y s t e mt h e o r y , s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n tt h e o r y , l a n d e c o n o m i c st h e o r y , a n ds oo n p a r tt w ow a su r b a nc o n s t r u c t i v el a n du s es y s t e m i nt h i sp a r t ，o p e r a t i o n a l m e c h a n i s mf o rs u s t a i n a b l eu s ei nu r b a nc o n s t r u c t i v el a n dw a sd i s c u s s e d f u r t h e r m o r e i ts t u d i e do nc h a r a c t e r ，p r i n c i p l e ，p r o c e d u r ea n dm o d e lo f c o n s t r u c t i v el a n ds u i t a b i l i t y e v a l u a t i o n p a r tt h r e ew a si n d i c a t o rs y s t e m b a s e do nt h es y n t h e t i c a la n a l y s i sa b o v e ，t h e p a p e rt o o kap l e n t yo f f a c t o r si n t oa c c o u n tt os e tt h ei n d i c a t o rs y s t e m ，s u c ha sn a t u r a l c o n d i t i o n ，t h ee n g i n e e r i n gs p e c i f i c a t i o n ，s o c i e t a la n dz o o l o g yc o n d i t i o n m o r e o v e gt h e i n d i c a t o rf i l 仃a t i n ga n di n d i c a t o rs t a n d a r d i z a t i o ni ns u i t a b i l i t ye v a l u a t i o nw e r es t u d i e d p a r tf o u rw a sr e f e r r e dt ow e i g h t i tc o n d u c t e da ni n v e s t i g a t i o ni nd e t e r m i n a t i o no f w e i g h ti ns u i t a b i l i t ye v a l u a t i o n t h e r ea r et w om e a n s t oc a l c u l a t ew e i g h t ，o n ei s o b j e c t i v e ，a n o t h e ri ss u b j e c t i v e ，b o t ha r eu s e di na b r o a dr a n g eo fa p p l i c a t i o n s p a r tf i v ew a sd e m o n s t r a t i o nr e s e a r c h ，t a k i n gj i n h u au r b a na r e af o re x a m p l e ， u s i n gt h er e s e a r c ha c h i e v e m e n t sa b o v e t h i sp a r tw a go n t h eo p e r a t i o nf i a to fg i s ， c o n s i d e r i n gp r o j e c tl a n dc h a r a c t e r i s t i cr e q u i r e m e n t ，s o c i e t y , e c o n o m y , n a t u r e ，a n d z o o l o g yc o n d i t i o n sa n d8 0o n ，b u i l d i n gc o n s t r u c t i v el a n ds u i t a b i l i t ye v a l u a t i o nf a c t o r s ， c h o o s i n gg 1t od e c i d et h ew e i g h to ff a c t o r s ，e v a l u a t i n gt h ec o n s t r u c t i v el a n d s u i t a b i l i t yo f j i nh u au r b a na r e a a tl a s t ，t h i sp a p e rm a d es o m es u g g e s t i o n st ot h e c o n s t r u c t i v el a n do fj i nh u au r b a na r e af o rs u s t a i n a b l eu s e k e y w o r d s ：e o n s t r u c t i v el a n d ，s u i t a b i l i t ye v a l u a t i o n ，i n d i c a t o rs y s t e m ，w e i g h t j i n h u au r b a na i a 图表目录 图1 1 研究技术路线7 图3 1 建设用地影响因素的系统结构1 6 图32 建设用地适宜性评价框架2 1 图3 3 建设用地适宜性评价流程图。2 6 图6 1 建设用地适宜性评价指标权重结果图5 7 图6 2 区位因素评价图5 8 图6 3 建设用地条件因素评价图5 9 图6 4 基础设施条件因素评价图5 9 图6 5 建设用地经济环境因素评价图6 0 图6 6 生态环境容量因素评价图6 0 图6 7 土地评价单元综台分值频率直方图61 图6 8 金华市区建设用地适宜性评价图6 1 图6 9 金华市区建设用地适宜性评价结果6 4 表4 1 地表组成物质承载力3 2 表4 2 建筑物对地基承载力的要求3 2 表4 3 持力层对建筑物基础的影响3 2 表4 4 城市建筑用地的适宜坡度一3 3 表4 5 现代地貌过程与治理措施3 3 表51 判断矩阵表41 表52 平均随机一致性检验标准数值表4 2 表5 3 r k 赋值参考表 表6 1 建设用地适宜性等级体系。 4 4 5 0 表6 2 金华市区建设用地适宜性评价的指标作用分值分级标准 表6 3 金华市区建设用地适宜性评价指标排序结果 袭6 4 评价指标相对重要程度判断结果 袭6 5g ，法权重计算过程表。 表6 6 金华市区各乡镇建设用地适宜性等级面积分布。 钉弭 巧酡 浙江大学硕士学位论文城市建设用地适宜性评价研究以金华市区为例 l 绪论 1 1 问题提出的有关背景与研究意义 土地是人类赖以生存和发展不可替代的物质基础，在工业化、城市化高速发 展的今天，人口、资源、环境的矛盾日益突出，社会各方面用地的竞争曰益激烈。 如何将有限的土地在各种土地用途间进行合理的分配，是一个亟待解决的问题。 我国目前正处于城市化加速发展时期，其表征之一就是建设用地规模的快速扩 张，由于我国土地资源短缺，建设用地扩张主要通过占用农地的方式实现，对粮 食安全和生态环境都造成了定的威胁。此外，由于缺乏科学合理的论证，不少 地方的建设用地开发上存在盲目、无序的状况，一方面造成了生态环境的恶化， 另一方面对建设用地的持续利用埋下了隐患。针对这种现状，1 9 9 9 年新颁布了新 一轮国土资源调查大纲，指出：“土地监测和调查工程，以调查城乡土地利用状 况为核心，摸清全国和重点区域土地利用动态变化、土地利用状况和土地市场状 况，为土地资源的合理利用、开发、保护和整治提供科学依据。”具体来讲就是 在全国范围内开展土地利用现状调查、土地资源评价和利用潜力评估。 近几十年来，随着社会的发展，为了缓解人地矛盾，许多国家纷纷进行土地 资源考察、土地资源评价，并以此作为土地规划和土地利用的科学依据。土地作 为种资源，在人类生产和生活中发挥着重要的作用。随着人口数量的增加，人 类活动范围在不断扩大，土地己成为一种稀缺的资源，要求人类充分而合理地利 用土地。而社会的发展和科学的进步，也不断为发掘土地的生产潜力开辟新的前 景。但是，人类利用土地或改变土地的利用方式，可能产生巨大的效益，也可能 造成重大的损失。这些损益的利弊，有的表现在决策方面，有的表现在环境变化 方面。因此有关土地利用的决策是一项综合性和战略性的工作。它受到土地的自 然特征、区位特点和社会经济条件的影响。土地在地质、地貌、气候、土壤、植 被、水文等方面及区位特征、社会经济条件上都存在着极大的差异。从这些方面 入手，充分认识土地质量或土地在某种利用上的适宜性和限制性是合理利用土地 的关键。 在城市土地资源紧张和环境污染日趋严重的双重压力下，对城市土地资源进 行优化配置，提高城市土地利用集约程度，是缓解城市土地资源供需矛盾的基本 浙江大学硕士学位论文 城市建设用地适宜性评价研究以金华市区为例 途径。土地利用规划是合理组织土地利用的重要手段和工具，其核心内容是土地 利用结构在空间上优化配置，在时间上的合理安排，而土地适宜性评价是实现土 地优化配置的基础。因此，在新一轮土地利用规划展开的同时，研究城市建设用 地适宜性评价的方法体系，具有重要的现实意义。在土地资源有限的前提下，城 市建设用地适宜性评价不仅有利于土地规划中的资源优化配置，而且有利于进行 土地利用功能分区，协调城市用地和耕地保护之间的矛盾，保障土地利用的可持 续性。 土地适宜性评价是近2 0 年来国内外土地资源研究的最主要内容，为土地资源 合理开发利用提供科学、可靠的基础依据。土地资源适宜性评价属于土地评价的 范畴，其任务是根据土地适宜性确定土地的最佳利用方向；根据土地的限制性因 素类型及其强度，因地制宜地制定治理和改造措施，为合理利用、科学地管理规划 土地服务。土地适宜性评价是指一定类型的土地作为特定使用时的适合性，即将 土地质量与特定的土地利用类型对土地质量的要求进行比较，以确定土地的适宜 度。城市建设用地适宜性评价，属城市土地利用规划的基础研究，其目的在于： 确定城市建设用地的最大供给量，指导土地利用规划用地结构调整；确定土 地的最适宜用途，为科学调整用地结构提供科学依据；对高层建筑区和重要的 中低建筑区的选址提供最优位置，并对现有的建设用地进行评价与分级，为旧城 区改造和确定基准地价提供参考意见。在目前的适宜性评价中，偏重于对农业用 地的指标体系和方法的研究，而对建设用地适宜性评价指标的选取、评价方法及 理论基础等缺乏严密的论证。 城市建设用地适宜性评价，以往主要是城市规划研究的内容，其重点是放在 建筑建造的地基条件，强调施工的难易程度，对于建筑成本的影响程度。显然， 这并没有完全反映城市土地利用的现实需求，也忽视了城市土地质量决定的重要 因素区位条件的影响。 城市建设用地适宜性评价是通过城市土地利用需求和城市建设用地质量匹 配进行综合分析，而确定其土地使用价值和功能的过程。对于建筑地基条件的评 价只是城市建设用地适宜性评价的研究内容之一，更加重要的是要进行建设用地 的区位条件分析，认真研究城市土地对于生产布局的适宜性。例如，在城市中， 块土地是适宜于作为商业用地，还是住宅用地，或工业用地，显然，建筑地基 浙江大学硕士学位论文 城市建设用地适宜性评价研究以金华市区为例 条件不是主要的影响因素，更加重要的是区位条件。任何建设项目都有一定经济 规模要求，如果在一个城市找不到合适的空间，也是不适宣布局的。例如，许多 城市在分析其土地利用潜力时，往往强调土地闲置的总面积，而未涉及土地能够 怎样利用。实际上，假设一个城市存在着1 0 0 块l 公顷以下的空地，如果某个建设 项目的经济规模要求必须要有1 5 公顷用地才能布局，显然这个项目在这里就没 有适宜的空间。此外，随着人民生活水平的提高，人们对于城市建设有了不同的 要求，健康的环境和美丽的市容是城市竞争力的体现，也是城市土地利用需要考 虑的重要方面，城市建设用地的适宜性也应当考虑城市土地特征对于城市景观设 计的影响。 鉴于城市建设用地适宜性评价对土地利用规划的基础性作用，本文将围绕上 述问题展开研究。 1 2 国内外发展及研究现状 1 2 1 国外研究动态 国外的土地评价研究，最初是为了获取土地赋税依据而开展的。例如，1 9 世纪末，俄罗斯学者库恰耶夫对尼日格勒自治州和俄罗斯黑钙土地区进行的考 察，当地政府都希望通过对该地土壤的自然、历史鉴定，来确定土地的收入和向 农民征收土地税。1 8 8 6 年出版的尼日格勒州土地鉴定材料是国外第一次出色 的土地评价的典范，并拟订了土壤地理调查方法。在德国，其财政部1 9 3 4 年提出 的农地评价条例；美国1 9 3 7 年提出的斯托利指数分级，都主要是用于赋税 的( 刘卫东，1 9 9 4 ) 。 国际上，以合理利用土地为目的的土地评价研究是随着资源调查与土地合理 利用规划而产生和发展起来的，它可以追溯到上世纪3 0 年代。当时，美国以土壤 分类为基础，按土壤、坡度、侵蚀类型和侵蚀强度划分了8 个土地利用潜力级别， 并于1 9 4 5 年编制了一系列的土壤图为完善土地评价体系奠定了基础。1 9 6 1 年美国 农业部土壤保持局正式颁布了土地潜力分类系统，这是世界上第一个较为全面的 土地评价系统，它以农业生产为目的，主要从土壤的特征出发来进行土地潜力评 价，分为潜力级、潜力亚级和潜力单位三级评价体系( 傅伯杰，1 9 8 7 ) 。继美国之后， 参照美国的系统与方法，加拿大土地清查中的土地潜力分类系统( 1 9 6 3 ) ，英国 土壤调查局的土地利用潜力分类系统( 1 9 6 9 ) 相继出炉( 李茂，2 0 0 2 ) 。加拿大的土 浙江大学硕士学位论文城市建设用地适宜性评价研究以金华市区为例 地潜力分类系统不仅应用于农用地评价，还应用于林业、牧业、旅游业和自然保 护等用地评价，在此基础上，还对土地进行了多宜性评价，有助于土地利用规划 的编制。英国的土地潜力分类系统对各土地质量级的定义比美国土地潜力分类系 统更为精确，规定了限制性因素值。 到了上世纪7 0 年代，随着更广泛的资源调查和遥感等技术手段在资源调查重 的应用，土地评价的研究水平进一步提高。土地评价从一般目的的评价向有针对 性的专门评价发展。1 9 7 2 年荷兰b e e k 和b e n n e m a 基于土地质量是否满足某一土地 利用用途的程度做出评价，提出为农业土地利用规划服务的土地适宜性评价分类 体系。f a o 接受了这种土地评价思想，并于1 9 7 6 年出版了土地评价纲要，该 纲要是针对特定土地利用方式对土地的适宜性和适宜程度做出评定的土地评价 方案，这些特定土地利用类型可以是土地利用大类，如农业、林业、牧业等，也 可以是更细的土地利用类型，例如某种农作物或森林树种等。该纲要从土地适宜 性角度出发，分为纲、类、亚类和单元四级。在纲的级别内划分出适宜和不适宜 两类纲目，在基础上根据土地适宜性程度的高低划分适宜类，在适宜类中根据限 制性因素，如土壤条件、地址条件等划分适宜性亚类，而土地适宜性单元则表示 土地的生产特征和管理要求，同一适宜性单元具有相似的生产潜力并可以采取相 似的管理措施。该评价系统突破了土地潜力评价的限制，从土地限制性因素和管 理层面提出了土地适宜性等级的划分。土地适宜性评价不仅揭示了土地的生产潜 力，而且反映出土地对某种利用的适宜程度和改良利用的可能性，是区域土地资 源可持续利用和管理的核心环节。它的发布，大大促进了各国土地资源评价的研 究。经过长期应用实践，f a o 的土地评价纲要已被世界上许多国家采用，形 成了比较完整的土地适宜性评价理论体系。同一时期，原苏联在1 9 5 5 年以来大规 模的土地资源研究的基础上，于1 9 7 6 年正式颁布了应用于地籍工作的“全苏土地 评价方法”，其包括土地评价区划、土壤质量评价和土地经济评价三个主要部分。 此后联合国粮农组织针对农业生态区划进行了土地适宜性评价，在该评价中，不 仅考虑土地的自然限制因素，还将评价的因素扩展到土地经济领域，至此，土地 评价成为涵盖人口、资源、环境和发展等因素的综合土地质量评价，并跻身为土 地利用规划的重要技术支撑。 国际上，非农土地评价自也较早引起土地工作者的关注。例如，城市土地评 浙江大学硕士学位论文 城市建设用地适宜性评价研究以金华市区为例 估过去长期以来虽受到房地产、城市规划工作者的关注，但对其理论和方法的研 究更多是自7 0 年代以后，并已有土地评估工作者进行了较为深入的探讨，由此产 生了关于城市发展和土地利用的应用研究。 1 2 2 国内研究动态 我国的土地研究具有悠久的历史，土地评价的思想萌芽很早。解放前土地研 究有所开展，但主要集中在土地利用调查和制图上，土地资源评价不多；解放后 我国土地评价工作始于1 9 5 1 年，为了确定农业税收率，财政部组织查田定产工作， 用发动群众民主评议、逐级平衡的方法进行土地类别划分和级别评定，在此基础 上确定常年产量，并据此确定农业税。当时对土地质量的评价已综合考虑了土地 的自然条件和经济条件。 5 0 年代至6 0 年代，为了开垦荒地资源，振兴农业，为土地利用而开展的土地 评价得到了高度重视，国家及有关部门多次组织大批科技工作者赴东北、西北、 西南各地进行自然资源综合考察和荒地勘测，从农、林、牧大农业的角度进行综 合性土地资源评价。这一时期较为系统的土地评价体系主要有两种，一种是农垦 部荒地设计院提出的，它按水热条件把全国划为区和副区，在副区下又按开垦措 施的难易程度分为4 等；另一种是中国科学院自然资源综合考察委员会提出的， 它按荒地的水热条件，将全国分为1 1 个区，区下按限制因素和改良措旌的种类分 组。此外，这一时期还有林业、农垦部门进行的宜林地评价、橡胶宜林地评价； 农业部门草原考察队及中国科学院综考会的天然草场评价。 进入7 0 年代，土地评价进入一个新的发展时期，一方面引入国外的土地评价 方法，系统进行研究性的评价工作，另一方面也积极筹备建立适合于中国国情的 土地评价系统，评价的范围也由荒地发展到了整个农用地，这一时期主要形成了 两个全国性的土地评价系统，一个是全国第一次土壤普查所采用的土地评价系 统，它主要是仿照美国的土地潜力分类而拟定的，但分级标准略有修改，采用单 层次分级系统，根据土地的适宜性和限制性，将全国的土地分为8 级，从l 级n 8 级，土地的适宜性逐渐降低，而限制性逐渐增强，在这一评价体系的指导下，完 成了全国第二次土坡普查任务。由于此时已有了大量的土壤测定数据，评价标准 朝数量化方面前进了一大步。另一个系统是中科院综考会为编制中国1 ：1 0 0 万土地资源图而拟定的土地资源分类系统，该体系采用5 级分类制，即土地潜 力区、土地适宜类、土地质量等、土地限制型和土地资源单位。据此分类体系 浙江大学硕士学位论文城市建设用地适宜性评价研究以金华市区为例 全国共划分为9 个土地潜力区、8 个土地适宜类、1 0 个土地限制型、土地资源单位 的数量不限。这项研究系统全面地总结了建国以来我国土地评价的研究成果，提 供了各地、各类土地质量的数据，为国家和地方制定土地利用规划提供了重要依 据，也有力地推动了我国土地评价理论的深化和方法的发展。 8 0 年代中后期，土地评价主要结合国土整治和区域土地利用规划进行，例如 配合黄土高原水土流失综合治理、“三北”防护林建设、南方山地资源综合开发、 青藏高原综合考察等，开展大中比例尺的土地评价。1 9 8 6 年制订了县级土地评 价技术规程( 试行草案) ，这标志着我国土地评价工作己经进入定性与定量相结 合的综合评价阶段。进a 9 0 年代，继1 9 9 2 年世界环境与发展大会之后，我国制定 了中国国家可持续发展战略一中国2 1 世纪议程，并展开了许多相关研究。 近年来，中国土地评价的研究重心已开始从为大农业服务的土地评价转移至 非农业土地评价，特别是城市土地经济评价发展迅速。土地评价研究领域拓宽， 从农业用地评价转向城市土地分等定级、旅游用地评价等非农用地评价：由偏重 自然评价转向自然经济综合评价。计量方法、遥感、地理信息系统和数据库技术 在我国土地评价中的应用日益广泛，增强了土地评价的定量性、先进性和动态预 测性。 1 3 研究的主要内容 l 、建设用地适宜性评价的内涵、理论依据、原则、目的和意义； 2 、城市建设用地适宜性评方法理论研究：从城市建设用地系统结构、可持 续利用运行机制和城市建设用地适宜性评价特点、框架、模型等几方面展开论述。 3 、土地适宜性评价的参评因子指标体系确立标准研究：建立相应的评价指 标体系，并探讨各取值区间的划分标准； 4 、土地适宜性评价参评因子的权重确定； 5 、案例分析：运用上述研究结果进行金华市区建设用地适宜性评价，并结 合评价结果对金华市的土地利用布局提出建议。 1 4 研究的技术路线 根据本课题的研究目标、研究内容以及拟解决的关键问题，拟先开展建设用 地适宜性评价的基础理论研究，充分运用可持续发展理论、生态经济学理论：土 地经济学理论、系统理论等学科知识，采用规范研究与实证研究相结合、定性分 浙江大学硕士学位论文城市建设用地适宜性评价研究以金华市区为例 析与定量分析相结合、进行系统设计，探讨开展建设用地适宜性评价的技术方法。 然后将研究结果应用于具体案例，并在实践过程中不断完善。其技术路线框图如 下图1 1 所示。 图1 1 研究技术路线 浙江大学硕士学位论文城市建设用地适宜性评价研究以金华市区为例 2 研究的理论基础 2 1 概念界定 2 1 1 建设用地 建设用地通常是指用于建造建筑物、构筑物及其使用范围的土地，它利用的 是土地的承载力。它是把土地作为生产基地，生活场所，而不是以取得生物产品 为主要目的，它包括城镇建设用地、村庄建设用地、工矿用地、交通用地、水利 工程用地、公用设施用地及军事旅游设施用地等。其中，直接为农业生产服务的 用地，如灌排沟渠、田间道路，场院等，称为农业建设用地，其他则为非农业建 设用地。建设用地具有以下及个特点： ( 1 ) 建设用地的资源、资产双重性。土地资源是指土地作为生产要素和生 态环境要素，是人类生产、生活和生存的物质基础和来源，可以为人类社会提供 多种产品和服务。土地资产是指土地财产，指具有明确的权属关系( 有其物主) 和排他性，并具有经济价值的土地资源。土地资源性特点是土地成为资产的基础。 建设用地的稀缺性、有用性、可流通性、可增值性是建设用地作为财产的基本属 性，是建设用地作为资产的外在表现。 ( 2 ) 建设用地使用不可逆性。建设用地利用的是土地的承载力，分析城市 发展的历史和土地用途的演变，在人类居民点形成以前，没有我们今天所说的建 设用地存在，建设用地均来自于其他地类。人类对建筑物和构筑物稳定性的要求， 使得土地由农业用途或者其他用途转变为建设用途的过程中，丢失了其原用途所 必须的各种物理条件，土地转变为建设用地后要想再转变为农用地就很困难，即 使技术上可行，经济上也不可行，因此，在决定将农用地转变为建设用地时要非 常谨慎。 ( 3 ) 建设用地的区位性。选择建设用地，地理位置十分重要，如商业用地 多配置在交通便捷、人口密集、地质条件良好的城市繁华地段，而不需要考虑土 壤的肥沃建设用地的位置固定性、数量有限性、地块个别性。土地的位置固定性， 使得土地不能像其他普通商品，容易找到替代品， ( 4 ) 建设用地的高度集约性。与农用地相比，建设用地占地面积较小，但 单位建设用地面积上所投放的劳动力与资本比农用地要高的多，单位土地面积的 浙江大学硕士学位论文城市建设用地适宜性评价研究以金华市区为例 直接经济产出也要比农用地高得多，是高度集约的土地利用。由于单位建设用地 面积上可容纳较多的劳力和资本，因而相对于农用地而言，通过投入更多的劳力 和资本来替代土地资源的可能性也大得多，因此，在安排建设用地时可通过集约 利用来节约用地，缓解土地供需紧张的矛盾。 ( 5 ) 建设用地利用的外部性。人们在利用建设用地从事任何行为时，必然 产生外部性。围绕建设用地利用的外部性大致可以分为两种：一种是直接影响( 正 面或负面的) 其他主体对财产的利用，例如摩天大楼的修建导致邻近的低矮建筑 失去采光或受到建筑风洞的影响等现象就属于负面影响，而免费使用的新马路的 开通，将给附近居民提供正的外部性。另一种是间接影响，这种影响可能表现为 对财产价值的影响，例如大规模公建可能提高临近地块的转售价格，城市公共环 境的改善会提高旅游价值进而有利于相关行业发展。 2 1 2 建设用地适宜性评价 城市建设用地适宜性评价是在调查分析城市自然环境条件的基础上，根据用 地的自然条件和人为影响，以及修建的要求进行全面的综合的质量评价，以确定 土地的适宜程度。在现代建筑和施工技术条件下，人们能够移山填海，基本上不 存在技术上不可以建筑的土地。建设用地的适宜性主要表现为区位条件和建筑条 件的好坏，建筑成本和用地成本的不同以及对于具体项目布局限制性的大小。建 设用地适宜性程度高的土地，地基承载力大，地势平坦，建筑造价低，对于项目 布局无空间规模限制；区位条件优越，单位土地面积投资强度大，基础设施配套 齐全，经济运行效率高，单位土地面积经济产出能力强，土地资产价值大。简单 地讲，建设用地适宜性好的土地，一般也是一个城市土地价格高的地方。 2 2 基本理论 2 2 1 可持续发展理论 2 2 1 1 可持续发展理论体系 可持续发展战略作为一个全新的理论体系，正在逐步形成和完善，其内涵与 特征也引起了全球范围的广泛关注和探讨。各个学科从各自的角度对可持续发展 进行了不同的阐述，至今尚未形成比较一致的定义和公认的理论模式。尽管如此， 其基本含义和思想内涵却是一致的。 我们共同的未来是这样定义可持续发展的：“既满足当代人的需求，又 不对后代人满足其自身需求的能力构成危害的发展”。( 姜志德，2 0 0 4 ) 这- 概念在 9 浙江大学硕士学位论文城市建设用地适宜性评价研究咀金华市区为例 1 9 8 9 年联合国环境规划署( u n e p ) 第1 5 届理事会通过的关于可持续发展的声 明中得到接受和认同。即可持续发展系指满足当前需要，而又不削弱子孙后代 满足其需要之能力的发展，而且绝不包含侵犯国家主权的含义。联合国环境规划 署理事会认为，可持续发展涉及国内合作和跨越国界的合作。可持续发展以国家 内和国际间的公平为原则，建立起一种支援性的国际经济环境，从而使各国，特 别是发展中国家的持续经济增长与发展，这对于环境的良好管理也具有很重要的 意义。可持续发展还意味着维护、合理使用并且加强自然资源基础，这种基础支 撑着生态环境的良性循环及经济增长。此外，可持续发展声明在发展计划和政策 中纳入对环境的关注与考虑，而不代表在援助或发展资助方面的一种新形式的附 加条件。以上论述，包括了两个重要概念，一是人类要发展的需求；二是不能损 害自然界支持当代人和后代人的生存能力。 从生态、经济、社会学不同的视角，目前有以下几种具有代表性的可持续发 展理论： ( 1 ) 着重于自然属性的定义 可持续性的概念源于生态学，即所谓“生态持续性”( e c o l o g i c a ls u s t a i n a b l i l i t y ) 。它主要指自然资源极其开发利用程度间的平衡。国际自然保护同盟 ( i u c n ) 1 9 9 1 年对可持续性的定义是“可持续地使用，是指在其可再生能力( 速 度) 的范围内使用一种有机生态系统或其他可再生资源”。同年，国际生态学联 合会( i n t e c o l ) 和国际生物科学联合会( i u b s ) 进一步探讨了可持续发展的 自然属性。他们将可持续发展定义为“保护和加强环境系统的生产更新能力”。( 章 呜，2 0 0 4 ) 即可持续发展是不超越环境系统再生能力的发展。此外，从自然属性方 面定义可持续发展的另一种代表是从生物圈概念出发，即认为可持续发展是寻求 一种最佳的生态系统以支持生态的完整性和人类愿望的实现，使人类的生存环境 得以持续。 ( 2 ) 着重于社会属性的定义 1 9 9 1 年，由世界自然保护同盟、联合国环境规划署和世界野生生物基金会共 同发表了保护地球可持续生存战略。其中提出的可持续发展定义是：“在 生存不超出维持生态系统涵容能力的情况下，提高人类的生活质量”，并进而提 出了可持续生存的9 条基本原则。这9 条基本原则既强调了人类的生产方式与生活 浙江大学硕士学位论文城市建设用地适宜性评价研究以金华市区为例 方式要与地球承载能力保持平衡，保护地球的生命力和生物多样性，又提出了可 持续发展的价值观和1 3 0 个行动方案。报告还着重论述了可持续发展的最终目标 是人类社会的进步，即改善人类生活质量，创造美好的生活环境。 ( 3 ) 着重于经济属性的定义 这类定义均把可持续发展的核心看成是经济发展。当然，这里的经济发展已 不是传统意义上的以牺牲资源和环境为代价的经济发展，而是以不降低环境质量 和不破坏世界自然资源基础的经济发展。在经济、自然资源、不足和发展中， 作者巴比尔把可持续发展定义为：“在保护自然资源的质量和其多提供服务的前 提下，使经济发展的净利益增加到最大限度。”( 章呜，2 0 0 4 ) 普朗克和哈克在1 9 9 2 年为可持续发展所作的定义是：“为全世界而不是为少 数人的特权提供公平机会的经济增长，不进一步消耗自然资源的绝对量和涵容能 力”。英国经济学家皮尔斯和沃福德在1 9 9 3 年合著的世界末日一书中，提出 了以经济学家语言表达的可持续发展定义：“当发展能够保证当代人的福利增加 时，也不应使后代人的福利减少”。而经济学家斯坦萨等人则认为，可持续发展 是能够无限期地持续下去而不会降低包括各种“自然资本”存量在内的整个资本 存量的消费数量( 王仰麟，1 9 9 9 ) 。他们还进一步定义：“可持续发展是动态的人类 经济系统与更为动态的，但在正常条件下变动很缓慢的生态系统之间的一种系 统。这种关系意味着，人类的生存能够无限期地持续，人类个体能够处于全盛状 态，人类文化能够发展，但这种关系也意味着人类活动的影响保持在某些限度之 内，以免破坏生态学上的生态支持系统的多样性、复杂性和基本功能。 ( 4 ) 着重于科技属性的定义 这主要是从技术选择的角度扩展了可持续发展的定义，倾向这一定义的学者 认为：“可持续发展就是转向更清洁、更有效的技术，尽可能接近零排放或 密封式的工业方法，尽可能减少能源和其他自然资源的消耗。”还有的学者 提出：“可持续发展就是建立极少产生废料和污染物的工艺或技术系统”。他们认 为污染并不是工业活动不可避免的结果，而是技术水平差、效率低的表现。他们 主张发达国家与发展中国家之间进行技术合作，缩短技术差距，提高发展中国家 的经济生产能力。 2 2 1 2 土地资源可持续利用理论 可持续发展的客观要求将资源问题放在人类活动的中心地，在改善人地关系 浙江大学硕士学位论文城市建设用地适宜性评价研究以金华市区为例 的前提下，奉行节约资源，高效利用，保护环境的原则。同时针对不同的资源属 性采取不同的利用对策。土地作为可更新的资源，要限制其在生产的承载力范围 内，同时采取多种措施促进可更新资源的再生产同时保持生物多样性和生命支持 系统，保证水土资源的可持续利用。 土地可持续利用的思想是1 9 9 0 年印度农业研究会与美 r o d a l e 研究所在新 德里举行的土地利用研讨会上首次正式提出的。土地利用系统是由一定的土地单 元( 即士地子系统) 和一定的土地利用方式构成的复合系统。其中作为载体的土 地子系统本身是一个自然生态系统，但它并不是一个孤立封闭的静态系统。土地 子系统必然在时间和空间上和社会经济系统相互作用、相互影响，即存在不可分 割的物质、能量和信息交流。尤其城市土地利用系统，存在更为强烈的社会经济 活动，由此而产生各种错综复杂的土地利用方式。因此，在土地利用系统中，可 看成土地子系统属性的土地利用方式实际上是土地子系统和社会经济环境系统 相互作用的产物，土地利用方式是否合理将影响发展的可持续性。城市土地属自 然资源的范畴，但具有自己的特性。它不仅包括地形、岩石、土壤、水、生物等 要素组成的自然资源，也包括土地开发过程中凝聚着人类劳动的社会经济资源， 还包括由所处位置不同引起价值差异的区位资源，这种复合型的资源特性决定着 城市土地时空分布的多变异性，影响因素的复杂性和评价方法的特殊性。城市土 地可持续利用就是通过各种途径和措施实现土地的合理利用和优化配置，使有限 的城市土地资源持续地满足城市可持续发展和人们日益增长的需求。即在不断提 高城市居民生活质量和城市环境承载力的前提下，达到城市土地供需的持续平 衡。 可持续发展是自然生态和社会经济为一个有机整体系统，强调人与自然的和 谐统一、生态与经济的共同繁荣，追求“自然一社会一经济”相互协调的进步发 展模式。城市建设用地的规模、结构和布局是制约社会经济可持续发展的重要因 素，而建设用地适宜性评价是城市土地合理布局、优化结构的基础，因此，必须 以可持续发展观指导建设用地适宜性评价。 2 2 2 土地经济学理论 土地供给，是指地球能够提供给人类社会利用的各类生产和生活用地的数 量，包括在一定的技术、经济和环境条件下对人类有用的土地资源数量和未来一 段时间内预知可供利用的土地数量，通常可将土地供给分为自然供给和经济供 浙江大学硕士学位论文 城市建设用地适宜性评价研究以金华市区为例 给。土地的自然供给是指土地以其固有的自然特征供给人类使用的数量。这种供 给是相对稳定的，不受任何人为因素或社会经济因素的影响。因此，土地的自然 供给是无弹性的、固定不变的。土地的经济供给是指在土地的自然供给基础上， 于一定时间一定区域范围内，投入劳动进行开发整理后，可供人类直接用于生产、 生活等各种用途的土地数量。与自然供给相比，它供给的面积在自然供给的基础 上是可以变动的，是动态的、有弹性的。 影响土地资源经济供给的因素包括自然因素、经济因素、技术因素、制度因 素。自然因素就是指自然条件，由于不同地区其自然条件不同，影响人们进一步 开发利用的潜力。比如耕地受土壤、地形、水分、气候等条件的影响；而建设用 地则涉及到区位、地基、可达性等因素的制约。影响土地资源经济供给的经济因 素主要是投入土地开发利用的经济力量的强弱它直接决定着土地开发数量的多 少。技术因素在一定程度上决定着土地经济供给的能力。建设用地适宜性评价依 据土地的供给理论，从土地的经济承载力，土地经济供给等角度，科学评价城市 建设用地适宜性，为城市用地布局提供合理的依据。 2 2 3 土地区位论 区位论( l o c a t i o nt h e o r y ) ，也称区位经济学、地理区位论，是研究工程布 局的合理区位，特别是研究经济活动空间组织优化的科学。区位是一个综合的概 念，它是指社会经济等活动在空间分布的位置，这些位置既包括自然地理位置， 也包括经济位置和交通位置。三种位置有机联系，相辅相成，共同作用于地域空 间，形成土地区位的优劣差异。城市土地区位，其主要内涵是指某一街区或某一 地段与周围环境事物的相互关系，它对城市土地整体效益的发挥起着极其重要的 作用。 区位论从其产生之初一直都是在研究土地利用问题，可以说区位理论就是土 地利用的理论，因而必将对土地评价产生重要的作用。从土地评价的过程来看， 无疑的既要考虑土地的自然地理区位，又要考虑土地的经济地理区位，一个完善 的综合土地评价是土地自然评价与土地经济评价的结合，因此，区位论为深入研 究各种社会经济活动对土地的要求，确定最佳的土地利用方式提供了坚实的理论 基础。 2 2 4 生态经济学理论 生态经济学理论认为，生态和经济都达到平衡是可持续发展必须遵循的基本 浙江大学硕士学位论文 城